TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 723/17 R.G. ESEC. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO UNICO Piena Proprietà di un fabbricato di vecchia costruzione comprensivo di un unità residenziale su più piani (terra, primo e ammezzato) e di autorimessa, posto in Comune di Casalfiumanese (BO), via F.lli Cervi 20 (catastalmente via F.lli Cervi 7 e 8). Il fabbricato è la porzione terminale di una schiera di edifici. La porzione residenziale, seppur costituita catastalmente da due unità immobiliari, è servita da un unico vano scale che collega il piano terra, destinato a zona giorno (cucina; soggiorno; bagno e ripostigli) all ammezzato (due bagni e guardaroba) e al piano primo, destinato a zona notte (tre camere). È annessa all appartamento, collegata anche internamente, un autorimessa al piano terra. Una porzione del fronte est del fabbricato è concessa in affitto a Telecom Italia spa per uso antenna telefonia mobile. La superficie commerciale complessiva è pari a circa 158 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta così identificato: Comune di Casalfiumanese (B892) Foglio 61 - Map. 165 sub. 1, Cat. C/1, classe 3, consistenza 18 m 2, Superficie catastale 23 m 2, piano T, Rendita Euro 276,10, Via F.lli Cervi 7;

2 2 di 10 Comune di Casalfiumanese (B892) Foglio 61- Map. 165 sub. 2, Cat. A/4, classe 4, consistenza 4,5 vani, Superficie Catastale 69 m 2, piano T, Rendita Euro 232,41, Via F.lli Cervi 8; Comune di Casalfiumanese (B892) Foglio 61 - Map. 165 sub. 3, Cat. A/4, classe 4, consistenza 2,5 vani, Superficie Catastale 44 m 2, piano T, Rendita Euro 129,11, Via F.lli Cervi 8. Si evidenzia che gli indirizzi catastali dell appartamento (A/4+A/4) e dell autorimessa (catastalmente negozio, C/1) sono rispettivamente: via F.lli Cervi 8 e via F.lli Cervi 7. L indirizzo civico dell immobile è via F.lli Cervi 20; l autorimessa è annessa all appartamento. Non vi è corrispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato dei luoghi. Saranno a carico dell aggiudicatario le spese omnicomprensive, necessarie e conseguenti, per gli aggiornamenti dei documenti catastali. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura concordano con quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento. Si evidenzia che gli indirizzi catastali dell appartamento (A/4+A/4) e dell autorimessa (catastalmente negozio, C/1) sono rispettivamente: via F.lli Cervi 8 e via F.lli Cervi 7. L indirizzo civico dell immobile è via F.lli Cervi 20; l autorimessa è annessa all appartamento. PROPRIETÀ Piena proprietà. CONFINI Il fabbricato, porzione terminale di una schiera di edifici, confina su tre lati

3 3 di 10 (nord, est e sud) con aree esterne (strada comunale e rio); il quarto lato, ovest, confina con fabbricato di altra proprietà. PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: parti comuni del fabbricato di cui i cespiti in oggetto sono parte, così come elencate dall art del c.c. Servitù attive e passive: sono compresi tutti i diritti, gli accessori, le pertinenze, usi e comunioni, servitù attive e passive se vi sono e come esistano ed in quanto abbiano ragione legale di esistere. Il rogito di provenienza notaio (acquisto Foglio 61, particella 165 subb. 1 e 3) riferisce che la porzione di fabbricato acquistata fa parte di un condominio e all uopo la parte venditrice dichiara che, relativamente alla detta porzione, non esistono contributi, spese condominiali e di manutenzione di parti o accessori comuni deliberate e non ancora saldate, e in ogni caso si obbliga a tenere indenne la parte acquirente da ogni responsabilità al riguardo, fermo restando nei confronti di terzi il disposto dell art comma 3 c.c. L immobile in oggetto viene venduto nello stato di fatto in cui si trova a attualmente, del quale la parte acquirente si dichiara a conoscenza, unitamente ai diritti accessori ad esso relativi, ed in particolare alle pertinenze ed alle eventuali servitù attive, anche se non trascritte. Il rogito di provenienza notaio. (acquisto Foglio 61, particella 165 sub. 2) riferisce che L immobile in oggetto viene venduto nello stato di fatto in cui si trova attualmente, del quale la parte acquirente si dichiara a conoscenza, unitamente ai diritti accessori ad esso relativi, ed in particolare alle pertinenze ed alle eventuali servitù attive, anche se non

4 4 di 10 trascritte. Non sono stati trovati documenti attestanti l appartenenza del fabbricato ad un condominio, né documenti attestanti spese condominiali o ad esse riferibili, né evidenza di servitù gravanti sul fabbricato. VINCOLI ED ONERI I proprietari hanno stipulato un contratto di locazione con Telecom Italia SpA, con decorrenza dall 01/09/2002 al 31/08/2008, con rinnovo tacito di 6 (sei) anni in 6 (sei) anni per la gestione del servizio pubblico di telecomunicazioni (lavori di adattamento, civili e tecnologici, posare cavi elettrici e telefonici, sia aerei che sotterranei con relativi appoggi e manufatti, parabole e antenne di ogni genere, targhe, tabelle, ). I locatori hanno rinunciato, per sé e per i loro aventi causa, alla facoltà di diniego della rinnovazione per i motivi di cui all art. 29 della legge 27/07/78 n I locatori hanno attribuito alla conduttrice la facoltà di cedere il contratto ad eventuale altro gestore del pubblico servizio di telecomunicazioni. Hanno dichiarato di prendere l impegno di trasferire il contratto ad eventuali loro aventi causa. Non esistono ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore del bene in oggetto. PROVENIENZA DEL BENE I rogiti di provenienza sono due: Compravendita ; Compravendita... ATTI PREGIUDIZIEVOLI

5 5 di 10 Sul bene pignorato gravano le seguenti formalità. Iscrizioni: Ipoteca volontaria. Ipoteca volontaria Ipoteca volontaria. Ipoteca giudiziale. Trascrizioni: Pignoramento immobiliare. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di Registro o IVA, come previsto dalla normativa vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE URBANISTICA Il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) del comune di Casalfiumanese, Adozione Delibera C.C. n. 59 del 19/12/2013, controdeduzioni Delibera C.C. n. 38 del 05/08/2016, classifica l area su cui insiste il compendio immobiliare in AUC_A2.1 - Ambiti urbani consolidati di completamento dei nuclei esistenti (art. 16.3). Il compendio immobiliare è all interno del perimetro del territorio urbanizzato. La via F.lli Cervi è una strada urbana secondaria a fondo chiuso. Il fabbricato in esame confina a nord col rio Casale. REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato in esame è stato costruito ante Dagli accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Casalfiumanese risulta che il fabbricato ha ottenuto la Concessione edilizia

6 6 di 10 n.., per opere di sistemazione interna, apertura di una finestra (e parziale cambio d uso). Il parere igienico sanitario allegato alla suddetta concessione edilizia è condizionato al rispetto di numerosi requisiti, tra i quali si evidenziano, in particolare, porte tagliafuoco tra i locali autorimesse i locali limitrofi e permanente ventilazione. Questo requisito non risulta soddisfatto; altri requisiti non sono stati verificati per mancanza di documentazione attestante e/o prove strumentali. Non è stato rilasciato il Certificato di Conformità edilizia e agibilità e non risultano completate le opere autorizzate con la concessione edilizia n.... Non vi è, pertanto, corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato rappresentato nella planimetria di progetto allegata alla Concessione edilizia n.. Si evidenzia che gran parte dei vani accessori direttamente comunicanti con l appartamento, tra cui i bagni, non rispettano i requisiti minimi per l uso abitativo ex D.M. 5 luglio Inoltre, un guardaroba è stato allestito a bagno nel piano ammezzato. Saranno a carico dell aggiudicatario le spese tecniche e gli oneri omnicomprensivi, necessari e conseguenti, per le verifiche tecniche e le pratiche edilizie necessarie per l adeguamento edilizio e il conseguente aggiornamento delle planimetrie catastali. Nel caso di sanatoria, l importo stimato per la sola sanzione amministrativa, ex L. 23/2004 art. 17 comma 3 lettera b), è di circa 1.000,00 euro. CONFORMITÀ IMPIANTI. Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n. 37,

7 7 di 10 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell art del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE L immobile oggetto di stima si trova in via F.lli Cervi 20 (catastalmente via F.lli Cervi 7 e 8) a Casalfiumanese (BO). Il fabbricato di vecchia costruzione comprensivo di un unità residenziale su più piani (terra, primo e ammezzato) e di un autorimessa, è la porzione terminale di una schiera di edifici. La porzione residenziale, seppur costituita catastalmente da due unità immobiliari, è servita da un unico vano scale che collega il piano terra, destinato a zona giorno (cucina; soggiorno; bagno e ripostigli) all ammezzato (due bagni e guardaroba) e al piano primo, destinato a zona notte (tre camere). È annessa all appartamento, collegata anche internamente, un autorimessa al piano terra, cui si accede esternamente tramite una porta basculante. L autorimessa è catastalmente identificata come negozio, C/1, ma, a seguito della parziale realizzazione delle opere previste con la concessione edilizia n., è stata trasformata in garage. Il grado delle finiture dell appartamento è obsoleto; scadenti le condizioni di manutenzione: Pareti: intonacate e tinteggiate, con diffuse risalite di umidità al piano terra; Pavimenti: in ceramica; pareti della cucina e dei bagni rivestite di

8 8 di 10 ceramica; Scala interna: rivestita in granito e ceramica (una porzione in ferro e legno); balaustra in ferro verniciata di colore bianco; Porte interne: diverse tipologie, in legno tamburato; Porta di accesso: in ferro e vetro; Finestre: di varie tipologie, in legno con vetro camera o con vetro singolo; maniglie di diverse tipologie; Bagni: tutti e tre finestrati; uno con vasca, due con box doccia; Impianto di riscaldamento: autonomo, caldaia, installata a parete in un vano di servizio al piano terra, e radiatori di varie tipologie nelle stanze. Il fabbricato non è dotato di balconi, né di aree esterne esclusive. CONSISTENZA COMMERCIALE CONSISTENZA DEL BENE La superficie commerciale dell immobile è a titolo indicativo pari a circa 158,00 m 2. Destinazione Superficie Indice mercantile Sup. commerciale Appartamento mq 95 x 1 = mq 115 Vani accessori H < 2,40 m mq 64 x 0,5 = mq 32 Autorimessa mq 23 x 0,5 = mq 11 Superficie commerciale arrotondata per difetto mq 158 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene pignorato, si ritiene opportuno servirsi del metodo del raffronto. Tale metodo

9 9 di 10 costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata a individuare quale sia il valore di compravendita praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame. Tali valori sono raffrontati sulla base delle caratteristiche specifiche dei rispettivi beni immobiliari: vetustà; tipo di finiture; stato di conservazione; localizzazione; situazione occupazionale; regolarizzazione urbanistico-edilizia-catastale e consistenza. La valutazione dell immobile è effettuata a corpo. Trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva, la sottoscritta, dopo aver determinato il valore commerciale, provvede a una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 e il 35% del valore commerciale stesso, secondo quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di pignoramento. VALUTAZIONE DEL BENE Trattasi di piena proprietà di un fabbricato di vecchia costruzione comprensivo di un unità residenziale su più piani (terra, primo e ammezzato) e di un autorimessa; è la porzione terminale di una schiera di edifici. La porzione residenziale, seppur costituita catastalmente da due unità immobiliari, è servita da un unico vano scale che collega il piano terra, destinato a zona giorno (cucina; soggiorno; bagno e ripostigli) all ammezzato (due bagni e guardaroba) e al piano primo, destinato a zona notte (tre camere). È annessa all appartamento, collegata anche internamente, un autorimessa al piano terra, cui si accede esternamente tramite una porta basculante. L autorimessa è catastalmente identificata come negozio, C/1, ma, a seguito della parziale realizzazione delle opere previste dalla concessione edilizia n..., è stata trasformata in garage. Una porzione del fronte est del fabbricato è concessa in affitto a Telecom

10 10 di 10 Italia spa per uso antenna telefonia mobile. La superficie commerciale complessiva è pari a circa 158 mq. La valutazione del più probabile valore di mercato si basa sull appetibilità complessiva dell immobile in considerazione: delle sue caratteristiche estrinseche: la sua posizione nel territorio urbano e della valle del Santerno; delle sue caratteristiche intrinseche: la vecchia tipologia di costruzione; la mancanza di conformità alle norme sismiche; le risalite di umidità al piano terra; l adiacenza al rio Casale; il riscaldamento autonomo; le finiture obsolete e le scadenti condizioni di manutenzione; l antenna di telefonia mobile; dello stato di fatto e di diritto in cui si trova: la mancanza del certificato di conformità edilizia e agibilità; la mancata corrispondenza tra le planimetrie catastali/edilizie e lo stato dei luoghi; i locali di servizio con altezze inferiori rispetto a quelle minime per il requisito di uso abitabile; il contratto di affitto per l antenna di telefonia mobile; dei criteri di valutazione precedentemente esposti; dell attuale situazione del mercato immobiliare. La sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore di mercato del bene, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come di seguito: VALORE DI MERCATO DEL BENE ,00 Percentuale di abbattimento circa 30 % VALORE DA PROPORSI A BASE D ASTA ,00