PERIZIA DI STIMA PROPRIETA. PAMA PREFABBRICATI s.p.a.

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1 PERIZIA DI STIMA PROPRIETA PAMA PREFABBRICATI s.p.a. Brescia,

2 PERIZIA DI STIMA Per accertare il valore corrente di mercato degli immobili di proprietà delle società PAMA PREFABBRICATI SPA, alla data odierna. PREMESSE Per incarico ricevuto dall ing. Pancini presidente della soc. Pama Prefabbricati spa, il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia, si è recato nei comuni di Maclodio (BS), Lograto (BS), Castel Mella (BS), San Gervasio Bresciano (BS), Carresanablot (VC), Verolanuova (BS), Polpenazze (BS), Ghedi (BS), Rezzato (BS), Capriano del Colle (BS), Cinisello Balsamo (MI), Cortemaggiore (PC) ove sono ubicati gli immobili in oggetto. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. Eseguiti sopralluoghi, visionati gli immobili, acquisita copia dei documenti catastali, assunte le necessarie informazioni, eseguite le ispezioni ipotecarie, il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE * * * * * * 9) CAPANNONE A MACLODIO (BS) - SCHEDA 7 2

3 Capannone in Comune di Maclodio (BS) in via Molino Emili 3. DATI CATASTALI L immobile è censito al catasto fabbricati come segue: Comune di Maclodio Foglio 5 mapp.117/3 via Molino Emili 3, PT, cat D/7 RC 4.000,00 mapp.117/2 via Molino Emili 3, P1, cat A/2, cl 2, vani 5,5 RC 255,65 intestati: PAMA PREFABBRICATI SPA DESCRIZIONE Trattasi di capannone con destinazione artigianale produttivo e annessa abitazione del custode sito nella zona produttiva a sud est del centro abitato del Comune di Maclodio. L unità immobiliare si sviluppa su un area complessiva pari a 9.350,00 mq circa ed è così costituita: - sub 3: capannone artigianale realizzato nel 1967 di circa 950 mq caratterizzato da pavimento in battuto di cemento, struttura in pilastri e travi a capriata con copertura in tegoli prefabbricati, impianto elettrico con blindosbarre ed illuminazione a neon; vi sono inoltre locali adibiti ad uffici, spogliatoi e servizi con finiture tipiche degli anni 70, pavimenti piastrellati, serramenti in legno e vetro semplice, pareti intonacate; - sub 2: appartamento del custode di superficie pari a circa 112 mq si suddivide in 4 locali con corridoio e bagno; è caratterizzato da finiture anni 70 pavimento in piastrelle, serramenti interni in legno e vetro, 3

4 serramenti esterni in legno e vetro semplice, caloriferi in alluminio, caldaia autonoma a basamento che serve anche gli adiacenti locali adibiti ad ufficio del sub 3. - l area esterna è asfaltata e dotata di recinzione. Si evidenziano alcune difformità rispetto alle schede catastali (tettoia esterna, partizioni interne). L immobile è libero. SITUAZIONE URBANISTICA Dal punto di vista urbanistico la proprietà è interessata dal P.I.I. 2 con destinazione residenziale come previsto dal PGT vigente. Tale PII prevede per la destinazione residenziale l indice territoriale 1 mc/mq. Secondo quanto risulta dall atto di provenienza l immobile è stato realizzato in forza dei seguenti atti autorizzativi: - licenza di costruzione n. 74 del variante n. 872 del concessione edilizia n. 11/1978 del 04/10/ concessione edilizia n. 03/1996 del 22/07/ agibilità del 14/09/1978 n. 74/1978 Si rileva la presenza di alcune difformità (tettoia, partizioni interne) che risultano ininfluenti essendo l area destinata a trasformazione residenziale; la stima viene eseguita sulla base di tale destinazione. PROVENIENZA 4

5 L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Franco Treccani del rep racc. n registrato a Brescia il n e trascritto a Brescia il nn /17597 STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l unità immobiliare in oggetto ad altri con similari caratteristiche (di destinazione, di posizione, di finiture) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Maclodio; imprese e società immobiliari operanti su piazza. La stima seguente è stata eseguita sulla base della volumetria disponibile a destinazione residenziale prevista dal PII 2 del PGT vigente in ragione di 140,00 /mc edificabile detraendo i costi di demolizione quantificati in ,00: superficie area: mq indice territoriale: mc/mq 1 mc residenziali edificabili: mq x mc/mq 1 = mc 5

6 valore unitario: 140,00 /mc valore area: mc x 140,00 /mc = ,00 - costi di demolizione = ,00 = stima = ,00 arrotondato VALORE STIMATO ,00 (diconsi euro un milione duecentomila) SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al 29/10/2010 si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1. ipoteca volontaria di ,00 a favore Interbanca iscritta il nn /6851, con scadenza 5 anni, somma capitale ,00; si segnala comunicazione di cancellazione totale del n. 5062, cancellazione non eseguibile in quanto ipoteca a garanzia di finanziamento e non di mutuo. * * * * * * 10) CAPANNONI A LOGRATO (BS) - SCHEDA 13 Capannoni in Comune di Lograto (BS) in via Crocefisso. DATI CATASTALI Gli immobili sono censiti al catasto fabbricati come segue: Comune di Lograto Foglio 8 6

7 mapp.321/39 via Crocifisso sn, PT, cat C/3 RC 285,86 mapp.321/40 via Crocifisso sn, PT, cat C/3 RC 280,28 mapp.321/41 via Crocifisso sn, PT, cat C/3 RC 566,14 mapp.321/42 via Crocifisso sn, PT-1, cat C/2 RC 132,63 mapp.321/43 via Crocifisso sn, PT, cat C/3 RC 122,71 mapp.321/44 via Crocifisso sn, PT, cat C/3 RC 681,88 intestati: PAMA PREFABBRICATI SPA DESCRIZIONE Trattasi di capannoni artigianali produttivi fabbricati a nord est del centro abitato del Comune di Lograto all interno della zona industriale di recente realizzazione lungo la strada provinciale SP235. Gli immobili sono porzioni di capannoni ricavati mediante divisorie interne di un unico fabbricato realizzato con strutture portanti prefabbricate (pilastri, travi) con copertura in tegoli prefabbricati e pannelli di tamponamento prefabbricati con finiture in graniglia. Gli immobili sono caratterizzati da pavimento in battuto di cemento, serramenti esterni in alluminio, impianto elettrico ed idraulico ad eccezione del sub 44 non ancora terminato (mancano la pavimentazione e le tramezze di separazione). Le unità sono caratterizzate dalle seguenti superfici: - sub 39 circa mq 192,00 - sub 40 circa mq 192,00 - sub 41 circa mq 278,00 7

8 - sub 42 circa mq 86,40 - sub 43 circa mq 86,40 - sub 44 circa mq 443,00 Si evidenzia che i sub 39, 40, 41, 42, 43 sono locati. SITUAZIONE URBANISTICA L intero complesso artigianale è stato realizzato in forza dei seguenti atti autorizzativi: - concessione edilizia n. 30/2002 del 16/07/2002 prot (opere di urbanizzazione) - concessione edilizia n. 36/2002 del 12/09/2002 prot (costruzione plesso produttivo) - DIA 27/2003 del 20/06/2003 prot 2639 (relativa ad immobile non in oggetto, galleria tiro) - DIA 26/2004 del 22/03/2004 prot (variante partizioni interne e prospetti) - DIA del 06/08/2005 prot (partizioni interne) PROVENIENZA I laboratori artigianali sono pervenuti per atto di compravendita notaio Franco Treccani del rep racc. n registrato a Brescia il n e trascritto a Brescia il nn /34945 STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste 8

9 nel raffronto tra l unità immobiliare in oggetto ad altri con similari caratteristiche (di destinazione, di posizione, di finiture) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Lograto; imprese e società immobiliari operanti su piazza. In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della dimensione, dell ubicazione, della destinazione d uso, delle finiture e dell attuale recessione economica con stagnazione della domanda e flessione dei prezzi, è possibile stimare le unità immobiliari come segue: - sub 39 circa mq 192,00 x 600,00 /mq = ,00 - sub 40 circa mq 192,00 x 600,00 /mq = ,00 - sub 41 circa mq 278,00 x 600,00 /mq = ,00 - sub 42 circa mq 86,40 x 450,00 /mq = ,00 - sub 43 circa mq 86,40 x 550,00 /mq = ,00 - sub 44 circa mq 443,00 x 650,00 /mq = ,00 per complessivi VALORE STIMATO ,00 (diconsi euro settecentosettantaduemila) 9

10 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al 29/10/2010 si è accertato che l immobile in oggetto risulta libero. * * * * * * * * * * * * 12) IMMOBILE IN COMUNE DI CARESANABLOT (VC) SCHEDA 11 Piena proprietà di complesso produttivo costituito da capannoni produttivi, uffici, spogliatoi servizi ed aree di movimentazione e stoccaggio materiale in Caresanablot (VC) via per Olcenengo. DATI CATASTALI Il complesso è individuato al NCEU a seguito di variazione n. 5.1/03 del come segue: Comune di Caresanablot Foglio 5 Mapp.170 strada Olcenengo p.t-1 cat D/1 RC ,00 Mapp.160 area urbana mq. 217 Mapp.169 area urbana mq. 190 DESCRIZIONE Trattasi di complesso ad uso produttivo ubicato nella zona industriale del Comune di Caresanablot in via Olcenengo. Il complesso immobiliare sorge in zona industriale su un area di circa mq ed è costituito da capannoni, uffici e servizi per una 10

11 superficie complessiva coperta di mq e più precisamente: quattro campate di capannone accostate per una superficie coperta di mq. (dimensioni in pianta 70x120 h= 8,65) di cui tre di vecchia edificazione, con struttura prefabbricata, travi doppia pendenza, lucernari e manto in eternit, pavimento in battuto di cemento, tamponamenti con pannelli verticali prefabbricati con finitura in ghiaia lavata. Sono presenti carriponte: uno da 10 tonn + uno da 15 tonn prima campata due da 10 tonn seconda campata uno da 15 tonn e uno da 6,3 tonn nella terza campata sono presenti impianto di illuminazione con lampade a fluorescenza e impianto di distribuzione del vapore. La quarta campata, di nuova edificazione, è priva di impianti, di pavimento, di travi per le vie di corsa e di serramenti. In lato sud in aderenza al fabbricato sopra descritto è presente porzione di capannone di nuova edificazione, costituita da due campate accostate, con andamento perpendicolare all esistente, ha una superficie coperta di mq. (dimensioni in pianta 158x62,50 h=10,20) ed è costituita da strutture prefabbricate con travi doppia pendenza, tegoli, tamponamenti con pannelli verticali fondo cassero, è priva di pavimento e di serramenti. Non sono presenti impianti e in ogni campata vi è un carroponte da 30 11

12 tonn. I piazzali esterni di stoccaggio dei materiali sono in parte pavimentati ed in parte semplicemente inghiaiati; è presente gru cavalletto da 25 tonn.; l intero lotto è cintato e dotato di unico cancello carraio. In aderenza al capannone in lato est sono presenti locali uso deposito magazzino, centrale di betonaggio, uffici e servizi per mq.723; gli uffici recentemente rinnovati presentano finiture correnti (serramenti e porte in alluminio verde, pavimenti in ceramica, riscaldamento con caloriferi in alluminio) e lievi differenze nelle tramezzature, rispetto alle planimetrie catastali, mentre servizi e spogliatoi in parte a piano terra ed in parte a piano primo (mq.155) presentano finiture datate. In corpo staccato esiste piccolo capannoncino, tamponato solo su tre lati della superficie coperta di mq.116 destinato a deposito. L opificio presenta complessivamente un accettabile stato di manutenzione. In confine est è presente la cabina elettrica. Si evidenzia che il confine nord con il campo sportivo è stato modificato rispetto a quanto risultante dalle mappe, con compensazione di aree tra l opificio ed il campo sportivo comunale. L immobile dotato di buona accessibilità e nelle vicinanze del casello autostradale di Vercelli ovest è attualmente occupato dalla ditta Pama e destinato alla produzione di prefabbricati. SITUAZIONE URBANISTICA 12

13 La destinazione urbanistica dell intera area, così come previsto dal PRG del Comune di Caresanablot è: art.36 aree per usi industriali e artigianale esistenti rapporto di copertura max 66% Il complesso immobiliare è stato realizzato negli anni con diverse autorizzazioni rilasciate dal Comune di seguito elencate: C.E. 154/80 C.E. 342/84 C.E. 27/92 C.E. 12/98 Agibilità C.E. 26/99 C.E. 10/01 PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di permuta notaio Broli del rep.53622/16783 trascritto a Vercelli il n.2573/1859. STIMA In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto dell ubicazione, delle dimensioni del complesso produttivo, delle finiture dei fabbricati e della presenza di impianti (carroponte, gru, centrali termiche) è possibile formulare il seguente giudizio di stima. I listini locali indicano per fabbricati industriali esistenti valori tra /mq e per nuove costruzioni fino a 700 /mq. 13

14 La valutazione è stata eseguita attribuendo a superfici omogenee (sia come destinazione d uso sia come grado di finiture) un valore unitario e considerando le aree di movimentazione come pertinenti agli edifici: campata mq x 350 /mq = campata 4 mq x 330 /mq = officina magazzino mq.475 x 300 /mq = uffici spogliatoi mq.250 x 500 /mq = deposito mq.120 x 300 /mq = cabina elettrica a corpo capannone stoccaggio mq.9875x 480 /mq = residua edificabilità : 0,66 = x 75 /mq = Totale arrotondando VALORE STIMATO (diconsi euro novemilioniduecentocinquantamila) SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Vercelli con aggiornamento al , si è accertato che l immobile è gravato da: 1) privilegio industriale di ,38 a favore del Medio credito Trentino iscritto il n. 4888/858 quota capitale ,19 durata anni 8 2) ipoteca volontaria di ,00 a favore della Banca 14

15 Popolare di Sondrio iscritta il n /3122 quota capitale ,00 durata anni 1 mesi 6 giorni 1 3) ipoteca volontaria di ,00 a favore della Banca Popolare di Sondrio iscritta il n /2046 quota capitale ,00 scadenza * * * * * TABELLA RIASSUNTIVA IMMOBILI DI PROPRIETA scheda 1 scheda 2 immobile gravami valore capannone in Maclodio con app custode ipotecato laboratori artigianali in Lograto libero capannone in Caresanablot (VC) ipotecato TOTALE Brescia, Allegati: documentazione fotografica planimetrie catastali atti provenienza visure ipotecarie 15