1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

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1 Conto intestato al condominio per la gestione amministrativa? Può aprirlo l amministratore senza autorizzazione dell assemblea (Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza n. 7162/12; depositata il 10 maggio) commneto e testo di Gianluca Tarantino Avvocato e dottore di ricerca in diritto dell'economia Diritto, e giustizia.it Pur in assenza di specifiche disposizioni di legge che ne facciano obbligo, l amministratore di condominio è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Questo il principio stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 7162, depositata il 10 maggio 2012, con la quale si afferma la necessità che l attività dell amministratore di condominio sia improntata a criteri di trasparenza ed informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi, assicurando del pari la chiarezza e la facile comprensibilità dell intera gestione condominiale. I fatti di causa. La vicenda conclusasi con la sentenza in commento ha origine da un decreto ingiuntivo ottenuto da una banca nei confronti del condominio per il recupero dell importo risultante dal saldo negativo del conto corrente intestato, appunto, proprio al condominio. A fronte dell accoglimento dell opposizione del giudice di primo grado, in secondo grado la corte di appello ha confermato il decreto opposto; in conseguenza di tale decisione, il condominio ha proposto ricorso per cassazione sostenendo, in estrema sintesi, che l amministratore non era stato autorizzato ad aprire il c/c in questione e che, in particolare, non era mai stata concessa l autorizzazione a richiedere alla banca uno scoperto di conto, chiedendo, quindi, che a rispondere del debito in questione fosse l amministratore in proprio. L amministratore di condominio: quali poteri? Ai sensi dell art c.c., all amministratore di condominio sono riconosciute una serie di attribuzioni: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. Per tali attività, inoltre, alla fine di ciascun anno, l amministratore deve rendere il conto della propria gestione. L amministratore di condominio: la rappresentanza in giudizio. Per lo svolgimento delle attività sopra indicate, l art c.c. attribuisce all amministratore la rappresentanza processuale e sostanziale dei

2 condomini. Si distingue, usualmente, la rappresentanza processuale attiva ossia il potere di promuovere un azione giudiziaria nei confronti di condomini o di terzi dalla rappresentanza passiva, ossia la fattispecie nella quale l amministratore è chiamato in giudizio per conto del condominio. Quanto alla rappresentanza attiva, l amministratore, in particolare, potrà promuovere le azioni giudiziarie volte alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni, esercitando ad esempio, l'azione di denuncia di nuova opera, per preservare la cosa comune da atti che possano danneggiarla o le azioni possessorie o petitorie. Quanto al profilo della rappresentanza passiva, l amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. La rappresentanza giudiziale passiva dell'amministratore è più ampia di quella attiva in quanto si riferisce a tutte le controversie relative alle parti comuni dell'edificio. Per citare alcuni esempi, in giurisprudenza si è affermato che il nuovo amministratore condominiale è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti (fatture, estratti conto bancari, bilanci) occorrenti all esercizio della gestione condominiale, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare, perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall art c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste comprende quella prioritaria ed indispensabile per l espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente. Peraltro, l amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all anzidetto ente di gestione; tale principio si desume non solo dall art c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente art c.c., ma anche dall art c.c., che prevede l obbligatorietà per tutti i condomini dei provvedimenti presi dall amministratore nell ambito dei suoi poteri; conseguentemente, nel caso in cui l amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all art. 1135, secondo comma, c.c., abbia assunto l iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall urgenza, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti instaurati con i terzi, per farvi fronte, abbia speso il nome del condominio, quest ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell adempimento delle relative obbligazioni. Gestione della contabilità da parte dell amministratore: cosa fare e cosa non fare! Nell ottica di garantire lo svolgimento dell attività di amministratore secondo criteri di trasparenza e correttezza, la sentenza in commento riconosce la possibilità per l amministratore di aprire un conto per la contabilità del condominio anche senza esplicita autorizzazione; quanto alla possibilità di vedersi concedere uno scoperto sul conto del condominio, i Giudici di Piazza Cavour hanno segnalato che, di fatto, vi era stata un autorizzazione implicita, atteso che nel corso delle assemblee, proprio la questione del ripianamento di tale scoperto era stata stata sollevata ed esaminata, senza obiezioni da parte dei condomini. L amministratore, infatti, ai sensi dell art. 1130, terzo comma, ha l obbligo di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei diritti comuni, godendo, peraltro, nell ambito di tali poteri, di ampia autonomia. La necessità di una condotta trasparente anche in punto di contabilità è segnalata da quella giurisprudenza per la quale il comportamento dell amministratore di condominio che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul suo conto corrente personale, anziché su un conto separato del condominio, generi confusione del suo patrimonio con quello di uno o più condomini, è illegittimo, anche in mancanza di una specifica delibera dell assemblea condominiale sull apertura del detto conto, e rappresenta una irregolarità di gestione di gravità tale da portare, da sola, alla revoca dell amministratore stesso da parte dell autorità giudiziaria, ai sensi dell art. 1129, terzo comma, c.c.. Del pari, si è ritenuta illegittima la deliberazione dell assemblea condominiale laddove preveda il mantenimento del conto corrente intestato ad una società appartenente, quali unici soci, all amministratore ed alla moglie, ed avente per oggetto l amministrazione di condomini come conto

3 d appoggio dell amministrazione condominiale sul quale far affluire i versamenti di tutti i condomini, in quanto ciò integra lesione del diritto di ciascun condominio alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale che costituisce un limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio. Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 13 febbraio 10 maggio 2012, n Presidente Carnevale Relatore Dogliotti Svolgimento del processo Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio di (OMISSIS), in persona dell'amministratore, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso dal Presidente del Tribunale di Milano a favore della Banca Popolare Commercio e Industria, Soc. Coop. a r.l., per l'importo di lire per saldo negativo di conto corrente. Proponeva altresì domanda di manleva nei confronti di S.C.G., già amministratore del condomino stesso. Costituitosi il contraddittorio, la Banca chiedeva rigettarsi la domanda e proponeva in subordine azione di manleva nei confronti del S. ; questi chiedeva rigettarsi la domanda del condominio, dichiararsi inammissibile quella della Banca, e chiamarsi in causa la S.p.A. Assicurazioni Generali, per esserne garantito; costituitasi, la S.p.A. Assicurazione Generali chiedeva rigettarsi le domande nei suoi confronti. Con sentenza in data 17 giugno - 4 luglio 2006, il Tribunale di Milano, in parziale accoglimento delle domande del condominio, revocava il decreto ingiuntivo, rigettando ogni altra domanda. Proponeva appello la Banca Popolare e Industria S.p.A., successore della Banca convenuta. Costituitosi il contraddittorio, il condominio ne chiedeva il rigetto, proponendo appello incidentale condizionato, circa la manleva nei confronti del S. ; la S.p.A. Assicurazioni Generali parimenti proponeva appello incidentale condizionato, chiedendo rigettarsi la domanda di manleva del S. ; questi chiedeva rigettarsi l'appello della Banca e quello incidentale del condominio; proponeva a sua volta appello incidentale, chiedendo la condanna del Condominio al pagamento a suo favore della somma di Euro ,76. La Corte d'appello di Milano, con sentenza in data , in parziale riforma dell'impugnata sentenza, dichiarava cessata la materia del contendere tra la S.p.A. Assicurazioni Generali e la Banca; confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l'opposizione. Ricorre per cassazione il Condominio. Resistono con controricorso la Banca, la S.p.a. Assicurazioni Generali, nonché il S., che pure propone ricorso incidentale. Resiste con controricorso al ricorso incidentale il condominio. Motivi della decisione Preliminarmente, appaiono infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso principale, sollevate, in controricorso, dalla Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A. Da un lato, infatti, la censura circa l'insufficienza di motivazione (non evidentemente l'assenza), può coesistere con quella di illogicità, dall'altro, la stessa controricorrente, quanto all'asserita violazione dell'art. 360 bis c.p.c., non da indicazione alcuna sugli orientamenti giurisprudenziali di questa Corte, che il ricorrente principale avrebbe contrastato, limitandosi a richiamare pronunce isolate e non del tutto pertinenti (Cass., n. 1046/1974, sui poteri dell'amministratore; Cass., n. 1640/1997 sul contratto d'appalto). È fondata, invece, l'eccezione di inammissibilità per tardività, sollevata dal S. nella

4 memoria per l'udienza (la questione, ovviamente, è rilevabile d'ufficio) circa il controricorso di S.p.A. Assicurazioni Generali nei suoi confronti: la notifica del ricorso principale reca la data del 21 luglio 2010; quella del controricorso e del ricorso incidentale, del 18 ottobre 2010; il controricorso di S.p.A. Assicurazioni Generali è stato notificato in data 27 settembre Venendo all'esame del ricorso principale, con il primo motivo, il Condominio di (OMISSIS) lamenta violazione degli artt. 1130, 1131, 1388, 1393, 1398, 1708, 1711 c.c. e vizio di motivazione, circa il potere e la responsabilità dell'amministratore nell'apertura di un conto corrente e nella successiva apertura di una linea di credito da parte della Banca. Con il secondo, violazione degli artt c.c., 106, 111 c.p.c., nonché omissione di motivazione, circa la manleva nei confronti del S. e la sua condanna alla restituzione della somma di Lire I motivi vanno rigettati, in quanto infondati. È da ritenere che, secondo, del resto, orientamenti diffusi nell'ambito della dottrina e della giurisprudenza di merito (sul punto, questa Corte non ancora avuto modo di pronunciarsi specificamente), l'amministratore condominiale possa aprire un conto corrente contenente i contributi alle spese condominiali. È vero che, come precisa il ricorrente principale, l'amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art c.c.. Egli ha l'obbligo, ai sensi del primo comma, n. 3, di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Nell'ambito di tali poteri, l'amministratore gode di ampia autonomia, e può sicuramente anticipare fondi per effettuare pagamenti a favore di terzi (al riguardo, v. Cass., n. 1046/1974) (ad es., se alcuni condomini siano inadempienti). Egli sarebbe ritenuto responsabile se non richiedesse in tempo i contributi ai condomini, e da ciò derivasse un danno al condominio. Anche se non si può affermare, come pure talora è stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell'amministratore, costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l'amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un'esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condonimo possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale. L apertura del conto corrente non richiede dunque specifiche autorizzazioni assembleari, ciò che invece richiederebbe sicuramente l'apertura di una linea di credito bancaria. Va peraltro precisato che, negli ordinari contratti di conto corrente formulati e proposti dall'abi, è prevista la possibilità di uno scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi. D'altra parte, come ha chiarito il Giudice a quo, con motivazione adeguata e non illogica, l'amministratore, all'assemblea condominiale del (superandosi evidentemente l'errore materiale della sentenza impugnata, dove si fa riferimento al ) propose l'apertura di un conto corrente, senza incontrare opposizione. E i condomini erano ben consapevoli del successivo scoperto del conto corrente - continua il Giudice a quo - come emerge dai verbali delle due assemblee straordinarie del 16 luglio e 25 novembre 1997, convocate dall'amministratore, proprio con riferimento a tale "scoperto": in quella sede, veniva deliberata la copertura delle spese correnti, per evitare l'accumularsi di interessi passivi sul conto corrente condominiale, e si precisava che alcuni condomini avevano provveduto, con il versamento di fondi, a sanare, ancorché parzialmente, la situazione di scoperto. È da ritenere pertanto, sulla base di quanto finora osservato che l'apertura del conto corrente e lo "scoperto" bancario fossero immediatamente opponibili al condominio. Quanto al secondo motivo, il Giudice a quo ha rigettato la domanda di manleva e di restituzione di somme, proposte dal condomino, nei confronti del S.. Si lamenta, sotto quest'ultimo profilo, omessa motivazione, là dove invece la motivazione stessa susssiste ed è adeguata e non illogica. La Corte di Merito chiarisce che le somme destinate al conto corrente e trattenute dal S. erano tutte provenienti da debiti contratti e da anticipi effettuati per la gestione del patrimonio condominiale:

5 l'amministratore non ha usato il conto corrente per fini personali, ma ha effettuato prelievi per far fronte alle esigenze condominiali (e talora per recuperare - come emerge, seppur per implicito, dalla sentenza impugnata - propri anticipi). In sostanza, il condominio finisce, al riguardo, per introdurre profili di fatto, in contrasto con quanto indicato nella sentenza, insuscettibili di controllo in questa sede. Ancora, il ricorso del condominio si palesa a tratti non autosufficiente, perché non si indicano specificamente le vicende del conto corrente e le partite di dare ed avere. Conclusivamente, va rigettato il ricorso principale. Quanto al ricorso incidentale del S., con un unico motivo, egli lamenta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 184 c.p.c., nonché errata valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie, relativamente al credito vantato verso il condominio per una parte degli anticipi effettuati. Per giurisprudenza ampiamente consolidata (tra le altre, Cass. n /09), la valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie spetta al Giudice di Merito, e non può essere oggetto di controllo in questa sede se sorretta da congrua motivazione. Con motivazione essenziale, ma adeguata e non illogica, la sentenza impugnata, richiamando argomentazioni del primo Giudice, precisa che non è stato provato in alcun modo il credito del S. e che risultano ininfluenti le prove richieste, mentre la C.T.U. proposta sarebbe meramente esplicativa: sarebbe stato indispensabile - secondo il Giudice a quo - la presentazione di uno specifico rendiconto, con riferimento alla formazione del passivo e agli eventuali crediti del S. stesso. Va dunque rigettato, in quanto infondato, il ricorso incidentale. Le spese seguono la soccombenza del Condominio nei confronti della Banca, rimanendo compensate tutte le altre posizioni. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese tra il Condominio di (OMISSIS), S.C.G. e Assicurazioni Generali S.p.A.; condanna il predetto Condominio al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità nei confronti della Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A., che liquida in Euro 2.500,00 per onorari ed Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.