IL RECUPERO DEI CREDITI CONDOMINIALI

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1 IL RECUPERO DEI CREDITI CONDOMINIALI LA FORMAZIONE DEL TITOLO ESECUTIVO: IL DECRETO INGIUNTIVO AI SENSI DELL ART. 63 DISP. ATT. C.C. Le fonti normative Il ricorso per decreto ingiuntivo è lo strumento processuale, particolarmente efficace, che la legge mette a disposizione dell Amministratore per adempiere all obbligo di riscuotere i contributi condominiali previsto dall art comma 1 n. 3 e 1129 commi 9 e 12 n. 6 codice civile (c.c.) La norma specifica di riferimento è l art. 63 comma 1 disposizioni per l attuazione del codice civile (disp. att. c.c.), il quale dispone: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere decreto d ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.. Gli articoli da 633 a 656 codice procedura civile (c.p.c.) contengono invece la disciplina generale del procedimento d ingiunzione e del giudizio d opposizione all ingiunzione. Il ricorso va presentato davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l edificio condominiale per i crediti superiori ad euro 5.000; altrimenti al

2 Giudice di Pace del luogo in cui si trova l edificio condominiale, ai sensi dell art. 23 c.p.c. come modificato dalla legge di riforma del condominio (art. 31) e secondo il principio già affermato da Cassazione - Sezioni Unite n Le condizioni per l emanazione del decreto 1) L art. 63 disp. att. c.c. richiede come condizione per la concessione del decreto ingiuntivo uno stato di ripartizione approvato dall assemblea. E quindi sufficiente produrre con il ricorso per ingiunzione il piano di riparto e il verbale della delibera assembleare che lo ha approvato. Non è invece necessario (ma sarà comunque opportuno) produrre il consuntivo di gestione al quale il riparto si riferisce. L ingiunzione può essere richiesta anche in base al riparto del preventivo di gestione (Cassazione n ; Cassazione n. 3435), ma solo sin tanto che non saranno stati approvati il consuntivo ed il relativo riparto (Cassazione n. 1789). Poichè il credito deve essere certo, liquido ed esigibile (art. 633 c.p.c.) si potrà richiedere il pagamento soltanto delle rate scadute al monento di deposito in cancelleria del ricorso per ingiunzione. 2) La Suprema Corte ha affermato che l Amministratore può richiedere decreto ingiuntivo ai sensi dell art. 633 c.p.c. anche soltanto in base al verbale d assemblea che indichi le spese occorrenti, pur in mancanza del riparto (Cassazione n ); od addirittura in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati (Cassazione n. 3296) od a ricevute di pagamento mensili (Cassazione n. 4638), 2

3 ma in tal caso non può ottenere la clausola d immediata esecuzione del decreto prevista dall art. 63 disp. att. c.c. Questa prassi è tuttavia da evitare in quanto la mancata approvazione del riparto e la non provvisoria esecuzione del decreto agevoleranno l eventuale opposizione da parte del condòmino debitore. L immediata esecutorietà del decreto ingiuntivo L art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che il decreto d ingiunzione è immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Ciò significa che il condòmino che faccia opposizione al decreto ingiuntivo, dovrà comunque pagare immediatamente tutte le somme dovute per capitale, interessi e spese legali liquidate in decreto. Se poi l opposizione sarà accolta dal Giudice, il Condominio dovrà restituire le somme versate dal condòmino, nella misura determinata nella sentenza che conclude il giudizio d opposizione all ingiunzione. La provvisoria esecutività del decreto ha un duplice scopo: il primo è quello di non privare il Condominio, per tutta la durata del giudizio d opposizione, dei mezzi economici necessari per la gestione e l erogazione dei servizi comuni; il secondo è quello di disincentivare opposizioni pretestuose, fatte dal condòmino soltanto per ritardare il pagamento di quanto dovuto. Di conseguenza anche in caso di opposizione all ingiunzione, se il condòmino non pagherà quanto dovuto in base al decreto ingiuntivo, l Amministratore dovrà procedere al recupero coattivo del credito, ai sensi dei già citati art comma 1 n. 3 e 1129 commi 9 e 12 n. 6 c.c. 3

4 L oggetto del giudizio d opposizione al decreto ingiuntivo ed il rapporto col giudizio d impugnazione della delibera, che ha approvato il riparto posto a base dell ingiunzione. 1) I motivi d opposizione all ingiunzione che il condòmino può far valere sono assai limitati. a) Anzitutto il condòmino potrà contestare l insufficienza della documentazione in base alla quale è stato emesso il decreto: ad esempio in quanto manca il riparto o non è stato prodotto il verbale dell assemblea che lo ha approvato. Per questa ragione si consiglia di allegare sempre anche il consuntivo e/o il preventivo ai quali il piano di riparto di riferisce e la così detta stampa rate. b) In secondo luogo il condòmino potrà allegare fatti estintivi della sua obbligazione, successivi all approvazione del riparto da parte dell assemblea. Ad esempio l opponente potrà eccepire che dopo l approvazione del riparto ha pagato in parte il suo debito e che questo pagamento non è stato detratto dal Condominio nella somma richiesta col ricorso per ingiunzione. 2) Come sopra scritto, il decreto ingiuntivo viene emesso sulla base di un piano di riparto approvato da una delibera che potrebbe essere illegittima od errata e che potrebbe essere anche impugnata davanti all autorità giudiziaria ai sensi dell art c. c. Tuttavia le cause di illegittimità della delibera, sia essa stata o meno impugnata, non hanno alcuna rilevanza nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per il pagamento delle spese approvate dalla stessa delibera. 4

5 Infatti l art c.c. dispone che l azione di annullamento della delibera non sospende l esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorià giudiziaria davanti alla quale la delibera è stata impugnata. Ne consegue che la delibera di approvazione del riparto, anche se impugnata davanti all autorità giudiziaria, mantiene i suoi effetti sino a quando il giudice che deve decidere sull impugnazione della delibera non ne sospenda in via provvisoria e cautelare l esecuzione o sino a quando la delibera non venga annullata dalla sentenza che conclude il giudizio d impugnazione. Il principio è espresso in termini assai chiari dalla Cassazione - Sezioni Unite n : Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate. Riassumendo: - nel giudizio d opposizione al decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di spese approvate dall assemblea il giudice non può compiere alcuna valutazione, neppure incidentalmente, in merito alla legittimità e validità della delibera che ha approvato tali spese (sia essa stata impugnata o meno); - il giudice dell opposizione a decreto ingiuntivo deve limitarsi a verificare che la delibera di approvazione delle spese sia efficace, vale a dire che non sia stata annullata o che la sua esecuzione non sia stata sospesa dal Giudice competente a seguito d impugnazione ai sensi dell art c.c.; 5

6 - anche se la delibera è stata impugnata (ma non ne sia stata sospesa l esecuzione) può essere richiesta l ingiunzione di pagamento ed il giudice davanti al quale venga opposto il decreto ingiuntivo non può sospendere il giudizio di opposizione in attesa della definizione del giudizio d impugnazione della delibera (Cassazione - Sezioni Unite n. 4421). I destinatari dell ingiunzione di pagamento L Amministratore può richiedere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei seguenti soggetti: 1) in via solidale nei confronti di tutti i comproprietari dell unità immobiliare (Cass n ; Cass n ). 2) In via solidale nei confronti del nudo proprietario e dell usufruttuario dell unità immobiliare (art. 67 ultimo comma disp. att. c.c.). 3) In via solidale nei confronti di chi cede e di chi acquista diritti reali sull unità immobiliare (proprietà, nuda proprietà od usufrutto), per le spese relative all esercizio di gestione in corso alla data della cessione ed a quello precedente, nonché per le spese che maturano sino al momento in cui è trasmessa all Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto reale (art. 63 commi 4 e 5 disp. att. c.c.). La natura solidale dell obbligazione comporta che il decreto ingiuntivo per l intera somma dovuta può essere richiesto o contestualmente contro tutti gli obbligati o singolarmente contro ciascuno di essi. 6

7 LA FASE ESECUTIVA 1) LE PROCEDURE ESPROPRIATIVE NEI CONFRONTI DEL CONDOMINO MOROSO La notifica del titolo esecutivo e del precetto di pagamento Ottenuto dal Giudice il decreto ingiuntivo di pagamento ai sensi dell art. 63 disp. att. c.c., l Avvocato che assiste il Condominio provvederà a notificare il decreto al condòmino moroso, unitamente all atto di precetto secondo quanto previsto dall art. 479 c.p.c. Con l atto di precetto viene intimato al debitore di pagare, entro un termine non minore di dieci giorni dalla notifica, quanto dovuto per capitale, interessi e spese legali liquidate nel decreto ingiuntivo, oltre alle spese di precetto. Se il condòmino non provvede al pagamento il Condominio dovrà procedere ad esecuzione forzata, attivando una delle procedure per espropriazione previste dagli articoli da 483 a 604 c.p.c. per il recupero dei crediti. L espropriazione mobiliare presso il debitore E disciplinata negli articoli da 513 a 542 c.p.c. e viene abitualmente denominata come esecuzione mobiliare, in quanto ha ad oggetto i beni mobili (anche iscritti in pubblici registri) di proprietà debitore. L Ufficiale Giudiziario competente per territorio si reca, munito del titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) e del precetto notificati, presso la residenza o il domicilio del debitore e sottopone a pignoramento beni mobili (compresi 7

8 valori e denaro) colà rinvenuti e che si presumono quindi di proprietà del debitore che li possiede, per un valore presumibilmente corrispondente a quello del credito per cui si procede. Entro novanta giorni dal pignoramento il Condominio deve presentare istanza di vendita dei beni, il cui ricavato sarà destinato al soddisfacimento del creditore procedente e di eventuali creditori intervenuti. Questa procedura presenta il vantaggio di una relativa celerità iniziale (il pignoramento va eseguito entro novanta giorni dalla notifica del precetto; l istanza di vendita deve essere presentata entro novanta giorni dal pignoramento). Tuttavia gli ulteriori incombenti da parte del Tribunale richiedono molto tempo (presso alcune sedi distaccate più di un anno). Inoltre la vendita attraverso gli Istituti autorizzati risulta raramente proficua: molti beni restano invenduti; altri vengono venduti dopo numerosi esperimenti d asta a prezzi ridicoli rispetto alla valutazione iniziale. Cosicchè il creditore molto spesso non recupera neanche le spese della procedura esecutiva; ancor meno può sperare di veder soddisfatto il credito capitale, soprattutto se di una certa consistenza. D altro canto un debitore un po accorto si guarderà bene dal tenere presso la sua abitazione od il suo domicilio beni mobili di rilevante valore (quadri d autore; tappeti antichi; oro e gioielli). Più che altro il pignoramento può avere un qualche effetto psicologico nei confronti del debitore non incallito, il quale non gradirà l accesso dell Ufficiale Giudiziario e per evitare ulteriore problemi potrebbe determinarsi a pagare. 8

9 L espropriazione presso terzi E disciplinata negli articoli da 543 a 554 c.p.c. e viene abitualmente denominata esecuzione presso terzi. Con questa procedura vengono sottoposti a pignoramento i crediti che il condòmino moroso vanta nei confronti di terzi a qualsiasi titolo: ad esempio stipendi dovuti dal datore di lavoro; somme depositate presso la banca su conto corrente; canoni dovuti dal conduttore dell unità immobiliare. A tal fine viene notificato prima al terzo debitore del condòmino e subito dopo al condòmino stesso un atto di pignoramento presso terzi, con cui si dichiara di sottoporre a pignoramento i crediti vantati dal condòmino nei confronti del terzo e si invita il terzo a dichiarare se sia effettivamente debitore ed, in caso affermativo, in quale misura, nei confronti del condòmino moroso. Se la dichiarazione del terzo è positiva si può chiedere al Tribunale l assegnazione delle somme sino alla concorrenza del credito del Condominio per capitale, interessi e spese legali. Il vantaggio di questo procedimento consiste nelle relativa celerità rispetto alle altre forme di espropriazione: dalla notifica del pignoramento presso terzi all assegnazione delle somme pignorate (che conclude l esecuzione) il lasso di tempo può essere anche soltanto di pochi mesi. Inoltre recentemente è stato modificato l art. 548 c.p.c., che riguarda la dichiarazione del proprio debito da parte del terzo: ciò ha semplificato la procedura, evitando anche che venga iscritta a ruolo l esecuzione nel caso in cui non esista alcun credito del condòmino moroso nei confronti del terzo (ad esempio nel caso di conto corrente in rosso ). 9

10 La difficoltà nell intraprendere questa procedura consiste nell assumere informazioni certe sull esistenza del credito del condòmino nei confronti dei terzi: ad esempio il conto corrente presso la banca potrebbe essere in passivo. E quindi opportuno effettuare anticipatamente le opportune ricerche investigative. In secondo luogo i crediti derivanti da rapporti di lavoro (stipendi, salari, ed altre indennità), possono essere pignorati nella misura massima di un quinto, ai sensi dell art. 545 c.p.c. Infine alcuni rapporti, i cui crediti futuri possono essere pignorati (stipendi; canoni di locazione), si esauriscono (per cessazione del rapporto di lavoro; per finita locazione) prima che il credito del Condominio possa essere stato soddisfatto. L espropriazione immobiliare E disciplinata negli articoli da 555 a 601 c.p.c. e viene abitualmente denominata come esecuzione immobiliare, in quanto colpisce beni immobili (ed i relativi frutti) di cui il debitore è proprietario o titolare di diritto d usufrutto. Poiché il condòmino moroso è proprietario dell unità immobiliare o, quanto meno, titolare del diritto d usufrutto, questa procedura è, in linea teorica, sempre esperibile. L atto di pignoramento consiste in un atto, notificato dall Ufficiale Giudiziario, col quale si sottopone a pignoramento un bene immobile esattamente individuato nei suoi dati catastali e per il quale va indicato il diritto (proprietà; usufrutto; diritto di superficie) e la relativa quota (intera o 10

11 frazione) di cui il condòmino debitore è titolare. Una volta notificato, l atto di pignoramento va trascritto presso l Agenzia del Territorio - Ufficio di Pubblicità Immobiliare (Conservatoria dei Registri Immobiliari) per evitare che il debitore possa vendere l immobile, vanificando gli effetti del pignoramento. Entro novanta giorni dal pignoramento va presentata istanza di vendita al Tribunale, che provvederà poi alla nomina di un perito per la valutazione dell immobile e, successivamente al deposito della perizia, alla nomina di un professionista delegato alle operazioni di vendita. Le controindicazioni per questo procedimento consistono: - nella durata della procedura, non inferiore attualmente ai tre-quattro anni presso il Tribunale di Bergamo e comunque condizionata dal numero di esperimenti d asta andati deserti (ipotesi molto frequente nell attuale periodo di crisi del settore immobiliare); - nei costi elevati relativi a certificazioni ipocatastali, perizia per la valutazione dell immobile, spese per la pubblicità della vendita (da rinnovarsi ad ogni esperimento d asta), compensi per il professionista delegato alla vendita; - nel fatto che spesso i beni pignorati sono gravati da ipoteche per mutui e, pertanto, il ricavato della vendita può essere quasi interamente assorbito dai creditori privilegiati. Tuttavia in caso di persistente morosità il Condominio ha comunque interesse che l immobile venga venduto al più presto, sia in quanto verrà così estromesso dalla compagine condominiale il condòmino moroso (che altrimenti continuerebbe ad accumulare debiti), sia in quanto l acquirente 11

12 all asta dell immobile sarà comunque tenuto al pagamento delle spese di esercizio, ai sensi dell art. 63 comma 4 disp. att. c.c., per la gestione in corso al momento in cui verrà emanato il decreto di trasferimento del bene e per la gestione precedente. Se poi l esecuzione è stata iniziata dal Condominio, va sottolineato che questi, in quanto creditore procedente, ha comunque privilegio assoluto per il rimborso di tutte le spese anticipate per l esecuzione (vale a dire dal pignoramento in avanti), che vengono soddisfatte prima di ogni eventuale privilegio ipotecario. 2) IL FALLIMENTO DEL CONDOMINO Gli effetti nei confronti del Condominio Con la sentenza dichiarativa di fallimento il Curatore subentra al fallito nell esercizio dei diritti e degli obblighi connessi alla proprietà dell immobile in condominio. Ne consegue che il Curatore: - dovrà essere convocato in assemblea a cura dell Amministratore; - avrà diritto di voto nella delibere (salvi i concorrenti diritti di eventuali comproprietari, usufruttuari o conduttori); - avrà diritto d impugnare le delibere dell assemblea; - sarà tenuto al pagamento delle spese condominiali direttamente nei confronti dell Amministratore. 12

13 La tutela dei crediti del Condominio nei confronti del Fallimento L Amministratore dovrà tener presente quanto segue: a) I crediti del Condominio per spese di gestione maturate prima della dichiarazione di fallimento sono crediti concorsuali, che dovranno essere accertati ed ammessi al passivo secondo le procedure previste dalla legge fallimentare (art. 93 domanda di ammissione al passivo e art. 101 domande tardive di crediti). Si tratterà di crediti chirografari, che verranno liquidati secondo le misure percentuali previste dal piano di ripartizione dell attivo, ai sensi dell art. 111 comma 1 n. 3 legge fallimentare. b) Ai sensi dell art. 30 della Legge n. 220 (Riforma del Condominio) i crediti del Condominio per sole spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per innovazioni, divenuti esigibili ai sensi dell art comma disp. att. c.c. durante le procedure concorsuali, sono prededucibili ai sensi dell art. 111 comma 1 n. 1 e comma 2 legge fallimentare. L esigibilità presuppone uno stato di ripartizione approvato dall assemblea ai sensi dell art. 63 disp. att. c.c. in data successiva alla dichiarazione di fallimento; non è necessario invece il d.i., che non potrebbe neppure essere richiesto nei confronti del Fallimento (Trib. Palmi in Fallimento 2005,1322), in quanto tutti i crediti devono essere verificati dal Giudice Delegato nelle forme dell accertamento dello stato passivo, e quindi per i crediti prededucibili maturati in corso di fallimento nelle forme previste dall art. 111 bis legge fallimentare. 13

14 Se i crediti prededucibili del Condominio non sono contestati né per la collocazione né per l ammontare e se l attivo del fallimento è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti, i crediti prededucibili potranno essere pagati al di fuori del procedimento di riparto, secondo le modalità previste dall articolo 111 bis comma 3 legge fallimentare. In caso di contestazione da parte del Curatore i crediti del Condominio dovranno invece essere accertati, ai sensi del comma 1 dello stesso articolo n. 111 bis, con le modalità previste dal Capo V della legge fallimentare. In entrambi i casi il pagamento avverrà nelle misure indicate rispettivamente dall art. 111 bis commi 2 e 4 legge fallimentare. c) Eventuali crediti del Condominio di altra natura (vale a dire non derivanti da spese di manutenzione ordinaria e straordinaria o per innovazioni) maturati dopo la dichiarazione di fallimento non godranno del beneficio della prededuzione: andranno quindi considerati come crediti chirografari; dovranno essere accertati con le procedure previste dall art. 93 legge fallimentare per le domande tempestive e dall art. 101 legge fallimentaare per le domande tardive; verranno liquidati secondo le misure percentuali previste dal piano di ripartizione dell attivo, ai sensi dell art. 111 comma 1 n. 3 legge fallimentare. 14

15 GLI INCOMBENTI E LE RESPONSABILITA DELL AMMINISTRATORE La legge di riforma del condominio ha notevolmente rafforzato l obbligo dell Amministratore di riscuotere i contributi, già sancito dall art n. 3 c.c., attraverso numerose disposizioni che, direttamente o indirettamente, incidono su questa sua attribuzione. 1) Anzitutto lo stesso art c.c. al numero 9 dispone che l Amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. La violazione di quest obbligo costituisce grave irregolarità ai sensi dell art comma 12 n. 7 c.c. e legittima pertanto la revoca, sia assembleare che giudiziale, dell Amministratore ai sensi dell art comma 11 c.c. L Amministratore è quindi tenuto a rendere una vera e propria dichiarazione, con la quale attesta la situazione dei mancati pagamenti riferita al momento in cui gliene viene fatta richiesta. Questo specifico obbligo non può essere surrogato né dalla semplice consegna di copia della rendicontazione periodica prevista dall art comma 7 c.c., né dalla consegna di copia delle scritture o dei documenti di spesa prevista dall art bis comma 1 c.c., e neppure dalla tempestiva pubblicazione dei dati relativi ai pagamenti sul sito internet eventualmente attivato ai sensi dell art. 71 ter disp. att. c.c. 2) Altro obbligo d informativa correlato è quello previsto dall art

16 comma 1 disp. att. c.c., in forza del quale l Amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Anche se quest obbligo non è accompagnato da una espressa sanzione, la sua violazione potrà essere fonte di una duplice responsabilità dell Amministratore: a) responsabilità da fatto illecito nei confronti del creditore che, a causa della mancata od errata comunicazione dell Amministratore abbia agito nei confronti del condòmino in regola coi pagamenti, vedendosi respingere la domanda per mancata preventiva escussione dei condòmini morosi; b) responsabilità contrattuale nei confronti dei condòmini in regola coi pagamenti, che abbiano subito l iniziativa del creditore in luogo dei condòmini morosi o che abbiano comunque subito un danno dal mancato adempimento dell obbligo d informazione al creditore insoddisfatto. 3) Particolarmente oneroso è l obbligo sancito dall art comma 9 c.c., per il quale salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell art. 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del presente codice. Questo termine dovrà essere opportunamente ponderato dall Amministratore in rapporto a quello di centottanta giorni (praticamente equivalente) previsto dall art n. 10, entro il quale va convocata l assemblea per l approvazione del rendiconto annuale di gestione. Infatti la convocazione dell assemblea al limite dei centottanta giorni dalla 16

17 chiusura dell esercizio comporterebbe verosimilmente l impossibilità pratica di agire nei confronti degli eventuali condòmini morosi nel termine di sei mesi, decorrente sempre dalla chiusura dell esercizio. Il mancato rispetto di questo termine costituisce forma di inadempimento del mandatario ex art comma 1 c.c., con conseguente responsabilità per eventuali danni derivanti al Condominio dal ritardo. 4) Da ultimo l art comma 12 n. 6 considera grave irregolarità, sanzionata con la revoca assembleare o giudiziale dell Amministratore, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva. Anche se le attività di richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. e di successiva azione esecutiva vengono svolte da un Avvocato, che risponde in base alla legge professionale nei confronti del Condominio, la previsione dell art comma 12 n. 6 richiede che l Amministratore possieda, quanto meno, le nozioni base in tema di procedimenti di cognizione ed esecutivi per il recupero dei crediti, anche al fine di poter valutare l idoneità delle iniziative proposte od assunte dal difensore del Condominio. In ogni caso potrà esistere una specifica ed autonoma responsabilità dell Amministratore qualora non anticipi le spese necessarie o non consegni i documenti a corredo delle varie iniziative giudiziarie (ad esempio: nell esecuzione immobiliare non paghi le spese per le pubblicazioni delle aste o per l imposta di trascrizione del pignoramento o non fornisca nel termine di legge le certificazioni ipocastali). 17

18 5) Un obbligo non espressamente affermato dalla legge ma al quale l Amministratore dovrà prestare molta attenzione è quello desumibile dall art comma 1 n. 4 c.c., relativo alla costituzione del fondo speciale per le opere di straordinaria manutenzione e le innovazioni. Lo scopo della norma è evitare che vengano disposte spese straordinarie senza la preventiva acquisizione della provvista da parte dell Amministratore. Questo comportamento virtuoso del Condominio eviterà da un lato l inadempimento delle prestazioni rese dai terzi al Condominio, dall altro che i condomini in regola coi pagamenti possano dover rispondere, se pur in via sussidiaria, dell eventuale morosità di altri condomini od anche della risoluzione del contratto col terzo per inadempimento del Condominio. Di conseguenza l Amministratore, prima di sottoscrivere contratti di straordinaria manutenzione, dovrà aver acquisito dai condòmini i fondi necessari, salvo premunirsi di specifica delibera dell assemblea che lo dispensi in tutto od in parte da questo incombente (delibera che, peraltro, potrebbe essere impugnata ex art c.c. per contrarietà all art comma 1 n. 4 c.c.). In alternativa potrebbe essere stipulato un contratto d appalto ai sensi dell art c.c., che preveda cioè la progressiva esecuzione di singole partite, tra loro indipendenti, con verifica e pagamento ad avvenuta esecuzione delle singole partite. In questo caso dovrebbe ritenersi ammissibile l acquisizione, da parte dell Amministratore, della provvista relativa alle sole partite man mano commissionate. Bergamo, 27 agosto Avv. Fabrizio Bruno GUIZZETTI 18