LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

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1 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO guida in pillole a cura di CGIL SERVIZIO CASA Campania

2 I NOSTRI SERVIZI Informazioni sulle detrazioni fiscali per lavori di manutenzione straordinaria (con il sostegno del CAAF CGIL). Informazioni sulle detrazioni fiscali per risparmio energetico (con il sostegno del CAAF CGIL). Normativa applicabile sull eliminazione delle barriere architettoniche (con il sostegno dell Ufficio H della CGIL). INQUILINI DI EDILIZIA PRIVATA Informazioni ai contenuti del contratto di locazione, la loro conformità alle norme vigenti e sulle singole clausole. Calcolo canone canale concordato legge 431/98 Sfratti per finita locazione, per necessità del proprietario o per morosità. Assistenza per la presentazione delle domande di assegnazione dei fondi integrativi all affitto (legge 431/98). Accordi stragiudiziali tra inquilino e proprietario. Assistenza per la presentazione delle domande per concorsi pubblici di assegnazione edilizia economica e popolare con chiarimenti sui requisiti e la documentazione da allegare. Informazioni sulle graduatorie provvisorie ed assistenza alla compilazione dei ricorsi. Informazioni sui bandi per acquisto di alloggi indetti dalla Regione Campania e dai Comuni. Indicazioni sulle norme di locazione abitativa per studenti universitari. Denuncia contratti di locazione non registrati c/o Agenzia delle Entate. Registrazione contratti di affitto. INQUILINI DI EDILIZIA PUBBLICA Accertamento biennale del reddito per la determinazione del canone di locazione. Istanze di voltura, sanatorie, cambio alloggio. Applicazione dei canoni di locazione degli alloggi pubblici. Rapporti con gli enti gestori per gli interventi di manutenzione agli alloggi. Assistenza per locazioni con patto di futura vendita prevista dalla Legge 560/93. Assistenza di base nella lettura delle bollette. Informazioni sulle prescrizioni di leggi nazionali e regionali in materia di canoni, oneri accessori e contratti. Calcoli articolati su canoni di legge ed assistenza per l eventuale contenzioso. Assistenza nel contenzioso sulle stime di vendita degli alloggi. Disposizioni per favorire il superamento delle barriere architettoniche. PROPRIETARI UTENTI Tassazione IMU. Controllo bilanci condominiali. Controlli ed assistenza agli atti di compravendita immobiliare. Nulla osta per abitabilità e passi carrai. Assistenza alle pratiche di inagibilità per incendi, eventi naturali o definite dallaasl. Indicazioni sulle agevolazioni risparmio energetico. Consulenze relative a concessioni occorrenti per manutenzioni e risanamento,. Informazioni su permessi, licenze e eventuali agevolazioni, per lavori di ristrutturazione con indicazioni sulle forme contrattuali nell'appalto dei lavori. Consultazione degli atti catastali. pagina 2 di 8

3 Premessa Il prossimo mese di giugno entra in vigore la riforma del condominio. Per l'esattezza dal prossimo18 giugno 2013 le norme approvate nella gran parte recepiscono le tante pronunce giudiziarie che in tutti questi anni (ben 70) hanno letteralmente riempito le aule dei tribunali civili del nostro Paese. Si compone di 32 articoli i quali rappresentano l'approdo di un percorso di riforma che ha impegnato il Parlamento per più legislature. Sicuramente si poteva fare di più rispetto ad alcune argomenti, come ad esempio la partecipazione degli inquilini alle decisioni assembleari o provvedere con maggiori indicazioni i temi per le autogestioni degli alloggi pubblici (vi è un solo richiamo che verificheremo in questo documento). Inoltre, manca del tutto una regolamentazione relativa ai primi e timidi segnali di cohousing (insediamenti abitativi composti da alloggi privati corredati da ampi spazi, sia coperti, sia scoperti destinati all'uso comune: ampie cucine, lavanderie, spazi per gli ospiti, laboratori per il fai da te, ecc.) le cui prime esperienze risultano essere interessanti ma per la gran parte regolamentate tutte a livello locale. Esperienze abitative vantaggiose per single, coppie di giovani o anziani, dove vivono in complessi residenziali composti da appartamenti privati con da ampi spazi destinati all uso comune e in certe circostanze la presenza di asili nido, palestre, biblioteche e altri servizi comunitari potrebbe risultare interessante se si creano le condizioni. In Campania questo tipo di esperienza non si è ancora avviato. A mio avviso, la riforma si è concentrata su due importanti aspetti: il primo è il ruolo dell'assemblea dei condomini che con la doppia maggioranza in molte occasioni, abbassa notevolmente i quorum previsti per determinate le scelte. Il secondo aspetto è ruoli funzioni e responsabilità dell'amministratore di condominio. Arginate le pressanti richieste da parte delle associazioni di settore le quali reclamavano un nuovo albo, sono state introdotte alcuni obblighi comportamentali necessari per eludere le approssimazioni organizzative per mancanze di regole, come ad esempio l obbligo di un conto corrente del condominio, le precise indicazioni di come redigere un bilancio condominiale, le condizione di revoca dell'amministratore, e tante altre disposizioni. A onor di cronaca, è giusto puntualizzare che le principali associazioni di settore da tempo avevano già assunto codici di comportamento specifici per i propri associati. Gaetano Oliva Responsabile Servizio Casa CGIL Campania pagina 3 di 8

4 Le norme di seguito indicate si applicano anche nei casi di alloggi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica nello specifico per la convocazione delle Assemblee e per la dichiarazione di decadenza dell'amministratore per irregolarità. Caratteristiche professionali dell amministratore: salvo che non sia un condomino da non dover esercitare la gestione di condominio (la nomina di un amministratore è obbligatoria quando ci sono più di 8 condomini e non 4 com era in precedenza) è necessario avere un diploma di scuola secondaria e aver frequentato un corso di formazione specifico, oppure aver espletato per almeno un anno tale attività. L'amministratore dovrebbe partecipare a corsi di aggiornamento ma la norma non stabilisce altro. Non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né protestato. Condomini morosi: la nuova norma obbliga l amministratore ad agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali (termine massimo), fatta salva l espressa dispensa ottenuta dall assemblea con votazione condominiale che lo esonera da tale incombenza. Se la mora dura più di 6 mesi, il condomino debitore sarà sospeso dalla fruizione dei servizi comuni. Bilancio consuntivo: (altra novità!) da redigere entro 180 giorni dalla scadenza di presentazione del bilancio. Compensi amministratore: Compenso unico (senza alcune richieste posteriori o clausole che erogano in percentuale ulteriori compensi in caso di lavori o indennizzi maggiorati in caso di un numero superiore di assemblee preventivate in fase di accettazione incarico). Importo del compenso indicato a inizio mandato con le eventuali specifiche non può essere variato senza delibera assembleare. Durata mandato: Mandato di durata due anni e non più uno (nella norma viene indicato il rinnovo dopo un anno tacito in pratica un po' come i contratti). Su richiesta dell'assemblea l'amministratore dovrà dotarsi di polizza assicurativa professionale. Responsabilità fiscale: non più in capo al condominio ma ne è responsabile l'amministratore in forma soggettiva. Un altro aspetto interessante della riforma, infatti è la responsabilità civile e penale sui bilanci condominiali. L amministratore ha l'obbligo di rendicontare il bilancio con stesura dello stato patrimoniale del condominio e di allegare una relazione di accompagnamento al bilancio. (precedentemente il bilancio reggeva soltanto sulla parte economica). Inoltre deve essere redatto entro 180 giorni dalla scadenza della presentazione dei bilanci e le trascrizioni contabili devono essere riportate nell apposito registro contabile entro trenta giorni dall'evento. Tutti i movimenti economici dovranno essere eseguiti attraverso il conto corrente condominiale (sia in entrata che in uscita) nonché presentare la documentazione fiscale (modello 770) nei termini previsti dalle norme. Conto corrente: Tutte le entrate e le uscite del condominio dovranno transitare su un conto corrente bancario intestato al condominio. Non più quindi, versamenti delle quote di pertinenza di ogni condomino e pagamenti verso terzi gestiti dall amministratore, con rendicontazione annuale o a richiesta. pagina 4 di 8

5 Tenuta dei registri obbligatori: nella gestione diventa obbligatorio la tenuta di tre libri: Il primo (già previsto) registro dell anagrafe condominiale contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei proprietari del condominio, il possesso (comunione dei beni, nuda proprietà e usufrutto, ecc.), l'uso con l eventuale locazione e i dati catastali delle singole unità immobiliari. Il condomino ha l'obbligo della comunicazione entro 60 giorni di qualsiasi variazione alla condizione (vendita, nuova locazione, cambio del proprio indirizzo, ecc.). Per la cessione dell'immobile (anche al fine della solidarietà fra vecchio e nuovo proprietario in materia di pagamento delle spese condominiali) l'obbligo della comunicazione del passaggio di proprietà deve avvenire consegnando copia dell'atto conforme. Solo in questo caso si applica la solidarietà fra vecchio e nuovo proprietario. Il secondo è il registro del verbale delle assemblee a cui andrebbe, ora, allegato il regolamento di condominio e il formulario di nomina e revoca dell amministratore. Anche in questo caso tale prova era già prevista ma oggi si specifica che nel registro dovranno essere indicate le date e i periodi di gestione di ogni singolo amministratore, anche quello eventualmente nominato dalla magistratura. Il terzo è il registro di contabilità, dove registrare, entro trenta giorni, i movimenti di spesa, con un riepilogo (una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti). Tutti i movimenti economici devono passare per il conto corrente intestato al condominio e tutti trascritti nel registro. Viene poi prevista la conservazione decennale di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini e la possibilità di nominare un revisore. Animali domestici: il regolamento condominiale non potrà vietare di possedere o detenere animali domestici; è stata, infatti, introdotta la norma che vieta di vietare il possesso di animali da compagnia. Chiaramente non sarà necessario modificare i regolamenti condominiali in cui molto spesso venivano introdotti limiti al possesso di tali animali. Quorum assembleare: sarà più facile raggiungere il numero sufficiente in assemblea per l eliminazione delle barriere architettoniche dell edificio (presenza di 1/3 dei millesimi e maggioranza più uno dei favorevoli); inoltre si abbassano i quorum per la validità dell'assemblea e delle sue delibere: per la costituzione in 1^ convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi; per la costituzione in 2^ convocazione (quella che poi effettivamente si tiene ): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi. Per deliberare alcune innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la videosorveglianza, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati: presenza di 1/2 dei millesimi e 50% + 1 degli intervenuti. Sarà possibile collocare, anche solo per alimentare una singola abitazione, impianti di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, ecc.) perfino sulle parti comuni senza aver bisogno di alcuna autorizzazione dell assemblea che potrà comunque dettare alcune regole. pagina 5 di 8

6 Per gli interventi sulle parti e sull'uso comune sono stati superati i problemi che spesso nel condominio si presentano circa i quorum (per alcune sentenze addirittura l'unanimità). L attuale norma viene, per alcuni versi attenuata dalla limitazione dell'uso delle deleghe. Infatti, se i condomini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi. È vietata la delega all'amministratore. Eccezioni per i condomini di utilizzare parti comuni ad un uso personale senza il permesso dell assemblea: l installazione dell antenna parabolica (il diritto d antenna è elevato al rango di diritto costituzionale alla libertà di informazione, ogni condomino potrà installare antenne individuali anche sulle parti comuni dell edificio e gli altri dovranno consentire l accesso anche alla propria abitazione se ciò è necessario per eseguire l installazione) impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (pannelli solari, ecc.). Consiglio di condominio: Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore. Distacco dell'impianto centralizzato: un condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento senza il benestare dell assemblea, sempreché dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante è tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Definizione "parti comuni": Viene ampliata la definizione, includendo anche le antenne e gli impianti telematici, i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. È prevista la multiproprietà con godimento periodico. Per le trasformazioni a destinazione d'uso delle parti comuni, basterà l'80% dei partecipanti e dei millesimi (4/5 dei condomini e dei millesimi). La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea. Le nuove norme stabiliscono inoltre, l impossibilità (rafforzando le precedenti definizioni) di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d uso all unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. Spese per scale e ascensori: Viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano. Sito web condominiale: Ogni condominio potrà avere un suo sito web, ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti. La videosorveglianza: Le condizioni poste dal Garante della Privacy per la telecamera o il videocitofono di sorveglianza sono due: pagina 6 di 8

7 Devono essere visibili da chiunque e non nascosti alla vista; se è un privato a installare una telecamera, per esempio per sorvegliare il box, non è necessario il consenso degli altri condomini, purché le immagini non siano diffuse e l angolo visuale non invada spazi privati dei vicini. La loro presenza deve essere annunciata da cartelli, che specifichino anche le finalità e il responsabile del trattamento delle immagini, nel rispetto delle norme sulla privacy. La riforma stabilisce che solo i comproprietari possono deliberare l installazione di un impianto di videosorveglianza con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell edificio. Coloro che vivono in affitto nel condominio non hanno potere di intervento sull argomento e se una decisione in tal senso viene approvata dovranno subirla anche se sono contrari. Garanzie sui pagamenti a fornitori: accogliendo diverse pressioni, le nuove norme del condominio hanno modificato quanto disposto dalla sentenza della Corte di Cassazione (n. 9148/2008). In pratica il terzo fornitore, creditore nei confronti del condominio, per rivalersi del suo credito dovrà agire in primo luogo nei confronti dei condomini morosi e solo dopo potrà compiere azioni di rivalsa nei confronti di altri condomini (solidarietà passiva). Di fatto è stata mitigata la portata della sentenza della Corte di Cassazione, la quale prevedeva che il fornitore creditore potesse agire nei confronti di un qualsiasi condomino anche non debitore. pagina 7 di 8

8 CGIL SERVIZIO CASA LA CASA È UN DIRITTO PER TUTTI Consulenza e tutela dei diritti sociali abitativi Essere provvisti un abitazione, è la garanzia che la CGIL Campania con questa Associazione vuole assicurare ad ogni cittadino. gli uffici al pubblico NAPOLI - Via Torino, 16 Sede regionale e provinciale Tel Fax NAPOLI/Barra, NAPOLI/Fuorigrotta, NAPOLI/Pianura, NAPOLI /Ponticelli, NAPOLI/San Giovanni, NAPOLI/San Pietro a Patierno, NAPOLI/Scampia, NAPOLI/Soccavo, NAPOLI/Vomero, ACERRA, CASTELLAMMARE DI STABIA, FRATTAMAGGIORE, GIUGLIANO IN CAMPANIA, PORTICI, POZZUOLI/ Zona Centro, POZZUOLI/Monteruscello, SAN GIORGIO A CREMANO, SORRENTO, TORRE ANNUNZIATA, VOLLA. AVELLINO - Via Padre Paolo Manna, 25 Sede provinciale ATRIPALDA,CERVINARA, GROTTAMINARDA, SAN MARTINO VALLE CAUDINA, SOLOFRA. Tel BENEVENTO - Via Leonardo Bianchi, 9 Sede provinciale BENEVENTO/R. ne Libertà, MONTESARCHIO, SAN GIORGIO DEL SANNIO, TELESE TERME. Tel CASERTA - Via Giuseppe Verdi, 7 Sede provinciale AVERSA, MADDALONI, MARCIANISE, MONDRAGONE, PIEDIMONTE MATESE, SESSA AURUNCA. Tel SALERNO - Via Francesco Manzo, 24 Sede provinciale BATTIPAGLIA, CAVA DE TIRRENI, NOCERA INFERIORE, PONTECAGNANO, SALA CONSILINA, SAPRI, SCAFATI Tel L adesione é volontaria ed avviene, su richiesta, senza ulteriore formalità. pagina 8 di 8