Animali domestici Regole di buon vicinato Rumori molesti Utente sapiens in caso di liti condominiali ti suggerisce di appianare i problemi in via

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1 La riforma del CONDOMINIO Indice Regole di buon vicinato - Rumori molesti -Animali domestici -Spazi comuni -Lavori di ristrutturazione -Riscaldamento Riforma del condominio a cura del Dott. Alessandro Scorzelli Dopo oltre 70 anni viene aggiornato il Codice Civile sul Condominio con tante novità e modifiche. Il 20 novembre 2012, la Commissione Giustizia del Senato ha approvato, in sede deliberante e in via definitiva il ddl relativo alla riforma del Condominio. Il nuovo testo entrerà in vigore il Pertanto, Utente Sapiens, al fine di rendere il consumatore sempre più consapevole dei propri diritti, ha deciso di pubblicare una breve guida sulle principali novità, L amministratore -Formazione -Doveri -Obblighi -La revoca L assemblea Gestione del denaro Come iniziare. Utente Sapiens è un associazione senza scopo di lucro per la promozione e la tutela dei diritti dei consumatori ed utenti. Attraverso l unione vogliamo sentirci forti. Attraverso l informazione vogliamo fornire ai consumatori il più efficace strumento di difesa: la consapevolezza dei propri diritti. Attraverso la consulenza vogliamo offrire la possibilità di essere ascoltati, di avere un valido alleato per la difesa dei propri diritti. -

2 Animali domestici Regole di buon vicinato Il regolamento condominiale non può vietare di possedere animali domestici, ma solo stabilire delle regole per la civile convivenza. Si può vietare che il cane di un condominio stia nel giardino condominiale senza museruola o senza accompagnatore, e fissare una sanzione per i cani che sporcano le parti comuni dell edificio o che abbaiano nelle ore notturne. In tal caso, l amministratore, potrà richiamare anche per iscritto il proprietario al rispetto delle regole e, perfino arrivare a multarlo se previsto dal regolamento. Se il suo intervento non dovesse bastare, il condomino che si è lamentato potrà intraprendere un azione legale, cosa che potrà essere fatta anche dall amministratore a nome del condominio se, l assemblea avrà votato in tal senso. In base alla riforma in vigore da giugno 2013, è definito condominio qualsiasi complesso in cui vi siano due beni immobili distinti, appartenenti a soggetti diversi, ma legati da una o più parti comuni. Sono definiti condomini i proprietari delle singole unità abitative. Se uno stesso proprietario possiede più appartamenti all interno di un condominio conta come un solo condomino, che però avrà una maggiore quota in millesimi. E obbligatorio adottare un regolamento condominiale quando i condomini sono più di 10. Infatti è indispensabile regolamentare l uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela e il decoro dell edificio. Il regolamento va approvato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e cinquecento millesimi, ovvero metà delle quote in cui è divisa la proprietà del condominio. Rumori molesti Il regolamento condominiale prevede orari stabiliti per svolgere attività potenzialmente fastidiose o rumorose, come la gestione dei rifiuti, la battitura dei tappeti, l annaffiatura delle piante, lavori di manutenzione e in generale le attività rumorose, come suonare uno strumento. Proprio questi rumori potenzialmente fastidiosi sono alla base della maggior parte delle liti condominiali. L amministratore può essere avvertito e intervenire se vi sono delle violazioni del regolamento condominiale, ma non è legittimato ad agire se le controversie riguardano singoli condomini*. A questo punto non rimane che rivolgersi all autorità giudiziaria che, punisce i rumori che superano la normale tollerabilità con l ausilio della consulenza di un perito. *Chi infrange il regolamento può essere multato e costretto a pagare una somma fino a 200 euro, che può arrivare a 800 in caso di recidiva. Utente sapiens in caso di liti condominiali ti suggerisce di appianare i problemi in via amichevole, se poi il buon senso viene del tutto a mancare, non esitare, contattaci, ti sapremo aiutare.

3 Spazi comuni Il regolamento condominiale, determina la destinazione d uso delle varie parti comuni del condominio. L assemblea, può decidere come usare uno spazio ammesso che l uso sia compatibile con la sua destinazione principale stabilita dal regolamento. Ad esempio è possibile con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, votare per la creazione di un area attrezzata. Sono invece vietati, i cambiamenti che mutino del tutto la destinazione d uso, salvo particolari esigenze condominiali. In questi casi si avrà bisogno di maggioranze molto ampie: i 4/5 dei partecipanti all assemblea e i 4/5 dei millesimi dell edificio. Inoltre occorrerà che l avviso di convocazione dell assemblea sia comunicato almeno 20 giorni prima della riunione, invece dei 5 giorni normalmente previsti. L avviso, dovrà indicare quali sono le parti comuni che si vogliono modificare. Sono sempre vietate le modifiche che alterano il decoro architettonico dell edificio e pregiudicano la sicurezza e la stabilità del fabbricato. Vi sono due importanti eccezioni che consentono ai condomini, di usare le parti comuni per usi personali: -l istallazione di impianti di ricezione radiotelevisiva (antenna parabolica); -l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. La videosorveglianza La riforma, stabilisce che solo i comproprietari possono deliberare l installazione di un impianto di videosorveglianza con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell edificio. Per coloro che vivono in affitto nel condominio, non hanno potere di intervento sull argomento e, se una decisione in tal senso viene approvata dovranno subirla anche se contrari. Le condizioni poste dal Garante della Privacy per le telecamere o il videocitofono di sorveglianza sono le seguenti: - Devono essere visibili da chiunque e non nascosti alla vista; - la loro presenza deve essere annunciata da cartelli che specifichino anche le finalità e il responsabile del trattamento delle immagini, nel rispetto delle norme sulla privacy. Se è un privato ad installare la telecamera ad esempio per sorvegliare il garage, non è necessario il consenso degli altri condomini purchè le immagini non siano diffuse e l angolo della visuale non Invada spazi privati dei vicini. Lavori in corso I lavori all interno del proprio appartamento, non devono essere autorizzati, la legge impone però di avvertire l amministratore, che a sua volta riferirà all assemblea. Chi svolge i lavori dovrà fare estrema attenzione a non causare danni alle parti comuni dell edificio e, a non comprometterne la stabilità. Il regolamento condominiale solitamente contiene l indicazione degli orari per lo svolgimento dei lavori, che dovranno ad ogni modo essere rispettati. Riscaldamento La riforma sancisce un punto fermo: il condomino può rinunciare a usare l impianto centralizzato di riscaldamento, se, dal distacco non derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Chi decidesse di non utilizzare l impianto comune, dovrà a proprie spese, dimostrare mediante relazione tecnica, che il distacco non inciderà sulla funzionalità e sulla sicurezza dell impianto centralizzato. Nel caso tale distacco, incida sulle spese degli altri condomini, coloro che si sono resi autonomi dovranno contribuire a sostenerli. Inoltre, chi si stacca dall impianto dovrà comunque, in ogni caso, sostenere i costi di manutenzione dell impianto.

4 L AMMINISTRATORE Molte novità della riforma riguardano l amministratore. Caratteristiche essenziali dovranno essere la rispettabilità, l adeguata formazione e la massima reperibilità. Non potrà ricoprire questa carica chi è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, il patrimonio e ogni altro delitto non colposo per il quale sia prevista la reclusione minima di due anni e massima di 5. Se una di queste condizioni si determina durante il mandato dell amministratore, questo cessa automaticamente. La Legge ha reso anche più severe le regole per l eleggibilità dell amministratore, che a meno che non si tratti di un condomino per i quali non è prevista nessuna specifica formazione, dovrà essere in possesso del diploma di scuola secondaria e aver frequentato un corso di formazione in materia di amministrazione condominiale. Tali regole non valgono per coloro i quali già svolgevano tale attività, prima dell entrata in vigore della riforma. Per nominare un amministratore serve il voto della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà (500 millesimi) del valore dell edificio. L incarico dura un anno, e, si rinnova automaticamente se non viene revocato dai condomini. All accettazione dell incarico l amministratore dovrà specificare il compenso richiesto per lo svolgimento della sua attività, altrimenti la sua nomina sarà nulla. E importante che l amministratore sia sempre rintracciabile, per questo deve affiggere nell ingresso del condominio un avviso che contenga tutti i suoi recapiti. Ancora l assemblea può decidere di far stipulare all amministratore una polizza per la responsabilità civile per gli atti compiuti durante l esercizio delle sue funzioni. L amministratore è tenuto a convocare l assemblea annualmente per l approvazione del rendiconto delle spese, eseguire le decisioni che vengono prese in assemblea, far rispettare il regolamento condominiale. L amministratore deve occuparsi delle gestione finanziaria, quindi, di pagare i vari fornitori, di riscuotere dai condomini le quote di partecipazione alle spese per la gestione ordinaria (adendo la via giudiziale in caso di inadempimento) e infine occuparsi degli adempimenti fiscali. LA REVOCA Con la stessa maggioranza che serve per nominarlo ( maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà (500 millesimi) del valore dell edificio) l amministratore può essere revocato dal suo incarico in qualunque momento, salvo eventuali diverse norme stabilite dal regolamento condominiale. Se l amministratore non presenta a fine anno il conto della gestione o compie gravi irregolarità, la revoca può essere disposta su ricorso anche di un solo condomino, così come un singolo condomino può chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare un comportamento scorretto dell amministratore revocandogli l incarico. Quando cessa il proprio incarico l amministratore dovrà consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa alla gestione del condominio e ai singoli condomini. In attesa della nomina del nuovo amministratore quello uscente dovrà occuparsi della ordinaria amministrazione. Casi di revoca dell amministratore senza bisogno di maggioranze particolari: -mancata convocazione dell assemblea per approvazione del rendiconto; -non esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi; -mancato utilizzo o mancata apertura del conto corrente condominiale; -mancata riscossione coattiva delle somme dovute dai condomini morosi, stabilita da un azione giudiziaria; -mancata tenuta dei registri e di tutta la documentazione relativa al condominio. Pagina 2

5 L ASSEMBLEA L avviso di convocazione dell assemblea può arrivare per raccomandata, per posta elettronica certificata, via fax oppure può essere consegnato a mano. L importante è che la comunicazione sia recapitata almeno 5 giorni prima della data fissata. La convocazione deve contenete, oltre al luogo e all ora, anche l ordine del giorno cioè l elenco delle tematiche di cui si parlerà. Se questi elementi non vengono rispettati, le decisioni prese in assemblea possono essere eventualmente annullate. Nella stessa comunicazione è possibile, ed anzi consuetudine, indicare anche la data della seconda convocazione, che non può essere fissata lo stesso giorno della prima, ma neppure oltre i 10 giorni successivi. In prima convocazione servono maggioranze nutrite, proprio per questo la prima convocazione va deserta. Spesso fissata in luoghi e in orari improponibili, pertanto viene considerata utile la data della seconda convocazione. Le maggioranze necessarie, variano in base alle decisioni da prendere, ma pur sempre è necessario che sia d accordo una certa quota di millesimi. La riforma del condominio ha abbassato il quorum necessario per costituire l assemblea in prima convocazione, basterà infatti la maggioranza assoluta dei condomini che rappresentino i 2/3 del valore in millesimi, mentre prima era richiesta la presenza dei 2/3 condomini. In seconda convocazione basterà 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi. LIMITE ALLE DELEGHE All amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all assemblea, mentre si può delegare una persona di fiducia. Se però i condomini in totale sono più di 20, il delegato non può rappresentarne più di 1/5. TABELLA DELLE MAGGIORANZE NECESSARIE PER DECIDERE ATTO O DECISIONE MAGGIORANZE RICHIESTE Nomina revoca dell amministratore Approvazione del regolamento Liti attive e passive relative a materie che esercitano le attribuzioni dell amministratore Ricostruzione dell edificio Riparazioni straordinarie di notevole entità Richiesta di cessazione di attività che incidono negativamente sulla destinazione Video sorveglianza Progetti territoriali Innovazioni dirette al miglioramento e all uso più comodo o e 2/3 al maggior rendimento delle cose comuni dei millesimi Innovazioni delle parti comuni a favore dei singoli (senza e 2/3

6 autorizzazioni dell assemblea) Opere rivolte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche Contenimento energetico degli edifici Realizzazione di parcheggi Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva Produzione energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, di fonti rinnovabili su parti comuni Modifiche della destinazione dell uso di parti comuni per esigenze condominiali Servitù a carico del condominio Vendita dei beni comuni Innovazioni che rendano una parte dell edificio inservibile al godimento o all uso anche di un solo condomino Variazione dei diritti soggettivi sulle cose comuni e del potere di disporre sulle parti di proprietà esclusiva Innovazioni che rendano una parte dell edificio inservibile al godimento o all uso anche di uno solo Costituzione assemblea condominiale Delibere ordinarie dei millesimi e e e e e e 4/5 dei condomini e del valore 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi Metà +1 degli intervenuti e 1/3 dei millesimi Gestione del denaro La gestione finanziaria del condominio è un compito particolarmente delicato. L amministratore deve gestire un registro di contabilità dove annotare tutte le movimentazioni di cassa. La documentazione da registrare riguarda scontrini, ricevute, contratti con i fornitori. In assemblea verrà sottoposto ai condomini un rendiconto delle spese e il preventivo spesa per l anno in corso, i quali dovranno essere approvati. In questa fase si potrà discutere delle spese non chiare e chiarire eventuali anomalie. L assemblea andrà convocata entro 180 dall approvazione del rendiconto. La riforma a tal proposito fissa regole molto precise per la stesura del rendiconto, che dovrà contenere la situazione patrimoniale del condominio, compresi gli eventuali fondi disponibili le eventuali riserve. Questo bilancio di gestione dovrà essere preparato dall amministratore annualmente, i condomini in assemblea hanno il potere di nominare un revisore per la verifica dei dati contenuti all interno del documento. In alternativa al revisore l assemblea può nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo. I condomini potranno prendere visione e fare copie a proprie spese dei documenti giustificativi di spesa. Il conto corrente obbligatorio Il professionista è obbligato ad aprire un conto corrente bancario o postale, intestato al condominio, sul quale dovranno transitare tutte le entrate e le uscite. Ogni condomino potrà richiedere a proprie spese un estratto conto del conto corrente per fare eventuali modifiche. tel fax

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