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1 ffice PRIMO SEMESTRE 2013 Sede - Sede - Viale F. Restelli, 3/ Piazza Maestri del Lavoro, Cernusco sul Naviglio (MI) Nord Europa / North Europe / 㶶㿁 捷 Est Europa / East Europe / 㶶㿁 捷!"#$%&!'()$&*%+,)#Asia / Asia / 㿁 Nord America / North America / 初 Sud America / South America / 初 Pechino / Beijing / New York / New York / 兌儵 Shanghai / Shanghai / ᶏ San Paolo - Sao Paolo Londra / London / 㟵 Buenos Aires / Buenos Aires / を 庉㠾唍 㠾 Berlino / Berlin / 㩞㨦 Praga / Prague / を㕘㫋 Mosca / Moscow / ᣁ⑼ Tel. Fax

2 INDICE Mercato uffici - Italia Canone Rendimenti Tasso di sconto Canone/rendimenti Tagli più commercializati Tempo di vacancy Investimenti situazione nazionale situazione locale Mercato uffici - Valori e statistiche Canone di locazione Mercato uffici - Grande Mercato uffici - Estero Incremento percentuale dei canoni richiesti Prezzi di affitto Tasso di vacancy Previsioni

3 Negli ultimi 6 mesi del 2012, il mercato degli uffici in Italia non ha affrontato importanti cambiamenti come il resto dei Paesi europei, a causa dell attuale situazione economica che sta colpendo sia gli utilizzatori che gli investitori. In generale i prezzi degli affitti, minimi e massimi, sono leggermente calati, specialmente i prezzi minimi nelle periferie. Canone CANONE PREZZI MASSIMI 8,5 7,5 6,5 5,5 Rendimento CANONE PREZZI MINIMOI SETTEMBRE 2012 DICEMBRE Tasso di sconto applicato al canone di partenza SETTEMBRE 2012 DICEMBRE 2012 Canone/Rendimento Da questa edizione abbiamo introdotto una nuova rappresentazione comparata dei canoni di locazione e dei rendimenti. Obiettivo di tale rappresentazione è quello di mettere in evidenza le aree nelle quali rendimenti e canoni hanno le performance migliori. 5 ZONA CENTRO ,7 5,8 5,9 6, 6, 6, 6, 6,4 6,5 6,6 6,7 6,8 6,9 7, 7, 7, 7, 7,4 7,5 1

4 Come si può vedere nel grafico dei Tagli più commercializzati, c è una tendenza alla riduzione nella scelta rispetto al totale delle aree uffici, dovuta al fatto che negli utilizzatori accresce la consapevolezza dell utilizzare al meglio lo spazio. Questa limitazione è più visibile nelle città come e Roma poiché hanno i prezzi d affitto più alti. Il periodo medio di vacancy è aumentato, sebbene ci sia stato un leggero calo nei prezzi degli affitti. Questi cambiamenti possono essere spiegati solo dal fatto che stiamo attraversando un periodo economico difficile e il periodo di vacancy non è influenzato per lo più dal prezzo di affitto, specialmente in questo periodo economico. Tagli più commercializzati Tagli più commercializzati (centro) Tagli più commercializzati (periferia) SETTEMBRE 2012 DICEMBRE 2012 Tempo medio di vacancy Tempo medio di vacancy mesi masi SETTEMBRE 2012 DICEMBRE 2012 Investimenti- Situazione nazionale Negli ultimi sei mesi abbiamo osservato un notevole incremento di investimenti nel mercato degli uffici, dopo il ribasso avvenuto a partire dal Mentre l Italia sta attraversando un difficile momento economico, la considerazione verso gli investimenti esteri è aumentata considerevolmente e determinata da un maggior apertura del mercato a investitori stranieri. Come si può osservare dal grafico, in generale, la maggior percentuale degli investimenti avviene nel Nord Italia, seguito dal Centro e dal Sud. Al Nord l andamento degli investimenti nel settore uffici è stato pressoché stabile sul 22/25% dal 2010, il Centro Italia dopo un drastico calo della percentuale degli investimenti negli uffici nel 2011, ha recuperato l 8% dell indice di incremento. Come per i precedenti anni al Sud l indice di investimento è costante al 4%. 6% 5% 4% % % % % 8 9 Investimenti negli Immobili ad uso uffici - Italia Investimenti negli Immobili ad uso uffici - Nord Italia Investimenti negli Immobili ad uso uffici - Centro Italia Investimenti negli Immobili ad uso uffici - Sud Italia 2

5 Investimenti- Situazione locale Basandoci sull andamento storico del mercato, gli investitori sono sempre stati interessati alle città del Nord per la loro situazione economica. Tutte le grandi multinazionali e le più importanti società italiane hanno le loro sedi situate principalmente al Nord, ed in particolare a. Ma approfondendo la nostra analisi sulla scala delle città, come mostra il grafico, si può osservare che Roma ottiene il primo posto fra tutte le altre città come, Torino o Bologna. Questo può essere probabilmente spiegato dal fatto che essendo Roma la capitale del Paese ed ospitando gran parte delle attività burocratiche, nazionali ed internazionali, ha da sempre generato una richiesta di grandi spazi ad uso uffici. Napoli Percentuali di investimenti Nazionali Roma Bologna Firenze centro 4% sud e isole % Torino Padova nord 48% 4% Il mercato immobiliare italiano degli uffici è fondamentalmente condizionato dall andamento delle sue due capitali, ovvero quella politica ed istituzionale, Roma e quella economica,. Dai grafici riportati è evidente il peso delle due aree metropolitane sul totale degli investimenti del settore. La situazione economica globale non condizionerà anche il prossimo periodo e pertanto non si prevedono significativi incrementi di investimenti. Per, il prossimo Expo è sicuramente una variabile importante che potrebbe invertire le ultime riduzioni d investimento. % Roma anno Percentuali di investimenti a Roma e Nord Centro Roma Valori e statistiche Mettendo a confronto i dati relativi ai valori degli immobili ad uso ufficio delle varie zone di, è evidente che la concorrenza delle location periferiche nei confronti di quelle centrali sia oggi molto accentuata. Ovviamente ci riferiamo a spazi all interno di centri direzionali e/o serviti da linee metropolitane. La necessità di fare saving rende le periferie, con edifici nuovi ed evoluti, a prezzi nettamente inferiori rispetto alle aree più centrali molto competitive. Sia per quanto riguarda la vendita che per la locazione, si può osservare che i trend che hanno interessato l andamento dei valori degli immobili ad uso ufficio sono molto simili in tutte le zone. Lo stesso non si più dire per la locazione che ha visto decrescere i valori al metro quadro in taluni casi anche di qualche punto percentuale. 3 Euro/mq Euro/mq Andamento prezzi di vendita Andamento prezzi di locazione

6 Canone di locazione- Il mercato degli immobili ad uso uffici a in questo ultimo periodo ha risentito dell andamento dei mercati internazionali. Possiamo dire che ci troviamo in una situazione di stabilizzazione dopo un periodo in leggera di riduzione dei prezzi relativi alla vendita e locazione. In molte aree la tendenza alla riduzione dei valori si è fermata mentre in altre si è attenuata, determinando una situazione d insieme tutto sommato ottimistica. Entrando nel dettaglio delle zone, quelle centralissime mantengono come al solito una sostanziale stabilità dei valori, mentre allontanandosi sempre più dal centro si possono incontrare valori ancora in lieve calo, che in particolari zone della periferia assumono una significativa incidenza. Fanno eccezione da queste ultime aree i centri direzionali, che grazie alla qualità dei servizi offerti riescono a mantenere valori nella norma. Segnaliamo un lieve aumento degli investimenti legati agli investitori classici nonche ai piccoli risparmiatori, attirati da rendite di buon livello. LINEA METROPOLITANA 500 /mq 450 /mq 400 /mq 320 /mq 300 /mq 260 /mq Prezzi minimi annui 450 /mq 400 /mq 300 /mq 250 /mq 200 /mq 150 /mq 140 /mq 130 /mq 90 /mq 80 /mq 70 /mq centro storico /mq cerchia bastioni /mq cerchia circonvallazione /mq decentramento /mq 230 /mq 220 /mq 210 /mq 200 /mq 180 /mq Prezzi massimi annui In questa parte del nostro report abbiamo cercato di analizzare il mercato immobiliare degli uffici di e provincia con un nuovo approccio, differente dal solito modello a zone concentriche. Col vecchio metodo era considerata il fulcro e le altre zone erano collocate ad una specifica distanza dal centro, nell ordine semi-centro, periferia e hinterland. Ma come si può vedere sulla mappa sottostante, i prezzi non sono influenzati solo dalla distanza degli uffici dal centro città, attualmente dipendono anche dalla sua accessibilità. Dipende se la location dell ufficio è accessibile con i mezzi pubblici o strade principali e la loro qualità, poiché questo influirà sul viaggio dei pendolari. centro Molto alto A riprova di questo possiamo menzionare comuni semi centro alto come Sesto San Giovanni, Vimodrone, Cernusco sul Periferia medio Naviglio e Cologno Monzese nella zona est della città o Pero nella zona Nord Ovest e San Donato Milanese Hinterland basso nella zona Sud Est di. In questi comuni la media Mezzi pubblici dei canoni di locazione è superiore a quella prevista dal modello Concentrico in quanto si trovano nella zona hinterland. provincia - prezzi della locazione Centro Periferia 5 BASIANO BELLINZAGO LOMBARDO BUSSERO CARUGATE CASSANO D'ADDA CASSINA DE' PECCHI CERNUSCO SUL NAVIGLIO GESSATE GORGONZOLA INZAGO LISCATE MASATE MEDIGLIA MELZO PANTIGLIATE PAULLO PESCHIERA BORROMEO PESSANO CON BORNAGO PIOLTELLO POZZO D'ADDA POZZUOLO MARTESANA RODANO SEGRATE SETTALA TREZZANO ROSA TREZZO D'ADDA TRUCCAZZANO VAPRIO D'ADDA VIGNATE VIMODRONE ARCONATE ARLUNO BAREGGIO BUSCATE BUSTO GAROLFO CASOREZZO CASTANO PRIMO CORBETTA CORNAREDO CUGGIONO CUSAGO DAIRAGO INVERUNO MAGENTA MAGNAGO MARCALLO CON CASONE MESERO NOSATE OSSONA ROBECCHETTO CON INDUNO SANTO STEFANO TICINO SEDRIANO SETTIMO MILANESE TURBIGO VANZAGHELLO VITTUONE 5 4

7 Canone di locazione GREAT MILANO AUTOSTRADA PEDEMONTANA LOMBARDA COMO - SVIZZERA MALPENSA A8 A8 A4 VENEZIA GENSIALE TANGENSIALE EST MILANO BRE.BE.MI TORINO A4 LEGENDA A1 PREZZI MEDI DEI CANONI/ANNUI CENTRO DIREZIONALE AEROPORTO MALPENSA AEROPORTO LINATE INFRASTRUTTURA ESISTENTE INFRASTRUTTURA IN COSTRUZIONE A7 GENOVA PIACENZA 170 /mq 140 /mq 110 /mq 90 /mq 70 /mq LINEA METROPOLITANA LINEA FERROVIARIA provincia - prezzi della locazione Centro Periferia ARESE BARANZATE BOLLATE BRESSO cologno Monzese cinisello Balsamo CESATE CORMANO CUSANO MILANINO GARBAGNATE NOVATE PADERNO DUGNANO SENAGO SOLARO sesto san giovanni DRESANO LOCATE TRIULZI MELEGNANO OPERA PIEVE EMANUELE SAN DONATO MILANESE SAN GIULIANO MILANESE SAN ZENONE AL LAMBRO ABBIATEGRASSO ALBAIRATE ASSAGO BASIGLIO BINASCO BUCCINASCO CESANO BOSCONE CISLIANO CORSICO GAGGIANO LACCHIARELLA ROSATE ROZZANO QUINTO STAMP TREZZANO VERMEZZO ZELO SURRIGONE ZIBIDO SAN GIACOMO CANEGRATE CERRO MAGGIORE LAINATE LEGNANO NERVIANO PARABIAGO PERO POGLIANO MILANESE PREGNANA MILANESE RESCALDINA RHO SAN GIORGIO SU LEGNANO SAN VITTORE OLONA VANZAGO 5 5 5

8 MERCATO ESTERO Incremento percentuale dei canoni richiesti Nell ultimo semestre, la crescita dei canoni di locazione è stata dell 1,4%. Questo confrontato con il +5,3% del 2011, rappresenta la crescita annuale più bassa dal Fra i principali mercati degli uffici segnaliamo gli aumenti di Pechino (+19.7 %) e San Paulo (+17.5 %), Beijing Sao Paulo in contrapposizione con i cali di Hong Kong (-11.1%) e delle città Europee quali Parigi (-7.2%), Madrid (-5.8%) e Bruxelles (-5%). Paesi BRIC 5 Stockholm 5 New York shanghai London Dubai Frankfurt Roma 5 Moscow Barcelona Bruxeless Madrid Paris 5 Hung Kong Prezzi di affitto U.S.$/sq.ft/anno $ Paesi BRIC Sao Paulo Rio de Janeiro San Francisco Bogota Vancover Lima London Bruxelles Moscow Paris Frankfurt Warsaw Madrid Prague Budapest Hong Kong Tokyo Beijing Delhi Singapore Shanghai Sydney Mumbai Melbourn Kuala Lumpur Seoul Tasso di vacancy % Il tasso di vacancy globale degli uffici è rimasto invariato anche nell ultimo semestre, attestandosi a 12,9%. Infatti, la diminuzione degli immobili sfitti registrato in Nord America e in Europa è stato controbilanciato da una maggiore offerta di prodotti in Asia Pacifica e nell America Latina. In particolare, negli Stati Uniti, il tasso di vacancy è sceso a 16.5%, in Canada è arrivato al 7.1% In Europa, il tasso di vacancy è diminuito leggermente ed è oggi di circa 9.6 punti percentuali. È interessante notare che nel vecchio continente c è stato un graduale assorbimento della domanda di uffici moderni soprattutto nelle principali città che però ha inciso su una maggiore disponibilità di prodotti di seconda mano. Pertanto Il calo del tasso di vacancy è probabilmente imputabile alla riduzione di nuovi prodotti immessi sul mercato, in quanto le difficoltà di accesso al credito scoraggiano nuove operazioni di sviluppo.. Nell Asia Pacifica, Il tasso di vacancy è aumentato di 0,4 punti percentuali, passando da 10.6% a 11%. In sud America, nel 2012 il mercato degli uffici, in città come San Paolo e Città del Messico, ha registrato elevati immissioni di nuovi uffici sul mercato che comunque, in entrambi i casi, ha assorbito tali prodotti. Non bisogna però dimenticare che città come San Paolo stanno affrontando una grande sfida determinata dal fatto che a fronte di una domanda interna in diminuzione si continui a sviluppare nuovi prodotti. Per chiudere il quadro relativo al sud America segnaliamo che Buenos Aires ha mantenuto una relativa stabilità, nonostante una situazione economica debiole. Spostando l attenzione alla regione medio orientale, registriamo che nei principali CBD di Dubai il tasso di vacancy rimane alto intorno al 31%, mentre le location non-cbd hanno livelli ancora più elevati di vacancy, che in alcuni casi arrivano fino all 80%. Paesi BRIC 5 Sao Paulo Rio de Janeiro San Francisco Bogota Vancover Lima London Bruxelles Moscow Paris Frankfurt Warsaw Madrid Prague Budapest Hong Kong Tokyo Beijing Delhi Singapore Shanghai Sydney Mumbai Melborn Kuala Lumpur Seoul 6

9 L economia mondiale anche nel quarto quadrimestre 2012 non ha goduto di grande salute. Anche l economia italiana, come evidenziato dai recenti dati macro economici diffusi, ne subisce le conseguenze. È pertanto interessante osservare però che in Italia, dove circa li 80% della popolazione è proprietaria di un proprio bene immobile, proprio a partire da questo mese di gennaio 2013 assistiamo ad una corsa agli acquisti di quasi tutti gli assets italiani, dall equity al real estate (fonte Norsik). Titoli come Beni stabili (+53%) e IGD (+47%) registrano notevoli incrementi. La dinamica non è stata influenzata da ulteriori nuove notizie dopo quelle di fine anno e probabilmente è un effetto di quello che gli anglofoni chiamano barning hunting, la caccia agli strumenti con valutazioni stracciate.questo pertanto significa che gli investitori ritengono che in Italia i livellamento dei prezzi abbia raggiunto quella stabilità dalla quale si potrà ripartire con una crescita. Allo stesso tempo, trattandosi di Fondi Immobiliari quotati e quindi di immobili a reddito, ciò può fare pensare che gli analisti ritengano che i prezzi di locazione siano destinati a risalire con significativi miglioramenti delle performance. Ciò premesso riteniamo che il periodo si caratterizzerà per una marcata stabilità dei prezzi immobiliari. Allo stesso tempo assisteremo probabilmente a due andamenti contrastanti di quelli che potremmo definire prodotti border line. Infatti diminuiranno sicuramente i valore di quei prodotti non più adatti ad ospitare attività terziarie avanzate mentre quelli di maggior qualità registreranno significativi incrementi. Per quanto concerne la piazza di, è inoltre importante considerare che l effetto Expo 2015, nel periodo considerato inizierà a fare sentire il proprio peso con un inevitabile innalzamento della domanda. Ancora una volta in Italia il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza. Italia Come per quanto evidenziato per gli investimenti, in Italia, il settore degli uffici non avrà significative variazioni sia dei prezzi così come dei canoni. Questa considerazione vale sicuramente per i prodotti di qualità in grado di attrarre ed ospitare le attività di servizi in continua evoluzione capaci di generare occupazione. Prevediamo invece che aumenterà lo stock di prodotti vecchi che potranno ricollocarsi solo con significativi riduzioni di canoni e prezzi. Questa seconda dinamica potrebbe fuorviare gli osservatori meno accorti che erroneamente classificherebbero il mercato immobiliare degli uffici al ribasso, quando in realtà prodotti nuovi localizzati in posizioni strategiche potranno registrare lievi aumenti delle loro quotazioni. Infatti stimiamo che la scarsa immissione sul mercato di nuovi prodotti possa condizionare positivamente i valori di quelli di qualità esistenti. Estero TASSO DI VACANCY Nel prossimo semestre ci si aspetta di vedere il tasso globale di vacancy scendere sotto il 12.9%, soprattutto in virtù di ulteriori diminuzioni negli Stati Uniti. Si stima che nel 2013 verranno immessi sul mercato circa 12.5 milioni di metri quadri di nuovi uffici in tutto il mondo, un aumento del 25% rispetto al 2012, ma ancora ben al di sotto della media che dall anno 2008 è stato circa 13 milioni di metri quadri. In Europa la costruzione di nuovi uffici sta aumentando ma, date le basse prospettive economiche per il 2013, ci sono probabilità di annullamenti o rinvii di molti sviluppi. Tuttavia, nel 2013 è ipotizzabile un aumento dell offerta del 25% rispetto al 2012, trainata dall attività costruttiva nelle città come Mosca, Londra e Parigi. Allo stesso tempo, data la situazione economica globale, non è da escludere che si possa prevedere un leggero aumento di vacancy nel semestre successivo. In Asia si prevede nel 2013 un aumento del 20% dell offerta rispetto al 2012 con circa 1 milione di metri quadrati, la maggior parte in Cina, India e nei mercati emergenti del sud est asiatico, di conseguenza sono previsti nel 2013 ulteriori incrementi sui tassi di vacancy regionale, potenzialmente in aumento di oltre il 10% entro la fine dell anno. TASSO DI CRESCITA In generale nel 2013 si prevede di eguagliare i tassi del 2012 che sono stati di circa il 3% nelle città analizate, con la previsione per il prossimo anno di registrare una fondamentale crescita nella locazione nella maggior parte dei principali mercati. Alcune città, come ad esempio San Francisco, danno evidenti segnali di ripresa e fanno prevedere che nel 2013, ci possa essere una crescita superiore all 8%. Anche Hong Kong, Tokyo e Londra registreranno una crescita dei canoni al di sopra della media globale (al 5-10%). Si stima invece che Madrid dovrebbe vedere il maggior calo del canone nel 2013, mentre nei mercati dell America latina, è probabile che anche San Paolo sarà in territorio negativo, anche se marginalmente, di un massimo del 4%. L attività crescente nel mercato delle locazioni di Dubai, fa prevedere nel 2013 una fondamentale crescita dei canoni di locazione per la prima volta dopo cinque anni. 7

10 CONTACTS RESEARCH Cernusco Sul Naviglio (MI) Piazza Maestri del lavoro 7 Tel Fax Neda Aghabegloo Research Department BUSINESS LINE IN ITALY Andrea Faini Ceo Marco Clerici Marketing & Sales Management Roberto Faini Business Developer Mariangela Franzoni Exsecutive Secretary Anna Rita Facchiano Executive Secretary Daniela Cerri Contract Department MANAGEMENT DEPARTMENT Cernusco sul Naviglio Piazza Maestri del Lavoro 7 Nicola Colella Retail Sales Department Andrea Lattisi Ofce & industry Sales Department Matteo Ciarcelluti Industry Sales Department Matteo Bergomi Industry & Logistics Sales Department SALES & CONSULTING DEPARTMENT Cernusco sul Naviglio Piazza Maestri del Lavoro 7 Via Restelli 3/7 WORLD CAPITAL IN THE WORLD MILAN SHANGHAI NEW YORK SAO PAULO PRAGUE LONDON BUENOS AIRES

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