TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO

Transcript

1 TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: Banca Popolare Commercio e Industria Spa contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 252/2013 Giudice: E. Fedele ELABORATO PERITALE del 25/06/2014 Tecnico incaricato: Geometra Gian Carlo De Dionigi iscritto all'albo Geometri della provincia di Varese al N iscritto all'albo del Tribunale di Busto Arsizio CF: ddngcr60r13g028n con studio in Olgiate Olona (VA) Via Ing. G. Tovo, 26 telefono: fax: dedionigi@libero.it (pec): gian.carlo.de.dionigi@geopec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 9

2 PROCEDURA N. R.G.E. 252/2013 Busto Arsizio LOTTO 1 BENI IN SARONNO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Saronno Via Marazzi 4/8: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di capannone industriale, della superficie commerciale di 482,60 Mq. Il capannone oggetto di perizia risulta ubicato nelle immediate vicinanze dell'autostrada A9 dei laghi all'altezza dell'uscita origgio-uboldo. L'accessibilità al fabbricato è garantita da un accesso carraio lungo Via Marazzi al civico 6, da un accesso pedonale al civico 8 ed da ulteriore accesso carraio che permette l'ingresso al cortile comune. La porzione di capannone oggetto di esecuzione è così composta: Laboratorio a tutta altezza (circa 7 m.) per deposito materiale lavorato e materie prime zona A (vedi planimetria allegato 1). Al suoi interno è stato realizzato un'area laboratorio per lavori di precisione con pareti mobili vetrate di altezza circa 3 m. Laboratorio di altezza circa 3,40 m. per confezionamento materiale e attività di laboratorio così come indicato nella palnimetria come zona B. Zona uffici e servizi igienici di altezza 3,40 m. cosi come indicato nella planimetria zona C. La struttura del capannone è di tipo prefabricata con copertura di tipo piana in lamiera grecata, con intervallate lastre trasparenti per favorire l'illuminazione zenitale. La soletta presente nella parte di laboratorio più bassa risulta essere in cemento armato. Internamente i pavimenti per la parte di deposito e laboratorio sono di tipo industriale in cemento lisciato con idonei giunti di dilatazione, per quanto riguarda invece la zona uffici e servizi sono presenti dei pavimenti in ceramica color grigio. L'impianto di riscaldamento è costituito da n.2 elementi della "Aermax Apen group" con sistema aria-aria permettono il riscaldamento della zona destinato a laboratorio (Zona A e B) ; la porzione invece destinata ad uffici ed a servizi (Zona C) è riscaldata tramite una caldaia di tipo tradizionale a metano che permette anche la produzione di acqua calda sanitaria per i servizi. L'impianto elettrico di tipo industriale risulta funzionante, è dotata di un quadro elettrico generale, non è in questa sede valutabile il soddisfacimento dello stesso alla vigente normativa. Le finiture delle pareti perimetrali del laboratorio-deposito sono semplicemente tinteggiate con lavabile smaltato colorazione chiara; per quanto riguarda invece i locali ufficio le pareti divisorie risultano eseguite con tavolati mattoni forati finiti a gesso o intonacati con finitura a civile e tinteggiati; in ultimo I locali destinati a servizi sono invece rivestiti con piastrelle di ceramica per un altezza di circa 2,00 m. L'unità immobiliare oggetto di valutazione ha un'altezza interna di 3,40-7,00 m.. Identificazione catastale: foglio 21 particella 105 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, categoria D/1, consistenza 0, rendita 3.415,00 Euro, indirizzo catastale: Via Achille Marazzi, 4, piano: Terra Coerenze: Affaccio a Nord su Via Marazzi, Sud su striscia di cortile comune, Ovest parte Pagina 2 di 9

3 su cortile comune parte su altra unità immobiliare, Est su Via Basilico L'intero edificio sviluppa 1/2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 482,60 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto. Dal soppralluogo effettuato in data 04/06/2014 nel capannone oggetto di pignoramento risulta operante un'attività di elettromeccanica svolto da una ditta, molto probabilmente denominata "Pro Light di Rosti Omar". Dal colloquio intercorso con il Signor Rosti Claudio, sembrerebbe che l'attività ora presente sia in possesso di contratto d'affitto di cui però non sono noti gli estremi. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: ,00 - Data della valutazione: 25/06/ Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca giudiziale attiva, iscritta il 19/01/2006 a Varese ai nn , a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 59258,82. Importo capitale: 53258,82 ipoteca legale attiva, registrata il 21/11/2006 ai nn. 1860/117, iscritta il 28/11/2006 ai nn , a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da 300 a norma art.77 DPR 29/09/1973 num.602. Importo ipoteca: ,30. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 31/05/2013 ai nn , a favore di *** DATO Pagina 3 di 9

4 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Domanda Giudiziale Tribunale di Busto Arsizio. Richiedente: Avvocato Piergianni Biancheri Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0, Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 30/03/2009), con atto stipulato il 30/03/ Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 04/09/1992) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 04/09/1992) 7.1.Pratiche edilizie: Concessione Edilizia ai sensi dell'art.1 legge n.10 ; dell'art.31 legge n.1150 N. 68/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione di edificio artigianale con ufficio (Lotto A) in Via Gorizia, presentata il 05/09/1986 con il n di protocollo, rilasciata il 21/01/1988 Concessione Edilizia in sanatoria N. 68/86 Sanatoria, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di sanatoria per opere già eseguite in parziale difformità della concessione n.68/86, presentata il 18/07/1989, rilasciata il 11/07/ Situazione urbanistica: PGT - piano di gestione territoriale vigente l'immobile ricade in zona Area con funzioni non residenziali - Art.30 Ndp PDR, Schede 7,8,9. Norme tecniche di attuazione ed indici: intervento di manutenzione ordinaria = lettera a), comma 1, art. 27, LR 12/05 intervento di manutenzione straordinaria = lettera b), comma 1, art. 27, LR 12/05 intervento di restauro e risanamento cons. = lettera c), comma 1, art. 27, LR 12/05 intervento di ristrutturazione edilizia = lettera d), comma 1, art. 27, LR 12/05 intervento di ampliamento di edifici esistenti o di costruzione nuovi edifici nell ambito di insediamenti esistenti Parametri ed indici = artt. 3 e 4 delle NdP Rc 2/3 o esistente If 1 mq/mq o esistente H max 13,00 o esistente - H min 4,50 o esistente 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: Presenza nella zona posteriore del capannone tettoia aperta eseguita a confine dimensioni indicative 30,00 m. x 5,00 m. Per tale manufatto non è stato rilevato presso il Comune di Saronno alcun estremo autorizzativo. L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile. Criticità: nessuna Pagina 4 di 9

5 L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN SARONNO VIA MARAZZI 4/8 CAPANNONE INDUSTRIALE di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di capannone industriale, della superficie commerciale di 482,60 Mq. Il capannone oggetto di perizia risulta ubicato nelle immediate vicinanze dell'autostrada A9 dei laghi all'altezza dell'uscita origgio-uboldo. L'accessibilità al fabbricato è garantita da un accesso carraio lungo Via Marazzi al civico 6, da un accesso pedonale al civico 8 ed da ulteriore accesso carraio che permette l'ingresso al cortile comune. La porzione di capannone oggetto di esecuzione è così composta: Laboratorio a tutta altezza (circa 7 m.) per deposito materiale lavorato e materie prime zona A (vedi planimetria allegato 1). Al suoi interno è stato realizzato un'area laboratorio per lavori di precisione con pareti mobili vetrate di altezza circa 3 m. Laboratorio di altezza circa 3,40 m. per confezionamento materiale e attività di laboratorio così come indicato nella palnimetria come zona B. Zona uffici e servizi igienici di altezza 3,40 m. cosi come indicato nella planimetria zona C. La struttura del capannone è di tipo prefabricata con copertura di tipo piana in lamiera grecata, con intervallate lastre trasparenti per favorire l'illuminazione zenitale. La soletta presente nella parte di laboratorio più bassa risulta essere in cemento armato. Internamente i pavimenti per la parte di deposito e laboratorio sono di tipo industriale in cemento lisciato con idonei giunti di dilatazione, per quanto riguarda invece la zona uffici e servizi sono presenti dei pavimenti in ceramica color grigio. L'impianto di riscaldamento è costituito da n.2 elementi della "Aermax Apen group" con sistema aria-aria permettono il riscaldamento della zona destinato a laboratorio (Zona A e B) ; la porzione invece destinata ad uffici ed a servizi (Zona C) è riscaldata tramite una caldaia di tipo tradizionale a metano che permette anche la produzione di acqua calda sanitaria per i servizi. L'impianto elettrico di tipo industriale risulta funzionante, è dotata di un quadro elettrico generale, non è in questa sede valutabile il soddisfacimento dello stesso alla vigente normativa. Le finiture delle pareti perimetrali del laboratorio-deposito sono semplicemente tinteggiate con lavabile smaltato colorazione chiara; per quanto riguarda invece i locali ufficio le pareti divisorie risultano eseguite con tavolati mattoni forati finiti a gesso o intonacati con finitura a civile e tinteggiati; in ultimo I locali destinati a servizi sono invece rivestiti con piastrelle di ceramica per un altezza di circa 2,00 m. Pagina 5 di 9

6 L'unità immobiliare oggetto di valutazione ha un'altezza interna di 3,40-7,00 m.. Identificazione catastale: foglio 21 particella 105 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, categoria D/1, consistenza 0, rendita 3.415,00 Euro, indirizzo catastale: Via Achille Marazzi, 4, piano: Terra Coerenze: Affaccio a Nord su Via Marazzi, Sud su striscia di cortile comune, Ovest parte su cortile comune parte su altra unità immobiliare, Est su Via Basilico L'intero edificio sviluppa 1/2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona periferica in un'area industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area industriale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi - ospedale buono - municipio ottimo - polizia buono - supermercato buono - piscina buono - asilo nido al di sopra della Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: - esposizione: - luminosità: buono - panoramicità: al di sotto della Descrizione dettagliata: Si precisa che per tale immobile sono state redatte n. 2 Attestati di Prestazione Energetica, come previsto dalla normativa Regione Lombardia decreto 11/06/2009 n.5796, in quanto pur essendo individuato catastalmente con un unico subalterno sono presenti all'interno dello stesso due differenti destinazioni d'uso (laboratorio e uffici/servizi) oltre a due distinti impianti di riscaldamento. Nello specifico al numero di certificato /14 corrisponde la porzione di fabbricato destinato a laboratorio Classe Energetica F con un indice di prestazione Kwh/mq/anno; Al numero di certificato /14 corrisponde la porzione di fabbricato destinato a uffici/servizi Classe Energetica G con un indice di prestazione Kwh/mq/anno; media - biblioteca al di sopra della media - cinema buono Collegamenti - ferrovia distante 1,7 Km. ottimo - autostrada distante 2 Km. buono media - impianti tecnici: - stato di manutenzione generale: buono - servizi: - delle strutture: strutture verticali: costruite in Di tipo prefabbricate in C.A. buono Pagina 6 di 9

7 travi: costruite in Prefabbricate in C.A. solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature incrociate - degli impianti: elettrico: Elettrico di tipo industriale, la tensione è di 220 V V conformità: da valutare telefonico: Impianto telefonico tradizionale conformità: Da valutare - delle componenti edilizie: pavimentazione interna: realizzata in pavimentazione industriale in cemento infissi esterni: Finestre esterne realizzati in Alluminio vetro singolo manto di copertura: realizzato in pannelli in lamiera grecata con coibentazione in - cancello: Cordolo in muratura e sovrastante maglia in acciaio zincato realizzato in acciaio zincato con apertura cancello carraio automatizzato e cancello pedonale infissi interni: Porte interne realizzati in legno tamburato infissi esterni: porte REI realizzati in ferro. Compartimentazione presente tra locali ufficioservizio e locale laboratorio buono buono Classe Energetica: [55.82 KWh/Mq/anno] Certificazione APE N /14 registrata in data 26/06/2014 Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale Laboratorio-Deposito 399,00 x 100 % = 399,00 Uffici 44,00 x 130 % = 57,20 Locale Bagno a servizio dell'ufficio 4,00 x 100 % = 4,00 Locali spogliatoi e bagni a servizio del laboratorio 32,00 x 70 % = 22,40 Totale: 479,00 482,60 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 482,60 x 550,00 = ,00 Pagina 7 di 9

8 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le condizioni generali della località, tenute presenti nelle operazione estimative per la loro incidenza diretta ed indiretta sul valore determinato, sono le seguenti: - Città con una popolazione di circa abitanti (38.902), posizione dell'immobile rispetto al centro comunale e alla vicinanze alle infrastrutture; - La consistenza immobiliare della zona è costituita principalmente da abitazioni/attività produttive, con presenza di esercizi terziari localizzati verso il centro del comune; - La zona è prevista sia di opere di urbanizzazione primaria (rete fognaria idrica, illuminazione, ecc.) che di opere di urbanizzazione secondaria (servizi pubblici); - La reperibilità di aree fabbricabili nella stessa zona o la possibilità di acquisti o affitti sugli immobili esistenti; - Le condizioni generali della zona possono considerarsi buone trattandosi di una zona prettamente residenziale con la dislocazione di una zona industriale nelle vicinanze. - Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile. I valori di stima utilizzati fanno riferimento a quanto pubblicato dalla Camera di Commercio Industria e Artigianato Agricoltura di Varese in merito alla rilevazioni dei prezzi degli immobili in provincia di Varese, con l'approvazione della COMMISIONE RILEVAZIONE PREZZI DEGLI IMMOBILI in data 26/09/2012, sulla basa delle rilevazioni effettuate nei 141 comuni della provincia; e da quanto pubblicato dall'agenzia del territorio nella banca dati delle quotazioni immobiliari anno Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, agenzie: Saronno Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, agenzie: Area di Saronno Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A capannone industriale 482,60 0, , ,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo):. 0,00 - Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): ,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Pagina 8 di 9

9 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 25/06/2014 il tecnico incaricato Gian Carlo De Dionigi Pagina 9 di 9