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1 (SSB) SMART SWAP BUILDING Convegno SISTEMA La riqualificazione del patrimonio edilizio come volano per la ripresa EDIFICIO / EDIFICI A SISTEMA Bologna 25 Giugno

2 IL PATRIMONIO OBSOLETO IL PATRIMONIO INUTILIZZATO LE AREE URBANE INDUSTRIALIZZATE E ABBANDONATE IL PUNTO DI PARTENZA DEL PROGETTO STRATEGICO DI ASTER 2

3 1 - IL PATRIMONIO OBSOLETO Una delle principali sfide odierne nel sejore delle costruzioni è rappresentata dalle necessità di riqualificazione e riconversione di uno stock immobiliare obsoleto ed energivoro, cosutuito da edifici mulupiano realizzau negli anni non in grado di soddisfare le ajuali esigenze di comfort, risparmio energeuco e impajo ambientale. 3

4 2 - IL PATRIMONIO INUTILIZZATO RecenU monitoraggi sullo scenario immobiliare evidenziano che lo stock degli alloggi (nuovi o in vendita sulla carta ) non assorbiu dal mercato è in crescita: si è passau da un tasso di assorbimento dell'80% del 2007 a un tasso del 50% tra il 2008 e il 2012, per arrivare al 35% di oggi. L invenduto riguarda grandi ciaà e periferie urbane, sopraauao in complessi dove mancano i servizi. 4

5 3- LE AREE URBANE INDUSTRIALIZZATE E ABBANDONATE Negli ulmmi decenni, a causa dei processi e dei cambiamenm in aao nel seaore delle anvità produnve si è verificato un progressivo abbandono delle advità industriali primarie, quali la siderurgia, la chimica, le anvità estranve, ecc. Questo processo ha reso disponibili vaste aree, non più umlizzate per ospitare gli impianm di produzione che sono stam dismessi, spesso localizzam in aree di valore strategico per lo sviluppo delle ciaà. 5

6 IL REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO IL PIANO STRATEGICO METROPOLITANO IL PIANO TRIENNALE REGIONALE I PUNTI QUALIFICANTI 6

7 I COSTI DaM ricavam dalla cortese collaborazione con : COOPERATIVE DI PRODUZIONE E LAVORO per la impostazione generale e per le tecniche tradizionali di costruzione SECI Real Estate per la suddivisione cosm di costruzione e impianm WORMA SRL per le tecniche innovamve di costruzione ACER RE per i cosm di ristruaurazione SEI ELETTRONICA srl per i cosm del fotovoltaico ASSICURAZIONI GENERALI per ipotesi di valorizzazione della anmsismicità MulUnazionale arredamento per i cosm di arredo app.m SWAP GONDRAND per i cosm di SWAP TEKNEHUB della HTN per la impostazione dei risparmi energemci e l architeaura del LOGO Harley Dikkinson per il confronto sulle simulazioni

8 LE FASI DELLA OPERAZIONE USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI NUOVO EDIFICIO SMART TEMPI IL PROCESSO DI SWAP 8

9 CRITERI PER OPERARE NEL PROGETTO SMART SWAP BUILDING Tipologia appartamenm esistenm: Classe A+ 70 m2 cad.di superficie umle + 40% superficie accessoria 16 appartamenm per edificio in complessi di diversi edifici ( nelle simulazioni 8) 16 posm auto PosM bici Car sharing (3 posm a edificio anche in cormle ) gesmone smart rifium, conferimento con canne differenziate e accesso mezzi di raccolta Dotazione FER per impianm TeAo fotovoltaico Accumulo energemco Bonus Volumetrico a prezzi di mercato riparmto a favore dei cosm di ricostruzione 4 appartamenm ( 20% in più) 4 Garage auto 9

10 VECCHI VOLUMI RICOSTRUITI IN CLASSE A E SICUREZZA E TECNOLOGIE PROVATE, DISPONIBILI, OTTIMIZZATE NEI COSTI Riedificazione con materiali e strategie sostenibili Sicurezza sismica Risparmio energeuco DomoUca Connessioni satellitari e banda larga vecchi volumi AGE CONVERSION - Abbadmento barriere architejoniche - Ascensori ad accesso carrozzabile - accessibilità a tud i piani PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosuci /amministrauvi ) Superfici verdi ajrezzate Accessibilità /vivibilità 10

11 IL TETTO /SOTTOTETTO POLIFUNZIONALE Aumento cubatura del 20% senza occupazione suolo Riedificazione con materiali e strategie sostenibili Sicurezza sismica Risparmio energeuco DomoUca Connessioni satellitari e banda larga + vecchi volumi Integrazioni impianusuche FER / Foto voltaico Stoccaggio Energie FER AGE CONVERSION - Abbadmento barriere architejoniche - Ascensori ad accesso carrozzabile - accessibilità a tud i piani PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosuci /amministrauvi ) Superfici verdi ajrezzate Accessibilità /vivibilità 11 11

12 IL SOTTOSUOLO POLIFUNZIONALE Aumento cubatura del 20% senza occupazione suolo Riedificazione con materiali e strategie sostenibili Sicurezza sismica Risparmio energeuco DomoUca Connessioni satellitari e banda larga + vecchi volumi Integrazioni impianusuche FER / Foto voltaico AGE CONVERSION - Abbadmento barriere architejoniche - Ascensori ad accesso carrozzabile - accessibilità a tud i piani PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosuci /amministrauvi ) Superfici verdi ajrezzate Accessibilità /vivibilità Stoccaggio Energie FER Parcheggio ajrezzato per VEICOLI ELETTRICI e CAR SHARING + Raccolta rifiuu on demand \ infrastrujura differenziata 12 12

13 LE FASI DELLA OPERAZIONE A. Negoziazione del contrajo con inquilini e proprietari Finanziamento e oneri per il contraente Servizi garanmm e tariffe di gesmone rifium e energia B. Trasloco verso edifici di SWAP Spostamento di tun gli inquilini verso una collocazione in ciaà in appartamenm di SWAP già arredam Trasloco dei mobili,degli arredi e degli elearodomesmci in deposim sicuri C. Apertura del canuere Garage e volumetria rivista GesMone eco sostenibile ( materiali,impianm,finiture) D. Completamento edifici CerMficazione energemca ( misura )e CollegamenM E. Rientro degli inquilini e dei proprietari Ricollocamento degli arredi Trasloco delle persone riprismno degli appartamenm di SWAP 13 13

14 MIGRAZIONE VERSO GLI ALLOGGI SWAP Le Persone occupano gli appartamenm SWAP con un trasloco organizzato e efficiente gli effen e gli accessori personali (libri suppellenli) vengono portam agli edifici SWAP Gli arredi ( mobili e elearodomesmci vengono collocam in deposim Sicuri, SorvegliaM, Accessibili dagli utenm 14 14

15 I TEMPI LA FASE DI NEGOZIAZIONE È LA PIÙ LUNGA E INCERTA,SPECIE SE SI TRATTA DI UNA PROPRIETÀ SUDDIVISA 15 15

16 USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI GLI APPARTAMENTI DI SWAP 16

17 USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI APPARTAMENTI SWAP: COMPLETAMENTE ARREDATI Edifici di scambio di nuova costruzione pre arredam da umlizzare durante i canmeri per la realizzazione di edifici smart COMPLETAMENTE ARREDATI COMPARTI DI ACCOGLIENZA COMPLETAMENTE ARREDATI per StudentaM e/o alloggi foresterie per professori o professionism 17

18 CRITERI ATTUATIVI DEL PROGETTO SMART SWAP 3 MODELLI DI ATTUAZIONE 3 PROPOSTE /MODELLI DI ATTUAZIONE 18

19 3 PROPOSTE/ MODELLI DI ATTUAZIONE Scenario 1 : densità abitauva costante o in leggero aumento per uso del Bonus volumetria demolizione e ricostruzione in situ con compensazione ai proprietari mediante volumetria aggiunmva ( abitazioni e rimesse ) venduta a prezzi di mercato AppartamenM SWAP in rotazione Scenario 2 : densità abitauva costante senza demolizione senza bonus volumetria RistruAurazione profonda energemca e anmsismica in situ adeguando al meglio accessibilità AppartamenM SWAP in rotazione Scenario 3 : densità abitauva in diminuzione Demolizione del complesso e ricostruzione parziale in situ con riduzione della volumetria esistente al 50% Le abitazioni non ricostruite vengono riassegnate in aree urbane in appartamenm invendum, previa completamento e eventuale adeguamento ai criteri SSB AppartamenM SWAP in rotazione per e assegnazione definimva per la parte demolita e non più riumlizzata Per gli scenari 1 e 3 ai costruaori /immobiliarism,oltre alla remunerazione dei lavori, per le operazioni dei 3 scenari potrebbe essere offerta la possibilità di costruire,con criteri adeguam,nuovi volumi in aree dismesse e degradate per precedenm insediamenm abbandonam 19

20 Scenario 1 : densità abitamva costante o in leggero aumento per uso del Bonus volumetria /AppartamenM SWAP in rotazione Scenario 2 : densità abitamva costante senza demolizione senza bonus volumetria/ristruaurazione profonda energemca e anmsismica in situ adeguando al meglio accessibilità /AppartamenM SWAP in rotazione LE SIMULAZIONI DEI 2 SCENARI 20

21 IL SCENARIO CONTO PER 1 I PROPRIETARI Assunzioni base nelle simulazioni Sgravi LE fiscali VOCI 50 POSITIVE % equiparam alle aauali detrazioni per ristruaurazioni e applicabili sul costo complessivo dell intervento,non cumulabili con altri benefici Aumento o recupero totale del valore dell immobile RidoN cosm di esercizio energemco /Locazione superfici per fotovoltaico Integrazione con sistemi di sfruaamento di Energie alternamve Riduzione tasse in generale Mobilità intelligente AGE CONVERSION In carico a Governo Regione Sgravi fiscali del 50 % sulle spese per FER Governo Regione Periodo di rimborso sgravi fiscali pari al periodo di esmnzione del mutuo : nelle simulazioni 15 anni Governo Regione Accensione di mutui senza spese accessorie al 3% IsMtuM di credito Finanziamento cosm di SWAP Comune Regione GesMone della operazione car sharing da parte del comune Comune AbbaNmento barriere architeaoniche Regione Permesso di umlizzo aree dismesse per nuove opere edilizie Ascensori ad accesso carrozzabile Comune Regione 21

22 SCENARIO 1 in rosso le varianu o le deroghe analizzate Risparmio energemco da classe F a classe A+ Valori [ /anno Appartamento) 814 CosM di ricostruzione in tecnica tradizionale CosM di costruzione in tecnica innovamva Risparmio sulla manutenzione Risparmio bolleaa con impianto Fotovoltaico per copertura totale di fabbisogno energia elearica con accumulo Tares con qualche facilitazione Sicurezza sismica ( valutata al costo evitato della assicurazione ) Finanziamento SWAP a carico comune o della regione Recupero TOTALE bonus volumetrico a favore degli appartamenu ricostruiu diluito sugli anni di mutuo al prezzo di 3000 /m2slv OPZIONE : 3 VeAure di car sharing per edificio ( 50 % di copertura percorrenza annua di km a famiglia 1900 m2slv 1700 m2 SLV Variabili con le ipotesi da simulare

23 MUTO,RISPARMIO ENERGETICO,IRPEF recupero IRPEF QUOTE ANNUE IRPEF,MUTO,RISPARMI,PAY BACK RISPARMIO 5000 IMPORTI A TERMINE il proprietario riceve un contributo posiuvo per risparmio la durata annuale dell immobile efficienze rimborso IRPEF Saldo : RATA Risparmio+IRPEF- Mutuo rata annuale mutuo Mutuo ANNI saldo annuo da pagare o da ricevere 23

24 BEST CASE SENZA INTERVENTI RIPARTIZIONE BONUS VOLUMI PAY BACK 36ANNI RATA 380 mese Anni rimborso IRPEF : 15 Rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenm : Prezzo di vendita nuovi appartamenm : Mutuo acceso su ricostruito : Ridistribuzione BONUS : finanziamento comunale swap : 100% ( ) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 24

25 EFFETTO NUOVE TECNOLOGIE (ProgeJazione integrata e tempi più veloci ) VOCI DI COSTO Tecnologia tradizionale Nuove tecnologie CosM immateriali (urbanizzazione, progeaazione,..) /m 2 SLV Di cui progeaazione CosM totali con IVA senza FER Tempi di costruzione /m 2 SLV % tempi di swap 16 mesi 11 mesi cosm di affiao /app Arredo deposito /app Costo totale swap ( contributo comunale) Risparmio su tariffe

26 CONFRONTO TEMPI TRADIZIONALE NUOVE TECNOLOGIE 26 26

27 SCENARIO 1 : EFFETTO NUOVE TECNOLOGIE PAY BACK 28 ANNI RATA 276 mese Anni rimborso IRPEF : 15 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenm : Prezzo di vendita nuovi appartamenm : Mutuo acceso su ricostruito : Ridistribuzione BONUS : finanziamento comunale swap : 100% ( ) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 27

28 IL CONTO PER I PROPRIETARI TRADIZIONALE Tasso 3 % PAY BACK 36ANNI RATA 380 mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 28 ANNI RATA 276 mese CON CAR SHARING NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 23 ANNI RATA 249 mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 18 ANNI RATA 105 mese 28

29 BEST CASE SENZA INTERVENTI REGOLATORI *) RIPARTIZIONE BONUS VOLUMI E la operazione che più premia l amministrazione perche onene l impaao più elevato sulla qualità della vita degli occupanm a livello di abitazione, di edificio,di quarmere MA La operazione di SWAP per demolizione e ricostruzione richiede ai privam di sostenere per lungo periodo l ammortamento della spesa ingente di ricostruzione Richiede la riparmzione dei provenm dal bonus volumi sugli appartamenm ricostruim Per rientrare con una rata bassissima (~100 ) in meno di 20 anni dell invesmmento occorre considerare il vantaggio combinato di Nuove tecnologie Ma anche Car Sharing Questa situazione richiede il lancio di un progeao pilota per le verifiche gesmonali e dei comportamenm *) salvo quanto già previsto 29

30 3 INTERVENTI REGOLATORI DELLA AMMINISTRAZIONE E DELL ENEL 1. Riconoscimento di condizioni incenmvanm nella concessione di mutui per la ricostruzione ( ad es. 1,5 % ) 2. AbbaNmento oneri di costruzione ad eccezione dei cosm di fabbricazione progeaazione e commercializzazione 3. IntervenM sulla tariffa elearica di scambio sul posto 5% invece del 30% DA 552 A CIRCA 800 app./anno Nuove tecnologie costrunve 30

31 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE NUOVE TECNOLOGIE PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE Ipotesi costruzione nuove tecnologie Ipotesi costruzione nuove tecnologie ed intervento regolatorio % euro/m2/slv % euro/m2/slv costo terreni - - Opere di urbanizzazione ( u1) 45,00 - Oneri di urbanizzazione Contributo costo di costruzione 50,00 - AllacciamenU 25,00 - Notarili e catastali 4,00 - ProgeJazione 120,00 120,00 fidejussione 17,00 - Costo costruzione 950,00 900,00 Costo impianu 300,00 300,00 Elisione fotovoltaico - 27,55-27,55 Costo demolizione 50,0 50,0 Percentuale imprevisu 0,2% 2,4 2,45 riduzione cosu per complessi di 8 palazzine - 1,5% - 24,00-1,5% - 24,00 % oneri di commercializzazione 4% - - costo commercalizzazione 50,00 50,00 IVA 10% - - altre imposte - - SOMMA COSTI COSTRUZIONE PREZZO DI VENDITA /m2slv

32 IMPATTO AZIONI REGOLATORIE 32

33 SCENARIO 1 : AZIONE REGOLATORIA E NUOVE TECNOLOGIE tasso 1,5% Nuove tecnologie PAY BACK 17 ANNI RATA 69 mese Anni rimborso IRPEF : 15 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 1,5% Costo intervento vecchi appartamenm : Prezzo di vendita nuovi appartamenm : Mutuo acceso su ricostruito : Ridistribuzione BONUS finanziamento comunale swap : 100% ( ) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 33

34 IL CONTO PER I PROPRIETARI TRADIZIONALE Tasso 3 % PAY BACK 36ANNI RATA 380 mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 28 ANNI RATA 276 mese INTERVENTO REGOLATORIO NUOVE TECNOLOGIE tasso 1,5 PAY BACK 17 ANNI RATA 69 mese CON CAR SHARING NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 23 ANNI RATA 249 mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 18 ANNI RATA 105 mese 34

35 CONCLUSIONI SCENARIO 1 La possibilità di implementare SSB nello scenario 1 dipende da alcuni faaori essenziali su cui è possibile intervenire con diversi intervenm da determinarsi nelle sedi opportune a. IntervenU tecnici nuove tecnologie per tempi e cosm b. IntervenU regolatori ridurre i cosm accessori immateriali IntervenM sulle tariffe eleariche e sul regime di rimborso IRPEF c. IncenUvi Finanziare lo swap Mantenere le facilitazioni fiscali d. IntervenU finanziari Mutui agevolam al 1.5-2% Le simulazioni mostrano che un intervento regolatorio e una visione di ampio respiro, che includa intervenm sulla mobilità razionalizzata, possono trasformare un quadro di difficile aauazione in un quadro di possibile aauazione. 35

36 Scenario 2 : densità abitamva costante senza demolizione senza bonus volumetria RistruAurazione profonda energemca e anmsismica in situ adeguando al meglio accessibilità AppartamenM SWAP in rotazione SCENARIO 2 36

37 SCENARIO 2 IL Assunzioni CONTO base PER nelle I PROPRIETARI simulazioni In carico a Sgravi fiscali 50 % equiparam alle aauali detrazioni IL BILANCIO per ristruaurazioni ( solo le voci Governo e applicabili LE VOCI sul POSITIVE costo complessivo dell intervento,non cumulabili con Regione contabilizzate ) altri benefici Aumento o recupero totale del Sgravi valore fiscali dell immobile 50 % sulle spese per FER Governo + Riduzione bolleaa energemca RidoN cosm di esercizio Regione Periodo energemco di rimborso /Superfici sgravi fiscali per pari al periodo di + esmnzione Riduzione del mutuo bolleaa : nelle elearica Governo simulazioni fotovoltaico 10 anni + Sicurezza sismica Regione Integrazione con sistemi di Accensione sfruaamento di mutui senza di Energie spese accessorie al 3% + Detrazioni IRPEF IsMtuM di alternamve credito + Detrazioni TARES Finanziamento Mobilità intelligente cosm di SWAP Comune AGE CONVERSION + OPZIONE : Car sharing Regione Parziale abbanmento Permesso di umlizzo aree dismesse per nuove opere + edilizie ContribuM comunali allo swap barriere architeaoniche Comune Ascensori ad accesso Finanziamento Regione carrozzabile ( a seconda dello stato di partenza) 37

38 SCENARIO 2 RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP L INTERVENTO NON prevede la costruzione di Garage se non esistenm prima dell intervento NON prevede il Car Sharing, anche se la predisposizione di colonnine di ricarica può essere previsto ( ma non è conteggiato) NON si è previsto un BONUS volumi. Lo SWAP è cosmtuito da rapida rotazione negli appartamenm di circa 4 mesi 38

39 IL CONTO PER I PROPRIETARI SCENARIO 2 Valore [ /anno Appartamento) LE VOCI POSITIVE IL BILANCIO Ricostruzione edilizio da classe G a classe B/C 814 Mutuo per ristruaurazione al tasso 3 % in 10 anni Aumento o recupero totale + Riduzione bolleaa energemca Rimborso IRPEF 50% solo su volumetria esistente Recupero IRPEF su del 10 anni valore dell immobile + Riduzione bolleaa elearica Risparmio RidoN sulla cosm manutenzione di esercizio (inferiore a scenario + Sicurezza 1 ) sismica 576 energemco /Locazione Risparmio bolleaa con impianto Fotovoltaico per + copertura Detrazioni totale IRPEF di 603 fabbisogno superfici energia per fotovoltaico elearica con accumulo + ContribuM comunali allo swap Integrazione con sistemi di Tares sfruaamento di Energie Finanziamento 0 alternamve Sicurezza sismica,valutata al costo evitato della assicurazione PARZIALE AGE CONVERSION 600 Finanziamento AbbaNmento SWAP a carico barriere comune o della regione architeaoniche

40 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE NUOVE TECNOLOGIE PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE Ipotesi costruzione nuove tecnologie Riqualificazione ACER % % euro/m2/slv costo terreni Opere di urbanizzazione ( u1) Oneri di urbanizzazione 2 Contributo costo di costruzione AllacciamenU Notarili e catastali ProgeJazione fidejussione Costo costruzione 306,10 Costo impianu Elisione fotovoltaico 30,12 Costo demolizione Percentuale imprevisu riduzione cosu per complessi di 8 palazzine - 1% % oneri di commercializzazione 4% costo commercializzazione IVA 10% 10% altre imposte SOMMA COSTI COSTRUZIONE 304 PREZZO DI VENDITA /m2slv

41 SCENARIO 2 RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP lo scenario è sempre in anvo si genera un risparmio superiore al costo del mutuo Anni rimborso IRPEF : 10 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 10 tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenm : Mutuo acceso su ricostruito : finanziamento comunale swap : 100% ( ) car sharing: NO ( colonnine) sicurezza sismica : SI EEQUIVALENTE 41

42 SCENARIO 2 RISPARMIO PER RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP 42

43 CONCLUSIONI SCENARIO 2 PRO La possibilità di implementare SSB nello scenario 2 è veramente consistente per i bassi cosm della operazione Si mantengono i concen di recupero energemco e sismico In presenza anche di tassi di mutuo leggermente più elevam e di cosm anche più alm dei dam disponibili si può configurare una larga applicabilità CONTRO Il favorevole impaao urbanismco è limitato caso per caso dalla situazione di partenza La parziale o totale aderenza al modello SSB è da verificarsi caso per caso 43

44 I BILANCI DEI COSTRUTTORI E DELLE AMMINISTRAZIONI 44

45 IL CONTO PER I COSTRUTTORI : PER OGNI SCENARIO IL BILANCIO : Ricavo per il lavoro SSB e prospenva di operare indefinitamente sulla edilizia obsoleta Ricavo affin Possibilità( non contabilizzata ) per l umlizzo di aree non umlizzate 45

46 IL CONTO PER I COSTRUTTORI : SCENARIO 1 / 2 VOCI PER EDIFICIO SCENARIO 1 20 app.u/edif SCENARIO 2 16 app/edif ATTIVITA Demolizione e ricostruzione Riqualificazione termica e sismica RICAVI COSTRUZIONE EDIFICIO DA A RICAVI AFFITTO SWAP / anno ciclo edificio cicli /edificio 46

47 IL CONTO PER LE AMMINISTRAZIONI IL BILANCIO + Valore della partecipazione del cijadino alla gesuone + Valorizzazione quota FER in ambito residenziale e del CO2 burden share evitato + Valore contrad da bandi europei e nazionali + Valore riduzione inquinamento chimico e acusuco + Valore razionalizzazione cosu raccolta porta a porta e differenziata - Costo per supporto alla operazione 47

48 IL COSTO SUPPORTO PER l amministrazione : SCENARIO 1 / 2 VOCI PER EDIFICIO SCENARIO 1 20 app.u/edif SCENARIO 2 16 app/edif SCENARIO 3 Media app.u COSTO SWAP TRASLOCO E DEPOSITO COSTO SWAP AFFITTO /anno MANCATO INTROITO ONERI DI URBANIZZAZIONE TOTALE PER EDIFICIO VALORE GENERATO 3000 /m2 /m /m2 48

49 ALTRI ONERI AMMINISTRAZIONI: VOCE SCENARIO 1 20 app.u/edif SCENARIO 2 16 app/edif SCENARIO app.u Contributo TARES CAR SHARING se presente Contributo Bici eleariche Concessione tariffa agevolata ContraAo quadro e gesmone comunale ContraAo comunale 49

50 SINTESI 50

51 SINTESI DELLA PROPOSTA Definizione di un modello operativo per la demolizione di blocchi o singoli edifici residenziali obsoleti e ricostruzione in classe A Riqualificazione Emerge NON E SUFFICIENTE che il UNA parametro BUONA IDEA più, MA crimco OCCORRE è con gestione INNOVAZIONE energetica migliorata NELLA GESTIONE INTEGRATA tuaavia,il costo di fabbricazione o di ristrujurazione, che, sia con tecniche innovamve che tradizionali,permeaa di COMPRIMERE i COSTI e i TEMPI di ritorno rivalutazione della proprietà Utilizzo del parco immobiliare PROGETTAZIONE invenduto Per la logistica dello SWAP MATERIALI LOGISTICA Urbanizzazione a valore CANTIERI accresciuto Per aumento di attrattività della città degli studi spazi per la logistica della mobilità alternativa spazi per la logistica della FINANZA gestione dei rifiuti Sviluppo dell attività edilizia associata alla riqualificazione secondo 3 modelli possibili AMMINISTRAZIONE A cubatura leggermente incrementata ( 20 %) A cubatura costante e espansione in concessioni di aree urbane degradate A cubatura decrescente e compensazione in aree degradate ovvero utilizzando invenduto anche come destinazione definitiva 51

52 RiferimenM: GRAZIE DELLA ATTENZIONE 52

53 APPENDICE 53

54 PARAMETRI EDILIZI/URBANISTICI : SCENARIO 1 PARAMETRI EDILIZI Parametro apparta mento garage unità immob. re Edificio complesso edilizio Edifici su cui intervenire 8 AppartamenU da ricostruire AppartamenU da costruire da nuovi 4 32 AppartamenU totali Coefficiente di trasformazione SU/SA 40% abitazioni Coefficiente di calcolo SLV garages 50% SU abitabile SU garage SA appartamento SLV SLV garages SLV totale per unità immobiliare

55 DATI DI BASE : SCENARIO 1 RIEPILOGO PARAMETRI USATI PE R TUTTI GLI SCENARI IE Classe F ante riqualificazione kwh/m2*anno 180,0 IE Classe Gold post riqualificazione kwh/m2*anno 20,0 costo unitario metano /m3 0,8 potere calorifico metano kwh/m3 10,6 consumo elearico edificio spazi comuni kwh annui 5500,0 consumo elearico annuo appartamento kwh 3100,0 Resa fotovoltaico Nord Italia per picco di potenza kwh annui / kwp 1200,0 costo unitario energia elearica con IVA TBC / kwh 0,25 Consumo in ore solari % 64% 55

56 L IMPIANTO FOTOVOLTAICO E DI ACCUMULO ELETTRICO COSTO IMPIANTO FOTOVOLTAICO potenza istallata senza accumulo Potenza istallata con accumulo costo impianto fotovoltaico ( iva inclusa) /kwp 1.870,00 kwp 30,94 56,25 costo bajerie accumulo per kwh iva inclusa /kwh 610,00 kwh 13,87 vita uule bajerie accumulo in anni numero 10,00 costo impianto euro costo accumulo su 20 anno ( si immagina di spendere tuqo su primo acquisto ma la metà viene ritrata dopo 10 anni) euro totale impiato e accumulo % costo finale "chiavi in mano" a m2 SLV (m2slv 27,5 58,1 valore detraibile per risparmio energetco 50% Detraibilità irpef 100% rata annua ( 10 anni ) /anno quota per appartamento /anno*app CALCOLO AMMORTAMENTO IMPIANTO PV costo finale impianto euro risparmio annuale per edificio detrazioni IRPEF su costo impianto ( solo per 10 anni ) /anno totale uule per 10 anni euro anni vita uule richiesu per ammoruzzare cosu installazione anni 5 5

57 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE TRADIZIONALE PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE ipotesi ASTER varianm in giallo % euro/m2/slv % euro/m2/slv costo terreni - - Opere di urbanizzazione ( u1) 45,00 45,00 Oneri di urbanizzazione 2 45,00 - Contributo costo di costruzione 50,00 50,00 AllacciamenM 25,00 25,00 Notarili e catastali 4,00 4,00 ProgeAazione 100,00 100,00 fidejussione 17,00 17,00 Costo costruzione 900,00 900,00 Costo impianm 450,00 450,00 Elisione fotovoltaico - 41,14-41,14 Costo demolizione 50,00 50,00 Percentuale imprevism 7% 94,50 7% 94,50 riduzione cosm per complessi di 8 palazzine 0% % - 135,00 % oneri di commercializzazione 4% 4% costo commercializzazione 54,00 54,00 IVA materiali 10% SOMMA COSTI COSTRUZIONE

58 COSTI SWAP TRADIZIONALE Calcolo SWAP ( elab. ASTER base offerte ) N mesi swap 16 superficie alloggi SWAP valore al mese /mese Costo swap per appartamento Costo swap per edificio Spese per affitti Spese di trasloco e deposito mobilia con iva Spese di arredo iva inclusa per numero riutilizzi mobilio / mese TOTALE SWAP (con IVA) Di cui affijo Di cui arredo,trasloco e deposito Costo virtuale /m2 SLV edificio

59 COSTI SWAP NUOVE TECNOLOGIE Calcolo SWAP ( elab. ASTER base offerte ) superficie alloggi SWAP valore al mese /mese Costo swap per appartamento Costo swap per edificio Costo virtuale /m2 SLV edificio N mesi swap 11 Spese per affid Spese di trasloco e deposito mobilia con iva Spese di arredo iva inclusa per numero riutilizzi mobilio , TOTALE SWAP (con IVA) affijo arredo,trasloco e deposito

60 RISPARMIO TARES & MANUTENZIONE CALCOLO COSTI RACCOLTA RIFIUTI parametri unità misura Gold + accumulo QF per mq2 di superficie /app*anno 146 QV per appartamento /m2 1,17 maggiorazione al mq2 /m3 0,3 TARES comprensiva della maggiorazione /app*anno 248,90 riduzione TARES da compostaggio domestico 1,00 /app*anno 24,89 riduzione TARES da mancata emissione Co2 in % 1,00 /app*anno 12,45 riduzione TARES da raccolta differenziata e efficiente 30,0% /app*anno 74,67 Tares da pagare effettivamente 136,90 Riduzioni su TARES TARES /app*anno 112,01 RISPARMIO SU COSTI MANUTENZIONE IMMOBILE costi unitari UNITA DI MISURACASO BASE SSB costo medio mensile manutenzione ordinaria RIDOTTO AL 50% /mese*app costo medio mensile manutenzione straord. RIDOTTO AL 10% /mese*app totale costi medi di manutenzione mensili /app*anno 96,00 24,00 24,00 totale costi medi di manutenzione annuali /app*anno 1.152,00 288,00 288,00 Risparmio manutenzione per appartamento MANUTEN /app*anno - 864,00 864,00 UTILIZZO CAR SHARING parametri unità misura Base Classe gold Gold + accumulo N di vetture in car sharing per edificio ) 1 costo totale vettura di prprietà ( Lancia Musa 1,3 l) (fonte ACI ) costo solo carburante ( gasolio 1,6 /l ; 12 km/l 0,32276 /km 0,13333 /km Numero vetture CS 3,0 km anno per vettura di car sharing Costo fisso vettura car sharing 0,18943 /km

61 RISPARMIO CAR SHARING UTILIZZO CAR SHARING parametri unità misura Gold + accumulo N di vetture in car sharing per edificio ) 1 costo totale vettura di prprietà ( Lancia Musa 1,3 l) (fonte ACI ) costo solo carburante ( gasolio 1,6 /l ; 12 km/l 0,32276 /km 0,13333 /km Numero vetture CS 3,0 km anno per vettura di car sharing Costo fisso vettura car sharing Costo totale vettura di car sharing ( costi fissi / 20 ) km Totali 0,18943 /km 0,16175 /km km % km con auto propria 50% Costo per appartamento Risparmio utilizzo car sharing CAR SH /app*anno TOTALE RIDUZIONI SPESE PROPRIETARIO SPESE TOT /app*anno 4.243

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