SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI SIENA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare n. 184/2016 Promossa da BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CONVERSANO nei confronti di Sig. D ONGHIA GIUSEPPE Sig.ra DEL VECCHIO ROSINA Giudice dell Esecuzione Dott. Flavio Mennella Siena,lì Il CTU Geom. Simonetta Cresti E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 1

2 Indice: 1)Quesiti Pag. 3 2)Premesse generali Pag. 9 3)Ispezioni e verifiche catastali Pag. 9 4)Verifica delle trascrizioni Pag. 10 5) Accertamenti urbanistici Pag. 12 6) Attestato di prestazione energetica Pag. 13 7)Stato di occupazione Pag. 13 8)Descrizione dell immobile Pag. 14 9)Verifica vincoli ed oneri condominiali Pag )Formazione dei lotti di vendita Pag )Determinazione del valore di mercato Pag. 20 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 2

3 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 3

4 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 4

5 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 5

6 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 6

7 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 7

8 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 8

9 2-PREMESSE GENERALI Con Decreto di fissazione di udienza del il GOT Dott.Flavio Mennella, affidava alla sottoscritta Geom. Cresti Simonetta, l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio per l Esecuzione Immobiliare n. 184/2016; il la sottoscritta prestava giuramento accettando l incarico conferitole relativo alla redazione della perizia immobiliare per il bene oggetto di pignoramento di seguito descritto : -Diritto di proprietà per la quota di 1/1 del Sig. D Onghia Giuseppe nato a Noci (BA) il c.f. DNGGPP42D27F915G;diritto di proprietà per la quota di 1/1 della Sig.ra Del Vecchio Rosina nata a New York (Stati Uniti d America) il c.f. DLVRSN51S59Z404J, coniugi in regime di comunione dei beni dell appartamento sito in Siena, Via Simone Martini n. 5, composto di tre vani e accessori al secondo piano identificato al C.F. del Comune di Siena F 42 p.lla 112, Sub. 9, cat. A/2, cl.3,vani 5,5,R ,99 ***************** 1-Ricevuto l incarico la scrivente ha verificata preliminarmente, la completezza della documentazione depositata presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, ex art. 567 comma 2 c.p.c., nonché la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. 2-Non si rilevano carenze nella documentazione presentata. 3-ISPEZIONI E VERIFICHE CATASTALI CF.-F 42, p.lla 112, Sub. 9,zc.1, cat. A/2, cl.3, vani 5,5, sup.cat. mq.123, R ,99 Mutamenti dati catastali: L attuale identificativo catastale del bene deriva da denuncia di variazione catastale per ricostruzione sulla p.lla catastale 112 del F 42.T.M. n. 315 del prot. dal 19 al 37/75 e n n del 1974 (n.19.1/1975) Verifica conformità catastale Ai sensi della Legge n. 122 del si attesta la conformità della planimetria catastale dell unità immobiliare con lo stato dei luoghi. E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 9

10 Intestazione catastale: - DEL VECCHIO Rosina nata in STATI UNITI D`AMERICA il 19/11/1951 c.f. DLVRSN51S59Z404J prop. per 1/2 - D`ONGHIA Giuseppe nato a NOCI il 27/04/1942, c.f. DNGGPP42D27F915G prop.per ½ 4-VERIFICA DELLE TRASCRIZIONI In base ai documenti e registri della Conservatoria dei registri Immobiliari di Siena,l immobile è stato oggetto dei seguenti passaggi di proprietà e/o atti trascritti, ultraventennali: Indicazione analitica dei passaggi di proprietà Situazione degli intestati fino al BARONI Enzo nato a SOVICILLE il 06/02/1928 c.f. BRNNZE28B06I877A prop. ½ - PERUZZI Augusto nato a SIENA il 26/03/1927 c.f. PRZGST27C26I726A prop.per ½ Situazione degli intestati dal al BORRELLO TITO nato a Crotone il 26/12/1940 c.f. BRRTTI40T26D122M prop. per 1/1 in regime di comunione dei beni - LIVONI Paola mar. Borrello nata a ROVELLASCA il 28/04/1947 c.f. LVNPLA47D68H501C prop. per 1/1 in regime di comunione dei beni Atto di compravendita a rogito notaio Bartalini Bigi di Siena del , reg.a Siena il al n. 2341/162 ed ivi trascritto il al n.3 di formalità. Situazione degli intestati dal DEL VECCHIO Rosina nata in STATI UNITI D`AMERICA il 19/11/1951 c.f. DLVRSN51S59Z404J prop. per 1/2 -D`ONGHIA Giuseppe nato a NOCI il 27/04/1942, c.f. DNGGPP42D27F915G prop.per ½ Atto di compravendita a rogito notaio Franco Salerno di Siena del rep. n. 4651/2029, reg.a Siena il al n Vol. 190 mod I E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 10

11 Elenco delle formalità pregiudizievoli -Iscrizione contro r.g. n , r.p n. 2865, pres. n. 8 del (Atto Notaio Lojodice Federico rep. n /12821 del ) di ipoteca volontaria, a favore di BANCA DI CREDITO DI CONVERSANO SOCIETA COOPERATIVA derivante da concessione a garanzia di apertura di credito ,00 totale ,00 della durata di anni 5, contro D Onghia Giuseppe e Del Vecchio Rosina per il diritto di proprietà di 1/1 in regime di comunione dei beni, gravante sull immobile posto in Siena (SI) censito al C.F. F 42,p.lla 112, Sub. 9, cat. A/2 abitazione di tipo civile, Via S. Martini n.5. Debitore non datore di ipoteca Soc. KENTROL s.r.l. -Iscrizione contro r.g. n. 21, r.p n. 3, pres. n.21 del (Atto Notaio Lojodice Federico rep. n /12821 del ) di ipoteca volontaria, a favore di BANCA DI CREDITO DI CONVERSANO SOCIETA COOPERATIVA derivante da concessione a garanzia di apertura di credito ,00 totale ,00 della durata di anni 5, rettifica l iscrizione RP n del ponendo i Sigg. D Onghia Giuseppe e Del Vecchio Rosina per il diritto di proprietà di 1/1 in regime di comunione dei beni quali TERZO DATORE DI IPOTECA gravante sull immobile posto in Siena (SI) censito al C.F. F 42,p.lla 112, Sub. 9, cat. A/2 abitazione di tipo civile, Via S. Martini n.5 Debitore non datore di ipoteca Soc. KENTROL s.r.l. -Iscrizione contro r.g. n r.p n. 799, pres. n. 16 del (Atto Notaio Ladisa Giuseppe rep. n /12575 del ) di ipoteca volontaria, a favore di BANCA DI CREDITO DI CONVERSANO SOCIETA COOPERATIVA derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario capitale ,00 totale ,00 della durata di anni 7, contro D Onghia Giuseppe e Del Vecchio Rosina per il diritto di proprietà di ½ ciascuno, gravante sull immobile posto in Siena (SI) censito al C.F. F 42,p.lla 112, Sub. 9, cat. A/2 abitazione di tipo civile, Via S. Martini n.5 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 11

12 -Trascrizione contro r.g. n. 8162, r.p. n.5508 pres. n.18 del atto dell Ufficiale Giudiziario Tribunale di Siena rep. n del , per verbale di pignoramento immobili a favore di BANCA DI CREDITO DI CONVERSANO SOCIETA COOPERATIVA, contro D Onghia Giuseppe e Del Vecchio Rosina per il diritto di proprietà di ½ ciascuno, gravante sull immobile posto in Siena (SI) censito al C.F. F 42,p.lla 112, Sub. 9, cat. A/2 abitazione di tipo civile, Via S. Martini n.5 5-ACCERTAMENTI URBANISTICI Lo scorso 6 aprile 2016 è scaduto il termine quinquennale di efficacia della disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del Regolamento Urbanistico. Perdono pertanto validità le previsioni di trasformazione urbanistica soggette a Piano Attuativo di iniziativa pubblica, nel caso che alla sopracitata data non sia stato approvato il Piano Attuativo stesso ed approvato anche il relativo progetto esecutivo. Perdono altresì efficacia le previsioni soggette a Piano Attuativo di iniziativa privata, ove previsto dal R.U., nel caso che alla sopracitata data non sia stato approvato il Piano Attuativo e non sia stata stipulata la relativa convenzione urbanistica ovvero i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale d'obbligo a favore del comune. Infine da tale data perdono efficacia i vincoli preordinati alla espropriazione dimensionati dal Regolamento Urbanistico sulla base del quadro previsionale strategico quinquennale. È la fase conclusiva dell'iter procedurale relativo agli strumenti urbanistici per l approvazione del Piano Operativo. Attraverso apposita Delibera il Consiglio Comunale approva in via definitiva il Piano Operativo ed il Piano Strutturale aggiornato, eventualmente modificati a seguito dell'accoglimento di osservazioni e pareri e sottoposti alla Conferenza paesaggistica ai sensi dell'art. 21 della Disciplina del Piano di Indirizzo Territoriale con valenza di Piano Paesaggistico. In base al R.U. comunale l edificio di cui l unità immobiliare costituisce porzione, ricade in zona PR1: Propaggini del centro storico 1 - tessuti di matrice storica attigui alle mura. ART.56 N.T.A. (cfr.all.9) E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 12

13 L edificio di cui l unità immobiliare costituisce porzione è di epoca ottocentesca ed è stato oggetto di interventi edilizi per ampliamento e fusione di cui alla Licenza edilizia n del ; Autorizzazione n del ;Licenza Edilizia n. 773 del ; Licenza Edilizia n del ; Licenza Edilizia n del ; Licenza Edilizia n dell I lavori inerenti la costruzione predetta ebbero inizio in data e termine in data La struttura è stata collaudata con verbale di collaudo statico e prove di carico redatto dall ing. Bastianoni Mario in data depositato all Ufficio del Genio Civile di Siena in data al n prat. N. 666/72. Il il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Siena ha rilasciato il certificato di collaudo per l edificio destinato a civili abitazioni e negozi. Il il Comune di Siena ha rilasciato certificato di abitabilità/agibilità n. 91 per il fabbricato in oggetto. L unità immobiliare di cui trattasi risulta conforme alla pratica edilizia n. 74/D (Art.48 L.47/85) del ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA L abitazione è dotata di Attestato di Prestazione Energetica redatto dal P.I. Giacomo Lorenzini in data , trasmesso in pari data al Comune di Siena. Immobile di Classe E. (cfr all.7) 7-STATO DI OCCUPAZIONE L unità immobiliare è occupata dai Sigg. Galassi Luigi nato a Napoli il c.f. GLSLGU82H29F839L e Palumbo Elisa, nata a Battipaglia (SA) il c.f. PLMLSE80865A7170 in forza del contratto di locazione ad uso abitativo redatto in data e registrato all agenzia delle entrate di Gioia del Colle il Il contratto richiamato, della durata di anni 4(quattro) rinnovabile per ulteriori anni 4 a fare dal fino al , prevede il canone locativo annuo pari a ,00 da E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 13

14 corrispondere in rate mensili anticipate di. 720,00 cad., ma è stato registrato in data successiva a quella della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare R.P del presso l Agenzia delle Entrate di Siena. (cfr all.5) Tale circostanza rende il titolo non opponibile alla procedura, pertanto la scrivente con relazione depositata in atti il ha determinato l indennità di occupazione dell immobile che gli occupanti dovranno versare al Custode IVG. (cfr all.12) 8-DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Alle ore 14,30 del , avuta la presenza del Dott. Fabio Bracciali, incaricato dal custode I.V.G., la sottoscritta ha effettuato accesso all appartamento oggetto di procedura, posto in Siena, Via Simone Martini n.5 p.2 int. 8. Al sopralluogo era presente la Sig.ra Palumbo Elisa, locataria. Descrizione catastale: C.F. Comune di Siena CF.-F 42, p.lla 112, Sub. 9,zc.1, cat. A/2, cl.3, vani 5,5, sup.cat. mq.123, R ,99 Intestati: - DEL VECCHIO Rosina nata in STATI UNITI D`AMERICA il 19/11/1951 c.f. DLVRSN51S59Z404J prop. per 1/2 - D`ONGHIA Giuseppe nato a NOCI il 27/04/1942, c.f. DNGGPP42D27F915G prop.per ½ Confini: Via Beccafumi, Via Simone Martini, spazi condominiali, prop. Ricci,s.s.a. E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 14

15 Estratto di mappa catastale Foto aerea E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 15

16 Ubicazione L appartamento costituisce porzione di un fabbricato ubicato a Siena, zona limitrofa alla cinta muraria, angolo tra le Vie Simone Martini e Via Beccafumi in corrispondenza di Porta Ovile. La zona è servita da negozi e parcheggi ma l ottima posizione semi centrale consente di raggiungere il centro cittadino anche a piedi, e con un efficiente servizio di trasporto pubblico la stazione ferroviaria ed il vicino ospedale. L edificio di cui trattasi è costituito da un insediamento ottocentesco sorto lungo Via Simone Martini e caratterizzato dalla stretta relazione con la strada lungo la quale è disposto con affacci diretti. Durante il secolo scorso all immobile è stato accorpato un ulteriore corpo di fabbrica avente sviluppo lungo Via Beccafumi Al piano terreno dello stabile, in funzione della buona accessibilità sono presenti attività di tipo commerciale e direzionale, mentre ai piani superiori sono situate unità immobiliari a destinazione residenziale, servite dal vano scala centrale che unisce le due strutture. -Verifica dello stato esterno dell edificio L immobile presenta struttura portante verticale realizzata in muratura di mattoni, solai in latero cemento, copertura a falde inclinate, con struttura portante in latero-cemento, sovrastante massetto in cls. alleggerito armato con rete elettrosaldata, impermeabilizzazione, manto in tegole e coppi toscani, canali di gronda e discendenti pluviali in rame, aggetti di gronda in travetti di legno e laterizi. La facciata est è in aderenza con altri fabbricati, mentre le facciate sud est e sud ovest che prospettano su Via Simone Martini e Via Beccafumi sono rivestite con intonaco per esterni tinteggiato di colore giallo. L ingresso condominiale dispone di portoncino in legno e vetro, l atrio ed il vano scala hanno pavimenti a lastre di travertino lucidato, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, impianto elettrico e citofonico sottotraccia conforme alla normativa vigente. E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 16

17 L edificio dispone inoltre di vano ascensore. Costituiscono spazi di uso comune posti al p.s1, un locale CT e autoclave avente accesso dal resede condominiale di Via Beccafumi e la sala macchina ascensore. L immobile presenta un buono stato conservativo e non necessita di interventi manutentivi. -Descrizione dell unità immobiliare Appartamento di civile abitazione al p.2 int.8 del fabbricato di Via Simone Martini n.5 Siena Trattasi di appartamento di civile abitazione ubicato al p.2 di un fabbricato di più ampie dimensioni situato a Siena, fuori porta Ovile, in Via Simone Martini, angolo Via Beccafumi L unità immobiliare avente accesso dal vano scala condominiale è composta da : ingresso, corridoio, cucina, soggiorno, due camere da letto e due bagni. Completano la consistenza immobiliare, pro quota millesimale due locali condominiali posti al piano 1S del fabbricato destinati a sala macchina ascensore e C.T. Calcolo della superficie commerciale La superficie commerciale dell U.I., come definito dallo Standard Unico Provinciale approvato dalla Consulta Interassociativa dei professionisti dell immobiliare della Provincia di Siena, è data dalla sommatoria della superficie dell appartamento, compresi i divisori interni e muri perimetrali (fino allo spessore di cm 50) CONSISTENZA IMMOBILIARE Destinazione S.U. mq H. S.L. COEFF. TOT S.C. 1)ingresso 2,50 h. 3,00 2)corridoio 13,40 h. 3,00 3)cucina 11,30 h. 3,00 4)soggiorno 27,00 h. 3,00 5)camera 15,64 h. 3,00 6)camera 16,47 h. 3,00 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 17

18 7)bagno 1,50 h. 3,00 8)bagno 3,76 h. 3,00 TOTALE S.C. 91,37 123,00 1,00 Mq. 123,00 La superficie commerciale dell unità immobiliare si attesta in mq. 123,00 -Descrizione L abitazione raggiungibile percorrendo il vano scala condominiale fino al p.2 dell edificio, oppure mediante utilizzo fino al p.1 del vano ascensore è composta da un locale di ingresso che sfocia in un corridoio di forma ad L dal quale si accede ai locali che la compongono: camera da letto di forma regolare dotata di finestra con affaccio su Via Beccafumi; cucina di forma rettangolare, dotata di allacci alla rete idrica e gas ed avente finestra con affaccio su Via Beccafumi ; soggiorno con pareti esterne d angolo tra Via Beccafumi e Via Simone Martini. Il locale ampio e luminoso consta di due finestre a due ante con affaccio sulle vie suddette; camera da letto matrimoniale di forma regolare dotata di finestra a due ante con affaccio su Via Simone Martini; bagno di servizio dotato di finestra con affaccio su corte interna; bagno dotato di finestra con affaccio su corte interna. -Finiture interne Pavimenti in mattonelle di ceramica ad eccezione del pavimento di una camera da letto realizzato in listelli di parquet, rivestimenti di bagni e cucina in mattonelle di ceramica, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati. Infissi: portoncino di accesso blindato, porte interne in legno tamburato, finestre in legno e vetrocamera mm.4, oscurate da persiane ad ante in legno. Il bagno di servizio dispone di areazione naturale con finestra su corte interna e consta di lavabo e w.c. ; l altro bagno dispone di areazione naturale con finestra su corte interna e costa di lavabo, w.c., bidet e vasca da bagno. Entrambi i servizi igienici presentano finiture e sanitari vetusti. E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 18

19 Impianti L unità immobiliare consta dei seguenti impianti : -impianto idrico condominiale con sottocontatore, realizzato sottotraccia con approvvigionamento da acquedotto comunale e deposito di accumulo; -scarichi fognari allacciati alla fossa biologica condominiale; -impianto elettrico autonomo realizzato sottotraccia, conforme alla L. 46/90 e succ.; -impianto di riscaldamento a gas metano, sottotraccia, alimentato con caldaia a parete e termosifoni in ghisa, conforme alla L.46/90 e succ.; L appartamento dispone di vani di forma regolare tutti ben areati da finestre con affacci su Via S. Martini, Via Beccafumi e corte interna. Lo stato conservativo, compatibilmente alla normale vetustà immobiliare è da ritenersi normale, fatta eccezione per: - la pavimentazione in parquet di una camera da letto, i cui listelli nella zona prossima alla finestra hanno perso la colorazione originale e subito deformazioni a causa presumibilmente di contatto prolungato con sostanze liquide -alcune mattonelle del rivestimento di parete e della pavimentazione del bagno di servizio che risultano danneggiate o mancanti a causa dello spostamento del termosifone dalla sede originale. 9-VERIFICA VINCOLI ED ONERI CONDOMINIALI L immobile ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi (Ln.1497/1939; Dlgs 42/2004 art. 136): immobili ed aree di notevole interesse pubblico. Codice vincolo: ; Identificativo Bene: (cfr. all.9) Il fabbricato è costituito in condominio ed amministrato dallo studio ERRECI di Rossana Cacciatore. L unità immobiliare in oggetto possiede la quota pari a 47,145 dei millesimi generali di proprietà. Alla data del non risultano a carico dell unità immobiliare spese condominiali insolute. E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 19

20 10-FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA Trattasi di unica unità immobiliare pignorata per la quota di proprietà pari a 1/1, si procede pertanto alla formazione di UNICO LOTTO DI VENDITA 11-DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL UNITA IMMOBILIARE Per la valutazione del cespite viene applicato il metodo diretto del confronto, basato sui dati reali di mercato (metodo confronto di mercato MCA) ottenuto tramite l assunzione di informazioni scaturite dalle offerte di vendita di immobili comparabili, reperite sui siti internet delle varie agenzie immobiliari che operano nella Città di Siena. Dalle ricerche effettuate sono emerse ben 15 offerte di vendita di appartamenti tutti ubicati in Via Simone Martini. In base alla superficie, al numero dei vani ed al grado di finiture, la scrivente ha estrapolato dalle offerte tre immobili comparabili a quello di riferimento: -sito delle Aste Giudiziarie del Territorio Senese: vendita appartamento di mq. 141 con resede e 2 garage al piano terra sito in Via Simone Martini n.10/14 al prezzo d asta di ,00 -sito casa.it: Via Simone Martini a 100m da Porta Ovile e a 50m dal supermercato di zona, ampio e luminoso appartamento di circa 120 mq dotato di garage. Condominio di 8 unità immobiliari. Primo piano con ascensore. Immobile in classe F. Offerta di vendita ,00 - Agenzia immobiliare Luppoli Case- Siena, limitrofo a Porta Ovile appartamento al p.1 con ascensore, compresi arredi su misura mq.60 ottime condizioni. Offerta di vendita ,00 Dai dati dell Osservatorio dei Valori Immobiliari pubblicati dall Agenzia delle Entrate, relativi al 2 semestre dell anno 2016, nella zona periferica/ravacciano e viale Mazzini emergono i seguenti risultati: destinazione residenziale abitazioni di tipo civile in normale stato conservativo da./mq ,00 a./mq ,00 E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 20

21 Effettuato il raffronto con i comparabili presi a confronto ed operati gli opportuni adeguamenti ai parametri di paragone, primo fra tutti l ampia offerta di vendita di immobili simili situati lungo la stessa via e lo stato di manutenzione del bene oggetto di stima (appartamento usato), si ritiene congruo applicare il un valore di mercato a mq./s.c. pari a ,00 Calcolo del valore di mercato del bene: S.C. mq.123,00 x./mq ,00 = ,00 Adeguamenti Stato d uso e manutenzione ricompreso nel valore determinato abbattimento forfetario per vendita coatta e/o vizi occulti coeff. -0, ,00 x 0,85 = ,00 Arrotondato per difetto a ,00 Il valore del LOTTO di vendita è determinato in ,00 (diconsi euro duecentonovemila,00) La sottoscritta, con la speranza di aver assolto all incarico affidatole,ringrazia per la fiducia di cui è stata onorata. Siena, lì Il CTU Geom. Simonetta Cresti E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 21

22 Elenco allegati: All.1-Documentazione fotografica All.2-Certificato e planimetria catastali All.3-Ispezioni Ipotecarie All.4-Atto di provenienza All.5-Contratto di affitto All.6-Titoli Edilizi All.7- Attestato di prestazione energetica All.8-Comunicazione Amministratore Condominio All.9-R.U./N.T.A.- Vincolo Paesaggistico All.10- Quotazioni OMI All.11- Verbale di sopralluogo All.12 Indennità di occupazione E.I. Rg.184/2016 Tribunale di Siena 22

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