TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * PERIZIA DI STIMA IMMOBILE *** *** *** IDENTIFICAZIONE CATASTALE
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1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * PERIZIA DI STIMA IMMOBILE FALLIMENTO:. GIUDICE DELEGATO: DOTT. Sentenza del 07/02/12 depositata il n.4/12 R.G. PERIZIA ANONIMA CURATORE: DOTT.SSA. C.T.: PER.AGR.. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima, risulta così identificato: Comune di Lugo (Codice E730)-Catasto dei fabbricati intestato a: -..proprietà per 1/1 -Fg.107-particella 278-sub.9-Categoria C/6-Classe 2-Consistenza 30mq- Rendita.111,55-Via Foro Boario n. piano T. -Fg.107-particella 278-sub.10-Categoria A/4-Classe 3-Consistenza 8 vani- Rendita.388,38-Via Foro Boario n. piano T-1. Il tutto eretto su area +corte C.T. Fg.107 particella n.278-ente Urbanomq.126. CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL IMMOBILE Intera proprietà, di una porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in Lugo (Ra) via Foro Boario. sviluppata a 2 piani fuori terra, in corso di
2 2 ristrutturazione, nelle immediate vicinanze del centro, per una superficie commerciale, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, da misurazione grafica, di circa: p.t mq.112 e p.i mq.121, con 2 posti auto scoperti in uso esclusivo, perpetuo e gratuito nella corte, nella corte, oltre ai proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni per legge, ai sensi dell art.1117 del Codice Civile, per titolo di provenienza o per destinazione e BCNC fg.107 partic.278 sub.11, BCNC corte fg.107 partic.620 sub.3. CONFINI Ragioni Curti N., Montanari A., Montanari L., R.C.G. Costruzioni s.r.l., Maccolini E., Mainardi M.M., BCNC, salvi altri se ve ne sono. PROPRIETA.proprietà per 1/1 DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi della piena proprietà, di una porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in Lugo (Ra) via Foro Boario, sviluppata su 2 piani fuori terra, in corso di ristrutturazione, nelle immediate vicinanze del centro. In particolare la ristrutturazione prevede la formazione di due unità immobiliari costituite da 2 appartamenti, sviluppati su due piani, con 2 posti auto scoperti in uso esclusivo, perpetuo e gratuito nella corte. Da verifica sul posto e da consultazione dei grafici allegati alla variante (si rimanda al capitolo indagine amministrativa per la regolarità urbanistica e altro) si evince che i due appartamenti previsto hanno la seguente
3 3 composizione interna: -appartamento di sinistra (circa mq.146 p.t/p.1), rispetto all ingresso: p.t.- locali soggiorno/pranzo, cucina, bagno/lavanderia, cantina. Tramite un vano scale si accede al p.i composto da 3 camere da letto di cui una con cabina armadio, disimpegno, un ripostiglio e un bagno. Nella corte è previsto un posto auto scoperto. -appartamento di destra (circa mq.87 p.t/p.1), rispetto all ingresso: p.t.- locali soggiorno/cucina, disimpegno, bagno. Tramite un vano scale si accede al p.i composto da 2 camere da letto, un disimpegno, 1 bagno, oltre ad un piccolo balcone. Nella corte è previsto un posto auto scoperto. I due appartamenti si trovano allo stato grezzo, con già predisposizione per gli impianti, muri in parte intonacati, sottofondo alleggerito. Manca l impianto fognario esterno. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Dall elaborato planimetrico che si evince: BCNC fg.107 partic.278 sub.11, BCNC corte fg.107 partic.620 sub.3 PROVENIENZA (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al ) Il bene di pertinenza della procedura fallimentare è pervenuto all attuale proprietario come segue: -Art.1364 del Atto notarile pubblico-atto tra vivicompravendita a favore. -Art del Atto notarile pubblico-atto tra vivi-
4 4 compravendita a favore.. -Art del Atto notarile pubblico-atto tra vivicompravendita a favore.. -Art.131 del Nota per trascrizione di Compravendita a favore.. -Art.6317 del Nota in duplo per trascrizione atto di divisione condividenti.. -Art.4148 del trascrizione contro l eredità di.. ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al ) Art.5584 del Atto Giudiziario-sentenza dichiarativa di fallimento a favore. Art.4748 DEL Atto Notarile Pubblico-Ipoteca volontariaconcessione a garanzia di mutuo fondiario a favore.. Art.6579 del Atto Notarile Pubblico-Ipoteca Volontaria- Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario- a favore... Art.438 del Atto Giudiziario-Ipoteca Giudiziale-decreto Ingiuntivo a favore. ATTI NON PREGIUDIZIEVOLI Art del Scrittura privata con sottoscrizione autenticataatto tra vivi-costituzione di vincolo a favore.. INDAGINE AMMINISTRATIVA
5 5 Da ricerca effettuate presso gli archivi del Comune di Lugo sono emerse le pratiche qui di seguito riportate: o Permesso di costruire per restauro e risanamento conservativo di Tipo B di edificio residenziale P.E. n.109 del 2008; o Pratica sismica n.42/09 depositata a Lugo il P.E.109 prot.n del con asseverazione, attestazione, ricevuta di deposito, comunicazione di inizio lavori per il , relazione tecnica illustrativa; o Variante P.E.n.43/2011 scaduta e mai ritirata. Da rilievo effettuato in sopralluogo è emerso che lo stato attuale (=salvo l ampliamento di un apertura=finestra, da ripristinare secondo le dimensioni progettuali, al piano terra e la demolizione di 2 spalline al piano I ) coincide con quanto riportato nel grafico allegato alla variante scaduta P.E.n.43/2011. Ne consegue che lo stato attuale presenta una situazione completamente diversa, rispetto a quella riportata nel grafico allegato alla concessione P.E.n.109/2008 (=valida), in ordine alla disposizione dei vani interni, la loro destinazione e la realizzazione di due posti auto scoperti nella corte. Dall incontro in consulenza del sottoscritto con i tecnici dell Unione Dei Comuni della Bassa Romagna con sede a Lugo è emerso che tali difformità potranno essere regolarizzate con apposito titolo abilitativo in sanatoria in deroga a quanto previsto dal nuovo strumento urbanistico in vigore dal luglio 2012, con particolare riferimento alla realizzazione dei 2 posti auto scoperti nella corte. Si precisa che sarà inoltre necessario un aggiornamento catastale. L aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge,
6 6 accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R.6601 n.380 e della L.47/85 e successive modificazioni. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile risulta libero. STIMA DEL LOTTO UNICO FORMATO Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (come ad es.consultazione del Rapporto del Mercato Immobiliare a Ravenna e provincia F.I.M.A.A., O.M.I. e agenzie immobiliari operanti nel settore), della necessità di effettuare una regolarizzazione urbanistica, della forte contrazione del mercato immobiliare, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova (vedasi descrizione), tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare, come segue: Intera proprietà, di una porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in Lugo (Ra) via Foro Boario, sviluppata a 2 piani fuori terra, in corso di ristrutturazione, nelle immediate vicinanze del centro, per una superficie commerciale, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, da misurazione grafica, di circa: p.t mq.112 e p.i mq.121, con 2 posti auto scoperti in uso esclusivo, perpetuo e gratuito nella corte, oltre ai
7 7 proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni per legge, ai sensi dell art.1117 del Codice Civile, per titolo di provenienza o per destinazione, e BCNC fg.107 partic.278 sub.11, BCNC corte fg.107 partic.620 sub.3 -Valore intero bene ,00
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