BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO. Standard Internazionali di Valutazione (IVS) Market Comparison Approach (MCA) calcolo dei prezzi marginali

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1 BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO Standard Internazionai di Vautazione (IVS) Market Comparison Approach (MCA) cacoo dei prezzi marginai Docente: geom. Antonio Eero CORSO PRATICANTI 205

2 I PREZZI MARGINALI I prezzo marginae di una caratteristica immobiiare esprime a variazione de prezzo totae a variare dea caratteristica. Può essere positivo, negativo o nuo. I prezzo totae esprime in moneta a somma compessiva pagata (o incassata) per un immobie ad una certa data. I prezzo unitario medio di una caratteristica immobiiare si cacoa dividendo i prezzo totae per a caratteristica; in genere questa caratteristica è rappresentata daa superficie commerciae.

3 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica DATA I prezzo marginae dea DATA consente di aggiornare i prezzo de immobie comparabie aa data dea vautazione. Può essere positivo, negativo o nuo. I prezzo marginae dea data è stimato con i saggio di variazione temporae (mensie, annuae) dei prezzi de particoare segmento di mercato immobiiare; in aternativa può essere stimato con saggio annuae cacoato sue quotazioni de mercato ocae. Esempio (saggio annuae cacoato sue quotazioni de mercato ocae) Città Quotazioni 2009 Quotazioni 200 Zona Vaore [euro/mq] Zona Vaore [euro/mq] 3.300, ,00=,54% 3.250,00 Paermo centro 3.250,00 centro 3.300,00

4 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea DATA PREZZO MARGINALE DATA Caratteristica Acronimo Unità di misura DATA DAT euro/mese Saggio annuo (i) Rivautazione,00% Formua PRZ * i/2 Prezzo e caratteristica Tabea dei dati Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC PRZ [euro] , , ,00 DAT [mesi] p(dat) A = x - 0.0/2 = -25,00 euro/mese p(dat) B = x - 0.0/2 = -33,33 euro/mese p(dat) C = x - 0.0/2 = -45,83 euro/mese I segno atteso dea data è NEGATIVO se i saggio di variazione è POSITIVO (incremento di prezzo) perché a caratteristica è retrograda; viceversa i segno atteso dea data è POSITIVO se i saggio di variazione è NEGATIVO (decremento di prezzo).

5 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica SUPERFICIE Le superfici degi immobii si possono distinguere in: - superficie principae reativa aa superficie di maggior importanza de immobie; - superfici secondarie concernenti: - e superfici annesse reative ai baconi, ae terrazze, ecc.; - e superfici coegate reative ae soffitte, ae cantine, ecc.. Atre caratteristiche superficiarie di appartenenza de immobie sono quee esterne (cortie, spazio condominiae, area esterna, ecc.)

6 I prezzo totae degi immobii cresce a aumentare dea superficie ma non in modo proporzionae per cui interpoando acuni prezzi di mercato a curva che rappresenta i prezzo totae ha a seguente rappresentazione: Prezzo totae y Prezzo totae 0 Superficie x Curva de prezzo totae

7 PREZZO TOTALE P 2 I prezzo marginae è eguae a rapporto tra a variazione de prezzo totae e a variazione dea superficie P 2 P 2 -P =tgβ2 x 2 -x 2 SUPERFICIE X X 2 ossia geometricamente aa tangente de angoo β2. Si nota subito che angooβ2 è minore de angoo α2, a cui tangente è i prezzo medio P2.

8 σi = pi pi Prezzo totae Prezzo medio Prezzo marginae Superficie x I rapporto di posizione σ individua a posizione de prezzo marginae rispetto a prezzo medio dea caratteristica

9 Prezzo marginae dea superficie principae senza area esterna Prezzo totae P p = k σ S + i= 2 π S i Rapporto di posizione Superficie commerciae Nota: non conoscendo i rapporto di posizione si assume come prezzo marginae i minore dei prezzi medi. In presenza di un soo comparabie i rapporto di posizione deve essere stimato.

10 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE Tabea dei dati PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE Acronimo SUP Unità di misura euro/mq Indici mercantii noti Formua p(bal)/p(sup)=0,30 p = S + P k i= 2 π S i σ Prezzo e caratteristica Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC PRZ [euro] , , ,00 SUP [mq] BAL mq] 90,00 98,00 0,00 9,00 2,00 5,00 p(sup) A = / (90 + 0,30 x 9,00) =.68,2 /mq p(sup) B = / (98 + 0,30 x 2,00) =.574,80 /mq p(sup) C = / (0 + 0,30 x 5,00) =.528,38 /mq I prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari a minimo dei prezzi medi. p(sup) A, B, C =.528,38 euro/mq

11 Prezzo marginae dea superficie principae con area esterna CASO: in base a incidenza de area edificata p = S P ( + k i= 2 π c ) i S i σ Rapporto compementare 2 CASO: in base a prezzo medio de area edificata Prezzo medio area edificata Superficie terreno p = S P + p k i= 2 T π S i T S i σ non conoscendo i rapporto di posizione si assume come prezzo marginae i minore dei prezzi medi. FABBRICATO TERRENO

12 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE: caso Tabea dei dati PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE Caratteristica Acronimo Unità di misura SUPERFICIE PRINCIPALE SUP euro/mq Rapporto Compementare (Ct) VT /VI = 0,20 Prezzo e caratteristica Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC PRZ [euro] , , ,00 Formua p = S P( c) + k i= 2 π i S i σ Superficie commerciae[ mq] 50,00 65,00 73,00 p(sup) A = x (-0,20) / 50 =.333,33 /mq p(sup) B = x (-0,20) / 65 =.284,85 /mq p(sup) C = x (-0,20) / 73 =.294,80 /mq C I prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari a minimo dei prezzi medi. p(sup) A, B, C =.284,85 /mq TERRENO VF VT VI = VF + VT Ct = 0,20 Cf = 0,80

13 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE: 2 caso Tabea dei dati PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE Caratteristica Acronimo Unità di misura SUPERFICIE PRINCIPALE SUP euro/mq Prezzo medio area edificata /mq 00,00 Formua p T p = S P p + T k i= 2 S π S i T i σ Prezzo e caratteristica Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC PRZ [euro] , , ,00 Superficie commerciae[ mq] 50,00 65,00 73,00 St [mq] 500,00 530,00 560,00 p(sup) A = (00 x 500) / 50 =.333,33 /mq p(sup) B = (00 x 530) / 65 =.284,85 /mq p(sup) C = (00 x 560) / 73 =.294,80 /mq C I prezzo marginae dea SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari a minimo dei prezzi medi. TERRENO VF VT VI = VF + VT p(sup) A, B, C =.284,85 /mq

14 Prezzo marginae dea SUPERFICIE SECONDARIA Prezzo marginae dea superficie secondaria p i = p π i Prezzo marginae superficie principae Rapporto mercantie

15 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea SUPERFICIE A BALCONI (BAL) Tabea dei dati PREZZO MARGINALE SUPERFICIE A BALCONE Caratteristica Acronimo BALCONE BAL Prezzo e caratteristica Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC Unità di misura Indici mercantii noti Formua euro/mq p(bal)/p(sup)=0,30 p i = p π i PRZ[euro] , , ,00 SUP[mq] 90,00 98,00 0,00 BAL[mq] 9,00 2,00 5,00 I prezzo marginae de bacone è cacoato motipicando i prezzo marginae dea superficie principae (minimo dei prezzi medi per i reativo rapporto mercantie de bacone (0,30). Supposto che i prezzo marginae dee superficie principae sia posto pari ad.528,38 si procede con i cacoo de prezzo marginae de bacone ne seguente modo: p(bal) =.528,38 X 0,30 = 458,5 /mq p(bal) A, B, C = 458,5 /mq

16 Prezzo marginae dea SUPERFICIE ESTERNA Prezzo marginae dea superficie de otto Prezzo di mercato Incidenza area edificata p = P S c T σ Superficie de otto Rapporto di posizione non conoscendo i rapporto di posizione si assume come prezzo marginae i minore dei prezzi medi.

17 Esempio di cacoo de prezzo marginae dea SUPERFICIE ESTERNA (SUE) Tabea dei dati PREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE ESTERNA Caratteristica Acronimo Unità di misura Rapporto Compementare (Ct) SUPERFICIE ESTERNA SUE euro/mq VT/VI=0,25 Prezzo e caratteristica Compravendite rievate da mercato UnitàA UnitàB UnitàC PRZ [euro] , , ,00 Formua p = P c S T σ SUE [mq] 480,00 530,00 550,00 p(sue) A = X 0,25 / 480 = 40,63 /mq p(sue) B = x 0,25 / 530 = 33,96 /mq p(sue) C = x 0,25 / 550 = 43,8 /mq C I prezzo marginae dea SUPERFICIE ESTERNA(SUE) è pari a minimo dei prezzi medi. TERRENO p(sue) A, B, C = 33,96 /mq

18 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM) Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipoogica che rappresenta principamente i grado di deperimento fisico di un immobie. I suo compito consiste ne tenere conto dea condizione deo stato di manutenzione e di conservazione de immobie. Nomencatori Si misura attraverso dei nomencatori. SCADENTE NORMALE OTTIMO Le condizioni di conservazione de'immobie sono neo stato originario e tai da non dover richiedere acuna opera di manutenzione né ordinaria né straordinaria L unità immobiiare manifesta accettabii condizioni di conservazione, seppur sono presenti contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e imitati (ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimenti e riparazione infissi) L'immobie presenta notevoi situazioni di degrado richiedenti 'esecuzione di un organico intervento di consoidamento dee strutture e/o 'esecuzione di sostanziai opere atte aa sostituzione di eementi strutturai (consoidamento fondazioni, risanamento e/o rifacimento strutture verticai e orizzontai), nonché i rifacimento a nuovo di tutte e finiture per i ripristino de ordinaria e originaria funzionaità de'unità abitativa (rifacimento intonaci e tinteggiature, sostituzione pavimenti e infissi) 3 2

19 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM) I prezzo marginae deo stato di manutenzione è pari a incremento di vaore de immobie ne passare da uno stato inferiore a uno superiore. I prezzo marginae deo stato di manutenzione corrisponde a ammontare de costo dei avori necessari per consentire i passaggio da una casse (stato di manutenzione) a atra. 3 OTTIMO Importo avori 2 NORMALE SCADENTE Importo avori

20 Esempio di cacoo de prezzo marginae deo STATO DI MANUTENZIONE (STM) PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE Caratteristica Acronimo Unità di misura MANUTENZIONE STM euro Da a 2 = 5.000euro Importo Lavori Costo intervento Da 2 a 3 = 0.000euro Da a 3 = euro 3 OTTIMO 2 SCADENTE NORMALE p(stm) da a 2 = euro p(stm) da 2 a 3 = euro p(stm) da a 3 = euro

21 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica SERVIZI I prezzo marginae dei servizi è pari a incremento di vaore de immobie ne disporre di un uteriore servizio. I prezzo marginae dei servizi è stimato con i costo di impianto deprezzato considerando a durata e a vetustà (costo di ricostruzione deprezzato). Essendo C i costo di impianto a nuovo ( 7.000,00), t a vetustà (0 anni), n a vita utie (25 anni), i prezzo marginae dei servizi è pari a: t C = C t n Costo imp. a nuovo = 25 vetustà vita utie 4.200euro

22 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI I prezzo marginae degi impianti è pari a incremento di vaore de immobie ne disporre dea dotazione di impianti neo stato in cui si trovano. I prezzo marginae degi impianti è stimato con i reativo costo di costruzione a nuovo, deprezzato, considerando a durata e a vetustà. Gi impianti tecnoogici si cassificano in impianti ad uso escusivo e impianti ad uso condominiae. 0 ASSENTE PRESENTE Costo dei avori (a nuovo) Se impianto è condominiae, aggiustamento viene stimato in base aa quota di proprietà.

23 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI Essendo C i costo di impianto a nuovo ( ,00), t a vetustà (5 anni), n a vita utie (30 anni), i prezzo marginae degi impianti è pari a: t C t = C n Costo imp. a nuovo = 30 vetustà vita utie 0.000euro

24 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica LIVELLO DI PIANO I iveo di piano è una caratteristica posizionae che tiene conto de iveo di piano ove è coocato immobie. La variazione di prezzo indotta su immobie a aumentare de iveo di piano può essere positiva, in genere in presenza di un ascensore, nua e negativa in genere in assenza de ascensore. I prezzo marginae de iveo di piano è stimato con i saggio di variazione () dei prezzi de particoare segmento di mercato immobiiare. Tavota i mercato indica un prezzo marginae a forfait per ogni piano di differenza 4 piano = euro 5 piano = euro ( ) / = 0,0 (0%)

25 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica LIVELLO DI PIANO I saggio mercantie si esprime come saggio di variazione tra i prezzo totae P de piano considerato e i prezzo P (+) de piano superiore P P P = + Se immobie da vautare si trova a un piano superiore a queo de immobie di confronto o suo stesso iveo, i prezzo marginae p + de iveo di piano è pari a: P + = P x Se immobie da vautare si trova a un piano inferiore a queo de immobie di confronto, i prezzo marginae p - de iveo di piano è pari a: P = P + I segno de prezzo marginae varia in presenza o assenza di ascensore.

26 Cacoo de prezzo marginae di acune caratteristiche Caratteristica LIVELLO DI PIANO Formua Edificio con ascensore Edificio senza ascensore Subject Comparabie Subject Comparabie Comparabie Subject Comparabie Subject P = P P = P + P + = P + = P + P

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