PIANO BUSINESS COMPLESSO COLONICO SITO IN POTENZA PICENA (MC) VIA S.GIRIO

Transcript

1 PIANO BUSINESS COMPLESSO COLONICO SITO IN POTENZA PICENA (MC) VIA S.GIRIO La presente ha lo scopo di illustrare nel dettaglio un Piano Business, quindi una previsione economica, relativa ad un possibile investimento nella futura attività di indirizzo turistico-ricettiva e/o simili, c/o il complesso colonico in corso di costruzione sito in Potenza Picena (MC), c.da San Girio. L intervento, già descritto nel dettaglio in precedenza, prevede la realizzazione di n.32 appartamenti completamente indipendenti tra loro, provvisti di camera bagno, cucina, ecc.. e diversi locali ad uso comune. I locali ad uso comune verranno realizzati nel piano interrato della casa colonica principale (di circa mq 300) ed in un gazebo accorpato ad un fabbricato singolo ad esso comunicante e costituito da solo piano terra; le loro destinazioni potranno variare dalla sala convegni, centro benessere, ristorante o quant altro sia più associabile alla futura attività del complesso colonico. L idea di destinare l importante complesso colonico ad un attività di questo tipo nasce dalla precedente esperienza della Camilletti Giuseppe & c. snc nella realizzazione degli immobili del Casale del Conero. Si tratta di un complesso simile a quello di futura realizzazione in località San Girio, anche se di dimensioni inferiori: 13 unità immobiliari già realizzate (dotate di tutti i comfort necessari) comprensive di piscina, vasca Jacuzzi idromassaggio, parco giochi, ecc e funzionanti dal 2006, e 10 analoghe unità immobiliari in fase di realizzazione, che andranno in uso entro Maggio Di seguito riportiamo il Piano Business nel dettaglio, e poi i valori del bilancio dal primo anno di vita alle previsioni per il 2010 del Casale del Conero, con lo scopo di dimostrare le possibilità di un importante sviluppo di un attività turistico-ricettiva nel complesso di San Girio.

2 PIANO BUSINESS DETTAGLIO SPESE E RICAVI: Incassi previsti annui ,00 / ,00 circa Spese gestionali annue ,00 Manutenzione annua ,00 Consumi annui (bollette e varie) ,00 Uscite ,00 / ,00 circa Utile di Gestione annuo ,00 / ,00 circa Premesso che il costo di realizzazione dell intervento edilizio si aggira mediamente intorno ad ,00 (importo da quantificare nello specifico nelle modalità precedentemente descritte) si suggerisce come piano di finanziamento più congeniale una società di Leasing. Il tipo di finanziamento leasing ha una durata di anni 18 e si sviluppa così come segue: - Quota pari al 10% sulla base dell intero importo finanziato (ad es ,00) versata anticipatamente - Quota pari al 60% distribuita nelle 216 rate (1 rata al mese per 18 anni) - Quota pari al 30% sulla base dell intero importo finanziato versata come maxi rata finale e contestualmente alla 216 rata, nonché il 18 anno.

3 Stabilito che l importo oggetto del finanziamento è pari ad ,00 ne deriva che: ,00 ca Quota anticipata pari al 10% (quota obbligatoria per il tipo di finanziamento LEASING ) ,00 ca Importo totale annuo delle rate (compreso quota capitale ed interessi) più gli interessi passivi relativi alla maxi rata. (12 ate l anno 1 rata al mese da ,40 circa) ,00 ca Maxi rata finale ,00 ca Quota anticipata pari all 8% sulla base dell intero costo per la realizzazione dell opera (anticipato dalle proprietà come fondo cassa per eventuali difficoltà nell avvio dell attività). Quota non facente parte del finanziamento Considerando che l utile di gestione annuo stimato è di ,00 / ,00 circa, si ha la possibilità di saldare tranquillamente l importo totale annuo delle rate pari ad ,00 avendo a disposizione ulteriori ,00 / ,00 annui. Esaminando una rimanenza d utile medio-bassa di ,00 annui, questi saranno, fin dalla prima rata, totalmente versati in acconto, come quota capitale, per la maxi rata finale, così che giunti al 18 anno del finanziamento si sarà raggiunta una somma pari ad ,00 maturando nel contempo uno sconto sugli interessi di ,00 circa, senza trascurare il fatto che per il saldo della maxi rata finale ci si troverà di fronte ad un importo mancante pari ad ,00 ca, una sorta di diciannovesima annualità poco importante come i precedenti 18 anni. Chiaramente allo scadere del 19 / 20 anno l immobile diventerà a tutti gli effetti una proprietà dell azienda senza che questa abbia esborsato null altro al di fuori di quanto precedentemente esplicato.

4 Oltre al valore dell immobile, la stessa azienda, quindi i soci che la costituiscono ed ognuno con la sua quota di partecipazione, non sarà soltanto proprietaria materiale degli immobili ma bensì di un attività turistico-ricettiva, che data la sua presunta rendita ha valore ben superiore allo stesso complesso colonico. CONSIDERAZIONI AGGIUNTIVE: L investitore diventerà proprietario dell immobile/attività senza mai contribuire con tasse e spese varie almeno per i primi 20 anni. Si precisa pertanto che la considerazione economica di detto impianto è stata sviluppata sull esperienza di un attività analoga sita in Porto Recanati, via Scossicci n.32, composta da n.23 appartamenti ed una reception, il cui incasso medio annuo è pari ad ,00 / ,00. RISCHI: Essendo un attività, come tale potrebbe incorrere inizialmente o nel corso degli anni a dei rischi legati al cattivo funzionamento. Pertanto se l incasso annuo dovesse scendere del 20% / 30% rispetto a quanto stimato e ciò significherebbe una mancanza annua di ,00 / ,00 nulla toglie che l azienda stessa debba saldare la cifra mancante affinché venga rispettato il piano di Leasing di cui sopra. IPOTESI DI SUDDIVISIONE IN QUOTE: L attività è costituita da n.100 quote per cui una singola quota vale ,00 Per l acquisto di una quota la spesa è di seguito specificata nel dettaglio: ,00 (pari al 10% del valore della quota che moltiplicato per tutte le quote andrà a colmare la quota anticipata del 10% necessaria per l ottenimento del Leasing di cui sopra) ,00 (pari all 8% del valore della quota che moltiplicato per tutte le quote andrà a colmare il fondo cassa previsto in ,00 di cui sopra)

5 - OBBLIGAZIONI PERSONALI: Fidejussione personale pro-quota da sostenere con la compagnia di Leasing che finanzierà il presente progetto. Le quote possibili da acquistare sono almeno n.3, ossia l equivalente di un appartamento del valore commerciale ad oggi quantificabile in ,00. Le quote sono commerciabili al portatore fatto salvo il diritto dei già soci alla prelazione sull acquisto. L ipotetico acquisto di n.3 quote è pari ad ,00. Il quadro d investimento è stato considerato al valore attuale senza inflazione ed aumenti vari, i quali difficilmente, così come la storia ci ha insegnato, aggravano gli immobili in maniera importante. Infine, nella formazione della società è preferibile che il gestore sia un soggetto facente parte della stessa in quanto si potrà indicare con maggiore facilità traguardi ed eventuali premi in percentuale sugli incassi che certamente porterà benefici contabili per tutti.