Bilancio Relazione finanziaria annuale

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3 Bilancio 2013 Relazione finanziaria annuale

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5 PROFILO SOCIETARIO Organi Societari ed Organi di Controllo 6 Lettera del Presidente agli Azionisti 8 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti 10 Convocazione dell Assemblea degli Azionisti 24 BILANCIO CONSOLIDATO DI GRUPPO AL 31 DICEMBRE 2013 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 29 Prospetti contabili consolidati del Gruppo Beni Stabili: 65 1 Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico Complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 71 Allegati 159 Relazione della Società di Revisione 163 BILANCIO CIVILISTICO AL 31 DICEMBRE 2013 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 165 Prospetti contabili Beni Stabili S.p.A. SIIQ: Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico Complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 187 Allegati 275 Relazione della Società di Revisione 287 Relazione del Collegio Sindacale 288 Deliberazioni dell Assemblea degli Azionisti 292

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7 Prof ilo societario al 31 dicembre 2013 Organi Societari ed Organi di Controllo

8 Organi Societari e Organi di Controllo 1

9 Consiglio di Amministrazione Enrico Laghi Aldo Mazzocco Isabella Bruno Tolomei Frigerio Françoise Pascale Jacqueline Debrus Leonardo Del Vecchio Christophe Joseph Kullmann Jean Gaston Laurent Giacomo Marazzi Clara Pierfranca Vitalini Massimo Cavallo Comitato per la Remunerazione Enrico Laghi Giacomo Marazzi Clara Pierfranca Vitalini Comitato di Controllo e Rischi Giacomo Marazzi Enrico Laghi Clara Pierfranca Vitalini Comitato Esecutivo e di Investimenti Enrico Laghi Aldo Mazzocco Leonardo Del Vecchio Christophe Joseph Kullmann Giacomo Marazzi Comitato per le nomine Enrico Laghi Françoise Pascale Jacqueline Debrus Giacomo Marazzi Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Maurizio Arena Olivier Francois Joseph Esteve Ernesto Grandinetti Carlo Longari Sabrina Petrucci Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Venegoni Gianluca Pivato Francesco Freschi Presidente - Indipendente Amministratore Delegato Consigliere - Indipendente Consigliere - Indipendente Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere - Indipendente Consigliere - Indipendente Segretario Presidente - Indipendente Membro - Indipendente Membro - Indipendente Presidente - Indipendente Membro - Indipendente Membro - Indipendente Presidente - Indipendente Membro Membro Membro Membro Presidente - Indipendente Membro - Indipendente Membro - Indipendente Presidente - Indipendente Membro Membro Membro Membro/Internal Audit Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente 7 PROFILO SOCIETARIO Società di Revisione Mazars S.p.A. 1 Composizione dalla data del 17 aprile Per il periodo precedente, si rimanda allo schema riportato nel bilancio 2012.

10 Lettera del Presidente agli Azionisti

11 Cari Azionisti, anche il 2013 è stato un anno di intensa attività di mantenimento del livello di occupazione del portafoglio immobiliare e di rimodulazione delle fonti di finanziamento della Vostra Società. Per quanto riguarda l attività locativa, infatti, pur in un contesto ancora altamente sfidante la Vostra Società è stata in grado di produrre canoni crescenti, di migliorare il livello di occupazione del portafoglio Core (al 98,5% a fine 2013) e di rafforzare ulteriormente la propria partnership con tutti i tenant. Anche l attività finanziaria è stata fonte di grandi successi, dal momento che nel corso del 2013 la Vostra Società è stata in grado di emettere due prestiti obbligazionari convertibili per un ammontare complessivo di 495 milioni di Euro e, a inizio 2014, di emettere il primo prestito obbligazionario senior non garantito per un importo di 350 milioni di Euro. Tali operazioni hanno consentito di ridisegnare la struttura finanziaria della Vostra Società nelle scadenze e nelle fonti di finanziamento. Nell ultima parte dell anno, poi, si sono iniziati a scorgere i primi segnali di ripresa economica, che per la Vostra Società si sono tradotti in una buona progressione dell attività di vendita immobiliare; anche nel corso del 2013, infatti, sono stati venduti 134 milioni di Euro di immobili a valori superiori rispetto al valore di libro. 9 PROFILO SOCIETARIO Pur scontando un ulteriore rettifica dei valori immobiliari di circa il 2% legata al difficile momento del mercato italiano, la Vostra Società è stata in grado di raggiungere buoni risultati operativi e si presenta alla vigilia di un probabile nuovo ciclo espansivo decisamente più forte in termini finanziari e in perfetta forma in termini di organizzazione e di risorse umane. Desidero infine rivolgere un pensiero di ringraziamento, anche a nome dei membri del Consiglio di Amministrazione, a tutti i dipendenti per l ottimo lavoro svolto nel corso dell anno. Il Presidente Enrico Laghi

12 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti

13 BENI STABILI S.p.A. S.PA. SIIQ - Patrimomio PATRIMONIO immobiliare IMMOBILIARE 3 EXECUTIVE SUMMARY 11 La Proprietà PROFILO SOCIETARIO Oggetto di Valutazione: Certificato di Perizia relativo alla valutazione, alla data del 31 dicembre 2013, di immobili di proprietà del Gruppo Beni Stabili S.p.A. SIIQ, posti sul territorio italiano. Provenienza Nessuna ricerca e/o approfondimento circa la titolarità del bene è stato effettuata da CBRE VALUATION S.p.A. Stato locativo La nostra valutazione è basata sui dati fornitici direttamente dalla Committente, riferiti allo stato patrimoniale del 31 dicembre In particolare sono state utilizzate le superfici lorde (distinte per piano e destinazione d uso), ed i dati locativi (individuati per Conduttore, canone aggiornato e scadenza), sulla base delle informazioni avute dalla Proprietà. Non abbiamo proceduto alla misurazione di alcun immobile. Criteri di Valutazione In sede di stima ci siamo attenuti a metodi e principi valutativi di generale accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri di valutazione di seguito elencati: Metodo Comparativo o del Mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali; Metodo Reddituale della capitalizzazione diretta, basato sul valore attuale dei redditi potenziali futuri di una proprietà, ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato;

14 BENI STABILI S.PA. SIIQ PATRIMONIO IMMOBILIARE 4 12 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Metodo della Trasformazione, sviluppato attraverso una previsione di fattibilità economica sia dei ricavi che dei costi di sviluppo necessari per portare a termine l operazione immobiliare. Il Valore di Mercato che si ottiene è dato dalla differenza tra il Valore di Mercato dell immobile ottimizzato, comprensivo del valore dell area sulla quale insiste, ed il suo costo di produzione (ristrutturazione e trasformazione). Le previsioni economiche si concludono con la stesura di un cash flow i cui risultati sono attualizzati per portarli alla data della stima; Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati, basato sull attualizzazione (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) dei futuri redditi netti derivanti dall affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta. I risultati economici sono attualizzati ad un tasso espresso dal mercato in considerazione del rischio; il risultato rappresenta il Valore Attuale di Mercato. I metodi di valutazione di cui sopra sono stati eseguiti singolarmente e combinati l uno con l altro ogni qualvolta gli specifici elementi lo rendevano necessario. La nostra valutazione risponde a quanto indicato nella definizione del Valore di Mercato, con le correzioni dovute all effettivo stato locativo di ciascuna porzione immobiliare. Valore di mercato Nell ipotesi che non esistano restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche, dettagliate poc anzi e/o nelle sezioni seguenti, siamo dell opinione che il Valore di Libero Mercato relativo alla piena proprietà degli immobili oggetto della presente relazione di stima, elencato nel dettaglio di seguito, alla data del 31 dicembre 2013, sia ragionevolmente espresso, arrotondando, in: Valore di Mercato ,00 (Euro DueMiliardi QuattrocentotrentatreMilioni SeicentottantaMila/00) ila/00). Si ricorda che la valutazione di immobili in comproprietà riguarda l intero asset.

15 BENI STABILI S.PA. SIIQ PATRIMONIO IMMOBILIARE 6 CERTIFICATO DI PERIZIA Data del report 31 gennaio 2014 CBRE VALUATION S.P.A. Via L. Bissolati, Roma Tel Fax Destinatario Proprietà Incarico Dott. Guido Giannetta Via Piemonte, Roma - Italia Beni Stabili S.p.A. SIIQ. Determinare del Valore di Mercato di immobili di proprietà di Beni Stabili S.p.A. SIIQ, alla data del 31 dicembre PROFILO SOCIETARIO Data di valutazione 31 dicembre 2013 Scopo della valutazione Valore di Mercato Aggiornamento semestrale del valore del portafoglio di immobili. Nell ipotesi che non esistano restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche, dettagliate poc anzi e/o nelle sezioni seguenti, siamo dell opinione che il Valore di Libero Mercato relativo alla piena proprietà degli immobili oggetto della presente relazione di stima, elencato nel dettaglio di seguito, alla data del 31 dicembre 2013, sia ragionevolmente espresso, arrotondando, in: ,00 (Euro DueMiliardi QuattrocentotrentatreMilioni SeicentottantaM tamila/00) ila/00). Si ricorda che la valutazione di immobili in comproprietà riguarda l intero asset. Conformità agli standard valutativi La presente relazione è stata redatta in osservanza degli disposti contenuti nell edizione n. 8 del Red Book R.I.C.S. Valuation Professional Standards (2012), della Royal Institution of Chartered Surveyors, del Regno Unito.

16 BENI STABILI S.PA. SIIQ PATRIMONIO IMMOBILIARE 7 Si dichiara che possediamo la conoscenza nazionale e locale sufficiente dell attuale e particolare mercato in questione e possediamo le qualità e la comprensione necessarie per poter effettuare le valutazioni in modo competente. 14 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Assunzioni speciali Assunzioni Raccomandazioni Condizioni di mercato Incertezza di scenario Essendo l attività peritale svolta sotto i dettami RICS che sono allineati ai dettami dei principi contabili internazionali (IAS), è possibile affermare che i nostri elaborati sono IAS compliance. A base della presente valutazione abbiamo assunto informazioni circa la proprietà da quanto fornitoci dalla Committente. Nel caso risulti che qualcuna di queste informazioni su cui si è basata la valutazione non sia esatta, il valore finale potrebbe essere di conseguenza non corretto e potrebbe richiedere di essere rivisto. Prima di intraprendere qualsiasi operazione finanziaria sulla base della presente valutazione, raccomandiamo di verificare le informazioni contenute nel presente rapporto e la validità delle assunzioni adottate. Le indicazioni delle indagini da noi effettuate sui mercati immobiliari di riferimento sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione. Ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta proprie di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come riferimento. Il perdurare della crisi economico-finanziaria globale continua a produrre sul mercato immobiliare una stasi delle transazioni. Il protrarsi dell incertezza, la difficoltà di accesso al credito e l estrema selettività della liquidità disponibile, determinano la limitata mobilità degli operatori attivi, da cui deriva la carenza di concreti elementi di misurazione per stimare un reale livello di allineamento dei valori di mercato. Raccomandiamo, pertanto, in particolar modo in casi in cui la valutazione sia funzionale a determinare scelte di azione, di fare particolare attenzione ai fattori che l hanno determinata e alla loro possibile variabilità dal momento in cui sono stati espressi.

17 BENI STABILI S.PA. SIIQ PATRIMONIO IMMOBILIARE 8 Valutatore La proprietà è stata valutata da un tecnico esperto BENI STABILI S.PA. SIIQ PATRIMONIO IMMOBILIARE 8 qualificato allo scopo, in accordo con gli standard valutativi espressi precedentemente. Valutatore Reliance Reliance Pubblicazione Pubblicazione In fede, La presente proprietà valutazione è stata valutata è stata prodotta da un tecnico esclusivamente esperto per qualificato necessità allo riferibili scopo, alla in Vostra accordo società, con gli si declinano standard pertanto valutativi responsabilità espressi precedentemente. in relazione all insieme o a parte dei suoi contenuti nei confronti di terzi. La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per Il presente necessità rapporto riferibili di valutazione alla Vostra non società, può essere si declinano citato, pertanto pubblicato responsabilità o riprodotto in relazione in qualsiasi all insieme modo o a parte né dei integralmente suoi contenuti né in nei parte, confronti senza di terzi. la nostra approvazione del contesto e delle modalità relative; il medesimo trattamento Il presente rapporto andrà applicato di valutazione per qualsiasi non può riferimento essere citato, al pubblicato rapporto stesso. o riprodotto in qualsiasi modo né integralmente né in parte, senza la nostra approvazione Vi del informiamo contesto che e il delle presente modalità lavoro è relative; stato prodotto il medesimo da: trattamento andrà applicato per qualsiasi riferimento al Bruno Bernardini. rapporto stesso. Vi informiamo che il presente lavoro è stato prodotto da: Bruno Bernardini. 15 PROFILO SOCIETARIO Bruno In fede, Bernardini MRICS Executive Director Per nome e per conto di Bruno CBRE VALUATION Bernardini MRICS S.P.A Executive Director T: Per nome e per conto di E: bruno.bernardini@cbre.com CBRE VALUATION S.P.A T: CBRE VALUATION S.P.A. Valuation e Advisory E: T: bruno.bernardini@cbre.com F: CBRE W: VALUATION S.P.A. Valuation e Advisory T: Project Reference: 6664 F: W: Project Reference: 6664

18 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 31 Dicembre 2013 Rif. n 5816,11 16 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Spettabile BENI STABILI S.p.A. SIIQ Via Carlo Ottavio Cornaggia, MILANO Alla cortese attenzione del Dott. Alexandre Astier e del Dott. Guido Giannetta OGGETTO:Servizi di consulenza relativi alla determinazione del Valore di Mercato dei 160 immobili appartenenti al Portafoglio Immobiliare IMSER 60, di Proprietà di Beni Stabili SpA SIIQ. Egregi Signori, in conformità all incarico conferitoci REAG (Real Estate Advisory Group S.p.A.) ha effettuato la relazione di stima del Portafoglio Immobiliare IMSER 60, di proprietà del Gruppo Beni Stabili Spa SIIQ, al fine di determinarne il Valore di Mercato alla data del 31 dicembre In particolare l attività di REAG si è articolata nel seguente servizio: Determinazione del Valore di Mercato, in parte con sopralluogo interno ed esterno Full ed in parte senza sopralluogo Desktop, degli immobili costituenti il Portafoglio in oggetto, sulla base dello stato locativo fornito dal Cliente alla data di valutazione.

19 Definizioni Nel presente Rapporto ai termini di seguito elencati deve attribuirsi la corrispondente definizione, salvo sia diversamente indicato nel Rapporto stesso. Per la definizione di tutti gli altri termini tecnici e/o giuridici contenuti nel presente rapporto si rimanda al Codice Civile e leggi collegate, ovvero al significato di uso comune. Complesso Immobiliare (di seguito la proprietà ) indica l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della Valutazione, con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Valutazione indica la determinazione del (.) valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell incarico, l opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1 Marzo 2009). 17 PROFILO SOCIETARIO Valore di Mercato indica ( ) l ammontare stimato cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni. (RICS Red Book VS 3.2, ed. italiana, Marzo 2012). REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

20 Criteri valutativi In sede di Valutazione REAG ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare ai criteri valutativi di seguito illustrati: 18 Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali; Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici: 1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. 2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato: a) sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; b) sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto; c) sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa). Metodo della Trasformazione, basato sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dall operazione immobiliare (relativa alla proprietà), nell arco di tempo corrispondente alla sua durata. I criteri di valutazione sopra descritti sono stati utilizzati singolarmente e/o integrati l'uno con l'altro a discrezione di REAG, tenendo presente che gli stessi non sono sempre applicabili a causa delle difficoltà di individuare mercati di riferimento. REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

21 REAG ha determinato il valore nel presupposto del massimo e migliore utilizzo degli immobili, cioè considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle proprietà stesse il massimo valore. Va sottolineato che REAG ha determinato l highest and best use degli immobili, sulla base delle considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzative dell immobile, dal mercato immobiliare di riferimento verificato in sede di sopralluogo (quando effettuato) ed utilizzando le informazioni urbanistiche raccolte e verificate presso gli uffici comunali competenti. REAG inoltre ha: - considerato gli immobili appartenenti al portafoglio nell attuale situazione locativa; - effettuato un analisi delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà attraverso opportune elaborazioni statistiche; - in occasione della valutazione al 31/12/2013, ha effettuato sopralluoghi esterni ed interni di n. 39 immobili (durante i mesi di novembre e dicembre 2013), verificandone le caratteristiche tipologio-architettoniche e lo stato manutentivo; - esaminato i dati di mercato rilevati dai principali osservatori del mercato immobiliare italiano e dal proprio data base gestito dall Ufficio Ricerche e Sviluppo, costituito dai sale comparables e rent comparables rilevati dalle recenti maggiori transazioni concluse nel mercato immobiliare italiano e dalle ricerche giornalmente effettuate dai tecnici impegnati in attività di valutazione; - verificato la situazione urbanistica direttamente presso gli Uffici comunali competenti, ad esclusione delle valutazioni effettuate con protocollo desktop. - valutato gli immobili considerando le consistenze fornite dal cliente indicate all interno del data base Riepilogo_Superfici immobile_e_piano_31_12_2013 e da REAG verificate sulla base delle planimetrie in formato elettronico. Tale verifica è stata effettuata relativamente alla superficie complessiva per piano di ogni singolo edificio e non alla singola ripartizione per destinazione d uso 19 PROFILO SOCIETARIO REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

22 Si precisa che gli immobili appartenenti al Portafoglio, come convenuto con il Cliente, sono stati sottoposti a sopralluogo interno ed esterno Full una sola volta nell arco della durata totale dell incarico (3 anni); l elenco degli immobili da sottoporre a sopralluogo interno ed esterno è stato convenuto con il Cliente ed è stato definito semestralmente in occasione degli aggiornamenti semestrali. L elenco e la tipologia dei sopralluoghi effettuali per il presente incarico è riportato nell Allegato A del presente Volume Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Contenuto del Rapporto Il presente rapporto comprende: Il Volume 0, contenente la relazione finale sulle conclusioni cui REAG è pervenuta, comprendente: Lettera di introduzione generale al lavoro, che identifica le Proprietà immobiliari, descrive il tipo di indagine svolta, e presenta, certificandole, le conclusioni di valore; Criteri e considerazioni valutative; Assunzioni e limiti della Valutazione; Condizioni generali di servizio. Le 160 Schede Valutative, relative all analisi ed alla Valutazione di ciascuna Proprietà immobiliare, sistematicamente riportano le informazioni relative a: Dati identificativi; Contesto; Descrizione dell immobile; Situazione Urbanistica; Mercato immobiliare di riferimento; Tabella consistenze; Situazione locativa; Tabelle di Valutazione REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013 REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

23 Conclusioni Le conclusioni di valore concernenti la Relazione di stima sono state tratte da REAG sulla base dei risultati ottenuti al termine di tutte le seguenti operazioni: sopralluoghi sulle Proprietà; raccolta, selezione, analisi e valutazione dei dati e dei documenti relativi alle Proprietà; svolgimento di opportune indagini di mercato; elaborazioni tecnico-finanziarie; nonché sulla base dei metodi e dei principi valutativi più sopra indicati. 21 PROFILO SOCIETARIO REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

24 Tutto ciò premesso e considerato è nostra opinione che, in base all indagine svolta e a quanto precedentemente indicato, il Valore di Mercato, degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare in esame, alla data del 31 dicembre 2013, è pari a: 22 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Valore di Mercato nell attuale situazione locativa Euro ,00 (Euro Un miliardo Settecentotremilioni Cinquecentoventimila/00) Tale valore è da intendersi come mera sommatoria dei singoli valori asset by asset Supervisione e controllo di: Francesco Varisco Engagement Manager REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Simone Spreafico Director Advisory Division Leo Civelli CEO Per una corretta comprensione dei risultati delle analisi si demanda alla lettura integrale del testo, che si compone di : Lettera Certificazione Valori con Criteri Valutativi, Assunzioni e Limiti, Condizioni generali (del servizio); N. 160 Schede valutative e relativi allegati REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

25 ALLEGATI: Allegato A Perimetro immobiliare oggetto di analisi; Allegato B Tabella riepilogo valori; Allegato C Criteri e considerazioni valutative; Allegato D elenco documentale; N. 160 Schede Valutative per ciascun immobile. Si segnala che al 31 dicembre 2013 risultano ancora di proprietà del Cliente i seguenti immobili: 23 CODICE INDIRIZZO COMUNE VIA PRIVATA ALLE VILLE 5 BAVENO VIA GARIBALDI 8 BOLZANO.BOZEN STRADA DELLA MARGHERITA 22 COURMAYEUR VIA VALLE DEL SILENZIO 2 FIUGGI S.S.156 MONTI LEPINI SNC LATINA VIA SCUDILLO 20 NAPOLI VIA MONTE VIGLIO SNC PESCARA VIA DEI PLATANI SNC VIAREGGIO PROFILO SOCIETARIO Per tali immobili REAG non ha proceduto all aggiornamento del Valore di Mercato in quanto sono stati sottoscritti i relativi preliminari di compravendita. Si segnala infine che l attività peritale è stata svolta in conformità con le Best Practices internazionali (RICS), le quali risultano allineate ai dettami dei principi contabili internazionali (IAS/IFRS); è possibile quindi affermare che i presenti elaborati risultano conformi alle direttive IAS. REAG S.p.A. per BENI STABILI S.p.A. SIIQ Rif. N. 5816,11 Volume 0 31 dicembre 2013

26 Convocazione dell Assemblea degli Azionisti

27 Beni Stabili S.p.A. SIIQ Sede legale in Roma, via Piemonte n. 38 Capitale sociale deliberato ,10 sottoscritto e versato ,40 Codice Fiscale e Iscrizione Registro Imprese di Roma n Partita IVA n convocazione dell assemblea degli azionisti I Signori Azionisti sono convocati in Assemblea ordinaria e straordinaria presso la sala Auditorium di Beni Stabili S.p.A. SIIQ sita in Milano, via Carlo Ottavio Cornaggia n. 8, in unica convocazione, per il giorno 15 aprile 2014, alle ore 11.00, per discutere e deliberare sul seguente ORDINE DEL GIORNO Parte ordinaria 1. Bilancio al 31 dicembre 2013 e relativa Relazione sulla gestione del Consiglio di Amministrazione. Relazione del Collegio Sindacale sull esercizio chiuso il 31 dicembre Distribuzione di dividendo agli Azionisti. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 2. Esame della prima sezione della Relazione sulla Remunerazione. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 25 PROFILO SOCIETARIO Parte straordinaria 1. Aumento del capitale sociale in denaro a pagamento, in via scindibile, a servizio esclusivo della conversione di un prestito obbligazionario, di tipo equity linked, per complessivi 270 milioni di Euro, con scadenza al 17 aprile 2019, riservato ad investitori qualificati, con esclusione del diritto di opzione ex art. 2441, comma 5, del Codice Civile, per un importo complessivo di massimo nominali ,20 Euro, mediante emissione di massime n azioni ordinarie del valore nominale di 0,10 Euro cadauna. Modifica dell articolo 5 dello Statuto Sociale. Deliberazioni inerenti e conseguenti. * * * Partecipazione all Assemblea La legittimazione per intervenire in Assemblea e per esercitare il diritto di voto è attestata mediante una comunicazione alla Società, effettuata ai sensi di legge e di Statuto, dagli intermediari autorizzati in favore dei soggetti interessati, che dovrà pervenire alla Società stessa entro la fine del terzo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea ovvero, al più tardi, entro l inizio dei lavori assembleari. Si precisa che l attestazione da parte degli intermediari autorizzati è eseguita sulla base delle evidenze relative al termine della giornata contabile del settimo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea, vale a dire entro il termine della giornata contabile del 4 aprile 2014 (record date), precisando che coloro che risulteranno titolari delle azioni successivamente a tale data non avranno diritto a partecipare né a votare in Assemblea. Ogni Azionista può farsi rappresentare da altra persona, anche non Azionista, mediante delega

28 scritta, con le modalità e nei limiti di legge; presso gli intermediari abilitati o sul sito internet della Società, potrà essere reperito un modulo da utilizzare per l eventuale conferimento della delega per l intervento in Assemblea. Coloro che intendano partecipare all Assemblea in rappresentanza di Azionisti dovranno presentare la relativa documentazione al momento dell accreditamento per la partecipazione all Assemblea, oppure inviarla all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it. La Società, secondo quanto previsto dallo Statuto, non si avvale della facoltà di designare un rappresentante al quale gli Azionisti possano conferire la delega per esercitare il diritto di voto. Si segnala che non è previsto l intervento in Assemblea con l ausilio di mezzi elettronici, né la possibilità di esercitare il diritto di voto per corrispondenza o mediante l invio di una comunicazione tramite mezzi elettronici. 26 CONVOCAZIONE DELL ASSEMBLEA DEGLI AZIONISTI Integrazione dell ordine del giorno e presentazione di nuove proposte di delibera Gli Azionisti che, anche congiuntamente, rappresentino almeno un quarantesimo del capitale sociale possono chiedere, entro dieci giorni dalla pubblicazione del presente avviso di convocazione, l integrazione dell elenco delle materie da trattare, indicando nella domanda gli ulteriori argomenti proposti, ovvero possono presentare proposte di deliberazione su materie già all ordine del giorno. Le domande, unitamente alla certificazione attestante la titolarità della partecipazione, devono essere presentate per iscritto, a mezzo Raccomandata 1, alla sede legale della Società all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it. In aggiunta, ciascun Azionista, al quale spetta il diritto di voto, può presentare individualmente proposte di deliberazione in Assemblea. Delle integrazioni all ordine del giorno o della presentazione di ulteriori proposte di deliberazione su materie già all ordine del giorno è data notizia, nelle stesse forme prescritte per la pubblicazione dell avviso di convocazione, almeno quindici giorni prima di quello fissato per l Assemblea. Le ulteriori proposte di deliberazione su materie già all ordine del giorno sono messe a disposizione del pubblico, nelle stesse forme previste per la documentazione relativa all Assemblea, contestualmente alla pubblicazione della notizia della loro presentazione. L integrazione dell ordine del giorno non è ammessa per gli argomenti sui quali l Assemblea delibera, a norma di legge, su proposta dell organo di amministrazione o sulla base di un progetto o di una relazione da essi predisposta. Gli Azionisti che richiedono l integrazione dell ordine del giorno predispongono una relazione, che riporti la motivazione delle proposte di deliberazione sulle nuove materie di cui essi propongono la trattazione ovvero la motivazione relativa alle ulteriori proposte di deliberazione presentate su materie già all ordine del giorno. Tale relazione deve essere consegnata al Consiglio di Amministrazione entro il termine ultimo per la presentazione della richiesta di integrazione e con le medesime modalità sopra indicate. Il Consiglio di Amministrazione mette quindi a disposizione del pubblico la relazione, accompagnata dalle proprie eventuali valutazioni, contestualmente alla pubblicazione della notizia dell integrazione dell ordine del giorno o della presentazione di ulteriori proposte di deliberazione su materie già all ordine del giorno, nelle stesse forme previste per la documentazione relativa all Assemblea. Diritto di porre domande Ogni Azionista ha il diritto di porre domande sulle materie previste all ordine del giorno anche prima dello svolgimento dell Assemblea, mediante l invio di una comunicazione alla sede legale della Società, all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it, che dovrà pervenire entro la data del 12 aprile 2014, alle quali sarà data risposta durante lo svolgimento della stessa, con la facoltà per la Società di fornire una risposta unitaria alle domande aventi lo stesso contenuto.