CRITERI PEREQUATIVI da APPLICARSI per il PIANO degli INTERVENTI

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1 PREMESSA La perequazione urbanistica contemplata nella legislazione regionale (art. 35 L.R. 11/2004) rappresenta il mezzo più efficace per l acquisizione delle aree pubbliche (aree a servizi infrastrutture) per la collettività. Il ricorso alle procedure di esproprio dovrebbe, quindi, rappresentare in tale contesto, uno strumento limitato esclusivamente ai casi di inapplicabilità dello strumento perequativo. Ricordiamo inoltre come, da un lato, le limitazioni della cogenza temporale del vincolo (sentenza Corte Costituzionale 179/99) è d altro lato, l onerosità dell espropriazione (sentenza Corte Costituzionale 348/07) rendono molto problematico per i comuni il ricorso all esproprio generalizzato. L applicazione della perequazione assicura di riscontro, l acquisizione delle aree a servizi pubblici senza costi per la pubblica Amministrazione, l eliminazione della disparità di trattamento tra i proprietari inseriti nel comparto perimetrato dal piano Attuativo, in quanto all interno dello stesso, viene attribuita la stessa capacità edificatoria (indice perequativo) a tutte le aree (comprese le aree con destinazione a servizi). La capacità edificatoria dovrà essere collocata negli ambiti definiti dal Piano Operativo (e dal P.U.A.), mentre le restanti aree dovranno essere cedute gratuitamente al comune. In questo quadro normativo il PATI ha codificato un indirizzo preciso: almeno il 50% del plus-valore derivante dall applicazione degli indici edificatori dovrà costituire la quota perequativa da cedere gratuitamente al comune. Ricordiamo che il plus-valore può definirsi come l incremento del valore del bene dopo la trasformazione. CRITERI PEREQUATIVI da APPLICARSI per il PIANO degli INTERVENTI Considerato che l Amministrazione Comunale di Bovolenta intende predisporre il Piano degli Interventi per dare attuazione al PAT (approvato in conferenza di Servizi del 11/07/2011 e ratificato con DGP n. 166 del ; Bur n. -- del -----), applicando i principi della perequazione urbanistica, del credito edilizio e della compensazione come stabiliti agli art. 35, 36 e 37 della L.r. 11/2004 e s.m.i. Richiamato l art delle NTA del PAT Indirizzi e criteri per l applicazione della perequazione urbanistica, compensazione e credito edilizio che stabilisce come criterio generale che : La perequazione urbanistica persegue l equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalle dotazioni territoriali, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d uso assegnate alle singole aree. Per i tematismi affrontati e disciplinati dal P.A.T., la realizzazione unitaria degli interventi di trasformazione avviene per ambiti territoriali da assoggettare a P.U.A. o comparti urbanistici da individuare con il Piano degli Interventi (P.I.) all interno delle zone territoriali omogenee, con riferimento alle linee preferenziali di sviluppo e/o di riqualificazione previste nella tav. 4 carta della trasformabilità Il P.U.A. perequato: definirà l organizzazione urbanistica, infrastrutturale ed architettonica dell insediamento assumendo, in considerazione degli interventi previsti, i contenuti e l efficacia dei Piani di cui all art. 19 della L.R. n. 11/2004; indicherà, senza pregiudizio dei diritti di terzi e coerentemente con gli obiettivi dell Amministrazione comunale, la convenienza pubblica principalmente in termini 1

2 di immobili e/o opere da cedere al Comune senza corrispettivo in denaro, conseguente alla modifica della destinazione urbanistica o all incremento della potenzialità edificatoria dei singoli ambiti da sottoporre a P.U.A., fatte salve le dotazioni minime di aree per servizi di cui all art. 32 della L.R. 11/2004. La convenienza pubblica, in linea generale e di principio, va determinata in funzione del tipo di intervento (nuova urbanizzazione, ristrutturazione e/o riqualificazione urbanistica) e delle sue caratteristiche (situazione di partenza, complessità, tempistica, qualità costruttiva e ambientale, ecc.). Nel P.I. infatti non sempre risulta possibile applicare i principi perequativi secondo gli schemi contenuti nella premessa. In buona sostanza, soprattutto negli ambiti delle aree di urbanizzazione consolidata, la dotazione di servizi da cedere al comune in attuazione dei criteri perequativi, risulta a volte, inopportuna e urbanisticamente non conveniente. La cessione di piccole aree a servizi (parcheggi - verde) - dimensionalmente ridotte - oltre a non assolvere ad una specifica funzione pubblica, rappresenta per il comune, nella stragrande maggioranza dei casi, un insostenibile aggravio agli oneri di manutenzione. Già nei Piani Regolatori, ante L.R. 11/2004, i comuni si erano indirizzati, nella prassi, verso forme di convenzionamento con i privati in cui queste mini aree venivano lasciate alla manutenzione privata, seppure gravate da servitù pubblica. Questa prassi appare, alla luce della L.R. 11/2004, sostanzialmente superata. L obiettivo della pianificazione del P.R.C. si dovrà concretizzare nell acquisizione gratuita, attraverso l applicazione della perequazione dei servizi territoriali, che risultino dotati di una loro autonomia funzionale e quindi, innanzi tutto, di dimensioni tali da poter essere gestiti dalla pubblica amministrazione secondo criteri di razionalità ed economicità. A questo obiettivo dovranno, quindi, concorrere anche i proventi derivanti dall applicazione della perequazione su aree di completamento, in cui non risulta conveniente e razionale il reperimento in loco di servizi pubblici. E del resto questa considerazione era già presente nel Piano Strutturale. Le linee strategiche del PAT, prescrivono, infatti, che la quota aggiuntiva del plus-valore derivante dalle trasformazioni urbanistiche (perequazione) cedute gratuitamente al comune, sarà utilizzata dallo stesso per le seguenti finalità: realizzazione di opere ed attrezzature pubbliche in aggiunta a quelle minime prescritte dall art. 32 della L.R. 11/2004 (art. 35 L.R. 11/2004); realizzazione di edilizia residenziale pubblica (art. 39 L.R. 11/2004); utilizzo del Credito Edilizio derivante da interventi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio, o dalle compensazioni urbanistiche (artt L.R. 11/2004); interventi di compensazione/mitigazione ambientale indicati dalla VAS e/o quelli già contenuti nelle presenti norme. Il presente prontuario si propone di elencare in forma analitica i criteri operativi di applicazione della perequazione urbanistica (art. 35 L.R. 11/2004) così come codificata dal PAT e affinata nelle Norme Tecniche Operative del P.I.. Ricordiamo, innanzi tutto, gli ambiti assoggettati all applicazione della perequazione (P.A.T.). 2

3 Aree di trasformazione e riqualificazione della città (o ambito territoriale di riferimento) Sono le aree di nuova urbanizzazione, le aree dismesse, le aree sottoutilizzate i cui interventi comportano un ridisegno della territorio. Aree della città consolidata nelle quali gli interventi di trasformazione comportino un nuovo significativo impianto delle OO. di UU., ovvero una nuova dotazione di servizi. (ad es.: cambi di destinazioni d uso di complessi significativi, interventi consistenti di densificazione, sostituzione di opere incongrue ecc..). Suddivisione in classi delle aree assoggettate a perequazione Il P.I. suddivide il territorio comunale in Zone Territoriali Omogenee (D.M. 2 aprile 68). Conformemente agli indirizzi regionali tali zone possono essere individuate sulla base di parametri (omogeneità dei tessuti edilizi) che si discostano dai parametri ex D.M. 2 aprile 68. Tali zone sono state denominate Zone a Tessuto Insediativo Omogeneo (Z.T.I.O.). Per ognuna di queste zone il P.I. definisce gli indici territoriali. Individua, altresì, gli ambiti (Schede progetto Aree progetto P.U.A.) oggetto di intervento nelle fasi temporali definite dal P.I. (Piano Pluriennale di Attuazione) E ormai prassi consolidata che le varie Z.T.I.O., anche se interessate da analoghi indici di edificabilità, non debbano necessariamente essere assoggettate allo stesso regime perequativo. Infatti: a) Dal punto di vista giuridico: le aree di trasformazione urbanistica possono derivare da una pianificazione precedente (P.R.G.) già dotate di capacità edificatorie, ovvero da aree agricole divenute trasformabili nel PAT ed edificabili nel P.I.. b) Dal punto di vista economico: il valore delle aree, a parità di capacità edificatoria, è condizionato, dalla presenza delle OO. di UU., dalla vicinanza ai servizi, dalla presenza degli allacciamenti stradali, dalla vicinanza ad aree di pregio ambientale ecc. Incrociando i suddetti aspetti giuridici ed economici possiamo individuare sul territorio comunale le singole classi di aree su cui applicare la perequazione in forma omogenea. Va da sé che il percorso appena prospettato è, comunque, non privo di approssimazione: per giungere ad una definizione rigorosa delle classi di perequazione i criteri sovraesposti dovrebbero essere applicati ad ogni singola area di trasformazione urbanistica, cosa questa assolutamente non proponibile nella normale gestione del P.R.C. La suddivisione in classi, che qui di seguito viene proposta, è quindi sicuramente frutto di un compromesso operativo che potrà, nella fase progettuale del P.I. ( e ancor più nella fase attuativa (P.U.A. acc..)) essere oggetto di approfondimenti e affinamenti. In questa prima fase la suddivisione è sortita da valutazioni ampliamente condivise con l ufficio tecnico del comune e con gli amministratori, in un obiettivo di omogeneizzare l operatività delle linee strategiche del Piano Strutturale nei nuovi strumenti operativi (P.I.). INDIVIDUAZIONE DELLE CLASSI (v. TAB A) (valutazione giuridica) 1. Nuove aree edificabili (ex aree trasformabili di PAT aree agricole nel PRG previgente sottozone E1 E2 E3 ex L.R. 24/85); 3

4 2. Aree edificabili di P.I. (aree di urbanizzazione consolidata di PAT.) 3. Aree Edificabili: (ex C2 PRG non convenzionate) 4. Nuove aree edificabili di P.I. inserite nelle aree di urbanizzazione consolidate Aree consolidate con interventi rilevanti già previsti nel PAT, con interventi di ristrutturazione urbanistica o PUA INDIVIDUAZIONE di SOTTOCLASSI All interno delle classi di cui sopra, possono presentarsi, ai fini della quantificazione del carico perequativo, ulteriori suddivisioni in sottoclassi. a) Opere incongrue ; b) Ampliamenti una tantum (secondo le modalità definite dal P.I.); c) Ristrutturazione edilizia senza cambio di destinazione d uso con aumento di volume; d) Ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d uso con possibile aumento di volume ; e) Fabbricati non più funzionali al fondo agricolo (cambio di destinazione d uso - non destinati alla famiglia conduttrice del fondo); f) Sportello Unico Attività Produttive (S.U.A.P.) Ampliamento attività produttive in zona impropria; INDIVIDUAZIONE DELLE CLASSI (valutazione economica) Criteri di determinazione dei valori (riferiti alle classi e sottoclassi di cui al punto precedente). Per ognuna di queste classi e sottoclassi il presente prontuario definisce (v. Tabella A allegata) i seguenti valori: a) Il valore iniziale delle aree oggetto di intervento di trasformazione; b) Il valore finale delle aree, conseguenti agli interventi di trasformazione, rapportato alle capacità edificatorie di P.I.; c) Gli oneri detraibili dal valore finale dell immobile, ai fini della determinazione del plus-valore; d) Quantificazione del plusvalore e determinazione della quota perequativa. A - Valore iniziale delle aree Il criterio adottato tiene in debita considerazione quanto già sottolineato al precedente paragrafo. Alle aree già urbane nella previgente pianificazione urbanistica viene riconosciuto un diritto acquisito, anche se tale considerazione non deve intendersi come automatica conferma delle capacità edificatorie del previgente PRG. 4

5 Esso rappresenta, dal punto di vista giuridico, il riconoscimento di una diversità tra le aree urbane di PRG riconfermate nel P.I. e le nuove aree divenute edificabili nel P.I., (e precedentemente agricole o comunque prive di capacità edificatorie nel PRG). E vero che la legge 11 introduce una nuova concezione della pianificazione del territorio e che, quindi, appare legittima la discrezionalità del comune nel riconsiderare globalmente le previsioni operative del P.R.C.. Pur tuttavia si è ritenuto che alle aree gravate da tassazioni (es.: I.C.I./I.M.U) conseguenti a destinazioni non agricole, seppure in presenza di un inerzia operativa da parte dei proprietari, debba essere riconosciuto un valore iniziale diverso, in quanto rapportato alla effettiva contribuzione introitata dal comune. Si individuano, sostanzialmente tre fattispecie (ulteriormente disaggregate nella Tab. A allegata): a.1 Nuove aree edificabili di P.I., individuate all interno delle aree trasformabili di PATI/PAT (già aree agricole in P.R.G.). Il valore iniziale è definito sulla base del Valore venale di mercato per fondi analoghi. a.2 Aree edificabili di P.I. ricomprese tra le aree di urbanizzazione consolidata/diffusa del PATI, (e comunque, già edificabili nel previgente P.R.G.). Il valore iniziale è definito sulla base dei valori I.M.U., più recenti, denunciati in Comune. a.3 Aree assoggettate ad interventi particolari (opere incongrue ristrutturazioni edilizie con cambio di destinazione d uso, ecc..). Il valore iniziale sarà definito da apposita perizia di stima redatta dalla ditta proponente e avallata dal responsabile del procedimento comunale. Il valore iniziale potrà ovviamente essere riferito, ove presente, al valore I.M.U.più recente, ovvero a valori riferiti ad atti pubblici di compravendita. B - Valore finale delle aree Il valore finale delle aree è determinato sulla base dei seguenti criteri Il territorio comunale verrà suddiviso in sei zone territoriali (TAB. 1). Per ognuna di queste zone il valore degli immobili, a parità di capacità edificatoria, viene considerato omogeneo. Tale suddivisione verrà graficizzata nella Tavola 1/5000 allegata (TAV. V.I Intero territorio comunale Valore degli immobili Zone Territoriali individuate sulla base di valori di mercato omogenei) in cui ciascuna delle Z.T.I.O. di P.I. è contraddistinta da un colore che raggruppa ciascuna delle sei zone territoriali di cui sopra. Il valore finale degli immobili (definito in Euro/metro cubo edificabile) dovrà essere rapportato alla effettiva capacità edificatoria di P.I.. In tal senso la TAB. 1 allegata definisce il valore finale nell ipotesi di una capacità edificatoria residenziale pari a 1 mc/mq (territoriale) e di una capacità edificatoria pari al 50% di Sf per le zone a destinazione produttiva. La tabella 1 definisce, altresì, il parametro di riferimento degli immobili rapportato alla Zona Rossa, a cui è assegnato il parametro 1. La definizione dei singoli parametri riferiti alle singole Zone Omogenee di cui sopra costituisce, altresì, quadro di riferimento per la determinazione dei crediti edilizi (art. 36 L.R. 11/2004) e della compensazione (art. 37 L.R. 11/2004). 5

6 Per le aree residenziali: Capacità edificatorie di P.I. diverse da quelle a cui è riferita la TAB. 1, saranno calcolate sulla base di valori risultanti da una funzione lineare proporzionalmente inversa all aumento degli indici di edificabilità di P.I. (VEDASI TAB. 2 allegata). In tale tabella sono stati assunti i seguenti valori (riferiti alla Zona Territoriale Rossa della TAB. 1), 110,00/mc (per indici di 1 mc/mq) (tale valori sono solo indicativi e potranno variare secondo le valutazioni di mercato) 100,00/mc (per indici pari a 2 mc/mq). I valori delle altre Zone sono stati ricavati sulla base dei parametri di riferimento assunti nella TAB. 1 Per le aree produttive: La tabella n. 2/1 definisce i valori delle aree rapportate all aumento dell indice di superficie coperta ammissibile del P.I. Tali valori sono ricavati sulla base di una funzione lineare proporzionale all aumento dell indice. Si sono assunti i seguenti valori = (Zona Territoriale Rossa TAB. 1): 110,00/mq. per indice di copertura = 0,5 Sf 115,00/ mq. ( 120,00 commerciale) per indice di copertura = 0,6 Sf C- Oneri detraibili In applicazione delle direttive del PATI, gli oneri detraibili dal valore finale dell immobile, ai fini della determinazione del Plus-Valore (su cui dovrà essere quantificata la percentuale perequativa) sono stati così individuati: c.1 - costo iniziale del bene prima degli interventi di trasformazione; c.2 - costi di trasformazione urbanistica. Il costo iniziale del bene sarà determinato sulla base delle classi definite al precedente punto a) I costi di trasformazione saranno determinati come segue: 1) Costi per demolizione/sistemazione aree. Dovranno risultare da specifico computo metrico estimativo sulla base del prezziario Opere Edili della Regione Veneto.. 2) Il costo OO.UU. primaria dovrà risultare dal computo estimativo basato sul prezziario Opere Edili della Regione Veneto. Nel caso di P.U.A., si è assunto un valore forfettario unitario di 50,00/mq (territoriale) rispetto al quale sono ammissibili scostamenti del 10%. Il comune potrà riservarsi di detrarre esclusivamente gli importi risultanti dal consuntivo delle OO. di UU., appaltate, ai sensi dell art. 32 e 122 del D.Lgs 163/2006 (Stato Avanzamento Lavori finale). Negli interventi di trasformazione di aree di urbanizzazione consolidata, assoggettati a perequazione, si applicheranno esclusivamente i costi del Prezziario Regionale. Anche in questo caso il comune potrà riservarsi di detrarre solo le opere risultanti da consuntivo certificato. 2.1: Spese tecniche: comprendono progetto urbanistico (PUA) Progetto OO.UU primaria - Direzione Lavori (DPR 554/1999) Contabilità sicurezza Collaudi tecnico-amministrativi Frazionamenti - Confinazioni Atti notarili di cessione delle aree al comune. Eventuali studi specialistici necessari (compatibilità idraulica V.inc.a ecc.) 6

7 L importo è forfetizzato nella percentuale massima pari al 8% dei costi delle O.O. di Urbanizzazione primaria (punti 1+2 precedenti) e, comunque, a discrezione del Comune, sulla base dei relativi importi documentati. 2.2: Oneri di urbanizzazione - OO.UU. secondarie Valori tabellari vigenti al momento della convenzione. 2.3: Oneri finanziari: è il costo del denaro impiegato per la realizzazione delle OO. di UU. primaria preventivate, riferite ai tempi stabiliti in convenzione. Per poter detrarre questi importi dovrà essere allegato al progetto P.U.A. il relativo piano finanziario con relativo cronoprogramma dei lavori di esecuzione delle OO.UU primaria. Non sono ammessi piani finanziari per periodi superiori ad anni tre. D - Valore finale di mercato: E il valore di mercato vigente nella libera contrattazione. Deve essere rapportato ai valori predefiniti per le sei Zone Territoriali di cui sopra (TAB. 1). Tali valori saranno affinati in funzione alle capacità edificatorie definite dal P.I. e precisamente: per le aree residenziali dalla TAB. 2 per le aree produttive dalla TAB. 2.1 E Quota plus valore da corrispondere al Comune: La convenzione, (ovvero l accordo ex art. 6 L.R. 11/2004), dovrà contemplare le modalità di cessione delle quote perequative al comune. In particolare si dovrà definire: La cessione aree per servizi: Saranno aree eccedenti la dotazione prevista in convenzione (Aree OO.UU. primarie e secondarie). Esse saranno valutate sulla base del Valore finale di mercato del bene trasformato (sempre che vengano cedute al comune comprensive della dotazione delle opere convenzionate: allacciamenti, arredi, pavimentazioni). La cessione aree per servizi al di fuori delle aree P.U.A. convenzionate, verrà definita da apposita perizia, tenuto conto dei parametri di riferimento di cui alla TAB. 1. L eventuale realizzazione e cessione di opere pubbliche. F - Determinazione della quota perequativa La determinazione della perequazione dovrebbe essere, nell ambito condiviso della concertazione codificata dalla L.R. 11/2004, oggetto di accordo con le parti interessate, senza necessariamente arrivare a imposizioni unilaterali da parte del comune. In sintonia con questa premessa, la determinazione della quota perequativa deve intendersi, pertanto, come una proposta metodologica a cui il Comune farà riferimento in sede di accordo ex art. 6, ovvero di convenzione di P.U.A.. Sulla base delle N.T. del PATI (art. 6/ ) la quota perequativa non potrà essere inferiore al 50% del plus-valore acquisito dagli immobili interessati agli interventi operativi definiti dal P.I. Il P.I. acquisisce la percentuale del 50% come valore applicabile su tutto il territorio comunale e per tutte le classi e sottoclassi di cui alla Tab. A. La TAB. B allegata (Schema funzionale) riassume il percorso operativo al fine della determinazione del plus-valore delle aree assoggettate a perequazione. Il percorso individua cinque passaggi / verifiche: 1) Individuazione degli ambiti assoggettati a perequazione così come definiti dalla L.R. 11/ 2004 dal PAT e come individuati dal P.I.; 7

8 2) Individuazione dell area omogenea in cui è stato suddiviso il territorio comunale sulla base di valori di mercato (valore finale). Tali valori sono riportati nella TAB. 1 allegata e graficizzati in C.T.R.N. scala 1/5000 con riferimento alle Z.T.I.O. di P.I.; 3) Individuazione della classe di perequazione descritta in tabella A; 4) Individuazione della sottoclasse di perequazione descritta nella TAB. B.; 5) Determinazione del Plus-valore (e quindi della quota perequativa). 8

9 TAB.1 PIANO DEGLI INERNVENTI (P.I.) (L.R. 11/2004) Perequazione criteri di applicazione delle previsioni DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE VALORI DEGLI IMMOBILI VALORI FINALI ** 110,00 ZONE TERRITORIALI INDIVIDUATE SULLA BASE DI VALORI OMOGENEI* Zona Rossa: Zone urbanizzate a sud del comune, Ex area Randi, nuove aree da urbanizzare Parametri di rifermento 1 100,00 Zona Ciano: Centro Bovolenta 0,90 90,00 Zona Rosa: Ex area Mista 0,95 75,00 Zona Arancione: Centro di Brusadure- San Sebastiano 0,90 70,00 Zona Verde: Frazione di Fossaragna Fabiana 0,90 * Vedasi Tavola (CTRN scala 1:5000) Intero Territorio Comunale Valore degli immobili **: Valori definiti sulla base dei seguenti indici urbanistici: Aree residenziali: it = 1mc/mq Aree produttive: superficie fondiaria copribile = 0,5 mq/mq Sf Per indici urbanistici diversi vedasi TAB. 2 TAB. 2/1 (******) TAB.2 9

10 VALORE FINALE ( /mc) in funzione dell indice di edificabilità territoriale (i.t.) di P.I. AREE PRODUTTIVE VALORE FINALE ( /mq) in funzione dell indice di copertura ammissibile (mq/mq) di P.I. TAB.2/1 10

11 TAB. A Perequazione criteri di applicazione delle previsioni DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE Suddivisione del territorio - Definizioni delle classi e sottoclassi di perequazione Classi di perequazione Nuove aree edificabili (ex aree trasformabili di PAT aree agricole in PRG) Aree edificabili di P.I. (ex B - C1 di PRG) (aree di urbanizzazione consolidata di PAT) Aree edificabili (ex C2 PRG: non convenzionate) Nuove aree edificabili di P.I. inserite nelle aree di urbanizzazione consolidate da PAT Valore Iniziale Valore venale di mercato per fondi agricoli Valore I.C.I. (IMU) Ovvero valori denunciati in atti pubblici di compravendita Valore Finale (v. Tabella 1 allegata) (v. Tabella 1 allegata) Oneri detraibili % del plusvalore [3-(4+2)] Assoggettata a perequazione Tutti gli oneri 50% Da detrarre solo l importo delle aree ed opere ad uso pubblico da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi, ed eventualmente costi OO.UU primaria e secondaria. La perequazione sarà applicabile sull indice assoggettato a perequazione definito nelle singole Z.T.I.O. (Tabelle di normativa) 50% sulla nuova edificabilità delle aree per le quali siano previsti interventi strutturali di nuova urbanizzazione Si applica solo nel caso di trasformazioni significative dell esistente che comportino consistenti integrazioni delle OO.UU. e comunque solo sull indice assoggettato a perequazione definito in N.T.O. Valore I.C.I.(IMU) (v. Tabella n. (riferito alle aree non Tutti gli oneri 1 allegata) urbanizzate) Valore venale di mercato per fondi agricoli (v. Tabella n. 1 allegata) Da detrarre l importo delle aree ed opere ad uso pubblico da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi N.T.O., nonché gli oneri di cui alla classe 1 50% Si applicano sempre i nuovi criteri di perequazione di P.I. 50% Note 11

12 (già classificate nel PRG come aree agricole ) SOTTOCLASSI a Opere incongrue Perizia: valore area di partenza rapportata alle classi di cui sopra V. TAB. 1 Tutti gli oneri Ammesse le detrazioni particolari di cui agli ambiti di riqualificazione e riconversione del PATI. fino al 50% del Plus valore dell area oggetto di nuove destinazioni urbanistiche (se ammissibile il recupero in loco) fino al 50% del valore dell area di atterraggio rapportata al parametro di riferimento di cui alla TAB. 1 allegata. b c d e Ampliamenti una tantum (150 mc) Ristrutturazione edilizia senza cambio di Destinazione d uso Ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d uso. Fabbricati non più funzionali al fondo agricolo in zona agricola. Nuove destinazioni d uso Perizia (Sul valore iniziale dell area) Nessuna perequazione Nessuna perequazione Valore venale di mercato per fondi agricoli (riferito al lotto di Pertinenza dell immobile) Ovvero valore ICI (IMU) ATTIVITA PRODUTTIVE IN ZONA IMPROPRIA Perizia sul valore finale dell area di pertinenza rapportata alle nuove destinazioni d uso di P.I. Valore dell area di pertinenza riferita ai valori della precedente classe 3 Da detrarre valore aree per opere pubbliche da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi Eventuale valore aree per opere pubbliche da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi fino al 50% del Plus valore nel caso di interventi assimilabili alla classe 2 nessuna perequazione nel caso le nuove destinazioni siano conformi alle destinazioni e agli indici di zona 50% (se a scopo speculativo) nessuna perequazione (se destinati alla famiglia del proprietario) 12

13 f g S.U.A.P. Ampliamento Attività produttive (attività produttive in Zona impropria) Valore dell area fondiaria riferita all immobile esistente Valore dell area fondiaria dopo la trasformazione rapportato alle Zone ex TAB. 1 in cui il fabbricato è inserito. INTERVENTI A DESTINAZIONE PRODUTTIVA IN ZONA PROPRIA Nuovi fabbricati produttivi OO.UU primaria da cedere urbanizzate al Comune Allacciamenti ai pubblici servizi Si ripropongono la fattispecie applicando per analogia i criteri di cui alle precedenti classi Nonché la fattispecie di cui alle sottoclassi a - d 50% Vedasi valori ex TAB. 2/1 *. Aree residenziali: Il valore finale sarà determinato dai valori contenuti nella TAB. 1 (rapportati agli indici della TAB. 2) Aree produttive: il valore finale è rapportato ad un indice di copertura = 0,50 sf. 13

14 PIANO DEGLI INERNVENTI (P.I.) DETERMINAZIONE DELLA QUOTA PEREQUATIVA P.I Criteri di applicazione TAB. B SCHEMA FUNZIONALE 1 AMBITI ASSOGGETTATI A PEREQUAZIONE L.R. 11/2004 PATI P.I. 2 INDIVIDUAZIONE AREA OMOGENEA VALORI DEGLI IMMOBILI TAB. 1 3 INDIVIDUAZIONE DELLA CLASSE DI PEREQUAZIONE TAB. A (allegata) 4 INDIVIDUAZIONE DELLA SOTTOCLASSE DI PEREQUAZIONE TAB. A (allegata) 5 DETERMINAZIONE DEL PLUS-VALORE DETERMINAZIONE DELLA QUOTA DI PEREQUAZIONE 14