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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Antenna satellitare I condomini non possono collegarsi all antenna satellitare di proprietà di un singolo condomino, contro la sua volontà, solo perché è stata installata su una parte comune come il tetto condominiale. Impianto di riscaldamento centralizzato: rifacimento I costi per la modifica dell impianto centralizzato di riscaldamento, l applicazione delle valvole termostatiche e rilevatore dei consumi, vanno ripartiti tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà e non secondo i millesimi della tabella di riscaldamento, in base alla quale vanno suddivisi, invece, i consumi. Rottura di un tubo condominiale: danni all appartamento di un condomino Qualora dalla rottura di un tubo condominiale siano derivati danni all interno dell appartamento di un condomino, quest ultimo avrà diritto al ripristino della parete, vale a dire alla tinteggiatura, nonché ai lavori di muratura e stuccatura qualora sia stato necessario rompere la parete per poter procedere alla riparazione del tubo. Fossa biologica: ripartizione spese 1

2 La ripartizione delle spese di manutenzione tanto ordinaria quanto straordinaria, della fossa biologica, salvo diversa convenzione, è a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. La partecipazione a detta ripartizione, è esclusa solo per quei condomini i cui immobili scaricano direttamente nella rete fognaria comunale. Sopraelevazione La parziale copertura e chiusura di un lastrico solare di proprietà esclusiva, in continuità di un locale dell ultimo piano deve considerarsi sopraelevazione. Costituisce sopraelevazione l intervento edificatorio che determina lo spostamento verso l alto della copertura del fabbricato, tanto da occupare lo spazio sovrastante e superare quella che era l altezza originaria del palazzo 1. Il condomino che provvede alla sopraelevazione, intesa tanto come costruzione di un nuovo piano quanto come trasformazione dei locali preesistenti attraverso l aumento delle superfici e delle volumetrie a prescindere dall aumento dell altezza dell edificio, è tenuto a versare un indennizzo economico a favore degli altri condomini 2. Obbligazioni Le spese legali che l assemblea condominiale ha regolarmente autorizzato, vanno ripartite tra quei condomini che erano già proprietari al momento in cui è sorta l obbligazione. 1 Cass., n /2009; Cass., n. 2865/2008; 2 Cass., Sez. Unite, n del 30/07/2007; 2

3 Il condomino, che ha provveduto al pagamento di obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore all acquisto dell immobile, ha diritto a rivalersi nei riguardi del suo dante causa 3. Supercondominio: consigliere Nel supercondominio dotato di un consiglio, chi ricopre la carica di consigliere non può essere anche rappresentante 4 di uno dei singoli condominii costituenti il supercondominio a causa di possibili conflitti. Istituzione fondo cassa È legittima l istituzione di un fondo cassa solo se prevista nel regolamento condominiale di natura contrattuale, come tale approvato e sottoscritto da tutti o allegato all atto di acquisto. In tal caso, al momento dell alienazione di un immobile il proprietario avrà diritto alla restituzione delle somme fino a quel momento versate e, a sua volta, l amministratore provvederà alla reintegrazione del fondo chiedendo, anche a mezzo azione giudiziaria se occorre, la somma al nuovo proprietario. Viceversa, è illegittima l istituzione del fondo cassa deliberata dall assemblea condominiale, in quanto quest ultima non può adottare provvedimenti che hanno una efficacia oltre l anno, essendo le norme condominiali improntate al principio dell annualità. Conseguentemente una simile delibera, perché nulla, potrà essere impugnata anche oltre il termine di trenta giorni. 3 Cass., Sez. II civ., 29/04/2010, n ; 4 art. 67, comma 3; 3

4 L assemblea condominiale ha, eventualmente, la possibilità di deliberare l istituzione di un fondo annuale da conguagliare a fine gestione. Registri A seguito della riforma in materia condominiale 5, l amministratore è obbligato a tenere quattro registri: anagrafe, contabilità, verbali, nomina e revoca dell amministratore. Ogni condomino può prenderne visione gratuitamente, nei giorni e nelle ore stabilite dall amministratore, nonché ottenere, previo rimborso della spesa, copia. Registro dell anagrafe Il registro dell anagrafe deve contenere tutti i dati riguardanti l immobile e le persone che lo occupano, come proprietario, usufruttuario, conduttore ecc.. Per quanto riguarda i dati relativi alle condizioni di sicurezza si fa riferimento a tutte quelle certificazioni attinenti alla perfetta funzionalità degli impianti nonché all abitabilità dell edificio. A questo proposito basta il certificato di agibilità, art. 24, comma 1, d.p.r. n. 380, che attesta l esistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto previsto dalla normativa vigente. 5 L. n. 220/2012; 4

5 Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Qualora i dati non siano stati comunicati o dovessero risultare incompleti, l amministratore è tenuto a farne richiesta mediante lettera raccomandata, e trascorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, provvederà all acquisizione delle informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili 6. Registri: informatizzazione Dei quattro registri, di cui è obbligatoria la tenuta, contabilità, anagrafe, verbali, nomina e revoca dell amministratore, soltanto del primo è possibile la tenuta con modalità informatiche. Fattura L amministratore non può emettere fatture o inserire nel suo compenso annuale importi riguardanti servizi che sono stati eseguiti da altro/i professionista/i. La fattura deve sempre essere emessa dal professionista che ha provveduto ad eseguire il servizio per il condominio, e deve essere intestata allo stesso condominio a cui favore il servizio è stato svolto e non all amministratore. Assemblea condominiale: delega 6 Art. 1130, n. 6 c.c. (L. n. 220/2012); 5

6 La delega a partecipare all assemblea condominiale può essere rilasciata a chiunque, a parenti, amici, conoscenti, anche a dipendenti. Elemento essenziale è che colui che rilascia la delega, il delegante, sia legittimato a conferire un tale potere. Impianto di riscaldamento: termoregolazione In tutti gli edifici la cui concessione edilizia sia stata rilasciata dopo il trenta giugno del 2000, l impianto di riscaldamento centralizzato deve essere dotato di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare. Ancora, nei fabbricati aventi un numero superiore a quattro di unità abitative, di categoria E1 ed E2, qualora si provveda alla ristrutturazione o ad una nuova installazione dell impianto termico, è obbligatoria l effettuazione degli interventi occorrenti per consentire, laddove sia tecnicamente possibile, la contabilizzazione e termoregolazione del calore per ciascuna unità abitativa 7. Con la contabilizzazione si paga in base al consumo realmente effettuato, più una quota fissa, da ripartire secondo i millesimi, che varia tra il venti ed il quaranta per cento del totale, a seconda dell impianto realizzato e delle caratteristiche del palazzo. La quota fissa è dovuta da tutti i condomini anche se l appartamento non viene riscaldato. Accorpamento unità immobiliari: esclusa revisione delle tabelle millesimali 7 Dpr n. 59 del 02/04/2009, art. 4; 6

7 L accorpamento di due unità abitative, precedentemente divise e godute separatamente, non comporta la revisione delle tabelle millesimali in quanto non determina innovazione di rilevante entità, né un incremento di superfici, o un incremento o diminuzione delle unità immobiliari, tali da alterare per più di un quinto il valore millesimale delle unità stesse, così come richiesto dall art. 69, n. 2 a seguito della riforma condominiale 8. Manutenzione ordinaria: danni nell unità abitativa di un condomino Dei danni provocati all interno di una unità abitativa, a seguito di manutenzione ordinaria su parti comuni, rispondono tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali, compreso il condomino proprietario dell immobile danneggiato. L assemblea condominiale può approvare, con delibera adottata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti ed almeno la metà del valore del fabbricato, di agire giudizialmente, al fine di ottenere il risarcimento danno, nei riguardi di chi ha effettuato i lavori e causato i danni. Condominio con meno di otto proprietari: nomina dell amministratore Nei condominii con meno di otto proprietari la nomina dell amministratore non è obbligatoria, questa, però, può essere deliberata dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edifici. Detta decisione diventa vincolante anche per i condomini dissenzienti che saranno, perciò, tenuti a pagare, secondo i 8 L. n. 220/2012; 7

8 millesimi di proprietà, le spese relative al compenso dell amministratore nominato. Azioni processuali L assemblea condominiale ha il potere di decidere se agire in giudizio, se resistere o se impugnare un provvedimento in cui il condominio è soccombente 9. L amministratore può agire da solo, senza delibera assembleare, esclusivamente nei casi previsti dall art c.c. così come modificato dalla riforma condominiale. Amministratore: usufruttuario Se il regolamento condominiale non prevede diversamente, l usufruttuario può ricoprire la carica di amministratore. Riparazione del tetto: ripartizione delle spese I costi della riparazione e manutenzione del tetto vanno ripartiti tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Fognature, canali di scarico e simili Le opere ed i manufatti, fognature, canali di scarico e simili, deputati a preservare il fabbricato dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d acqua, sia piovana che sotterranea, non rientrano tra quelle parti comuni 9 Cass., Sez. Unite, 06/08/2010, n ; 8

9 suscettibili di essere destinati, in misura diversa, al servizio dei condomini o al godimento di alcuni soltanto ma, per la loro funzione, fanno parte delle cose comuni per la cui conservazione le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà 10. Rendiconto redatto in modo non chiaro: annullabile Il rendiconto redatto in modo poco chiaro è annullabile e la mancata impugnazione nel termine di trenta giorni esclude la possibilità di ottenerne la revisione, ma è comunque possibile l esercizio di un azione risarcitoria nei riguardi dell amministratore nei casi di dolo o colpa grave. Trattandosi di responsabilità contrattuale non basta la mancanza di documentazione giustificativa delle spese, è necessaria la prova del danno. Servitù di accesso Il condomino proprietario esclusivo della terrazza da cui si accede al vano motore dell ascensore deve, in virtù della servitù di accesso al quadro comandi dell ascensore, permetterne l ingresso al condominio ed ad ogni condomino. In caso contrario è possibile l esercizio nei suoi confronti dell azione possessoria di spoglio o di manutenzione del possesso (artt e 1170 c.c.). Box: prevenzione incendi 10 Cass., 27/11/1990, n ; 9

10 Se il regolamento condominiale non prevede diversamente, le spese dei lavori necessari per la prevenzione incendi relativa all uso dei box di proprietà esclusiva dei singoli condomini, vanno ripartite, se non riguardano anche lo scivolo ed il corridoio comune, esclusivamente tra quei condomini che in quanto proprietari dei box ne traggono utilità. Riparazione o sostituzione della centralina dell antenna centralizzata La riparazione, così come la sostituzione della centralina dell antenna condominiale rientra tra le opere di manutenzione ordinaria, pertanto l amministratore vi provvede in maniera autonoma. Conto corrente condominiale L amministratore è obbligato ad aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio su cui far transitare le somme ricevute da terzi o dai condomini, così come quelle erogate per conto del condominio. È un obbligo inderogabile. È nulla la delibera assembleare che dovesse stabilire la non tenuta di un conto corrente, e come tale impugnabile da ogni condomino, anche da chi ha votato a favore, in qualsiasi momento. L amministratore può essere revocato giudizialmente su ricorso anche di uno solo dei condomini. Revoca dell assenso dato in assemblea: escluso 10

11 Il condomino che durante l assemblea condominiale ha votato a favore non può successivamente cambiare idea e recedere, dal momento che il suo voto ha contribuito a dar vita ad un atto collettivo. Consiglio di condominio: componenti I consiglieri devono essere condomini, ma non occorre che abitino nel palazzo in cui sono stati nominati. Supercondominio: rifacimento facciate dei singoli edifici Nell ambito del supercondominio è possibile che ciascuna palazzina decida di affidare i lavori di rifacimento della facciata a ditte diverse, l importante è che ciò sia frutto non di semplici accordi tra alcuni condomini, ma di delibere validamente adottate. Delibere assembleari: revocabili e modificabili La delibera condominiale è un atto sempre revocabile o modificabile da successiva delibera che se adottata con le stesse modalità prevale sulla precedente. Pertanto, la nuova delibera assembleare, abrogativa o modificativa di altra precedente, riguardante lo stesso oggetto, a condizione che sia stata adottata nei modi e con le formalità di legge, è perfettamente valida ed obbligatoria per tutti i condomini. Amministratore: rimozione vetrine poste sulla facciata condominiale 11

12 L amministratore, per la rimozione di aperture abusive effettuate sulla facciata del palazzo (vetrine) da parte di alcuni condomini, può agire in giudizio senza bisogno di una precedente autorizzazione ad opera dell assemblea condominiale, in quanto trattandosi di atto diretto a conservare il decoro architettonico dello stabile contro ogni possibile alterazione dell estetica dello stesso, ha come fine la conservazione dei diritti riguardanti le parti comuni del palazzo 11. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 11 Cass., Sez. II civ., 29/11/2013, n ; 12

13 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Interventi sul muro comune Sono legittimi gli interventi sul muro comune, come l apertura di una finestra o di vedute, l ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, in quanto espressione del legittimo uso delle parti comuni. A condizione, però, di non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell edificio, non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o luce per i proprietari dei piani inferiori, non impedire l esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini 12. Apertura di finestre sul cortile È possibile l apertura di finestre sul cortile (area di proprietà comune ed indivisa) che consentano di ricevere aria e luce o di affacciarsi sullo stesso, con il solo limite di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l uso da parte degli altri proprietari 13. Rifacimento terrazza: locale commerciale In un condominio, il proprietario del locale commerciale posto a pianoterra, coperto da due terrazze, è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione di quest ultime nella misura dei due terzi in relazione ai millesimi dell immobile che risulta coperto da ciascuna terrazza. 12 Cass., Sez. II civ., 03/01/2014, n. 53; 13 Cass., Sez. II civ., 03/01/2014, n. 53; 13

14 Delibera assembleare: esecutività Le delibere assembleari sono immediatamente esecutive, soltanto l autorità giudiziaria ne può sospendere l esecuzione, prima o dopo l impugnazione, per evitare che pregiudizi irreparabili possano verificarsi nell attesa che si definisca il giudizio di impugnazione. Il decorso del termine di trenta giorni dalla data in cui è stata adottata la delibera o dalla notifica agli assenti, ha come unico fine quello di rendere la delibera stabile, di modo che, qualora dovesse risultare annullabile, non possa più essere impugnata oltre quel termine. Ascensore: manutenzione e ricostruzione Secondo la riforma condominiale le spese di manutenzione e ricostruzione dell ascensore vanno ripartite tra tutti i condomini metà in ragione dei millesimi di proprietà e metà in ragione dell altezza di ciascun piano dal suolo. Ascensore: sostituzione quadro elettrico La sostituzione del quadro elettrico dell ascensore, con relativa innovazione tecnologica CEE, rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, di conseguenza le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Elenco dei proprietari 14

15 A seguito della riforma condominiale 14, che prevede l introduzione dell anagrafe condominiale, ciascun condomino può chiedere all amministratore l elenco dei proprietari effettivi. Ogni condomino ha il diritto di conoscere i dati relativi agli altri condomini 15. Tabelle millesimali Le tabelle millesimali vanno modificate all unanimità, però è possibile la modifica o rettifica di detti valori, anche nell interesse di un singolo condomino, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dello stabile, nei casi in cui sono il risultato di un errore, quando a causa delle mutate condizioni di una parte del palazzo, a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione delle unità immobiliari, il valore dell unità immobiliare anche di un singolo condomino risulti alterato per più di 1/5. In questi casi il costo della modifica delle tabelle è interamente a carico di chi ha dato luogo alla variazione 16. Le nuove tabelle non hanno valore retroattivo. Due appartamenti confinanti con entrata in due diverse scale: unificati /2012, entrata in vigore il 18/06/2013; 15 ciascun condomino è contitolare di un medesimo trattamento delle informazioni di cui l amministratore ne ha la gestione concreta (Garante della privacy 19/05/2000); 16 Artt. 68 e 69 c.c. come modificati dalla riforma condominiale; 15

16 Qualora il condomino proprietario di due appartamenti confinanti con entrata su due scale diverse, decida di unificarli e di chiudere un entrata dall interno dell unità abitativa, provvedendo, inoltre, a farlo accatastare come unico appartamento con una sola entrata, non è esentato dal partecipare alle spese ordinarie relative all uso della scala non più utilizzata. Tutto ciò perché il condomino non può rinunciare a un bene comune e sottrarsi alle spese, non perdendo la proprietà della scala, anche se non la utilizza, deve continuare a pagare le spese di manutenzione. A questo proposito va detto che comunque il condomino può decidere, in ogni momento, di ripristinare l apertura. Registro contabilità L amministratore è tenuto ad aggiornare il registro della contabilità, con l elenco dei movimenti in entrata e in uscita, entro trenta giorni dall effettuazione. Regolamento contrattuale Il regolamento contrattuale perché sia opponibile ai condomini deve essere trascritto nei registri immobiliari e richiamato in ciascun contratto di acquisto. Condomini morosi: penali L applicazione di penali a carico dei condomini morosi è possibile soltanto se prevista nel regolamento contrattuale. 16

17 La previsione di penali a carico dei condomini morosi non rientra nei poteri dell assemblea condominiale 17. Box separati: spese di manutenzione della facciata del corpo di fabbrica principale I proprietari dei box compresi nel perimetro condominiale, ma separati dallo stabile in cui sono ubicati gli appartamenti, non sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione della facciata di quest ultimo, dal momento che non vi è alcun rapporto di pertinenzialità tra gli impianti destinati a servire la palazzina principale e i box stessi 18. Realizzazione di opere sulla propria proprietà Ogni condomino prima di effettuare lavori sulla sua proprietà deve darne preventiva comunicazione all amministratore, il quale a sua volta riferisce all assemblea condominiale per il relativo parere. Soltanto dopo che quest ultima si è espressa, il condomino potrà iniziare i lavori 19. APE: attestazione della prestazione energetica Nei contratti di compravendita immobiliare, nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, l acquirente o il conduttore devono dichiarare di aver ricevuto le 17 Cass., 18/05/2011, n ; 18 Cass. civ., n. 1255/1995; 19 Art c.c., come modificato dalla riforma condominiale n. 220/2012; 17

18 informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica (APE) dell edificio 20. Lavori straordinari ed innovazioni: fondo speciale Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale pari alla cifra necessaria al compimento delle opere in questione 21. È possibile anche l accantonamento di un fondo cassa in assenza di lavori straordinari a condizione però che sia approvato anno per anno e l ammontare del fondo stesso sia proporzionato al bilancio. Amministratore: riferimenti anagrafici L amministratore ha l obbligo di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, nella eventualità si tratti di società, la denominazione e la sede legale. Le generalità, il domicilio ed i recapiti, compresi quelli telefonici, dell amministratore o di chi provvede a svolgere funzioni analoghe a quelle dell amministratore devono essere affisse all ingresso del condominio o in ogni caso nei posti in cui vi è maggior transito 22. Installazione di sistema di videosorveglianza condominiale: quorum 20 Art. 1, comma 7, D.L. n. 145/2013, in vigore dal 24/12/2013; 21 Art c.c. a seguito della riforma condominiale n. 220/2012; 22 riforma condominiale, L. n. 220/2012; 18

19 L installazione di un sistema di videosorveglianza condominiale deve essere approvata dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio 23. Veranda È legittima la realizzazione, ad opera del condomino proprietario dell ultimo piano, di una piccola veranda, a condizione che non sia di pregiudizio all estetica del fabbricato e che non comprometta in termini di ariosità e luminosità gli appartamenti dei piani sottostanti 24. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 23 riforma condominiale, L. n. 220/2012; 24 Cass., Sez. II civ., 13/01/2014, n. 466; 19

20 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Cortile condominiale: parcheggio È possibile il parcheggio di auto, ad opera dei condomini, nel cortile condominiale a condizione che ciò non sia di ostacolo al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse, aventi accesso dallo stesso cortile 25. Assemblea: avviso convocazione L avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione dell assemblea. I cinque giorni decorrono dalla data di ricezione e non di invio della comunicazione 26. Lavori di ristrutturazione mal eseguiti: richiesta risarcimento danni Il condominio, in caso di lavori di ristrutturazione non eseguiti ad opera d arte, può chiedere i danni, alla ditta che ha provveduto al loro adempimento, anche dopo un anno qualora, pur essendoci il sospetto di lavori male eseguiti, decida di aspettare che il consulente tecnico ne determini la portata 27. Condomino: proprietario della scala 25 Cass., Sez. II civ., 13/12/2013, n ; 26 Cass., 26/09/2013, n ; riforma condominiale L. n. 220/2012; 27 Cass., 09/12/2013, n ; 20

21 Il condomino, proprietario della rampa di scale che conduce al proprio appartamento, non è, automaticamente, proprietario del sottoscala che può essere venduto separatamente 28. Sottotetto Il condomino, proprietario dell ultimo piano, in mancanza dei titoli necessari, non può rivendicare la proprietà esclusiva del sottotetto praticabile 29. Comproprietà: parcheggio nel cortile condominiale La comproprietà di un immobile non comporta, automaticamente, il diritto a parcheggiare nel cortile condominiale 30. Parcheggio davanti ai garage Sulla strada condominiale che porta ai garage è consentita esclusivamente il transito e non anche la sosta, dal momento che la sua destinazione naturale è il passaggio per accedere alle singole autorimesse. L auto parcheggiata oltre a rendere più difficile l entrata e l uscita dai garage, limita l uso della cosa comune da parte degli altri condomini Cass., Sez. II civ., 18/12/2013, n ; 29 Cass., Sez. II civ., 17/12/2013, n ; 30 Cass., Sez. II civ., 13/12/2013, n ; 31 Cass., 24/08/2012, n ; 21

22 Comproprietario: tutela della proprietà e del godimento della cosa comune Le azioni a tutela della proprietà e del godimento della cosa comune possono essere promosse anche soltanto da uno dei comproprietari 32. Ripartizione delle spese condominiali In mancanza di diversa convenzione adottata all unanimità, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità 33 e pertanto non è consentito all assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio capitario 34 le spese necessarie per la prestazione di servizi nell interesse comune 35. Rifacimento finestre delle scale: ripartizione spese La ripartizione delle spese per i lavori di conservazione o sostituzione delle finestre, in quanto parti comuni, aventi la funzione di dare luce ed aria alle scale che collegano i vari piani dello stabile, deve essere effettuata sulla base dei millesimi di proprietà Cass., Sez. Unite civ., 13/11/2013, n ; 33 In misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; 34 Criterio basato sul calcolo del numero dei condomini; 35 Cass., Sez. II civ., 04/12/2013, n ; 36 A seguito della riforma n. 220/2012, l art c.c. non prevede le finestre quali cose di proprietà comune, ma la Cassazione ha precisato che detto articolo non contiene una indicazione tassativa delle parti comuni dello stabile, pertanto perché si abbia bene comune, occorre l esistenza della relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i diversi piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva agli 22

23 Conto corrente: mancata apertura A seguito della riforma condominiale, l amministratore non potrà essere dispensato dall assemblea dall obbligo di procedere all apertura del conto corrente condominiale 37. In caso di mancata apertura, l amministratore potrà essere revocato giudizialmente su ricorso di uno qualsiasi dei condomini 38. Modifica dell utilizzo del cortile La modifica dell utilizzo del cortile condominiale è possibile purché adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno la metà del valore dell edificio 39. Clausole del regolamento condominiale Hanno natura contrattuale, pertanto modificabili esclusivamente con il voto unanime di tutti i condomini, le clausole del regolamento condominiale predisposto dal costruttore ed allegato ai singoli contratti di vendita degli immobili e quelle che limitano i diritti dei condomini tanto sulle proprietà esclusive che comuni, ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. Mentre, hanno natura regolamentare, quindi modificabili con il voto favorevole della maggioranza degli impianti o ai servizi di uso comune, che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale. 37 Cass., n /2012; 38 Art. 1129, n. 3, c.c.; 39 Cass. civ., 15/06/2012, n. 9877; 23

24 intervenuti ed almeno la metà del valore dello stabile, le clausole che si limitano a disciplinare l uso delle parti comuni 40. Divisione dell immobile in due unità separate: millesimi Il condomino che procede alla divisione del suo immobile in due unità separate deve anche provvedere a ripartire, a proprie spese, i millesimi. Usufruttuario e nudo proprietario Con l entrata in vigore della riforma condominiale 41, tra usufruttuario e nudo proprietario vi è solidarietà nell obbligo di pagamento delle spese condominiali, ma solo a partire da tale data, per tutte le spese ordinarie antecedenti, non pagate, la richiesta deve essere fatta all usufruttuario o ai suoi eredi. Cambio d uso Ciascun condomino nella sua proprietà può effettuare tutti gli interventi che ritiene opportuni a condizione, però, che questi non comportino danno alle parti comuni o non mettano in pericolo la stabilità e la sicurezza dello stabile o ancora non siano di pregiudizio per il decoro architettonico. Comunque, ai fini della legittimità del cambio d uso è necessario verificare che non esista nel regolamento contrattuale il divieto di determinate destinazioni delle proprietà esclusive. 40 Cass. civ., 15/06/2012, n. 9877; 41 18/06/2013; 24

25 Lastrico solare: infiltrazioni d acqua Dei danni cagionati, dalle infiltrazioni d acqua, all appartamento sito sotto il lastrico solare, deteriorato a causa della mancata manutenzione, sono responsabili tutti i condomini ai quali il lastrico fa da copertura, in proporzione dei due terzi, mentre il condomino proprietario del lastrico o che ne ha l uso esclusivo, nella misura del terzo residuo 42. I tombini in cui scaricano le grondaie del tetto, salvo non sia stabilito diversamente nel regolamento contrattuale, sono parti accessorie di quest ultimo, dal momento che nella nozione di tetto, a cui è equiparato il lastrico solare, rientrano tutte le componenti per lo scarico delle acque. Installazione di canna fumaria per l esalazione dei fumi provenienti da un attività commerciale L installazione della canna fumaria per l esalazione dei fumi provenienti da un attività commerciale costituisce innovazione. Innovazione lesiva del decoro architettonico dello stabile, e come tale vietata, qualora alteri le linee architettoniche o in tutti i casi in cui si rifletta negativamente sull aspetto armonico dello stesso, tutto ciò a prescindere da quello che può essere il pregio estetico del palazzo 43. Sostituzione delle valvole dell impianto di riscaldamento Le spese per la sostituzione delle valvole dell impianto di riscaldamento spettano al proprietario dell immobile e non al conduttore. 42 Cass., 13/07/2007, n. 5848; 43 Cass., 11/05/2011, n ; 25

26 È però valido il patto che prevede a carico del conduttore l obbligo di provvedere tanto alla manutenzione ordinaria quanto a quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari 44. Pavimentazione del cortile che funge da copertura per i box: ripartizioni spese Le spese per la pavimentazione del cortile, che funge da copertura per i box, vanno ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà 45. Assemblea condominiale: videoregistrazione L assemblea condominiale può essere videoregistrata ma soltanto nel caso in cui vi sia il consenso informato di tutti i partecipanti, e la documentazione, su qualsiasi supporto, va conservata al riparo da accessi indebiti 46. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 44 Cass., 04/11/2002, n ; 45 Cass., 16/02/2012, n. 2243; 46 Garante della privacy; 26

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