Il valore di costo: fasi del progetto e procedimenti di stima

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1 Corso integrato di PROGETTAZIONE ESECUTIVA DELL ARCHITETTURA prof. U. Demichelis, prof. M. Gambaro prof. S. Lungo, prof. C. Marchegiani Il valore di costo: fasi del progetto e procedimenti di stima prof. Alessandra Oppio

2 Argomenti della lezione Nozioni introduttive sul valore di costo Articolazione del valore di costo Metodi per la determinazione del valore di costo in relazione ai diversi livelli di progettazione

3 Nozioni introduttive sul valore di costo

4 I costi del ciclo di vita COSTI INIZIALI C A + K C + S T + O N + I N + I MP + I MPR + U COSTO GLOBALE COSTI DI GESTIONE COSTI DI FUNZIONAMENTO + COSTI DI MANUTENZIONE COSTI FINALI RIQUALIFICAZIONE DISMISSIONE DEMOLIZIONE VENDITA

5 Nozioni introduttive Il valore di costo di un bene è costituito dall insieme delle spese che vengono sostenute da un imprenditore per produrlo Nel settore delle costruzioni la struttura dei costi assume caratterizzazioni diverse in funzione dei diversi soggetti e delle diverse fasi del processo edilizio

6 Analisi preventiva dei costi: elementi introduttivi L analisi preventiva dei costi viene effettuata in diversi momenti dello sviluppo di un progetto edilizio con le seguenti diverse finalità: Facilitazione del confronto tra alternative committente impresa Definizione dello stanziamento Controllo continuo del vincolo di bilancio Indicazione di un parametro oggettivo intorno al quale far sviluppare la contrattazione per l affidamento dei lavori Individuazione del più probabile costo monetario relativo investito o minimo prezzo nella presentazione delle offerte

7 Analisi preventiva dei costi: elementi introduttivi Stime per il committente Stime per l impresa Interpretazione in termini ordinari o normali delle condizioni che possono portare alla formazione dei prezzi in un appalto. Le conclusioni così raggiunte devono essere verificate nella considerazione delle individuali e specifiche capacità, della propria disponibilità al rischio e delle relative esigenze di profitto.

8 Definizione di valore di costo Il valore di costo può essere espresso attraverso una funzione che esprime la trasformazione di un insieme di beni economici (fattori di produzione) in un altro bene economico. Vk = f (V1, V2, V3,.., Vn) Vk > Vj Il costo totale è crescente al crescere della produzione, ma non sempre proporzionalmente alla quantità prodotta.

9 Articolazione del valore di costo

10 Articolazione del valore di costo Il valore di costo di un bene può essere definito come l insieme delle spese che vengono sostenute da un imprenditore per produrlo. Nell ambito delle costruzioni, i costi presentano articolazioni differenti in relazione ai soggetti del processo edilizio. C tot C p promotore impresa di costruzione K c K tc

11 Articolazione del valore di costo Esistono dunque due differenti costi di costruzione contemporanei, relativi a due differenti mercati: C tot Costruttori edili le spese di costruzione sono depurate da ogni utilità C p (calcoli di convenienza economica che il costruttore opera prima di partecipare a gara d appalto) Stazioni appaltanti per poter realizzare l opera edile attraverso il costruttore devono prevedere l utile (operazione estimativa che interviene in ogni previsione economica di costi) K c K tc

12 Articolazione del valore di costo K tot = K A + K c + S t + O n + I n + I mp + I mpr + U K A K c S t O n I n I mp I mpr U Costo dell area Costo di costruzione Spese tecniche e onorari professionali Oneri concessori Interessi sul capitale finanziario Imposte Accantonamenti per Spese impreviste Utile del promotore

13 La stima del costo di costruzione E importante considerare la determinazione del costo di costruzione come una fase progettuale, ossia un fattore del processo che interagisce con gli altri, e non come un vincolo fissato preventivamente una verifica a consuntivo del progetto stesso Tra i metodi tradizionali di valutazione del costo di costruzione distinguiamo i metodi sintetici e quelli analitici

14 Richiami alla geometria dei costi Gli elementi progettuali che incidono sulla formazione del costo di costruzione sono collegati principalmente alle seguenti categorie: variabili geometriche relative alla forma planimetrica e al volume dell edificio variabili funzionali collegate alle differenti destinazioni d uso connotazioni stilistiche e caratteri estetici caratteristiche dei materiali adottati modalità costruttive

15 Richiami alla geometria dei costi Articolazione planimetrica dell edificio Altezza dell edificio e dei singoli piani Dimensioni e articolazione volumetrica dell edificio Incidenza delle parti comuni sulle superficie totale Irregolarità planimetrica ed incidenze perimetro/superficie Rapporto tra chiusure esterne e quantità di partizioni interne Rapporto tra la superficie delle chiusure verticali esterne e la superficie lorda di pavimento Altri elementi caratteristici dei singoli progetti

16 Metodi per la determinazione del valore di costo in relazione ai diversi livelli di progettazione

17 Livelli di progettazione e procedimenti di stima LIVELLO DI PROGETTO E PROCEDIMENTO DI STIMA TIPO DI PROGETTO PROCEDIMENTO RISULTATO Progetto preliminare Sintetico Stima approssimata Progetto esecutivo Analitico Stima dettagliata

18 Il progetto preliminare D.p.r. 554/1999 art. 18 Il progetto preliminare è composto dai seguenti elaborati: a) relazione illustrativa b) relazione tecnica c) studio di prefattibilità ambientale d) indagini geologiche, idrogeologiche ed archeologiche preliminari e) planimetria generale e schemi grafici f) prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza g) calcolo sommario della spesa Art. 23 h) eventuale capitolato speciale prestazionale

19 Il progetto definitivo D.p.r. 554/1999 art. 25 Il progetto definitivo è composto dai seguenti elaborati: a) relazione descrittiva b) relazioni geologica, geotecnica, idrologica, idraulica, sismica c) relazioni tecniche specialistiche d) rilievi planoaltimetrici e studio di inserimento urbanistico e) elaborati grafici f) studio di impatto ambientale ove previsto g) calcoli preliminari delle strutture e degli impianti h) disciplinare descrittivo e prestazionale degli elementi tecnici i) piano particellare di esproprio j) computo metrico estimativo k) quadro economico

20 Il progetto esecutivo D.p.r. 554/1999 art. 35 Il progetto esecutivo è composto dai seguenti elaborati: a) relazione generale b) relazioni specialistiche c) elaborati grafici comprensivi di quelli delle strutture, degli impianti e di miglioramento ambientale d) calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti e) piani di manutenzione dell opera e delle sue parti f) piani di sicurezza e di coordinamento g) computo metrico estimativo h) cronoprogramma Artt. 43, 44 i) elenco dei prezzi unitari ed eventuali analisi j) quadro dell incidenza percentuale della quantità di manodopera k) schema di contratto e capitolato speciale di appalto

21 Metodi sintetici Si fondano sulla possibilità di determinare un adeguato numero di costi tecnici di costruzione di edifici analoghi per caratteristiche tipologiche, tecnologiche, strutturali e distributive, ai quali fare riferimento al fine di determinare il costo di costruzione dell edificio oggetto della stima I metodi sintetici presentano un alto grado di approssimazione, poiché sono influenzati da variabili non riconducibili al modello di edificio assunto come termine di paragone LIVELLO DI PROGETTO E PROCEDIMENTO DI STIMA TIPO DI PROGETTO PROCEDIMENTO RISULTATO Progetto preliminare Sintetico Stima approssimata Progetto esecutivo Analitico Stima dettagliata

22 Metodi sintetici I principali parametri utilizzati nei metodi di stima sintetici sono: il costo al mc vuoto per pieno, che si determina valutando il volume dell edificio dal livello inferiore alla linea di gronda e dividendo il costo di costruzione per i metri cubi risultanti. il costo al mq di superficie realizzata: si ottiene dividendo il costo di costruzione per i mq di superficie lorda dei diversi piani dell edificio, intendendosi per superficie lorda quella comprendente i muri perimetrali esterni, i divisori e le partizioni verticali interne. Il parametro è valido per edifici con altezze interne e caratteristiche tipologiche simili. il vano commerciale, posto letto, posto alunno,...: parametri vari riferibili all utilizzo dell edificio, più che alle grandezze fisiche che lo rappresentano. Sono usati generalmente per edifici residenziali, commerciali, scuole, ospedali ecc.

23 L uso dei listini tipologici

24 Prezziari tipologici Sono listini riportanti i costi tecnici di costruzione complessivi e per unità di comparazione distinti per tipologie edilizie e/o categorie di opere. Di particolare interesse operativo è il prezziario annualmente pubblicato a cura del Collegio degli ingegneri e architetti di Milano: costi complessivi e parametrici principali caratteri geometrici e tecnologici diagramma di Gantt percentuali di incidenza dei costi per le principali categorie di opere In ogni caso è sconsigliata la sua applicazione in altre aree geografiche, in assenza di un valido modello di adeguamento delle informazioni alla realtà dei locali mercati della produzione edilizia.

25 Prezziari tipologici EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO 1. Edificio a torre 2. Edificio unifamiliare 3. Edificio residenziale multipiano 4. Villa tipo A 5. Villa tipo B 6. Villa residenziale EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO ECONOMICO 1. Edificio di civile abitazione 2. Edificio di civile abitazione industrializzato 3. Ville a schiera industrializzate 4. Edificio residenziale pluripiano 5. Edificio in edilizia convenzionata 6. Risanamento conservativo EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO MONUMENTALE 1. Ristrutturazione villa patrizia

26 Prezziari tipologici EDILIZIA TERZIARIA 1. Fabbricato uffici a pianta quadrata (ampliamento) 2. Fabbricato uffici a blocchi 3. Fabbricato uffici Isolato a pianta rettangolare 4. Ristrutturazione fabbricato uffici in centro storico Tipo A 5. Centro commerciale 6. Fabbricato uffici di tipo intelligente 7. Ristrutturazione fabbricato uffici in zona centro 8. Complesso alberghiero 9. Ristrutturazione albergo 48 camere 10. Ristrutturazione fabbricato uffici nel centro storico Tipo B 11. Ristrutturazione ad uso agenzia bancaria 12. Ristrutturazione fabbricato uffici 13. Edificio multisala cinematografico EDILIZIA INDUSTRIALE 1. Capannone Classe 500 copertura piana 2. Capannone Classe 500 copertura doppia pendenza 3. Capannone Classe 1600 copertura piana 4. Capannone Classe 1600 copertura doppia pendenza 5. Capannone Classe 5000 copertura piana 6. Capannone Classe 5000 copertura doppia pendenza 7. Complesso industriale completo tipo A 8. Complesso industriale completo tipo B

27 Prezziari tipologici EDILIZIA PUBBLICA EDILIZIA DI CULTO PARCHEGGI OPERE ESTERNE OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

28 La stima approssimata dei costi

29 Procedura di stima approssimata 1. Descrizione dell edificio oggetto di stima secondo lo schema della norma UNI Individuare all interno del Listino tipologico la tipologia più simile a quella dell edificio del quale devono essere stimati i costi 3. Confrontare sempre secondo lo schema della norma Uni 8290 i due edifici, mettendo in evidenza le differenze degli elementi tecnici 4. Ricavare il costo totale dell'edificio di progetto senza le differenze degli elementi tecnici 5. Evidenziare con la percentuale di incidenza, gli elementi tecnici variati e conteggiare le differenze di costo, con l'ausilio del prezzario merceologico 6. Sommare al costo tratto dal listino tipologico, le differenze di costo degli elementi tecnici variati 7. Dividere il costo totale effettivo dell'opera per la Slp di progetto

30 La misurazione del progetto nelle stime approssimate Nelle stime approssimate assume una particolare importanza il criterio di misurazione delle quantità. Senza una scelta appropriata degli indicatori attraverso i quali misurare il prodotto, il costo totale non può essere utilizzato come strumento significativo per giudizi di comparazione. E necessario individuare dei parametri, differenziati per classi di edifici e opere, nonché per grado di definizione dei caratteri degli stessi, che sappiano descrivere il progetto in modo adeguato. In sostanza, bisogna stabilire per opportune classificazioni qualitative degli edifici e dei loro elementi, dei parametri caratterizzanti le quantità, che associati ai parametri che caratterizzano il costo unitario, portano alla rapida e approssimata definizione del costo totale. Tra le principali unità di misura si ricordano: Il posto, il mc di volume vuoto per pieno, il mq di slp, il mq di snp, elementi della costruzione,.

31 Misure di consistenza Unità di misura in base alle quali può essere indicata la consistenza volumetrica o superficiaria di un dato bene immobile, di sue porzioni e/o componenti. Le definizioni di ciascuna unità di misura e i relativi principi di calcolo dipendono dalla particolare finalità per le quali sono concepite (pianificazione fisica, imposizione fiscale, valutazione economica delle prestazioni nella fase di progettazione, gestione e manutenzione, valutazione immobiliare, ecc.). Il riferimento a questi indicatori di superficie e di volume nonché ai loro rapporti misti, diventa significativo per misurare, a parità di volume lordo del fabbricato esistente o progettato, diversi aspetti delle prestazioni economiche, quali l incidenza dell organizzazione planivolumetrica sui costi di costruzione, gestione e manutenzione (geometria dei costi) e l efficienza nell utilizzazione funzionale degli spazi.

32 Procedura di stima approssimata 1. Descrizione dell edificio oggetto di stima secondo lo schema della norma UNI 8290 La norma UNI 8290 (Edilizia residenziale, Sistema tecnologico, Classificazione terminologia) fornisce nel campo dell edilizi residenziale la classificazione e l articolazione delle unità tecnologiche e degli elementi tecnici nei quali è scomposto il sistema tecnologico. Scopo della norma è unificare la terminologia da impiegare nelle attività normative, programmatorie, progettuali, operative e di comunicazione. La scomposizione dell edificio presenta tre livelli, che possono essere implementati secondo criteri individuati dalla norma stessa: I. Classi di unità tecnologiche II. III. Unità tecnologiche Classi di elementi tecnici

33 Norma Uni 8290

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35 Procedura di stima approssimata 2. Individuare all interno del Listino tipologico la tipologia più simile a quella dell edificio del quale devono essere stimati i costi L individuazione dell edificio più simile deve avvenire sulla base di un attenta analisi non solo delle tipologie, ma anche delle caratteristiche tecnologiche e costruttive. Un edificio residenziale pluripiano può appartenere alle seguenti categorie: EDIFICIO RESIDENZIALE DI TIPO ECONOMICO (B 4) EDIFICIO RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO (A 3)

36 Procedura di stima approssimata 3. Confrontare sempre secondo lo schema della norma Uni 8290 i due edifici, mettendo in evidenza le differenze degli elementi tecnici DESCRIZIONE EDIFICIO DI PROGETTO Edificio residenziale di tipo medio EDIFICIO RESIDENZIALE MULTIPIANO EDIFICIO DI RIFERIMENTO Edificio residenziale di tipo medio EDIFICIO RESIDENZIALE MULTIPIANO Struttura di fondazione Insieme degli elementi tecnici del sistema edilizio aventi funzione Fondazioni dirette - Calcestruzzo per opere di fondazioni armate (plinti, travi rovesce) * Fondazioni - fondazioni di tipo misto, a plinti e pali rovesce poggianti su un

37 Procedura di stima approssimata 4. Ricavare il costo totale dell'edificio di progetto senza le differenze degli elementi tecnici K1 = Slp x K/mq prezzario tipologico edificio oggetto di stima

38 Procedura di stima approssimata 5. Evidenziare con la percentuale di incidenza, gli elementi tecnici variati e conteggiare le differenze di costo, con l'ausilio del prezzario merceologico D = ± c C.M.E.

39 Procedura di stima approssimata 6. Sommare al costo tratto dal listino tipologico, le differenze di costo degli elementi tecnici variati K1 ± c = K2

40 Procedura di stima approssimata 7. Dividere il costo totale effettivo dell'opera per la Slp di progetto K2 / Slp = / mq

41 Metodi analitici Il metodo analitico di stima tradizionalmente più diffuso in edilizia è il computo metrico estimativo, che rappresenta un analisi dei più probabili costi tecnici di costruzione dell edificio

42 Fasi operative Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari STIMA COSTO OGNI LAVORAZIONE (Q*PU) STIMA COSTO COSTRUZIONE

43 Elaborati che costituiscono il c.m.e. COMPUTO METRICO individuazione degli elementi costruttivi che compongono l opera attribuzione a ciascuno di essi della quantità corrispondente ELENCO PREZZI definizione dei prezzi unitari delle lavorazioni individuazione delle quantità di ciascun fattore produttivo applicazione alle quantità dei rispettivi prezzi unitari

44 La classificazione Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Scomposizione del sistema costruttivo in parti Classificazione UNI 8290 Classificazione per materiali e lavorazioni

45 La classificazione Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Classificazione per materiali e lavorazioni (in riferimento al processo produttivo) OPERE EDILI 1) scavi, demolizioni, riporti 2) fondazioni 3) strutture in elevazione 4) murature e tavolati 5) soffitti, manti di copertura 6) opere in marmo e pietra 7) vespai, sottofondi, pavimenti in cemento 8) impermeabilizzazioni ed isolamenti 9) intonaci e stuccature 10) scarichi, fognature, canne fumarie 11) assistenze murarie

46 La classificazione Classificazione per materiali e lavorazioni (in riferimento al processo produttivo) OPERE COMPLEMENTARI 1) opere di pavimentazione e rivestimento 2) opere da falegname 3) opere da vetraio 4) opere da lattoniere 5) opere da fabbro 6) opere da tinteggiatore e verniciatore IMPIANTI TECNOLOGICI 1) impianto di riscaldamento 2) impianto idrico, sanitario e gas 3) impianto di condizionamento 4) impianto elettrico, citofonico 5) impianto telefonico e TV 6) impianto ascensori

47 La classificazione Classificazione per materiali e lavorazioni (in riferimento al processo produttivo) OPERE STRADALI E DI SISTEMAZIONE ESTERNA 1) scavi e riporti 2) massicciate stradali 3) pavimentazioni e cordoli 4) segnaletica 5) attrezzature OPERE PER ACQUEDOTTI E FOGNATURE STRADALI 1) opere compiute per acquedotti 2) opere compiute per fognature stradali ILLUMINAZIONE PUBBLICA 1) opere compiute per illuminazione pubblica. OPERE DA FLOROVIVAISTA E GIARDINIERE 1) stesa e modellazione terra di coltivo 2) semina e messa a dimora di cespugli e alberature 3) attrezzature 4) impianto di innaffiamento

48 La classificazione Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Classificazione mediante WBS WBS organizza, definisce e illustra graficamente il prodotto da fornire, così come il lavoro da compiere per realizzare uno specifico prodotto. esecuzione di un progetto, nel rispetto costante di vincoli di tempo, costi e prestazioni. uno strumento di organizzazione e pianificazione di ogni livello del progetto, fornendo una conoscenza precisa riguardante tutte le fasi del progetto stesso e tutte le risorse implicate

49 La classificazione Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Classificazione mediante WBS La WBS è, dunque, contemporaneamente metodo di pianificazione del progetto e di verifica della sua esecuzione Il progetto viene scomposto in 6 livelli di dettaglio, gerarchicamente strutturati: Classi di unità tecnologiche (1 livello). Unità tecnologiche (2 livello). Classi di elementi tecnici (3 livello). Elementi tecnici (4 livello). Voci di lavoro (5 livello). Risorse (6 livello).

50 Le lavorazioni Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Le lavorazioni sono l elemento primo in cui si scompone l edificio misurabili fisicamente misurabili economicamente

51 Le descrizioni Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Le voci descrivono gli elementi, individuandone le caratteristiche tecniche, le modalità esecutive e di misurazione descrizione quantità unità di misura

52 Esempio di articolo Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Ex. Ripasso di tetti in coppi con rimaneggiamento completo, compreso eventuale sostituzione di quelli deteriorati con coppi nuovi sino alla concorrenza massima del 30%, la discesa ed il trasporto alla discarica del materiale di risulta

53 La misurazione Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari La misurazione consiste nella determinazione delle quantità (deve essere semplice e ripercorribile) misurazione fuori tutto misurazione in linea d asse misurazione vuoto per pieno 53

54 La misurazione fuori tutto Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Area al lordo dei vuoti e rientranze somma aree di questi ultimi 1,60 6,00 1,00 1,60 1,00 26,60 5,50

55 La misurazione in linea d asse Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Sviluppo linea d asse x spessore 0,40 20,00 25,

56 La misurazione vuoto per pieno Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari base x altezza (se la superficie delle forature non è rilevante) 0,3 0,5 0,5 0,1 0,5 h b*h b 56

57 Le unità di misura Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari TIPOLOGIA DI OPERA Scavi Demolizioni Murature Strutture in cemento Solai Tetti Pavimenti Intonaci Lavori in pietra Impianti elettrici Impianti idraulici UNITÀ DI MISURA Volume Volume effettivo demolito Volume o superficie Volume Superficie netta Superficie effettiva delle falde Superficie netta Superficie Volume Punti luce Peso effettivo

58 L analisi dei prezzi Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari I prezzi unitari si determinano: in modo sintetico per via analitica ANALISI DEI PREZZI

59 L analisi dei prezzi per via analitica Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Quando si ricorre? per condizioni straordinarie con tecnologie o materiali innovativi listini obsoleti o incompleti 2 fasi: suddivisione della lavorazione nei singoli fattori produttivi attribuzione delle quantità con relativo prezzo elementare

60 L analisi dei prezzi per via analitica Classificazione delle lavorazioni Misurazione Stima dei prezzi Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari Si devono considerare: i costi variabili o costo tecnico di costruzione materiali manodopera noli e trasporti i costi fissi 1. Spese generali: 15% Spese di gestione aziendale 4-6% Imposte e tasse varie 3-4% Interessi passivi, ritardi nei pagamenti 1-2% Personale tecnico di cantiere 1,5-2,25% Spese di impianto e gestione di cantiere 2. Utile d impresa: 10%

61 Metodi analitici Si articola nelle seguenti fasi: 1. scomposizione del progetto per tipologie di lavori, secondo l ordine cronologico di realizzazione (es. fondazioni, strutture, murature, impianti, finiture, ecc.) 2. scomposizione delle tipologie di lavori in sottoclassi contenenti tutti gli elementi costruttivi (o le opere compiute) che le costituiscono (es: strutture verticali in elevazione, travi, pilastri, corre ecc). 3. analisi delle risorse necessarie per la realizzazione degli elementi costruttivi (o le opere compiute), individuando le voci elementari di costo ad essi relative 4. valutazione economica delle voci elementari di costo, sopra determinate, reperibili in genere nei prezzari ufficiali (ad esempio, Bollettini delle Camere di Commercio, Genio Civile, Comuni, Regioni ecc.) o da indagini di mercato, al fine di attribuire un prezzo unitario (cioè un prezzo per unità di misura) ai singoli componenti (o opere compiute) da realizzare 5. compilazione di un Elenco dei Prezzi unitari riepilogativo delle precedenti fasi 3 e 4 6. redazione del computo metrico comprendente le esatte quantità di materiali ed opere necessarie alla realizzazione dei singoli manufatti - secondo prestabilite regole di misurazione - e quindi il totale delle quantità relative alla costruzione dell intero edificio

62 Metodi analitici Il computo metrico si pone pertanto al termine del percorso progettuale, dopo la redazione del progetto esecutivo e la scomposizione funzionale degli elementi costruttivi. Quanto più il progetto esecutivo è ricco di dettagli e specifiche tecniche, tanto più è possibile individuare e valutare economicamente le opere elementari costituenti l edificio, ottenendo risultati maggiormente attendibili.

63 Metodi analitici in particolare per l analisi delle risorse e delle voci elementari di costo si tenga presente il seguente schema di valutazione economica: a) manodopera, valutata in tempo x /ora b) materiali, valutati in quantità x /unità di misura c) macchine e impianti, valutati in tempo x /ora d) spese generali di cantiere, valutate in % sulla somma delle voci precedenti, ovvero in maniera analitica e) spese generali d impresa edile, valutate in % sulla somma delle voci a,b,c,d, ovvero in maniera analitica f) utile d impresa, calcolato in % sulla somma delle voci a,b,c,d,e. La somma delle voci da a) ad f), fornisce il prezzo unitario per ogni voce del computo metrico analizzata.

64 Metodi analitici Le voci vengono successivamente quantificate adottando i seguenti criteri. Il costo della manodopera è dato dal prodotto dei tempi impiegati per eseguire l unità di misura del manufatto per la retribuzione oraria della squadra tipo, che dipende dal numero e dalla qualifica degli operai che la compongono. Il costo dei materiali viene determinato in funzione delle effettive quantità impiegate moltiplicandole per il costo delle forniture franco cantiere, comprensive degli oneri relativi a trasporti, scarico, sfridi ecc.

65 Metodi analitici Il costo dei macchinari viene determinato in base al tempo di utilizzo per la realizzazione dell unità di misura relativa al manufatto. Per ogni mezzo impiegato, è quindi necessario conoscere il costo dei carburanti e dei lubrificanti, dei consumi di energia e della manodopera addetta al funzionamento, oltre all incidenza degli oneri di manutenzione, ammortamento o noleggio, assicurazione ecc. Le spese generali d impresa sono calcolate applicando una percentuale d incremento alla sommatoria delle voci a,b,c,d, oppure analiticamente. Si tratta delle spese che l impresa deve sostenere per il proprio funzionamento, indipendentemente dagli specifici lavori in corso di esecuzione. L utile d impresa, infine, viene determinato in percentuale sulla sommatoria di tutte le voci precedenti.

66 Lo schema del C.M.E. n. progr. codice descrizione voci di lavoro n. parti sim. largh. lungh. alt. peso u.m. prodotto parz. prodotto tot. prezzo unit. prezzo tot

67 Prezzi informativi dell edilizia Il prezziario della C.C.I.A.A. di Milano classifica le opere in tre macrocategorie: A. OPERE DA IMPRENDITORE EDILE Operatività del costruttore o dell impresa principale B. OPERE SPECIALISTICHE Opere che dovrebbero far parte dell operatività del costruttore edile ma che sono in genere subappaltate a ditte specializzate Nuove costruzioni Ristrutturazioni Strutture prefabbricate Fondazioni speciali Op. da cementista stuccatore Op. di impermeabilizzazione Op. in vetrocemento Op. in pietra naturale Op. di pavimento e rivest. Op. di pavim. Esterna Op. da lattoniere Op. da falegname C. IMPIANTI TECNOLOGICI Meccanici, elettrici,.. Imp. Condizionamento Imp. Riscaldamento Imp. Idrico-sanit. Imp. Elettrico Imp. ascensori

68 La Work Breakdown Structure La WBS organizza, definisce e illustra graficamente il prodotto da fornire, così come il lavoro da compiere per realizzare uno specifico prodotto. Nel nostro campo il prodotto da fornire non è altro che l'esecuzione di un progetto, nel rispetto costante di vincoli di tempo, costi e prestazioni.

69 La Work Breakdown Structure La WBS si basa sulla scomposizione e classificazione funzionale del sistema edificio, e quindi del progetto, in sottosistemi, componenti, subcomponenti, fino al massimo dettaglio analizzabile, che coincide con le voci elementari di lavoro e l analisi delle risorse. Il progetto viene scomposto in 6 livelli di dettaglio, gerarchicamente strutturati: Classi di unità tecnologiche (1 livello) Unità tecnologiche (2 livello) Classi di elementi tecnici (3 livello) Elementi tecnici (4 livello) Voci di lavoro (5 livello) Risorse (6 livello)

70 Prezzi informativi dell edilizia I prezziari merceologici sono listini ufficiali vigenti nelle diverse aree geografiche riportanti i prezzi unitari di voci di lavoro per opere compiute e delle risorse (mano d opera, materiali, noli e trasporti) e vengono utilizzati nelle applicazioni della procedura del computo metrico estimativo. La loro pubblicazione avviene a cura delle locali Camere di commercio e/o di pubbliche amministrazioni.