Dexia Crediop e il Social Housing Fabio Vittorini, Direttore Politiche Commerciali DEXIA Crediop

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1 Dexia Crediop e il Social Housing Fabio Vittorini, Direttore Politiche Commerciali DEXIA Crediop

2 Dexia Crediop ed il SOCIAL HOUSING Buongiorno a tutti, oggi abbiamo ascoltato molte cose interessanti; abbiamo sentito gli interventi di rappresentanti di quasi tutti gli attori del sistema del SH: il Governo, le Regioni, gli Enti locali, le Società Immobiliari, gli Inquilini, le Aziende casa e la loro Associazione di categoria. Il mio compito ora è quello raccontarvi in pochi minuti l attività di Dexia Crediop nel settore dell Housing Sociale, intendendo ovviamente con questo definizione sia l Edilizia Residenziale Pubblica sia gli interventi di realizzazione di alloggi a canone moderato che anche oggi sono stati al centro del dibattito. Questo non solo perché ci fa piacere di raccontarvelo, ma anche perché un confronto europeo di Cecodhas mostra che solo in Italia, lo ripeto solo in Italia, le Banche non vengono strutturalmente coinvolte nella realizzazione di progetti di investimento nel settore. Sono convinto, e intendo mostrarvelo brevemente, che le Banche come Dexia Crediop possono apportare un rilevante contributo non solo ovviamente in termini di mezzi finanziari, ma anche di strutturazione di operazioni innovative e di accompagnamento al mercato di progetti di vario tipo. A. Operatività del Gruppo Partiamo dal Gruppo Dexia, che è storicamente operativo nel settore dell housing sociale; in Francia, Belgio, Regno Unito ed in altri Paesi il Gruppo Dexia è uno dei principali operatori finanziari del settore. B. La conoscenza del settore di Dexia Crediop Coerentemente con le strategie del Gruppo, Dexia Crediop ha rafforzato significativamente la sua operatività nel settore in Italia. Abbiamo avuto modo di incontrare numerose Aziende casa; incontri nei quali è stato possibile approfondire 1

3 le caratteristiche del settore, la ripartizione di ruoli e competenza tra aziende ed Enti pubblici di riferimento, nonché le criticità che quotidianamente ostacolano l operatività delle Aziende casa. Sono emerse accanto a situazioni difficili, già ampiamente evidenziate oggi, anche rilevanti potenzialità. In primo luogo, abbiamo riscontrato l esistenza di numerosi progetti di investimento elaborati, segno di una forte vitalità delle Aziende casa; progetti la cui realizzazione viene però spesso rinviata in attesa di contributi pubblici che dovrebbero assicurare la totalità delle risorse necessarie. Già questo mi sembra un primo elemento da evidenziare: infatti con un adeguata programmazione, anche in Italia, così come da decenni avviene all estero, è possibile realizzare investimenti in alloggi a canone moderato con una quota prevalente o estremamente significativa di leva finanziaria. In altri termini, progetti adeguatamente strutturati possono ben accedere al credito anche nel settore del SH; occorre rinunciare al pregiudizio del ricorso esclusivo a finanziamenti pubblici a fondo perduto. Abbiamo notato con stupore che non sempre l attività delle Aziende casa è adeguatamente sostenuta dagli Enti pubblici di riferimento. Le Aziende casa lamentano spesso la carenza delle aree destinate dai Comuni all edilizia sociale e i frequenti ritardi nelle assegnazioni degli alloggi, le morosità troppo spesso poste a carico dei bilanci delle Aziende casa per non affrontare il costo sociale o politico del recupero, ecc. Abbiamo anche notato un carico fiscale sulle Aziende casa che appare francamente eccessivo tenendo conto che si tratta di operatori che non perseguono finalità di lucro, ma una evidente funzione pubblica. C. Operatività Dexia Crediop La conoscenza del settore ci ha consentito anche strutturare diverse operazioni finanziarie, sebbene il settore risulti mediamente poco aperto al mercato del credito. Per citare qualche esempio relativo al solo 2008, Dexia Crediop è stata selezionata per cofinanziare interventi da parte di varie 2

4 Aziende casa, in particolare nella Regione Lombardia, per la realizzazione di ca alloggi complessivi. Numerosi altri progetti sono in fase di strutturazione e potrebbero essere perfezionati entro l anno. Ma le operazioni finanziarie concluse non si limitano a più o meno classici mutui: di interesse per le Aziende casa sono anche le operazioni di anticipazione; abbiamo infatti rilevato che, in alcuni casi, l apertura dei nuovi cantieri è rinviata in attesa dell incasso del contributo regionale o degli Enti locali di riferimento. Si tratta di un credito sicuro per l Azienda casa (in quanto effettivamente stanziato da Regione e/o Enti locali) ma che spesso arriva in ritardo. Anche nelle ipotesi di dismissioni di alloggi i cui proventi sono destinati alla costruzione di nuovi alloggi; una quota degli introiti attesi può ben essere anticipata dal sistema creditizio al fine di consentire un tempestivo avvio dei nuovi investimenti. Le operazioni di anticipazione, effettivamente utilizzate dall ente, vengono integralmente rimborsate una volta incassati i crediti. Si tratta di un operatività che può contribuire ad accelerare i tempi di realizzazione di quegli alloggi di cui abbiamo sentito c è grande urgenza. Come Dexia Crediop ci siamo inoltre già mossi nella direzione di intervenire nella definizione di modalità di partnership tra il pubblico ed il privato, in armonia con le linee guida alla base degli interventi del c.d. Piano casa. Stiamo infatti studiando, con il Comune di Modena, una modalità di intervento per la realizzazione di alloggi da destinare al social housing in cui il Comune contribuirà utilizzando le proprie disponibilità (concessione di terreni) e attivando le proprie leve di sostegno all iniziativa (riduzione ICI, contenimento degli oneri di urbanizzazione, assegnazione degli alloggi, ecc.). Al privato saranno rimesse la progettazione, la costruzione e la gestione degli alloggi, a fronte di una remunerazione sulla base di canoni di locazione moderati (mediamente 20%-40% inferiori ai canoni di mercato). Sulla scorta di esperienze analoghe in altri Paesi europei, riteniamo che il settore del SH possa trarre giovamento anche da tali forme di collaborazione con il settore privato. 3

5 Abbiamo altresì avviato con alcune Regioni l esame della possibilità di utilizzo, a sostegno degli investimenti delle Aziende casa, di un Fondo di garanzia destinato a facilitare l accesso al credito delle Aziende stesse. L idea è quella di utilizzare i fondi pubblici, anziché distribuendoli a pioggia tra vari progetti, come un ammontare che garantisca un certo numero di rate di mutui contratti dalle Aziende casa con il sistema bancario. Le analisi svolte ci portano a ritenere che questa modalità di intervento, se correttamente impostata, può assicurare un rilevante effetto leva e moltiplicare in definitiva il numero di alloggi realizzati a parità di impegno finanziario da parte della Regione. Questo tipo di fondo di garanzia è completamente diverso da quello che alcune Regioni hanno ipotizzato per far fronte a casi di morosità degli inquilini ed ha invece come modello il Fondo che a suo tempo ha sostenuto e consentito la rapida realizzazione del sistema autostradale italiano. D. Come viene selezionato Dexia Crediop E utile evidenziare che Dexia Crediop è stata scelta dalle Aziende casa a seguito di apposite gare pubbliche. E qui una prima considerazione di merito. E sicuramente corretto che i bandi siano costruiti in modo da aggiudicare la gara al concorrente che offre il tasso più basso; tuttavia, in alcuni casi, i bandi non consentono alle banche di poter partecipare con un adeguato livello di informazione. Colgo l occasione di oggi per sottolineare ai rappresentanti presenti delle Aziende casa che dare al mercato una serie di informazioni consente al sistema bancario di capire meglio l operatività dell Azienda casa e, quindi, di poter presentare offerte non condizionate e di chiudere le gare in tempi rapidi. L invito è quindi a rendere disponibili i bilanci degli ultimi tre anni, alcuni dati tecnici molto sintetici (età media del patrimonio anni, tasso di sfittanza, tasso di rotazione degli alloggi, tasso di morosità, stima della domanda di nuovi alloggi, ecc.) e, inoltre, la pianificazione pluriennale degli investimenti, per verificare l incidenza del progetto sulle dinamiche gestionali dell'azienda casa. 4

6 In ogni caso la nostra esperienza pratica mostra che un potente fattore di accelerazione è costituito dalla scelta già intrapresa da alcune Regioni, come la Lombardia, di un adeguamento dei canoni, specie per le fasce a reddito medio. Ovviamente non stiamo parlando di adeguamento ai prezzi di mercato, stiamo sottolineando come un incremento anche modesto in termini unitari del canone possa fornire alle Aziende casa quel differenziale che consente di avviare nuovi progetti. E. Possibile evoluzione del settore Si è in attesa delle misure attuative del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, dell ormai famoso art. 11 del D.L. 112/2008 (convertito con Legge n. 133/2008). Per l incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo si citano i Fondi immobiliari e gli strumenti finanziari innovativi. Ogni nuova iniziativa è sicuramente benvenuta, qualora sia in grado di assicurare un contributo al rilancio del settore. Mi sembra, tuttavia, utile, fare le seguenti considerazioni. 1) Si è parlato di fallimento del sistema delle Aziende casa; nel senso che, a detta di alcuni, non sarebbero riuscite ad assicurare nel tempo un adeguata risposta alle nuove esigenze abitative. Ora, a mio avviso dobbiamo partire dalla constatazione che qualunque tipo di Azienda o di gestione si sarebbe trovata in situazione di criticità, in un contesto che ha visto la scomparsa per lunghi anni di una strategia complessiva di settore, con canoni (cioè prezzi alla vendita) fissati da soggetti extra aziendali secondo logiche non dico di mercato ma nemmeno economiche, con un trattamento fiscale penalizzante e incongruo rispetto all attività esercitata. Ma che laddove si è consentito alle Aziende un incremento anche molto contenuto sui canoni - come in Lombardia con la L. 27/2008 le Aziende hanno invece recuperato subito prospettive e potenzialità di investimento, e le iniziative effettivamente partono. 2) Si parla di fondi immobiliari etici e, più precisamente, fondi che siano disposti ad investire a fronte di un ritorno dell investimento molto 5

7 contenuto, ad esempio alcuni punti oltre il tasso di inflazione. Tale struttura appare congrua per interventi a canoni convenzionati o moderati; tuttavia dobbiamo chiederci quali sono i limiti strutturali di tale soluzione in termini di dimensioni (mi chiedo quanta equity può essere ragionevolmente raccolta offrendo tali rendimenti) ed in termini operativi (chi finanzia gli alloggi a costo sociale puro ). 3) Da ultimo, non posso esimermi dal tentare anch io come i partecipanti all incontro di oggi di riflettere sul che fare, intendo dire che fare presto e concretamente. Dal nostro punto di vista, nell attesa della realizzazione di soluzioni di ampio respiro, che sono già in fase avanzata di studio, abbiamo nel settore una filiera già esistente, per quanto perfettibile, che può essere impiegata per produrre: le Regioni hanno ampie possibilità di intervento sulle Aziende casa; occorre usarle tutte. In primo luogo, le Regioni possono autorizzare le Aziende ad un moderato incremento dei canoni che lo abbiamo visto in Lombardia - mette le Aziende in condizione di riprendere capacità di attivazione di credito e di investimento. In secondo luogo, le Regioni possono accelerare l autorizzazione alle Aziende casa all investimento delle liquidità derivanti dalle dismissioni già effettuate, recuperando ulteriori risorse già disponibili. Le Regioni possono intervenire in varie maniere presso i Comuni per il reperimento delle aree. Infine, il punto più importante, le Regioni possono fissare alle Aziende casa degli obbiettivi quantitativi immediati diciamo ad un anno di alloggi da progettare e mettere a gara. Concludo quindi il mio intervento con questo auspicio: che le Regioni, mettendo in azione tutte le leve che già oggi hanno a disposizione senza costi per le casse regionali e facendo bene ed in fretta il proprio mestiere di programmazione e autorizzazione, pongano alle Aziende casa un budget di investimenti da avviare entro il Nelle Regioni dove questo avverrà, sono sicuro che la filiera italiana di produzione di alloggi pubblici per l affitto potrà realizzare iniziative importanti. 6

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