Professione Geometra. Associazione Nazionale Donne Geometra

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1 Questa è la vera natura della casa: il luogo della pace; il rifugio, non soltanto da ogni torto, ma anche da ogni paura, dubbio e discordia. John Ruskin 2011 Investimenti: seconda casa. Dai costi di compravendita agli oneri fiscali,compresi quelli di una eventuale locazione. In questo opuscolo tutto quello che occorre sapere. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra

2 Premessa Seconda casa, in acquisto o in affitto? La scelta deve essere fatta in considerazione delle preferenze, abitudini, analisi economiche. Infatti, da qualche tempo l investimento immobiliare in località di villeggiatura ha in genere performance inferiori rispetto a quelle delle case di residenza. La crescita dei prezzi è lenta e quindi ipotizzare guadagni consistenti nella compravendita, è davvero complicato. Ci sono comunque delle eccezioni: si può acquistare a un prezzo vantaggioso magari un immobile da ristrutturare nel tempo in una località destinata a rivalutarsi. Se invece l acquisto si decide per altri motivi, vanno evitate scelte affrettate. Prendere tempo e valutare ogni aspetto è la strada da percorrere. All occorrenza è preferibile, scelta la zona passarci diversi week-end nei vari periodi dell anno, valutandone caratteristiche e abitanti, rete di trasporti, servizi, clima, affluenza,ecc. Quest analisi permetterà di centrare l obiettivo, evitando acquisti incauti, che non consentirebbero nemmeno di ammortizzare le spese di eventuali ristrutturazioni e quelle di gestione ordinaria. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 2

3 Calcolare il totale delle uscite Al prezzo di acquisto occorre sommare gli oneri fiscali, notarili e la percentuale di un eventuale mediatore immobiliare. Per le abitazioni già utilizzate, il prezzo imponibile fiscalmente non è quello reale, ma quello derivante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente 126, oppure 120 se si tratta della rendita rivalutata. Prima di acquistare, è bene informarsi dal venditore e conoscere l effettivo ammontare. Soprattutto nei piccoli centri e per gli immobili edificati decine di anni fa, le rendite catastali sono piuttosto basse, così il valore fiscale è circa un quarto di quello reale. Su tale valore si verserà al Fisco il 10% (dal 2014 salirà al 12%), a titolo di imposte di registro,ipotecarie e catastali: altri euro dovranno essere preventivati per altri oneri burocratici. Il prezzo imponibile ai fini fiscali è quello derivante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente 126,oppure 120 se si tratta di rendita rivalutata. Parcelle professionali. Nel calcolo dell acquisto, occorrerà preventivare l onorario notarile: stimarlo è alquanto difficile. Si potrebbe forse prevedere un altro 2% del valore reale dell immobile, Iva compresa. E consigliabile avvalersi di un professionista abilitato, quale ad esempio un geometra, unitamente al quale chiedere un preventivo a più notai individuati. Va poi rilevato, che per le case costruite da meno di 5 anni e in prima vendita le imposte aumentano notevolmente, non tanto perché sale la percentuale (il 10% del valore a titolo Iva più 168 euro di registro), ma perché per questi immobili è imponibile il prezzo di acquisto. Per le case costruite da meno di 5 anni e in prima vendita, le imposte aumentano notevolmente. Esse sono fissate nel 10% del valore a titolo Iva più 168 euro di registro. La parcella delle agenzie immobiliari è spesso frutto di una libera contrattazione tra acquirente, venditore e agente; e nel caso di una residenza di vacanza,la percentuale di solito è superiore perché si tratta di un bene più difficile da collocare sul mercato e la trattativa richiede tempi più lunghi. Secondo una stima generica, l agenzia potrebbe pretendere da un minimo del 6% a un massimo del 12% sul valore reale dell immobile. Questa somma è da suddividere tra venditore e acquirente; quanto spetti di più a uno, rispetto all altro dipende in genere dall andamento della domanda e dell offerta. Infatti, se l immobile è facile da porre sul mercato la percentuale da corrispondere all agenzia graverà maggiormente sull acquirente,nel caso contrario sarà accollata in quota maggiore dal venditore. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 3

4 E fondamentale far valutare le planimetrie catastali dal professionista abilitato, affinché verifichi la conformità tra lo stato dei luoghi e gli elaborati catastali, oltre la regolarità tra quanto autorizzato dal Comune e quello realizzato in loco. A seguito dell entrata in vigore dell'articolo 19, comma 14, Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, occorre che nel rogito notarile, a pena di nullità, venga fatto espresso riferimento alle planimetrie depositate in catasto e alla conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie stesse. Sono molti gli Ordini Professionali che hanno stipulato giuste Convenzioni con i Consigli notarili locali, per regolare l obbligatoria conformità planimetrica. Si evidenzia che un libero professionista iscritto ad apposito Albo, può curare la mediazione del proprio cliente, chiedendo la rispettiva provvigione. Locazione della seconda casa. A seguito dell entrata in vigore dell'articolo 19, comma 14, Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, occorre che nel rogito notarile, a pena di nullità, venga fatto espresso riferimento alle planimetrie depositate in catasto e alla conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie stesse. Per quanto concerne le locazioni turistiche, va evidenziato che sono sottratte alla normale disciplina degli affitti, regolamentati dalla legge n.431/1998. Per tale ragione, non solo il canone è liberamente fissabile, ma lo è anche la durata del contratto. Tuttavia l accorgimento di non concedere durate troppo lunghe cautela dal rischio che l inquilino possa sostenere che il contratto come seconda casa è una finzione, riuscendo così a farsi riconoscere dal giudice una locazione prima casa, per di più con un canone ridotto. Un altro motivo a favore degli affitti brevi è che sotto i trenta giorni non è necessaria la registrazione (operazione che obbliga il pagamento al Fisco del 2% del canone). Inoltre si deve specificare che per quelli sotto a un mese non va presentata alla Pubblica Sicurezza la denuncia di occupazione dell immobile. La locazione a uso turistico è consentita dall articolo 1, comma due, lettera c), della legge 431/1998, per il quale sono escluse dall ambito di applicazione della legge gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. La locazione di una seconda casa, con durata inferiore ai 30 giorni, non è peraltro soggetta a registrazione, a norma dell articolo 17 del decreto del presidente della Repubblica, 26 aprile 1986, n. 131 e in tal caso non è neanche necessaria la comunicazione di cessione del fabbricato, di cui al decreto legge 21 marzo 1978, numero 59.In tema, la circolare dell'agenzia delle Entrate 1º giugno 2011, n. 26/E ha puntualizzato che per l articolo 3, comma due, del decreto Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 4

5 legislativo 14 marzo 2011, n. 23, la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione, per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Si legge nella richiamata circolare al punto 2.2: «in base al punto del provvedimento, per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell imposta di registro nell ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d uso del contratto sia successiva alla dichiarazione». Il contratto di locazione tutela il proprietario. La somma del deposito cauzionale non può superare l'importo di tre mensilità. Riguardo al tema, che è obbligatorio redigere per iscritto il contratto di locazione, la normativa non offre una linea di condotta chiara. Alcune sentenze della Corte di Cassazione escludono dall obbligo della forma scritta le locazioni d immobili appartenenti alle categorie catastali A/1,A/8 e A/9,che come quelli turistici sono fuori dall applicazione della legge n. 431/1998. Tuttavia predisporre un modulo di locazione con allegato il verbale di consegna, è sempre preferibile. In esso il conduttore, dichiara di trovare l'immobile adatto all'uso concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Quest adempimento è particolarmente importante nel caso si tratti di appartamenti arredati e affittati per brevi periodi. Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali, gli eventuali difetti, oltre l elencazione degli oggetti presenti e il potenziale mobilio. La legge obbliga il conduttore a restituire l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna, salvo "il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". In parole semplici: se la casa è stata consegnata con muri appena imbiancati, non si può restituire "affrescata" dal bambino che fa parte del nucleo familiare che ha goduto del bene. Al contrario se il colore della facciata dopo anni comincia a deteriorarsi, l'inquilino non è tenuto a pagare la riverniciatura. Se qualcosa manca o non è più nelle stesse condizioni descritte dal verbale, il proprietario può ricomprarla o ripristinarla utilizzando il deposito cauzionale. La somma del deposito cauzionale non può superare l'importo di tre mensilità. Le Sentenze in merito alla somma cauzionale hanno più volte ribadito, la fruttuosità della stessa. Importante è sapere che gli interessi dovrebbero essere accreditati al termine di ogni anno dal locatore all'inquilino, anche in assenza di specifica richiesta. Nel caso in cui ciò non avvenga, gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 5

6 Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non siano rimborsati dal proprietario, il condutture ha 10 anni di tempo -prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso. Trattandosi di una garanzia, è, infatti, stato ribadito che il diritto del conduttore al rimborso, non ne consenta l'assimilabilità al canone e alla relativa prescrizione di 5 anni. Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre a un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto a ottenere il rimborso dello stesso. Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti dell'affittuario, ad esempio per il mancato pagamento di alcuni mesi di canone, essendo alla presenza di un atto ufficiale, potrà soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale dover poi fare opposizione. Il deposito cauzionale può essere versato anche con una garanzia fideiussoria -bancaria o assicurativa- in alternativa al versamento di liquidi: per l'affittuario significherà non privarsi di mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi. E' nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il versamento di un secondo deposito cauzionale. Altro caso anomalo, che potrebbe determinare un certo dubbio su come comportarsi, è quando si stipula un comodato d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale: il deposito cauzionale -che e'stato versato a tutela del contratto di affitto e non del comodato- non può essere trattenuto nel caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili stessi di per sé autonomo e svincolato dall'affitto. L Agenzia immobiliare come mediatore. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice Civile prevede esplicitamente: "In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione", con la sola eccezione "del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà". Attenzione. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice civile prevede esplicitamente: "In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione", con la sola eccezione "del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà". Questo vuol dire che solo se qualcosa si rompe o crolla per eccessiva vecchiaia non si darà per scontato che si trovasse al momento della consegna "in buono stato di manutenzione". Negli altri casi si farà solo se nel verbale di consegna era stato stabilito, che le condizioni di manutenzione non erano perfette. Il mercato immobiliare è da sempre sotto gli occhi di tutti; non solo analisti esperti del settore ma anche e soprattutto utenti privati che investono nel classico mattone da una parte e altri utenti che cercano l affitto più vantaggioso dall altra. Fino ad oggi il tramite più impiegato in assoluto per le transazioni di case in affitto è l agenzia immobiliare che però a volte sembra offrire servizi insufficienti a fronte delle commissioni versate. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 6

7 Tutte le più recenti statistiche dimostrano chiaramente come una larga maggioranza del mercato immobiliare italiano ruota attorno ai grandi Centri urbani e turistici. Sarebbe logico presupporre che dove si concentri la fetta più alta delle transazioni immobiliari a livello nazionale, sia operante una fitta rete di veri professionisti dell immobiliare. La realtà tuttavia mostra un quadro ben diverso. Una recente indagine di Altroconsumo effettuata tramite test reali sul campo, ha prodotto risultati abbastanza deludenti sulla professionalità e la competenza delle agenzie immobiliari, oltre che a recepire l elevato importo richiesto come commissioni. A livello professionale dalla suddetta indagine è scaturito un valore piuttosto basso dei servizi offerti: poca competenza nel recuperare informazioni precise sugli immobili, sui condomini e altre variabili alle quali s interessa chi affitta un immobile. Riguardo alle commissioni, di solito è richiesto in media il 20 % del canone di locazione dell immobile. Alla suddetta percentuale si aggiunge l Iva al 20%. Inoltre, la maggior parte delle agenzie non è disposta a trattare sulla percentuale di commissioni per cui si è creata una sorta di cartello: ovunque chi deve proporre case in affitto, appartamenti, uffici o immobili in genere dovrà sempre e comunque mettere in conto una somma da destinare all agenzia. Le Tasse e spese di gestione. L onore fiscale fondamentale è quello dell Imposta Comunale sugli Immobili, conosciuta come dicitura I.C.I., che varia da zona, applicabile fino ad un massimo del 7 per mille annuo del valore fiscale. Per la seconda casa l aliquota è spesso più elevata, poiché i Comuni, in particolare quelli ad alta densità turistica, tendono a recuperare quanto oramai non possono più incassare riguardo la prima casa, infatti sull'abitazione principale è stata introdotta l'esenzione ICI dal DL 27 maggio 2008, n. 93. Il valore su cui si calcola l ICI sulla seconda casa è pari a 105 volte la rendita catastale. Un altra imposta è quella sui rifiuti: per chi ha adibito l immobile a seconda casa qualche Comune prevede una riduzione, in virtù del fatto che utilizzando in forma limitata l unità immobiliare, ne consegue una produzione inferiore di immondizia. Negli appartamenti in Condominio, possono poi incidere le spese del complesso immobiliare, che sono quasi sempre rapportate al tipo di immobile e non alla sua effettiva occupazione nel tempo. In particolare, se esiste la portineria o la caldaia centralizzata si è costretti a versare cifre esagerate rispetto all uso reale che si fa della casa. Fanno parziale eccezione i fabbricati in cui sono stati Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 7

8 installati contatori del calore o dell acqua appartamento per appartamento;anche in questo caso, per la manutenzione e la gestione degli apparecchi, si è comunque tenuti a versare una quota non rapportata però ai consumi. Va infine tenuto conto dell incidenza delle spese di manutenzione straordinaria, che non sempre sono programmabili; negli stabili costruiti da venti, trenta anni, è molto probabile che ci possano essere interventi da fare. Dai gocciolatoi, al rifacimento di tinteggiature, impianti, pavimentazioni di terrazze, ecc. In montagna poi, tetti, balconi e terrazzi sono molto più esposti alle avversità atmosferiche. La revisione generale della copertura deve avvenire di norma ogni cinque anni, per rilevare eventuali infiltrazioni nei punti critici (colmo, falde, camini, ecc) e verifica dei coppi. Rifare un tetto ha un costo di diverse migliaia di euro. Lo stesso dicasi, per rifare un bagno o la manutenzione alla facciata dell'edificio. Elenco delle principali tasse che si pagano sulla casa. TASSA DI REGISTRO SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE. Quando si stipula un contratto di affitto, occorre registrarlo all'ufficio del Registro e pagare la tassa e i bolli. ICI. E' una tassa che si paga al Comune in base a certe aliquote stabilite dai comuni stessi e i cui massimi e minimi sono invece stabiliti dallo Stato, la tassa è proporzionale al valore catastale dell'immobile. L'ici è diventata una patrimoniale pesantissima, una sorta di affitto che il proprietario paga al Comune dove è situato l'immobile. IRPEF. E' una tassa sul reddito delle persone fisiche che si paga allo Stato in base a delle aliquote progressive stabilite dallo Stato. L'irpef colpisce il reddito della casa anche se questa non è locata. IMPOSTA DI REGISTRO. E' una tassa che si paga allo Stato al momento dell acquisto dell immobile. IMPOSTA CATASTALE E IPOTECARIA. E' una tassa che si paga allo Stato in seguito alle volture catastali e alle trascrizioni dei rogiti notarili. IMPOSTA VALORE AGGIUNTO. E' una tassa che si paga allo Stato se l acquisto si conclude con un impresa. IMPOSTA DI SUCCESIONE E DONAZIONE. La pagano gli eredi in base all asse ereditato. Soppressa dall art.13,comma 1,della legge 383/2001 con effetto sulle successioni aperte e dalle donazioni effettuate successivamente al 25/10/2001. Tuttavia, per i beni immobili o diritti reali di godimento, compresi nell attivo ereditato, occorre pagare l imposta ipotecaria e catastale,rispettivamente nella misura del 2% e 1%,applicate alla base imponibile, determinata secondo le disposizioni relative all imposta di successione. IMPOSTA DI BOLLO. Imposta sui contratti e sulle ricevute di affitto. TARSU. Tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, che si paga al Comune proporzionalmente alla superficie dei locali occupati. TASSA SUI PASSI CARRAI. Tassa che si paga al Comune per accedere alla proprietà privata, dalla strada comunale, con qualsiasi automezzo. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 8

9 TASSA PER L OCCUPAZIONE DI SPAZI E AREE PUBBLICHE. E un tributo locale che viene applicato dal Comune o Provincia, per svolgere lavori negli edifici (esempio ponteggi da posizionare sul suolo pubblico per manutenzioni ordinarie e straordinarie ad edifici privati). Aspetti fiscali e sanzioni previste. La cedolare secca, in pratica, sostituisce: l Irpef e le relative addizionali l imposta di registro l imposta di bollo. E ancora: I redditi di locazione incassati nell anno, vanno denunciati al momento della dichiarazione dei redditi, sul 730 o sul modello unico. Dal 2011 c è la possibilità di evitare la tassazione insieme ai redditi, pagando una cedolare secca, cioè un forfait del 21% su quanto incassato, evitando le eventuali spese di registrazione. Per avvalersi di questa possibilità, occorre compilare uno specifico modello online, detto Siria. Si tratta di un imposta che sostituisce quelle ora dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. l imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione l imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto E restato comunque l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Attenzione. I proprietari di seconde case, hanno l obbligo di dichiarare i canoni incassati, infatti il recente decreto legislativo 14/03/2011 n.23, ha raddoppiato le sanzioni, che sono state fissate dal 240 al 480% dell ammontare delle imposte dovute. In caso di dichiarazioni inferiori a quelle reali, le sanzioni sono aumentate dal 200 al 400% di quanto non versato. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 9

10 Giurisprudenza relativa, agli affitti e depositi cauzionali. * Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore. in Arch. loc. e cond. 1987, 561. Il terzo acquirente dell immobile locato subentra, ai sensi dell art c.c., nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e così anche nell obbligazione accessoria di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando la mancata consegna del relativo importo da parte dell originario locatore. * Pret civ. Milano, 18 luglio l989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188. Esauritosi il rapporto di locazione e avendo il conduttore provveduto al pagamento dei canoni dovuti e alla consegna dell immobile, il locatore non può trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, eccependo la mancata restituzione di mobili lasciati dal locatore nell immobile e concessi al conduttore in comodato mediante un diverso ed autonomo rapporto giuridico. * Pret. civ. Milano, 18 luglio 1989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188. In tema di locazione, l obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto. * Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti. La somma versata a titolo di deposito cauzionale - conservando la funzione di garanzia in ordine all adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni sorgenti dal contratto, sino al momento della risoluzione del rapporto - diventa esigibile solo da questo momento. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 10

11 * Trib. civ. Milano, sez. X, 8 febbraio 1990, n. 1018, Golia c. Vicini, in Arch. loc. e cond. 1991, 339. In tema di locazioni di immobili urbani, il patto contrattuale che preveda il versamento del deposito cauzionale su libretto di risparmio intestato al conduttore con capitalizzazione degli interessi è affetto da nullità rilevabile anche d ufficio dal giudice, ex art. 79, L. n. 392/1978, nei limiti in cui da esso consegua un trattamento deteriore per il conduttore rispetto a quello stabilito dall art. 11 della stessa legge, per il quale il deposito cauzionale "è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno". * Pret. civ. Milano, 20 aprile 1990, Bollati c. Gasparini, in Arch. Ioc. e cond. 1990, 579. È nulla la clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto l imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale. * Trib. civ. Roma, sez. III, 11 giugno 1990, Carnevali e altri c. S.p.A. Immob. Salce, in Arch. loc. e cond 1990, 749. In tema di locazioni di immobili urbani, l art. 11 della L. 27 luglio 1978 n il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l art. 4 della L. 22 dicembre 1973 n. 841, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso un giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie il citato art. 4 della legge n. 841 del 1973), ai sensi dell art. 82 della legge n. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane. * Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati. Possono essere considerate nulle, ai sensi del combinato disposto degli artt. 79 e 11, L. n. 392/1978, soltanto le clausole tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili (quanto al contenuto ed all oggetto) al deposito di cui al citato art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura ivi fissata; ne deriva che deve affermarsi la piena validità della clausola che preveda l obbligo del conduttore di fornire garanzia fidejussoria, atteso che, così formulata, l obbligazione non comporta necessariamente, per il conduttore stesso, quella privazione di mezzi finanziari, che il citato art. 11, intende sanzionare. * Trib. civ. Verona. sez. III, 22 agosto 1990, n. 1401, Impresa Coltri Prefabbricati c. Ditta Metalveneta, in Arch. loc. e cond. 1990, 742. La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 11

12 ISTAT, s intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l eventuale vertenza concernente l attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore. * Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n , Marseglia c. Marino. in Arch. loc. e cond. 1991, 605. Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio. * Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi, in Arch. loc. e cond. 1992, 362. Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull equo canone, non essendo applicabile il divieto dell art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell art. 2 ter. della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull equo canone. * Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti Srl. In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l azione del locatore volta al pagamento del canone. * Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6941, Di Geronimo c. Falconi. A norma dell art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni. * Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405, New Shoes Srl c. Calò P e G. L obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall art. 11, L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall art. 4, L. n. 841 del ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 12

13 * Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri. Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo. * Pret. civ. Parma, 4 gennaio 1996, n. 2. Larini c. Levati, in Arch. loc. e cond. 1996, 256. L obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l immobile era rimasto sfitto). * Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 538, Cascella c. Soc. Meridional Fusbet e C. Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 c.p.c.. * Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360, Contarino c. Benediktinerkloster, in Arch. Ioc. e cond. 1997, 995. La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per la quale è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali. Abrogazioni In tema di locazione di immobili urbani, l art. 11 della legge n. 392 del 1978 il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest ultima legge, dirette Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 13

14 a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva. * Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1984, n. 4360, Cim c. Mannozzi. Ambito di operatività In tema di locazioni di immobili urbani, l art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane. * Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati. Il deposito cauzionale pattizio di tre mensilità è stato ridotto a due mensilità dall art. 5 della L. 22 dicembre 1973, n. 841, applicabile come legge imperativa ai rapporti locatizi anteriormente costituiti. L art. 11 della legge sull equo canone, che fissa il limite massimo del deposito a tre mensilità, ha ridato efficacia ai patti contrattuali di questa misura, che la L. 22 dicembre 1973, n. 841 aveva reso soltanto inefficaci e non nulli. * Trib. civ. Firenze, 17 gennaio 1981, Snc Laurella c. Romoli. È nulla per violazione dell art. 79, in relazione all art. 11 della legge 392/1978, la clausola che prevede l adeguamento anche del deposito cauzionale, riferendosi inequivocabilmente la norma relativa al canone iniziale. * Pret. civ. Milano, 13 novembre 1981, Pizzuti c. Montagnesi. Non rientra fra i patti nulli di cui all art. 79, L. 27 luglio 1978, n. 392 la clausola contrattuale che prevede la perdita del deposito cauzionale, versato all inizio della locazione, nel caso in cui il conduttore rilasci l immobile senza la tinteggiatura, che espressamente si era impegnato a rifare alla fine del rapporto. Trattasi, infatti, di un caso di compensazione volontaria, previsto dalla legge nell art c.c. * Pret. civ. Taranto, 9 marzo 1984, Loscialpo Ramundo c. Rumine. Le modalità di deposito della somma versata a titolo di cauzione, sia pure convenute tra le parti, non possono incidere sul diritto del conduttore ad avere per intero quanto previsto dalla legge e tale obbligo di restituzione grava esclusivamente sull ente proprietario e locatore, non avendo alcuna rilevanza sul punto l obbligo della banca depositaria della somma di decurtare l importo della ritenuta di legge, dovendo il locatore corrispondere per intero gli interessi legali maturati. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 14

15 * Pret. civ. Roma, 25 gennaio 1999, n. 550, Stizza c. Inps Controversie La domanda con la quale il locatore richiede l attri-buzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale per non essere il deposito stesso commisurato alla entità del corrispettivo dovuto alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore. * Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1983, n. 2622, Inpdai c. Campana. La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l eventuale vertenza relativa all attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore. * Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n , Marseglia c. Marino. La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per le quali è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali. * Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore. Nella causa instaurata dal cessato conduttore al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non costituisce prova a suo favore la dichiarazione, priva di sottoscrizione, asseritamente resa dal locatore ed attestante il buono stato dell immobile alla data del rilascio, essendo la stessa piuttosto idonea a comprovare indirettamente l assunto secondo cui la sottoscrizione non fu apposta in considerazione del riscontrato degrado dei locali al momento della riconsegna. * Pret. civ. Piacenza, 15 marzo 1999, n. 75, Fasolino c. Cammi Fideiussione bancaria La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore. * Trib. civ. La Spezia, 2 novembre 2000, n. 2337, Banca di Roma c. Panni. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 15

16 Interessi legali In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ulti-mo (obbligo stabilito non soltanto dall art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall art. 4 legge n. 841 del 1973) e l obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti. * Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, Giordano c. Matricolo. L obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ultimo obbligo stabilito non soltanto dall art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall art. 4 legge n. 841 del 1973 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d ufficio dal giudice per l espresso divieto posto dall art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito. * Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri. In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 11 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e i relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore. * Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287, Agostini c. Delle Chiaie. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 16

17 Mancato versamento Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio. * Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi. Obbligo di restituzione In tema di locazione, l obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto. * Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Allegato Speciale al Notiziario n. 6/2011 Pagina 17

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