UNIVERSITÀ DEGLI STUDI DI BERGAMO. Corso di Economia Applicata all Ingegneria

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1 UNIVERSITÀ DEGLI STUDI DI BERGAMO Corso di g prof.ssa Maria Sole Brioschi DLP-S Corso Corso di Laurea Magistrale in Ingegneria Edile Anno Accademico 2010/2011

2 Agenda del seminario Premessa I beni immobili Il mercato immobiliare Il rischio nel mercato immobiliare I metodi per la valutazione del rischio immobiliare I procedimenti di stima immobiliare Un applicazione i pratica dei procedimenti di stima immobiliare Sintesi del seminario e bibliografia pagina 2

3 Premessa L importanza di una corretta stima immobiliare pagina 3

4 Premessa (1) Mi spiace di aver fatto così tardi, Dorian. Sono andato a vedere un broccato antico in Wardour Street e ho dovuto mercanteggiare per ore. Al giorno d oggi la gente sa il prezzo di tutte le cose e non conosce il valore di nessuna. Così osserva Lord Henry ne Il ritratto di Dorian Grey. Al di là dell arguta raffinatezza della scrittura di Oscar Wilde, l aforisma su prezzo e valore contiene una verità importante anche a fini molto più pratici. Se infatti il prezzo ci è in qualche modo dato dal mercato, così che il venirlo a conoscere comporta semplicemente lo sforzo di ricercare la relativa informazione, il concetto di valore è di per sé molto più sfuggente Non è infatti immediatamente chiaro, a priori, sulla base di quali criteri si possa attribuire un valore a qualcosa che non viene (e non è detto che necessariamente verrà in futuro) scambiato sul mercato pagina 4

5 Premessa (2) Stimare correttamente il valore di un bene immobile può essere complesso ma è assai importante. Ad esempio, Su cosa si basano le banche per decidere le condizioni di un mutuo casa? Su cosa si basano le società per stimare ai fini del bilancio IAS il valore del proprio p patrimonio immobiliare? In Italia l attività di stima nell ambito del mercato immobiliare soffre di due importanti problemi che ne limitano fortemente l efficienza. Scontiamo in primo luogo una storica mancanza di trasparenza sui dati relativi alle compravendite, e, secondariamente, la mancanza di una pratica estimativa uniforme e condivisa, cui si associa la mancanza di controlli sulla qualità delle stime Il primo problema è arduo a fronteggiarsi in quanto affonda le sue radici nella legislazione fiscale del nostro Paese e nella cultura dei suoi cittadini. Il secondo problema può invece essere affrontato con relativa facilità, ovvero diffondendo in Italia una cultura ed una pratica estimativa che attingano agli standard valutativi internazionali pagina 5

6 Premessa (3) In questa direzione sono state di recente avviate importanti iniziative nel nostro Paese La costituzione dell associazione Geometri Valutatori Esperti (2000) L organizzazione di corsi di formazione in Estimo e valutazioni immobiliari (dal 2005) La pubblicazione del Codice delle valutazioni immobiliari III di Tecnoborsa (2006) che prefigura uno standard valutativo nazionale La costituzione dell associazione E-valuations: Istituto di Estimo e Valutazioni dei valutatori qualificati (2007) L istituzione della società Crif-certification services per la certificazione dei valutatori che operano nel settore bancario (2008) La pubblicazione da parte dell ABI del Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (2009) Si tratta di iniziative fondamentali per diffondere i metodi di valutazione internazionali e per promuovere l efficienza del mercato immobiliare italiano pagina 6

7 I beni immobili pagina 7

8 I beni immobili I beni immobili comprendono la terra (risorsa naturale originaria e inamovibile), le costruzioni e le opere ad essa incorporate I beni immobili sono complessi, diversificati, spesso atipici, rari ed unici; talvolta irriproducibili ed indistruttibili, non trasferibili fisicamente e legati al contesto ove sono collocati, e quindi soggetti ad effetti esterni ambientali Sono esempi di beni immobili i fondi agricoli, i lotti di terreno edificabile, le abitazioni, gli edifici in genere e le infrastrutture Questi beni sono tutti tti accumunati dalla immobilità: non è cioè possibile modificare la loro posizione nello spazio, sia per ragioni fisiche sia per ragioni economiche pagina 8

9 Le peculiarità dei beni immobili (1) I beni immobili presentano delle peculiarità che li differenziano dai beni mobili Gli immobili non si portano al mercato. Se i beni mobili possono essere trasportati nel luogo ove avviene lo scambio, questo non è possibile per i beni immobili Gli immobili sono durevoli. I beni immobili sono beni di lunga durata. Il suolo è praticamente indistruttibile (può essere usato per un numero indeterminato di volte). Anche gli edifici hanno una durata superiore ai beni mobili anche se è bene distinguere fra durata fisica, funzionale ed economica Gli immobili non sono liquidi. idi Gli immobili sono beni costosi. Il loro acquisto richiede quasi sempre l assunzione di debiti, il cui rimborso può durare decine di anni. Le grosse somme di denaro utilizzate per l acquisto di un bene immobile si tramutano t in patrimonio i di calcestruzzo e mattoni. In caso di necessità, convertire questo patrimonio in liquidità può risultare complicato pagina 9

10 Le peculiarità dei beni immobili (2) Gli immobili hanno lunghi tempi di produzione. L edilizia impiega nel processo produttivo una quota elevata di lavoro manuale in rapporto al capitale fisso. Se la produzione di singoli componenti può essere fatta in serie, molte parti dell edificio debbono essere realizzate in cantiere secondo un disegno specifico. A questo si devono sommare i tempi iniziali, che riguardano l lb l elaborazione dll della documentazione necessaria per l tt l ottenimento t di dei permessi di costruzione. Per questi motivi trascorrono diversi anni dal momento in cui si manifesta la domanda di nuovi immobili sino al momento in cui gli immobili saranno finiti e pronti per essere occupati L intorno influenza la natura dei beni. La natura fisica e la natura economica degli immobili risentono fortemente del contesto che li circonda. L uso e il valore degli immobili dipendono in larga misura dalla loro posizione spaziale Ciascun bene immobile è unico. Ogni immobile è diverso da tutti gli altri per una serie di motivi. La qualità di un immobile dipende dalle sue caratteristiche e dalle sua collocazione spaziale, che sono unici pagina 10

11 Le peculiarità dei beni immobili (3) Gli immobili erogano un reddito misto. Essi possono generare un flusso di cassa periodico (il canone di affitto) e un guadagno in termini di capitale alla rivendita (capitale gain); per quest ultimo carattere sono considerati beni di rifugio dall inflazione Gli immobili richiedono una gestione attiva. Gli operatori del mercato finanziario non si fanno, in genere, carico della gestione delle attività in cui investono. Chi acquista immobili a scopo di investimento deve invece farsi carico di una gestione efficiente per ottenere il rendimento atteso pagina 11

12 Il mercato immobiliare pagina 12

13 Le peculiarità del mercato immobiliare (1) Le peculiarità che caratterizzano i beni immobili rispetto a quelli mobili fanno sì che il mercato immobiliare sia differente dagli altri mercati. Infatti, il mercato immobiliare bl non può essere concepito come unitario ma è necessario identificare e analizzare il particolare sottomercato reale ove ricade l immobile. L analisi del mercato immobiliare è da considerarsi preliminare alla formulazione del giudizio di stima. La conoscenza del mercato è imperfetta. Questa è una condizione che accomuna venditori e compratori, la maggior parte dei quali effettua poche transazione nell arco della propria vita. La presenza di intermediari specializzati riduce la conoscenza imperfetta del mercato ma aumenta i costi di transazione, tanto che i soggetti interessati alla compravendita talvolta preferiscono non avvalersene La dimensione del mercato varia con l acquirente e col bene scambiato. Ad esempio, se è una famiglia a cercare un alloggio in un singolo quartiere, il mercato è limitato spazialmente al singolo quartiere. Nel caso invece di una piccola azienda che cerca un capannone più ampio di quello che già possiede, la dimensione del mercato potrebbe essere quella urbana e così via pagina 13

14 Le peculiarità del mercato immobiliare (2) Allo stesso modo, il mercato varia col bene scambiato. Ad esempio, un alloggio di tre vani situato al margine di un piccolo comune agricolo può trovare acquirenti tra le famiglie residenti nello stesso comune o in comuni limitrofi. Se l immobile fosse al piano terreno e con l affaccio sulla via principale del paese, potrebbe essere chiesto in locazione da un gruppo bancario Il mercato immobiliare è ciclico. Innanzitutto è fattore di ciclicità lo sfasamento tra domanda e offerta, dovuta a fattori sociali, demografici ed economici. Un altro fattore di ciclicità è costituito dalla competizione degli immobili con altre forme di investimento. Inoltre, anche il costo del denaro può influenzare significativamente l andamento del mercato Il mercato immobiliare è segmentato. Il mercato immobiliare assomiglia a un mercato di concorrenza monopolistica, ossia una forma di mercato nella quale sono presenti molti venditori che offrono un prodotto simile ma non identico. Infatti ogni unità edilizia i ed ogni lotto di terreno sono unici ii e spesso non riproducibili. Questo dà origine a una struttura di mercato organizzata per segmenti pagina 14

15 Le peculiarità del mercato immobiliare (3) Il mercato immobiliare è fortemente regolato. Per l importanza che rivestono nella vita delle persone, gli immobili sono da sempre oggetto di regolamentazione. Attraverso leggi, codici e regolamenti, lo Stato pone limiti all uso indiscriminato dei beni immobili da parte dei proprietari e dei costruttori. Ad esempio, il proprietario di un terreno non può costruire in modo da privare della dll luce solare il terreno del dl suo vicino. ii Oppure, un costruttore non può usare materiali infiammabili perché metterebbe a rischio l incolumità dei condomini, ecc Per tutte le caratteristiche sin qui ricordate giungiamo g alla conclusione che il mercato immobiliare è un mercato imperfetto. In effetti nessun mercato corrisponde in tutto e per tutto alle condizioni di concorrenza perfetta postulate dagli economisti, ma quello immobiliare se ne discosta in modo evidente pagina 15

16 Le categorie catastali in Italia In Italia le categorie catastali sono le seguenti pagina 16

17 Lo stock immobiliare in Italia In Italia il numero degli immobili è di circa 64 milioni di unità, di cui circa la metà di natura residenziale Fonte: elaborazione da pagina 17

18 Il VIP ai fini ICI in Italia In Italia il valore imponibile potenziale (VIP) ai fini ICI (inferiore al valore di mercato) delle categorie catastali dalla A alla D è di 2,6 miliardi di euro Fonte: elaborazione da pagina 18

19 Il Rapporto Immobiliare 2011 Qualche giorno fa è stato presentato a Roma il Rapporto Immobiliare 2011 relativo al settore residenziale, realizzato dall'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio in collaborazione con Abi Associazione bancaria italiana Il documento, che presenta un'analisi completa dell'andamento del mercato delle abitazioni nel 2010, evidenzia Una lieve ripresa dei volumi di compravendita delle abitazioni, NTN (numero delle transazioni normalizzato), +0,5% rispetto al Il trend positivo diventa più marcato nelle otto principali città italiane, dove si registra un aumento delle compravendite del 6,9% Vendite di abitazioni per un totale di circa 64 milioni di mq, +1,0% rispetto al 2009, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 104 mq circa Una quotazione media pari a /mq, stabile rispetto al 2009 Un valore di scambio complessivo pari a circa 103,9 miliardi di euro, in crescita del 2,6% rispetto al 2009 pagina 19

20 Il rischio negli investimenti immobiliari pagina 20

21 Il concetto di rischio Gli immobili, al pari degli strumenti finanziari, rappresentano beni di investimento E così come qualsiasi altro progetto di investimento, l acquisizione o la costruzione di un immobile comporta una serie di uscite monetarie iniziali che successivamente genereranno delle entrate di cassa I flussi di cassa futuri sono spesso incerti sia per manifestazione temporale sia per entità e a quest incertezza, ossia alla variabilità dei possibili risultati, è associato il concetto di rischio Come noto, il rendimento richiesto e atteso dagli investitori che intraprendono un attività rischiosa è scomponibile in due parti : la prima è rappresentata dal rendimento di attività prive di rischio, mentre la seconda costituisce i il premio per il rischio, che tiene per l appunto conto del grado di rischio contenuto nell investimento rischioso pagina 21

22 Il rischio negli investimenti immobiliari La costruzione di un immobile è, per sua natura, un operazione lunga e complessa La complessità di questa operazione, il numero di soggetti coinvolti, la durata del processo di costruzione e ad altri aspetti che vedremo danno luogo ad un elevato numero di rischi Al fine di verificare la bontà dell investimento investimento, il developer (il soggetto che intraprende l iniziativa immobiliare) deve perciò valutare attentamente la natura e l entità di tutti questi rischi Consideriamo dapprima le fasi in cui si può suddividere il processo di realizzazione di un bene immobile. Successivamente, identificheremo i rischi associati a ciascuna di queste fasi pagina 22

23 Le fasi di un investimento immobiliare (1) Nel lungo processo di realizzazione di un bene immobile possono essere individuate le seguenti fasi (in ordine temporale) Decisione. Costituisce la prima fase dell iniziativa : è questa la fase nella quale il promotore deve studiare l opera e valutarne i rischi connessi al fine di misurarne la redditività, valutare possibili alternative, identificare possibili partner, ecc Progettazione. Una volta stabiliti il tipo di iniziativa, la località, ecc. si passa alla redazione del progetto di massima. In questa fase l opera inizia a prendere, almeno sulla carta, forma e dimensione Permessi. Trattasi di tutto l iter burocratico, variabile a seconda dell opera, da seguire prima di passare alla realizzazione della stessa Costruzione. Fase che inizia con la posa della prima pietra. L opera inizia a concretizzarsi. Per l elevato numero di variabili che entrano in gioco e per i tempi lunghi, costituisce la fase generalmente più critica di tutto il processo pagina 23

24 Le fasi di un investimento immobiliare (2) Collaudo. È una fase delicata in quanto deve testare la riuscita dell opera. Un esito negativo in fase di collaudo può avere conseguenze disastrose sull andamento dell intera operazione Gestione : locazione o vendita. L ultima fase è assai importante in quanto è qui che il bene inizia a generare flussi di cassa positivi e a ripagare l investimento. Il promotore può occuparsi direttamente della gestione locando l immobile oppure può decidere di venderlo Le fasi sono state indicate seguendo delle macro-aree : è evidente come ciascuna fase possa ulteriormente essere scomposta in sottofasi. E ciò rende chiara la complessità di identificare e successivamente misurare tutti i rischi associati all operazione pagina 24

25 Il rischio negli investimenti immobiliari (1) Questi rischi sono spesso associati ad una singola fase del processo; esistono però anche rischi che coprono più fasi o addirittura tutte le fasi del processo pagina 25

26 Il rischio negli investimenti immobiliari (2) Le tipologie di rischio legate ad un investimento immobiliare sono Rischio contesto. Dipende dal rango della città (ossia dal suo posizionamento all interno di una graduatoria), dalla posizione del bene all interno del contesto urbano e dalle caratteristiche intrinseche del mercato immobiliare della zona Il rango della città è funzione di diversi parametri : il PIL dell area, l efficienza delle infrastrutture e dei servizi, l intensità di imprese, ecc Le caratteristiche del mercato immobiliare locale riguardano il suo spessore e la sua liquidità (numero di transazioni, volatilità dei prezzi degli edifici, divario tra bid e ask, tempi medi di liquidazione dell investimento, ) Rischio property. Dipende da aspetti tipologici e qualitativi del bene, dalla sua fungibilità (ossia dagli usi alternativi) e da fattori esterni condizionanti, quali ipoteche, azioni legali pendenti e diritti reali gravanti sul bene pagina 26

27 Il rischio negli investimenti immobiliari (3) Rischio locatario. Il rischio connesso ad un rendimento locativo dipende dall affidabilità finanziaria del locatario e, se l immobile può essere locato a più conduttori, dal numero dei conduttori Se il conduttore è un impresa, valutarne l affidabilità significa, da un lato, studiarne la solvibilità attraverso un analisi (dinamica) per indici e per flussi e, dall altro, analizzare il settore in cui opera, valutando l intensità della concorrenza, l eventuale ciclicità e la fase in cui il settore si trova Maggiore è il numero dei conduttori maggiore è il frazionamento del rischio associato all investimento Rischio finanziario. Si divide in Generale, ossia legato all andamento e alle condizioni generali dei mercati finanziari Specifico, ossia determinato dalla struttura finanziaria propria del progetto di investimento pagina 27

28 Il rischio negli investimenti immobiliari (4) Rischio di sistema. Si manifesta a livello di mercato locale nel quale è inserita l opera ed è composto dal Rischio ambientale, relativo cioè all evoluzione demografica ed economica dell area-mercato, e dal Rischio normativo, che fa invece riferimento ai cambiamenti all interno del quadro normativo (anche fiscale) che possono condizionare le vendite e le locazioni Rischio assicurabile è legato alla possibilità che eventi esogeni di particolare gravità (come le calamità naturali) possano determinare danni alla struttura Questo rischio viene definito assicurabile in quanto vi è la possibilità, da parte dell investitore investitore, di coprirsi da esso attraverso la stipula di contratti assicurativi La natura aleatoria di questi eventi esogeni consiglia di considerare questa classe di rischio in funzione dell onerosità della polizza assicurativa pagina 28

29 Il rischio negli investimenti immobiliari (5) Rischio di costruzione. È rappresentato dalla possibilità di una variazione dei tempi e dei costi di realizzazione dell opera in cantiere. Durante la fase di costruzione il rischio aumenta con il proseguire dei lavori, fino a diventare massimo in sede di collaudo. L investitore infatti (o tramite mezzi propri o attraverso finanziamenti) si vede costretto a un ingente esborso economico senza essere certo della redditività ità dell opera stessa Alcuni dei problemi più frequenti sono : problemi legali (proprietà del sito, brevetti, invalidità di licenze e permessi di costruzione), problemi di finanziamento i (ad esempio, il fallimento di un promotore che doveva versare denaro), problemi di solidità dei contraenti (ad esempio, il fallimento di un costruttore con la conseguente interruzione delle prestazioni), i) problemi tecnici i (vizi i e difetti non ipotizzati nella tecnologia, errori nella fase operativa di costruzione che arrecano ingenti danni all opera), eventi non assicurati o male assicurati pagina 29

30 Il rischio negli investimenti immobiliari (6) Rischio di collaudo. Il rischio associato alla fase di collaudo è massimo: tutti gli investimenti sono stati realizzati ma l opera non ha ancora iniziato a generare flussi di cassa positivi. In caso di esito negativo, infatti, l opera non può essere dichiarata idonea allo scopo per il quale era stata pensata. A questo punto si renderanno percorribili due strade : l esecuzione di ulteriori lavori per rendere l opera idonea (ciò comporta però altri costi di costruzione oltre che uno slittamento dei tempi) oppure un declassamento dell opera (con la conseguente perdita di valore della stessa) Rischio di gestione. Il bene immobile può essere venduto o gestito direttamente dal promotore dell iniziativa immobiliare. In entrambi i casi comunque, affinché l opera generi dei flussi di cassa operativi positivi che rispettino le attese, è necessaria una buona gestione della stessa pagina 30

31 Il rischio negli investimenti immobiliari (7) Il rischio politico, rischio paese e di cambio. Queste tre categorie di rischio vanno considerate solo in casi particolari, ossia se si sta parlando di progetti di sviluppo immobiliare che nascono in Paesi extra-europei e in via di sviluppo Il rischio politico deve essere considerato nel caso in cui l iniziativa immobiliare sorga in un Paese che offre scarsa stabilità dei governi o sociale Il rischio paese, spesso collegabile al rischio politico, è tipico dei Paesi in via di sviluppo Se un progetto si svolge in ambito internazionale deve essere pure considerato il rischio di cambio, che può essere naturalmente eliminato mediante l acquisto di strumenti di copertura pagina 31

32 Il rischio negli investimenti immobiliari (8) Ad esempio, dall introduzione dell euro il cambio euro dollaro si è apprezzato circa del 40% pagina 32

33 L allocazione del rischio (1) I rischi sopra elencati non necessariamente ricadono tutti sul promotore dell iniziativa Attraverso la stipula di una serie di contratti, è infatti possibile che i vari rischi connessi a un iniziativa immobiliare vengano allocati sugli altri soggetti partecipanti all iniziativa stessa Per esempio, attraverso un contratto chiavi in mano tutti i rischi legati alla costruzione potranno essere girati sull impresa che si fa carico della costruzione dell immobile La creazione di una matrice del rischio che coinvolga più parti può essere una metodologia utile per diminuire il rischio connesso ad un iniziativa immobiliare Questo naturalmente non diminuisce l importanza di una corretta valutazione, in fase preliminare, di tutte le componenti del rischio pagina 33

34 L allocazione del rischio (2) In un progetto di sviluppo immobiliare sono coinvolti vari soggetti, ciascuno dei quali ha un ruolo specifico in una o più fasi Oppositori Proprietari terrieri Intermediario Acquirenti Developer Professionisti Progettista e direttore lavori Venditori Ingegnere urbanista Impresa edile Istituto finanziario Comune e altri enti pagina 34

35 La gestione del rischio (1) Per stimare al meglio i costi delle diverse variabili connesse ad un investimento immobiliare e ridurre perciò al minimo il rischio complessivo, il developer (o chi per lui) può basarsi su progetti passati o progetti recenti simili al suo ma può anche contare sulla consulenza professionale del gruppo di sviluppo Innanzitutto, per ridurre il rischio finanziario e concentrarsi sugli aspetti del progetto di natura gestionale, in fase di ideazione devono essere considerati valori di vendita / locativi e costi di costruzione il più possibile aggiornati Per ridurre il rischio connesso al costo di acquisto del terreno, un sito non dovrebbe essere acquistato prima di aver ottenuto il Permesso di Costruire Quando questo non fosse possibile, il promotore dovrebbe cercare di negoziare un contratto per l ottenimento del consenso di pianificazione (come succede effettivamente per molti progetti) pagina 35

36 La gestione del rischio (2) Per quanto riguarda il costo di costruzione, una volta che il contratto è stato firmato, il promotore deve cercare di mantenere il costo stabilito, che potrà solo salire verso l alto Vi sono però alcuni metodi che permettono di rendere questo costo più sicuro, come il passaggio di tutto o di una parte del rischio sull imprenditore edile, come già detto in precedenza E comunque molto importante che il promotore consideri in fase di stipula ogni aspetto del costo di costruzione, per contenere qualsiasi problema possa sorgere durante la fase di realizzazione Una volta concluso lo sviluppo, nel mercato immobiliare potrebbe manifestarsi un eccesso di offerta e il promotore potrebbe quindi avere difficoltà a vendere È bene, perciò (soprattutto in presenza di progetti particolari), che il promotore si garantisca dei pre-accordi così da ridurre in modo considerevole il rischio di vendita pagina 36

37 La gestione del rischio (3) Il grado di rischio è solitamente collegato con la complessità e la dimensione dell investimento È molto importante che il promotore analizzi a fondo il progetto nella fase preliminare dello sviluppo In alcuni casi (soprattutto nel caso di offerte competitive) il tempo a sua disposizione può essere limitato : in questi casi il giudizio e la competenza del promotore risultano ancora più critici pagina 37

38 I metodi per la valutazione del rischio immobiliare pagina 38

39 La misurazione del rischio Il passo successivo alla determinazione di tutte le componenti di rischio presenti in un progetto è la valutazione delle stesse : bisogna infatti capire come tutte queste componenti influenzino i flussi di cassa operativi attesi Esistono due metodi principali p per considerare il rischio di un progetto di investimento : incorporarlo nel tasso di attualizzazione utilizzato per scontare i flussi di cassa futuri oppure considerarlo direttamente nella dimensione di questi ultimi Alla prima categoria appartengono tre metodi che quantificano il premio per il rischio da aggiungere al risk-free rate al fine di stimare nel modo più corretto possibile il rendimento richiesto dagli investitori per effettuare un progetto immobiliare Build-up up Approach Modello RER (Real Estate Risk) Modello di ponderazione dei rischi pagina 39

40 Il Build-up Approach (1) q Il limite di questo modello riguarda la difficoltà nel definire l ammontare di ciascun fattore di rischio pagina 40

41 Il Build-up Approach (2) In tabella è riportato un esempio di applicazione del Build-up Approach, che costruisce r a partire dal r f Seminario _ Metodi di valutazione immobiliare pagina 41

42 Il modello RER (1) Al contrario dell approccio Build-up, il modello RER non considera tutte le classi di rischio, ma soltanto quelle riguardanti il rischio property, il rischio contesto e il rischio locatario È quindi utile quando un immobile risulta già costruito e utilizzabile, ovvero dopo la fase di collaudo Il modello propone una valutazione guidata e ragionata di ogni variabile riconducibile alle tre categorie di rischio sopra riportate, con l obiettivo di determinare il grado di rischio che ciascun fattore apporta all investimento Attraverso la creazione di una check-list apposita, si analizzano le diverse variabili, attribuendo a ciascuna un grado di rischio e un fattore di ponderazione in modo che il grado di rischio complessivo dell immobile risulta di una media ponderata dei tre rischi pagina 42

43 Il modello RER (2) Nell ipotesi che le tre tipologie di rischio considerate abbiano lo stesso peso, il premio per il rischio si calcola come segue I risultati finali vengono poi tradotti in una figura geometrica detta diamante del rischio, la cui area è tanto maggiore quanto più elevato è il rischio associato all immobile; la sua forma invece evidenzia i fattori di rischiosità a cui l asset risulta maggiormente esposto pagina 43

44 Il modello RER (3) Un esempio di applicazione del modello RER è riportato in tabella pagina 44

45 Il modello di ponderazione dei rischi (1) Il modello di ponderazione dei rischi può essere pensato come a metà strada tra il Build-up Approach e il modello RER Infatti, considera tutte le categorie di rischio sopra identificate come il Build-up Approach e a ciascuna di esse applica un fattore di ponderazione come il modello RER Il pagina 45

46 Il modello di ponderazione dei rischi (2) Un esempio di applicazione del modello di ponderazione dei rischi è offerto nella tabella seguente Grado di rischio delle singole classi Rischio Ponderazione Rischio inflattivo 5,00 10% Rischio contesto 4,50 15% Rischio property 3,50 5% Rischio locatario 2,00 5% Rischio assicurabile 200 2,00 5% Rischio finanziario 4,00 10% Rischio sistema 1,50 5% Rischio costruzione 8,50 20% Rischio collaudo 5,50 10% Rischio gestione 3,50 10% Rischio cambio, politico, paese 1,50 5% Grado di rischio complessivo 11,33 100% pagina 46

47 I procedimenti di stima immobiliare pagina 47

48 Gli scopi della valutazione Nel settore immobiliare possiamo individuare diverse categorie di beni immobili : fondi agricoli, aree fabbricabili, edifici residenziali, uffici, capannoni industriali, Anche gli scopi della valutazione sono molteplici Trattative di compravendita Espropriazioni e limitazioni al diritto di proprietà Indennizzi assicurativi Imponibili fiscali Divisioni patrimoniali Concessioni di crediti Ripartizione delle spese condominiali Convenienza economica di investimenti pubblici e privati pagina 48

49 Il valore di stima e il quesito di stima È quindi facilmente intuibile come la valutazione interessi un campo applicativo molto vasto, dai confini non sempre ben delineati Per tale motivo è importante individuare fin da subito il valore di stima da ricercare, sia esso il valore di mercato, il valore di uso, il valore cauzionale, il valore di investimento, il valore assicurabile o un altro ancora Questo valore rappresenta il cosiddetto quesito di stima, cioè la domanda posta dal committente alla quale l estimatore deve dare risposta pagina 49

50 Highest and best use Nella metodologia estimativa italiana la destinazione ordinaria rappresenta la destinazione più frequente in un dato segmento di mercato In presenza di due o più destinazioni per l immobile oggetto della stima, la valutazione non può prescindere dal considerare eventuali destinazioni alternative, e in particolare la destinazione che assicura all immobile il suo highest and best use (HBU), cioè la destinazione maggiormente redditizia in termini di valore o di reddito di trasformazione L idea alla base di questo concetto è che il valore di un immobile dipende dal suo uso più produttivo e che questo può non coincidere con l uso al quale l immobile è attualmente destinato L highest and best use è un uso potenziale dell immobile, ma deve essere legalmente ammesso, fisicamente possibile, finanziariamente conveniente e massimamente produttivo, capace cioè di generare il più elevato beneficio Per trovare l highest and best use è necessaria un accurata indagine dei vincoli giuridici, urbanistici e finanziari che gravano sul bene, nonché lo studio attento della domanda ed offerta concorrenziale pagina 50