Concordato Preventivo

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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTARE Concordato Preventivo N. Gen. Rep. 0004/06 Giudice Delegato Dr. G.B. Nardecchia Commissario Giudiziale Rag. F. Corrado RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato: Arch. ROSSELLA BIANCHI iscritto all'albo della provincia di Comoal N iscritto all'albo del Tribunale di COMO al N. 539 C.F. BNCRSL65R49B081R- P.Iva con studio in Como Via F. Petrarca n. 25/a telefono: cellulare: fax: Heimdall Studio -

2 . Beni in Lasnigo Como - Via Cassina n. 5 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a capannone artigianale sito in comune di Lasnigo Como -,Via Cassina n. 5. Composto dalle seguenti SUPERFICI LORDE: Piano Terra Ingresso - vano scala - laboratorio mq. 24,13 Uffici mq. 40,56 Servizi igienici-spogliatoi mq. 48,26 Zona produttiva mq. 733,05 Centrale Termica mq. 27,09 Deposito mq. 57,78 ( Locale compressori ) Officina mq. 61,00 ( Ricovero Automezzi ) TOTALE SUPERFICI P.T. mq. 991,87 Piano Primo Disimpegno - vano scala - sevizio mq. 25,40 Uffici mq. 98,24 Disimpegno - Servizi igienici - spogliatoi mq. 77,76 Soppalco laboratoio 1 mq. 202,00 Soppalco laboratorio 2 mq. 154,67 TOTALE SUPERFICI P.1 mq. 558,07 L immobile sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq Identificato all Ufficio del Territorio di Como: partita Mod intestata a PREMIUM S.r.l. con sede in Lasnigo - foglio 5 - mappale 1849 subalterno 702, categoria D/1 - rendita: ,07 - registrata all'ute con Scheda di Variazione per DIVISIONE presentata il 22/05/2001 n / Prot Coerenze: a corpo capannone con area esterna: a nord-est particella n. 1849/703; a est Via Cassina; a sud particella n ; a ovest particella n Note: ( vedi Allegati n. 4-6 ) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Il Comune di Lasnigo è situato a circa 25 Km da Como ad un'altitudine di mt. 570 ed è posto nel cuore della Vallassina. Il comune è raggiungibile da Como - Erba dalla Strada Provinciale n. 40 e da Eupilio - Erba dalla Strada Provinciale n. 41, è servito dalla linea Erba - Asso - Bellagio di autotrasporto pubblico e dalla linea Milano - Erba - Asso delle Ferrovie Nord Milano. L'abitato è situato alle pendici del Monte Oriolo, sulla sponda sinistra del fiume Lambro ed è attraversato da un torrente proveniente dalla Conca di Crezzo. Il territorio comunale è formato da tre vallate e confina con i comuni di Barni, Oliveto Lario, Valbrona, Asso e Sormano. Il comune conta circa 410 abitanti, ha origini antiche e sono state classificate importanti testimonianze romane. Particolarmente conosciuta è la chiesa di S. Alessandro, posta lungo la provinciale che collega Asso con Bellagio, di origini romaniche e caratterizzata da pregiati affreschi. Il capannone ed il terreno oggetto di stima sono localizzati in una zona industriale periferica posta lungo la strada provinciale Asso - Bellagio. 1 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile 2 di 16

3 CAPANNONE Caratteristiche zona: periferia (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe: aree industriali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (0,2), ferrovia FNM Milano-Canzo (5). Servizi offerti dalla zona: municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), spazi verdi (buono). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Ditta Premium S.r.l. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (cancellata il 20/06/1997) derivante da Concessione a Garanzia di Apertura di Credito a favore di CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI LEZZENO SOC. COOP. A R.L. - a firma di Notaio Dott. G. Miserocchi di Como in data 30/10/1990 ai nn /9350 trascritto a Lecco in data 29/11/1990 ai nn. 1949/11363 Importo ipoteca Importo capitale Ipoteca a carico di Gandola Maria Teresa. Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo a favore di MEDIOCREDITO TOSCANO S.P.A. - a firma di Notaio Dott. E. Girola di Como in data 24/08/1999 ai nn trascritto a Lecco in data 07/09/1999 ai nn. 2877/11318 Importo ipoteca Importo capitale Durata ANNI 10 Riferito limitatamente a: C.F. Particella n. 1849, C.T. Particelle nn Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento a favore di BANCA INTESABCI MEDIOCREDITO S.P.A. - MILANO - a firma di Notaio Dott. A. Fabi di Erba in data 28/11/2002 ai nn /26041 registrato a Erba in data 06/12/2002 ai nn Serie 1 trascritto a Lecco in data 02/12/2002 ai nn. 3556/18619 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,00 Riferito limitatamente a: C.F. Particella n. 1849/702, C.T. parte Particella n di 16

4 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di RASTAL ITALIA S.R.L. - CASTEL SAN GIOVANNI ( PC ) - a firma di Tribunale di Piacenza in data 06/10/2005 ai nn. 1237/2005 trascritto a Lecco in data 04/11/2005 ai nn. 3917/19662 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,12 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 14 ) Riferito limitatamente a: C.F. Particella n. 1849/702, C.T. Particelle nn Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. - DESIO ( MI ) - a firma di Tribunale di Monza in data 01/12/2004 ai nn. 1965/2004 trascritto a Lecco in data 11/10/2006 ai nn. 3681/18504 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,33 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 15 ) Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn e C.T. Particelle nn e C.F. Particella n. 1849/702 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. - DESIO ( MI ) - a firma di Tribunale di Monza in data 10/01/2006 ai nn. 53/2006 trascritto a Lecco in data 11/10/2006 ai nn. 3682/18505 Importo ipoteca ,29 Importo capitale ,00 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 16 ) Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn e Particella C.T. n e C.F. Particella n. 1849/ Pignoramenti: Nessuno Altri oneri: Nessuno 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Difformità riscontrate: la posizione di alcune pareti divisorie interne non corrisponde a quanto indicato sulle pratiche edilizie D.I.A. n. 3/2002 e Permesso di Costruire n. 1/2005; alcune aperture realizzate nella muratura perimetrale esterna non sono state indicate sulle tavole delle pratiche edilizie citate. Regolarizzabili mediante " Permesso di Costruire in Sanatoria " Oneri: oneri comunali: 2.000,00; oneri tecnico: 3.000, Conformità catastale: 4 di 16

5 Difformità riscontrate: gli ampliamenti lungo il lato ovest del capannone e le modifiche interne realizzate e dichiarate con le ultime pratiche edilizie non sono state indicate sulla mappa e, conseguentemente, sulla scheda catastale; l'area esterna non è indicata sulla scheda catastale e non è stato depositato presso l'ufficio del Territorio di Como un " Elaborato Planimetrico " che permetta di identificare le aree esterne dei due subalterni riferiti alla particella n Sugli atti di provenienza della particella n. 1849/702 oggetto di stima e dell'adiacente particella n. 1849/703 è indicato che le rispettive aree esterne dei due capannoni sono di singola proprietà. Pertanto la definizione di un Elaborato Planimetrico permetterà di identificare meglio tali aree. Regolarizzabili mediante: TIPO MAPPALE relativo ad " Ampliamento " e pratiche DOCFA relative ad " Elaborato Planimetrico " ed " Ampliamento e migliore identificazione catastale " Oneri: oblazione: 300,00 oneri ASL: 0,00 oneri tecnico: 3.300,00 Nel costo della prestazione professionale è compreso il rilievo e la stesura grafica dello stato dei luoghi. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: ISPEZIONI MECCANIZZATE EFFETTUATE presso Agenzia del Territorio di Lecco - Servizio Pubblicità Immobiliare: PREMIUM S.r.l. - dal 01/01/1995 al 12/01/ Tutte le formalità LEASIMPRESA S.p.A. - dal 01/04/1995 al 01/10/ Tutte le formalità GANDOLA MARIA n. 18/09/ dal 22/03/1990 al 15/05/ Tutte le formalità STAMPERIA DI LASNIGO S.r.l. - dal 1984 al 15/04/ Tutte le formalità COMUNE DI LASNIGO - dal 1984 al 10/07/ Iscrizioni a favore e contro MORA ANNA n. 15/01/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ANTONIO n. 25/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ALBERTO n. 30/08/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità ORIGGI MARIO n. 29/12/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MACHETTI CELIDE n. 01/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MAZZA ARMANDO n. 17/11/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità PAREDI TERESINA n. 20/10/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ANTONIO n. 25/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MAURI CESARE n. 21/06/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità TESO AMEDEO n. 18/01/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità 6.1 Attuali proprietari - PREMIUM S.r.l. con sede in Lasnigo proprietario dal 24/08/1999 ad oggi con atto a firma di notaio Dott. Enrico Girola di Como in data 24/08/1999 ai nn. 633/401 registrato a Como in data 10/09/1999 ai nn Serie IV trascritto a Lecco in data 07/09/1999 ai nn /8000 Prezzo di vendita ( vedi Allegato n. 11 ) Riferito limitatamente a: C.F. Particella n Precedenti proprietari - Leasingimpresa S.p.A. di Torino proprietario dal 04/04/1995 al 24/08/1999 con atto a firma di notaio Dott. Enrica Bettaglio di Seregno in data 04/04/1995 ai nn /4142 registrato a Desio in data 18/04/1995 ai nn Serie I V trascritto a Lecco in data 19/04/1995 ai nn. 4361/2863 Prezzo di vendita Riferito limitatamente a: C.T. particelle n di 16

6 - GANDOLA MARIA TERESA nata a Bellagio il 18/09/1951 proprietario dal 22/03/1990 al 04/04/1995 con atto a firma di Notaio Dott. A. Fabi di Erba in data 22/03/1990 ai nn /15501 registrato a Erba in data 03/04/1990 ai nn. 125 Serie 2V trascritto a Lecco in data 12/04/1990 ai nn. 2785/3842 Prezzo di vendita Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn STAMPERIA DI LASNIGO S.r.l. con sede in Valbrona proprietario dal 18/02/1989 al 22/03/1990 con atto a firma di Notaio A. Fabi di Erba in data 18/02/1989 ai nn /14638 registrato a Erba in data 13/03/1989 ai nn. 86 Serie 2V trascritto a Lecco in data 21/03/1989 ai nn. 2040/2792 " Atto di Cessione e di Divisione " tra Comune di Lasnigo e vari proprietari dei terreni interessati dalla lottizzazione. Prezzo " lotto D " PRATICHE EDILIZIE: P.R.U.G. Vigente approvato con Delibera Giunta Regionale del 02/06/1992 n ZONE D ( vedi Estratto P.R.U.G. Allegato n. 7 N.T.A. Allegato n. 8 ) Destinazione Funzionale A/I ( artigianato ) e C ( commerciale ). L'area è stata oggetto di Piano di Lottizzazione con riferimento all'atto di " Convenzione - Contratto per l'esecuzione della lottizzazione per attività produttive " del 09/03/1984 Rep. n. 47 a firma del Segretario Comunale di Lasnigo, Registrato a Erba il 16/03/1984 al N. 288 Vol 15 Mod. 1, Trascritto a Lecco il 29/03/1984 ai nn. 2540/ P.E. n. 14/94 per lavori di " Costruzione Capannone ad uso industriale " intestata a Premium S.r.l.. Concessione Edilizia presentata in data 09/08/1994- n. prot rilasciata in data 25/10/1994 Voltura pratica edilizia a nome di Gandola M. Teresa e Variante del 06/05/1995 Inizio Lavori del 08/11/1994 Fine Lavori del 03/07/1995 Prot. n del 07/07/ P.E. n. 22/2001 per lavori di " Opere interne " intestata a Premium S.r.l.. Denuncia Inizio Lavori (Art.9 D.L 25/03/96, n 154) presentata in data 15/11/2001- n. prot Fine Lavori del 28/10/2002 Riferito limitatamente a: particella n. 1849/702 - P.E. n. 3/2002 per lavori di " Formazione locale ricovero automezzi, formazione locale per compressori, varianti interne senza modifica di destinazione d'uso " intestata a Premium S.r.l.. Denuncia Inizio Lavori (Art.9 D.L 25/03/96, n 154) presentata in data 23/05/2002- n. prot Non è stata depositata " Fine Lavori " ( vedi Estratto Tavole Allegato n. 9 ) - P.E. n. 1/2005 per lavori di " Sistemazione di servizi igienici uomini e donne " intestata a Premium S.r.l.. Permesso di Costruire presentata in data 12/01/2005- n. prot. 88 Autorizzazione Paesistica - Parere Favorevole del 22/03/05 Autorizzazione ASL - Parere NON Favorevole del 07/06/05 Integrazione tavole aggiornate a seguito di parere ASL Prot. n del 18/06/2005 ( vedi Estratto Tavole Allegato n. 10 ) - P.E. n. 7/2006 per lavori di " Ampliamento e diversa distribuzione interna " intestata a Premium S.r.l.. presentata in data 07/11/2006- n. prot Pratica edilizia a firma dell'arch. A. Bellieni di Como. La pratica riguarda la richiesta di ampliamento del piano terra e del piano primo del capannone verso l'attuale parcheggio e la modifica di alcuni bagni. L'area occupata dalla particella n. 1849/702 ha esaurito la volumetria edilizia ammissibile e l'ampliamento prevede un trasferimento di volumetria dal terreno di proprietà identificato con le particelle n Pratica edilizia IN ATTESA DI RILASCIO DI AUTORIZZAZIONE AMBIENTALE. 6 di 16

7 Descrizione capannone artigianale di cui al punto A Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Lasnigo Como - Via Cassina n. 5. Immobile composto da SUPERFICI LORDE Piano Terra Ingresso - vano scala - laboratorio mq. 24,13 Uffici mq. 40,56 Servizi igienici-spogliatoi mq. 48,26 Zona produttiva mq. 733,05 Centrale Termica mq. 27,09 Deposito mq. 57,78 ( Locale compressori ) Officina mq. 61,00 ( Ricovero Automezzi ) TOTALE SUPERFICI P.T. mq. 991,87 Piano Primo Disimpegno - vano scala - sevizio mq. 25,40 Uffici mq. 98,24 Disimpegno - Servizi igienici - spogliatoi mq. 77,76 Soppalco laboratoio 1 mq. 202,00 Soppalco laboratorio 2 mq. 154,67 TOTALE SUPERFICI P.1 mq. 558,07 L immobile sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq Identificato all Ufficio del Territorio di Como: partita Mod intestata a PREMIUM S.r.l. con sede in Lasnigo - foglio 5 - mappale 1849 subalterno 702, categoria D/1 - rendita: ,07 - registrata all'ute con Scheda di Variazione per DIVISIONE presentata il 22/05/2001 n / Prot Coerenze a corpo capannone con area esterna: a nord-est particella n. 1849/703; a est Via Cassina; a sud particella n ; a ovest particella n. 173 Note: ( vedi Allegati n. 4-6 ) Dotazioni condominiali: nessuna 2 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile 7 di 16

8 Il capannone oggetto di stima insiste su un'area identificata al Catasto Terreni con la particella n avente una superficie catastale di mq ( vedi Estratto Mappa Allegato n. 1 e Visura Storica Allegati n. 2-3 ). La particella n identificata al Catasto Fabbricati è a sua volta composta da due subalterni: la particella n sub. 702, oggetto di stima, e la particella n sub. 703, di proprietà di terzi. Attualmente le due unità immobiliari, entrambi di categoria catastale " D/1 ", sono adiacenti e comunicanti tra loro ed i sistemi produttivi installati al loro interno sono complementari. Altresì il capannone identificato con la particella n. 1849/703 è comunicante a sua volta con un altro capannone tramite un tunnel interrato. La particella n. 1849/702 oggetto di stima è composta da un capannone ad uso artigianale - industriale con area esterna di proprietà. L'accesso al compendio immobiliare avviene da Via Cassina. L'immobile è ubicato al civico n. 5 di Via Cassina e ha accesso da un cancello carraio e da un cancello pedonale. L'area esterna di pertinenza è rifinita superficialmente in parte con asfaltato ed in parte con ghiaia. La parte asfaltata è riservata a zona di deposito temporaneo in funzione del sistema produttivo, lato ovest del lotto, e a zona parcheggio, circa n. 9 posti auto, e movimentazione d'automezzi, lato sud del lotto. La parte finita con ghiaia è riservata a zona di ispezione dei depuratori e dei pozzetti interrati, lato est verso Via Cassina. Il lotto è delimitato verso Via Cassina da un muro basso di recinzione in calcestruzzo con sovrastante recinzione in ferro; verso sud da un cordolo in calcestruzzo e siepe; verso ovest da elementi prefabbricati, prato armato, e muro alto in calcestruzzo al fine di contenere il terreno, che lungo tutto il lato ovest ha un aumento considerevole di quota. Il lato nord-est è quasi interamente occupato dal capannone, che è posto sulla linea di confine, mentre la parte verso via Cassina è aperta verso l'adiacente particella n. 1849/703. Il capannone ha una pianta a forma trapezoidale e si sviluppa su due piani fuori terra, mentre verso il lato ovest del lotto si sviluppano, su un piano fuori terra, alcuni locali di servizio. Il capannone ha la superficie interna principalmente riservata all'attività produttiva con annessi uffici e servizi vari. L'immobile è stato edificato nel 1995 ed è stato oggetto di successive modifiche e ampliamenti. Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. esposizione condizioni P.T. Uffici-Servizi-Disimpegni 112, ,95 - buone P.T. Zona produttiva-servizi vari 851, ,83 - buone P.1 Uffici-Servizi-Disimpegni 201, ,4 - buone P.1 Soppalchi 356, ,67 - buone P.T. Locale Caldaia 27,09 0,25 6, buone TOTALE 1549, ,6225 Caratteristiche descrittive: Strutture verticali (struttura): materiale: c.a. prefabbricato, condizioni: buone. Travi (struttura): materiale: c.a. prefabbricato, condizioni: buone. Solai (struttura): tipologia: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles completato in opera, condizioni: buone. Copertura (struttura): tipologia: a falde, materiale: c.a. prefabbricato, condizioni: buone. Scale (struttura): tipologia: a rampe parallele, materiale: ferro, ubicazione: interna, condizioni: buone. Cancello (componente edilizia): tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: pedonale Cancello (componente edilizia): tipologia: scorrevole, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: carraio 8 di 16

9 Infissi esterni (componente edilizia): Infissi interni (componente edilizia): Pavim. esterna (componente edilizia): Pavim. esterna (componente edilizia): Plafoni (componente edilizia): Plafoni (componente edilizia): Rivestimento (componente edilizia): Portone di ingresso (componente edilizia): Scale (componente edilizia): Citofonico (impianto): Condizionamento (impianto): Fognatura (impianto): Idrico (impianto): Telefonico (impianto): Telematico (impianto): Termico (impianto): Pareti esterne (componente edilizia): Elettrico (impianto): tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, protezione: inesistente, condizioni: sufficienti. tipologia: a battente, condizioni: buone. materiale: manto bituminoso, condizioni: sufficienti. Note: zona parcheggio e deposito materiale: ghiaia, condizioni: sufficienti. Note: zona pozzetti e cisterne verso strada materiale: pannelli in cls strutturali a vista, condizioni: buone. Note: zona produttiva materiale: controsoffitto in pannelli; condizioni: buone. Note: zona uffici ubicazione: bagni, materiale: piastrelle ceramica, condizioni: buone. ubicazione: zona produttiva; piastrelle alta resistenza, battuto di cemento tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: sufficienti. posizione: interna, rivestimento: lastre in pietra, condizioni: buone. tipologia: audio, condizioni: buone. tipologia: centralizzato, diffusori: convettori. ispezionabilità: buona. tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. tipologia: con tubazioni a vista, centralino: presente, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. tipologia: con tubazioni a vista, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in acciaio zincato, condizioni: buone. materiale: muratura di blocchi in cls vibrocompresso faccia a vista, condizioni: buone. tipologia: con cavi a vista, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Note: L'impianto è in comune con il capannone identificato con la particella n. 1849/703 9 di 16

10 .. Concordato Preventivo N.0004/06 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima La valutazione dell'immobile è eseguita considerando i seguenti parametri: l'ubicazione, la vetustà, lo stato di manutenzione generale e la destinazione d'uso del fabbricato. I valori al mq sono determinati considerando immobili aventi analoghe caratteristiche con l'applicazione di coefficienti di svalutazione riguardanti la vetustà, la presenza di un piano primo privo di ascensore/montacarichi, l'attuale collegamento con l'unità immobiliare identificata con la particella n. 1849/703, l'impianto elettrico in comune con la particella n. 1849/703, e con l'applicazione di coefficienti di maggior valutazione riguardante la presenza di una consistente area esterna di proprietà. I rivestimenti interni che caratterizzano alcune parti della zona produttiva del capannone ed alcuni divisori interni specifici per l'attuale tipologia produttiva non sono considerati al fine di attribuire un eventuale maggior valore da applicare al mq per quegli spazi specifici. Il valore dell'area esterna è compreso nel valore al mq determinato per il capannone poiché il lotto ha esaurito la volumetria disponibile. Agli spazi adibiti ad ufficio, servizi igienici, spogliatoi ed ai disimpegni avendo funzione complementare agli spazi riservati per la zona produttiva viene attribuito lo stesso valore al mq della zona produttiva. Il valore proposto è di 500,00/mq per il piano terra e di 474,00/mq per il piano primo Fonti di informazione Catasto di di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco, Ufficio Tecnico del Comune di Lasnigo, pubblicazione " Borsino Immobiliare di Como e Provincia " - Gennaio Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore intero Valore diritto A. capannone artigianale , , Adeguamenti e correzioni della stima Valore di diritto ,43 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.600,00 Valore dell'immobile ridotto delle spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: ,43 10 di 16

11 . Beni in Lasnigo Como - Via Cassina n. 5 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: B. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Terreno artigianale sito in comune di Lasnigo Como - Via Cassina n. 5. Superficie complessiva di circa mq Compendio immobiliare identificato all Ufficio del Territorio di Como come segue: Intestato: PREMIUM S.R.L. con sede in Lasnigo - foglio 9 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 07.20, R.D. 3,35 - R.A. 2,23 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 16.40, R.D. 5,51 - R.A. 2,54 mappale categoria PRATO ARBOR, classe 3, are 04.90, R.D. 1,77 - R.A. 1,52 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 03.10, R.D. 1,04 - R.A. 0,48 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 03.30, R.D. 1,53 - R.A. 1,02 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 01.50, R.D. 0,70 - R.A. 0,46 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 00.05, R.D. 0,02 - R.A. 0,01 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 00.90, R.D. 0,30 - R.A. 0,14 mappale categoria SEMINATIVO, classe 2, are 01.85, R.D. 0,81 - R.A. 0,48 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 00.50, R.D. 0,23 - R.A. 0,15 Intestato: SAN PAOLO LEASINT S.P.A. con sede in Milano - foglio 9 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 01.50, R.D. 0,70 - R.A. 0,46 ( vedi Allegati n. 1-5 ) Particelle derivanti dal Frazionamento del 05/05/1986 Prot. n Coerenze a corpo: a nord particelle n ; a est particelle n ; a sud particelle n ; a ovest particelle n DESCRIZIONE SOMMARIA: Il Comune di Lasnigo è situato a circa 25 Km da Como ad un'altitudine di mt. 570 ed è posto nel cuore della Vallassina. Il comune è raggiungibile da Como - Erba dalla Strada Provinciale n. 40 e da Eupilio - Erba dalla Strada Provinciale n. 41, è servito dalla linea Erba - Asso - Bellagio di autotrasporto pubblico e dalla linea Milano - Erba - Asso delle Ferrovie Nord Milano. L'abitato è situato alle pendici del Monte Oriolo, sulla sponda sinistra del fiume Lambro ed è attraversato da un torrente proveniente dalla Conca di Crezzo. Il territorio comunale è formato da tre vallate e confina con i comuni di Barni, Oliveto Lario, Valbrona, Asso e Sormano. Il comune conta circa 410 abitanti, ha origini antiche e sono state classificate importanti testimonianze romane. Particolarmente conosciuta è la chiesa di S. Alessandro, posta lungo la provinciale che collega Asso con Bellagio, di origini romaniche e caratterizzata da pregiati affreschi. Il capannone ed il terreno oggetto di stima sono localizzati in una zona industriale periferica posta lungo la strada provinciale Asso-Bellagio. TERRENO EDIFICABILE Caratteristiche zona: periferia (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe: aree industriali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (0,2), ferrovia FNM Milano-Canzo (5). Servizi offerti dalla zona: municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), spazi verdi (buono). 11 di 16

12 3. STATO DI POSSESSO: Libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: - Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di RASTAL ITALIA S.R.L. - CASTEL SAN GIOVANNI ( PC ) - a firma di Tribunale di Piacenza in data 06/10/2005 ai nn. 1237/2005 trascritto a Lecco in data 04/11/2005 ai nn. 3917/19662 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,12 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 14 ) Riferito limitatamente a: C.F. Particella n. 1849/702, C.T. Particelle nn Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. - DESIO ( MI ) - a firma di Tribunale di Monza in data 01/12/2004 ai nn. 1965/2004 trascritto a Lecco in data 11/10/2006 ai nn. 3681/18504 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,33 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 15 ) Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn e C.T. Particelle nn e C.F. Particella n. 1849/702 - Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. - DESIO ( MI ) - a firma di Tribunale di Monza in data 10/01/2006 ai nn. 53/2006 trascritto a Lecco in data 11/10/2006 ai nn. 3682/18505 Importo ipoteca ,29 Importo capitale ,00 ( vedi Nota d'iscrizione Allegato n. 16 ) Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn e Particella C.T. n e C.F. Particella n. 1849/ Pignoramenti: Nessuno Altri oneri: Nessuno 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: 12 di 16

13 Difformità riscontrate: la particella n non è intestata alla ditta Premium ma ad altri soggetti. Tale particella è stata trasferita alla società Premium con l'atto del 05/12/2002 ( vedi Allegato n. 12 ). Le particelle n e 1744 sono erroneamente intestate alla ditta Premium ( vedi Allegato n. 5 ). Regolarizzabili mediante presentazione di " Foglio d'osservazioni " per rettifica degli " intestati ". Oneri: Diritti/visure: da verificare; oneri tecnico: 400,00 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: - TRASCRIZIONE del 07/07/2003 nn. 7224/ " Convenzione " a firma notaio Dott. A. Fabi di Erba del 19/06/2003 Rep. n /26702, Registrato a Erba il 03/07/2003 al N. 198 Serie 2 ( vedi Allegato n. 13 ) ISPEZIONI MECCANIZZATE EFFETTUATE presso Agenzia del Territorio di Lecco - Servizio Pubblicità Immobiliare: PREMIUM S.r.l. - dal 01/01/1995 al 12/01/ Tutte le formalità LEASIMPRESA S.p.A. - dal 01/04/1995 al 01/10/ Tutte le formalità GANDOLA MARIA n. 18/09/ dal 22/03/1990 al 15/05/ Tutte le formalità STAMPERIA DI LASNIGO S.r.l. - dal 1984 al 15/04/ Tutte le formalità COMUNE DI LASNIGO - dal 1984 al 10/07/ Iscrizioni a favore e contro MORA ANNA n. 15/01/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ANTONIO n. 25/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ALBERTO n. 30/08/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità ORIGGI MARIO n. 29/12/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MACHETTI CELIDE n. 01/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MAZZA ARMANDO n. 17/11/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità PAREDI TERESINA n. 20/10/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità COLOMBO ANTONIO n. 25/09/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità MAURI CESARE n. 21/06/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità TESO AMEDEO n. 18/01/ dal 1984 al 30/03/ Tutte le formalità 6.1 Attuali proprietari - PREMIUM S.R.L. con sede in Lasnigo proprietario dal 05/12/2002 ad oggi con atto a firma di Notaio A. Fabi di Erba in data 05/12/2002 ai nn /26073 registrato a Erba in data 19/12/2002 ai nn. 427 Serie 2V trascritto a Lecco in data 17/12/2002 ai nn /20132 Prezzo ,00 ( vedi Allegato n. 12 ) Riferito limitatamente a: C.T. Particelle nn Precedenti proprietari - COMUNE DI LASNIGO proprietario dal 18/02/1989 al 05/12/2002 con atto a firma di Notaio A. Fabi di Erba in data 18/02/1989 ai nn /14638 registrato a Erba in data 13/03/1989 ai nn. 86 Serie 2V trascritto a Lecco in data 21/03/1989 ai nn. 2040/2792 " Atto di Cessione e di Divisione " tra Comune di Lasnigo e vari proprietari dei terreni interessati dalla lottizzazione. Prezzo " lotto A " area edificabile 13 di 16

14 7. PRATICHE EDILIZIE: - P.E. n. 7/2006 per lavori di " Ampliamento e diversa distribuzione interna " intestata a Premium S.r.l.. presentata in data 07/11/2006- n. prot Pratica edilizia a firma dell'arch. A. Bellieni di Como. La pratica edilizia riguarda la richiesta di ampliamento del piano terra e del piano primo del capannone identificato con la particella n. 1849/702 e la modifica di alcuni bagni interni. Poiché l'area occupata dalla particella n. 1849/702 ha esaurito la volumetria edilizia ammissibile, l'ampliamento prevede un trasferimento di volumetria dal terreno di proprietà identificato con le particelle n oggetto di stima. Pratica edilizia IN ATTESA DI RILASCIO DI AUTORIZZAZIONE AMBIENTALE. Descrizione Terreno artigianale di cui al punto B Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Lasnigo Como - Via Cassina n. 5. Superficie complessiva di circa mq Compendio immobiliare identificato all Ufficio del Territorio di Como come segue: Intestato: PREMIUM S.R.L. con sede in Lasnigo - foglio 9 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 07.20, R.D. 3,35 - R.A. 2,23 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 16.40, R.D. 5,51 - R.A. 2,54 mappale categoria PRATO ARBOR, classe 3, are 04.90, R.D. 1,77 - R.A. 1,52 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 03.10, R.D. 1,04 - R.A. 0,48 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 03.30, R.D. 1,53 - R.A. 1,02 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 01.50, R.D. 0,70 - R.A. 0,46 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 00.05, R.D. 0,02 - R.A. 0,01 mappale categoria SEMINATIVO, classe 3, are 00.90, R.D. 0,30 - R.A. 0,14 mappale categoria SEMINATIVO, classe 2, are 01.85, R.D. 0,81 - R.A. 0,48 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 00.50, R.D. 0,23 - R.A. 0,15 Intestato: SAN PAOLO LEASINT S.P.A. con sede in Milano - foglio 9 mappale categoria SEMIN ARBOR, classe 2, are 01.50, R.D. 0,70 - R.A. 0,46 Particelle derivanti dal Frazionamento del 05/05/1986 Prot. n Coerenze a corpo: a nord particelle n ; a est particelle n ; a sud particelle n ; a ovest particelle n Il lotto, composto da varie particelle catastali, è posto lungo la strada provinciale che collega Asso con Bellagio ad una quota superiore rispetto a questa. L'accesso avviene da via Cassina. Il terreno è pianeggiante e ha una forma trapezoidale allungata, attualmente il suo perimetro è delimitato da una recinzione in materiale plastico arancione da cantiere. La superficie del terreno si presenta in terra e ghiaia con un piano abbastanza regolare. Attualmente è utilizzata per la sosta di auto private senza regolare contratto di locazione e senza autorizzazione comunale. 14 di 16

15 .. Concordato Preventivo N.0004/06 Caratteristiche urbanistiche: PRG vigente approvato con delibera Giunta Regionale del 02/06/1992 n ZONE D ( vedi Estratto P.R.U.G. Allegato n. 7 N.T.A. Allegato n. 8 ) Destinazione Funzionale A/I ( artigianato ) e C ( commerciale ). L'area è stata oggetto di Piano di Lottizzazione con riferimento all'atto di " Convenzione - Contratto per l'esecuzione della lottizzazione per attività produttive " del 09/03/1984 Rep. n. 47 a firma del Segretario Comunale di Lasnigo, Registrato a Erba il 16/03/1984 al N. 288 Vol 15 Mod. 1, Trascritto a Lecco il 29/03/1984 ai nn. 2540/3261. Destinazione Superficie Sup. Edif. Volumetria Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n Particella n TOTALE VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima La valutazione del compendio immobiliare è eseguita considerando i seguenti parametri: l'ubicazione, la destinazione d'uso del lotto e la volumetria edificabile disponibile. Con riferimento all'azzonamento previsto dal P.R.U.G. per tutto il comparto oggetto di stima e la verifica volumetrica del lotto ha evidenziato quanto segue ( rif. a N.T.A. art. 15 ): Totale Superficie catastale particelle mq Indice di edificabilità - If 2,5 mc/mq - h max 9,00 mt VOLUME EDIFICABILE mq 4120x2,5If= mc Il valore del terreno al mq proposto è calcolato facendo riferimento al valore al mq di capannoni nuovi in quella zona al quale è detratto il costo di Costo di Costruzione di Stabilimenti Industriali riferiti all'anno 2006, gli oneri di progettazione/d.l. e gli oneri amministrativi e finanziari. Pertanto, il valore proposto del terreno è pari a 70,00/mq. L'eventuale approvazione della Pratica Edilizia n. 7/2006 richiesta per l'ampliamento del capannone insistente sulla particella n. 1849/702 comporterà una riduzione della volumetria ammissibile sopra indicata ed una conseguente riduzione del valore dell area Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco, Ufficio Tecnico del Comune di Lasnigo, pubblicazione " Borsino Immobiliare di Como e Provincia " - Gennaio Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore intero Valore diritto B. Terreno , ,00 15 di 16

16 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Valore di diritto ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 400,00 Valore dell'immobile ridotto delle spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: ,00 RIEPILOGO LOTTO 1 Capannone ,00 LOTTO 2 Terreno edificabile ,00 TOTALE ,00 Como,18.gennaio.2007 il perito Arch. ROSSELLA BIANCHI ALLEGATI: 1. Estratto di Mappa Wegis C.C. Lasnigo Fg. 905; 2. Visura Storica Immobile C.T. Particella n. 1849; 3. Visura Storica Immobile C.T. Particella n. 1767; 4. Visura Storica Immobile C.F. Particella n Sub. 702; 5. Visura per Soggetto C.T. e C.F. Visura C.T. Particella n. 1763; 6. Copia Scheda Catastale Particella n Sub. 702; 7. Estratto P.R.U.G.; 8. Estratto N.T.A. Zone D; 9. Estratto Tavole D.I.A. n. 3/2002; 10. Estratto Tavole D.I.A. n. 1/2005; 11. Atto di provenienza del 24/08/1999; 12. Atto di provenienza del 05/12/2002; 13. Convenzione del 19/06/2003; 14. Nota d Iscrizione del 04/11/2005 nn. 3917/19662; 15. Nota d Iscrizione del 11/10/2006 nn. 3681/18504; 16. Nota d Iscrizione del 11/10/2006 nn. 3682/18505; 17. Documentazione Fotografica n. 6 foto. 16 di 16