Palazzina Sottufficiali ID.797

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1 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO Ufficio Demanio, Servitù Militari e Infrastrutture Inattive NUCLEO TECNICO DI GENOVA RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA IMPERIA (IM) - Via Vecchia Piemonte, civ. 41 Palazzina Sottufficiali ID.797 (Alloggio EIM.0009) 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA 2

3 ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica (edificio e interni singola unità immobiliare); Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare, della cantina e del posto auto di uso esclusivo, oggetto di valutazione; Allegato 4 tabelle millesimali; Allegato 5 certificato di destinazione urbanistica; Allegato 6 certificato ACE dell unità immobiliare; 3

4 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 29. Marzo Indirizzo: Via Vecchia Piemonte, civ. 41 Imperia IM Descrizione: Edificio in muratura e c.a. con con nr. 3 piani fuori terra ed un piano seminterrato, copertura piana con volume tecnico, area cortilizia esterna per passaggi pedonali, posti auto e box, perimetrata da muretto con soprastente recinzione metallica e cancello carraio non automatizzato. Data di costruzione dell edificio: 1950 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: (non risultano lavori di straord. manut) Consistenza unità immobiliare: mq. 57 netti e mq. 74 lordi + cantina mq. 25 lordi Attuale uso unità immobiliare: VUOTO Identificativi catastali: Catasto Fabbricati (U.I.U.) : 1) Alloggio : SEZ. ON Fg. 3 part sub 9 cat. A.3 cl. 2 vani 5,5 R.C.. 312,46 Via Vecchia Piemonte n. 41 piano T S1 2) Posto auto : SEZ. ON Fg. 3 part sub 15 cat. C.6 cl. 1 mq. 12 R.C.. 4,96 Via Vecchia Piemonte n. 41 piano T 3) Deposito comune per 84,99/1000 al fg. 3, part. 1590, sub OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle 4

5 caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ID.797 EIM.0009) sita all interno s.n. della scala unica al T (piano) del fabbricato, ubicato in Provincia di Imperia, nel Comune di Imperia loc. Oneglia, alla Via Vecchia Piemonte, civ. 41 L alloggio dispone di una cantina ed un posto auto di uso esclusivo ; altri locali e l area cortilizia fanno parte dei beni comuni in ragione dei millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona centrale (prossimità centro storico) e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità è agevole in quanto la strada di accesso è a doppio senso di marcia, la stazione ferroviaria dista circa 500 mt, e sempre entro lo stesso raggio si svolgono varie attività commerciali e finanziarie (negozi alimentari, farmacie, istituti di credito, ecc.) diverse scuole pubbliche primarie e secondarie tra i 300 mt ed il Km., l Ospedale a circa 700 mt., oltre a varie possibilità di parcheggio auto.- Indicare inoltre: a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storicoartistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. Per quanto riguarda i soprastanti punti a e b, l unità immobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità né si trova in una posizione di particolare pregio ; non si trova all interno di un perimetro militare, non risente di disagi per attività industriali o artigianali e non si trova in prossimità di punti di particolare degrado sociale.- Confini Il fabbricato (perimetro area cortilizia) confina a Sud con Via Vecchia Piemonte (part. Nr 921), a Nord con altra Ditta (part. Nr. 1598), ad Est con altra Ditta (part. Nr ), ad Ovest con altra Ditta (part. Nr. 652 ).- 5

6 Mappa Città di IMPERIA Oneglia 6

7 Particolare mappa su Via Vecchia Piemonte (civ. 41 Palazzina colore BLU) Particolare foto aerea su Via Vecchia Piemonte, civ DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni cinquanta, è del tipo edificio isolato (con area cortilizia esterna) e si eleva in nr TRE piani fuori terra e nr UN piano seminterrato (ad uso cantine e parti comuni), aventi destinazione d uso abitativa. Il fabbricato è stato oggetto di lavori che hanno riguardato le facciate esterne nel anno 1997, il vano scale con adeguamento dell impianto elettrico nell anno 2003 e la sostituzione generatore di calore ed adeguamento a norme della C.T. impianto di riscaldamento nell anno

8 In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza o meno dell ascensore, barrare la casella di interesse. seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore X Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Edificio isolato con area cortilizia di pertinenza, la struttura portante è in cemento armato, le facciate sono intonacate e tinteggiate, gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno e vetro, dotate di tapparelle, nelle facciate trovano simmetrica collocazione balconi con basso muretto di parapetto e ringhiere metalliche, la copertura è piana con volume tecnico vano scale, si accede ai piani mediante atrio di ingresso e vano scale con pedate in marmo e ringhiera metallica, il portone di ingresso, le pavimentazioni, le pareti si presentano in buone condizioni ed in normale stato d uso, nel piano seminterrato si trovano alcuni locali di uso comune ed il locale Centrale Termica impianto di riscaldamento centralizzato.- Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: La distribuzione degli spazi interni avviene mediante accesso dal locale ingresso/corridoio, i pavimenti sono in graniglia di marmo a getto unico con inserti geometrici, nel bagno e nella cucina sono in piastrelle di gres, gli infissi interni sono in legno così come il portoncino di ingresso, l appartamento è dotato di cucina abitabile e di locale WC-Bagno, l appartamento dispone di una cantina di uso esclusivo nel piano seminterrato del fabbricato, oltre a un posto auto nell area cortilizia di uso comune.- Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico e citofonico vano scale e area esterna, impianto di riscaldamento centralizzato, rete idrica, di scarico e del gas, non dispone di impianto di ascensore.- 8

9 Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, idrico, di scarico e del gas, l acqua calda sanitaria è prodotta calderina a gas posta nel locale cucina (mancano tutte le certificazioni di conformità), non dispone di impianto di condizionamento estivo.- L unità immobiliare E dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). [Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) Regolamento di attuazione dell art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia Riferimento art. 28 Legge Regione Liguria nr. 22 del 22 maggio 2007 e Regolamento Regione Liguria nr. 1 del 22 gennaio 2009 (attuazione L.R. nr. 22/2007)]. Stato manutentivo dell edificio Vale tutto quanto gìa descritto in precedenza.- questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell edificio in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente X Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. 9

10 Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico e/o videocitofonico sarà considerato scadente nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore X X X X X Non presente (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). 10

11 Stato manutentivo dell unità immobiliare (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell unità abitativa oggetto di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni X Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. 11

12 g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici SCADENTE X X X NON SCADENTE X X X Impianto termico X (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). * Infissi interni : mancano gli infissi interni ; * Impianto elettrico : non conforme alla normativa vigente ; * Impianto idrico sanitario : non conforme alla normativa vigente ; Servitù attive e passive Indicare le servitù e altri diritti reali insistenti sulla proprietà, oltre a quelli desumibili dall atto di provenienza. Agli atti d ufficio non risultano servitù od altri atti insistenti sulla proprietà (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito Catasto Fabbricati della provincia di Imperia Comune di Imperia Sezione censuaria di Oneglia come di seguito riportato. Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A.3 2 Vani 5,5 312, C.6 1 Mq. 12 4,96 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 12

13 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI P.R.G. approvato con D.P.G.R. nr. 46 del , così come modificato nelle N.T.A. allegate allo stesso, D.P.G.R. nr. 11 del ; Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Imperia settore VI Urbanistica Ufficio Edilizia Privata relativo al mappale nr del foglio nr. 3 del Comune di Imperia, sezione censuaria di Oneglia : Art. 23 Zone BS residenziali sature.- 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) (escluso cantina di uso esclusivo di m 2 25 lordi) 80 Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Deposito comune per 84,99/ Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Omissis 12 13

14 ALLEGATO 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Fabbricato (ID.797) Foto aerea della Palazzina Sott.li di Via Vecchia Piemonte, civ. 41 Imperia Facciata Palazzina Sott.li su Via Vecchia Piemonte, civ. 41 Imperia 14

15 Facciata interna Palazzina Sott.li di Via Vecchia Piemonte, civ. 41 Imperia Portone ed atrio di ingresso 15

16 Vano scala Area destinata ai Posti Auto (su area cortilizia comune) 16

17 Fabbricato Box per numero 2 posti auto (su area cortilizia comune) Interni Unità Immobiliare (EIM.0009) Ingresso - Corridoio 17

18 Soggiorno Pranzo Camera Matrimoniale 18

19 Cucina WC Bagno 19

20 ALLEGATO 2 ESTRATTO di MAPPA, PLANIMETRIE CATASTALI, VISURE : 20

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28 ALLEGATO 3 PLANIMETRIA U.I.U. oggetto di valutazione, CANTINA e POSTO AUTO 28

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30 ALLEGATO 4 TABELLE MILLESIMALI 30

31 ALLEGATO 5 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA 31

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34 ALLEGATO 6 Certificato ACE dell Unità Immobiliare: 34

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