Il Giudice Delegato Dott.Raffaele Del Porto nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA FALLIMENTO N.167/05 SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura soggetta a contributo unificato ex art.9 L n.488 OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT.RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT.VITTORIO SALVOTTI PREMESSA Il Giudice Delegato Dott.Raffaele Del Porto nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di Caino ove sono siti gli immobili acquisiti al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente 1

2 RELAZIONE LOTTO 1 Piena proprietà di area con soprastante laboratorio, il tutto sito in Comune di Caino via Nazionale 8. DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /81 del come segue : Comune di Caino Foglio 14 Mapp.144 via Nazionale 8 p.t S1 cat.c/3 cl.u mq.533 RC 1.101,09 Intestati: OMISSIS 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area ubicato tra la statale del Caffaro ed il torrente Garza, della superficie catastale di mq in forte declivio, con soprastante fabbricato a due piani fuori terra destinato a laboratorio artigianale. Il fabbricato della superficie complessiva di mq.530 circa ed altezza media di ml.4,00 è disposto su due livelli (piano terra e seminterrato) tutti con accesso diretto dall esterno. Il fabbricato dismesso da anni ed in stato di abbandono presenta strutture in cemento armato gettate in opera, tamponamenti in muratura, pavimenti in battuto di cemento e serramenti in ferro ed è privo di impianti funzionanti. Il terreno circostante è in forte declivio verso il Garza ed è adibito a scarpata; solo una piccola parte è pavimentata in calcestruzzo e adibita a piazzale. 2

3 Si accede da via Nazionale attraverso strada cementata posta sul mappale 343. Il mappale 144 è gravato in lato sud ovest da servitù di passaggio apparente (e riprodotta anche nella mappa catastale) a favore del fabbricato al mappale 82 e a favore dei mappali 342, 341, 92 e 93 come risulta dall atto di divisione e permuta notaio Piardi allegato. Si evidenzia che: in lato sud est esiste piccolo fabbricato abusivo non accatastato destinato a deposito legna; la mappa catastale non è aggiornata e non rappresenta in lato nord il mappale 281, di proprietà di terzi. L immobile sorge alla periferia del paese a ridosso della statale. Sono stati eseguiti campionamenti e analisi nel suolo da parte della ditta Indam (allegati) non rilevando presenza di inquinanti. Confini: in linea di contorno da nord strada comunale delle Fucine, mapp.281, torrente Garza, mapp.342,82,343. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: L.E. n.6 del C.E. n.31 del C.E. n.19 del Si allega copia delle concessioni. 3

4 Si rilevano le seguenti difformità: sulla terrazza risultano installate una tettoia e un box prefabbricato non autorizzati; in lato sud est esistono deposito legna non autorizzato e tettoia abusiva. L immobile ricade in parte in zona classificata nel vigente strumento urbanistico come zona: R1 tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a media densità Piano di Recupero PR04 le norme tecniche (allegate) prevedono: indice edificabilità = 0,333 mq/mq rapporto di copertura = 50% indice di permeabilità = 10% H max = 6,50 ed in parte in zona A 1 agricola o N 1 di rispetto fluviale non edificabile Prescrizioni = arretramento stradale Si allega certificato di destinazione urbanistica, estratto della tavola di azzonamento e norme tecniche. La porzione di area classificata PR04 è stimata graficamente in mq e quella edificabile R1 esterna al PE04 è stimata graficamente in mq.360. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di divisione e permuta notaio Piardi del rep.93974/14912 trascritto a Brescia il n.1374/1071 STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel 4

5 raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Caino; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. La stima viene eseguita sia con riferimento all attuale destinazione d uso (capannone artigianale) sia nell ipotesi di riconvenzione ad uso residenziale prevista dal P.G.T. Nel primo caso, trattandosi di immobile da ristrutturare, in relazione all ubicazione, dimensione, stato di manutenzione e grado di finitura del capannone si ottiene: capannone mq.530 x /mq.350 = Nel secondo caso in base agli indici di edificabilità, tenuto conto degli oneri 5

6 di demolizione, smaltimento e urbanizzazione e standard si ottiene: zona PR04 mq zona R1 mq. 360 sommano mq indice =0,333 slp = mq x 0,333 = 509 x /mq.300 = a dedurre demolizioni e smaltimento restano mediando i valori con stima a corpo e non a misura si ottiene VALORE LOTTO (diconsi euro centoquarantamila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat.c/3 RC 1.101,09 x 100 = aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = ,45 valore ai fini I.C.I ,45 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di 6.713,94 a favore CRA di Nave iscritta il n.17124/1928, scaduta non rinnovata; 2) Ipoteca volontaria di 6.713,94 a favore CRA di Nave iscritta il

7 n.17125/1929, scaduta non rinnovata; 3) Ipoteca volontaria di ,34 a favore CAB iscritta il n.28430/4091scaduta non rinnovata; 4) Ipoteca volontaria di ,14 a favore C.A.B. iscritta il n.18142/2732 scaduta non rinnovata; 5) Ipoteca volontaria di ,38 a favore C.A.B. iscritta il n.29600/5182; 6) Ipoteca volontaria di ,02 a favore Bipop iscritta il n.30542/6157 quota capitale ,07 durata 10 anni; 7) Ipoteca legale di ,60 a favore Esatri iscritta il n.34583/8418 quota capitale ,80; 8) Verbale di pignoramento immobili di ,87 a favore Bipop trascritto il n.58694/34981; 9) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.56997/32805 LOTTO 2 Piena proprietà di appezzamento di area edificabile sito in Caino via Nazionale 8. DATI CATASTALI Il terreno è censito al N.C.T.R. come segue: Comune di Caino Foglio 14 Mapp.342 prato arb.cl.2 Ha RD 9,98 RA 9,03 Intestati: omissis 1/1 7

8 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area della superficie catastale di mq.1.840, parte pianeggiante e parte in declivio, posto in Comune di Caino, in zona periferica rispetto al centro paese, tra la statale (via Nazionale) e il torrente Garza. Il terreno è destinato in parte a prato ed in parte a scarpate con alberature di essenze locali. Nello strumento urbanistico vigente risulta classificato parte come zona R1 tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a media densità e parte come zona A2 agricola urbana, parte come zona N1 corso d acqua e in minima parte come zona R1 soggetta a piano di recupero. Le norme tecniche per la zona R1 prevedono i seguenti indici: indice edificabilità = 0,333 mq/mq rapporto copertura = 50% indice permeabilità = 15% h max = 9,50 Si allega CDU, estratto della tavola di azzonamento e norme tecniche. Il fondo non risulta cintato ed è accessibile mediante passaggio sui mappali 343 e 144; in prossimità del fabbricato al mappale 82 è presente piccolo deposito attrezzi abusivo. Il fondo è gravato da servitù di passaggio della larghezza di ml.3,00 in prossimità della scarpata, a favore dei mappali 341, 92, 93 come risulta dall atto di provenienza (divisione e permuta) notaio Piardi del rep.93974/14912 allegato; parimenti il fondo gode di servitù di passaggio 8

9 della larghezza di ml.3,00 in lato nord a carico dei mappali 92 e 341 come indicato nel medesimo atto. Confini: strada statale, mapp.343, 82, 144, torrente Garza, mapp.341. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di successione omissis registrata a Brescia il non trascritta e per atto di divisione e permuta notaio Piardi del rep.93974/14912 trascritto a Brescia il n.1374/1071 STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Caino; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha 9

10 necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. Tenuto conto della posizione, dell ubicazione, dell accessibilità, della destinazione urbanistica, dei prezzi correnti di mercato nella zona per le aree edificabili è possibile formulare il seguente giudizio di stima. In modo grafico dall estratto del P.G.T. viene rilevata la superficie di area non edificabile pari a mq.650 circa; l area edificabile risulta pertanto pari a: mq = mq indice = 0,333 mq/mq slp edificabile = mq x 0,333 = mq.396,27 mq.396,27 x /mq.300 = ,00 arrotondando con stima a corpo e non a misura si ottiene: VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro centoventimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Trattandosi di area edificabile il valore ai fini I.C.I. è il valore commerciale dell area stimato in SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di ,45 a favore CAB iscritta il n.18142/2732 scaduta e non rinnovata; 10

11 2) Ipoteca volontaria di ,38 a favore CAB iscritta il n.29600/5182; 3) Ipoteca legale di 8.566,18 a favore Esatri iscritta il n.36097/9037 quota capitale 4.283,09; 4) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.56997/32805 Brescia, Allegati: Documentazione fotografica Planimetrie catastali Estratti mappa Visure ipotecarie Atti provenienza Concessioni edilizie 11