TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare

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1 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento..._ n. _33/2011 RG FALL Giudice delegato: Dott.... Al Curatore Fallimentare: Dott.... ************************ RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto... Con studio in... a... telefono... mail... Iscritto all albo professionale... di..., in data.26/09/2011 è stato nominato in qualità di esperto per la perizia di stima dei beni immobili e mobili facenti parte la procedura concorsuale in specie. SVOLGIMENTO DELL INCARICO Elenco generale dei beni soggetti a procedura fallimentare. A)... con sede in Ghemme Via Giovanni XXIII n. 24. C.F Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 453 Natura D1 Opifici Via Giovanni XXIII n. 24. Piano T-S1; 2. Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 455 Natura D1 Opifici Via Giovanni XXIII n. 24. Piano T; 3. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 453 Natura EU-Ente Urbano Consistenza 3 ettari, 78 are, 5 4. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 455 Natura EU-Ente Urbano Consistenza Catasto Terreni Fg. 5, Part. 117 Natura T-Terreno Consistenza 15 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 165 Natura T-Terreno Consistenza 16 are; 7. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 235 Natura T-Terreno Consistenza 5 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 428 Natura T-Terreno Consistenza 25 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 444 Natura T-Terreno Consistenza 3 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 446 Natura T-Terreno Consistenza 6 are, 25 Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 1

2 11. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 448 Natura T-Terreno Consistenza 10 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 450 Natura T-Terreno Consistenza 9 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 454 Natura T-Terreno Consistenza 37 are, 63 B)... nato a... il... residente in...,... C.F.... B1) Comune di Ghemme (NO) 1. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 439 Natura T-Terreno Consistenza 30 are, Catasto Terreni Fg. 5, Part. 442 Natura T-Terreno Consistenza 20 are, Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 460, sub. 2 Natura A7-Abitazioni in villini Consistenza 12 vani Strada Vicinale Vigne Vecchie Piano T-S1; 4. Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 460, sub. 3 Natura C2-Magazzini e locali di deposito Consistenza 43 m² Strada Vicinale Vigne Vecchie Piano T; 5. Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 460, sub. 4 Natura C6-Stalle scuderie, rimesse, autorimesse Consistenza 45 m² Strada Vicinale Vigne Vecchie Piano T; 6. Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 460, sub. 5 Natura C6-Stalle scuderie, rimesse, autorimesse Consistenza 74 m² Strada Vicinale Vigne Vecchie Piano T; 7. Catasto Terreni Fg. 5, Part. 460 Natura EU-Ente Urbano Consistenza 34 are, 35 B2) Comune di Romagnano Sesia (NO) 1. Catasto Terreni Fg. 29, Part. 9 Natura T-Terreno Consistenza 8 are; B3) Comune di Ghemme (NO) Proprietà per 1/3 di Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 17 Natura A/3 Consistenza 4,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-1; 2. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 19 Natura A/3 Consistenza 6,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-2; 3. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 20 Natura A/3 Consistenza 5,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano 1; 4. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 21 Natura C/1 Consistenza 24 m² Via Monte Rosa n. 32 Piano T. LOTTO 1 Fanno parte del Lotto 1 tutti i beni di cui al punto A) e B1) in quanto facenti parte di PEC (Piano Esecutivo Convenzionato) LOTTO 2 Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 2

3 Beni presenti al punto B2) dell elenco LOTTO 3 Beni presenti al punto B3) dell elenco in quanto facenti tutti parte di giudizio incidentale di divisione immobiliare N. 125/2011 R.G., instauratosi in pendenza della procedura esecutiva immobiliare n. 367/2009 R.G.E. Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 3

4 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI Fanno parte del Lotto 2 i beni presenti al punto B2) dell elenco generale dei beni inseriti nel fallimento. B2) Comune di Romagnano Sesia (NO) Terreno Fg. 29, Part. 9 Catasto Terreni: Fg. 29, Part. 9, Qualità Vigneto, cl. 1, Sup. 8 are, Reddito Dominicale Euro 12,81, Agrario Euro 7,44. Coerenze NCT: in senso orario, fg. 29, mappali 221, 10,12, 6, 4, DESCRIZIONE SOMMARIA Terreno sito nel Comune di Romagnano Sesia. La zona è destinata ad usi agricoli aree destinate ad attività agricole (A.A), in base all aert. 32 delle N.A. Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica relativa al terreno di interesse. 3. STATO DI POSSESSO Il terreno è di proprietà dal 2002 del Sig...., proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Non sono presenti vincoli. - Verbale di Pignoramento Immobili del Tribunale di Novara registrato il 04/11/2009 R.G R. Part. n , a favore di... contro... (beni siti in Ghemme in Via Monte Rosa e Romagnano Sesia). - Sentenza dichiarativa di fallimento, Tribunale di Novara Repertorio 57/2011 del 07/06/2011, registrato il 03/08/2011 R.G R. Part. 8487, immobili siti in Ghemme (NO), Romagnano Sesia (NO). - Sentenza dichiarativa di fallimento - Rettifica, Tribunale di Novara Repertorio 57/2011 del 07/06/2011, registrato il 25/10/2011 R.G R. Part , immobili siti in Ghemme (NO), Romagnano Sesia (NO). 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE E necessario prendere visione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 4

5 6. ATTUALE E PRECEDENTI PROPRIETARI - Atto di compravendita redatto dal Notaio... e registrato il 06/12/2002 R.G. n R. Part. n , compravendita di terreno sito nel Comune di Romagnano Sesia al Fg. 29, part. 9 di 8 are a favore di... contro... - Precedenti proprietari:...,...,..., DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Terreno non coltivato - prato. 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 2 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati dell'agenzia del Territorio (Valori Agricoli Medi della Provincia) relativi al Comune di Romagnano Sesia e soprattutto attraverso un'indagine comparativa dei prezzi derivanti da vendite di beni analoghi o similari. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Romagnano Sesia, Agenzia del territorio (Valori Agricoli Medi della Provincia). I valori sotto riportati tengono già conto delle decurtazioni sul valore del bene. Visto lo stato di fatto dei luoghi si è utilizzato il valore agricolo relativo a prato. Terreno: m² 800 * 1,405 = 1.124,00 TOTALE 1.124,00 VALUTAZIONE COMPLESSIVA LOTTO 2 Il valore totale del Lotto 2 è pari a 1.124,00. Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 5

6 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI Fanno parte del Lotto 3 i beni presenti al punto B3) dell elenco generale dei beni inseriti nel fallimento. B3) Comune di Ghemme (NO) Unità immobiliari in Via Monte Rosa - Proprietà per 1/3 di Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 17 Cat. A/3 cl. 1 - Consistenza 4,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-1 Rendita Euro 232,41; 2. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 19 Cat. A/3 cl. 2 - Consistenza 6,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-2 Rendita Euro 402,84; 3. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 20 Cat. A/3 cl. 2, Consistenza 5,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano 1 Rendita Euro 340,86; 4. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 21 Cat. C/1 cl. 3, Consistenza 24 m² Via Monte Rosa n. 32 Piano T Rendita Euro 287,56. Coerenze in mappa: Via Monte Rosa, mappali 259, 838, 837, DESCRIZIONE SOMMARIA Quattro unità immobiliari site in edificio lungo Via Monte Rosa, strada comunale principale della Città di Ghemme. L immobile risale sicuramente prima del L accesso alle proprietà avviene da portone carraio di Via Monte Rosa n. 32 che immette nella corte interna utilizzata anche per l accesso alle proprietà retrostanti (mappali 284, 285) La zona è destinata ad usi residenziali. 3. STATO DI POSSESSO Di tutte le quattro unità immobiliari il Sig.... è proprietario per 1/3, come risulta dal Certificato di denunciata successione, Ufficio del Registro di Novara, registrato il 22/03/2003 R.G. n R. Part. n. 4375, atto per causa di morte a favore...,... e... per la quota di 1/3 cadauno contro... Le unità immobiliari sono di competenza della procedura solo pro quota ma non risultano divisibili in natura. Durante il sopralluogo effettuato alla presenza del Sig...., non è stato possibile visitare l u.i. Fg. 16, Part. 287, sub. 21 e l u.i. Fg. 16, Part. 287, sub. 17. Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 6

7 Il Sig.... ha dichiarato che le unità immobiliari di cui al sub. 17 e sub. 20 sono concesse in affitto e il contratto d affitto è stipulato direttamente con il Sig.... Non è stato possibile reperire copia dei contratti di affitto. L appartamento di cui al sub. 19 è occupato dal Sig.... Si allega verbale di sopralluogo. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI - Divisione Giudiziale del Tribunale di Novara registrato il 31/01/2011 R.G R. Part. n. 1025, a favore di... contro...,... e... (beni siti in Ghemme in Via Monte Rosa). - Verbale di Pignoramento Immobili del Tribunale di Novara registrato il 04/11/2009 R.G R. Part. n , a favore di... contro... (beni siti in Ghemme in Via Monte Rosa e Romagnano Sesia). - Sentenza dichiarativa di fallimento - Rettifica, Tribunale di Novara Repertorio 57/2011 del 07/06/2011, registrato il 25/10/2011 R.G R. Part , immobili siti in Ghemme (NO), Romagnano Sesia (NO). 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE Da sopralluogo presso l Ufficio Tecnico di Ghemme è stata rinvenuta solo una pratica relativa agli immobili di interesse. E stata rinvenuta Concessione Edilizia 48/90 del Prot. Gen relativa a ristrutturazione appartamento al piano primo. Il realizzato non corrisponde a quanto concessionato nella C.E. 48/90. Dal sopralluogo è stato possibile verificare che le planimetrie catastali delle u.i. Fg. 16, Part. 287, sub. 19 (piano 2 ) e u.i. Fg. 16, Part. 287, sub. 20 (piano 2 ) corrispondono allo stato attuale dei luoghi. Nulla si è potuto verificare per le altre due unità immobiliari. 6. ATTUALE E PRECEDENTI PROPRIETARI - Certificato di denunciata successione, Ufficio del Registro di Novara, registrato il 22/03/2003 R.G. n R. Part. n. 4375, atto per causa di morte a favore......,... e... per la quota di 1/3 cadauno contro DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 7

8 Al piano terra alla destra dell androne carraio, civico 32, si può accedere all unità immobiliare sub. 21, negozio, composto da: negozio con ampia vetrina su Via Monte Rosa, retro negozio con finestra sempre su Via Monte Rosa, antibagno, dove è presente l accesso dall androne carraio e il bagno che presenta finestra su Via Monte Rosa. Non è stato possibile effettuare il sopralluogo. Il bene risulta non occupato. All interno della corte, a piano terra nei pressi della scala che accede ai piani superiori, è presente l accesso all unità immobiliare sub. 17 che si sviluppa al p.t. e al 1 p. Al piano terra è presente bagno, cucina e una stanza dove è presente scala a chiocciola che accede al piano primo dove sono presenti altri due locali. L appartamento presenta aperture solo su Via Monte Rosa. Non è stato possibile effettuare il sopralluogo. Il bene risulta locato con contratto di affitto stipulato direttamente con il Sig.... Non è stato possibile reperire copia del contratto di affitto. Dal piano terra si accede mediante scala in muratura al piano 1 P dove è presente l unità immobiliare di cui al sub. 20. L appartamento è stato interamente ristrutturato nell anno E una tipica casa a ringhiera dove il ballatoio è utilizzato per accedere all unità immobiliare e alle varie stanze. Dal ballatoio si accede ad un disimpegno ingresso che comunica con una camera matrimoniale e con un ampio corridoio che funge anche da disimpegno per tutti gli altri locali. Dal corridoio/disimpegno si accede ad una camera da letto, a due bagni e al soggiorno dove è possibile l accesso all ampia cucina abitabile. I serramenti esterni ed interni sono in legno. E presente caldaietta; l impianto di riscaldamento è di tipo tradizionale a radiatori a colonna. Non è stato possibile reperire i certificati degli impianti ristrutturati nell anno L appartamento è in ottime condizioni di manutenzione. Il bene risulta locato con contratto di affitto stipulato direttamente con il Sig Non è stato possibile reperire copia del contratto di affitto. Proseguendo la scala in muratura si accede all ampio balcone dal quale si accede all unità immobiliare di cui al sub. 19. L appartamento non è stato mai ristrutturato negli ultimi 45 anni. Dal balcone si accede alla zona disimpegno/ingresso che alla sinistra presenta un ampio soggiorno, di fronte un bagno e alla destra una prima camera. Dal soggiorno si può accedere al locale cucina e alla zona tinello dove è presente camino. Dalla camera alla destra della zona ingresso si accede ad un piccolo locale ad uso lavanderia che risulta più alto della quota dei locali adiacenti e quindi è necessario fare dei gradini sia in ingresso che in uscita. A seguire sono presenti altri due locali di cui il primo presenta accesso anche dal balcone di ingresso. Mediante ripida scala in legno è possibile accedere ad una zona con tettoia in copertura; è presente terrazzino a pozzo che si affaccia su Via Monte Rosa; sono presenti altresì Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 8

9 accessi al sottotetto che è utilizzato come locale di sgombero. L appartamento è in discrete condizioni di manutenzione. La caldaia è nel sottotetto. E presente caldaietta per l acqua calda nel bagno. I serramenti interni ed esterni sono in legno. E presente locale cantina al p.t. Non sono presenti le certificazioni degli impianti. L appartamento è in uso al Sig.... L intero immobile ha struttura in mattoni pieni e solai in latero-cemento. La copertura è di tipo a due falde con struttura in legno e copertura in tegole marsigliesi. La facciata verso Via Monte Rosa è interamente intonacata al civile, mentre la facciata verso cortile è in parte intonacata e in parte presenta perlinatura esterna. 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 3 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Ghemme e soprattutto attraverso un'indagine comparativa dei prezzi derivanti da vendite di beni analoghi o similari. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Ghemme, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del territorio (OMI). Essendo le unità immobiliari di competenza della procedura solo pro quota (1/3) ma non risultano divisibili in natura, si procederà alla stima per intero individuando la quota parte (1/3) di competenza del colpito. 5. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 17 Cat. A/3 cl. 1 - Consistenza 4,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-1 Rendita Euro 232,41; 6. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 19 Cat. A/3 cl. 2 - Consistenza 6,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano T-2 Rendita Euro 402,84; 7. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 20 Cat. A/3 cl. 2, Consistenza 5,5 vani Via Monte Rosa n. 32 Piano 1 Rendita Euro 340,86; 8. Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 287, sub. 21 Cat. C/1 cl. 3, Consistenza 24 m² Via Monte Rosa n. 32 Piano T Rendita Euro 287,56. 1) u.i. sub. 21 negozio T circa 37 m² ,00 2) u.i. sub. 17 A/3 T-1 circa 72 m² ,00 3) u.i. sub. 20 A/3 1 circa 99,5 m² ,00 4) u.i. sub. 19 A/3 T/2 circa 150 m² ,00 Totale beni ,00 La quota parte di interesse è di: ,00 / 3 = ,66. Al totale stimato pro quota è necessario detrarre una percentuale stimata pari al 20% che Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 9

10 tenga conto dello stato di fallimento e della situazione di indivisibilità in natura dei beni. Diminuzione valore ( ,66*20% = ,33) ,32 TOTALE stimato della quota parte con detrazione pari a ,32 arrotondato per difetto a ,00 VALUTAZIONE COMPLESSIVA LOTTO 3 Il valore stimato della quota parte del Lotto 3 è pari a ,00. Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 10

11 RIEPILOGO VALUTAZIONE LOTTI LOTTO 2 Comune di Romagnano Sesia (NO) Terreno Fg. 29, Part ,00 LOTTO 3 Comune di Ghemme (NO) Unità immobiliari in Via Monte Rosa - Proprietà per 1/3 di ,00 Novara, 31 ottobre 2011 Fallimento n. 33/11 Reg. Fallim. pagina 11

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