Bilancio Esercizio 2010 e Bilancio Consolidato

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1 Bilancio Esercizio 2010 e Bilancio Consolidato

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3 Bilancio Civilistico al 31/12/2010

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7 Lettera agli Azionisti 7 Composizione degli Organi Societari e Società di Revisione 9 Relazione sulla Gestione del Bilancio di Esercizio 13 Bilancio di Esercizio 29 Nota integrativa al Bilancio di Esercizio 41 Relazione del Collegio Sindacale sul Bilancio di Esercizio 71 Relazione della Società di Revisione sul Bilancio di Esercizio 77 Relazione sulla Gestione del Bilancio Consolidato 81 Bilancio Consolidato 93 Nota Integrativa al Bilancio Consolidato 105 Relazione della Società di Revisione sul Bilancio Consolidato 131

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9 Lettera agli Azionisti Gentili Azionisti Il bilancio che presentiamo alla vostra attenzione ed alla vostra approvazione riguarda un anno particolarmente significativo sia sotto il profilo societario che organizzativo. Con il 22 giugno 2010 è stata infatti costituita la Società nella sua nuova denominazione di Sansedoni Siena S.p.A. a seguito di un operazione di scissione totale che ha visto l uscita del Gruppo Toti dall azionariato di Sansedoni S.p.A. Contemporaneamente, si è provveduto alla definizione di un nuovo modello di business ed all approvazione di un Piano strategico di medio periodo finalizzato a far assumere alla Società le connotazioni di una management company in grado di posizionarsi sul mercato immobiliare anche come coinvestitore e bridge investor. Si è dato, comunque, ulteriore impulso ai progetti di sviluppo in corso di realizzazione quali quello del Borgo di Cuna in Monteroni d Arbia - Siena e quello della Tenuta della Torre in Fiumicino - Roma e sono stati altresì consolidati i presupposti necessari all avvio di importati interventi come quello di Palazzo Portinari Salviati in Firenze. La pesante crisi che sta interessando l economia mondiale non ha mancato di produrre i suoi effetti negativi anche nel nostro settore. In tale contesto la nostra Società ha saputo affrontare questi difficili anni con determinazione e con prudenza nell ambito di una equilibrata gestione aziendale ed ha conseguito un utile netto di oltre di euro. Il prossimo obiettivo vede la Società impegnata nell attuazione del Piano di Riposizionamento Strategico del Gruppo con l intento, tra gli altri, di individuare nuovi partner nell ottica di un rafforzamento e consolidamento economico patrimoniale.

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11 Consiglio di Amministrazione Presidente Luca Bonechi Vice Presidente Mauro Casoli Consiglieri Roberto Boccucci Luigi Borri Graziano Costantini Riccardo Martinelli Alessandro Piazzi Maurizio Salleolini Direttore Generale Attilio Di Cunto Collegio Sindacale Presidente Giovanni Marabissi Sindaci Effettivi Sirio Franchetti Lorenzo Sicomori Sindaci Supplenti Lucia Mangani Alberto Cavalieri Organismo di Vigilanza Giovacchino Rossi Laura Morini Alessandro Carlotti Società di Revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A.

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15 Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2010

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17 Signori Azionisti, Il bilancio che rimettiamo al vostro esame e alla vostra approvazione attiene un periodo limitato dell esercizio in esame in quanto la Società è stata costituita, nella sua denominazione di Sansedoni Siena S.p.A. (di seguito la Società ) in data 22 giugno 2010, a seguito del perfezionamento dell operazione straordinaria di ristrutturazione societaria che ha visto l uscita del Gruppo Toti dall azionariato di Sansedoni S.p.A. A seguito di tale evento si è reso necessario definire un nuovo modello di business e le linee operative di breve-medio periodo che consentissero il passaggio dall attuale modello di property company a quello di una management company in grado di posizionarsi anche come bridge investor e coinvestitore nel mercato immobiliare. Nel periodo sono comunque proseguite le attività attinenti i progetti di sviluppo in corso di realizzazione e quelle volte alla gestione e valorizzazione degli asset detenuti in proprietà nell ottica di individuare la loro migliore allocazione in linea con gli obiettivi previsti dal nuovo business model. La nuova configurazione assunta dalla Società e le linee di business prefigurate risulteranno funzionali ad un riposizionamento strategico del Gruppo anche nell ottica dell allargamento della compagine azionaria con la ricerca sul mercato di eventuali nuovi partner in grado di aggiungere nuovo effettivo valore alla Società. Pur in presenza del permanere di una pesante crisi e di un profondo cambiamento dell industria immobiliare la Società nel periodo è risultata fortemente impegnata da un lato nella elaborazione del nuovo piano industriale secondo le linee guida dettate dagli azionisti e dall altro nel seguimento delle correnti attività non trascurando nel contempo di valutare ogni nuova opportunità offerta dal mercato. Ciò ha consentito di chiudere l esercizio al 31 dicembre 2010 con un utile netto di Euro I primi mesi dell anno 2011 vedranno la Società impegnata nell attuazione del piano di riposizionamento strategico del Gruppo funzionale alla ricerca di nuovi partner nell ottica di un rafforzamento della compagine azionaria e di un consolidamento economico patrimoniale. Andamento della gestione Scenario Internazionale. Principali indicatori economici Secondo i principali indicatori a livello internazionale la crescita dell economia mondiale nel secondo semestre 2010 dovrebbe continuare a crescere ma a ritmi più contenuti rispetto al primo attestandosi alla fine del periodo sul 4,8% per poi a scendere al 4,2% l anno venturo. L incertezza sull evoluzione futura resta assai elevata principalmente per gli effetti dell alto livello di disoccupazione e della situazione patrimoniale ancora debole delle famiglie. Per quanto concerne l Europa nel 2010 si dovrebbe registrare una crescita economica dell 1,7% seguita nel 2011 da un ulteriore dato positivo di simile entità. Il recupero dell attività produttiva nella zona Euro è previsto più lento frenato dalla debolezza della domanda interna condizionata anche dalla debolezza del mercato del lavoro, da una crescita più moderata degli investimenti, dall incertezza dei mercati finanziari. Per quanto riguarda il panorama italiano si rilevano alcuni segnali di ripresa, anche se di debole intensità che hanno caratterizzato l economia italiana nei primi tre trimestri dell anno 2010 confermando a fine periodo la crescita del PIL acquisita pari all 1%. Le previsioni per il 2011 e il 2012 non lasciano intravedere un incremento di detto tasso ma una sostanziale conferma sugli stessi livelli. 15 Mercato immobiliare: scenario 2010/2011 di alcuni dei comparti più significativi Per quanto concerne il mercato immobiliare le previsioni formulate dal Fondo Monetario Internazionale evidenziano ancora una pesante crisi a livello globale da correlare principalmente alle difficoltà di bilancio delle famiglie e del sistema finanziario.

18 Ciò che in passato aveva costituito il fattore dominante nelle fasi di recovery, stante anche il più facile accesso al credito, ha sostanzialmente cambiato ruolo. Il processo di deleveraging in atto ha impattato decisamente a livello macroeconomico nel frenare la ripresa. Nel panorama italiano le previsioni del mercato immobiliare lasciano intravedere a fine 2010 alcuni segnali di ripresa pur in un contesto macroeconomico difficile. Il miglioramento complessivamente in corso diviene più netto rispetto ai mesi precedenti anche se permangono perplessità sul consolidamento di tale tendenza legata alla congiuntura macroeconomica assai problematica e all andamento del mercato del lavoro. Il Comparto dell edilizia residenziale privata Passando ad un analisi più specifica dei vari aggregati si rileva la conferma del miglioramento della congiuntura per quanto riguarda il mercato abitativo mediante la lettura di indicatori, quali l incremento della domanda e dell offerta anche se c è ancora da riconquistare la fiducia dei consumatori. I prezzi sono scesi soprattutto nelle zone semicentrali e periferiche delle grandi città ad eccezione di quelle di pregio ma ancora non abbastanza da poter parlare di una vera e propria ripresa. Il prezzo degli immobili, il mercato del lavoro e l accesso al credito rimangono le principali variabili che incidono sull andamento del settore. Se si confermerà l atteggiamento prudenziale da parte degli Istituti di Credito nell erogazione dei mutui ci potranno essere categorie di potenziali acquirenti che avranno difficoltà nell acquisto dell abitazione. In particolare per quanto riguarda le locazioni è da rilevare l atteso provvedimento governativo sull introduzione della cedolare secca ritenuta di particolare interesse per le parti interessate. 16 Il Comparto dell edilizia non residenziale Diverso è l orientamento per quanto concerne il segmento degli immobili di impresa accomunati dall aumento dei tempi di collocamento sul mercato e dall ampliamento dello sconto praticato in sede di trattativa commerciale. Da tenere presente che in Italia, come più volte rilevato dagli indicatori più qualificati, le diverse condizioni di mercato, i prezzi incrementati meno che altrove e l indebitamento delle famiglie e investitori assai inferiore, hanno contribuito ad attenuare i fenomeni recessivi. In sostanza non è venuta meno la tradizionale propensione all investimento in mattoni anche per il rendimento che ne può derivare sempre competitivo rispetto a quelli ritraibili da forme alternative di allocazione delle risorse. Minore motivazione si rileva invece nel settore dello sviluppo al quale necessitano ben più solide prospettive macroeconomiche di lungo periodo e che hanno fatto registrare secondo le fonti più accreditate una sensibile flessione negli investimenti, flessione che dovrebbe confermarsi anche nel prossimo anno 2011 sia pure in misura più contenuta. Comparto Opere Pubbliche I dati congiunturali segnalano il drastico calo delle opere pubbliche ed il lento rilancio del mercato del recupero edilizio e della riqualificazione urbana. Per quanto riguarda le previsioni del prossimo anno si intravedono alcuni segnali di miglioramento solo per le abitazioni, sia pure diversificati per localizzazione e qualità degli immobili, mentre per gli uffici ed il comparto commerciale si può ragionevolmente confidare su una stabilità degli scambi. (Fonti: Rapporti annuali Nomisma - Scenari Immobiliari-ANCE)

19 Andamento della società Principali dati economici Il conto economico riclassificato della società è il seguente (in Euro): 31/12/2010 Ricavi netti Costi esterni ( ) Costo del venduto Costo del lavoro ( ) Margine Operativo Lordo Ammortamenti, svalutazioni ed altri accantonamenti ( ) Risultato Operativo Proventi diversi Proventi e oneri finanziari ( ) Risultato Ordinario Rettifiche di valore di attività finanziarie ( ) Componenti straordinarie nette ( ) Risultato prima delle imposte ( ) Imposte sul reddito Risultato netto Il periodo in esame è stato caratterizzato dalla cessione ad un prezzo di Euro 24,5 milioni dell immobile Nuovo Centro Ricerche alla Società Siena Biotech S.p.A.. Tale operazione ha determinato il conseguimento di un ricavo pari ad Euro 1,9 milioni. Sono inoltre proseguite le attività di sviluppo del cantiere di Cuna Monteroni e risultano ultimati a fine periodo due ulteriori comparti immobiliari. I ricavi da locazione si sono attestati su Euro rivenienti in massima parte da immobili a destinazione commerciale e direzionale. L utile netto al 31 dicembre 2010, pari ad Euro 1,1 milioni è il risultato di un attenta e oculata gestione del patrimonio di proprietà al fine di consentire la sua valorizzazione e la messa a reddito alle migliori condizioni economiche consentite dal mercato pur nel perdurare di un clima di profonda difficoltà che ha interessato anche il comparto delle locazioni. 17 Principali dati patrimoniali Lo stato patrimoniale riclassificato della società è il seguente (in Euro): Immobilizzazioni immateriali nette Immobilizzazioni materiali nette Partecipazioni ed altre immobilizzazioni finanziarie Capitale immobilizzato (A) Rimanenze di magazzino Crediti verso Clienti Altri crediti Ratei e risconti attivi

20 18 Attività d esercizio a breve termine (8) Debiti verso fornitori ( ) Acconti ( ) Debiti tributari e previdenziali ( ) Altri debiti ( ) Ratei e risconti passivi ( ) Passività d esercizio a breve termine ( C ) ( ) Capitale d esercizio netto (D) = (8)+( C ) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato ( ) Fondi per rischi e oneri ( ) Altre passività a medio e lungo termine - Passività a medio lungo termine (E) ( ) Capitale netto investito (F) = (A)+(D)+(E) Patrimonio netto ( ) Posizione finanziaria netta ( ) Totale Patrimonio Netto e Posizione Finanziaria Netta ( ) In data 29 novembre 2010 Sansedoni Siena S.p.A. aderendo ad una richiesta dell azionista Fondazione MPS ha ceduto a quest ultima la partecipazione detenuta nella Società Siena Biotech S.p.A. pari al 5% del capitale sociale consentendo così all azionista di ricomporre l intera partecipazione nella suddetta società. A seguito di modifiche intervenute nel progetto Chianti Classico che hanno portato a dover definire una diversa partecipazione nel Consorzio Gestione Proprietà Immobiliari, Sansedoni Siena S.p.A. ha ceduto la propria partecipazione, inizialmente acquisita tramite la controllata Grapevine per il 49%, scendendo ad una quota pari al 1,60% del capitale sociale. Riportiamo di seguito un elenco degli investimenti partecipativi di Sansedoni Siena S.p.A. al 31 dicembre 2010 divisi tra Immobilizzazioni Finanziarie ed Attività Finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni. Immobilizzazioni Finanziarie Percentuale di partecipazione Valore di libro SVILUPPO E INTERVENTI IMMOBILIARI S.r.L. 100% ,00 SANSEDONI GLOBAL REAL ESTATE B.V. 100% ,00 BEATRICE S.r.L. 100% ,00 DUCCIO IMMOBILIARE 1 S.r.L. 100% ,00 GRAPEVINE s.r.l. 100% ,00 SANSEDONI AGENCY S.R.L. 100% ,00 S.I.T.A.S. S.r.L. 43,00% ,00 VIM S.p.A. 50,00% ,00 IMMOBILIARE CENTRO MILANO S.p.A. 33,33% ,00 IMMOBILIARE NOVOLI S.p.A. 16,67% ,00 BUTTERFLY AM 14,30% ,00 Totale ,00 Attività Finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni Percentuale di partecipazione Valore di libro IRFIS MEDIOCREDITO della SICILIA S.p.A. 0,590% ,00 UBAE - ARAB ITALIAN BANK S.p.A. 3,670% ,00 INTERPORTO DI PADOVA S.p.A. 1,089% ,00 Totale ,00

21 Principali dati finanziari La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2010, era la seguente (in Euro): 31/12/2010 Depositi bancari Denaro e altri valori in cassa Azioni proprie - Disponibilità liquide ed azioni proprie Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni Obbligazioni e obbligazioni convertibili (entro 12 mesi) - Debiti verso soci per finanziamenti (entro 12 mesi) - Debiti verso banche (entro 12 mesi) - Debiti verso altri finanziatori (entro 12 mesi) - Quota a breve termine di finanziamenti - Attività finanziarie immobilizzate (entro 12 mesi) - Debiti finanziari a breve termine - Posizione finanziaria netta a breve termine Obbligazioni e obbligazioni convertibili (oltre 12 mesi) - Debiti verso soci per finanziamenti (oltre 12 mesi) - Debiti verso banche (oltre 12 mesi) ( ) Debiti verso altri (oltre 12 mesi) - Crediti finanziari - Posizione finanziaria netta a medio e lungo termine ( ) Posizione finanziaria netta ( ) 19 La gestione finanziaria risulta influenzata da un lato, dalla remunerazione dei depositi bancari pari ad Euro e dall altro lato, dagli interessi passivi corrisposti sull indebitamento, pari a complessivi Euro In data 8 luglio 2010 alla Società è stata erogata l ultima tranche di Euro a valere sul finanziamento di complessivi Euro contratto nell ambito di un operazione di revisione e razionalizzazione della struttura finanziaria del gruppo. In data 20 dicembre 2010 contestualmente alla cessione dell immobile Nuovo Centro Ricerche alla Società Siena Biotech S.p.A. e sulla base di specifici accordi tra le parti, quest ultima si è accollata il finanziamento di Euro a suo tempo acceso dalla scissa Sansedoni SpA, per reintegrare le risorse finanziarie impiegate per la realizzazione del complesso. In data 12 novembre 2010 Sansedoni Siena ha stipulato con la Banca MPS un contratto di mutuo edilizio di Euro erogato a valere sullo stato avanzamento lavori del cantiere di Cuna-Monteroni. Al le disponibilità liquide su depositi bancari ammontano ad Euro di cui Euro sul conto corrente ordinario.

22 Descrizione dell indebitamento. Nella sottostante tabella si riepiloga la composizione debitoria della Società. 20 Descrizione Entro 12 mesi Oltre 12 mesi Totale Obbligazioni Obbligazioni convertibili Debiti verso soci per finanziamenti Debiti verso banche Debiti verso altri finanziatori Acconti/caparre Debiti verso fornitori Debiti costituiti da titoli di credito Debiti verso imprese controllate Debiti verso imprese collegate - - Debiti verso controllanti Debiti tributari Debiti verso istituti di previdenza Altri debiti Arrotondamento Totale Al 31 dicembre 2010 i debiti più rilevanti sono quelli contratti verso le Banche che risultano così distribuiti: Descrizione Importo Iniziale residuo 31/12/2010 Descrizione Mutuo Banca MPS durata 30 anni scadenza Mutuo durata 30 anni scadenza 2039 Mutuo Banca MPS durata 30 anni scadenza Mutuo durata 30 anni scadenza 2040 Mutuo Banca MPS durata 10 anni scadenza Mutuo durata 10 anni scadenza 2020 Come richiesto dalla raccomandazione CONSOB DEM/ del di seguito riportiamo un riepilogo indicante gli asset/progetti immobiliari ai quali è collegata una passività finanziaria. Progetto / asset immobiliare Valore Debito Forma Scadenza Significative contabile asset finanziario tecnica clausole contrattuali Finanziamento decennale su finanziamento in pool immobili strumentali a lungo termine 28/05/ Finanziamento decennale su finanziamento in pool immobili strumentali a lungo termine 08/07/ Unità immobiliari finite Monteroni D Arbia mutuo ipotecario 31/12/ Unità immobiliari finite Monteroni D Arbia mutuo ipotecario 31/12/ Totale

23 Indici finanziari e di solidità Si riportano i principali indici finanziari e di solidità patrimoniali d esercizio: Descrizione 31/12/2010 Liquidità primaria 2,06 Liquidità secondaria 11,54 Autonomia Finanziaria 0,75 Copertura degli immobilizzi 3,44 Commenti all esercizio chiuso al 31 dicembre 2010 Riportiamo di seguito lo stato patrimoniale riclassificato utilizzato ai fini del calcolo degli indicatori finanziari e di struttura: ATTIVO 31/12/2010 Attività disponibili Liquidità immediate Liquidità differite Rimanenze finali Attività fisse Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali Immobilizzazioni finanziarie Capitale investito PASSIVO 31/12/2010 Debiti a breve Debiti a medio/lungo Mezzi propri Fonti del capitale investito Indice di liquidità primaria 2,06 La situazione finanziaria della società è piuttosto soddisfacente, si può notare che la società riesce a coprire il 100% dei debiti a breve tramite la liquidità immediata e la liquidità differita. Indice di liquidità secondaria 11,54 Il valore assunto dal capitale circolante netto è evidentemente esuberante in relazione all ammontare dei debiti correnti e diretta conseguenza dell operazione di ristrutturazione finanziaria posta in essere nei mesi di giugno e luglio. Indice di autonomia finanziaria 0,75 I mezzi propri sono da ritenersi congrui in relazione all ammontare dei debiti a breve ed al medio lungo termine esistenti. La struttura del passivo è formata infatti per il 58% da mezzi propri e per il 42% da indebitamento.

24 Tasso di copertura degli immobilizzi 3,44 I mezzi propri unitamente ai debiti consolidati sono da considerarsi di ammontare appropriato in relazione all ammontare degli immobilizzi. I mezzi propri uniti alle passività a medio lungo termine coprono oltre che all attivo immobilizzato anche gran parte dell attivo circolante. 22 Eventi di rilievo dell esercizio 2010 Fra gli eventi di maggiore rilievo che hanno interessato il periodo di riferimento si evidenziano i seguenti. Sansedoni Siena S.p.A. come evidenziato in premessa, è stata costituita in data 22 giugno 2010 a seguito di un operazione straordinaria di ristrutturazione societaria che ha visto l uscita del Gruppo Toti dalla compagine dell azionariato. In data 1 luglio 2010 si sono insediati il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della nuova Società. Ad esito dell operazione i rimanenti soci hanno lavorato ad un documento comune e condiviso che definisse le Linee guida nell ambito delle quali elaborare un piano di sviluppo ed un nuovo modello di business. Nella riunione del 21 dicembre 2010 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Piano di Riposizionamento Strategico del Gruppo. Nella successiva riunione del 28 dicembre sempre il Consiglio di Amministrazione ha nominato il nuovo Direttore Generale nella persona del Dott. Attilio Di Cunto. E comunque proseguita nel periodo l attività indirizzata da un lato nel proseguimento delle iniziative di sviluppo già avviate e dall altro nella valorizzazione del patrimonio a reddito unitamente alla ricerca sul mercato delle migliori opportunità in linea con gli indirizzi del suddetto piano. Si sono ulteriormente sviluppate le attività di commercializzazione e di valorizzazione dei portafogli immobiliari pervenuti tramite l acquisizione di Valorizzazioni Immobiliari S.p.A. e della partecipazione in Immobiliare Centro Milano S.p.A. come di seguito più dettagliatamente illustrato. Le suddette attività hanno consentito di usufruire di interessanti ritorni reddituali derivanti dall attività di agency e da ricavi di servizi che in prospettiva dovranno andare a costituire la principale fonte di reddito in linea con la nuova configurazione di Management Company assunta dalla Società. Si illustrano di seguito le attività di maggiore rilievo che hanno caratterizzato l operatività nel periodo di riferimento. Cessioni Nel periodo di riferimento, come già illustrato, si è registrato la cessione di un importante cespite di proprietà costituto dal Nuovo Centro Ricerche trasferito a Siena Biotech S.p.A. per un importo di Euro Acquisizioni Sono stati opzionati, nel periodo di riferimento, 21 posti auto che saranno realizzati nel Comune di Siena in via Garibaldi da destinare a pertinenze delle unità immobiliari che la Società detiene nella zona. Ciò comporterà un interessante incremento di valore dei cespiti interessati. Si prevede che la realizzazione delle opere possa essere completata nell arco temporale di due anni. Progetti di Sviluppo Borgo di Cuna- Monteroni D Arbia E proseguita l attività di sviluppo del programma edilizio residenziale del Nuovo Borgo di Cuna in Monteroni d Arbia e sono stati ultimati due ulteriori comparti a fronte dei quali risultano già stipulati numerosi contratti preliminari. La commercializzazione è stata supportata da un attenta e capillare attività di marketing che ha consentito di non interrompere il ciclo delle vendite pur in

25 presenza del forte rallentamento del mercato di riferimento. Nuova Residenza Sanitaria Assistita Sono stati completati nel mese di ottobre 2010 i lavori per la realizzazione del complesso immobiliare che sarà destinato a nuova RSA (Residenza Sanitaria Assistita) e distretto socio sanitario del Comune di Castelnuovo Berardenga. Il trasferimento della proprietà del cespite previsto nel primo semestre dell anno 2011 consentirà alla Società di realizzare una plusvalenza comprensiva anche della remunerazione per l attività di project prestata e di ricevere in permuta un importante porzione immobiliare funzionale a ricomporre l intera proprietà del complesso Villa Chigi Saracini. Villa Chigi Saracini Il complesso immobiliare Villa Chigi Saracini in Castelnuovo Berardenga è da tempo oggetto di svariati studi e approfondimenti al fine di individuare la miglior riqualificazione e valorizzazione del cespite in funzione delle peculiari caratteristiche che lo contraddistinguono. Ad esito dell operazione di permuta, connessa alla cessione della nuova RSA come sopra illustrato, potrà essere analizzata e sviluppata l ipotesi più adeguata alla valorizzazione del compendio considerato nella sua unitarietà. Nel frattempo sono state previste opere di manutenzione conservativa dell edificio che avranno inizio nei primi mesi dell anno Aree di Mantova e Reggio Emilia Le aree oggetto di conferimento da parte del socio Unieco nell anno 2007 sono da tempo oggetto di analisi e di studio funzionali alla loro migliore valorizzazione. Per l area di Mantova sono proseguiti gli approfondimenti finalizzati ad ottenere variazioni sui progetti iniziali per una migliore utilizzazione del comparto. A tale scopo si sono tenuti diversi incontri con l amministrazione comunale al fine di aprire un tavolo congiunto di discussione per allargare le possibilità di utilizzo del comparto. Relativamente all area di Reggio Emilia è in corso la stesura di un Piano particolareggiato a vocazione prevalentemente terziario e commerciale. Il progetto viene gestito d intesa con il Gruppo Unieco. 23 Partecipazioni Sviluppo e Interventi Immobiliari s.r.l. La Società tramite la controllata Sviluppo e Interventi Immobiliari S.r.l. detiene la proprietà di un area edificabile nel Comune di Fiumicino denominata Muracciole, oggetto di un progetto di sviluppo di consistente entità che vedrà la realizzazione di un complesso di tredici fabbricati per complessivi n. 650 appartamenti. Sono stati avviati e hanno avuto corso secondo la tempistica programmata i lavori relativi alla costruzione del primo edificio denominato Z1a la cui consegna è prevista per il mese di settembre A breve avrà inizio anche la realizzazione del comparto Z1b. Alla data del 31 dicembre 2010 risultano stipulati atti preliminari di acquisto per una percentuale pari all 80% delle unità immobiliari in corso di realizzazione. Beatrice s.r.l. Sansedoni Siena S.p.A. tramite la controllata Beatrice s.r.l. detiene la proprietà totale di un prestigioso immobile nel centro storico di Firenze denominato Palazzo Portinari oggetto di un progetto di recupero che prevede la realizzazione di residenze di elevato livello. La progettazione preliminare è stata conclusa con l ottenimento di tutti i pareri utili al ritiro delle concessioni. Sono in corso di verifica le ipotesi funzionali alla migliore valorizzazione del cespite.

26 Sitas s.r.l. Sansedoni Siena S.p.A. è presente insieme ad altri qualificati operatori del settore con una quota di partecipazione pari al 43% del capitale sociale, in Sitas s.r.l. società che ha per oggetto lo sviluppo di un complesso turistico di elevato livello denominato Capo Malfatano in Sardegna Comune di Teulada. Il progetto in corso di avanzata realizzazione ha rivelato negli ultimi tempi alcuni aspetti di criticità che sono in corso di approfondimento da parte dei soci al fine di individuare le soluzioni più opportune ed adeguate a ricondurre l investimento sui livelli di redditività attesi. Immobiliare Novoli S.p.A. Permangono ancora criticità sullo sviluppo del progetto immobiliare che la partecipata sta sviluppando nell area ex Fiat a Firenze e che si presenta come un operazione di notevoli dimensioni ed estremamente complessa. E stato più volte, nel corso degli anni, rivisitato l originario business ed è stato recentemente predisposto un aggiornamento del Piano Industriale volto ad individuare le strategie più adeguate per l avanzamento del progetto su livelli di adeguata remunerazione. 24 Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari S.C.p.A. All atto della costituzione della Società Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari S.C. P.A. società consortile per azioni finalizzata alla valorizzazione del patrimonio immobiliare strumentale della Banca MPS la scissa Sansedoni SpA aveva acquisito attraverso una controllata appositamente costituita Grapevine RE s.r.l. il 49% del pacchetto azionario del Consorzio. Ciò avrebbe comportato l attribuzione di incarichi e servizi a favore del Consorzio con importanti ritorni reddituali. Successivamente a seguito di modifiche intervenute nell evoluzione del progetto nel suo complesso e di una diversa composizione dell azionariato la partecipazione di Sansedoni Siena si è ridotta a fine esercizio all 1,60%; la Società a fronte della sua partecipazione ha stipulato un contratto di servizio concernente la consulenza societaria per una durata triennale. Immobiliare Centro Milano S.p.A. Sansedoni Siena SpA detiene una quota di partecipazione del 33% nella Immobiliare Centro Milano S.p.A in misura paritetica con MPS Capital Service S.p.A. e Banca Italease acquistata nel dicembre del L operazione è stata finalizzata alla creazione di una partnership finanziaria-industriale tra le banche finanziatrici ed un partner industriale, volta a consentire alle banche di massimizzare il valore di recupero dei propri crediti vantati nei confronti di società venutesi a trovare in situazione di crisi finanziaria. Le attività di gestione del portafoglio e la sua commercializzazione hanno espresso a fine esercizio risultati soddisfacenti in linea con le attese. Sono state inoltre intraprese attività volte a razionalizzare il portafoglio e sono stati avviati studi di fattibilità allo scopo di identificare il miglior uso di alcuni immobili e le loro capacità di trasformazione. Nell ambito dell operazione sono stati affidati a Sansedoni Siena incarichi di asset management e di agenzia per la vendita dell intero portafoglio immobiliare affidata alla controllata Sansedoni Agency. Valorizzazioni immobiliari S.p.A. A far tempo dai primi mesi del 2009 è stata avviata l attività di commercializzazione del portafoglio immobiliare di Valorizzazioni Immobiliari S.p.A. acquistato dalla scissa Sansedoni S.p.A. nel luglio del 2008 in JV paritetica con Lehman Brothers. L attività di vendita prosegue con le normali difficoltà relative alla situazione di mercato ed alle caratteristiche di un portafoglio estremamente frazionato e dislocato in tutto il territorio nazionale. Anche in questo caso sono stati affidati a Sansedoni Siena SpA incarichi di asset management e di Agenzia per la vendita dell intero patrimonio immobiliare.

27 Sansedoni Global RE- Amsterdam La partecipata Sansedoni Global RE BV con sede in Olanda, costituita nel 2007 quale piattaforma per lo sviluppo sui mercati esteri, ha proseguito la propria attività di monitoraggio e scouting dei mercati di potenziale interesse. Coerentemente con il riorientamento dell operatività di tutto il Gruppo Sansedoni Siena, la società si è, infine, rifocalizzata sulla ricerca di opportunità in operazioni ad elevato contenuto di servizio in una logica di forte integrazione e sinergia a livello di Gruppo. Butterfly AM Sarl A seguito del successo dell OPA lanciata sul fondo Beta e con l intenzione di sfruttare le prospettive di investimento nel settore Real Estate a livello pan-europeo allora percepite, nonché lo specifico know-how e global reach di LB REPE in tale settore, nel 2008 nasce, a seguito di fusione, Butterfly AM sarl. Lo sviluppo dell operatività originariamente pianificato è stato naturalmente condizionato, inter alia, dalle successive crisi che hanno interessato i mercati finanziari ed immobiliari a livello globale, nonché dalle vicende specifiche, in tale contesto, di un partner del progetto (Lehman Brothers). A seguito di alcune operazioni di riassetto patrimoniale, nel corso del 2010 la quota di Sansedoni Siena nella società è passata, senza investimenti aggiuntivi, dal 10% al 14,3%. Attualmente Butterfly AM detiene il 47% del Fondo Beta e al 31 dicembre 2010 ha un indebitamento, al netto della cassa disponibile, di Euro 52,4 milioni. Il fondo Beta ha al 31 dicembre 2010 un Capitale investito netto di Euro 204,3 milioni ed un NAV di Euro 168,2 milioni. Attività sugli immobili in portafoglio Nel periodo la struttura ha proseguito nell attività rivolta alla valorizzazione del proprio patrimonio. In particolare: - sono stati avviati i lavori di ristrutturazione di due unità abitative in Siena per la loro messa a reddito; - sono stati progettati due interventi di manutenzione straordinaria di due importanti cespiti sempre a Siena i cui lavori verranno realizzati nell anno 2011; - sono stati definiti tre nuovi contratti di locazione in Siena e due in Perugia nell immobile di proprietà Oddi Baglioni oggetto di un importante recupero edilizio, e sono state avviate trattative per la stipula di due ulteriori contratti; - sono proseguiti gli studi di fattibilità per il miglior utilizzo di un immobile di consistente entità in Ozzero. 25 Informazioni ai sensi dell art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile Ai sensi dell art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile di seguito sono fornite, una serie di informazioni quantitative volte a fornire indicazioni circa la dimensione dell esposizione ai rischi da parte dell impresa. Rischio di credito Si deve ritenere che le attività finanziarie della società abbiano una buona qualità creditizia. Non vi sono attività finanziarie ritenute di dubbia ricuperabilità oltre a quelle oggetto di specifica svalutazione a bilancio. Per quanto concerne il mercato della locazione la Società vanta un portafoglio di locatari, sia per la parte residenziale che per la parte commerciale, con un buon rating. La Società pone particolare attenzione alla scelta della clientela, pertanto possiamo affermare che il rischio credito è mitigato e molto ridotto dalla politica societaria volta ad una scelta mirata delle controparti con cui operare. I crediti in contenzioso al 31 dicembre 2010 sono pari al 7,1% del portafoglio crediti verso clienti e risultano al 60% coperti dal fondo svalutazione crediti accantonato a fine esercizio. La società non ha esposizioni in valuta estera.

28 Rischio di liquidità Per quanto concerne l analisi della posizione finanziaria netta e l analisi per scadenze dell indebitamento societario, si rinvia all apposito paragrafo della Relazione sulla Gestione del bilancio al 31 dicembre 2010 principali dati finanziari del presente documento. Segnaliamo che a fronte di un indebitamento complessivo in linea capitale di Euro 123,2 milioni la società ha un totale assets di Euro 340,40 milioni, ovvero l indebitamento al 31 dicembre 2010 è pari al 36,2% del totale attivo patrimoniale. Circa le politiche e le scelte sulla base delle quali si intende fronteggiare i rischi di liquidità si segnala quanto segue: - la società possiede attività finanziarie per le quali esiste un mercato liquido e che sono prontamente vendibili per soddisfare le necessità di liquidità; - esistono strumenti di indebitamento o altre linee di credito per far fronte alle esigenze di liquidità; - la società possiede depositi presso istituti di credito per soddisfare le necessità di liquidità; - esistono differenti fonti di finanziamento; - non esistono significative concentrazioni di rischio di liquidità sia dal lato delle attività finanziarie che da quello delle fonti di finanziamento. 26 Rischio di mercato Attualmente il portafoglio è caratterizzato da una generale alta qualità degli immobili in termini di localizzazione, di stato manutentivo e dello standing dei conduttori, pertanto possiamo ritenere che per la Società il rischio di mercato sia contenuto. La divisione interna di Asset Management opera un azione di monitoraggio costante, che permette di intervenire tempestivamente laddove si presentino nuove opportunità di mercato e/o di correggere eventuali scelte operate nel caso in cui cambiamenti di scenario, possano far ravvisare rischiosità insite nella strategia di valorizzazione del portafoglio societario. Politiche connesse alle diverse attività di copertura La società ha in essere al 31 dicembre 2010 due contratti derivati Interest Rate Swap di copertura del rischio di tasso di interesse. Per ulteriori dettagli si rinvia a quanto riportato nell Informativa fornita in Nota Integrativa. Struttura Organizzativa In considerazione dell approvazione del Piano di Riposizionamento Strategico della Società si è proceduto, nel periodo di riferimento ad una riorganizzazione della struttura al fine di consentire il passaggio da un modello tipico di una Property Development Company ad un modello orientato al business tipico di una Management Company. In particolare sono stati costituiti presidi specifici finalizzati allo sviluppo del business e sono state potenziati i supporti ai processi di dismissione dei portafogli immobiliari che in prospettiva andranno a costituire una delle attività di riferimento della Società. Le operazioni volte a realizzare una diversa e più funzionale allocazione delle risorse sono state espletate in modo da assicurare il massimo dei ritorni in termini di efficacia e di efficienza operativa. Sono allo studio alcune ipotesi per individuare soluzioni alternative di allocazione degli Uffici più consona alle dimensioni assunte dall organico della Società e per verificare alcune soluzioni funzionali a disporre di una idonea sede di rappresentanza anche a Milano dove negli ultimi tempi si è concentrata molta parte dell attività della società. Sistemi informativi Nel periodo sono state analizzate d intesa con la Società Aareon SpA incaricata della gestione informatica del patrimonio della

29 Società alcune ipotesi volte a offrire un supporto al processo delle dismissioni che sta assumendo una sempre maggiore rilevanza. Altre applicazioni sono allo studio per supportare adeguatamente anche la gestione e il controllo dei progetti di sviluppo. Organico Nel corso dell anno 2010 è stato firmato un contratto a tempo determinato per la durata di una anno con una risorsa da destinare a supporto del presidio informatico ed è stata effettuata l assunzione di un ulteriore risorsa, in sostituzione di un dipendente dimissionario, con analoghe competenze e formazione professionale. Normativa prevista dal D.Lgs 231/01 In considerazione delle variazioni intervenute a seguito della nuova configurazione assunta dalla Società e della riorganizzazione della struttura e di alcuni processi autorizzativi è stato avviato uno studio da parte dell Organismo di Vigilanza in collaborazione con il Management della Società per un aggiornamento del Modello Organizzativo previsto dal D.Lgs. 231/01. Documento programmatico della sicurezza Come prescritto dal D.Lgs. 196/2003 nell allegato B in materia di protezione dei dati personali, si dà atto che la Società si è adeguata alle misure in materia di protezione dei dati personali secondo i termini e le modalità indicate nella normativa soprarichiamata. In particolare si segnala che il Documento Programmatico sulla Sicurezza depositato presso la sede sociale e liberamente consultabile, è stato redatto in data 28 giugno 2004 e che si è provveduto al suo ultimo aggiornamento in relazione ai nuovi adempimenti previsti dal Garante durante l anno Evoluzione prevedibile della gestione L attività della Società sarà proiettata nei prossimi mesi principalmente nell attuazione delle linee guida previste nel Piano Strategico recentemente approvato e nel conseguimento degli obiettivi volti ad un recupero di redditività e ad un consolidamento economico patrimoniale delle società del Gruppo. 27 Attività di ricerca e sviluppo La società non svolge attività di ricerca e sviluppo. Rapporti con società controllate, collegate e consociate In merito all informativa riguardante i rapporti con le società controllate e collegate, si segnala che nel periodo le operazioni concluse sono state realizzate secondo le normali condizioni di mercato e nel rispetto della normativa vigente e che da parte della Società non si rilevano operazioni atipiche o inusuali. Fatti di rilevo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Tra i fatti di rilievo più significativi verificatesi dopo il 31 dicembre 2010, si evidenzia che nel mese di febbraio 2011 l Agenzia delle Entrate di Siena ha effettuato una verifica sulla liquidazione dell imposta IRES determinata dalla società scissa Sansedoni SpA per gli anni d imposta 2008 e 2009, relativa a plusvalenze immobiliari la cui tassazione è stata differita, mediante apposito stanziamento di imposte differite. La verifica si è conclusa nel mese di marzo con la notifica di un processo verbale di constatazione nel quale sono state quantificate imposte, sanzioni e interessi da versare.

30 Si evidenzia che, la contestazione si riferisce esclusivamente alla competenza temporale del versamento e non alla determinazione dell importo complessivamente dovuto. A seguito dell adesione al predetto verbale e in ossequio al principio della prudenza, gli effetti finanziari ed economici, sono stati quindi recepiti tra le componenti straordinarie del bilancio al 31 dicembre Come anticipato, l effetto complessivo delle rettifiche è stato prevalentemente di natura finanziaria più che economica, dato che l imposta complessivamente dovuta per i due anni accertati ha trovato corrispondenza con le imposte differite stanziate ed utilizzate. Nel mese di febbraio 2011 a seguito dei contatti già intrapresi con importanti operatori del mercato volti ad ottenere l affidamento di incarichi, in conformità di quanto previsto nel nuovo Piano Strategico, sono stati definiti accordi con un soggetto di elevato standing per l incarico di commercializzazione alla controllata Sansedoni Agency di due importanti portafogli immobiliari. Sono stati altresì completati tutti gli adempimenti necessari al perfezionamento della cessione della nuova RSA in Castelnuovo Berardenga prevista nei primi mesi dell anno Non rilevando altri fatti significativi da segnalare dopo la chiusura dell esercizio si propone all Assemblea di approvare il presente bilancio unitamente alla nota integrativa e alla presente relazione proponendo di destinare l utile di esercizio pari a Euro nel modo seguente: Quanto al 5% pari ad Euro a riserva legale. Quanto alla restante parte pari ad Euro a utile portato a nuovo. 28 Il Presidente del Consiglio di Amministrazione BONECHI LUCA

31 Bilancio al 31/12/2010

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33 Stato patrimoniale attivo 31/12/2010 A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti (di cui già richiamati ) B) Immobilizzazioni I. Immateriali 1) Costi di impianto e di ampliamento ) Costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità 3) Diritti di brevetto industriale e di utilizzo di opere dell ingegno ) Concessioni, licenze, marchi e diritti simili 5) Avviamento 6) Immobilizzazioni in corso e acconti 7) Altre II. Materiali 1) Terreni e fabbricati ) Impianti e macchinario 3) Attrezzature industriali e commerciali 4) Altri beni ) Immobilizzazioni in corso e acconti III. Finanziarie 1) Partecipazioni in: a) imprese controllate b) imprese collegate c) imprese controllanti d) altre imprese ) Crediti a) verso imprese controllate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi b) verso imprese collegate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi c) verso controllanti - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 31 d) verso altri - entro 12 mesi - oltre 12 mesi

34 3) Altri titoli 4) Azioni proprie (valore nominale complessivo ) Totale immobilizzazioni C) Attivo circolante I. Rimanenze 1) Materie prime, sussidiarie e di consumo 2) Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati ) Lavori in corso su ordinazione 4) Prodotti finiti e merci ) Acconti II. Crediti 1) Verso clienti - entro 12 mesi oltre 12 mesi ) Verso imprese controllate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 3) Verso imprese collegate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 4) Verso controllanti - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 4-bis) Per crediti tributari - entro 12 mesi oltre 12 mesi 4-ter) Per imposte anticipate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi ) Verso altri - entro 12 mesi oltre 12 mesi

35 III. Attività finanziarie che non costituiscono Immobilizzazioni 1) Partecipazioni in imprese controllate 2) Partecipazioni in imprese collegate 3) Partecipazioni in imprese controllanti 4) Altre partecipazioni ) Azioni proprie (valore nominale complessivo ) 6) Altri titoli IV. Disponibilità liquide 1) Depositi bancari e postali ) Assegni 3) Denaro e valori in cassa Totale attivo circolante D) Ratei e risconti - disaggio su prestiti - vari Totale attivo Stato patrimoniale passivo 31/12/2010 A) Patrimonio netto I. Capitale II. Riserva da sovrapprezzo delle azioni III. Riserva di rivalutazione IV. Riserva legale V. Riserve statutarie VI. Riserva per azioni proprie in portafoglio VII. Altre riserve Riserva straordinaria o facoltativa Riserva per rinnovamento impianti e macchinari Versamenti in conto aumento di capitale Versamenti in conto futuro aumento di capitale Versamenti in conto capitale Versamenti a copertura perdite Riserva da riduzione capitale sociale Riserva avanzo di fusione Riserva per utili su cambi Differenza da arrotondamento all unità di Euro (1) Fondi di acc.to delle plusvalenze ex d.lgs n. 124/

36 VIII. Utili (perdite) portati a nuovo IX. Utile d esercizio IX. Perdita d esercizio () Totale patrimonio netto B) Fondi per rischi e oneri 1) Fondi di trattamento di quiescenza e obblighi simili 2) Fondi per imposte, anche differite ) Altri Totale fondi per rischi e oneri C) Trattamento fine rapporto di lavoro subordinato D) Debiti 1) Obbligazioni - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 34 2) Obbligazioni convertibili - entro 12 mesi oltre 12 mesi 3) Debiti verso soci per finanziamenti - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 4) Debiti verso banche - entro 12 mesi - oltre 12 mesi ) Debiti verso altri finanziatori - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 6) Acconti - entro 12 mesi oltre 12 mesi 7) Debiti verso fornitori - entro 12 mesi oltre 12 mesi

37 8) Debiti rappresentati da titoli di credito - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 9) Debiti verso imprese controllate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 10) Debiti verso imprese collegate - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 11) Debiti verso controllanti - entro 12 mesi - oltre 12 mesi 12) Debiti tributari - entro 12 mesi oltre 12 mesi ) Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale - entro 12 mesi oltre 12 mesi ) Altri debiti - entro 12 mesi oltre 12 mesi Totale debiti E) Ratei e risconti - aggio sui prestiti - vari Totale passivo Conti d ordine 31/12/2010 1) Rischi assunti dall impresa 2) Impegni assunti dall impresa 3) Beni di terzi presso l impresa 4) Altri conti d ordine Totale conti d ordine

38 Conto economico 31/12/2010 A) Valore della produzione 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni ) Variazione delle rimanenze di prodotti in lavorazione, semilavorati e finiti ( ) 3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione 4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni 5) Altri ricavi e proventi: - vari contributi in conto esercizio - contributi in conto capitale (quote esercizio) Totale valore della produzione B) Costi della produzione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci ) Per servizi ) Per godimento di beni di terzi ) Per il personale a) Salari e stipendi b) Oneri sociali c) Trattamento di fine rapporto d) Trattamento di quiescenza e simili e) Altri costi ) Ammortamenti e svalutazioni a) Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali b) Ammortamento delle immobilizzazioni materiali c) Altre svalutazioni delle immobilizzazioni d) Svalutazioni dei crediti compresi nell attivo circolante e delle disponibilità liquide ) Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci 12) Accantonamento per rischi 13) Altri accantonamenti 14) Oneri diversi di gestione Totale costi della produzione Differenza tra valore e costi di produzione (A-B) C) Proventi e oneri finanziari 15) Proventi da partecipazioni: - da imprese controllate - da imprese collegate - altri 16) Altri proventi finanziari:

39 a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni - da imprese controllate - da imprese collegate - da controllanti - altri b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni c) da titoli iscritti nell attivo circolante d) proventi diversi dai precedenti: - da imprese controllate - da imprese collegate - da controllanti - altri ) Interessi e altri oneri finanziari: - da imprese controllate - da imprese collegate - da controllanti - altri bis) Utili e Perdite su cambi Totale proventi e oneri finanziari ( ) 37 D) Rettifiche di valore di attività finanziarie 18) Rivalutazioni: a) di partecipazioni b) di immobilizzazioni finanziarie c) di titoli iscritti nell attivo circolante 19) Svalutazioni: a) di partecipazioni b) di immobilizzazioni finanziarie c) di titoli iscritti nell attivo circolante Totale rettifiche di valore di attività finanziarie ( ) E) Proventi e oneri straordinari 20) Proventi: - plusvalenze da alienazioni - varie Differenza da arrotondamento all unità di Euro 21) Oneri: - minusvalenze da alienazioni