TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 190/2008 G.E. Dott. PICCIAU ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA ROSSI 21 AVV. B. CHERCHI CONTRO FUGARDO NATALE, residente in Via Rossi nc. 21, Piacenza creditori intervenuti - EQUITALIA EMILIA NORD spa AVV. M. MOZZI creditori e comproprietari - Unitario Maria Anna (comproprietario Piacenza V.le S. Ambrogio 43) - Banca di PC - Padana Riscossioni spa ********* RELAZIONE DELL'ESPERTO NOMINATO DALL'ILL.MO SIG. GIUDICE ****** IN PUNTO ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE IN COMUNE COMMERCIO DEI BENI IMMOBILI POSTI NEL COMUNE DI PIACENZA (PC), VIA ROSSI NC. 21 *************** L'Ill.mo Sig. G.E. Dott. G. Picciau, nominava il sottoscritto Geom. Andrea Guarnieri nato a Piacenza il 16/11/1967, con studio in Strada Agazzana, 52 PIACENZA, esperto nell esecuzione immobiliare in epigrafe. All'udienza del 29/04/2009 il sottoscritto prestava il giuramento di rito con l'assunzione del quesito in calce al verbale della medesima udienza. Lo scrivente - visionati in data 01/06/2009 i beni oggetto di pignoramento posti in Piacenza, Via Rossi nc. 21, - esperite le visure catastali, - svolte indagini presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza, tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 1

2 - svolte indagini presso il comune di Piacenza (PC), espone al Sig. G.E. le proprie conclusioni con la seguente RELAZIONE. art. 1 IMMOBILI PIGNORATI I beni pignorati oggetto della determinazione del loro valore in comune commercio, sono costituiti da: quota di ½ della piena proprietà di beni immobili posti in Piacenza (PC), Via Rossi nc. 21, censiti al CATASTO FABBRICATI di Piacenza al foglio 69, mappale 297 sub. 5, mappale 299, sub. 3, così come da Verbale di Pignoramento Immobili del 07/11/2008 rep. n. 4829, trascritto ai PP.RR.II. di Piacenza in data 02/12/2008, R.P , R.G , a favore Condominio via Rossi con sede a Piacenza, contro quota ½ p.p. Sig. Fugardo Natale nato a Campobello di Licata (AG) il 01/12/1961 (si rileva che il luogo di nascita è errato: il Sig. Fugardo è nato a Campobello di Mazara); quindi anche il C.F. indicato nel verbale di pignoramento non è corretto. Si riporta qui di seguito quanto indicato nel quadro D della nota di trascrizione del suddetto pignoramento immobiliare:... Si precisa che i beni oggetto del pignoramento sono ora individuati al catasto fabbricati di Piacenza al foglio 69 map sub. 5 (ex map. 297/5) e foglio 69 map sub. 11(ex map. 299/3). (variazione per modifica identificativo eseguita direttamente dall'ufficio) art. 2 DATI CATASTALI I beni di cui al precedente art. 1. risultano così censiti: - Comune di Piacenza (PC), catasto fabbricati, intestati a: Fugardo Natale nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961, ½ p.p. - regime comunione beni Unitario Maria Anna nata a Campobello di Mazara il 05/05/1969, ½ p.p.- regime comunione beni foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. Rendita Via Rossi nc. 21, P.2-S1 6 vani A/ , Via Rossi nc. 21, P. T. mq. 9,00 C/6 6 53,45 tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 2

3 Relativamente all'appartamento, si rileva che lo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo del 01/06/2009 è differente rispetto alla rappresentazione grafica della planimetria catastale. Trattasi di piccole modifiche interne. (vedasi planimetri allegate). art. 3 CONFINI Confini in circondario: foglio 69, mappale 1652 sub. 5: APPARTAMENTO vano scala comune, ragioni Torriani Giovanni o successi, ragioni Soressi Federico o successi e cortile comune; CANTINA E RIPOSTIGLIO (IN UN UNICO CORPO): ragioni Torriani Giovanni o successi, corridoio comune, ragioni Soressi Federico o successi; foglio 69, mappale 1652 sub. 11: AUTORIMESSA: ragioni Grandi Romagnoli o successi, ragioni Torriani Giovanni o successi e cortile comune; (il tutto come indicato nell'atto di Compravendita di provenienza, Notaio Dott. A. Vullo in data 19/01/2000 rep ). art. 4 DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI Gli immobili oggetto della presente sono posti in Piacenza Via Rossi nc. 21 e fanno parte del Condominio Via Rossi nc. 21. foglio 69, mappale 1652 sub. 5: APPARTAMENTO oltre a CANTINA E RIPOSTIGLIO (IN UN UNICO CORPO): l'unità immobiliare è servita da scala condominiale a uso comune. L'appartamento è posto al secondo piano (terzo fuori terra) ed è costituito da: ingresso, soggiorno, cucina-pranzo, 2 locali letto, locale bagno, ripostiglio e 2 balconi. I pavimenti e i rivestimenti sono in piastrelle di ceramica; anche i balconi sono pavimentati. Il locale bagno è completo di vaso, vasca, bidet e tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 3

4 lavabos. I serramenti interni sono in legno, mentre quelli esterni sono in parte in pvc con vetrocamera e in parte in legno con vetro. Le tapparelle sono in pvc. Il riscaldamento è del tipo autonomo; i termosifoni sono in ghisa. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia ed è dotato di citofono. L'appartamento risulta essere in buono stato di manutenzione e conservazione; risultano recentemente sostituite le pavimentazioni e i sanitari. Le finiture sono quindi buone. Al piano interrato è posta la cantina (dotata di finestra) con adiacente locale ripostiglio. foglio 69, mappale 1652 sub. 11: AUTORIMESSA: posta al piano terra è dotata di portone in legno con apertura a due ante e chiusura tramite catenaccio. Le ridotte dimensioni dello stesso box e dell'accesso condominiale consentono il ricovero di piccole utilitarie. Il fabbricato è esterno rispetto al complesso di abitazioni, è disposto su un unico piano e ha il soffitto inclinato che è rivestito nella parte esterna con tegole in cotto tipo marsigliesi. tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 4

5 art. 5 ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA La quota di 1/2 p.p. del bene oggetto della presente, risulta essere pervenuta al Sig. Fugardo Natale nato a Campobello di Mazara (TP) il 01/12/1961, a seguito di Atto di Compravendita Notaio Dott. A. Vullo in data 19/01/2000 rep , trascritto alla Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 02/02/2000 R.P. 651, R.G. 887, a favore quota di ½ piena proprietà Sig. Fugardo Natale e quota di ½ piena proprietà Sig.ra Unitario Maria Anna contro i Sig.ri Bongiorni Carlo (quota ¼ p.p.) e Caviola Maria Rosa (quota ¾ p.p.). Si rileva che nel sopra citato atto di compravendita viene precisato che il Regolamento di Condominio è allegato a un precedente Atto Notaio Dott. G. B. Astrua del 12/01/1957 rep. n art. 6 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Fugardo Natale nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961 coma da Atto di Compravendita descritto al precedente art. 5: coniugato in regime di comunione legale dei beni con la Sig.ra Unitario Maria Anna nata a Campobello di Mazara il 05/05/1969. art. 7 ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI E ONERI Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da: a) TRASCRIZIONI: Verbale di Pignoramento Immobiliare del 07/11/2008 rep. n. 4829, trascritto ai PP.RR.II. di Piacenza in data 02/12/2008, R.P , R.G , a favore Condominio via Rossi con sede a Piacenza, contro quota ½ p.p. Sig. Fugardo Natale nato a Campobello di Licata il 01/12/1961; (si rileva che il luogo di nascita è errato: il Sig. Fugardo è nato a Campobello di Mazara); quindi anche il C.F. indicato nel verbale di pignoramento non è corretto. Atto di Compravendita Notaio Dott. A. Vullo in data 19/01/2000 rep , trascritto alla tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 5

6 Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 02/02/2000 R.P. 651, R.G. 887, a favore quota di ½ piena proprietà Sig. Fugardo Natale e quota di ½ piena proprietà Sig.ra Unitario Maria Anna contro i Sig.ri Bongiorni Carlo (quota ¼ p.p.) e Caviola Maria Rosa (quota ¾ p.p.). (Si rileva che nel presente atto di compravendita viene precisato che il Regolamento di Condominio è allegato a un precedente Atto Notaio Dott. G. B. Astrua del 12/01/1957 rep. n. 5544). b) ISCRIZIONI: Ipoteca legale di complessivi ,68 in data 03/06/2004 rep. 755, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 09/06/2004, R.P. 1755, R.G. 8877, sui beni immobili oggetto della presente: C.F. di Piacenza foglio 69 map. 297 sub. 5 (ora foglio 69 map sub. 5), foglio 69 map. 299 sub. 3 (ora foglio 69 map sub. 11) a favore Padana Riscossioni Spa con sede a Mantova, contro la quota di ½ p.p. del Sig. FUGARDO NATALE (nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961). Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo di complessive in data 19/01/2000 rep , iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 02/02/2000, R.P. 189, R.G. 888, sui beni immobili oggetto della presente: C.F. di Piacenza foglio 69 map. 297 sub. 5 (ora foglio 69 map sub. 5), foglio 69 map. 299 sub. 3 (ora foglio 69 map sub. 11) a favore Banca di Piacenza Soc. Coop. per Azioni a responsabilità limitata con sede a Piacenza, contro la quota di 1/1 p.p. dei Sig.ri FUGARDO NATALE (nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961) e UNITARIO MARIA ANNA (nata a Campobello di Mazara il 05/05/1969). art. 8 POSIZIONE EDILIZIA DEI BENI In base a quanto indicato nell'atto di provenienza descritto al precedente art. 5 della presente e alle ricerche effettuate presso il comune di Piacenza U.O. EDILIZIA, gli immobili oggetto della presente furono edificati in data anteriore al 1 settembre tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 6

7 Non sono state reperite successive pratiche edilizie. Le modifiche apportate all'unità abitativa sono state apportate dal sig. Fugardo stesso senza la presentazione di alcuna richiesta e/o autorizzazione edilizia. art. 9 POSIZIONE URBANISTICA DEI BENI Prg Vigente: ZONA residenziale ad alta intensità. (art. 26 N.T.A.) art. 10 UTENZA DEI BENI Il sottoscritto esperto, durante il sopralluogo ha potuto constatare che gli immobili oggetto della presente sono occupati dal Sig. FUGARDO NATALE con la moglie Sig.ra UNITARIO MARIA ANNA e dai figli. art. 11 CONSISTENZA METRICA Il Perito in base ai rilievi cartacei e alle misurazioni effettuate in loco, determina la consistenza metrica dei beni oggetto di stima come segue: APPARTAMENTO censito al C.F. di PIACENZA foglio 69 map sub. 5 PIANO SUPERFICIE COEFF. MQ. Secondo (terzo fuori terra) ABITAZIONE 96,00 1,00 96,00 BALCONI 6,80 0,30 2,04 Interrato CANTINA + RIP 19,00 0,40 7,60 105,64 AUTORIMESSA censita al C.F. di PIACENZA foglio 69 map sub. 11 tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 7

8 PIANO SUPERFICIE COEFF. MQ. Terra AUTORIMESSA 9,00 0,50 4,50 SOMMANO: Mq. 105,64 + mq. 4,50 = mq.110,14 ARROTONDATI: mq.110,00 Le superfici si intendono al lordo dei muri. Il sottoscritto Perito: ES. IMM.: Condomino Via Rossi / Fugardo Natale art. 12 FORMAZIONE DEI LOTTI - accertata la consistenza dei beni oggetto di pignoramento, - preso atto della configurazione dei beni, ritiene che detto bene debba essere venduto in un UNICO LOTTO e più precisamente: LOTTO UNICO, quota di 1/2 p.p. di immobili posti in comune di Piacenza, Via Rossi nc. 21 e come qui di seguito meglio specificato: C.F. Piacenza: foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. Rendita Via Rossi nc. 21, P. T. mq. 9,00 C/6 6 53, Via Rossi nc. 21, P.2-S1 6 vani A/ ,81 art. 13 STIMA DEL LOTTO Il sottoscritto perito in ordine alla determinazione del valore in comune commercio del bene che forma la consistenza del lotto: - considerato lo stato di conservazione e manutenzione del bene, effettuate indagini nella zona interessata per quanto attiene la contrattazione di compravendita d'immobili similari a quello oggetto di stima, tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 8

9 tenuto conto della destinazione d'uso dell'immobile, considerata l'ubicazione della zona in cui si trova il bene, tenuto conto delle pertinenze di cui è dotato, considerata l'utenza del bene, tenuto altresì conto delle servitù attive e passive di cui è gravato, ritiene che per la valutazione del lotto si possa adottare il metodo sintetico-comparativo. Lo scrivente procede alla stima dell'immobile considerandolo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e come segue: LOTTO UNICO: quota di 1/1 della piena proprietà: mq. 110,00 x /mq. 1400,00 = ,00 quota di 1/2 della piena proprietà: Considerando che il lotto viene stimato in quota lo scrivente applica un degrado pari al 25% ,00 x -25% = , ,00 x 1/2 = ,00 ARROTONDATI: ,00 comuni. evidenziati: L'importo sopra calcolato è comprensivo del valore delle quote di comproprietà sulle parti art. 14 PARTE CONCLUSIVA - RIASSUNTIVA La consistenza, l'ubicazione, i confini, i dati catastali e i valori del lotto, sono così LOTTO UNICO, quota di 1/2 p.p. di appartamento posto al secondo piano (terzo fuori terra) oltre a cantina e ripostiglio al piano interrato e autorimessa al piano terra, il tutto posto in comune di Piacenza, Via Rossi nc. 21, e come qui di seguito meglio specificato: C.F. Piacenza: tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 9

10 foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. Rendita Via Rossi nc. 21, P. T. mq. 9,00 C/6 6 53, Via Rossi nc. 21, P.2-S1 6 vani A/ ,81. LOTTO UNICO: IL VALORE DEL LOTTO E PARI A: quota di 1/2 della piena proprietà: ,00 Relativamente all'appartamento, si rileva che lo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo del 01/06/2009 è differente rispetto alla rappresentazione grafica della planimetria catastale. Trattasi di piccole modifiche interne. Confini in circondario: foglio 69, mappale 1652 sub. 5: APPARTAMENTO vano scala comune, ragioni Torriani Giovanni o successi, ragioni Soressi Federico o successi e con cortile comune; CANTINA E RIPOSTIGLIO (IN UN UNICO CORPO): ragioni Torriani Giovanni o successi, corridoio comune, ragioni Soressi Federico o successi; foglio 69, mappale 1652 sub. 11: AUTORIMESSA: ragioni Grandi Romagnoli o successi, ragioni Torriani Giovanni o successi, e con cortile comune; (il tutto come indicato nell'atto di Compravendita di provenienza, Notaio Dott. A. Vullo in data 19/01/2000 rep ). Il regime patrimoniale è il seguente: Fugardo Natale coniugato in regime di comunione legale dei beni con la Sig.ra Unitario Maria Anna nata a Campobello di Mazara il 05/05/1969. Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da: a) Verbale di Pignoramento Immobiliare del 07/11/2008 rep. n. 4829, trascritto ai PP.RR.II. di Piacenza in data 02/12/2008, R.P , R.G , a favore Condominio via Rossi con sede a Piacenza, contro quota ½ p.p. Sig. Fugardo Natale nato a Campobello di Licata il tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 10

11 01/12/1961; (si rileva che il luogo di nascita è errato: il Sig. Fugardo è nato a Campobello di Mazara); quindi anche il C.F. indicato nel verbale di pignoramento non è corretto. Atto di Compravendita Notaio Dott. A. Vullo in data 19/01/2000 rep , trascritto alla Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 02/02/2000 R.P. 651, R.G. 887, a favore quota di ½ piena proprietà Sig. Fugardo Natale e quota di ½ piena proprietà Sig.ra Unitario Maria Anna contro i Sig.ri Bongiorni Carlo (quota ¼ p.p.) e Caviola Maria Rosa (quota ¾ p.p.). (Si rileva che nel presente atto di compravendita viene precisato che il Regolamento di Condominio è allegato a un precedente Atto Notaio Dott. G. B. Astrua del 12/01/1957 rep. n. 5544). b) ISCRIZIONI: Ipoteca legale di complessivi ,68 in data 03/06/2004 rep. 755, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 09/06/2004, R.P. 1755, R.G. 8877, sui beni immobili oggetto della presente: C.F. di Piacenza foglio 69 map. 297 sub. 5 (ora foglio 69 map sub. 5), foglio 69 map. 299 sub. 3 (ora foglio 69 map sub. 11) a favore Padana Riscossioni Spa con sede a Mantova, contro la quota di ½ p.p. del Sig. FUGARDO NATALE (nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961). Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo di complessive in data 19/01/2000 rep , iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 02/02/2000, R.P. 189, R.G. 888, sui beni immobili oggetto della presente: C.F. di Piacenza foglio 69 map. 297 sub. 5 (ora foglio 69 map sub. 5), foglio 69 map. 299 sub. 3 (ora foglio 69 map sub. 11) a favore Banca di Piacenza Soc. Coop. per Azioni a responsabilità limitata con sede a Piacenza, contro la quota di 1/1 p.p. dei Sig.ri FUGARDO NATALE (nato a Campobello di Mazara il 01/12/1961) e UNITARIO MARIA ANNA (nata a Campobello di Mazara il 05/05/1969). I beni oggetto della presente sono stati stimati considerandoli a corpo e non a misura, tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 11

12 nell'attuale stato di fatto e di diritto, comprendendo ogni relativo accessorio accessione, dipendenza, pertinenza, con gli inerenti diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se e come esistenti in fatto. Piacenza, 10/09/2009 L'esperto Guarnieri geom. Andrea tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 12

13 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 190/2008 G.E. Dott. G. PICCIAU ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA ROSSI AVV. B. CHERCHI CONTRO FUGARDO NATALE, residente in Via Rossi nc. 21, Piacenza creditori intervenuti - EQUITALIA EMILIA NORD spa AVV. M. MOZZI creditori e comproprietari - Unitario Maria Anna (comproprietario Piacenza V.le S. Ambrogio 43) - Banca di PC - Padana Riscossioni spa ********* PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI SCALA 1:100 tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 13

14 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 190/2008 G.E. Dott. G. PICCIAU ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA ROSSI AVV. B. CHERCHI CONTRO FUGARDO NATALE, residente in Via Rossi nc. 21, Piacenza creditori intervenuti - EQUITALIA EMILIA NORD spa AVV. M. MOZZI creditori e comproprietari - Unitario Maria Anna (comproprietario Piacenza V.le S. Ambrogio 43) - Banca di PC - Padana Riscossioni spa ********* PLANIMETRIE CATASTALI tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 14

15 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 190/2008 G.E. Dott. G. PICCIAU ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA ROSSI AVV. B. CHERCHI CONTRO FUGARDO NATALE, residente in Via Rossi nc. 21, Piacenza creditori intervenuti - EQUITALIA EMILIA NORD spa AVV. M. MOZZI creditori e comproprietari - Unitario Maria Anna (comproprietario Piacenza V.le S. Ambrogio 43) - Banca di PC - Padana Riscossioni spa ********* ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 15

16 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 190/2008 G.E. Dott. G. PICCIAU ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA ROSSI AVV. B. CHERCHI CONTRO FUGARDO NATALE, residente in Via Rossi nc. 21, Piacenza creditori intervenuti - EQUITALIA EMILIA NORD spa AVV. M. MOZZI creditori e comproprietari - Unitario Maria Anna (comproprietario Piacenza V.le S. Ambrogio 43) - Banca di PC - Padana Riscossioni spa ********* VISURE CATASTALI tel./fax: 0523/761228, studio.guarnieri@alice.it pag. 16