Il Project Financing per il Social Housing: esperienze similari

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1 Il Project Financing per il Social Housing: esperienze similari Dott. Roberto Sarti Studio Paratore Pasquetti & Partners Seminario introduttivo Strumenti finanziari alternativi per l»edilizia residenziale pubblica Roma 23/02/2011 in collaborazione con: Process Factory / Maschietto Maggiore / Paratore Pasquetti FEDERCASA Roma Via Venti Settembre 4 SEGRETERIA GENERALE tel /21 UFFICIO TECNICO tel fax federcasa@federcasa.it web:

2 Il Project Financing per il Social Housing : Esperienze similari Dott. Roberto Sarti Studio Paratore Pasquetti & Partners Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 1 Esperienze similari Similitudine: Rimborso del finanziamento a mezzo dei flussi di cassa Diffferenza: Il progetto non è stato segregato in un veicolo societario autonomo ad esso dedicato Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 2

3 Esperienze similari - segue Costruzione alloggi per la c.d. fascia grigia della popolazione Intervento tiepido Realizzazione di interventi con installazione di impianti fotovoltaici Intervento tiepido / freddo Alla ricerca del secondo pilastro dell ERP Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 3 Alloggi per la c.d. fascia grigia Destinatari: inquilini con redditi medio bassi ma non in grado di entrare nelle graduatorie ERP Canone mensile di circa 10/mq. Esempio: appartamento di mq. 50 Canone mensile di circa 500. Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 4

4 Alloggi per la c.d. fascia grigia Stato, Regione, Provincia, altre fonti pubbliche Contributi Per soggetti gestori diversi da IACP od ATER occorre considerare la Risoluzione Agenzia Entrate n. 954 del 01/06/04 Art. 88 d.p.r. 917/86 - IRES Per tutti i soggetti gestori occorre considerare Art. 5 3 d.lgs. 446/97 - IRAP (Circolare Min. Fin. 26/07/2000 n. 148/E) Imprese edili e fornitori Debito Lavori (soggetti Iva) Importo canoni netto spese Credito Comune in cui saranno ubicati immobili Canoni Rimborso Lavori (Iva detraibile) Soggetto gestore dell ERP Contratto di servizio o Convenzione apposita Istituti di credito Mutuo Fideiussione o ipoteca su immobili costruendi Se istituzionali non tassati e FCI Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 5 Alloggi per la c.d. fascia grigia Qualche indicazione numerica Descrizione Quantità Percentuali Metri quadri costruiti mq (SUL) Costo dell intervento 3 milioni 100% Intervento pubblico 1 milione 33% Mutuo 2 milioni 67% Durata mutuo 30 anni Volume canoni annuo 130 mila Durata incasso canoni 40/45 anni Interessi su 30 anni 1 milione 6,5% su investimento non finanziato ( 2 milioni) Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 6

5 Alloggi per la c.d. fascia grigia Quale vantaggio per il soggetto gestore? Compensi di progettazione 10% < x < 15% costo intervento Compensi di gestione 25 + Iva /mese/alloggio Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 7 Realizzazione di interventi con installazione di impianti fotovoltaici Un esperienza in atto dal fibrocemento con amianto ai pannelli solari Gli interventi collaterali possono essere di diversa natura compatibilmente con il costo Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 8

6 Realizzazione di interventi con installazione di impianti fotovoltaici Contributo FCI Iva ma tassato Ires - Irap (Ritenuta 4%) Ricavo soggetto Iva ed Ires, Irap Costi deducibili ed Iva detraibile (Ammortamento) (Circolare Agenzia Entrate n. 46/E 19/07/07) Convenzione per erogazione Tariffa incentivante Soggetto gestore dell ERP Immobili di proprietà Istituti di credito Mutuo Vendita energia Tetti in concessione, locazione, diritto di superficie o di servitù (*) loghi riportati a titolo meramente esemplificativo, il mercato è caratterizzato da numerosi concorrenti Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 9 (*) Etc.. Contrasti Agenzia Entrate / Agenzia Territorio, effetti su: ICI PEX (SPV) Società di comodo Locazione meno onerosa ma più rischiosa Realizzazione di interventi con installazione di impianti fotovoltaici Qualche indicazione numerica Descrizione Quantità Percentuali Costo intervento (netto Iva) 5,6 milioni di cui: Costo sostituzione 1,0 milioni 18% fibrocemento Costo installazione pannelli 4,1 milioni 73% fotovoltaici Costi di progettazione 0,5 milioni 9% Mutuo 5,6 milioni 100% Garantito con cessione credito Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 10

7 Realizzazione di interventi con installazione di impianti fotovoltaici Qualche indicazione numerica Descrizione Quantità Percentuali Tipologia impianto Senza scambio sul posto Potenza in kwh kwp 800 Produzione annua in kwh kwh 920 mila Entrate da conto energia 450 mila/anno 82% Entrate da vendita energia 100 mila/anno 18% Rata mutuo (20 anni) 500 mila/anno Tasso 6% Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 11 Impianti fotovoltaici ed accise Gli impianti fotovoltaici non caratterizzati dallo scambio sul posto non sono soggetti ad Accise (art. 52 d.lgs. 504/95 - Testo Unico Accise) non essendo il responsabile dell impianto fotovoltaico fornitore dei consumatori finali. Tuttavia per impianti di potenza superiore a 20 kw sussiste l obbligo: della comunicazione all Agenzia delle Dogane di apertura dell impianto; della denuncia annuale dell energia prodotta e di quella immessa in rete; del pagamento di un diritto annuale ( 23,24); Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 12

8 Da considerare per i futuri investimenti in impianti fotovoltaici 1. La riduzione delle tariffe incentivanti (-18% / - 20% per entrata in funzione nel 2011; - 24% / -26% per entrata in funzione nel ) rispetto a quelle in vigore fino al 2010; 2. Da ricordare il mantenimento in essere della maggiorazione della tariffa incentivante per sostituzione del fibrocemento (+10%); 3. La riduzione del costo dei componenti degli impianti (-20% circa il prezzo di mercato rispetto agli anni precedenti); Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 13