La valorizzazione delle Caserme di Peschiera del Garda. Dicembre 2012

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1 La valorizzazione delle Caserme di Peschiera del Garda Dicembre 2012

2 La città di Peschiera del Garda Peschiera del Garda è il comune più occidentale del Veneto ed è situato all'estremità meridionale del lago di Garda, in provincia di Verona. Nel suo nucleo originario è presente una rete di canali che confluiscono a formare il fiume Mincio: una conformazione che rende la cittadina diversa da tutti gli altri paesi del lago. Attualmente l economia locale si basa soprattutto sul settore terziario: l offerta turistica del comune di Peschiera rappresenta circa il 5,5% di quella dell intera provincia veronese; infatti, dei 2 milioni di arrivi registrati nell area del Garda veronese nel 2010, oltre 300 mila si riferiscono al solo comune di Peschiera. Il 73% delle presenze turistiche si concentra nel periodo estivo (da giugno a settembre), evidenziando il carattere di destinazione turistica prevalentemente balneare. La maggior parte dei turisti che sceglie Peschiera come meta è spinta da motivazioni legate al relax e al divertimento. Il Lago di Garda è infatti la zona in Italia a più alta concentrazione di parchi a tema: Gardaland (uno tra i maggiori d Europa), Movieland Studios, Medioeval Times, Acqua Paradise, solo per citarne alcuni. Il settore agricolo è caratterizzato soprattutto dalla presenza di numerosi vigneti, dai quali si ricava il vino D.O.C. "Lugana", tra i primissimi vini italiani ad aver ottenuto il marchio D.O.C. nel Di rilevante interesse è anche la produzione di olio extra vergine d oliva, catalogato con la D.O.P. Garda Orientale. Il settore del commercio è il più rappresentato con il 24% delle imprese registrate contro il 17% di quelle di servizi. Le imprese che operano nel settore alberghiero e della ristorazione (189) rappresentano il 15% del totale delle imprese. Da Peschiera del Garda inizia una pista ciclabile lunga circa 40 chilometri, che la collega a Mantova e che costeggia il fiume per un lungo tratto del percorso. La posizione geografica e gli ottimi collegamenti fanno di Peschiera un ideale punto di partenza per le più belle città d arte settentrionali, del Lago di Garda e delle Dolomiti, nonché per visitare i migliori parchi di divertimento italiani. (Fonte: Studio di fattibilità per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico di Peschiera del Garda - Agenzia del Demanio) A G E N Z I A D E L D E M A N I O 2

3 Le Caserme La piazzaforte di Peschiera del Garda e le sue Caserme Vista prospettica della piazzaforte di Peschiera del Garda: 1. Caserma La Rocca; 2. Caserma XXX Maggio; 3. Padiglione degli Ufficiali. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 3

4 Le Caserme La Rocca e XXX Maggio Descrizione architettonica Dislocate nella parte sud-est della cittadella fortificata, le Caserme la Rocca e XXX Maggio rappresentano gli elementi di maggior spicco degli insediamenti Scaligero (Il cavaliere della Rocca, detto Rocca Interrata)-Veneto ed Asburgico. 1 Caserma La Rocca (1) Architettura militare di fine XVI secolo con schema planimetrico a doppia L, costituita da due fabbricati disposti su corte centrale. I due edifici si sviluppano per tre piani fuori terra ed un ulteriore livello soffitta. Le facciate sono finite in intonaco liscio bicolore in uno, nell altro sono caratterizzate da paramento in pietre non squadrate. Edifici: superficie lorda totale volume totale mq ca. mc ca. Caserma XXX Maggio (2) Edificio con schema planimetrico a "pettine, costituito da un corpo lineare principale ( ) e da tre brevi corpi ortogonali (1866); si eleva per tre piani fuori terra e un livello semi-ipogeo. Il prospetto principale è caratterizzato da grosse bifore modulari. 2 Le caserme la Rocca (1) e XXX Maggio (2) nell ambito della Piazzaforte, il bastione sud-est e la cinta magistrale. Edifici: superficie lorda totale volume totale mq ca. mc ca. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 4

5 Il Padiglione degli Ufficiali Descrizione architettonica Esempio di architettura in stile neoclassico, edificato intorno al 1820, caso atipico ed estremamente interessante, di un unità di abitazione che accoglieva ventinove appartamenti. Costruzione, per uso e funzione, piuttosto rara all interno di una cittadella fortificata, caratterizzata di solito esclusivamente da edifici prettamente militari. Il manufatto, di forma regolare (lineare allungata), è costituito da un corpo centrale di pregio stilistico-architettonico e da due corpi laterali, l edificio si eleva per due piani fuori terra. Una cornice marcapiano continua scandisce orizzontalmente il limite del livello terra dal piano primo. Il prospetto principale (fronte strada) del corpo centrale si compone, nell ordine inferiore a bugnato liscio, di cinque archi policentrici. L ordine superiore, sormontato da timpano con orologio, è scandito modularmente da semipilastri interposti alle finestre rettangolari timpanate, rimarcate da cornici lapidee. Molto più semplici i prospetti dei corpi laterali e del fronteretro. Le coperture degli edifici sono caratterizzate da tetto a padiglione con manto in coppi laterizi. 3 Il Padiglione degli Ufficiali (3) nell ambito della Piazzaforte, il waterfront sul Mincio, il bastione nord-est e la cinta magistrale. Edifici: superficie lorda totale volume totale mq ca. mc ca. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 5

6 Il percorso di valorizzazione svolto DECRETO MINISTERIALE (D.M.) di dismissione del da parte del Ministero della Difesa. Le Caserme La Rocca e XXX Maggio di Peschiera del Garda rientrano nella disponibilità del patrimonio dello Stato e nella gestione diretta dell Agenzia del Demanio. febbraio 2007 PROTOCOLLO D INTESA (PdI) stipulato tra Ministero Economia e Finanze, Agenzia del Demanio e Comune di Peschiera del Garda in data (ai sensi del D.L. n 351/2001 conv. con mod. dalla L. n 410/2001 e ss.mm.ii.) per la valorizzazione dei beni di proprietà dello Stato denominati Caserma XXX Maggio, Caserma La Rocca e Padiglione degli Ufficiali. aprile 2010 ATTUAZIONE DEL PdI mediante un percorso di collaborazione e condivisione tra Stato ed Amministrazione Comunale volto alla stesura di un analisi di fattibilità per la definizione di possibili scenari di valorizzazione urbanistica dei beni in protocollo, in collaborazione con la Direzione Regionale MiBAC Veneto per il rispetto dei principi di tutela storico artistica. luglio 2011 L ADEGUAMENTO degli strumenti urbanistici comunali vigenti (variante del piano particolareggiato centro storico) da parte dell Amministrazione Comunale di Peschiera del Garda (Variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico (P.P.C.S.), adottata con Delibera di Consiglio Comunale (D.C.C.) n 153 in data , approvata definitivamente con Delibera di Giunta Municipale (D.G.M.) n 216 in data ). ottobre 2011 A G E N Z I A D E L D E M A N I O 6

7 Ipotesi di valorizzazione: La Rocca e XXX Maggio In attuazione degli impegni assunti con il Protocollo d intesa, il Comune di Peschiera del Garda ha approvato in via definitiva la variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico, prevedendo nuove destinazioni d'uso a carattere turisticoricettivo, culturale per le caserme XXX Maggio e La Rocca. Consistenze generali superficie territoriale mq superficie scoperta mq superficie coperta mq S.U.L. mq volume mc Vincoli Declaratoria di vincolo di tutela storico-artistica del ai sensi del D.Lgs 490/ 99 (vincolo di inalienabilità sull intera piazzaforte). Notifica di accertata sussistenza di interesse storico-artistico del ai sensi dell art. 10 c.1 D.Lgs 42/2004 ss mm ii (vincolo puntuale Caserma XXX Maggio). Intese istituzionali Protocollo d Intesa del Avanzamento urbanistico Variante al piano particolareggiato del centro storico approvata con Delibera di Giunta Municipale n 216 del Il costruito Servizi collettivi (cultura, spettacolo, convegni, e associazioni, etc.) a gestione privata Attività turisticoricettive e di supporto (servizi privati ad uso esclusivo) Gli spazi aperti Spazi privati di uso esclusivo all aperto Spazi verdi pubblici Attività di commercio al minuto Usi ammessi Turistico-ricettivo prevalente, quote di commerciale, servizi privati ad uso pubblico, servizi privati ad uso esclusivo. Servizi collettivi all aperto (cultura, spettacolo, etc.) a gestione privata A G E N Z I A D E L D E M A N I O 7

8 Ipotesi di valorizzazione: Padiglione degli Ufficiali In attuazione degli impegni assunti con il Protocollo d intesa, il Comune di Peschiera del Garda ha approvato in via definitiva la variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico, prevedendo nuove destinazioni d'uso di tipo residenziale e commerciale per il Padiglione degli Ufficiali. Ipotesi A (100% residenze) Appartamenti di diverso taglio fino a 150 mq Consistenze generali superficie territoriale mq superficie scoperta mq superficie coperta mq s.u.l. mq volume mc Vincoli Declaratoria di vincolo di tutela storico-artistica del ai sensi del D.Lgs 490/ 99 (vincolo di inalienabilità sull intera piazzaforte). Notifica di accertata sussistenza di interesse storico-artistico del ai sensi dell art. 10 c.1 D.Lgs 42/2004 ss mm ii (vincolo puntuale Padiglione degli Ufficiali). Intese istituzionali Protocollo d Intesa del Avanzamento urbanistico Variante al piano particolareggiato del centro storico approvata con Delibera di Giunta Municipale n 216 del Usi ammesssi Residenziale (fino al 100% della s.u.l.), commerciale (fino al 50% della s.u.l.). Ipotesi B (50% commerciale) Appartamenti di diverso taglio fino a 150 mq Commerciale al minuto A G E N Z I A D E L D E M A N I O 8

9 Ipotesi di investimento per la rifunzionalizzazione Per l attuazione degli interventi ipotizzati sui compendi immobiliari denominati Caserma La Rocca, Caserma XXX Maggio e Padiglione degli Ufficiali, è possibile prevedere un investimento complessivo stimabile tra i 40 e i 50 milioni di euro. L entità degli investimenti è influenzata principalmente da due fattori: la specifica tipologia di struttura ricettiva che si intende realizzare (3, 4, 5 stelle o lusso) la presenza di significative funzioni pubbliche connesse al recupero dei complessi storici che scaturiscono dallo scenario di trasformazione, i cui costi sono previsti a carico del concessionario privato In particolare, la Caserma La Rocca, già destinata dal progetto di valorizzazione prevalentemente a funzioni pubbliche e di uso pubblico, per finalità socio-culturali (spazi associativi, espositivi e museali), in vista delle celebrazioni per il 100 anniversario della Grande Guerra, potrebbe essere candidata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri ad ospitare un importante polo museale nazionale, unitamente alla Palazzina del Comando del Presidio (già monumento nazionale dal 1937). Tale soluzione, oltre a favorire il recupero di un importante immobile pubblico, potrebbe fungere da volano per la piena attuazione del più complessivo progetto di valorizzazione attivato dall Agenzia del Demanio a Peschiera del Garda, secondo logiche efficienti di partenariato pubblico privato, canalizzando specifici finanziamenti e sponsorizzazioni a sostegno dell investimento privato e contribuendo a determinare ricadute positive in termini di aumento dei flussi turistici, creazione di nuovi posti di lavoro e stimolo all indotto della città. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 9

10 Il nuovo approccio metodologico Strumenti per l immissione sul mercato degli immobili Il progetto di valorizzazione è stato costruito secondo logiche di partenariato pubblico privato, ricercando il punto di equilibrio più avanzato tra le istanze e gli interessi pubblici (locali e statali) e quelli del mercato, non solo al fine di canalizzare risorse ed investimenti privati sul recupero e la rifunzionalizzazione dei beni, ma soprattutto per garantire l apporto di know-how e competenze gestionali da parte di primari operatori imprenditoriali nazionali ed internazionali. In tale ottica, lo studio di fattibilità prevede la contestuale immissione sul mercato dei tre compendi demaniali, mediante il ricorso alla concessione di valorizzazione con durata fino a 50 anni (art. 3-bis del D.L. n. 351/2001, convertito dalla L. n. 410/2001), attesa la inalienabilità degli immobili riconosciuti dal competente Ministero per i Beni e le Attività Culturali di interesse particolarmente importante, a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell arte e della cultura in genere. Con la valorizzazione delle caserme di Peschiera del Garda l Agenzia del Demanio, di concerto con il Comune di Peschiera e in collaborazione con il MiBAC e con Invitalia, ha scelto di innovare le modalità di relazione con i Territori in cui gli immobili statali sono presenti e con il mercato degli operatori, degli investitori e dei gestori ai quali le proposte di valorizzazione sono prioritariamente rivolte, attraverso il ricorso ad una consultazione aperta al pubblico. A tal fine, da luglio a ottobre, è attivo uno spazio di dialogo dedicato - on line e infopoint, rivolto a cittadini, associazioni, enti, imprese, professionisti, investitori, operatori economici e finanziari interessati ad offrire il proprio contributo. L obiettivo è l ottimizzazione dell intensa attività di sviluppo e valorizzazione condotta a partire dal 2010, attraverso la raccolta di proposte, suggerimenti ed elementi di verifica delle condizioni di fattibilità e attrattività del progetto che emergeranno dalla partecipazione degli attori interessati, in vista della successiva pubblicazione del bando di gara per la concessione dei beni prevista per la fine del corrente anno. Per un approfondimento è possibile visitare la sezione Consultazione Pubblica Peschiera del Garda online sul sito A G E N Z I A D E L D E M A N I O 10

11 Il nuovo approccio metodologico Rete turismo e cultura L iniziativa di Peschiera del Garda rappresenta il primo esempio compiuto di un progetto più ampio finalizzato alla costruzione di un sistema a rete di immobili pubblici di pregio storico-artistico (ville, palazzi storici, castelli, ex carceri, ex caserme, fari, etc.) da riqualificare e riconvertire per finalità turistico-ricettive e culturali sul modello dei Paradores in Spagna e delle Pousadas in Portogallo. Sul modello di Peschiera del Garda è attualmente in corso la condivisione del progetto con i diversi Enti territoriali interessati (che potranno affiliare al network anche immobili nella propria disponibilità), con il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, la Presidenza del Consiglio dei Ministri (Turismo e Coesione) nonché con ANCI e Invitalia, in attuazione delle intese sottoscritte di recente con l Agenzia del Demanio. Il progetto potrebbe rappresentare, per l indubbia qualità e le consistenze dei beni interessati, uno dei comparti di punta dei veicoli finanziari previsti dagli articoli 33 e 33-bis del D.L. n. 98/2011, convertito dalla L. n. 111/2011, come da ultimo modificati e integrati dal D.L. n. 87/2012, in corso di conversione. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 11

12 Sistema integrato di fondi immobiliari Le normative emanate nel corso del 2011/2012 hanno previsto la possibilità di dar vita ad un sistema integrato di fondi comuni di investimento immobiliare, aperti al mercato degli investitori internazionali, con una forte regia pubblica. In particolare si prevede la costituzione da parte del Ministero dell Economia e delle Finanze di una società di gestione del risparmio (SGR), per l istituzione e gestione di uno o più fondi che possano partecipare in fondi comuni di investimento immobiliare promossi dagli EE.TT., anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti ( fondo di fondi ). Il fondo può, inoltre: investire direttamente nell acquisto di immobili in locazione passiva alle Pubbliche amministrazioni; partecipare a fondi titolari di diritti di concessione o d uso su beni indisponibili e demaniali; acquistare immobili di proprietà degli Enti territoriali ad uso ufficio o già inseriti in programmi di valorizzazione. Successivamente, al fine di contribuire alla riduzione del debito pubblico, è stato ampliato l ambito di operatività della SGR pubblica, prevedendo la possibilità di costituire fondi comuni d'investimento immobiliare, a cui trasferire o conferire immobili di proprietà dello Stato (o diritti reali immobiliari), degli Enti territoriali, di altri enti pubblici, ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti, non utilizzati per finalità istituzionali, insieme a beni statali suscettibili di trasferimento gratuito agli Enti territoriali. È, inoltre, prevista la possibilità di dar vita ad ulteriori fondi immobiliari espressamente dedicati agli immobili dismessi dal Ministero della Difesa, in quanto non più utili per le finalità militari. La normativa, oltre a definire obiettivi, strumenti e procedure semplificate, individua anche le risorse finanziarie necessarie a garantire l effettiva operatività dei Fondi, almeno in fase di start-up, prevedendo la sottoscrizione di quote degli stessi da parte degli enti previdenziali e assicurativi e il possibile contributo della Cassa Depositi e Prestiti. È garantita, infine, la possibilità di conferire/trasferire ad uno o più fondi comuni di investimento immobiliare, ovvero ad una o più società, anche di nuova costituzione, immobili di proprietà statale, anche in uso a Pubbliche Amministrazioni. I proventi derivanti dalle cessioni delle quote di tali fondi sono destinati alla riduzione del debito pubblico, anche mediante acquisto di titoli di Stato da parte dell Agenzia del Demanio, i cui interessi sono destinati al pagamento dei canoni di locazione e dei connessi oneri di gestione. A G E N Z I A D E L D E M A N I O 12