LA CORAZZA INVISIBILE

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1 3 Mirella Stigliano LA CORAZZA INVISIBILE Manuale di sopravvivenza per amministratori di condominio

2 9 INDICE INTRODUZIONE PREMESSA PARTE PRIMA QUALUNQUISMO & LUOGHI COMUNI regola n 1 gli amministratori non rubano tutti regola n 2 l amministratore infallibile non esiste regola n 3 Se scegliete questa professione per fare soldi tanti, facili e veloci cambiate mestiere regola n 4 alla ricerca del disprezzo profondo: le mazzette o pseudo tali regola n 5 la democrazia è una bella cosa ma pochi se la meritano (soprattutto nei condomini) regola n 6 Il condominio ha la memoria del pesciolino rosso

3 10 PARTE SECONDA LA GESTIONE DELLO STRESS regola n 7 Vincere lo stress è un utopia regola n 8 le cause dello stress: conoscerle per limitarle 8.1 Ipocrisia, incoerenza e irrazionalità 8.2 Stanchezza fisica, mentale e psicologica 8.3 arroganza e presunzione 8.4 nessun rispetto della privacy 8.5 Poco tempo libero per dedicare a se stessi 8.6 Tirannia del cellulare 8.7 Senso di colpa per trascurare la famiglia 8.8 Delegittimazione professionale 8.9 Inadeguata gratifica economica rispetto allo stress 8.10 responsabilità civili e penali enormi 8.11 rispondere sempre e comunque degli errori altrui regola n 9 Come immunizzarsi dallo stress 9.1 autostima personale e professionale 9.2 Saper dire di no 9.3 equilibrio interiore 9.4 Mettersi sempre in gioco 9.5 gioco di squadra 9.6 Pianificazione a breve e lungo termine 9.7 Formazione professionale continua 9.8 gratifica economica per la gestione straordinaria 9.9 Capacità di gestione delle dinamiche sociali e assembleari 9.10 Circondarsi di colore per offuscare il grigio 9.11 Ironia

4 11 regola n 10 Come applicare le tattiche antistress 10.1 eliminazione delle zavorre emotive 10.2 la motivazione 10.3 la corazza invisibile 85 PARTE TERZA LA GESTIONE DELL ASSEMBLEA regola n 11 la gestione dell assemblea è un arte: preparate la riunione con cura maniacale regola n 12 In assemblea non sottovalutare mai la gestione dell emotività regola n 13 Saper parlare in pubblico è parte essenziale della professione dell amministratore regola n 14 la gestione del tempo e dello spazio possono fare la differenza regola n 15 la cura dell immagine è il vostro biglietto da visita regola n 16 la trasparenza, la comprensione e l innovazione sono i migliori alleati per il successo dell assemblea

5 12 regola n 17 Un check-up preliminare salva la vita... pardon... l assemblea regola n 18 nell arena del condominio le dinamiche assembleari sono gladiatori invisibili regola n 19 Il bravo amministratore è quello che capitalizza i propri errori regola n 20 Un consiglio da consigliare: non consigliarti con i consiglieri! regola n 21 Il nemico dichiarato è l avversario da vincere regola n 22 Il silenzio degli innocenti fa più male di tante parole regola n 23 l esperto risponde e la pazienza dell amministratore: un binomio senza soluzione regola n 24 Dire, fare, verbalizzare, lettera e testamento regola n 25 Quando l assemblea va male chi rompe paga e i cocci sono i suoi

6 13 regola n 26 Quando l assemblea va bene, l unico rischio è l euforia del nulla 155 PARTE QUARTA FATTORI CRITICI DI SUCCESSO PER INIZIARE, CRESCERE, EVOLVERE regola n 27 Il curriculum vitae e la legge delle tre P regola n 28 la trasparenza del preventivo economico è il primo caposaldo del mandato di fiducia regola n 29 le tecniche per l acquisizione di nuovi condomini conoscerle per applicarle 29.1 Il portafoglio condomini e il cliente n Il tam tam del passaparola 29.3 la lettera di presentazione e autopromozione 29.4 Il sito internet 29.5 le associazioni di categoria regola n 30 le preselezioni dei consiglieri; una trappola-opportunità da saper gestire regola n 31 Il passaggio di consegne e lo slalom tra silenzi, inghippi e disponibilità

7 PARTE QUINTA LE PRIORITÀ ASSOLUTE DA SAPER GESTIRE regola n 32 Può crollare il palazzo ma la televisione deve vedersi! regola n 33 Il parcheggio auto per tutti e la chimera della rotazione condivisa regola n 34 l orario di accensione e spegnimento del riscaldamento e la quadratura del cerchio regola n 35 a.a.a. cercasi verde di plastica a costo zero regola n 36 abbattere le barriere mentali prim ancora delle barriere architettoniche regola n 37 le infiltrazioni d acqua e la maledizione della ricerca del danno regola n 38 Si dice che porti fortuna, ma la m**** è una vera emergenza regola n 39 Una critica veramente fondata è la scarsa comunicazione

8 PARTE SESTA IDEE IN MOVIMENTO regola n 40 Ideare, pianificare e attuare il S.Q.C.Q. regola n 41 Una formazione diversa per un amministratore diverso PARTE SETTIMA RISATE A DENTI STRETTI Casi veri di ordinaria follia 223 RINGRAZIAMENTI NOTE BIBLIOGRAFICHE BIBLIOGRAFIA

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10 33 REGOLA N 1 gli amministratori non rubano TUTTI non esiste professione più denigrata, diffamata e... invidiata dell amministratore di condominio. Per alcuni è addirittura l anticamera della ricchezza. non c è nulla da fare, l amministrazione dei condomini è la professione dei luoghi comuni. Ma che differenza c è tra un avvocato, un commercialista e un amministratore? Perché quest ultimo si pretende di trovarlo disponibile a tutte le ore, sabato e domenica compresi? Perché si pretende che venga a casa neanche fosse un medico? Perché si pretende che faccia attività straordinaria gratuita? Perché, addirittura, lo si considera come un proprio dipendente? altri professionisti, sono molto blasonati e rispettati. l amministratore no. Proviamo ad individuarne le ragioni. CoMPeTenze la figura professionale dell amministratore di condominio va sempre più arricchendosi di competenze estremamente eterogenee che esulano dall attività puramente contabile ed amministrativa. occorre avere delle conoscenze di legge, architettura, ingegneria, edilizia, ristrutturazione, centrali termiche, ascensori, impianti fotovoltaici, etc. Ciononostante, l amministratore non può, e non deve essere, un TUTTOLOGO e deve necessariamente avvalersi di altre professionalità tecniche per affrontare, con rigore e metodo, le problematiche che si presentano. L amministratore, oltre le competenze contabili, ha il ruolo centrale di coordinamento e pianificazione delle diverse professionalità finalizzate ad una tutela a 360 del condominio sotto il profilo tecnico, economico e normativo.

11 34 ParTe PrIMa responsabilità l amministratore di condominio, nell esercizio della sua professione, ha responsabilità civili e penali che pochi altri professionisti hanno, avvocati, professori e commercialisti compresi. Per responsabilità, è superiore all amministratore solo il medico. la differenza è che mentre il medico, l ingegnere o l architetto rispondono solo in caso di errori da loro direttamente procurati, l amministratore risponde anche, e soprattutto, per azioni che, oggettivamente, esulano il più delle volte (non sempre) da un incapacità professionale diretta. Purtroppo non sono né rare né leggende metropolitane le denuncie per omicidio colposo per un cornicione caduto, un bambino intrappolato in un cancello, morti su luogo di lavoro, etc. solo per citare i casi più gravi. Per non parlare delle denunce per risarcimento danni. Se un commercialista ti fa pagare per negligenza il doppio delle tasse è colpa del governo ladro ; se l amministratore non ti certifica i lavori straordinari per deduzioni paragonabili a scontrini di farmacia è una vera e propria indecenza! STreSS l amministratore non stacca mai. la mente e le preoccupazione vanno al di là dell orario di lavoro con un carico di stress spesso ingestibile. nella fase di chiusura dei bilanci, le ore e lo stress aumentano a dismisura e le assemblee serali finiscono ad orari impossibili. CoMPenSo l amministratore percepisce un compenso che attualmente si può attestare, secondo la complessità del condominio, su circa euro dieci a unità immobiliare mensile. Se per analogia consideriamo il condominio come un azienda, si evidenzia come il compenso sia oggettivamente molto più basso di quello percepito da un commercialista per tenere la contabilità. a livello puramente tecnico di numero di registrazioni, il condominio ne ha certamente molte di più basti pensare alla mole di fatture e registrazioni di entrate.

12 Qualunquismo & luoghi comuni 35 L aspetto che dovrebbe fare più riflettere è che l amministratore è pagato, e anche poco, solo per la tenuta della contabilità che rappresenta non più del 50% della sua attività globale. la quotidiana attività prestata dall amministratore per sopralluoghi nel condominio, incontri con periti di assicurazione, stipula di contratti di fornitura servizi, richiesta preventivi, ricevimento fornitori, pratiche presso agenzie entrate, Uffici Tecnici, a.s.l., Vigili del fuoco, etc. di fatto, non viene remunerata. e questo tipo di attività non ha nulla a che vedere con l attività straordinaria, che è completamente un altra cosa. l amministratore di condominio ha competenze, responsabilità e stress non inferiori a quelle di molti altri professionisti. Per contro ha un compenso medio - basso. Ciononostante è tanto denigrato. Perché? Premetto che una difesa a spada tratta di tutti i miei colleghi è impossibile. ne ho incontrati alcuni letteralmente improponibili. Improponibili per professionalità, improponibili per disonestà. la pessima nomea è data in larga parte dal fatto che alcuni amministratori, soprattutto nel passato, si improvvisavano. Per alcuni era, e lo è ancora, una professione residuale. Senza nessuna competenza, senza nessuna preparazione, senza nessuna disponibilità. Ma, ALCUNI non sono TUTTI. e non può essere questa l unica motivazione per spiegare tanta denigrazione. Credo ci sia dell altro. Senza addentrarsi in un campo minato, è indubbio che nella nostra società c è un individualismo dilagante. Ci si rivolge ad un legale, un medico, un ingegnere per risolvere un problema individuale. a fronte di un pagamento, si ha una prestazione diretta che reca un vantaggio diretto. nel caso di un amministratore questo vantaggio non viene percepito.

13 36 ParTe PrIMa La percezione negativa è data dal fatto che l Amministratore non si sceglie, si è costretti a rivolgersi a lui. Si ritiene che non rechi alcun vantaggio individuale. Solo nel migliore dei casi, si arriva a considerarlo un beneficio per la collettività condominiale. Risolve i problemi degli altri. Ti chiede soldi per un servizio spesso non percepito e, pertanto, non apprezzato. Bene comune contro bene individuale. Non c è sensibilità per il bene comune. Così impostato, l amministratore perde nel confronto con qualsiasi altro professionista. Forse, è pari e patta con il politico che non a caso si occupa anch egli del bene comune ed è altrettanto screditato. le pagine più belle della filosofia sono dedicate all etica della politica. riflessioni talmente profonde espresse con una lucidità e lungimiranza di pensiero che sembrano scritte e pensate oggi. e a leggerle non si associano all utopia o a valori ormai tramontati bensì alla lungimiranza e alla genialità del discernimento che rappresentano l esatto contrario del qualunquismo e del comune e facile pensare. la politica non è solo corruzione, gli amministratori non rubano tutti. Talmente ovvio da essere banale. Se bastassero poche parole per smontare i luoghi comuni, essi non sarebbero tali ma solo massime insulse da leggere nei fogliettini immaginari dei cioccolatini della mediocrità.

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16 65 REGOLA N 8 le CaUSe Dello STreSS: ConoSCerle Per limitarle In quali zone del campo del vostro lavoro è imbattibile lo stress? Immaginando lo stress come una squadra di calcio, si può ipotizzare che in essa giochino 11 campioni quasi insuperabili: 1. IPOCRISIA, INCOERENZA E IRRAZIONALITÀ 2. STANCHEZZA FISICA, MENTALE E PSICOLOGICA 3. ARROGANZA E PRESUNZIONE 4. NESSUN RISPETTO DELLA PRIVACY 5. TIRANNIA DEL CELLULARE 6. POCO TEMPO LIBERO PER DEDICARE A SE STESSI 7. SENSO DI COLPA PER TRASCURARE LA FAMIGLIA 8. DELEGITTIMAZIONE PROFESSIONALE E INADEGUATA GRATIFICA ECONOMICA 9. RESPONSABILITÀ CIVILI E PENALI ENORMI 10. RISPONDERE SEMPRE E COMUNQUE DEGLI ERRORI ALTRUI 11. RIUNIONI DI CONDOMINIO E DINAMICHE ASSEMBLEARI le possibili cause dello stress di seguito individuate, non sono riportate per ordine di importanza perché l assioma di partenza è l assoluta relatività. ognuno di noi ha una scala di sensibilità diversa: c è chi ha più anticorpi per un aspetto dello stress chi per un altro, chi in un periodo della sua vita ha avuto la forza di sopportare ben altro, chi va in apnea davanti ad un imprevisto. 8.1 IPOCRISIA, INCOERENZA, IRRAZIONALITÀ l ipocrisia, l incoerenza e l irrazionalità non finiscono mai di ferirti, né di stupirti né, tantomeno, di stressarti. Meno te l aspetti, più fanno male.

17 66 ParTe SeConDa Maschere su maschere cambiate all occorrenza al solo scopo di ottenere qualcosa. È la finalità dello scopo individualistico, la contropartita della meschinità, lo smascheramento delle reali intenzioni a far impennare lo stress. la falsità è la punta di diamante della squadra dello Stress proprio per la sua imprevedibilità e illogicità intesa quest ultima nel senso letterale del termine di privo di logica e dunque non razionale. Puoi abituarti, se così si può dire, all ipocrisia ma all incoerenza e all irrazionalità, mai. È inutile cercare risposte che non esistono, i perché trovano risposta solo nella mediocrità e nell incapacità di sostenere apertamente le posizioni contro. La disillusione della possibilità di rapporti di correttezza reciproci provoca un amaro disincanto che, a sua volta, genera stress. Tutto si strumentalizza, tutto si manipola, tutto si maschera con sorrisini, strette di mano, falsi complimenti e lusinghe che celano solo cattiverie gratuite e invidie ingiustificate. Ci si fa scudo con pseudo questioni di principio, quando è null altro che grigiore esistenziale. gli esempi sono infiniti e, volutamente, si citano solo i più irritanti, i più sciocchi, quelli che non lasciano il segno: il contestatore indefesso che pretende il licenziamento del portiere e gli lascia in custodia le chiavi della sua casa, oppure il paladino della privacy che si oppone alla sostituzione delle cassette postali divelte che si aprono con chiavi tutte uguali, il proprietario di cani che si lamenta per le pulizie e non raccoglie mai le deiezioni, eccetera, eccetera. 8.2 STANCHEZZA FISICA, MENTALE E PSICOLOGICA Togliere l acqua del mare con il cucchiaino: è questa la sensazione che più di ogni altra descrive l enorme stanchezza fisica, mentale e psicologica causa di uno stress perenne. Semplicemente si ha la percezione di non vedere mai la fine, di non arrivare mai. Un problema risolto, cinque da risol-

18 la gestione dello stress 67 vere, non si finisce di terminare le assemblee ordinarie che si riparte con le straordinarie, una pendenza legale chiusa un ricorso cui difendersi. Con la stanchezza fisica, mentale e psicologica a correre sono solo le gambe e non la testa. É una causa di stress subdola perché abbatte completamente le autodifese: si perde l intuizione, il guizzo, la pianificazione, la risoluzione. Ti lascia, per contro, nervosismo, aggressività, acredine e, per l appunto, un enorme stanchezza che si autoalimenta e si moltiplica. 8.3 ARROGANZA E PRESUNZIONE arroganza: atteggiamento insolente e altezzoso derivante da presunzione e superbia (1). l arroganza è il composto degli stati d animo negativi messi nel frullatore della personalità : frustrazione, presunzione, solitudine e aggressività adeguatamente miscelati originano l arroganza. Il Non sa chi sono io non può non stressare perché mantenere la calma richiede uno sforzo emotivo e psicologico non da poco. Il pendolo che governa l equilibrio interiore inizia a oscillare paurosamente, la mente e la razionalità hanno un notevole dispendio di energie nervose per controllare la reazione avversa all arroganza. nei soggetti più forti, il Ma chi ti credi di essere scalpita pronto ad entrare in gioco, con l impulsiva lingua che non aspetta altro di rispondere a tono con altrettanta insolenza, cadendo nel tranello dell arrogante che si autoalimenta dell aggressività dell altro. nei soggetti più sensibili, l arroganza certamente inibisce, annichilisce, impaurisce e la mente e la razionalità devono entrare in gioco per soccorrere il malcapitato bersaglio ripetendo in continuazione Io sono Ok, tu sei Ok, io sono ok tu sei ok (2). a prescindere del carattere che si ha, quando l aggressività è in agguato non

19 68 ParTe SeConDa si ha la certo la lucidità di pensare che chi è realmente consapevole di essere superiore ad altri non ha bisogno di dichiararlo apertamente, né che dietro questi atteggiamenti c è una profonda solitudine e incapacità di rapportarsi in maniera adeguata; c è solo lo stress che si impenna e fa gli straordinari! Poi, a mente fredda si pensa al forse avrei dovuto... al sarebbe stato meglio che... Poi però, sempre poi. anche perché calma e lucidità hanno l insopportabile difetto di prendersi i permessi caratteriali proprio quando hai più bisogno di loro! 8.4 NESSUN RISPETTO DELLA PRIVACY ad essere violata è la tua bolla d aria. Questa professione ruba i pensieri, trafuga le emozioni, saccheggia l incanto della neve, l eccitazione per la pioggia torrenziale, il profumo dell erba appena tagliata. Tutto si spoetizza, tutto diventa lavoro, tutto diventa preoccupazione, tutto diventa ripercussione. non stacchi mai. È questa la vera privacy violata. È questo lo stress. Chiamare alle dieci di sera, disturbare di sabato e domenica, interrompere l intimità della famiglia è solo la punta di un iceberg. Impropriamente si chiama violazione di privacy ma è solo tanta, tantissima, maleducazione. 8.5 POCO TEMPO LIBERO DA DEDICARE A SE STESSI Il lavoro dell amministratore è estremamente socializzante, stai sempre a contatto con gli altri per risolvere problemi, per affidare incarichi, per fare sopralluoghi, per discutere nelle riunioni, per tutto insomma. Per tutto e per tutti, mai per te. anche qui non è la chimera dell isola deserta cui si fa riferimento, ma il desiderio agognato e negato di stare soli con se stessi. ascoltare il proprio silenzio, interrogare l anima, dare un nome alle aspettative. Quando si è sotto stress, occorrerebbe sempre fare il cambio di stagione dei propri pensieri. occorre aprire gli armadi segreti del proprio io, togliere eventuali scheletri, riordinare desideri, svuotare i cassetti dai sogni irrealizzabili, riporre definitivamente ruggini e rancori e metabolizzare dolori mai superati. Buttare il vecchio per fare spazio al nuovo: progetti da realizzare, obiettivi da centrare, cambiamenti da apportare, vita da vivere.

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21 143 REGOLA N 24 DIre, Fare, VerBalIzzare, lettera e TeSTaMenTo È ora di stringere le cinghie della corazza invisibile, intingere la penna nel calamaio della Saggezza, bere l amaro calice dell esperienza, prendere un bel respiro e iniziare a scrivere! Se volete chiudere l assemblea occorre verbalizzare, non potete farne a meno! La verbalizzazione è, in assoluto, una delle fasi più trascurate della gestione assembleare. E questo è un errore colossale perché si può porre rimedio a tutto tranne a ciò che sta scritto nero su bianco sul libro delle assemblee. Ciò che scritto è scritto è, e resta, immodificabile. Non solo. La percezione dell errore di verbalizzazione raramente è immediata molto spesso se ne assume consapevolezza solo quando nasce la contestazione. Come sempre, prevenire è meglio che curare anche perché la cura è quasi impossibile in considerazione del fatto che le lancette dell orologio indietro non si possono rimettere e non è possibile apportare al verbale correzioni postume all assemblea. Purtroppo, non sono ammessi errata Corrige, omisiss, o leggasi che dir si voglia. Certo, si può convocare un altra assemblea ma, come sappiamo, ognuna ha una storia a sé con proprie dinamiche assembleari con un proprio humus umorale, con attori diversi e, soprattutto, con esiti imprevedibili. Un assemblea gemella della precedente non ci

22 144 ParTe Terza potrà mai essere. anche ammesso che partecipassero le stesse identiche persone con lo stesso identico ordine del giorno, con ogni probabilità le verbalizzazioni sarebbero diverse. Partiamo dal presupposto che: Saper verbalizzare è apparentemente semplice, dietro l apparenza c è la sostanza delle contestazioni e delle responsabilità in capo dell amministratore. Vediamo come: 1. CHI VERBALIZZA? risposta semplice: il Segretario. Chi fa il segretario? risposta meno semplice: a volte il condomino (che non ha alcuna dimestichezza, terminologia ed esperienza) altre l amministratore (opzione sempre da privilegiare). 2. PERCHÉ È COSÌ DIFFICILE VERBALIZZARE? Scrivere non è mai semplice. Farlo poi in diretta in un documento ufficiale con la pressione di tutti i partecipanti, con le correzioni che ti vengono suggerite, con l emotività alle stelle, con la necessità di dover accelerare i tempi, con le dinamiche assembleari da tener sotto controllo, con l alito del nemico dichiarato sul collo, con la tigna dell esperto risponde e con i Consiglieri che insistono sia messo a verbale è veramente molto molto difficile. Se lo é il pensare, figuriamoci lo scrivere. È talmente difficile che ancora oggi non è raro vedere alcuni condomini che verbalizzano dopo l assemblea nel più totale disprezzo della garanzia minima di legalità e trasparenza!... non c era tempo... è la scusa ufficiale.... non c è alcuna professionalità... è la verità assoluta. 3. COME TUTELARSI PER SCRIVERE UN BUON VERBALE? l esperienza gioca un ruolo essenziale non meno di una terminologia appropriata e di un approfondita conoscenza di sinonimi.

23 la gestione dell assemblea 145 Premesso che, come già detto, il condominio non sa mai quello che vuole, che l imprevedibilità delle dinamiche assembleari è tale da generare, spesso, vere e proprie mostruosità che si traducono in delibere impossibili da attuare che, infine, a parere dei condomini per rinviare una spesa c è sempre un motivo valido, tutto ciò premesso, occorre, dunque: 1. Puntualizzare/sfumare 2. Vincolare/approfondire 3. Valutare/stimare 4. attuare/prorogare i concetti base che s intendono verbalizzare. Facciamo degli esempi concreti: MAI SCRIVERE: 1. l amministratore si assume l obbligo di... (ci sono già tanti obblighi previsti da legge ci manca solo che ne assumiamo degli altri). In questo caso, si deve sfumare l obbligatorietà dell azione in capo all amministratore sostituendo la locuzione si obbliga a fare con si impegna a fare o, ancora meglio, a s impegna a valutare. 2. l amministratore afferma con assoluta certezza che lo stabile non presenta alcuna pericolosità. Quando si parla di potenziali danni strutturali l attenzione deve essere massima perché l amministratore non ha le capacità tecnico professionali né per confermare né per smentire qualsiasi affermazione in tal senso. Perciò è quanto mai opportuno verbalizzare l amministratore richiama l obbligo assoluto del condominio di nominare un tecnico iscritto all albo per valutare possibili danni strutturali e le immediate azioni da intraprendere l amministratore s impegna a fare gratuitamente la revisione delle tabelle millesimali. la gratuità può essere elargita, ma nel momento in cui si verbalizza cessa di essere una concessione e diventa una pretesa Si dà mandato al legale Tal dei Tali per intraprendere un azione legale individuando le migliori strategie difensive. Mai dare carta bianca ad

24 146 ParTe Terza un legale perché il condominio potrebbe trovarsi a sostenere ingentissime spese legali con ricorsi su ricorsi che spesso si traducono in vittorie di Pirro. È sempre opportuno mettere dei paletti che ciroscrivano l azione del legale e chiamare di volta in volta l assemblea ad esprimersi. 5. la tempistica e i quorum di legge sono fondamentali. Se gioca a vostro favore (o meglio a favore del condominio) determinare dei tempi precisi per intraprendere un azione è sempre opportuno aggiungere l espressione entro e non oltre. Se, per contro, sapete con certezza che un iniziativa lascia il tempo che trova, è doveroso rinviarla ad una prossima assemblea. Questi piccoli accorgimenti semantici possono essere utili ma certamente non sono determinanti perché, ancora una volta, è la gestione dello stress ad avere un ruolo di primo piano. Infatti, molti amministratori privilegiano prima la discussione di tutti i punti dell odg e poi la verbalizzazione conclusiva globale. Questo si traduce nello scrivere in orari impossibili dopo ore di discussione dove l unico pensiero razionale dell amministratore è purché finisca!!. a volte sei costretto a verbalizzare mancate approvazioni di bilancio per errori da te commessi, a volte vengono approvati preventivi indecenti, altre si delega l amministratore per compiti impossibili, altre ancora si rinvia tutto per l ennesima volta alla prossima assemblea, per non parlare poi della verbalizzazione delle varie ed eventuali : la pipi dei cani, i panni stesi, gli zoccoli che fanno rumore, le cicche gettate dalla finestra, la luce calda e la luce fredda, il richiamo alle signore delle pulizie, il portiere sgarbato e via proseguendo in un elenco senza fine. È mezzanotte, sei stanco, arrabbiato, nervoso, affamato e, come un automa, scrivi di tutto purché finisca!!. la corazza è in frantumi e lo stress è alle stelle. È qui l errore. ricerche scientifiche molto accreditate (8) dimostrano che:

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26 210 ParTe SeSTa Cos è la Certificazione? la certificazione è l'atto mediante il quale una terza parte indipendente (vale a dire l organismo di Certificazione) dichiara che, con ragionevole attendibilità, un determinato processo o gestione è conforme ad una specifica norma. la certificazione attesta l'appartenenza del condominio al novero di quelli in grado di assicurare ai propri condomini l operatività nell'osservanza di un Sistema Qualità riconosciuto ed efficace. Quali sono gli effetti potenziali della certificazione? Questo riconoscimento essendo a tutti gli effetti un attestato di merito, avrebbe importanti valenze: 1. rendere consapevoli di avere imboccato la strada della razionalizzazione e dell'efficienza per un costante miglioramento di tutta l'attività condominiale; 2. elemento di differenziazione in grado di rendere più competitivo e prestigioso il condominio che lo ha ottenuto. Quali sono le fasi di realizzazione? la prima fase prevede la "messa a punto" del Condominio in termini di processi, prodotti e formazione del personale, seguendo i dettami stabiliti dalle norme UnI-en ISo 9000, per la preparazione di un Manuale di qualità. la seconda fase comprende la produzione dei documenti che rendano evidente la conformazione del Condominio alle norme richieste. la terza fase prevede la richiesta ad un organismo accreditato di essere certificato. nella quarta fase l'organismo di certificazione dovrà esaminare la documentazione prodotta, procedere alle visite ispettive sul campo e successivamente concedere (o meno) la certificazione.

27 Idee in movimento 211 Chi potrebbe essere l Organismo di Certificazione Condominiale super partes? risposta duplice. Potrebbero rivestire un ruolo super partes o gli attuali organismi di certificazione delle aziende purché verifichino la corrispondenza a degli indicatori di qualità specifici condominiali. oppure, un organismo ad hoc formato dai presidenti di tutte le associazioni nazionali di categoria degli amministratori di condominio che hanno una competenza mirata e funzionale. Quali sono gli indicatori di qualità condominiali? ragionando e scrivendo ad alta voce, direi: 1. CoMPleTezza Della DoCUMenTazIone obbligatoria (es: certificazione abitabilità, disponibilità di progetti originari strutturali e di impiantistica, fascicolo del fabbricato, regolamento di condominio, tabelle millesimali, etc.) 2. adeguamento alla normativa VIgenTe (es: certificato Prevenzione Incendi autorimessa, centrale termica, certificazione biennale impianti elettrici, normativa sulla sicurezza, etc.) 3. risparmio energetico (es: installazione pannelli fotovoltaici, valvole termostatiche e contabilizzazione calore, cappotto termico dell edificio, sostituzione infissi, etc.) 4. DeCoro architettonico (es: nessun abuso edilizio, uniformità prospetti e tende da sole, manutenzione preventiva sistematica, cura del verde, etc.) 5. eliminazione BarrIere architettoniche (es: richiesta contributi comunali e regionali, aggiornamento professionale con associazioni motulesi, etc.) 6. TraSParenza rendicontazione economica (es: situazione patrimoniale chiara ed esaustiva, prospetto economico comparato con preventivato e consuntivato, separazione gestione ordinaria e straordinaria, esistenza di fondi accantonamento, etc.)

28 212 ParTe SeSTa 7. MoroSITà ConTrollaTa (es: solleciti tempestivi, elaborazione piani di rientro, attivazione procedure legali, etc.) 8. SelezIone FornITorI DI BenI e SerVIzI (es: fornitori certificati, comparazione analitica costi/benefici, etc.) 9. gestione PronTo InTerVenTo (es: tempistica e qualità dell intervento) 10. gestione assemblee ConDoMInIalI (es: tempistica e adempimenti di convocazione, partecipazione e affluenza, durata, gestione dello stress, condivisione delibere, verbalizzazione, etc.) 11. attuazione DelIBere assembleari (es: tempistica e copertura economica) 12. ForMalIzzazIone ConTraTTI ManUTenzIone ordinaria e STraorDInarIa (es: consulenze legali e adesione a contratti d categoria) 13. gestione rapporti SerVIzIo PorTIeraTo (es: aggiornamento Contratto Collettivo nazionale del lavoro, sviluppo risorse umane, corsi di formazione, motivazione, etc.) 14. gestione liti e ConTenzIoSI (es: mediazione tra i condomini, disponibilità a valutare specifiche esigenze individuali, etc.) 15. ProMozIone DI attività SoCIalI ConDoMInIalI (es: organizzazione di feste, manifestazioni ed eventi condominiali, organizzazione concorso balcone più bello, animazione e giochi per bambini, etc.) 16. InForMaTIVa ai ConDoMInI (es: tempistica, quantità e qualità delle comunicazioni, partecipazione ai forum condominiali, etc.) 17. STanDarDIzzazIone e ottimizzazione DeI ProCeSSI (es: definizione di procedure per migliorare l efficacia ed efficienza aumentandone la ripetitività)

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