Italia in sviluppo, grandi investimenti in logistica e sviluppo

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1 Italia in sviluppo, grandi investimenti in logistica e sviluppo Per il quinto anno consecutivo Assoimmobiliare in collaborazione con l'anci, Associazione Nazionale dei Comuni Italiani, ha commissionato la ricerca Italia in Sviluppo con l'obiettivo di offrire una sintesi dettagliata, articolata per tipologia, collocazione geografica, mix funzionale e dimensione tecnico-finanziaria, delle più interessanti operazioni di sviluppo urbano in atto sul territorio nazionale. La ricerca, come di consueto, è stata presentata nel corso dell'epic, la Conferenza Italiana del Mercato Immobiliare Europeo ed è stata occasione per un confronto sul tema dello sviluppo del territorio e delle città tra autorevoli rappresentanti delle Amministrazioni locali ed i principali operatori del settore. Le nostre città stanno cambiando e lo stanno facendo in maniera spesso profonda, attraverso programmi di sviluppo capaci di condizionare la sfida competitiva, sempre più agguerrita, fra i sistemi territoriali, sia a livello domestico che internazionale, Italia in Sviluppo nasce proprio per dare voce a questo importante fenomeno e monitorarne l'andamento nel corso degli anni. Gli ultimi mesi del 2007 e i primi tre trimestri del 2008 sono stati contrassegnati da una congiuntura immobiliare debole: le compravendite, dopo anni di crescita intensa sono diminuite, particolarmente nel settore degli immobili per l'impresa, e i valori di mercato da stabili hanno iniziato a registrare leggeri cali, non solo reali, ma anche nominali, con un conseguente rialzo dei rendimenti. Questa variazione dei rendimenti è da considerarsi ancora modesta se paragonata a quella di altri mercati, in particolar modo a quella del Regno Unito. A giustificazione di ciò la minore esposizione della comunità finanziaria italiana alla crisi dei mutui subprime degli Stati Uniti: in Italia si e' investito meno nei prodotti legati ai mutui subprime, con un conseguente impatto limitato sul mercato. Nel 2007 e nei primi mesi del 2008 si è confermata elevata la domanda degli investitori immobiliari internazionali che ha portato gli investimenti diretti in Italia su livelli significativamente alti rispetto al recente passato. Il volume totale degli investimenti immobiliari nel 2007 si è attestato a quota 7,1 miliardi (-3% rispetto al 2006). Il settore direzionale si conferma il target preferito dagli investitori con 2,9 miliardi (+4% rispetto al 2006).

2 Osservando la distribuzione territoriale degli investimenti immobiliari, Milano si conferma anche nel 2007 il mercato preferito dagli investitori, grazie alla maggiore disponibilità di prodotto. Da segnalare inoltre l'incremento delle transazioni per investimenti immobiliari al di fuori dei due mercati consolidati di Milano e Roma anche se, il mercato delle cosiddette secondary location, soffre di una scarsità di offerta di qualità. I primari player del mercato italiano detengono portafogli costituti per quasi la metà da immobili ad uso terziariodirezionale, lasciando agli altri comparti ruoli di secondo piano anche se in crescita nel tempo. Il confronto internazionale evidenzia come la rilevanza del segmento direzionale all'interno dei portafogli dei principali player sia elevato in Italia così come in molte altre realtà europee; l'elemento di distinzione tra i paesi europei è la diversa composizione della componente commerciale in rapporto a quella direzionale e, per alcuni, la presenza di altre componenti che non coincidono con queste tradizionali forme di investimento (entertaiment, hotel, residenziale, logistica,..). All'interno di questo quadro immobiliare la componente dell'offerta di nuove costruzioni nel corso del 2007 si è mantenuta sui livelli dell'anno precedente e, a sostenere la produzione edilizia, hanno contribuito l'attività di recupero del patrimonio abitativo, la costruzione di nuove abitazioni e di fabbricati destinati alle attività produttive, mentre permane il trend negativo delle costruzioni non residenziali pubbliche che, nel 2007, subisce un'ulteriore flessione dei livelli produttivi (Ance, Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni, Maggio 2008). Nell'anno in corso i sentiment degli operatori del settore propendono verso l'opinione di una stazionarietà del settore sintetizzata in un leggero ridimensionamento della nuova edilizia abitativa e dell'edilizia non residenziale destinata allo svolgimento delle attività economiche, un ulteriore sviluppo degli interventi di ristrutturazione e recupero e, l'interruzione del trend negativo delle opere pubbliche. L'attuale congiuntura immobiliare ed edilizia è fortemente interrelata alle trasformazioni in corso nelle città e nei territori. Una grande risorsa e, nella stesso tempo, una grande sfida delle nostre città sono le aree dismesse. Esse costituiscano un fattore strategico del processo di rigenerazione e sviluppo della città contemporanea, capaci di rispondere alla domanda di spazi e funzioni che la città continua a produrre e nel contempo sono una risposta alla stringente necessità di non proseguire con lo spreco della risorsa territorio. Gli strumenti che danno attuazione ai progetti di trasformazione e ai nuovi sviluppi immobiliari appartengono alla famiglia dei programmi complessi o, sempre più spesso, si ricorre al progetto urbano nelle grandi trasformazioni.

3 Dalla presente rassegna dei progetti di sviluppo emergono una serie di elementi che connotano il nuovo corso della progettualità urbana in Italia: - i nuovi progetti rispondono a criteri di sviluppo compatibile e di sostenibilità ambientale delle opere (interventi progettati quindi con sempre maggiore attenzione al tema dell'efficienza energetica e del rispetto dell'ambiente); - sempre più spesso i progetti portano la firma di architetti famosi chiamati a progettare quelle opere che aspirano a diventare landmark delle città moderne; - i Comuni, avvallati dagli enti sovraordinati, utilizzano sempre più frequentemente la formula del concorso internazionale; - i grandi eventi internazionali (si veda l'expò) sono destinati a produrre importanti impatti in termini di dotazioni e infrastrutture e a modificare i rapporti tra territori; - nel bilancio sociale ed economico dei progetti l'interesse pubblico si traduce spesso in opere ed attrezzature destinate alle fasce più deboli della popolazione (edilizia sociale; edilizia universitaria; edilizia per anziani;..). Il numero di interventi di sviluppo censiti in questa raccolta è cresciuto, nell'ultimo anno, fino a raggiungere 380 progetti, con un incremento rispetto a settembre 2007 di oltre il 14%. Al di là di questo elemento. sicuramente positivo, si possono citare altri dati di inquadramento che offrono spunti di riflessione interessanti. Nel corso dei 12 mesi trascorsi i progetti di nuovo inserimento sono risultati essere circa 103, numero sostanzialmente in linea con i 110 progetti immessi nel Database (DB) nel Ciò che contraddistingue i nuovi progetti per l'anno in corso è il valore dell'investimento, la cui dimensione media risulta decisamente superiore milioni di Euro contro i 117 milioni di Euro medi relativi agli interventi registrati nel a fronte di un modesto aumento di superficie fondiaria interessata. Sono invece calati i progetti giunti a compimento nell'ultimo anno che sono passati dai 32 del 2007 ai 18 del A ciò ha in parte concorso l'aumento dimensionale dei nuovi progetti che, per questo, richiedono tempi più lunghi. Così come veniva rilevato lo scorso anno, la maggior parte dei progetti monitorati è rappresentata da iniziative di riqualificazione/recupero dell'esistente (55% del totale), a fronte di una quota minore, ma in aumento rispetto all'anno passato, di interventi di nuova realizzazione (45%, in aumento di tre punti percentuali).

4 Per quanto la forchetta di riferimento sia davvero molto ampia, la quota di capitale investito nei progetti monitorati si aggira, mediamente, attorno ai 265 milioni di Euro, valore che risulta in aumento rispetto alla scorsa rilevazione di oltre 13 punti percentuali. In aumento anche i valori quartili della distribuzione: il 25% dei progetti ha un valore medio inferiore ai 46 milioni di Euro (40 ml nel 2007), il 50% dei progetti non supera i 97 milioni di Euro (96 ml nel 2007) mentre il 75% di essi ha valore inferiore ai 220 milioni di Euro (200 ml nel 2007). Gli investitori stranieri presenti nell'8,4% dei progetti monitorati risultano in calo ma, nel complesso, hanno investito più del doppio rispetto all'anno precedente: con 483 milioni di Euro mediamente investiti nel singolo progetto (erano 213 ml nel 2007) rappresentano la categoria di promotori con la maggiore esposizione finanziaria in progetti di sviluppo immobiliare in Italia. Tali investitori continuano ad essere prevalentemente attratti dal settore della grande distribuzione organizzata, della logistica e del turismo (con particolare riferimento alla ricettività alberghiera). A dimostrazione del grande interesse dei finanziatori esteri si sottolinea che tra gli interventi più impegnativi, da un punto di vista economico e finanziario, vi è il progetto di riqualificazione dell'area Garibaldi-Repubblica a Milano, promosso da Hines Italia, società del Gruppo americano Hines, che prevede un investimento di 2,5 miliardi di Euro. Riguardo alla distribuzione territoriale degli interventi, il grosso dell'attività edilizia che riguarda il nostro Paese si concentra nelle località del Nord Italia (148 nel Nord Ovest, 100 nel Nord Est), mentre il Sud Italia mostra un aumento nel numero di progetti in avvio anche se ancora basso rispetto alle altre macroaree italiane (52 progetti in totale, poco più di quelli monitorati nel solo Comune di Milano). Rispetto alla precedente rilevazione si osserva un aumento del 6,5% della progettualità nel Nord Ovest e di ben il 37% nel Nord Est (erano 73 i progetti censiti a settembre 2007). Da sottolineare, a questo proposito, i numerosi interventi in corso di realizzazione a Venezia, per quanto attiene in particolar modo il comparto della logistica e del direzionale, e a Jesolo, dove sta prendendo avvio un complesso processo di riqualificazione della città incentrato sull'implementazione dell'offerta turistico-ricettiva. L'analisi dei progetti per tipologia mostra, infine, come poco meno di un terzo degli stessi sia costituito da interventi a destinazione mista (31%, stessa quota rispetto allo scorso anno). Ad essi fanno seguito quelli per la realizzazione di

5 strutture commerciali e di entertainment e di centri logistici e direzionali, entrambi rappresentano il 14% del totale e in aumento, di tre punti rispetto alla precedente rilevazione, i progetti per complessi residenziali (13%), quindi a seguire quelli turistici e i centri sportivi e per il benessere. Da evidenziare la tenuta della percentuale di interventi a destinazione turistica e, soprattutto, il notevole incremento del valore degli investimenti e delle superfici dei progetti a valenza turistico-ricettiva, a conferma di un settore con notevoli potenzialità di crescita. Scarica documento