Obiettivo Realizzare in tutto il territorio cittadino villaggi a funzioni miste collegati da trasporti pubblici di alta qualità

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1 sito diretto da fabrizio bottini -1/7 - City of San Diego, Verso una città di villaggi estratto dal General Plan, Land Use and Community Planning Element, luglio 2006 Brani scelti e tradotti per eddyburg_mall da Fabrizio Bottini Obiettivo Realizzare in tutto il territorio cittadino villaggi a funzioni miste collegati da trasporti pubblici di alta qualità Esposizione La strategia Città di Villaggi è la scelta di concentrarsi su uno sviluppo per centri di attività a funzioni miste a orientamento pedonale, che siano un fulcro per la comunità, collegati al sistema di trasporti pubblici regionale. Questa politica trae la sua forza dall ambiente naturale di San Diego, dai suoi quartieri, dalle zone commerciali, dalle istituzioni pubbliche e dalle attività economiche. Ha come obiettivo il benessere sociale, economico, ambientale di lungo termine della città e delle sue varie comunità. É una strategia pensata per consentire a ciascuna comunità di decidere consapevolmente dove e come si debba realizzare la crescita urbana, e richiede che al momento di questa crescita siano già disponibili i nuovi servizi pubblici. Si cerca di orientare lo sviluppo in aree-villaggio individuate dai piani locali, senza prevedere uno specifico tasso di crescita. Cos è, un Villaggio? Il termine villaggio sta a definire il cuore a funzioni composite della comunità, dove sono presenti integrati l uno all altro residenza, commercio, attività economiche, funzioni pubbliche. Ciascun villaggio avrà le caratteristiche uniche e particolari della comunità in cui si colloca. Comunque, tutti i villaggi saranno a orientamento pedonale e caratterizzati da strade attraenti e accessibili, con spazi pubblici adatti ad ospitare attività ed eventi cittadini. Si tratta di spazi che variano da villaggio a villaggio, e possono concretarsi in: piazza o giardini pubblici, luoghi di incontro, spazi di socialità per gli abitanti e i visitatori all aperto, aree aperte a verde e arredo urbano per attività o uso generico, luoghi di ristorazione o commerciali all aperto. I villaggi offrono una varietà di tipi residenziali a varie fasce, di acquisto e affitto. Nel tempo, essi saranno sempre più collegati l uno all altro e con la rete dei trasporti pubblici regionale. La composizione funzionale comprende anche in necessari servizi pubblici come scuole, biblioteche e altre strutture cittadine, così adeguato a ciascun caso. I criteri base per la distinzione dei villaggi in categorie e criteri di localizzazione, sono esposti di seguito. sito diretto da fabrizio bottini -1/7 -

2 sito diretto da fabrizio bottini -2/7 - Tipi di Villaggi L attuazione di questa strategia si basa sull individuazione e organizzazione di spazi a villaggio. Le seguenti categorie di villaggio e zona di intervento offrono una cornice all attuazione della strategia Città di Villaggi e relative raccomandazioni. Si applica la destinazione di zona a Villaggio (come nella Tavola di piano LU 3 Land Use Categories), e in ciascun caso i confini, composizione funzionale, limiti di densità e intensità, quantità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi, o e semipubblici, saranno determinati attraverso aggiornamento e variante al community plan. Ciò si può realizzare attraverso l adozione di specifiche linee guida entro il Community Identity Element di ciascun piano locale in fase di variante, o con l introduzione di adeguate norme di zoning e clausole di approvazione. Copertina da: City of San Diego, Land Guidance System, Transit-Oriented Development Design Guidelines, redatto dallo studio Peter Calthorpe Associates, 1992; anche le immagini b/n successive Centro Regionale (centro città) Il Community Plan per la zona centrale ha il ruolo unico di orientare lo sviluppo regionale di San Diego nel XXI secolo. Il centro è rimasto il fulcro amministrativo e ufficiale della San Diego County e di recente si è riaffermato come polo culturale e per il tempo libero della regione. Gli interventi del Gaslamp Quarter, San Diego Convention Center, e Horton Plaza hanno confermato questo ruolo di destinazione principale per i visitatori. Il centro offre i principali collegamenti comodi e diretti di trasporto pubblico, oltre a spiccare come uno dei più interessanti ambienti pedonali della regione. Aree di Attività Subregionali Si tratta di distretti terziari e/o commerciali interni alle regione che contengono funzioni multiple di impresa, produttive, commercio al dettaglio e nei pressi residenze sito diretto da fabrizio bottini -2/7 -

3 sito diretto da fabrizio bottini -3/7 - multifamiliari. Fra quelli attualmente esistenti, il Mission Valley/Morena/Grantville e l area University/Sorrento Mesa. Si stanno affermando le zone Otay Mesa, Midway/Pacific Highway, e Kearny Mesa. Centri di Villaggio Urbani Sono zone ad alta densità e intensità interne alle aree di attività subregionali. Si caratterizzano per gruppi di funzioni particolarmente intensive, attività economiche, residenza, commercio, con massima pedonalità e uso dei mezzi di trasporto pubblici. I progetti per i villaggi urbani devono concentrarsi sull integrazione di luoghi di incontro pubblici e usi civici. Un esempio di questo tipo esistente è lo University Towne Center con l area ad alta densità circostante. É possibile applicare a questi centri la destinazione d uso Villaggio Urbano o Commerciale Regionale, a seconda delle densità, intensità, componente residenziale. Area di riuso Area di completamento Area di nuova espansione Centri di Villaggio di Quartiere Devono trovarsi all interno di quasi tutte le comunità individuate dai piani. Si tratta di zone orientate ai vicinati con commercio a carattere locale, uffici, residenze multifamiliari, compresi edifici con abitazioni o uffici sovrapposti ai negozi. I villaggi di quartiere contengono spazi pubblici e luoghi di incontro. Le funzioni sono integrate al massimo per incoraggiare una progettazione a forte orientamento pedonale e l uso dei mezzi pubblici. I villaggi di quartiere variano per dimensioni da poco più di un ettaro nelle parti più urbanizzate della città a oltre quaranta ettari in zone libere o di riurbanizzazione. La zona commerciale centrale attorno alla Kensington Branch Library sulla Adams Avenue e la zona Fort Stockton/Goldfinch nel quartiere di Mission Hills, sono esempi di villaggi di quartiere già esistenti. É posibile applicare a questi spazi la destinazione d uso Neighborhood Village o Neighborhood Commercial a seconda della componente residenziale. Centri di Villaggio di Comunità Sono simili a quelli di Quartiere, ma servono una zona di maggiori dimensioni. Possono anche avere una componente più significativa di attività economiche. Esempi del genere esistenti sono lo Uptown District di Hillcrest e il centro di La Jolla. Si possono applicare le destinazioni di zona Community Village o Community Commercial ai nuclei che contengono funzioni tali da servire aree di estensione maggiore del quartiere circostante. sito diretto da fabrizio bottini -3/7 -

4 The City of San Diego General Plan May Draft

5 sito diretto da fabrizio bottini -4/7 - Corridoi di Mobilità La città comprende un numero significativo di corridoi commerciali in aree urbanizzate, che offrono un potenziale di riuso e un importante collegamento fra i vari centri di villaggio a carattere urbano, di zona e di quartiere. Molti di questi corridoi esistenti hanno carattere di Main Street : sono frequentati e vitali; a orientamento pedonale; ospitano una ricca varietà di piccoli esercizi, ristoranti, abitazioni, sono serviti da trasporti pubblici ad alta frequenza. I corridoi di trasporto pubblico danno nuove occasioni per la residenza, dato che gli abitanti avrebbero un facile accesso, e le abitazioni a loro volta forniscono la base di sostegno alle attività locali. I progetti di infill lungo questi corridoi dovranno concentrarsi sul mantenimento e miglioramento dell ambiente Main Street attraverso la progettazione edilizia e degli spazi, la miscela funzionale, le occasioni residenziali, gli interventi sull ambiente stradale. Trasporti, miscela funzionale, composizione spaziale per nuclei sito diretto da fabrizio bottini -4/7 -

6 sito diretto da fabrizio bottini -5/7 - Criteri di Localizzazione dei Villaggi Esistono numerosi fattori da considerare nella destinazione di aree a centro di villaggio: le potenzialità di crescita, esistenza di strutture pubbliche o individuate risorse per realizzarle, disponibilità di risorse o individuazione di risorse per i trasporti pubblici, caratteri comunitari, vincoli ambientali. Alcune caratteristiche spaziali e condizioni esistenti come l organizzazione del verde, stazioni dei pompieri, linee di trasporto pubblico, destinazioni d uso da piani urbanistici approvati, sono state rilevate utilizzando i Geographic Information Systems (GIS) come mostra la Figura LU-1. La carta individua zone esistenti che presentano i caratteri di villaggio e possono essere adatte a svilupparsi coerentemente a quanto esposto sopra; essa non si sostituisce a specifici piani di area. Le vere localizzazioni dei villaggi saranno decise all interno dei piani locali con il contributo dei gruppi cittadini riconosciuti, e l uso dei criteri esposti di seguito nella sezione Politiche. Ai piani locali saranno anche allegate specifiche linee guida per la progettazione, ad assicurare un positivo sviluppo di ciascuno spazio. Esistono già numerosi piani locali che individuano spazi adatti alla composizione funzionale, e offrono ampie indicazioni progettuali e strategiche per la realizzazione. Spazi pubblici e privati Mixed-Use verticale Sistema stradale continuo sito diretto da fabrizio bottini -5/7 -

7 sito diretto da fabrizio bottini -6/7 - Politiche Destinazioni a Villaggio LU [Land Use] - A.1. Definire una gerarchia di spazi a villaggio per una attuazione a scala urbana. a. Confermare il ruolo del Centro Città come polo regionale mantenendo e rafforzando la sua funzione di centro d affari e sostenendo il suo continuo sviluppo come grande centro residenziale dove si concentrano abitazioni multifamiliari ad alta densità (per ulteriori particolari vedi il Centre City Community Plan, e visita il sito web b. Incoraggiare un ulteriore insediamento di attività all interno delle Aree di Attività Subregionale e dove adeguato la collocazione di funzioni residenziali a media e alta densità insieme ad esse, coerentemente alle politiche del piano generale, in particolare del Land Use Element e Economic Prosperity Element. [capitoli obbligatori del Piano ai sensi della legge californiana n.d.t.] c. Individuare Centri di Villaggio a scala di Quartiere e Comunità nei piani locali su tutto il territorio cittadino, coerentemente ai criteri localizzativi esposti di seguito. 1. Fissare le variazioni ammesse di densità residenziali e intensità commerciali in base a: dimensioni del centro, posizione, caratteri dell insediamento circostante, disponibilità di strutture pubbliche e servizi di trasporto. 2. Individuare terreni inutilizzati che possano rendersi disponibili nei prossimi vent anni per altri tipi di uso. sito diretto da fabrizio bottini -6/7 -

8 sito diretto da fabrizio bottini -7/7 - d. Rivitalizzare i corridoi di mobilità attraverso destinazioni d uso e regole di zona che consentano densità più elevate di edificazione a funzioni miste. Comprendere combinazioni di: residenze al di sopra di esercizi commerciali, attività economiche, funzioni commerciali, abitazioni ad alta densità. Insediamento a parcheggi tradizionale Insediamento a parcheggi articolato Criteri di Localizzazione dei Villaggi LU - A.2. Individuare località adatte per un insediamento del tipo Villaggio che si inserisca in modo complementare nel tessuto esistente o contribuisca a raggiungere caratteristiche auspicate dalla collettività, anche col contributo dei gruppi riconosciuti. LU - A.3. Individuazione e valutazione dei potenziali siti devono riguardare le seguenti caratteristiche: Centri, distretti, o corridoi commerciali che possano essere ampliati o rafforzati; Poli comunitari o a funzioni miste adiacenti (o che possono esserlo) a complessi resideziali; Spazi non utilizzati in località che i piani classificano a destinazione diversa da abitazioni unifamiliari; Aree con significative capacità insediative residue secondo i piani locali; e infine Aree senza forti vincoli insediativi di carattere topografico, ambientale, o comunque di tipo spaziale. LU - A.4 Valutare se uno spazio a possibile destinazione Villaggio possa essere servito da strutture pubbliche, esistenti o di progetto, compreso il trasporto collettivo. LU - A.5. Richiedere per tutte le potenziali localizzazioni di Villaggio uno studio di compatibilità ambientale, e i contributi dei gruppi comunitari riconosciuti, a verificare se la posizione è adeguata a un insediamento a funzioni miste e al tipo di progettazione necessaria. sito diretto da fabrizio bottini -7/7 -