CONDOMINO!!! Responsabilità dell'amministratore e Sicurezza in Condominio

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1 CONDOMINO!!! Responsabilità dell'amministratore e Sicurezza in Condominio Relatori: Avv. Massimiliano Bettoni Avv. Giandomenico Graziano Studio Legale MABE 1

2 LA SICUREZZA IN CONDOMINIO Con il termine sicurezza s'indica quel complesso di precauzioni volte alla tutela di alcuni diritti, quali il diritto alla vita, il diritto alla salute, alla incolumità psicofisica ed anche ai diritti economici-patrimoniali; In materia condominiale il concetto di sicurezza è spesso utilizzato dal Legislatore del diritto condominiale e lo si trova sovente accostato ai concetti di decoro architettonico e stabilità degli edifici (cfr. art ter, 1120 cod. civ. e 1122 cod. civ.) quale criterio ostativo; 2

3 LA SICUREZZA IN CONDOMINIO Concetto polivalente. Safety and Security in condominio. Nel diritto condominiale si pone almeno sotto un triplice aspetto: 1) Sicurezza nel condominio quale luogo di vita 2) Sicurezza nel condominio in relazione ai rapporti con i terzi 3) Sicurezza nel condominio quale luogo di lavoro 3

4 LA SICUREZZA IN CONDOMINIO QUALE LUOGO DI VITA I C.D. OFFENDICULA. PROPORZIONALITA' DELL'OFFESA RISPETTO ALLA DIFESA. Gli offendicula sono quei mezzi di protezione che non consentono o rendono problematico l'ingresso a terzi nella propria proprietà prevenendo in tal modo possibili reati contro la persona o contro il patrimonio. Tipici esempi sono: i cani da guardia, le inferriate alle finestre, le recinzioni spinate, le punte acuminate, ecc. Essi devono essere apposti con regole cautelari ben precise secondo il principio del neminem laedere, onde evitare di cagionare danni. Devono essere correttamente collocati, riconoscibili e non devono risolversi in trabocchetti inaspettati. 4

5 L.ART TER IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIAZA SULLE PARTI COMUNI L'assemblea ex art. 1136, secondo comma, cod. civ., novellato dalla Riforma del 2012, per motivi di sicurezza, può provvedere all'installazione di impianti di videosorveglianza. Condizioni generali del Garante della Privacy: -- LICEITA': ossia il rispetto di altre normative, quali, ad es., il reato ex art. 615-bis c.p. interferenza illecita nella vita privata; - NECESSITA': è ammessa se è volta a soddisfare concrete esigenze di tutela e sicurezza. Non può essere il pretesto per perseguire altri fini non costituzionalmente protetti, o laddove non vi sia un reale pericolo; - PROPORZIONALITA': tra i mezzi e gli obiettivi da raggiungere anche in relazione agli altri strumenti già adottati. 5

6 L.ART TER IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIAZA SULLE PARTI COMUNI Gli impianti di videosorveglianza non possono pregiudicare interessi contrapposti quali la riservatezza e l'intimità dei condomini; Cautele da adottare: - L'angolo della visuale deve ricoprire esclusivamente le parti comuni; - Collocazione di apposita segnaletica; - Conservazione massima delle immagini per 24 ore; - Divieto di diffusione e divulgazione delle immagini; 6

7 LA SICUREZZA IN CONDOMINIO IN RELAZIONE AI TERZI Responsabilità extracontrattuale dell'amministratore di condominio; Art cod. civ.: responsabilità dei padroni e committenti, dunque risponde per fatto del portiere, del giardiniere, dell'impresa di pulizia, ecc.; Ratio: culpa in eligendo e culpa in vigilando. Art cod. civ.: danni cagionati da cose in custodia : responsabilità oggettiva, interruzione del nesso causale. Art cod. civ.: rovina di edificio : l'amministratore è responsabile dai danni cagionati dalla rovina dell'edificio. 7

8 RESPONSABILITA PENALE DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Responsabilità penale: Responsabilità omissiva: Art. 40, secondo comma, c.p. non impedire un evento che si ha l obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. I presupposti per la fattispecie di reato sono: (i) l'evento dannoso. (ii) l'inadempimento giuridico: omissione di un dovere. L'omissione può essere anche colposa per comportamenti di negligenza, imprudenza ed imperizia o inosservanza a norme e regolamenti; (iii) il nesso causale tra i primi due. 8

9 NORMATIVE DI SETTORE DEPUTATE ALLA SICUREZZA LA NORMATIVA ANTINCENDIO: D.P.R. sulla semplificazione n. 151/2011 fa obbligo all'amministratore di ottenere il CPI, la normativa impone di collocare estintori e uscite di sicurezza se ci si trovi in presenza di un immobile con i requisiti previsti dalla normativa (edificio superiore a 12 mt; autorimesse superiore a 9 posti); LA NORMATIVA IN MATERIA DI IMPIANTI TERMICI: D.P.R. 412/93 e D.M.329/2004, l'amministratore è espressamente il responsabile dell'impianto, salva la delega di funzioni; obbligo di denuncia all'ispesl per la nuova installazione e controllati dall'arpa; LA NORMATIVA IN MATERIA DI IMPIANTI IDRICI: D.Lgs. 31/2001 in attuazione della Direttiva 98/83/CE individua i limiti di potabilità dell'acqua ed indica i criteri di limiti per la concentrazione di sostanze chimiche e microbiologiche; 9

10 NORMATIVE DI SETTORE DEPUTATE ALLA SICUREZZA LA NORMATIVA IN MATERIA DI ASCENSORI: D.P.R. 5 ottobre 2010, n. 214 in attuazione direttiva 2006/42/CE, prevede specifici obblighi di comunicazione, manutenzione e verifiche con cadenza biennali; LA NORMATIVA IN MATERIA DI AMIANTO: L.27/03/1992 n. 257 e succ. mod., impone obblighi di comunicazione e smaltimento precisi; 10

11 LA FUNZIONE DI GARANZIA DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO L amministratore di un condominio assume una posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell interesse del condominio stesso ma, in caso di affidamento in appalto di dette opere, tale evenienza non lo esonera completamente da qualsivoglia obbligo, ben potendo egli assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente. (Cassazione n /2013). 11

12 LA FUNZIONE DI GARANZIA DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO L amministratore deve predisporre tutti quegli adempimenti relativi alla sicurezza dello stabile e a redigere il c.d. fascicolo del fabbricato, che è uno strumento fondamentale per individuare lo stato di un immobile dal punto di vista delle caratteristiche statiche, impiantistiche, di sicurezza, e di rifinitura, oltre alla certificazione degli impianti comuni e a richiedere quelli dei singoli appartamenti. Sono tutti compiti che rientrano nelle attribuzioni e/o negli obblighi che, ormai, fanno capo all amministratore, il quale è obbligato a mettere in sicurezza sia lo stabile che i relativi impianti e, pertanto, ad adeguarsi alle relative normative in materia. 12

13 GLI OBBLIGHI DI RESPONSABILITA IN NATURA DI SICUREZZA Gli obblighi di sicurezza a carico dell Amministratore nascono direttamente dal codice civile ed in particolare all art c.c. comma 6 in particolare, l amministratore oltre a quanto previsto dalla vigenti disposizioni di legge,..curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell edificio. ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni 13

14 AMMINISTRATORE QUALE COMMITTENTE DI LAVORI Nel momento in cui l Amministratore concede in appalto ad una uno o più imprese lavori da svolgere nel Condominio, lo stesso assume una funzione di garanzia derivante dalla sua doppia figura di datore di lavoro originario e committente per l appalto stesso. In tal caso diventa essenziale e centrale la figura della delega di funzioni quale strumento per decentrare alcune responsabilità per mitigare la responsabilità diretti per danni derivanti da obblighi di sicurezza e responsabilità di solidarietà passiva con gli appaltatori. 14

15 COS E LA DELEGA DI FUNZIONI La delega può essere definita un accordo bilaterale con cui un soggetto, il delegante, può trasferire poteri o funzioni di sua spettanza a un altro soggetto, il delegato, che può assumere la temporanea titolarità e il relativo rischio. Se l'istituto della delega risponde efficacemente a queste esigenze, tuttavia, è stato visto che lo stesso può prestarsi a un uso improprio, con il solo scopo del datore di lavoro (Amministratore) di "scaricare verso il basso" gli obblighi di legge posti a suo carico insieme alle relative responsabilità. La giurisprudenza, ha "accompagnato" l'uso sempre più frequente della delega, fissandone in primis i presupposti di legittima adozione. 15

16 PERIMETRO DELLA DELEGA DI FUNZIONI La delegabilità di poteri e, conseguentemente, di responsabilità non è esente da limiti. I confini sono stati tracciati dallo stesso Legislatore, in particolare all art. 17 del T.U. Sicurezza, secondo cui il datore di lavoro non potrà in ogni caso delegare le attività di: valutazione di tutti i rischi con la conseguente elaborazione del documento di valutazione dei rischi (dvr); designazione del responsabile del servizio di prevenzione e protezione (RSPP). La valutazione dei rischi costituisce un obbligo indispensabile che impone al datore di lavoro (Amministratore) di individuare le caratteristiche della propria realtà organizzativa al fine di predisporre il più adeguato modello di prevenzione e mettere in atto la migliore programmazione delle misure di sicurezza. 16

17 I REQUISITI FORMALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA Affinché la delega di funzioni possa ritenersi efficace, l'art. 16 del T.U. Sicurezza ha previsto determinati requisiti che devono essere rispettati. Sul piano formale la delega deve: risultare da atto scritto avente data certa; essere accettata per iscritto dal delegato; ricevere adeguata e tempestiva pubblicità. Il primo requisito (atto scritto) nonostante le discussioni dottrinali in materia appare ormai pacifico. 17

18 I REQUISITI FORMALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA Il requisito della data certa: tra le varie modalità che sono state ritenute idonee a conferire data certa all'atto di delega vi sono, la formazione di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato; il ricorso alla cosiddetta autoprestazione, ossia l'apposizione del timbro postale sull'atto di conferimento della delega; l'utilizzo della posta elettronica certificata. Requisito Pubblicità: la delega perché sia pienamente efficace, da un punto di vista formale, (art. 16 TU) necessita un adeguata e tempestiva pubblicità. Il requisito della Pubblicità potrebbe essere esperito con l affissione nell atrio del Palazzo o dove si inseriscono le comunicazioni dell Amministratore in genere. 18

19 I REQUISITI SOSTANZIALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA Sul piano sostanziale la delega deve: 1) essere conferita a un soggetto in possesso di requisiti di professionalità ed esperienza richiesti dalla specifica natura delle funzioni delegate; 2) trasferire dal delegante al delegato tutti i poteri di organizzazione, gestione e controllo richiesti dalla specifica natura delle funzioni delegate e, in particolare, l'autonomia di spesa necessaria al loro svolgimento. 19

20 CONTROLLO SULLA DELEGA DI FUNZIONI La valutazione di idoneità deve essere necessariamente effettuata ex ante (e deve essere periodicamente ripetuta dal datore di lavoro Amministratore delegante per tutta la durata della delega) e gli esiti della stessa devono essere tali da far ritenere che il delegato eseguirà correttamente i compiti attribuitigli. La mancata verifica della idoneità tecnico-professionale del soggetto delegato potrebbe configurare una culpa in eligendo a carico del datore di lavoro Amministratore facendo venir meno l'esonero di responsabilità eventualmente ottenuto con l'istituto della delega. 20

21 POTERI DI SPESA DEL DELEGATO FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA Ultimo elemento necessario è che il delegato disponga di tutti i mezzi finanziari necessari allo svolgimento delle funzioni delegate. A tale specifico riguardo la giurisprudenza ha ritenuto che i poteri di spesa di cui deve poter disporre il delegato devono essere tali da poter far fronte, in piena autonomia, alle esigenze in materia di sicurezza derivanti dalla specifica natura delle funzioni delegategli. Dunque a fronte di una delega di pieni poteri in materia di sicurezza deve essere riconosciuto al delegato un potere di spesa altrettanto ampio; in caso invece di assegnazione di poteri circoscritti a un determinato ambito, è possibile fissare un tetto massimo di spesa da rapportare alle azioni da intraprendere (Cass. pen. 20 febbraio 2008, n. 7709). 21

22 EFFETTI DELLA DELEGA DI FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA La delega di funzioni, tramite l'attribuzione di specifici poteri, consente al datore di lavoro Amministratore di trasferire alcuni compiti in materia di sicurezza sul lavoro, nonché le correlate responsabilità, a un soggetto che non ne sia originariamente titolare. La delega, oltre a esonerare l Amministratore da alcune responsabilità attribuitegli ex lege, fa si che gli obblighi in materia di sicurezza vengano assolti da soggetti che dispongono di professionalità specifiche, garantendo, in alcuni casi, un risultato migliore di quello che avrebbe potuto essere conseguito dall Amministratore stesso. 22

23 EFFETTI DELLA DELEGA DI FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA E importante rilevare che la delega di funzioni «incide esclusivamente sulla distribuzione delle responsabilità penali conseguenti alla violazione della normativa in materia di salute e sicurezza, ma non sulla corrispondente responsabilità civile che resta invece disciplinata dalla normativa generale di cui agli articoli 2087 e 2049 c.c.» 23

24 CONCLUSIONI La Delega di Funzioni può essere un formidabile strumento di manleva per il datore di lavoro Amministratore e/o Committente per responsabilità penali in materia di sicurezza. Il tutto a patto che la Delega stessa sia completa sia dal punto formale sia dal punto di vista sostanziale e, ancora più importante, sia adeguata alla realtà ed ai lavori conferiti direttamente od appaltatati a cui si riferisce. 24

25 GRAZIE PER L ATTENZIONE 25