Locare un immobile ad uso commerciale

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1 dq i IMMOBILIARE QUADERNI di DIRITTO Rodolfo Pinto Locare un immobile ad uso commerciale 114 Dalle trattative precontrattuali alla stipula finale Sublocazione, prelazione e riscatto Tutela processuale e regime fiscale EDIZIONI GIURIDICHE SIMONE Gruppo Editoriale Esselibri - Simone

2 A Tina, per ogni giorno insieme

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5 Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale Quaderni di Diritto Immobiliare I titoli già disponibili 110 Acquistare e vendere casa 111 Diritti e doveri del proprietario di immobili 112 Costruire e ristrutturare casa 113 Locare un immobile ad uso abitativo 115 Immobili e fisco Di prossima pubblicazione 116 Come si ripartiscono le spese in condominio 117 La casa ecologica: risparmiare rispettando l ambiente 118 Tabelle millesimali facili (con CD-Rom) 119 Aprire un agriturismo o un bed & breakfast Coordinamento redazionale: Dario di Majo Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati Finito di stampare nel mese di febbraio 2009 dalla «Officina Grafica Iride» - Via Provinciale Arzano-Casandrino, VII trav., 24 - Arzano (NA) per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d Napoli Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis

6 PREMESSA Secondo uno studio realizzato da un prestigioso network immobiliare, Roma e Milano, pur in un quadro macroeconomico non certo brillante della fine del 2008, sono le città europee che hanno fatto segnare, nel secondo trimestre del 2008, il più elevato aumento della domanda di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo (in particolare, nel caso, di uffici e negozi). Siffatti dati statistici sembrano, dunque, confermare l utilità, anche finanziaria, sia per il locatore che per il conduttore, delle locazioni cosiddette ad uso diverso. Invero, il locatore riesce, oggi, a trarre da un immobile locato ad uso non abitativo un reddito più che doppio rispetto a quello che otterrebbe da una locazione abitativa; d altro lato, il conduttore evita di privarsi del capitale molto spesso notevole occorrente per l acquisto dell immobile, senza tralasciare di considerare che, ove detto capitale fosse preso a prestito, la rata del mutuo (maggiorata degli interessi passivi e delle spese) sarebbe presumibilmente maggiore dell importo medio mensile del canone di locazione. Oltre all indubbia utilità sotto il profilo finanziario (si rammenti, peraltro, il risparmio ICI per il conduttore), vi è da dire che l attuale configurazione giuridica dei contratti di locazione ad uso diverso garantisce agli operatori economici una significativa stabilità del rapporto e, quindi, la possibilità di attuare adeguati programmi di sviluppo delle attività economiche e professionali. In quest ottica, per quanto attiene, ad esempio, alla durata del contratto, si è assicurata al conduttore la stabilità indispensabile per permettergli di dare inizio alla propria attività e di continuarla con una concreta prospettiva di sviluppo, tenendosi conto, al riguardo, che l avvio di un impresa o di una professione comporta la necessità di affrontare sacrifici economici, anche notevoli, che possono trovare ristoro solo ove esso conduttore possa proseguire con continuità la propria attività, senza essere costretto a mutare spesso la sede della stessa. D altro canto, se è vero che è stata rimessa alla libera contrattazione delle parti la determinazione della misura iniziale del canone di locazione (indubbio vantaggio per il locatore) - e ciò in quanto, nei contratti di locazione in questione, il canone rappresenta una spesa finalizzata al conseguimento di un profitto, dovendo il conduttore adeguare la scelta della sede ove svolgere la propria attività all intrinseca capacità di lucro connessa alla gestione della sua azienda o all esercizio della sua professione -, è altrettanto vero che, in funzione di tutela del conduttore, si è mirato ad assicurare la stabilità del detto canone, aggiornabile, esclusivamente nella ridotta misura del 75% della variazione dell indice costo vita accertato dall ISTAT, solo su richiesta espressa del locatore. E ciò senza tacer del fatto che, sempre nell ottica di tutela dell avviamento commerciale, la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione nell ipotesi in cui il lo- 5 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

7 Premessa catore intenda trasferire a titolo oneroso l immobile locato e nel caso in cui il proprietario intenda, alla scadenza del rapporto locatizio, procedere ad una nuova locazione, offrendosi al conduttore la possibilità di acquisire in proprietà l immobile ove esercita la propria attività commerciale o artigianale o, comunque, di proseguire la stessa nella medesima sede, e garantendosi, nell uno e nell altro caso, la conservazione, anche per esigenze di ordine sociale, dell impresa ivi esercitata. Questo lavoro si propone di analizzare gli aspetti salienti della disciplina giuridica e fiscale delle locazioni ad uso non abitativo, offrendone un quadro sintetico, ma completo, senza tralasciare le norme riguardanti la tutela processuale delle parti. Si intende, fornire, quindi, una guida chiara, semplice ed esaustiva, che, anche attraverso suggerimenti e consigli di carattere essenzialmente pratico, ma non di minor rilievo, possa consentire di affrontare e risolvere, con correttezza e rapidità, le diverse problematiche che possono presentarsi sia nella fase anteriore alla stipula del contratto sia nel corso del rapporto e che sia, dunque, utile non solo per gli operatori del settore, ma anche per tutti coloro che, nella vita di ogni giorno, si trovino di fronte alle dette problematiche. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 6

8 INDICE 1 Il contratto di locazione in generale 1. Le tipologie contrattuali e la normativa vigente... Pag Definizione e natura giuridica del contratto di locazione...» La forma del contratto di locazione...» Le parti del contratto di locazione...» L oggetto del contratto di locazione...» Il corrispettivo del contratto di locazione...» La durata del contratto di locazione...» Le principali obbligazioni del locatore e del conduttore...» La sublocazione e la cessione del contratto di locazione...» Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata...» L estinzione del rapporto di locazione. La scadenza del termine...» La risoluzione del contratto di locazione...» La volontà sopravvenuta delle parti. Il recesso...» Le figure affini alla locazione...» 22 2 I contratti di locazione ad uso non abitativo 1. Le fonti normative...» I principi vigenti in materia...» L ambito di applicazione e l oggetto del contratto...» Le attività industriali, commerciali e agricole...» Le attività artigianali...» Le attività di interesse turistico...» L esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo...» Le attività alberghiere...» Le attività teatrali...» Le attività di carattere transitorio...» Le attività stagionali...» Immobili adibiti a particolari attività...» Le attività collegate a quelle previste dagli artt. 27 e 42 legge 392/ » La locazione di aree nude...» 30 3 La fase precontrattuale 1. Concedere o prendere in locazione un immobile? Indicazioni e suggerimenti pratici...» Dalla parte del locatore...» Dalla parte del conduttore...» Le trattative...» Se si decide di far da soli...» La proposta di locazione e il preliminare di locazione...» La proposta di locazione...» Il preliminare di locazione...» Quando chi offre in locazione si affida ad un agenzia immobiliare...» Quando chi cerca in locazione si affida ad un agenzia immobiliare...» Consigli utili...» 50 4 La stipula del contratto, la consegna dell immobile e gli adempimenti successivi 1. La stipula del contratto. Tecniche di redazione...» Segue: la legittimazione delle parti a stipulare il contratto...» 60 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 7

9 Indice 2. La forma del contratto... Pag L eventuale trascrizione del contratto...» La consegna dell immobile. Il verbale di consegna...» La consegna dei documenti riguardanti l immobile...» La denunzia all autorità locale di pubblica sicurezza...» La registrazione dei contratti di locazione...» 67 5 La durata del contratto di locazione «ad uso diverso 1. La disciplina legale...» La rinnovazione tacita del contratto...» Il diniego di rinnovazione alla prima scadenza...» La durata del rapporto nel caso di immobile concesso in locazione senza determinazione di tempo...» La durata del rapporto nel caso di immobile concesso in locazione per una durata inferiore a sei o nove anni...» La durata del rapporto in caso di immobile concesso in locazione per una durata superiore a sei o nove anni ma inferiore a dodici anni o diciotto anni, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni...» La durata del rapporto nel caso di immobile concesso in locazione per una durata iniziale di dodici o diciotto anni, ovvero superiore, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni...» La disdetta e la sua forma...» Il contenuto della disdetta...» I motivi giustificativi...» I contratti di locazione ad uso alberghiero e il diniego di rinnovazione...» La procedura per il rilascio...» Le sanzioni...» Il recesso del conduttore...» 81 6 Il regime contrattuale 1. Le principali obbligazioni del locatore...» L obbligo di consegna dell immobile...» L obbligo di mantenere l immobile in buono stato locativo...» Il mancato godimento per riparazioni urgenti. I diritti del conduttore in caso di riparazioni...» Il divieto di innovazioni...» L obbligo di garantire il pacifico godimento durante la locazione...» La garanzia per i vizi della cosa locata...» Le principali obbligazioni del conduttore...» L obbligo di prendere in consegna il bene locato...» L obbligo di diligenza nell utilizzo del bene locato...» Il mutamento di destinazione della cosa locata...» L obbligo di custodire il bene locato...» L obbligo di riconsegna dell immobile locato...» L obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui è stata ricevuta...» I miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa locata...» Il conduttore e l assemblea di condominio...» Il canone di locazione 1. L obbligazione di pagamento del corrispettivo...» La determinazione del canone...» QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

10 Indice 3. L aggiornamento ISTAT... Pag Modalità, tempo e luogo di pagamento del canone...» La quietanza...» Il ritardato o il mancato pagamento del canone...» L autoriduzione del canone...» L azione di ripetizione...» Gli oneri accessori...» Il deposito cauzionale...» La cessione del contratto di locazione e la sublocazione dell immobile. La successione nel contratto di locazione 1. La cessione del contratto di locazione e la sublocazione...» La cessione del contratto di locazione e la sublocazione dell immobile locato nelle locazioni «ad uso diverso»...» La comunicazione del conduttore...» L opposizione del locatore...» Gli effetti della cessione del contratto di locazione o della sublocazione del l immobile...» La successione nel contratto dal lato del conduttore...» La morte del conduttore...» La separazione e il divorzio...» L utilizzazione dell immobile da parte di più professionisti, artigiani e commercianti...» Il recesso del conduttore...» La successione nel contratto dal lato del locatore...» L acquisto all asta dell immobile locato...» Il fallimento del locatore o del conduttore...» L indennità per la perdita dell avviamento commerciale 1. La nozione di avviamento commerciale...» L indennità per la perdita dell avviamento commerciale...» L indennità suppletiva...» L ambito di applicazione dell art. 34 legge 392/ » I presupposti per il riconoscimento dell indennità di avviamento...» Il titolare del diritto all indennità di avviamento...» La rinuncia del conduttore all indennità per la perdita di avviamento commerciale...» Casi in cui spetta l indennità per la perdita di avviamento commerciale...» Casi in cui non spetta l indennità per la perdita di avviamento commerciale...» Le ipotesi di esclusione del diritto all indennità di avviamento...» La misura dell indennità di avviamento...» La prescrizione del diritto all indennità di avviamento...» La corresponsione dell indennità di avviamento quale condizione di procedibilità dell azione esecutiva di rilascio dell immobile...» Il diritto di ritenzione del conduttore...» La prelazione ed il riscatto. la prelazione per nuova locazione 1. Introduzione...» L ambito di applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 392/ » I presupposti per l esercizio del diritto di prelazione...» La volontarietà del trasferimento della proprietà...» L onerosità del trasferimento...» La qualità di conduttore in forza di contratto in corso...» Vendita in blocco e vendita cumulativa...» La vendita in blocco...» La vendita cumulativa...» 149 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 9

11 Indice 5. Il meccanismo di esercizio del diritto di prelazione... Pag La comunicazione (denuntiatio) del locatore...» La forma della denuntiatio e le modalità di comunicazione...» Il contenuto della denuntiatio...» L esercizio del diritto di prelazione...» Il contenuto e le modalità della dichiarazione di esercizio della prelazione...» Il termine per l esercizio del diritto di prelazione...» Il versamento del prezzo...» Il diritto di riscatto...» I presupposti del diritto di riscatto...» Le modalità di esercizio del diritto di riscatto...» La decadenza dall esercizio del diritto di riscatto...» Il giudizio di riscatto...» Il rito e le parti del giudizio di riscatto...» L opposizione al riscatto e il versamento del prezzo...» La prelazione per nuova locazione...» La tutela processuale 1. Introduzione...» Il rito speciale delle locazioni...» La competenza...» La fase introduttiva del giudizio...» L udienza di discussione...» La fase preliminare...» La fase istruttoria...» La fase decisoria...» Le impugnazioni...» Il procedimento per convalida di licenza e di sfratto...» L introduzione della fase sommaria...» L udienza di convalida...» L ordinanza di convalida...» L opposizione tardiva...» La fase di merito...» L esecuzione per rilascio...» Il regime fiscale delle locazioni «ad uso diverso 1. Introduzione...» Gli immobili strumentali per destinazione...» Gli immobili strumentali per natura...» Gli immobili merce...» Gli immobili patrimoniali...» La locazione «ad uso diverso» e le imposte sui redditi...» Le locazioni «ad uso diverso» nella determinazione del reddito di lavoro autonomo...» Le locazioni «ad uso diverso» nella determinazione del reddito di impresa...» L accertamento dei redditi derivanti dalla locazione di immobili...» Le locazioni «ad uso diverso» e l imposta sul valore aggiunto....» Le locazioni «ad uso diverso» e l imposta di registro...» La registrazione dei contratti in corso alla data del 4 luglio » L accertamento dell imposta di registro...» La nullità del contratto per omessa registrazione...» 207 Appendice normativa...» QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

12 1 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN GENERALE Prima di addentrarsi nell esame dei contratti di locazione «ad uso diverso», è opportuno fornire in questo capitolo un quadro di insieme della normativa in materia, con riferimento alle norme di parte generale e di parte speciale. Qui saranno, inoltre, analizzate le diverse tipologie contrattuali e le caratteristiche proprie del contratto di locazione in generale, sottolineando le differenze esistenti tra detto contratto e le figure ad esso affini. 1. Le tipologie contrattuali e la normativa vigente Il codice civile prevede, accanto ad una figura generale di locazione, disciplinata dagli artt c.c., avente ad oggetto sia beni immobili che beni mobili, alcune figure speciali di locazione: la locazione di fondi urbani (artt c.c.), che ha per oggetto esclusivamente beni immobili urbani; l affitto (artt c.c.), da intendersi quale locazione di beni (mobili o immobili) produttivi. F.A.Q. Quali sono le differenze tra la locazione e l affitto? Malgrado nella realtà quotidiana i termini «locazione» ed «affitto» siano utilizzati come sinonimi, è bene precisare che l affitto è, più correttamente, un sottotipo della locazione, caratterizzato dal suo specifico oggetto che è un bene produttivo. In altre parole, l affitto è il contratto con cui una parte (affittante) si obbliga a far godere, per un dato tempo, una cosa produttiva, mobile o immobile, all altra parte (affittuario), che si obbliga non solo a versare un determinato corrispettivo, ma anche a curare la gestione della cosa locata in conformità della sua destinazione economica e dell interesse della produzione (Cass. 19 gennaio 1995, n. 592). La locazione di fondi urbani, a seconda dell uso e della destinazione della cosa locata, è ulteriormente classificata in: locazioni soggette alla legislazione speciale; locazioni disciplinate solo dal codice civile. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 11

13 Capitolo Primo Tra le prime debbono ricomprendersi: a) le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, oggi disciplinate dalla legge 431/1998 (che ha parzialmente abrogato la legge 392/1978, la cd. legge sull equo canone), con le seguenti esclusioni: immobili di interesse storico-artistico; immobili inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; alloggi di edilizia residenziale pubblica; immobili locati esclusivamente per finalità turistiche; contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio; b) le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, regolate, invece, dalle disposizioni di cui agli art. 27 ss. della legge 392/1978, non abrogate dalla legge 431/1998. Tra le seconde rientrano, invece, le locazioni di fondi urbani non comprese nelle ipotesi ora citate (si pensi alla locazione di un autorimessa) ovvero quelle espressamente escluse. Nelle tabelle riportate di seguito sono illustrate le tipologie contrattuali previste dall attuale normativa con indicazione, per ciascuna, della durata, dei criteri di determinazione del canone e dei termini per la comunicazione della relativa disdetta. Le locazioni ad uso abitativo Tipologia contrattuale Durata Canone Disdetta Locazioni disciplinate dal codice civile (art ss. c.c.). Box auto, abitazioni signorili, ville, castelli, immobili di interesse storico artistico ex lege 1089/1939, immobili locati esclusivamente per finalità turistica, etc. Fino a 30 anni, secondo la libera contrattazione tra le parti. Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, si applica il disposto dell art c.c. Liberamente stabilito nella contrattazione tra locatore e conduttore La locazione a tempo determinato cessa con lo spirare del termine senza che sia necessaria disdetta. La locazione a tempo determinato non cessa, se prima della scadenza, a norma dell art c.c., una delle parti non comunica all altra disdetta nel termine fissato dalle parti o dagli usi. 12 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

14 Il contratto di locazione in generale Tipologia contrattuale Durata Canone Disdetta Locazioni ad uso abitativo cd. libere (art. 2, primo comma, legge 431/1998) Non inferiore a quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro anni, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi tassativi di cui all art. 3, primo comma, legge 431/1998. Liberamente stabilito nella contrattazione tra locatore e conduttore. Fino a sei mesi prima della scadenza. Locazioni ad uso abitativo a canone concordato (art. 2, terzo comma, legge 431/1998) Non inferiore a tre anni con rinnovo automatico di due anni. All interno di fasce di oscillazione fissate negli accordi territoriali. Fino a sei mesi prima della scadenza. Locazioni ad uso abitativo transitorie (art. 5, primo comma, legge 431/1998). Non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi. La durata è ricondotta a quella stabilita per le locazioni ad uso abitativo cd. libere, in caso di inadempimento dell obbligo di conferma delle esigenze transitorie ovvero nel caso in cui dette esigenze vengano meno Nei comuni di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei Comuni con gli stessi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia valgono le fasce di oscillazione dei canoni definite per le stesse aree in relazione ai contratti agevolati di cui all art. 2, terzo comma, legge 431/1998, salvo possibili variazioni stabilite negli accordi contrattuali. Il locatore e/o il conduttore dovranno confermare il permanere dell esigenza di transitorietà prima della scadenza del termine stabilito nel contratto Canone libero in tutto il resto del territorio nazionale. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 13

15 Capitolo Primo Tipologia contrattuale Durata Canone Disdetta Locazioni ad uso abitativo a favore degli studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3, legge 431/1998). Da sei mesi a tre anni più rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza All interno di fasce di oscillazione fissate in appositi accordi territoriali Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta da parte del conduttore da inviarsi almeno tre mesi prima della detta scadenza Locazioni ad uso non abitativo Immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico comprese tra quelle di cui all art. 2 legge 326/1968, ovvero immobili nei quali si esercita professionalmente un attività di lavoro autonomo. Immobili adibiti ad attività alberghiere. Immobili adibiti all esercizio di attività teatrali. Non inferiore a sei anni con rinnovo automatico di altri 6 anni, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi tassativi di cui all art. 29, primo comma, legge 392/1978 Non inferiore a nove anni con rinnovo automatico di altri nove anni, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi tassativi di cui all art. 29, secondo comma, legge 392/1978 Non inferiore a nove anni con rinnovo automatico di altri nove anni, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi tassativi di cui all art. 29, comma primo, legge 392/1978. Liberamente stabilito nella contrattazione tra locatore e conduttore Liberamente stabilito nella contrattazione tra locatore e conduttore Liberamente stabilito nella contrattazione tra locatore e conduttore Fino a dodici mesi prima della scadenza Fino a diciotto mesi prima della scadenza Fino a diciotto mesi prima della scadenza 14 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

16 Il contratto di locazione in generale 2. Definizione e natura giuridica del contratto di locazione La locazione, secondo la definizione fornita dall art c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. La locazione è, quindi, un contratto: consensuale, che si perfeziona per effetto del solo consenso o accordo delle parti, a prescindere dalla consegna del bene, la quale ultima viene a costituire la prima ed ineliminabile obbligazione a carico del locatore; a prestazioni corrispettive, in quanto le reciproche attribuzioni patrimoniali delle parti sono legate da un nesso di reciprocità e di scambio: il locatore si obbliga a far godere la cosa mobile o immobile per un dato tempo, il locatario a versare un determinato corrispettivo; ad effetti obbligatori, in quanto il conduttore non consegue alcun diritto reale sulla cosa, ma solo un diritto di credito nei confronti del locatore avente ad oggetto il godimento della cosa altrui; essenzialmente oneroso, atteso che è connaturata al contratto in oggetto la previsione di un corrispettivo; ad esecuzione continuata, in quanto una delle prestazioni è normalmente continua e l altra periodica; tipico, in quanto espressamente regolato dalla legge; normalmente di ordinaria amministrazione, salva la figura della locazione ultranovennale, per la quale viene richiesta, come si illustrerà di seguito, la forma scritta a pena di nullità (art. 1350, n. 8 c.c.) e la trascrizione (art. 2643, n. 8 c.c.). 3. La forma del contratto di locazione L art c.c. impone per taluni contratti la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) a pena di invalidità dell atto (si dice anche «ad substantiam», per distinguere queste ipotesi da quelle in cui la forma è richiesta «ad probationem», ovvero a meri fini probatori). Prevedendo l obbligo di una forma vincolata, la legge mira a richiamare l attenzione delle parti in ordine alla portata giuridica ed alle conseguenze economiche di particolari contratti. La forma scritta, inoltre, rende possibile la pubblicità degli atti stessi. L inosservanza dell obbligo formale determina la nullità dell atto, che rimane, quindi, improduttivo di effetti. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 15

17 Capitolo Primo In linea generale, per la locazione la legge non richiede la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) ad substantiam. Prima dell entrata in vigore della legge 431/1998 («Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo») il principio della libertà della forma di stipula dei contratti di locazione subiva essenzialmente due sole eccezioni previste dal codice civile: 1) l art. 1350, n. 8) c.c prevede la forma scritta a pena di nullità per i contratti di locazione di beni immobili (quale che sia l uso pattuito) stipulati per una durata superiore a nove anni i quali devono, inoltre, essere resi pubblici, una volta sottoscritti, col mezzo della trascrizione (invero quest ultimo costituisce un onere delle parti e non un obbligo); 2) l art. 1350, n. 13) c.c impone la forma scritta a pena di invalidità per i contratti in cui sia parte la Pubblica Amministrazione. Con l art. 1, ultimo comma, legge 431/1998 la forma scritta ad substantiam è diventata la regola per le locazioni ad uso abitativo. Si tratta di una nullità assoluta, eccepibile, dunque, da entrambe le parti, e rilevabile d ufficio dal giudice. F.A.Q. È valido un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato verbalmente? Sì, è valido a condizione che preveda, sin dall inizio, una durata inferiore a nove anni; in altre parole, la forma scritta non è prevista a pena di nullità per le locazioni ad uso non abitativo (artt. 28 e 29 legge 392/1978), per le quali, infatti, il rinnovo alla prima scadenza contrattuale è pur sempre eventuale (Cass. 2 giugno 1993, n. 6130). 4. Le parti del contratto di locazione Sono parti del contratto di locazione il locatore, cioè colui che concede in godimento la cosa, ed il conduttore o locatario che la riceve. Il locatore, per essere tale, deve avere la disponibilità del bene locato: tale disponibilità deve essere legittima, concreta ed attuale. Secondo alcune recenti pronunce giurisprudenziali (Cass. 11 aprile 2006, n. 8411; Cass. 4 marzo 2005, n. 4764) può essere locatore chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico dovendosi, pertanto, escludere che possano essere locatori il ladro, il ricettatore e l usurpatore di immobile. 16 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

18 Il contratto di locazione in generale 5. L oggetto del contratto di locazione Oggetto, in senso lato, del contratto di locazione è il godimento del bene locato, inteso nel senso di utilizzazione e sfruttamento del bene. Oggetto in senso stretto della locazione è, invece, la cosa mobile o immobile locata. È ammissibile la locazione di beni futuri (ovvero non venuti ancora ad esistenza, come nel caso di un capannone che verrà costruito su di un certo suolo) così come, per quanto detto sopra, la locazione di cosa altrui. IL CAVILLO È valido ed efficace tra le parti il contratto di locazione che abbia ad oggetto un bene abusivamente realizzato dal locatore su terreno demaniale e non idoneo conseguentemente a costituire oggetto di proprietà in capo al locatore medesimo (Cass. 22 marzo 2004, n. 5672). 6. Il corrispettivo del contratto di locazione Il corrispettivo del contratto di locazione (il cd. canone) consiste di regola nella corresponsione di una somma di denaro, da ripartirsi e versarsi a scadenze periodiche. La prestazione cui è tenuto il conduttore a fronte del godimento del bene locato può essere, tuttavia, di qualsiasi natura, non necessariamente pecuniaria, idonea in ogni caso ad offrire un utilità giuridicamente apprezzabile; può consistere anche, in parte, in un attività lavorativa resa in favore del locatore. 7. La durata del contratto di locazione La locazione non può essere stipulata per una durata eccedente i trenta anni e, se convenuta per un tempo superiore o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto. Laddove le parti non abbiano stipulato un termine di scadenza del rapporto locatizio, opera quello legale previsto dall art c.c. per le locazioni ancora assoggettate alla disciplina codicistica e i diversi termini imperativi fissati dalle leggi speciali (legge 392/1978 per le locazioni «ad uso diverso» e legge 431/1998 per le locazioni abitative). 8. Le principali obbligazioni del locatore e del conduttore Per effetto dell art c.c. il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 17

19 Capitolo Primo mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto; garantire il pacifico godimento della cosa locata durante la locazione. Ai sensi dell art c.c. il conduttore, invece, deve: prendere in consegna la cosa ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l uso determinato nel contratto o per l uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti. 9. La sublocazione e la cessione del contratto di locazione IL CAVILLO Il divieto di sublocazione non comprende le ipotesi di ospitalità data al convivente more uxorio, a domestici o a custodi, e le ipotesi di utilizzo di rappresentanti o ausiliari che vengono immessi nell utilizzazione della casa o degli uffici. Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art c.c.). La norma in questione tenta di contemperare, dunque, da un lato, l esigenza del locatore di non vedersi pregiudicato nelle proprie aspettative in ordine alla solvibilità della controparte e, dall altro, la libertà contrattuale del conduttore, consentendo a quest ultimo di stipulare una sublocazione (salvo patto contrario), ma non di cedere il contratto senza il consenso del locatore. F.A.Q. Qual è la differenza tra sublocazione e cessione del contratto? La sublocazione si distingue dalla cessione del contratto, perché la prima determina la nascita di un nuovo e diverso rapporto che si aggiunge a quello preesistente e che è legato al contratto-base da un nesso di dipendenza (in termini di derivazione e subordinazione). Nel caso, invece, di cessione del contratto, il cessionario (cioè colui al quale il contratto è ceduto) subentra nell unica originaria locazione, sostituendo il conduttore-cedente nei diritti e negli obblighi discendenti dalla stessa. Il locatore ha azione diretta nei confronti del subconduttore per esigere il corrispettivo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione (art c.c.). 18 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

20 Il contratto di locazione in generale Il legislatore ha, altresì, stabilito che la nullità o la risoluzione del contratto di locazione hanno effetto anche nei confronti del subconduttore. F.A.Q. In quale ipotesi il locatore può richiedere al subconduttore il rilascio dell immobile? Poiché la sublocazione determina la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto di locazione principale, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione nei confronti del conduttore spiega i suoi effetti anche nei confronti del subconduttore, ancorché quest ultimo sia rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non sia menzionato in alcun modo nel titolo esecutivo. Investono il subconduttore non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche quelli relativi all efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. 24 maggio 1994, n. 5053). In questo caso, il locatore potrà agire in via esecutiva per il rilascio dell immobile. 10. Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata La locazione non cessa se la cosa locata è trasferita, anche a titolo gratuito, purché il contratto abbia data certa anteriore (art c.c.). È irrilevante la mera conoscenza della locazione da parte dell acquirente. IN PRATICA La nozione di alienazione di cui all art c.c. comprende, oltre alla vendita, la permuta, la donazione, il legato, la dazione in pagamento e la cessione di beni. Al riguardo, vi è da precisare che la compravendita dell immobile locato comporta automaticamente il subingresso dell acquirente nella posizione di locatore, senza che si renda necessario porre in essere un documento che indichi le nuove parti del rapporto locatizio (Cass. 14 aprile 1984, n. 2417). Per l opponibilità di una locazione ultranovennale di beni immobili, è necessario che il contratto sia trascritto; altrimenti (sempre che vi sia la data certa) l opponibilità sarà limitata al novennio. L onere di rendere certa la data del contratto prima di alienare il bene attraverso la registrazione ovvero la riproduzione del contratto in atto pubblico (art c.c.) QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 19

21 Capitolo Primo è a carico del locatore, il quale, in difetto, dovrà risarcire il danno al conduttore licenziato (art c.c.). In sede di conclusione del contratto di locazione può anche essere pattuita una clausola di scioglimento nel caso di alienazione (art c.c.). Tale ultima disposizione, per quanto riguarda gli immobili urbani, è stata privata di contenuto dall art. 7 legge 392/1978 (applicabile sia alle locazioni ad uso abitativo sia, in virtù del rinvio operato dall art. 41 legge 392/1978, a quelle «ad uso diverso»), il quale stabilisce la nullità della clausola di scioglimento in caso di alienazione dell immobile; va, altresì, aggiunto, con specifico riguardo alle locazioni ad uso non abitativo, che l art. 38 della stessa legge attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l immobile locato. 11. L estinzione del rapporto di locazione. La scadenza del termine La locazione può, innanzitutto, estinguersi per scadenza del termine. Come sopra accennato, il codice civile stabilisce per la durata del contratto di locazione un termine convenzionale, cioè rimesso alla volontà delle parti, ed un termine legale, cioè previsto dalla legge stessa. Il primo è disciplinato dall art c.c., il quale statuisce che la locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. Il secondo è regolato dal secondo comma dello stesso art c.c., ove è disposto che locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza legale di cui all art c.c., una delle parti non comunica all altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi. La disdetta è la manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto. Essa, in quanto dichiarazione recettizia, si reputa conosciuta e produce, quindi, effetto nel momento in cui giunge all indirizzo del destinatario. IL CAVILLO La disdetta può essere validamente intimata anche da un mandatario, al quale l incarico della relativa comunicazione sia stato conferito verbalmente (Cass. 28 febbraio 1996, n. 1318). Nel sistema codicistico la disdetta può essere effettuata anche in forma verbale. Nelle locazioni di immobili urbani disciplinati dalla legge 392/1978, sia ad uso abitativo che «ad uso diverso», è prescritto che la disdetta sia inviata a mezzo let- 20 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

22 Il contratto di locazione in generale tera raccomandata (artt. 3 e 27). La Cassazione, tuttavia, ha affermato che la disdetta può essere manifestata con qualsiasi mezzo, anche quindi verbalmente, purché abbia raggiunto lo scopo di porre a conoscenza del conduttore la volontà del locatore diretta ad impedire la rinnovazione del contratto di locazione (Cass. 6 febbraio 2007, n. 2555). IN PRATICA Nonostante la giurisprudenza della Corte di Cassazione ritenga che la disdetta possa essere effettuata anche in forma verbale, è consigliabile, tuttavia, che la stessa venga sempre comunicata per iscritto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Spetta, infatti, al locatore fornire la prova non solo del suo invio, ma anche che la stessa sia pervenuta a conoscenza del conduttore. L art c.c. stabilisce, poi, che la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata disdetta. 12. La risoluzione del contratto di locazione La risoluzione è il rimedio concesso alle parti di un contratto per sciogliere il vincolo contrattuale in alcune ipotesi nelle quali, per effetto di circostanze sopravvenute, il contratto non è più in grado di svolgere la propria funzione, che è quella di assicurare il soddisfacimento degli interessi contrapposti dei contraenti. Può aversi risoluzione del contratto di locazione per: inadempimento di una delle parti (si pensi al mancato pagamento del canone da parte del conduttore ovvero alla mancata effettuazione delle riparazioni su di lui gravanti per legge da parte del locatore); impossibilità sopravvenuta della prestazione cui è tenuta una delle parti (si pensi, ad esempio, all intervenuta distruzione della cosa locata); sopravvenuta eccessiva onerosità delle obbligazioni del locatore come nel caso, ad esempio, in cui sia necessario effettuare sull immobile locato importanti ed improcrastinabili opere indispensabili per conservarne la destinazione; sopravvenuta eccessiva onerosità delle obbligazioni del conduttore come nel caso in cui, ad esempio, sia necessario eseguire importanti lavori pubblici che, rendendo durevolmente e notevolmente difficoltoso l accesso della clientela al- QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 21

23 Capitolo Primo l immobile destinato ad attività commerciale, alterino l equilibrio iniziale tra corrispettivo e valore locativo. 13. La volontà sopravvenuta delle parti. Il recesso Il rapporto locatizio può cessare per effetto del recesso di una delle due parti. Il recesso è la manifestazione di volontà di una delle parti volta a determinare direttamente, a prescindere da una scadenza o dal diniego di rinnovazione, la cessazione anticipata del rapporto negoziale. Una ipotesi tipica di recesso, prevista direttamente dalla legge, è quella di cui all art. 4, legge 392/1978, che, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, stabilisce che il conduttore può recedere in presenza di gravi motivi. 14. Le figure affini alla locazione La locazione deve essere distinta da altre tipologie contrattuali a mezzo delle quali viene ugualmente concesso, a titolo obbligatorio, il godimento di un determinato bene. In particolare, la locazione si differenzia dal contratto di comodato sia per ragioni strutturali, atteso che la locazione si perfeziona con il semplice consenso o accordo delle parti, mentre per il comodato occorre la consegna della cosa, sia per quanto attiene agli obblighi gravanti su chi riceve il bene in godimento, in quanto, mentre la locazione è un contratto tipicamente oneroso, il comodato è essenzialmente gratuito. La locazione si distingue dal contratto di albergo, cioè quel contratto con cui una parte l albergatore si obbliga, verso corrispettivo, a fornire all altra albergato o cliente l alloggio ed i servizi che rendano confortevole il soggiorno. La differenza si fonda sulla circostanza per cui l albergatore è tenuto, oltre che a garantire il godimento del bene, anche ad un complesso di prestazioni ulteriori. Infine, occorre sottolineare che la concessione in godimento di un locale ad uso commerciale può integrare una locazione di immobile munito di pertinenze ovvero un affitto di azienda: la differenza consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell economia del contratto, come l oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali siano essi legati materialmente o meno all immobile assumo- 22 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

24 Il contratto di locazione in generale no carattere di accessorietà e rimangono collegati all immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione; nell affitto di azienda, invece, l immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma, piuttosto, come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni mobili ed immobili, legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, cosicché l oggetto del contratto è costituito dall anzidetto complesso unitario (Cass. 17 aprile 1996, n. 3627). QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 23

25 2 I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO La legge che disciplina i contratti di locazione ad uso non abitativo è la 392/1978. In questo capitolo sarà illustrato l ambito oggettivo di applicazione di questa legge in modo da chiarire quali ipotesi di locazione rientrano tra quelle disciplinate dalla stessa e quando, invece, si tratti di locazioni non comprese tra quelle cd. «ad uso diverso». 1. Le fonti normative La legge di riforma delle locazioni (la legge 431/1998) ha modificato unicamente il Capo I della legge 392/1978 (la cd. legge «equo canone») riguardante, appunto, la locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, con esclusione del Capo II che è dedicato, invece, alle locazioni «ad uso diverso». Queste ultime sono ancora, ad oggi, assoggettate alla disciplina di cui alla legge 392/ I principi vigenti in materia Prima di illustrare l ambito di applicazione della disciplina dei contratti di locazione «ad uso diverso», è opportuno indicare quali sono i principi e le finalità sottese alla normativa vigente in materia: In particolare, le norme tendono a proteggere e tutelare: la stabilità del rapporto, attraverso la previsione di una durata minima legale (6 o 9 anni a seconda dei casi) e di un meccanismo di rinnovo automatico alla prima scadenza e per eguale periodo, salvo che ricorrano i motivi tassativamente indicati dalla legge per il diniego del detto rinnovo da parte del locatore; il riconoscimento della piena libertà delle parti nella determinazione del canone; la stabilità del canone nel corso del rapporto, con possibilità di aggiornamento annuale dello stesso, sempre che il detto aggiornamento sia espressamente previsto in contratto e non sia superiore al 75% delle variazioni, accertate dall ISTAT, dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati; 24 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE