N. 03/ Ottobre RELATORE Avv. Simone Fadalti

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1 N. 03/ Ottobre 2014 RELATORE Avv. Simone Fadalti

2 DEFINIZIONE Il lastrico solare è una struttura piana non circondata da soffitti o pareti, che non è situata a livello di altra porzione di piano e rappresenta la superficie terminale dell'edificio con preminente funzione di copertura e protezione dello stabile, pur essendo in alcuni casi idonea ad altri usi accessori (stenditoio, osservatorio...). Costituisce parte comune dei diversi proprietari dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo (Art c.c.). La terrazza a livello è una superficie scoperta posta a copertura di alcuni vani e allo stesso tempo sul medesimo piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente in quanto, per il modo in cui è realizzata, è destinata anche e soprattutto a garantire un affaccio all'unità a cui è collegata e della quale costituisce proiezione verso l'esterno. Se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza deve ritenersi appartenente al proprietario dell'appartamento a cui accede.

3 LASTRICO DI UTILIZZO CONDOMINIALE Il lastrico solare, essendo di norma una parte comune (quindi, di utilizzo condominiale) ai sensi dell'art c.c., è oggetto di ripartizione delle spese secondo i normali criteri di cui all'art c.c., pertanto: le spese necessarie per la sua conservazione ed il suo godimento sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (tabelle millesimali), salvo diversa convenzione.

4 LASTRICO DI UTILIZZO ESCLUSIVO Può però accadere che, in forza di un titolo contrattuale particolare, il lastrico solare sia di proprietà di un singolo condomino (che ne ha, quindi, l'uso esclusivo) o, comunque, che sul lastrico solare di proprietà condominiale un singolo condomino abbia l'uso esclusivo. Entrambi questi casi sono identici per la legge, per la quale conta solo il fatto che vi sia qualcuno che abbia l'uso esclusivo del lastrico. A questi fini il lastrico solare ad uso esclusivo (di proprietà o meno del singolo condomino) e la terrazza a livello hanno la stessa disciplina, dettata dall'art c.c.

5 L ART DEL CODICE CIVILE Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La ragione di tale ripartizione si ricava dalla Relazione introduttiva del c.c. al Re, nella quale si leggeva: Siccome però può accadere che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo in quanto si servono di essi come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura.

6 SITUAZIONI PARTICOLARI Ovviamente, il condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico e sia al contempo proprietario di un'unità abitativa cui il lastrico serve da copertura, sarà tenuto a contribuire individualmente per un terzo in conseguenza dell'uso esclusivo e per i restanti due terzi insieme agli altri condomini a cui il lastrico funge da copertura, in ragione dei millesimi (Cass. 1451/2014). Quest'ultima sentenza ha però anche precisato il criterio della verticale effettiva, evidenziando che, per quanto riguarda la quota dei due terzi: il concorso nella suddetta quota - là dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura. In sostanza, in presenza di un'unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese del lastrico la parte di immobile da questo non coperta. Segue

7 Segue I condomini proprietari delle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza non servono da copertura (e che non ne abbiano l'uso esclusivo), non possono in alcun modo essere tenuti a concorrere alla ripartizione delle spese di ricostruzione e riparazione, ai sensi dell'art c.c. (Cass. 1013/2004). Nel caso in cui il lastrico funga da copertura alle singole unità di proprietà ma anche alle parti comuni dell'edificio, si è sostenuto ( Tribunale di Milano, Sent. 7/11/1994 ), che i due terzi vadano a carico dei condomini sottostanti, al netto di una quota pari all'incidenza verticale delle coperture delle parti comuni, che andrà a carico di tutti i condomini.

8 DANNI DA INFILTRAZIONI Dopo un primo contrasto giurisprudenziale, la Cassazione a Sezioni Unite (Sent. 3672/1997) ha stabilito che, poiché l'obbligo di provvedere alla riparazione e ricostruzione è a carico del condominio, con spese ripartite ex art c.c. e 1126 c.c. rispettivamente per il caso di uso condominiale o esclusivo, nello stesso modo devono essere ripartiti i danni da infiltrazioni. L'obbligo di provvedere alla riparazione e/o ricostruzione del lastrico solare grava su tutti i partecipanti al condominio; le relative spese vanno ripartite secondo i criteri stabiliti dall'art c.c. (Cass. 941/2011). Tale situazione riguarda danni derivanti da mancata o insufficiente manutenzione. Diversamente la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini, dal medesimo indebitamente tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art c.c., e non - nemmeno in via concorrente - sul condominio (Cass /2013). Va ricordato infine che la custodia del lastrico è a carico del condominio che risponde verso l'esterno, quindi, nel caso di danni a terzi, per responsabilità extracontrattuale ex art c.c. (Cass /2013) tranne il caso di vizi appena sopra indicato.

9 SPESE RELATIVE A PARTI DEL LASTRICO Strutture accessorie: l'art c.c. riguarda le parti necessarie di copertura del lastrico, quindi manto impermeabile ed impalcatura di sostegno. Per le parti accessorie, quali parapetto, ringhiere, balaustre ecc..., sicuramente le loro spese vanno ripartite ex att c.c. qualora sia necessario il loro rifacimento per procedere al rifacimento delle parti necessarie di copertura del lastrico. In caso contrario, poiché per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni (Cass /2013; Cass. 7471/2001), le spese avulse dalla funzione di copertura restano a carico del proprietario. Segue

10 Segue Infatti, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) (Cass. 2726/2002). Va ricordato poi che i cornicioni, le balaustre, le modanature e in generale tutti gli sporti, avendo carattere ornamentale della facciata, sono da considerarsi opere accessorie dei muri maestri e quindi di proprietà condominiale, con spese ripartite secondo i normali criteri millesimali.

11 N. 03/ Ottobre 2014 IL RELATORE Avv. Simone Fadalti

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