IL NUOVO PROCESSO ESECUTIVO L ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

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1 IL NUOVO PROCESSO ESECUTIVO L ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE Le riforme intervenute nel hanno interessato anche l espropriazione immobiliare, introducendo alcune rilevanti novità che hanno inciso soprattutto sulla forma e sui tempi dell istanza di vendita, sul regime della custodia dei beni pignorati, sulle modalità di esecuzione delle vendite con e senza incanto, nonché hanno introdotto la possibilità della delega delle operazioni di vendita dei beni pignorati anche ad una cerchia abbastanza ampia di professionisti, quali notai, avvocati e dottori commercialisti. La presente relazione avrà riguardo in maniera particolare alle novità introdotte in tema di istanza di vendita ed alle modalità di esecuzione delle vendite immobiliari. 1) IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE (art 555 c.p.c.). L art. 555 c.p.c., che disciplina la forma del pignoramento non ha subito alcuna variazione, pertanto esso continua ad eseguirsi mediante notifica al debitore, e successiva trascrizione nei registri immobiliari, di un atto nel quale sono indicati gli estremi dell immobile e l indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che s intendono sottoporre ad esecuzione, ingiungendo al debitore di astenersi dal compimento di atti volti a sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede. Una piccola correzione si è avuta all art. 557, che disciplina il deposito dell atto di pignoramento nella cancelleria del Tribunale competente, in quanto il 2 co. stabilisce che il termine entro il quale il creditore pignorante deve effettuare il deposito del titolo e del precetto (nonché della nota di trascrizione, ove si versi nell ipotesi di cui al 2 co. dell art. 555, ovvero quando sia stato lo stesso creditore ad eseguire la trascrizione dell atto) passa da 5 a 10 giorni a decorrere dal pignoramento. 2) L ISTANZA DI VENDITA (art. 567 c.p.c.). Questa rappresenta una delle fasi della procedura esecutiva immobiliare che ha subìto le modifiche più rilevanti. Decorsi dieci giorni dalla data del pignoramento, il creditore pignorante ed i creditori muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell immobile pignorato, depositando la relativa istanza sempre nel termine di 90 giorni dal pignoramento, pena la perdita di efficacia del pignoramento, secondo la previsione dell art. 497 c.p.c. Una prima innovazione, secondo molti poco condivisibile è l abrogazione dell art. 173 disp. att. c.p.c., che prevedeva la pubblicità dell istanza di vendita, a cura del cancelliere, almeno 10 giorni prima dell udienza fissata per pronunciarsi sull istanza medesima. Questa 1

2 eliminazione determinerebbe un vuoto di tutela per i creditori chirografari che non rientrino tra i destinatari degli avvisi di cui all art. 498 (i creditori in possesso di un diritto di prelazione). Novità più significativa è contenuta nell elenco dei documenti che il creditore procedente (colui che ha presentato l istanza di vendita) deve depositare (ora entro 120 giorni dal deposito del ricorso, prima entro 60); ma tale termine può essere prorogato, una sola volta, per altri 120 giorni, su istanza dei creditori muniti di titolo o dell esecutato) nella cancelleria del Tribunale. La norma riformata prevede ch egli debba depositare a) l estratto del catasto, b) i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. La predetta documentazione può, tuttavia, essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. (art co.) La riforma ha, dunque, eliminato dall elenco della documentazione necessaria a) l estratto delle mappe censuarie e b) il certificato di destinazione urbanistica, la cui menzione nella predente formulazione documenti avevano ingenerato dispute giurisprudenziali in merito alla sufficienza o meno del deposito del solo certificato notarile sostitutivo dell estratto del catasto e dei certificati, non accompagnato dal deposito delle mappe e del certificato di d. u. L altra novità contenuta nel 2 co. dell art. 567 c.p.c. consiste nella espressa indicazione del periodo al quale debbono riferirsi i certificati di iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato (20 anni), mentre in precedenza la norma era generica e non indicava alcun margine temporale. Circa la mancata produzione della documentazione richiesta al creditore procedente, la disposizione precedente alla riforma prevedeva la sanzione dell estinzione della procedura, pronunciabile anche d ufficio dal g. e.; la nuova formulazione, invece, è più articolata e prevede che se non è stata chiesta la proroga o questa non è stata concessa, il g. e. dichiara l inefficacia del pignoramento, che l estinzione è dichiarata con ordinanza, con la quale il g. e. dispone anche la cancellazione della trascrizione pignoramento, che, infine, il g.e. dichiara l estinzione della procedura esecutiva se non vi sono altri beni pignorati. Dunque, il legislatore ha sostituito la sanzione dell estinzione della procedura (previgente) con quella più corretta dell inefficacia del pignoramento limitatamente a quei beni per i quali non è stata depositata la documentazione; ovviamente, ove il bene pignorato sia uno solo, oppure il deposito della documentazione non sia 2

3 avvenuto per tutti i beni sottoposti a pignoramento, all inefficacia del pignoramento consegue anche l estinzione dell intera procedura. L ordinanza di estinzione della procedura è reclamabile ai sensi dell art. 630 c.p.c. (secondo la nuova formulazione, da parte del debitore o del creditore pignorante o da parte dei creditori intervenuti entro 20 giorni dall udienza o dalla comunicazione dell ordinanza); mentre, il provvedimento dichiarativo dell inefficacia del solo pignoramento è impugnabile ai sensi dell art. 617 c.p.c. L altra novità prevista dalla riforma è la possibilità, per il creditore procedente e su autorizzazione espressa del g. e., di integrare la documentazione incompleta entro un termine di 120 giorni (art co.). Bisogna, però, chiarire il concetto di documentazione incompleta e distinguerlo da quello di documentazione insufficiente : mentre, infatti, in presenza di una documentazione insufficiente, perché carente di qualche elemento essenziale prescritto dallo stesso art. 567 (estratto del catasto e certificati), il g. e., valutata la sussistenza dei giusti motivi di cui alla prima parte del 3 co. della norma, può prorogare il termine per una sola volta ai fine dell integrazione della predetta documentazione, nel caso previsto dalla seconda parte del 3 co., si presuppone che il creditore procedente abbia già depositato nei termini tutta la documentazione richiesta dalla legge, ma che il g. e. abbia effettuato una valutazione contenutistica di questa documentazione e richieda al creditore di integrare quegli elementi che appaiono carenti. In altre parole, scopo della norma non è sanare le ipotesi di omesso o tardivo deposito, bensì di completare una documentazione già versata tempestivamente in atti, ma carente, dal punto di vista del g. e., in alcuni suoi elementi. 3) PROVVEDIMENTO PER L AUTORIZZAZIONE ALLA VENDITA (art. 569 c.p.c.). Entro 30 giorni dal deposito della documentazione il g. e. deve nominare l esperto e convocarlo dinanzi a sé per il giuramento. Contestualmente, viene fissata l udienza per la comparizione delle parti e dei creditori muniti di prelazione risultante dai pubblici registri che non siano ancora intervenuti, da tenersi entro 120 giorni dal provvedimento di fissazione. L esperto ha il compito di redigere la relazione relativa all immobile pignorato e di inviarla, almeno 45 giorni prima dell udienza di comparizione, ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore. Con questa previsione, la riforma ha operato una anticipazione del momento nel quale viene nominato l esperto, in quanto in precedenza costui veniva nominato all udienza di comparizione delle parti; in questo modo, il legislatore ha recepito 3

4 l orientamento della Suprema Corte secondo la quale la figura dell esperto che assiste il g. e. nella procedura de quo non è assimilabile a quella del consulente d ufficio, e pertanto non è necessaria una preventiva instaurazione del contraddittorio i merito alla sua nomina. Il provvedimento di nomina dell esperto è impugnabile con l opposizione agli atti esecutivi. L art. 173 bis disp. att. c.p.c. indica specificamente i compiti dell esperto, che possiamo brevemente riassumere nel compimento di un complesso di attività relative all identificazione ed alla descrizione fisica e giuridica del bene; egli ha, altresì, il compito di controllare la completezza dei documenti di cui all art. 567 c.p.c. 2 co., e di segnalare immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. Emerge chiaramente come la Legge abbia voluto valorizzare il ruolo di questa figura all interno della procedura esecutiva immobiliare, affidandogli anche compiti valutativi dell attività compiuta dal creditore procedente. Il perito ha, come accennato, l obbligo di redigere la relazione e di inviarla ai creditori e al debitore almeno 45 giorni prima dell udienza di comparizione; le parti possono depositare note alla relazione, ma devono preventivamente inviarle, almeno 15 giorni prima dell udienza medesima, all esperto (tale scambio di osservazioni tecniche anticipato ha l evidente finalità di agevolare la risoluzione immediata dei problemi tecnici, così da poter emettere l ordinanza di vendita alla prima udienza di comparizione di cui all art. 569 c.p.c.). La relazione del perito, dunque, così come già avveniva nella pratica di molti Uffici Giudiziari, diventa il vero documento informativo fondamentale per tutti coloro che sono interessati all acquisto del bene pignorato. 4) L UDIENZA DI COMPARIZIONE (art. 569 c.p.c.). All udienza di comparizione le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e possono proporre le opposizioni agli atti esecutivi se non sono già decadute dal diritto di proporle (ovvero a quegli atti compiuti o nella stessa udienza o nei venti giorni precedenti, secondo la nuova formulazione di cui all art. 617 c.p.c.). Circa le opposizioni da proporre all udienza, ed in riferimento alla eventuale mancata comunicazione del provvedimento di convocazione delle parti, occorre ricordare quella giurisprudenza della Corte di Cassazione che interpreta il processo esecutivo come essenzialmente unilaterale, nel quale, cioè, la convocazione delle parti avviene non per costituire un contraddittorio formale, ma soltanto per il miglior esercizio della potestà 4

5 ordinatoria da parte del giudice ; pertanto, se non viene portato a conoscenza del debitore il decreto di fissazione dell udienza per la sua comparizione, non sussiste violazione del principio del contraddittorio, ed il debitore non potrà impugnare il successivo provvedimento esecutivo per il solo fatto dell omessa audizione. All udienza, se non vi sono contestazioni o se su di esse si raggiunge l accordo, il g. e. emette l ordinanza di vendita (art. 569, 3 co.) ovvero delega le operazioni di vendita ad un notaio, ad un avvocato o ad un commercialista (art. 591 bis c.p.c.); nel primo caso, fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 per la presentazione delle offerte di acquisto. Con la stessa ordinanza il g. e., se custode dei beni è ancora il debitore, dispone la sostituzione nella custodia della persona incaricata delle operazioni di vendita o l istituto autorizzato ad eseguire l incanto (di cui all art. 534 c.p.c.), a meno che per la particolare natura dei beni ritenga che la sostituzione non abbia utilità (art. 559, 4 co.). Nell ordinanza che dispone la vendita il g. e. deve, altresì, stabilire: - il prezzo minimo di vendita; - l ammontare e le modalità di prestazione della cauzione; - le forme di pubblicità necessarie; - la data dell udienza per la deliberazione sull offerta e per l eventuale svolgimento della gara (se vi sono più offerte) da fissarsi il giorno successivo alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte; - il prezzo base d asta per l eventuale incanto; - la data dell incanto; - l ammontare della cauzione per l incanto, in misura non superiore al 1/10 del prezzo base d asta; - la misura minima delle offerte al rialzo; - il termine e le modalità di deposito del prezzo. 5) LA VENDITA SENZA INCANTO. Prima della riforma, quanto alla modalità di liquidazione del bene il g. e. era libero di scegliere se procedere alla vendita con incanto, senza dover necessariamente disporre prima la vendita senza incanto. La prassi ha fatto nettamente prevalere la vendita con incanto, anche se questa scelta ha provocato operazioni speculative e turbative d asta che hanno spesso pregiudicato il risultato utile della liquidazione. Ora, la riforma delinea un procedimento unico nel quale la vendita senza incanto rappresenta un passaggio preliminare e necessario prima che si possa procedere alla vendita all asta. Secondo il 3 co. dell art. 569, l ordinanza (articolata) con la quale il g. e. dispone la vendita si compone di due parti: 1) nella prima viene stabilito un termine, non inferiore a 90 ma inferiore a 120 giorni, entro il quale gli interessati potenziali aggiudicatari del bene possono proporre le offerte irrevocabili di acquisto, e viene anche fissata al giorno 5

6 successivo alla scadenza del termine, l udienza per la deliberazione sull offerta e l eventuale gara tra gli offerenti; 2) nella seconda (eventuale), se non sono state proposte offerte o nel caso in cui queste siano inefficaci, il g. e. dispone per il procedimento della vendita con incanto. L avviso di vendita deve essere inserito almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell incanto sui quotidiani di informazione locale di maggior diffusione nella zona interessata, o anche sui giornali nazionali, quando appaia opportuno (art co.); lo stesso avviso può essere inserito in appositi siti internet, sempre ai fini della pubblicità della vendita. Se l ordinanza di vendita dispone una pubblicità non conforme alla previsione di cui all art. 490 c.p.c., l irregolarità va censurata con l opposizione agli atti esecutivi. L intero procedimento (dunque, sia la vendita senza incanto sia quella con incanto) può essere delegato ad un notaio o ad uno dei professionisti indicati nell art. 591 bis. - CARATTERI DELL OFFERTA (art. 571 c.p.c.). Legittimato a proporre offerta è chiunque, tranne il debitore. L offerta consiste in una dichiarazione da presentare in cancelleria contenente l indicazione del prezzo, del tempo e delle modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione sull offerta; l offerta va accompagnata dal versamento di una cauzione in misura non inferiore al 1/10 del prezzo offerto (anche mediante accredito a mezzo di bonifico o deposito su conto bancario o postale). E, altresì, preferibile che al momento della presentazione dell offerta, l offerente elegga domicilio nel luogo in cui ha sede il Tribunale poiché, in mancanza, le comunicazioni gli saranno effettuate presso la cancelleria. L offerta è inefficace se: a) è pervenuta oltre il termine stabilito nell ordinanza di vendita; b) l offerta è inferiore al prezzo determinato nell ordinanza; c) non è accompagnata dal versamento della cauzione. L offerta è irrevocabile tranne che: a) il giudice abbia ordinato l incanto; b) siano decorsi 120 giorni dalla presentazione e non sia stata accolta. Quindi, secondo l interpretazione corrente, l offerta formulata per la vendita senza incanto resta ferma anche per la vendita, eventualmente disposta successivamente alla prima, con incanto, e ciò stante la previsione della facoltà concessa all offerente di revocarla. Analizziamo ora distintamente l ipotesi in cui sia pervenuta un unica offerta di acquisto e quella in cui vi siano più offerenti. 6

7 A) Unica offerta (art, 572 c.p.c.): se essa è superiore al valore dell immobile aumentato di 1/5, deve essere accolta (in questo caso, il g. e. è vincolato nella scelta); se è inferiore a tale valore, il g. e. non può dar luogo alla vendita se il creditore procedente esprime il suo dissenso (anche in questo caso il g. e. è vincolato) oppure se egli ritenga che vi siano serie possibilità di vendita più proficua attraverso l incanto (in questo caso il g. e. pone in essere una valutazione discrezionale sulla congruità dell offerta). B) Pluralità di offerte e gara (art. 573 c.p.c.): In presenza di più offerte, il g. e. invita gli offerenti alla gara sull offerta più alta, ma è necessario, per procedere alla gara stessa che gli offerenti vi aderiscano (art. 573 commi 1 e 2); se non lo fanno, il giudice può disporre la vendita a favore del maggior offerente o ordinare l incanto. Il mancato richiamo alle norme sull incanto fa ritenere che la gara tra gli offerenti non sia pubblica, bensì limitata alle sole parti e agli offerenti; in ogni caso, sarà il g. e. a determinare le modalità della gara. 6) LA VENDITA CON INCANTO. E una modalità residuale di liquidazione del bene pignorato, ove la vendita senza incanto per qualsiasi ragione non abbia esito. Abbiamo visto che il g. e. con la medesima ordinanza che regola la vendita senza incanto provvede a ordinare e regolare l incanto, a norma dell art. 576 c.p.c. I punti sui quali la riforma ha maggiormente inciso sono la disciplina della cauzione e quella delle offerte dopo l incanto. Per partecipare all incanto è necessario aver versato la cauzione fissata dal g. e. in misura non superiore al 1/10 del prezzo base d asta ed il termine entro il quale tale ammontare dev essere versato. La nuova disposizione, quindi, limita l ammontare della cauzione, laddove in precedenza questo era rimesso all esclusiva valutazione del g. e.; è stato, altresì, escluso l obbligo di depositare l ammontare approssimativo delle spese di vendita, perseguendo, in questo modo, l evidente finalità di ampliare il più possibile il numero dei potenziali partecipanti all asta. La medesima finalità ha ispirato la previsione della restituzione immediata della cauzione dopo la chiusura dell incanto, così da recare il minor pregiudizio possibile ai partecipanti. Tuttavia, per favorire la partecipazione all incanto a coloro che sono realmente intenzionati all acquisto dell immobile, il 2 co. dell art. 580 prevede anche che la cauzione sia restituita nella misura di 9/10 a chi non abbia partecipato all incanto, pur avendone fatto istanza e versato la cauzione, senza documentato e giustificato motivo. 7

8 Avvenuto l incanto, possono ancora farsi offerte di acquisto entro 10 giorni, ma esse devono superare di almeno 1/5 (precedentemente era di almeno 1/6) quello raggiunto nell incanto, pena l inefficacia dell offerta stessa; la cauzione relativa a questa offerta deve essere pari al doppio della cauzione versata per partecipare all incanto (in precedenza doveva essere non inferiore ad 1/10 del prezzo offerto). Se vi sono più offerte, il g. e., a norma dell art co. indice la gara tra queste, fissando anche il termine antro il quale possono proporsi ulteriori offerte superiori del 1/5 del prezzo di aggiudicazione. La nuova formulazione dell art. 584 risolve anche l annoso problema della legittimazione a partecipare alla gara in aumento, stabilendo ch essa spetti agli offerenti in aumento, all aggiudicatario ed agli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal g. e., provvedano ad integrare la cauzione (art. 584, 4 co.). Sotto la previgente disposizione, infatti, la giurisprudenza si era divisa sulla possibilità di aprire o meno questa ulteriore gara tra gli offerenti in aumento anche ai partecipanti all incanto conclusosi con la provvisoria aggiudicazione; secondo un interpretazione più risalente, infatti, la gara in aumento avrebbe un carattere chiuso, riservata quindi agli offerenti in aumento e all aggiudicatario. Tuttavia, le SS. UU. Della Suprema Corte avevano superato il problema, configurando la fase del rincaro come un ulteriore fase del procedimento retta da regole proprie e da un diverso sistema di aggiudicazione. La riforma accoglie una soluzione intermedia, perché esclude nuove legittimazioni a partecipare alla gara (come quelle di coloro che non avevano partecipato all incanto) che non siano espressamente indicate dalla legge stessa. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara, l aggiudicazione (solo provvisoria all esito dell incanto) diventa definitiva ed il g. e. pronuncia a carico degli offerenti la perdita della cauzione. Questa ultima rappresenta una novità importante, in quanto la giurisprudenza formatasi sotto la vecchia disciplina aveva considerato l offerta in aumento come irrevocabile e, quindi, una volta che questa si fosse perfezionata, quella dell aggiudicatario provvisorio diveniva inefficace e l immobile veniva assegnato, all esito della gara, al migliore offerente in aumento, senza che la diserzione dell incanto potesse incidere sull efficacia dell offerta in aumento. Ora, invece, la situazione si capovolge e la diserzione della gara comporta il consolidamento definitivo dell aggiudicazione provvisoria. Altra novità riguarda gli effetti dell estinzione della procedura nel corso della vendita: mentre in precedenza tale evento caducava tutti gli atti esecutivi compiuti, compresa l aggiudicazione, ora la Legge (art. 187 bis disp. att. c.p.c.) prevede che se l estinzione 8

9 interviene dopo la aggiudicazione del bene gli effetti di questa restano fermi e la somma ricavata dalla vendita è consegnata al debitore. - L ESITO DELLA VENDITA. L AGGIUDICAZIONE. Una delle novità più rilevanti introdotte nella fase successiva all aggiudicazione definitiva riguarda l agevolazione del finanziamento degli aggiudicatari da parte degli Istituti di credito, attraverso la previsione che se il prezzo viene versato a sèguito della sottoscrizione di un contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme alla procedura esecutiva e la garanzia ipotecaria di primo grado sull immobile, il g. e. indica nel decreto di trasferimento tale contratto ed il Conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non insieme all iscrizione dell ipoteca. La novità non può comprendersi senza un breve excursus della situazione precedente alla riforma: la concessione del finanziamento all aggiudicatario prima era impedita dal fatto che il finanziamento stesso doveva precedere l emissione del decreto di trasferimento e non poteva essere garantito dall iscrizione di ipoteca di primo grado su un bene che, in quel momento, era ancora di proprietà del debitore. Molti Uffici Giudiziari, quindi, già conoscevano nella prassi questa contestualità del contratto di finanziamento, del versamento del prezzo e dell emissione del decreto di trasferimento. Dunque, la nuova formulazione non fa che formalizzare questa virtuosa prassi. - L ASSEGNAZIONE. Mentre prima della riforma l istanza di assegnazione (con cui il bene pignorato è acquisito da un creditore con contestuale estinzione del diritto di credito vantato nei confronti dell esecutato) poteva proporsi entro 10 giorni successivi all incanto andato deserto per mancanza di offerte, la nuova formulazione dell art. 588 c.p.c. prevede che ogni creditore, entro i 10 giorni che precedono l incanto, può presentare l istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita all incanto non abbia luogo per mancanza di offerte (art. 588 c.p.c.). In questo modo, si produce l effetto di anticipare il momento della presentazione della domanda così da consentire al g. e. di provvedere sulla stessa fissando il termine per il versamento del conguaglio del prezzo al creditore assegnatario. L istanza deve contenere l offerta di pagamento della somma, e precisamente del prezzo base d asta, nonché di una somma non inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti con diritto di prelazione anteriore a quello dell offerente. Quanto alla sussistenza di un margine di discrezionalità del g. e. nell accogliere l istanza, la riforma non ha eliminato i dubbi sollevati prima di essa. Deve, però, ritenersi, che il g. e. 9

10 possa rigettare l istanza solo quando il creditore che formula l istanza offre di versare il conguaglio in un termine superiore a quello previsto per l incanto (mai superiore a 60 gg.). - ESITO NEGATIVO DELLA VENDITA. Quando, per una qualsiasi ragione (vendita senza incanto in cui non sono state fatte offerte o le offerte sono state giudicate inadeguate o l aggiudicatario definitivo non versa il prezzo, etc.) la vendita non si concluda positivamente il g. e. può: 1) disporre l amministrazione giudiziaria ex art. 592 ss. c.p.c.; 2) pronunciare nuova ordinanza per l espletamento di un nuovo incanto (se ritiene di non modificare il prezzo, le condizioni di vendita, etc.); 3) se ritiene di modificare il prezzo (riducendolo fino ad ¼) le condizioni di vendita, etc., dà inizio ad un nuovo procedimento completo di vendita (prima quella senza incanto, poi quella con incanto, etc.). La nuova formulazione ha, dunque, eliminato una inutile udienza di comparizione delle parti, nella quale esse potevano formulare osservazioni sui provvedimenti che il g. e. avrebbe potuto adottare, a scapito della celerità del procedimento. Dott. Massimo Teresi 10

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