Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Europa Immobiliare. Advisor e soggetto delegato

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1 0 Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Europa Immobiliare N Advisor e soggetto delegato Fondo Comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Istituito ai sensi dell art. 36 del d. lgs. n. 58/98 Testo Unico della Finanza RENDICONTOO al 31 DICEMBRE 2014

2 Fondo Europa Immobiliare N 1 RENDICONTO DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N 1 AL 31 DICEMBRE 2014 Indice 1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL GESTIONE IMMOBILIARE CONTENZIOSI LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI GESTIONE FINANZIARIA GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D INTERESSE OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO VENDITE NEL CORSO DEL IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE GESTIONE MOBILIARE COMPOSIZIONE PATRIMONIALE EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE GLI ESPERTI INDIPENDENTI REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI RISULTATO DELLA GESTIONE SITUAZIONE PATRIMONIALE SITUAZIONE REDDITUALE NOTA INTEGRATIVA PARTE A ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA...41 PARTE B LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO...44 Sezione I Criteri di valutazione...44 Sezione II Le Attività...45 Sezione III Le Passività...52 Sezione IV Il valore complessivo netto...54 Sezione V Altri dati patrimoniali...55 PARTE C IL RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO Sezione I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari...56 Sezione II Beni immobili...56 Sezione III Crediti...57 Sezione IV Depositi bancari...57 Sezione V Altri beni...57 Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari...57 Sezione VII Oneri di gestione...58 Sezione VIII Altri ricavi ed oneri...59 Sezione IX Imposte...59 PARTE D ALTRE INFORMAZIONI... 59

3 1. Relazione degli Amministratori 1.1 Analisi del mercato immobiliare Contesto macroeconomico La ripresa economica globale è andata consolidandosi nel corso del 2014, confermando in parte il trend già avviato l anno precedente. Tuttavia, le previsioni di crescita sono state significativamente ridotte in seguito ad un primo semestre debole rispetto alle attese, e permangono differenze profonde tra le diverse aree geografiche ed agli specifici paesi al loro interno. Fattori esogeni ed endogeni hanno determinato un nuovo periodo recessivo nell eurozona, ed un forte rallentamento in Giappone. Le variabili geopolitiche, tra le quali è opportuno annoverare la crisi ucraina, le elezioni anticipate in Grecia, e la riduzione del prezzo del petrolio ed il conseguente innesco di una dinamica deflattiva. Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014 Le previsioni del Fondo Monetario Internazionale sono per una crescita del PIL del 3,3% nel 2014 e del 3,8% nel Tra le economie avanzate solo gli Stati Uniti avranno una crescita superiore al 3% nel 2015, mentre l Eurozona si dovrebbe fermare ad un modesto +1,3%, trainata dalla Germania (+1,5%) e dalla Spagna (+1,7%). Le previsioni di cresicta per l Italia si mantengono inferiori al punto percentuale nel 2015, dopo aver chiuso il 2014 in recessione (-0,2%). Andamento del PIL (sx) e della produzione industriale globale (dx) Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014 La ripresa è stata sostenuta anche nel 2014 dalle politiche accomodanti delle banche centrali. Per il futuro, tuttavia, si assisterà al progressivo irrigidimento della politica monetaria degli Stati Uniti, che hanno progressivamente ridotto e poi concluso il programma di Quantitative Easing, ed all avvio di analoghe misure in Europa ad opera della Banca Centrale Europea. In questo contesto, è ragionevole ritenere che i tassi di interesse dell area Euro si manteranno su livelli estremamente contenuti ancora per un considerevole periodo di tempo anche in considerazione del fatto che l inflazione si mantiene ben al di sotto degli obiettivi di policy delle banche centrali. 1

4 Tasso di inflazione (sx, %) ed indicatore di attività economica (dx) Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014 Il mercato immobiliare europeo Sulla base dei dati rilasciati da CB Richard Ellis, nel 2014 il mercato europeo degli investimenti in immobili commerciali ha registrato un volume di transazioni pari ad 218 miliardi, in significativa crescita rispetto all anno precedente (+32%) pur se ancora inferiore al record raggiunto nel 2007, prima della crisi dei mutui subprime ( 258 miliardi). Andamento trimestrale del volume di investimenti immobiliari in Europa ( mld) Fonte: CBRE Research Nel quarto trimestre 2014, il volume di transazioni è stato di 77,7 miliardi, il migliore da fine Dal punto di vista geografico, gli investimenti sono cresciuti in quasi tutti i paesi europei, con l eccezione di Russia (-82%, a causa delle incertezze sulla situazione macroeconomica del paese), Finlandia (-37%) e, con minor enfasi, in Polonia (-8%). Di converso, il volume di scambi è stato circa il doppio in Olanda, Irlanda e Svezia. Il Regno Unito (+12%) si è confermato la destinazione privilegiata degli investitori con 24 miliardi nel 4Q14, pari al 40% circa del totale del trimestre. In termini percentuali, il settore degli uffici continua ad essere il favorito dagli investitori rappresentando il 45% del totale degli investimenti del terzo trimestre Le transazioni del settore retail sono ammontate al 22% del totale, mentre gli investimenti in immobili industriali hanno mantenuto una quota di mercato intorno al 10%, in linea con il suo trend storico. 2

5 Ripartizione settoriale degli investimenti in Europa Fonte: CBRE Research La tendenza di canoni di locazione (stabili o in leggera crescita nel terzo trimestre del 2014) è orientata verso una ripresa, sebbene questa riguardi ancora un numero limitato di sotto-mercati. A livello aggregato, le surveys più diffuse riportano crescite annuali del 3% per il segmento degli shopping center, mentre nei settori più tradizionali degli uffici e della logistica la crescita media è stata più moderata e compresa tra +1% e +1,3%. Variazione annua del livello aggregato dei canoni per settore (%) Fonte: CBRE Research Coerentemente con il maggior volume di investimenti e la tendenza positiva dei canoni di locazione, i rendimenti in alcuni mercati hanno iniziato a muoversi al ribasso (-0,1% il dato aggregato a livello europeo). Questo ha riguardato in particolar modo il comparto industriale/logistico, che ha evidenziato un decremento trimestrale aggregato di 14 basis points dei rendimenti, mentre per gli altri segmenti del mercato il miglioramento registrato è stato nell ordine dei 4-11 basis points su base trimestrale. 3

6 Variazione annua del livello aggregato dei rendimenti per settore (bps) Fonte: CBRE Research Il mercato degli uffici Nonostante un ripiegamento ne terzo trimestre del 2014, l attività di occupazione degli spazi nel comparto direzionale in Europa è indirizzata verso la conferma del livello di take up vicino a quello realizzato nei primi nove mesi del Il saggio medio di sfitto si è ridotto attestandosi all 11,2% a fine settembre, conseguentemente l indice Prime Office Rent Index calcolato da CB Richard Ellis è progredito dell 1,3% su base annua. Andamento dell indice degli uffici (sx) e del saggio medio di sfitto (dx) in Europa Fonte: CBRE Research Attività di occupazione del settore uffici (sx) e livello di sfitto (dx) nelle maggiori città 4

7 Il ciclo del mercato delle locazioni per immobili ad uso ufficio in Europa Fonte: CBRE Research Italia Nei primi nove mesi del 2014, il volume di investimenti in Italia si è attestato ad 2,7 miliardi, il 7% in meno rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. I rendimenti si sono mantenuti complessivamente stabili, con una leggera contrazione per alcuni asset logistici a causa della scarsità di prodotto di buona qualità. Gli investitori più attivi nel periodo sono stati alcuni player internazionali soprattutto statunitensi alla ricerca di opportunità di acquisto su base opportunistica, anche rivolte a portafogli di immobili provenienti dalle dismissioni dello Stato e degli enti previdenziali. Il settore d investimento più attraente si conferma quello retail, che ha riguardato il 50% del volume totale transato fino a settembre, seguito dal comparto degli uffici (30%). Andamento trimestrale del livello degli investimenti in Italia ( mln) Fonte: CBRE Research 5

8 Distribuzione del volume di investimento in Italia (%) Fonte: CBRE Research Gran Bretagna Nel 2014 il tasso di inflazione ha avuto un leggero incremento ma è rimasto sotto il 2%. Il tasso di disoccupazione a settembre 2015 si è attestato al 6%, ancora superiore ai livelli di disoccupazione del periodo pre-recessione pari al 5,2%, ma ben lontani dai picchi del 8,5% raggiunti nei momenti peggiori. Il tasso di crescita della produzione interna lorda a fine del 2014 si è attestato al 2,6% con delle aspettative di crescita superiori alla media europea per gli anni a venire. Aspettative di crescita del PIL UK rispetto all Eurozona Fonte: Oxford economics Il rendimento complessivo annuo degli immobili ha raggiunto nel 2014 il 20,1%, il più alto degli ultimi 4 anni. Con una redditività media che è rimasta stabile al 6,4% ma con una crescita in termini di valore capitale pari al 13% 6

9 Rendimento complessivo annuo Fonte: IPD Monthly Digest Anche in termini di volumi delle transazioni, il 2014 si è dimostrato un anno di miglioramento riflettendo un incremento del volume delle transazioni da 54.4 miliardi di sterline a 62.7 miliardi di sterline (fonte CBRE Q marketview) Germania L ammontare delle transazioni istituzionali registrate nel 2014 sul mercato tedesco è stato pari quasi ad 40 miliardi, in significativa crescita (+31%) rispetto all anno precedente. Circa la metà del volume d investimento si è concentrato nelle 5 maggiori città tedesche, laddove i progressi più significativi sono stati registrati a Francoforte ed Amburgo. Il settore direzionale ha dominato il mercato con una quota del 50%. Al di fuori dei grandi centri, l interesse degli investitori si è rivolto al segmento retail, che in aggregato, con 9,2 miliardi, ha rappresentato circa un quarto del mercato. Andamento trimestrale degli investimenti retail in Germania Fonte: CBRE Research Nel comparto retail, l interesse degli investitori riflette la ricerca di asset caratterizzati da un maggior profilo rischio/rendimento in location secondarie (circa il 40% del totale delle transazioni del 2014 nel settore). I rendimenti richiesti dagli investitori sono in contrazione in ognuno dei maggiori centri urbani, collocandosi al di sotto del 5% per il segmento direzionale nelle cd. Big 7 cities. Analoghi 7

10 rendimenti sono espressi dal settore del retail (ca. 4,7% in media), mentre quello industriale/logistico esprime tuttora un premio nell ordine dei 200 basis points (collocandosi quindi intorno al 6,6%). Olanda L economia olandese ha registrato un prudente andamento positivo nel corso del 2014 con una leggera crescita del PIL e del tasso di inflazione. Il tasso di disoccupazione è arrivato al 6,9% e il potere di acquisto ha registrato una leggera flessione (0,4%). Le aspettative per il futuro sono positive. Fonte: Oxford Economics Il mercato immobiliare degli uffici continua ad avere tassi di vacancy piuttosto elevati (14.8%), nonostante si veda qualche miglioramento nei centri maggiori (Amsterdam e Rotterdam) parzialmente dovuto alla riconversione degli uffici sfitti in hotel a residenze per studenti. Per quanto riguarda l andamento del tasso di occupazione si è evidenziato un leggero miglioramento delle transazioni aumentate del 5% rispetto al 2013, principalmente legato alla rinegoziazione e relocation dei contratti verso soluzioni economicamente più vantaggiose e/o in posizioni più centrali. Svezia Con riferimento al totale delle transazioni in immobili commerciali, il 2014 si è distinto per essere stato il miglior anno di sempre, raggiungendo un livello superiore a SEK 135 miliardi (circa 14 miliardi) con un incremento del 60% rispetto all esercizio precedente. Nonostante una buona crescita delle altre città, la città di Stoccolma mantiene il primato tra le locations preferite dagli investitori (40% del mercato totale). Andamento degli investimenti in Svezia (mln di corone) Fonte: CBRE Research 8

11 Ripartizione degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per settore in Svezia Fonte: CBRE Research 1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2014 Non ricorrendone le condizioni a termini del Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di non procedere alla distribuzione del provento di gestione relativo all esercizio Gestione Immobiliare Alla fine del 2014, il valore del portafoglio immobiliare del fondo era pari d , di cui in Italia ed all estero. A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di riferimento l immobile di Saltsjobaden ceduto lo scorso 3 febbraio, nel corso del 2014 il valore degli investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal Fondo è cresciuto complessivamente dello 0,43%, in particolare il portafoglio italiano si è ridotto dell 1,73% mentre il portafoglio estero ha registrato una lieve variazione positiva del 2,11%. Se si confrontano i valori di mercato degli immobili in portafoglio nel primo semestre con quelli registrati nel secondo semestre, si nota che il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva del 2,76% mentre quello italiano ha registrato una flessione dello 0,42%. In valori assoluti il portafoglio italiano si è ridotto di 1,7 Milioni su base annua, di cui 0,41 Milioni nel corso del secondo semestre, mentre il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva di 3,5 Milioni ca. su base semestrale ed 2,7 Milioni dalla fine dello scorso esercizio. In particolare si segnale che la riduzione annua di Roma Casal del Marmo pari a 1,4 Milioni è determinata dalla perdurante difficoltà di reperimento di conduttori per l immobile oltre l operatore food storicamente presente. L analisi disaggregata del portafoglio estero pone in evidenza il contributo positivo dell immobile olandese sito in Almere di proprietà del veicolo Tulip Property I B.V. che su base annua è aumentato di 1,5 Milioni, di Croydon (+ 2,3 Milioni) e dell immobile tedesco di Gelsenkirchen che nell ultimo semestre è aumentato di 1,4 Milioni, tale maggior valore riflette anche gli investimenti di riqualificazione di alcuni spazi affittati al conduttore VVR. In Svezia il valore di mercato aggregato dei due immobili in portafoglio si è mantenuto sostanzialmente stabile nel 2014 (+ 150mila) pur aumentando in valuta (+ SEK 17 Milioni su base annua) a causa della svalutazione del tasso di cambio contro euro (-6%). Nel Regno Unito la valutazione dell immobile di Croydon è cresciuta di GBP 0,3 Milioni su base annua ( 2,3 Milioni se si considera l effetto cambio connesso all apprezzamento della sterlina rispetto all euro). 9

12 Il livello di cambio euro/sterlina considerato nella presente relazione è stato a 0,7789 (+ 2,82% rispetto al 30 giugno e +6,57% rispetto al 31 dicembre 2013) mentre quello euro/corona svedese è pari a 9,393 (-2,36% e -6,03% le variazioni su base semestrale ed annua rispettivamente). Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi relativamente agli immobili in portafoglio. Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali attività: Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) Procedono le attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell immobile di Rivoli. A seguito della definizione del primo grado di giudizio che vede il fondo opposta a Cogefer S.p.A. per l esercizio dell opzione di vendita dell immobile di Sala Consilina, sarà possibile svolgere una valutazione compiuta ed eventualmente avviare un nuovo procedimento anche in relazione all asset di Rivoli. Milano via Lope de Vega (RSA) in data 1 aprile 2014, la SGR ha proceduto alla risoluzione del contratto di locazione con il conduttore Residenze di via Lope de Vega Srl, stipulando contestualmente due distinte locazioni per tutti gli spazi dell immobile. In particolare: a) per la porzione di immobile adibita a RSA, è stato sottoscritto con Argento Vivo S.r.l. un contratto di locazione della durata di anni recante un canone pari ad annui, a regime dal quarto anno, e b) per la porzione di immobile adibita a centro dialisi, è stato sottoscritto con AV Progetto Salute S.r.l. un contratto di locazione della durata di anni recante un canone annuo di Milano Via Bisceglie (Italia) Nel corso del primo trimestre 2014 la SGR ha svolto alcuni piccoli interventi di manutenzione straordinaria. Mora di Liscate (Mi) La SGR ha concluso le opere di consolidamento strutturale conseguenti al sisma del 2012 ed ha eseguito alcuni interventi di manutenzione straordinaria con particolare riferimento all impermeabilizzazione di alcune parti della copertura. Per il primo semestre 2015 si sta valutando un intervento di ripristino di alcune parti ammalorate dei piazzali di manovra dei mezzi pesanti. Si sono inoltre concluse le opere connesse all esproprio subito da parte di TEEM per la costruzione della nuova Tangenziale Esterna Est di Milano, che corre in adiacenza rispetto all immobile ed in relazione ai quali le parti sono impegnate alla definizione conclusiva dell indennizzo. Si segnala infine che nel mese di ottobre, la SGR ed il conduttore DHL Supply Chain S.p.A. hanno stipulato un accordo per la locazione dell immobile fino al 30/09/2022 ad un canone a regime di circa 2,4 milioni e la facoltà di rilascio per il conduttore a determinate condizioni a partire dal Levate (BG) Nel corso del quarto trimestre 2014 sono proseguite le attività di selezione dell operatore a cui affidare i lavori di riqualificazione dell immobile, che si prevede possano iniziare nel primo trimestre Roma, Loc. Casal del Marmo Nel corso dell esercizio sono proseguite le attività del fondo volte a ricercare nuovi conduttori per la media struttura di vendita e delle unità commerciali derivanti dal ridisegno del layout del centro. Allo stato attuale, risultano avviate trattative con un operatore del fai-da-te per la creazione di una media struttura di vendita all interno di una porzione di area attualmente utilizzata dall ipermercato. Nelle more, prosegue l esame della fattibilità e la preparazione delle pratiche volte al rilascio di un autorizzazione per centro commerciale, nello spirito della transazione stipulata con Conad del Tirreno nel mese di ottobre

13 Olanda L immobile di Amstelveen è stato rilasciato dai conduttori Amlin e ABN Amro nel 2012 e da allora è rimasto sfitto a parte la locazione di alcuni posti auto. Nonostante le attività finalizzate a trovare nuovi conduttori, il mercato degli uffici continua ad evidenziare elevati livelli di vacancy che rendono difficile trovare conduttori disposti a pagare canoni in linea con le attese. Nel corso del 2014 sono state avviate alcune analisi per la valorizzazione e/o dismissione. L immobile di Almere dopo la rinegoziazione con l attuale conduttore USG NL avvenuta a fine del 2013, l immobile risulta valorizzato ed è pronto per la dismissione Croydon (Regno Unito) Per quanto riguarda l unità locata a Orchid Pub Ltd si evidenzia che nel corso del 2014 il conduttore ha avviato le procedure di amministrazione controllata comunicando l intenzione di rilasciare gli spazi a partire dai primi mesi del 2015, sono in corso le negoziazioni per addivenire ad un accordo economico che consenta di trovare un nuovo conduttore. Continuano le negoziazioni con la Costa Coffee per l insediamento che dovrebbe avvenire al completamento della costruzione di un nuovo edificio per il quale è in corso l assegnazione dell appalto. Per quanto riguarda gli spazi affittati a Spirit Group al momento non più utilizzati dal conduttore, la SGR si sta attivando per la ricerca di nuovi conduttori in caso di rilascio degli spazi. Portafoglio Golden (Svezia) A Koping sono in corso le trattative per ampliare gli spazi locati a ICA, principale conduttore del centro, questo implicherebbe la realizzazione di alcuni investimenti che comunque porterebbero oltre che ad un incremento dei canoni anche ad un allungamento delle attuali scadenze del contratto. A Valbo prosegue la valorizzazione del centro con la locazione di uno spazio di 700 mq ad un conduttore operante nel settore della casa/materiali edili. Il contratto ha decorrenza 1 Febbraio 2015 con scadenza al Gelsenkirchen (Germania) il 2014 è stato un anno di importanti interventi di riqualificazione dell immobile con riferimento agli spazi occupati dal principale conduttore VRR. L immobile risulta ormai completamente riqualificato, restano solo alcuni spazi minori che richiederebbero alcuni interventi. Di questi sono in corso negoziazioni con VRR che sarebbe interessato ad affittare ulteriori spazi previa ristrutturazione. Nel corso dell anno è stato rinnovato anche il contratto con Vienken per ulteriori 5 anni. Sono in corso negoziazioni con un primario gestore di parcheggi, per cedere in locazione l attuale parcheggio, questo renderebbe certo i proventi derivanti da tale attività. 11

14 1.4 Contenziosi Si propone di seguito un aggiornamento sulla situazione dei contenziosi del Fondo. Operazione Piazza dei Navigatori In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i Promittenti Venditori ), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio immobiliare di Piazza dei Navigatori (il Contratto Preliminare ), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nelle precedenti relazioni finanziarie. A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad ottenere (i) l accertamento dell inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, l accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi maturandi; (iii) l accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. (coassicuratore) (congiuntamente le Assicurazioni ) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. In data 20 settembre 2012, è stata depositata istanza a mezzo della quale le Assicurazioni hanno chiesto al Tribunale di emettere nei confronti dei Promittenti Venditori ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di titoli per il medesimo controvalore. Il Tribunale di Roma ha fissato l udienza del 14 novembre 2012 per la discussione della stessa nel contraddittorio tra le parti. A tale udienza i legali del Fondo hanno depositato copia della sentenza 5450/2012 del Consiglio di Stato (depositata in cancelleria in data 24 ottobre 2012) con cui è stato accolto il gravame proposto dalla SGR, nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la sentenza di primo grado del Tar Lazio. Per effetto di tale pronuncia, i certificati di agibilità afferenti gli immobili oggetto del contratto preliminare emessi unicamente sulla scorta della sentenza del TAR rettificata sono stati revocati dal Comune di Roma. In aggiunta a quanto sopra, si rammenta il positivo esito dell accertamento tecnico preventivo promosso dalla SGR per conto del Fondo: l elaborato peritale in parola ha accolto integralmente la posizione sostenuta dalla SGR, attestando sia l incompletezza degli immobili oggetto di preliminare sia la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione. Le Assicurazioni hanno depositato, nel mese di settembre 2012, un istanza ex art. 183 ter c.p.c. volta ad ottenere l emissione di un ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di titoli per il medesimo controvalore. L'iniziativa in questione è stata promossa dalle assicurazioni in conformità a quanto previsto dall'art c.c. e dell'art. 8 della polizza fideiussoria. Il Giudice ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria del 27 febbraio 2013, autorizzando il deposito delle memorie istruttorie. Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice sciogliendo la riserva di cui sopra ha rigettato (i) l istanza per l ottenimento di un ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta dalle Assicurazioni, nonché (ii) l istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio dedotta dai promittenti venditori e ha rinviato la causa all udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle conclusioni. La SGR, preso atto dell ordinanza del Giudice e della durata residua del Fondo, ha depositato istanza ex art. 186 quater c.p.c. al fine di ottenere sulla scorta delle positive risultanze istruttorie ottenute un ingiunzione di pagamento nei limiti della prova raggiunta tanto nei confronti dei Promittenti Venditori quanto delle Assicurazioni. Tale domanda fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) le positive risultanze della consulenza tecnica d ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio di Stato in tema 12

15 di agibilità, nonché (iii) l assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già rigettata, di rinnovazione dell Accertamento Tecnico Preventivo è motivata dall esigenza di ottenere, nelle more della definizione del giudizio la cui conclusione è prevista indicativamente nel primo semestre del 2016, un titolo esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni. Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l istanza ex art. 186 quater c.p.c., confermando il rinvio della causa all udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno demandare alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull ammontare delle pretese creditorie. * * * Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si segnala che sono stati approvati ed omologati i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti Edilizi S.r.l. ( IEI ) e Peschiera Edilizia S.r.l. ( Peschiera ). Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo ( Credito IEI ) salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato per un importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato. Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura rivista dal Commissario Giudiziale dell 1%. In tale procedimento il Credito IEI non potrebbe trovare una soddisfazione maggiore, anche nell ipotesi di riconoscimento della natura privilegiata ex art bis c.p.c. in quanto, sul valore della porzione del complesso immobiliare di pertinenza di IEI, troverebbero soddisfacimento prioritario le pretese dei creditori ipotecari. Nel concordato Peschiera, il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo ( Credito Peschiera ) salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato nella misura di Euro , ossia pari alla quota parte della caparra corrisposta alla società Peschiera, oltre interessi, come precisato nella relazione del Commissario Giudiziale (il quale aveva riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata ex art bis c.c. del suddetto credito). Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura rivista dal Commissario Giudiziale del 20,02% ovvero del 6,81% qualora il mutuo della Banca Popolare di Lodi (Euro ,88) non fosse soddisfatto da IEI né dalla Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni ( SAPAM ) quale fideiussore. Il Liquidatore delle procedure concordatarie sopra indicate ha comunicato a Vegagest che è stata nominata come membro del comitato dei creditori il differimento del deposito del programma di liquidazione entro il termine che verrà fissato per il deposito del programma di liquidazione della Acqua Marcia Immobiliare S.r.l., anche al fine di verificare la possibilità di concertazione delle modalità e dei termini di liquidazione del complesso immobiliare unitario di Piazza dei Navigatori costituente per la presente procedura il principale asset ceduto ai creditori. In ordine alla procedura concordataria della SAPAM, si segnala che i Commissari Giudiziali nella propria relazione ex art. 172 L.F. hanno riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo ( Credito SAPAM ) salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato per un importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato. I Commissari Giudiziari, a fronte della richiesta della SGR, per conto del Fondo, di riconoscere il Credito SAPAM (i) nella misura pari al doppio della caparra versata oltre interessi (Euro ,12) nonché (ii) come munito del privilegio speciale ex art bis c.c., ritengono che, trattandosi di un credito in contenzioso, l importo debba essere quello previsto da SAPAM come fondo rischi, ossia Euro ,00. Quanto al privilegio richiesto il credito in parola è stato riconosciuto dai Commissari Giudiziari quale chirografario in quanto esso è costituito dalla garanzia prestata da SAPAM per le obbligazioni assunte da varie società controllate coinvolte nella realizzazione del complesso di Piazza dei Navigatori a Roma. All adunanza del 10 giugno 2014, il Giudice Delegato ha anteposto alla propria breve illustrazione una "raccomandazione" a tutti i creditori sul fatto che gli accertamenti compiuti dal medesimo sulla "natura" del credito (come anche sul suo ammontare): (i) sono svolti a soli fini "concordatari", per 13

16 determinare le maggioranze dei creditori votanti; (ii) non hanno natura giudiziale e non pregiudicano, in alcun modo, i diritti del creditore; (iii) tali diritti devono essere fatti valere dal creditore in un giudizio ordinario di cognizione nel contraddittorio con il debitore e con il commissario liquidatore della procedura (al fine di rendere opponibile a quest'ultimo le decisioni assunte dall'autorità Giudiziaria Ordinaria e modificare conseguentemente il riparto delle somme rivenienti dalla liquidazione concordataria). In data 25 giugno 2014, SAPAM ha depositato l attestazione al nuovo piano concordatario. Tale documento rettifica alcuni valori, indicando la previsione di soddisfazione dei creditori chirografari nella ridotta misura del 5,8%. In vista dell adunanza del 16 luglio 2014, i Commissari Giudiziali hanno depositato la relazione ex art. 172 L.F. aggiornata, unitamente all'elenco dei creditori; da quest ultimo documento risulta l'ammissione del credito del fondo Europa Immobiliare 1 (al chirografo) per l'ammontare pari al doppio della caparra oltre interessi (Euro ,16). All adunanza dei creditori del 16 luglio 2014, il Giudice Delegato ha ritenuto, con riferimento al credito del Fondo Europa Immobiliare 1, di dovere assumere una decisione in linea con quelle assunte in altri concordati collegati, ammettendo, quindi, al voto la SGR per il solo importo pari alla caparra versata (maggiorata degli interessi di legge), per una cifra prossima ai 26 milioni di euro. La limitata ammissione non incide sull'accertamento del credito, in corso presso il Tribunale di Roma, né pregiudica le facoltà di Vegagest di esigere (in moneta concorsuale) quanto risulterà dovuto in esito a quei giudizi. La proposta di concordato è stata approvata dalla maggioranza dei creditori e il medesimo è stato omologato con decreto motivato del Tribunale di Roma del 15 dicembre In ordine al concordato Acqua Marcia Immobiliare S.r.l. ( AMI ) la relazione ex art. 172 L.F., predisposta dai Commissari Giudiziali ( CCGG ), ha evidenziato quanto segue: - il legale di AMI, avv. prof. Oberdan Tommaso Scozzafava, ha comunicato ai CCGG la propria valutazione circa l esito del giudizio di merito sopra indicato ritenendo: (i) probabile la condanna in solido di AMI e delle controllate IEI e Peschiera Edilizia alla restituzione della somma di Euro ,00 oltre interessi; (ii) possibile l accoglimento della domanda di condanna formulata dalla SGR per conto del Fondo al pagamento del doppio della caparra. I CCGG del concordato AMI ritengono che il credito vantato da Vegagest per conto del Fondo ( Credito AMI ) non vada appostata al chirografo, ma al privilegio ex art bis c.c.. Tale privilegio deve essere riconosciuto all importo versato a titolo di caparra in favore di AMI (che ha acquisito il ramo d azienda da parte di SAPAM originaria promittente venditrice) ossia Euro ,00 e non anche sull intera caparra versata (Euro 25 milioni) in quanto non sussistono i relativi presupposti di legge. Posto quanto sopra, i CCGG hanno rammentato che l immobile oggetto del preliminare tra la SGR, per conto del Fondo ed AMI è oggetto di ipoteca in favore della Banca Etruria S.p.A., il cui credito residuo (quantificato nel piano aggiornato al 31 dicembre 2013 in Euro ,73), sembrerebbe superiore al valore dell'immobile. Da ciò deriva l elevata probabilità che la SGR non possa giovarsi del suddetto privilegio speciale stante la probabile incapienza del ricavato dalla vendita del bene su cui ricade il privilegio speciale (con la conseguenza che l intero credito troverà posto nel chirografo). All adunanza dei creditori del concordato AMI, tenuta il 16 giugno 2014, ha partecipato un procuratore del Fondo, il quale ha chiesto chiarimenti in merito al quantum del Credito AMI privilegiato (i.e. 5.8 milioni, anziché il doppio dell importo versato a titolo di caparra in favore di AMI, pari a euro 10.6 milioni) e sul tema del mancato aggiornamento del fondo rischi per interessi privilegiati (ex art c.c.) che maturano sul debito privilegiato della SGR per conto del Fondo. I CCGG hanno replicato al primo punto rifacendosi al parere del Prof. Scozzafava, mentre sul secondo non hanno replicato. Quanto al rango del credito, il Giudice Delegato ha ritenuto, nella sostanza, preferibile che il tema della sussistenza del privilegio venga deciso da un corte di merito ed ha ritenuto di dover "coerentemente" ammettere al voto l'intero credito per la caparra (26 milioni di euro), negando quindi il privilegio. La SGR, per conto del Fondo, non ha espresso alcun voto, al fine di evitare ogni possibile strumentalizzazione con riferimento alla natura del credito in parola. La proposta concordataria in esame è stata approvata, anche per silenzio assenso, dalla maggioranza dei creditori ammessi al voto ed il 26 settembre 2014 si è tenuta l'udienza per l'omologazione del concordato. La SGR ha, dunque, reputato opportuno agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio speciale (ex articolo 2775 bis c.c.) afferente al credito in argomento, ferma restando la possibilità, a valle del 14

17 positivo esito del giudizio di merito in essere nei confronti dei Promittenti Venditori, di escutere la fideiussione rilasciata, a suo tempo, dalle Assicurazioni. La prima udienza è stata fissata per il 22 maggio * * * In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la citata sentenza 5450/2012 con la quale, il Consiglio di Stato in integrale riforma della pronuncia 9212/2011 con la quale il TAR del Lazio aveva ritenuto sussistenti i requisiti di agibilità degli immobili di cui al compendio di Piazza dei Navigatori ha (inter alia) definitivamente accertato che, in tale fattispecie (i) non ricorrono in alcun modo i presupposti per il rilascio dei certificati di agibilità per tali immobili (ii) non si sono in alcun modo verificate le condizioni per la maturazione del cosiddetto silenzio sulle istanze di agibilità a suo tempo presentate dai Promittenti Venditori. Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall ordinamento giuridico, tra l altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una circostanza invece debitamente accertata). In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati di agibilità. La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione, evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest ultima che potrebbe consentire di considerare l iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la fondatezza di quanto sostenuto dalle ricorrenti. ll Consiglio di Stato ha fissato la relativa udienza di trattazione per il 24 marzo Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) La SGR sta conducendo le attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell immobile di Rivoli. Parallelamente, sta valutando le opzioni a disposizione per tutelare i propri diritti nell interesse dei partecipanti al Fondo in relazione all esercizio delle opzioni di vendita delle caserme a CO.GE.FER S.p.A., tuttora inadempiente. In merito all immobile di Sala Consilina, la SGR per conto del Fondo ha notificato in data 5 febbraio 2014 a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a comparire avanti al Tribunale di Milano per ottenere: (i) in via principale, l accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti al pagamento del corrispettivo, pari ad Euro oltre IVA di legge oltre interessi a decorrere dal 12 febbraio 2012; (ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art c.c. previo pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai sensi dell'art c.c.. Alla prima udienza, tenutasi in data 26 maggio 2014, il giudice ha concesso i termini per il deposito delle memorie istruttorie. In data 15 ottobre 2014, si è tenuta l udienza di discussione dei mezzi istruttori all esito della quale il giudice si è riservato. 15

18 Il Giudice, sciogliendo la riserva di cui sopra, ha ritenuto la causa documentale e matura per la decisione e, pertanto, ha rinviato all'udienza del 12 novembre 2015, per la precisazione delle conclusioni. 1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili esteri detenuti dal Fondo. 1.6 Gestione finanziaria Alla data del 31 dicembre 2014, l ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad che corrisponde al 32,31% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo. Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento. - Tre finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare complessivo pari a Si ricorda che con l atto modificativo firmato nell ottobre 2013 dei contratti di finanziamento originari stipulati nel febbraio 2007, i contratti sono oggi garantiti dagli immobili di Gelsenkirchen (G), Almere (NL), Amstelveen (NL) e dagli immobili svedesi di Valbo e Koping. Il contratto prevede che a fronte del disinvestimento di uno degli immobili già dati in garanzia (in Germania ed in Olanda), il Fondo dovrà rimborsare un importo superiore rispetto all importo della linea esistente per il medesimo immobile; a fronte del disinvestimento di un immobile in Svezia il Fondo dovrà rimborsare una quota dei finanziamenti di Amstelveen, Almere e di Gelsenkirchen. Pertanto a seguito della vendita dell immobile di Saltsjobaden il fondo ha proceduto ad effettuare un rimborso parziale di a valere sulla linea di Amstelveen. 16

19 Nella medesima scrittura era inoltre prevista la facoltà per il Fondo di esercitare un Opzione di Estensione della durata dei finanziamenti medesimi dal febbraio 2015 al 31 dicembre 2017 per allineare la durata dei finanziamenti all utilizzo del Periodo di Grazia. Tale opzione è stata esercitata e con decorrenza febbraio 2015 è entrata in vigore la revisione delle condizioni finanziarie che prevede la corresponsione di interessi mensili pari al tasso euribor 1 mese maggiorato di 240 bps. - Un apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige Italia S.p.A., con scadenza il 31 dicembre 2017, attualmente utilizzata per A garanzia di tale finanziamento sono stati ipotecati tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il contratto di finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di 475 basis points La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del Istituto di credito Debito 2013 Debito 2014 Interessi 2014 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen , , ,02 dic-17 1,36% ,00 63,41% ING Real Estate Finance / Almere , , ,61 dic-17 1,36% ,00 147,60% ING Real Estate Finance / Amstelveen , , ,30 dic-17 0,68% ,00 6,08% Totale ING Real Estate Finance , , ,93 1,26% ,00 54,37% Carige , , ,50 dic-17 3,11% ,00 34,96% Totale , , ,43 2,26% ,00 43,16% Nel corso del 2014, il costo medio del debito è stato pari 2,26%, in aumento rispetto al costo medio registrato nel 2013 (1,95%) principalmente dovuto all incremento dello spread applicati da Banca Carige in fase di rinegoziazione. L importo degli oneri finanziari complessivi per l anno 2014 è stato pari a a livello di Fondo, in diminuzione rispetto al 2013 a seguito dei rimborsi effettuati nell anno. 1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d interesse Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. La SGR sta monitorando l andamento dei tassi d interesse per valutare l implementazione di una forma di hedging qualora le condizioni di mercato lo richiedessero. Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio cambio della propria esposizione attraverso vendite a termine di valuta. Nel corso del 2014 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato di competenza per l anno pari a Obiettivi di gestione del Fondo per il 2015 Anche in relazione alla delibera di utilizzo del periodo di grazia, le attività della SGR nel corso del 2015 saranno improntate all avvio del processo di dismissione degli immobili già valorizzati e pronti per la vendita e alla valorizzazione degli asset che richiedono ancora interventi prima di essere proposti al mercato. La gestione ordinaria continuerà a focalizzarsi sulla gestione del portafoglio esistente, avviando una serie di attività di valorizzazione che ottimizzino la redditività del portafoglio nel suo complesso. In alcuni casi, tra i quali l immobile di Levate e di Casal del marmo, la necessità di riposizionare gli asset 17

20 richiederà investimenti più significativi, in altri casi le attività saranno limitate ad interventi da determinarsi di volta in volta e propedeutici alla dismissione. Si ricorda che, nella seduta del 31 ottobre 2013, il Consiglio di Amministrazione della SGR - su parere conforme dell'organo di controllo e nell'esclusivo interesse dei partecipanti al Fondo - ha deliberato, ai sensi dell articolo A.3 del regolamento di gestione, la liquidazione del Fondo a far data dal 31 dicembre 2014 per scadenza della relativa durata e la contestuale proroga della durata stessa di 3 (tre) anni ( Periodo di Grazia ), con scadenza al 31 dicembre 2017, al solo scopo di completare lo smobilizzo degli investimenti ancora presenti in portafoglio. La scelta sopra indicata è stata assunta dalla SGR, nell esclusivo interesse dei partecipanti, al fine di completare l attività, già avviata, di smobilizzo del patrimonio immobiliare del Fondo, avendo a disposizione un orizzonte temporale più ampio allo scopo di evitare, stante la notoria e perdurante crisi dei mercati economico-finanziari ed immobiliari, gravi perdite che potessero compromettere il rendimento finale del Fondo e beneficiando, al contempo, di un contesto più stabile. Nella stessa seduta il Consiglio di Amministrazione della SGR ha, altresì, approvato, in via generale, la modifica dell articolo B del regolamento di gestione del Fondo, relativa alla diminuzione del compenso annuo di gestione (da 1,5% a 1,25%) spettante alla SGR. Tale modifica ha efficacia a far data dall Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Nomina di Jones Lang LaSalle nella qualità di Esperto Indipendente Con il 2013 si è concluso il mandato triennale relativo all incarico di esperto indipendente di Cushman & Wakefield iniziato nel La SGR ha pertanto attivato la procedura per l identificazione del soggetto a cui affidare l incarico per il triennio successivo. I criteri di selezione adottati hanno preso in considerazione la presenza e la diffusione della società nelle piazze di interesse del Fondo (Italia, Svezia, Olanda, Germania e Regno Unito), il livello dei servizi offerti, il costo delle prestazioni nonché la presenza di eventuali conflitti d interesse con la SGR. Al termine del procedimento la SGR ha attribuito l incarico di esperto indipendente. Con decorrenza dalla semestrale del , a Jones Lang Lasalle operatore internazionale di elevato standing. Attività di commercializzazione * * * Nel mese di luglio 2014 la SGR aveva avviato il processo di dismissione di un portafoglio di 4 immobili esteri di proprietà del Fondo, interrotto nell ultimo trimestre del 2014 in quanto, alla luce della grave incertezza che limita la visibilità sulla ripresa economica a livello europeo, l investitore ha ritenuto di non procedere all acquisto. Ad ogni modo l accelerazione impressa alle attività di commercializzazione degli immobili a seguito dell ingresso nel Periodo di Grazia, e del rigetto della proposta di modifica regolamentare relativa all estensione del termine di durata del Fondo al 2019, inizia a produrre dei risultati significativi. Nel corso dell ultimo trimestre del 2014, infatti, la SGR ha ricevuto alcune manifestazioni d interesse riguardanti diversi immobili del Fondo. Per tutte queste, sono attualmente in corso le attività di due diligence e le opportune analisi di fattibilità e convenienza da parte della SGR. * * * Modifica condizioni linea di credito Carige Italia Spa Il 18 marzo 2014 la linea di credito ipotecaria concessa da Banca Carige Italia Spa è stata modificata alle seguenti condizioni: 18

21 - capitalizzazione degli interessi trimestrali al tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di 475 basis points; - massimale di utilizzo della linea pari a Euro ,06 in linea capitale e ad Euro per effetto della capitalizzazione degli interessi; - proroga per l utilizzo della linea sino al 31 dicembre 2017 in linea con l Utilizzo del Periodo di Grazia. * * * Proroga Straordinaria ai sensi dall art. 22, commi 5-bis e ss., del Decreto Legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla Legge 11 agosto 2014, n. 116 In data 13 novembre 2014 è stata pubblicata sui quotidiani ( Il Sole 24Ore, Corriere della Sera e La Repubblica ) e sul sito aziendale l avviso di convocazione dell assemblea dei partecipanti ( Assemblea ) al fondo Europa Immobiliare 1 ( Fondo ), ai sensi dall art. 22, commi 5-bis e ss. del Decreto Legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla Legge 11 agosto 2014, n. 116 ( D.L. 91/2014 ), nonché ai sensi dell'art. C.1.2 del regolamento di gestione del Fondo ( Regolamento ), per il giorno 16 dicembre 2014, alle ore 10.30, in Milano, Via Filodrammatici n. 3, presso Mediobanca S.p.A.. L Assemblea è stata convocata al fine di deliberare sul seguente ordine del giorno: 1. Proposta di modifica del Regolamento di gestione del Fondo per consentire alla SGR di prorogare, in via straordinaria, il termine di durata del Fondo medesimo per un periodo non superiore a 2 anni dalla scadenza, per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio, secondo quanto previsto dall art. 22, commi 5-bis e ss. del Decreto Legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla Legge 11 agosto 2014, n Nomina del Presidente dell Assemblea dei partecipanti, ai sensi dell art. C del Regolamento di gestione del Fondo. A seguito della convocazione di cui sopra, la SGR ha depositato sul proprio sito aziendale la seguente documentazione: - modello di delega; - modello del voto per corrispondenza; - relazione illustrativa del Consiglio di Amministrazione della SGR; - vademecum contente le istruzioni per la partecipazione in assemblea. La SGR ha richiesto a Montetitoli S.p.A. l elenco degli intermediari finanziari presso cui sono depositate le quote del Fondo. Il provider incaricato dalla SGR per gestire tutte le operazioni connesse all Assemblea, Spafid S.p.A., ha inviato agli intermediari finanziari sopra indicati tutta la documentazione di cui al punto 2, invitando i medesimi a notiziare i propri clienti circa le modalità di partecipazione e voto. Per la modifica del Regolamento afferente alla proroga straordinaria é necessaria l'approvazione dell'assemblea, la quale potrà validamente deliberare detta modifica, in deroga alle disposizioni del Testo Unico della Finanza, in assenza di quorum costitutivi o deliberativi minimi. La decisione, pertanto, dovrà essere assunta a maggioranza assoluta delle quote dei votanti (art. 22, comma 5- quater della Legge n. 116/2014). In data 16 dicembre 2014, si è tenuta l Assemblea, la quale non ha approvato la proposta di modifica del Regolamento avente oggetto l'introduzione della facoltà di ricorrere alla proroga straordinaria di cui all'art. 22, comma 5-bis del D.L. 91/2014, con il voto favorevole della maggioranza assoluta delle quote dei votanti (900 quote contrari, 144 quote favorevoli). Il verbale dell Assemblea tenutasi in data 16 dicembre 2014 è disponibile sul sito internet della SGR. Non avendo l'assemblea approvato le modifiche regolamentari proposte, le stesse devono quindi ritenersi definitivamente rigettate. * * * 19