l'approvazione deve avvenire A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio

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1 Elenco estratto da INTERNET, in merito a pareri e sentenze specifici alla installazione di ascensori presso edifici già in uso e di cui ne sono sprovvisti La installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio". L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n L'art cc., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo. Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n

2 Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto. Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n L'opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi dell'art c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che le aveva eseguite). Cass. civ., sez. II, 1 aprile 1995, n L'installazione di un servizio in precedenza inesistente, suscettibile di uso separato ed a spese del solo condomino interessato non richiede l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni ex art cod. civ., trovando, in questo caso, applicazione l'art cod. civ. (nella fattispecie, trattavasi dell'installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore di handicap, il quale si era accollato l'intero onere delle spese). Trib. civ. Milano, Il maggio 1989 e cond. 1990, 325. Allorché l uso della cosa comune, pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue spese e non risulti alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito l'uso agli altri condomini, non è necessaria una preventiva delibera assembleare di approvazione (nella specie è stata accolta, in base al suddetto principio, la richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da soggetto affetto da incapacità deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto all'installazione di un impianto di ascensore nel condominio ove risiedeva). Pret. civ. Milano, ord. 19 maggio 1987, e cond. 1988, 197.

3 La norma dell'art c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino per tutti i condomini delle spese, ripartite su base millesimale. Ove non si faccia questione di spese, torna applicabile la norma generale dell'art c.c. - che contempla anche le innovazioni - secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ed, a tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, come (nel caso di specie) applicare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione di tutti i condomini. Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n Sussiste, alla stregua dell'art cod. civ., il diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese, un impianto di ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria unità immobiliare, salva la facoltà di ogni altro condomino interessato di richiedere la partecipazione all'utilizzo dell'opera, previa corresponsione delle quote di spesa dovute secondo legge. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989 e cond. 1990, 543. L'installazione dell'ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Pret. civ. Taranto, ord. 5 ottobre 1993 e cond In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare, che, pur senza approvare uno specifico progetto e preventivo di spesa, autorizzi l'installazione di un ascensore ad opera ed a spese di un singolo condomino. ma con salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione, configura innovazione diretta al miglioramento della cosa comune, e come tale, è validamente adottata con le maggioranze prescritte dall'art quinto comma. c.c.. Né, sulla legittimità di detta delibera incide l'indicata mancanza di progetto e di preventivo, la quale comporta soltanto la necessità che la delibera stessa venga integrata da successive decisioni assembleari, per determinare le modalità di attuazione ed esecuzione dell'innovazione, nel rispetto dei limiti e dei divieti fissati dal secondo comma dell'art c.c.. Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n Ciascun condomino può procedere alla installazione, a proprie cure e spese, di un impianto di ascensore, salva la facoltà degli altri condomini di chiedere la partecipazione all'uso previa corresponsione della quota di spesa, e sempreché non venga alterata la destinazione della cosa comune e non venga impedito agli altri condomini di farne parimenti uso. Pret. civ. Messina, ord. 7 dicembre 1991, in Giur. mer. 1993, 351. Nel caso in cui i condomini siano gravati, in base ad un atto pubblico di acquisto, dalla servitù passiva di installazione di un ascensore a favore di una singola porzione immobiliare, non

4 occorre una nuova manifestazione di volontà in sede di assemblea condominiale per autorizzare tale installazione e la realizzazione delle relative opere. Pret. civ. Roma, sez. IV, 28giugno 1994, n.4191, 1994, 846. Le norme della L. n. 13/89 che prevedono una deroga alle maggioranze stabilite dal codice civile per le innovazioni consistenti nella realizzazione di un ascensore in un edificio condominiale al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche sono applicabili indipendentemente dalla presenza o meno di portatori di handicap nell'immobile. Trib. civ. Milano, 19 settembre 1991 e cond. 1992, 138. Una modesta compressione del diritto di cui all'art c.c. deve ritenersi tollerabile quando sia giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio (fattispecie in tema di installazione di un ascensore comportante un limitato restringimento dello spazio di passaggio comune). Trib. civ. Milano, 9settembre 1991 e cond. 1992, 138. Non sussiste alcun concreto interesse ad impugnare una deliberazione dell'assemblea condominiale che si limiti a disporre l'installazione di un ascensore rinviando ad una successiva riunione l'approvazione della spesa e la relativa ripartizione, non potendo affatto escludersi che l'assemblea non approvi la spesa e non potendo in ogni caso prefigurarsi quale potrebbe essere l'effettivo contenuto di una futura deliberazione sulla materia. Trib. civ. Milano. 18 aprile 1991 e cond Quando l'installazione di un ascensore consiste in un uso più intenso della cosa comune, senza alterazione della sua destinazione e senza sottrazione agli altri condomini del pari uso della cosa, si ha uso della cosa comune ai sensi dell'art e non innovazione ex art Trib. civ. Foggia 29 giugno 1991 e cond. 1992, 373. L'installazione di ascensore nella tromba delle scale, pur comportando la riduzione o il venire meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nel modo originario, non contrasta con la norma dell'art comma 2 c.c., in quanto, pur se resta eliminata la possibilità di un

5 certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso e di contenuto migliore, anche alla luce della L. n. 13 del 1989, mentre la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. Pertanto non sussiste una vera alterazione della destinazione, né si compromette la facoltà di godimento della cosa comune da parte di tutti i condomini. Pret. civ. Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur. mer. 1993, 351. L 'installazione dell'ascensore costituisce una delle eccezioni alla regola dell'applicabilità delle norme sulle distanze in campo condominiale in quanto l'ascensore va considerato alla stregua di un impianto indispensabile ai fini di una civile abitabilità in sintonia con l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini. Trib. civ. Napoli, 16 novembre 1991, n e cond. 1992, 373. La disciplina in materia di distanze non opera per quegli impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento e che riflettono l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini. Inoltre, l'art. 3 comma 2 L. n. 13 del 1989, nel porre l'obbligo dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 907 c.c. per la sola ipotesi in cui "tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o uso comune" implicitamente riconosce che tali distanze, se eventualmente applicabili, non debbano comunque essere osservate con riferimento alle unità immobiliari comprese nel medesimo edificio condominiale. Pret. civ. Catania, ord. 20 marzo 1992, in Giur. mer. 1993, 351. La nullità di una delibera assembleare che abbia disposto l'installazione di un ascensore in uno stabile condominiale non impedisce che tale installazione possa essere realizzata autonomamente da uno o più singoli condomini. Trib. civ. Napoli, 1 ottobre 1991 e cond. 1992, 373. L'impianto dell'ascensore costituisce uno degli interventi volti ad eliminare una barriera architettonica rendendo possibile ai soggetti in minorate condizioni fisiche che abitano l'immobile o che possono frequentarlo la vita di relazione interpersonale. Trib. civ. Firenze, 19 maggio 1992, n. 849, e cond. 1992, n. 4. È nulla la delibera, adottata secondo la maggioranza prevista dall'art. 2 della L. n. 13/1989, di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, qualora ciò comporti un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino. Corte app. civ. Napoli, sez. II, 27 dicembre n e cond. 1995, 393. L'installazione dell'ascensore non può comportare un pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile ad un singolo condominio, nel qual caso l'innovazione non può essere

6 considerata legittima, e ciò vale anche se l'ascensore viene installato a norma dell'art. 3 della L. 9 gennaio 1989, n. 13. Trib. civ. Napoli, 16 novembre 1991, n e cond. 1992, 373. Ai sensi della L. n. 13/1989 anche se l'ascensore è da considerarsi innovazione per la sua approvazione sono sufficienti le semplici maggioranze del secondo e terzo comma dell'art e non quelle del quinto comma del citato articolo. Trib. civ. Milano, 14 novembre 1991 Limitazioni all'uso. Anche nel condominio degli edifici trova applicazione, relativamente ai beni comuni, il principio, desumibile dall'art cod. civ., che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare, con conseguente possibilità di ritrarre dal bene una specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali ridondanti a favore degli altri condomini, con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante a questi ultimi. Da tanto consegue che in difetto di specifiche limitazioni stabilite dal regolamento di condominio, l'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare dell'ascensore. Cass. civ., sez. II, 6 aprile l982, n. 2ll7. Integra una molestia possessoria la regolamentazione dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore di un condominio, anche se adottata nel convincimento di agire nel legittimo esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art n. 2 cod. civ., in difetto di esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio e sempre che tale regolamentazione non risulti giustificata da particolari ragioni connesse, ad esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della stessa conservazione della cosa comune, che attenti al contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun condomino, in violazione dei principi che regolano l'uso delle cose comuni da parte dei singoli partecipanti alla comunione. È pertanto, illegittimo il divieto dell'uso del lastrico solare per limitate e temporanee esigenze connesse al trasporto di alcuni mobili da un appartamento all'altro dello stesso fabbricato, nonché il divieto di usare l'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, ove non si accerti che tale uso risulti concretamente dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in relazione alla frequenza giornaliera del suddetto uso particolare e agli inconvenienti che possono derivarne al decoro dell'edificio, tenuto conto delle cautele che

7 vengono o meno adoperate in ciascun caso concreto per la custodia del materiale trasportato, del numero degli utenti che normalmente si servono dell'ascensore per accedere alle varie unità immobiliari, nonché di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono realmente derivare dal su indicato uso particolare dell'ascensore. Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 1982, n Le innovazioni di cui all'art. 1120, primo comma, cod. civ. (nella specie, consistenti nella collocazione di una porta sulla scala condominiale e nel blocco con chiave della pulsantiera dell'ascensore), realizzate dall'amministratore del condominio in assenza di preventiva delibera assembleare, in quanto idonee a turbare il pacifico godimento e l'utilizzazione del singolo condomino su alcune parti comuni dell'edificio, rendono ammissibile l'azione di manutenzione a tutela del (com)possesso (delle menzionate parti comuni) proposta da quest'ultimo. Peraltro l'adozione, nel corso del giudizio possessorio, di una delibera condominiale che ratifichi, con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma. cod. civ., le spese relative alle eseguite innovazioni e sostanzialmente autorizzi le innovazioni medesime, legittima, sia pure tardivamente, sotto il profilo dell'esercizio del possesso, la condotta posta in essere dall'amministratore suddetto, facendo venir meno i connotati della molestia e turbativa in essa (condotta) originariamente ravvisabili, con conseguente rigetto nel merito della domanda di manutenzione come sopra proposta. Pret. civ. Gallarate, 16 gennaio 1990, e cond. 1990, 361. Ascensori: maggioranze più basse sull installazione per disabili L installazione di un ascensore è considerata un innovazione gravosa da approvare sia in prima che in seconda convocazione, deve con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e di due terzi dei millesimi di proprietà. Resta facoltà dei singoli installarsi l ascensore a proprie spese a norma dell articolo 1102 del codice civile. La legge 13/89 sull eliminazione delle barriere architettoniche permette però una riduzione del quorum assembleare. Allora la maggioranza necessaria si abbassa, e cioè in seconda convocazione dell assemblea, a un terzo dei condòmini e a un terzo del valore dell edificio. Decorsi tre mesi dalla richiesta del disabile, se l'assemblea non si pronuncia lui, o chi ne eserciti la tutela o potestà, potrà installare l ascensore o, per ragioni di risparmio, installerà un servoscala o altre strutture mobili facilmente rimovibili, a proprie spese. Se è un inquilino, dovrà però avere l'assenso del proprietario. La giurisprudenza ha comunque chiarito che, per far uso della legge 13/89 non occorre che il portatore di handicap abiti nel palazzo: ha infatti preso rilievo la necessità di rendere accessibile il condominio anche a visitatori esterni. L ascensore, per essere giudicato accessibile agli handicappati, deve avere tutte le caratteristiche previste dalle norme tecniche in materia. Primo tra tutti il Decreto Ministeriale dei Lavori Pubblici 4 giugno 1989 n. 236, che stabilisce criteri di larghezza delle porte aperte, di dimensioni della cabina, di ampiezza dei pianerottoli antistanti, di posizione delle bottoniere, di tempi di apertura e chiusura delle porte automatiche e così via.

8 Separato godimento. In caso di installazione da parte di un condomino di un ascensore suscettibile di suo separato godimento, trova applicazione l'art cod. civ., a mente del quale il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni necessarie al migliore godimento, e non l'art cod. civ. dettato per le ipotesi di innovazione della cosa comune, per cui non pare necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni e le spese di installazione sono esclusivamente a carico dell'interessato. Trib. civ. Milano. 1l maggio In caso di godimento separato di servizi comuni all'interno di un unico condominio, ai fini della validità delle delibere assembleari è configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento. (Fattispecie in tema di installazione di un ascensore). Trib. civ. Milano. 12 aprile Per deliberare l'installazione di un nuovo ascensore, sia in prima che in seconda convocazione d'assemblea, occorre l'accordo della maggioranza dei condomini (prevista dall art 1136, comma 5, Cod. Civ.) e almeno i due terzi del valore dell edificio, trattandosi di un innovazione (Cass, Civ. 14 nonembre 1977, n. 4921). Chi si rifiuta di usarlo deve mettere a verbale la sua rinuncia o, se é assente, comunicarla entro 30 giorni per lettera scritta. Un'eccezione a queste norme del codice è stata però creata con la legge n. 13 del L'articolo 2 afferma infatti che, quando nel condominio c'è un portatore di handicap, in seconda convocazione di assemblea l'installazione dell'ascensore può essere decisa anche da un terzo dei condomini che rappresentino un terzo del valore dell'edificio. Occorre precisare, però, che l'ascensore é di proprietà comune solo se installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione. Contrariamente, esso sarà di proprietà di quanti l'avranno installato, inoltre ove la spesa sia stata affrontata da uno solo dei condomini, non è necessaria l approvazione assembleare trovando applicazione la norma generale di cui all art 1102 Cod. Civ., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Cass. Civ n L adeguamento dell ascensore non è innovazione La Corte di Cassazione con sentenza. 25 Marzo 2004, n ha stabilito che gli interventi tesi all adeguamento dell impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art c.c.si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione.

9 Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art c.c., l installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse. Al riguardo si confronti anche Cass. 16 luglio 1981 n Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto. Cass. 29/04/94 n La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi, cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione. Qualora invece la qualità e l entità delle modifiche introdotte siano tali da determinare un mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell edificio, si da considerare le suddette opere come interventi di manutenzione straordinaria, occorrerà un delibera assembleare da assumere con la maggioranza prevista dall art. 1136, comma 4, Cod. Civ.. L'ascensore rientra tra i beni di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio ai sensi dell'art c.c. comma 3. Occorre precisare, però, che l'ascensore é di proprietà comune solo se installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione. Contrariamente, esso sarà di proprietà di quanti l'avranno installato, salvo la facoltà per gli altri condomini di partecipare successivamente alle spese diventando quindi contitolari dell'ascensore. In caso di installazione di ascensore da parte di portatori di handicap, la disciplina applicabile può essere individuata almeno attraverso due strade: in base alla normativa codicistica (artt ), oppure facendo riferimento alla normativa specifica contenuta nella L. 9/01/1989 n. 13. Ciò che sorprende é che le norme del codice civile consentono di raggiungere risultati più avanzati rispetto alle norme della legge specifica che nulla dicono riguardo la facoltà di potere installare un ascensore nel condominio. Tuttavia, non si può ignorare l'importanza di questo testo di legge nell'interpretazione della stessa normativa codicistica, la cui ratio consiste nel tutelare soggetti deboli attraverso l'eliminazione di quegli ostacoli che rendono difficile la fruizione dell'ambiente abitativo e che sono lesivi della stessa qualità di vita.

10 L'art. 2 della L. n. 13/1989, dopo aver previsto un quorum agevolativo per l'approvazione delle innovazioni, precisa che in caso di inerzia o di rifiuto dell'assemblea, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili ed anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, fermo restando quanto disposto dagli artt.1120, secondo comma, e 1121, terzo comma c.c. Non aver previsto, quindi, l'ascensore tra le installazioni effettuabili dal disabile, potrebbe sembrare una contraddizione che a ben vedere é soltanto apparente, in quanto il legislatore ha voluto evitare speculazioni e frodi per ottenere i contributi a fondo perduto e le agevolazioni fiscali previsti dalla legge, volendo favorire, invece, le piccole opere che vanno a diretto e immediato vantaggio dell'handicappato. Dopo l'entrata in vigore della L. n. 13/1989 i giudici di merito hanno emesso diverse sentenze sul problema dell'installazione dell'ascensore negli edifici come strumento per eliminare le barriere architettoniche. Inizialmente alcune decisioni hanno continuato ad applicare rigorosamente il concetto di innovazione ritenendo l'installazione di ascensore addirittura gravosa e voluttuaria (Pret. Milano, ord. 18/04/89; Trib. Milano, 23/09/91; Trib. Napoli, 16/11/91). In altre sentenze si impedivano tutti gli interventi sulle parti comuni realizzati ai sensi dell'art c.c. non appena si ravvisava anche una minima alterazione della destinazione della cosa. Più recentemente, però, si sono registrate delle aperture che hanno dato luogo a sentenze enuncianti diversi importanti principi così riassumibili: a) accoglimento della richiesta di provvedimenti d'urgenza diretti a consentire al disabile. stante il rifiuto oppure il ritardo nell'assunzione della necessaria delibera assembleare, di eseguire a proprie spese le opere indispensabili per l'eliminazione delle barriere architettoniche (Pret. Roma, ord. 2 1/07/89, in Foro it., 1991, I, 1614); b) possibilità per il condomino portatore di handicap di installare a sue spese un ascensore in caso di mancata autorizzazione dell'assemblea condominiale, considerando tale opera una modificazione necessaria per il miglior godimento della cosa comune ai sensi dell'an c.c. e non una innovazione ex art c.c. (Trib. Milano, 11/05/89, in Giur. merito, 1989,I, 1088 e in Arch. loc., 1990, 325); c) tolleranza del restringimento dello spazio di passaggio comune per posizionare l'ascensore in quanto si comprime in maniera modesta il diritto di utilizzare la cosa comune previsto dall'art c.c. (Trib. Milano, 9/09/9 1); d) facoltà per uno o più condomini di installare comunque l'ascensore a proprie spese, salvaguardando i diritti degli altri, seppure in presenza di una delibera asembleare nulla che permetteva la realizzazione dell'opera stessa (Trib. Napoli, 1/10/91, in Giur. di merito, 1992, I, 9); e) ammissibilità ad installare un ascensore a spese del condomino portatore di handicap, anche se in tal modo gli altri condomini venissero a subire un eventuale sacrificio per quanto riguarda le parti della cosa comune utilizzata per realizzare l'impianto, ciò per la necessità di rispettare lo spirito della legislazione speciale e il principio costituzionale della funzione sociale della proprietà ai sensi dell'art. 42 comma 2 (Trib. Foggia, 29/06/91);

11 i) applicabilità dei principi della L. n. 13/1989 anche se all'interno dell'edificio non vi sono persone portatrici di handicap, perché la ratio degli interventi della legge é proprio quello di consentire la "visitabilità" degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi, tenuto conto del fatto che i disabili possono avere con l'immobile anche relazioni di natura diversa dalla proprietà, come il rapporto di locazione (Trib. Milano, 9/09/91, in Giur. it., 1992, I, 2, 670; Trib. Milano, 26/04/93, in Arch. loc., 1994, 130); g) possibilità di installare una piattaforma mobile dal momento che la lesione del decoro architettonico dell'edificio diventa rilevante soltanto se e in quanto comporta un pregiudizio economicamente valutabile e considerando comunque le esigenze che discendono dai principi di uguaglianza e solidarietà protetti dagli artt. 2 e 3 Cost. (Trib. Milano, 7/05/92, in Arch. loc., 1994, 139); h) affermazione di idoneità dell'impianto di ascensore ad eliminare le barriere architettoniche rendendo così possibile una vita di relazione ai disabili che abitano nell'edificio o che possono frequentarlo (Trib. Firenze, 19/05/1992). Il primo caso in cui i giudici di legittimità hanno esaminato la questione risale alla pronuncia del 25/06/1994 n che segna purtroppo un ritorno alla tradizionale impostazione del problema dando quindi una soluzione insoddisfacente. La Corte di Cassazione ha affermato, infatti, che la L. 13/1989 non trova applicazione quando le sue norme portano alla inservibilità (intesa come sensibile menomazione dell'utilità che originariamente apportava) delle parti comuni anche nei confronti di un solo condomino; e che, di conseguenza, se non possono essere lesi i diritti dei condomini attinenti alle cose comuni da delibere adottate a maggioranza, a maggior ragione, i diritti di ciascun condomino sulla porzione di proprietà esclusiva non possono essere lesi da una delibera che non sia stata adottata all'unanimità. Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, nel corso del giudizio di merito la consulenza tecnica d'ufficio aveva accertato che l'ascensore, che il condomino disabile voleva installare, avrebbe recato pregiudizio al condomino proprietario dell'appartamento sito al pian terreno, togliendogli luce ed aria senza offrirgli alcuna utilità compensativa, e determinando perciò un deprezzamento economico dell'unità immobiliare. A prescindere dalla considerazione dell'iniquità ditale sentenza, occorre precisare che tale affermazione non é vera e che in realtà il sacrificio viene compensato abbondantemente dall'aumento del valore dell'intero immobile, riflettendosi poi sul valore di ciascuna unità immobiliare. Bisogna, però, ricordare che esistono altre pronunce della Cassazione che sono favorevoli all'installazione dell'opera (Cass. 12/02/93, n e Cass. 29/04/94, n. 4152) ciò quando al mutamento estetico, pur arrecando un pregiudizio economicamente valutabile, si accompagni una utilità che compensi l'alterazione architettonica (Cass. 15/05/87, n. '1474). Ma cosa succede se la parete esterna é l'unico posto possibile per installare un ascensore? Eventualmente il disabile potrebbe installare un montacarichi per raggiungere il suo appartamento? La Cassazione al riguardo, nella sentenza n. 1598/1986, fa riferimento all'installazione dell'ascensore in un cortile in comunione con altri stabili stabilendo che:

12 "Quando un cortile sia comune a due edifici, ciascuno costituente un autonomo condominio, e manchi al suo riguardo una disciplina contrattuale vincolante per tutti i comproprietari dei due edifici, l'uso del cortile da parte di questi ultimi non e assoggettato sia al regolamento dell'uno che a quello de/l'altro condominio, essendo, invece applicabile le nonne sulla comunione in generale, e, in particolare, l'art c.c., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi del/a cosa comune, sempre che non ne alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". Una volta chiarito, però. che il cortile in comunione a due o più stabili si può occupare per installarvi un ascensore, sorge il possibile contrasto per l'alterazione originaria delle scale che dovranno essere sacrificate per essere trasformate in porte d'accesso ai piani dell'ascensore stesso. Fatta salva la disposizione del secondo comma dell'art c.c., si potrebbe osservare che al sacrificio delle finestre, l'ascensore offre un maggiore vantaggio ai condomini senza danneggiare le parti comuni. Si é già appurato in proposito che i giudici sono concordi nel dare più importanza all'utilità che un ascensore porta in uno stabile, a maggiore ragione si dovrebbe dare la possibilità al condomino disabile di realizzare tale opera anche in presenza di dissensi, soprattutto se fosse l'unico mezzo adeguato per il raggiungimento del suo immobile. Nella questione entrano in gioco anche i valori costituzionali di tutela della salute cx art. 32, ma soprattutto quelli di solidarietà e di uguaglianza di cui agli artt. 2 e 3, considerando anche lo spirito della funzione sociale che la proprietà privata riveste nel nostro ordinamento ai sensi dell'art. 42, secondo comma. Pertanto, in caso di contrasto tra l'interesse personale del portatore di handicap all'eliminazione delle barriere architettoniche, e l'interesse meramente economico degli altri condomini, i principi costituzionali enunciati dovrebbero portare a dirimere il conflitto preferendo l'interesse del primo. Esiste un interessante precedente in materia di installazione di ascensore esterno, ossia la sentenza n. 226/1996 del Tribunale di Orvieto che afferma : "la liceità dell'ascensore anche esterno all'edificio attuato da un solo condomino con l'eventuale dissenso degli altri...poiché difetta, nella specie, l'innovazione cui fa riferimento l'art c.c.; tanto più se si consideri che l'installazione di un ascensore a vantaggio di persona anziana (e di salute cagionevole) non può essere considerata opera a carattere voluttuario e quindi superflua, e tenuto presente come detta opera consente una utilizzazione separata (ex art c.c.) dando la possibilità ad ogni altro interessato di trarne vantaggio in qualunque tempo partecipando alle spese (art II comma). Sicuramente importante é pure la sentenza inedita della Pretura di Pordenone del 14 giugno 1994, per la quale : "l'installazione di un montacarichi per disabili in un edificio costituisce esercizio del diritto di usare la cosa comune riconosciuto ad ogni condomino dall'art c.c., ed anche se l'opera incidesse sul conpossesso degli altri condomini, l'innovazione non sarebbe vietata per le ragioni di pubblico interesse e di solidarietà sociale rappresentate ed espresse dalla L. 13/1989: questi principi trovano applicazione in tutti i casi in cui destinatari dell'impianto siano persone portatrici di handicap, sia pure nell 'ambito di una struttura associativa".

13 Infine, volendo dare una soluzione al caso, il condomino portatore di handicap potrà rivolgersi al giudice richiedendo anche un provvedimento d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., il quale potrà ordinare l'installazione dell'opera una volta verificati i presupposti di fatto dell'effettiva necessità per il richiedente per poter accedere al suo immobile. Il danno che lamenterebbe il disabile é, infatti, imminente ed irreparabile avendo riguardo al pregiudizio alla vita di relazione, all'impegno lavorativo, nonché alle condizioni di salute fisica e psichica che egli subirebbe durante il tempo necessario a far valere il proprio diritto in via ordinaria. Per concludere sorge spontanea una domanda: é davvero difficile sopportare piccoli sacrifici al fine di rendere la vita di persone disabili, non tanto migliore, ma almeno normale? Oppure i principi costituzionali di uguaglianza e di solidarietà sono destinati a rimanere scritti su carta? L ASCENSORE NEL CONDOMINIO Come spesso avviene in Italia, piuttosto che riunire in una normativa unitaria un determinato argomento, magari si preferisce legiferare in modo continuo con provvedimenti talvolta contrastanti e mal coordinati tra loro. Tale è la situazione relativamente alla disciplina in tema d ascensori; basti ricordare che attualmente sono in vigore, e soltanto per rifarci agli atti normativi più eclatanti, circa 18 provvedimenti legislativi a partire dagli anni 30 per finire con le normative più recenti di recepimento delle direttive CEE. Per comodità del lettore riportiamo in calce l elencazione dei provvedimenti legislativi tuttora in vigore. 1) INSTALLAZIONE DELL IMPIANTO DI ASCENSORE Se ormai l ascensore costituisce un requisito minimo indispensabile delle nuove costruzioni, e quindi le vertenze in ambito condominiale riguardano per lo più le questioni inerenti all adeguamento alle nuove normative, in altre parole la suddivisione delle spese di manutenzione e rifacimento, tutt altre sono le problematiche per le costruzioni di antica data che non sono ancora provviste del relativo impianto. Bisogna innanzi tutto rilevare come l installazione in un edificio condominiale di un ascensore, malgrado costituisca un innovazione ex art comma 1 c.c., necessita, con l entrata in vigore della legge n. 13/1989 in tema di barriere architettoniche, della semplice maggioranza di cui al secondo o terzo comma dell art c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio ed in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 dei millesimi) e non quella di cui al 5 comma dello stesso articolo (2/3 dei millesimi); in tal senso per esempio Tribunale Milano 14 novembre Tuttavia si rileva da un esame della giurisprudenza che, al di là dell approvazione dell assemblea condominiale, un condomino o un gruppo di condomini, possano facilmente procedere all istallazione dell impianto di ascensore autonomamente, purché a proprie spese e lasciando agli altri condomini la possibilità di entrare nella comunione dell impianto. In tal senso la Suprema Corte con numerose pronunce ha chiarito che, l art c.c., nel richiedere che l innovazione della cosa comune sia approvata dai condomini con determinate maggioranze, viene essenzialmente a disciplinare l approvazione delle sole innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale. Di contro qualora non debba farsi luogo al riparto di spesa, per essere stato l onere assunto a proprio carico da un condomino o da un gruppo di condomini, trova applicazione la norma generale di cui all art c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo la quale,

14 ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non n alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. In tal senso ricorrendo le suddette condizioni ciascun condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell edificio un ascensore, mettendolo a disposizione degli altri condomini, e potendo far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio di tutti gli altri, che contestino il diritto. Ciò anche indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la proposta dell istallazione dell impianto (in tal senso per esempio Cass. 12 febbraio 1993 n. 1781, 29 aprile 1994 n. 4152, ecc.). Dunque ciascun condomino può prendere iniziative a proprie spese al fine di installare l impianto di ascensore. Ciò, naturalmente senza pregiudicare i diritti degli altri condomini o i valori architettonici del fabbricato, in tutti quei casi in cui l edificio costituisca un opera storica, in cui l impianto di ascensore, costituirebbe una stonatura e una violazione dell estetica. 2) OCCUPAZIONE DI AREE COMUNI Ovviamente con l istallazione dell impianto di ascensore si crea l alterazione dello stato preesistente dell immobile, occupando la struttura, in genere, la tromba delle scale, e quindi modificando un bene comune già in proprietà di tutti gli altri condomini. Tuttavia sempre la Suprema Corte ha ritenuto che, il pregiudizio per alcuni condomini circa l originaria possibilità di utilizzazione di parte dell andito, occupato dall impianto di ascensore, collocato a cure e spese di altri condomini, non rende l innovazione lesiva del divieto posto dall art comma 2 c.c. (che vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che n alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino), ove risulti che, alla possibilità dell originario godimento della cosa comune, è subentrato ed offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto, (ex multis Cass. 29 aprile 1994 n. 4152). Sotto lo stesso profilo anche la Pretura di Roma la quale ha precisato che l iniziativa di un condomino di installare a propria cura e spese, un ascensore nel vano scale dello stabile condominiale, con il vincolo di conservare a tutti i condomini del predetto stabile la possibilità di entrare a far parte della comunione dell impianto e di usufruire del relativo servizio, rientra nell ipotesi dell uso della cosa comune di cui all art c.c. Numerose pronunce si annoverano in tal senso anche sotto il profilo dei provvedimenti d urgenza richiesti da parte di condomini che avevano difficoltà motorie o simili. Si noti che la giurisprudenza chiarisce come l impianto possa essere installato anche se sussista una modesta compressione del diritto di cui all art c.c. (diritto di ciascun condomino sulle cose comuni), allorché debba ritenersi giustificato il sacrificio nell interesse altrui finalizzato al più proficuo uso della cosa comune come allorché sia necessario, per l installazione dell ascensore, effettuare uno scavo nella tromba delle scale oppure operare un limitato restringimento dello spazio di passaggio comune (Trib. Milano 9 settembre 1991 in Arch. loc. 1992, 138). 3) POSSIBILITÀ DI PARTECIPARE NELLA COMUNIONE Gli altri condomini, possono naturalmente, sempre partecipare, anche in un momento successivo, nella comunione dell impianto di ascensore ed anzi tale presupposto è indefettibile per poter eseguire l opera nelle parti comuni dell edificio. Tuttavia tale diritto dei condomini inizialmente estranei, non è gratuito, ma questi ultimi sono tenuti a partecipare nei costi di installazione e di manutenzione dell impianto comune e, solo dietro corresponsione della loro

15 quota, possono usufruire del diritto di utilizzazione dell impianto. Secondo numerose decisioni infatti, (per esempio Pret. Milano 19 maggio 1987, S./ Cond. Via ; Cass. 1 aprile 1995 n. 3840, ecc.) pur non necessitando una preventiva delibera assembleare per l installazione di un impianto di ascensore, tuttavia i condomini, che hanno eseguito l opera, non possono impedire agli altri l utilizzazione dell impianto. Infatti, rimanendo inizialmente il condomino che ha eseguito i lavori, proprietario esclusivo dell impianto, tale situazione resta in essere soltanto fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi dell ascensore, contribuendo ai sensi dell art c.c. alle spese per la sua costruzione e a quelle di manutenzione. 4) INSTALLAZIONI VIETATE In alcuni casi la giurisprudenza tuttavia, ha ritenuto che la costituzione dell impianto non potesse essere eseguita. Ciò si verifica, oltre che nell ipotesi di degrado della situazione architettonica preesistente in ipotesi di elevato valore storico ed estetico dell edificio, altresì in tutti quei casi in cui l impianto di ascensore provochi in concreto una violazione dei diritti di proprietà esclusiva dei condomini. In tal senso per esempio il Tribunale di Milano con decisione del 23 settembre 1991 ha ritenuto che costituisce innovazione vietata ex art comma 2 c.c., l installazione di un impianto di ascensore che, pur rispettando le dimensioni minime della cabina previste dalle prescrizioni tecniche sia dalla legge nazionale sia da quella regionale, comporti una sensibile riduzione del piano di calpestio dei vari piani. Quindi non è ammissibile l installazione di un impianto di ascensore, allorché si verifichi una limitazione apprezzabile dei diritti dei condomini sia relativamente alla propria unità abitativa, sia relativamente agli spazi di accesso o di passaggio. Di contro non si pretende il rispetto della normativa sui distacchi e sulle distanze, contenute nel codice civile e nelle leggi urbanistiche, in quanto l installazione dell ascensore costituisce una delle eccezioni alla regola dell applicabilità di tali norme in campo condominiale, in quanto l ascensore va considerato alla stregua di un impianto indispensabile ai fini di una civile abitabilità in sintonia con l evoluzione delle esigenze generali dei cittadini (in tal senso ex multis Trib. Napoli 16 novembre 1991 n , Pret. Catania ord. 20 marzo 1992, n. 351, ecc.). 5) BARRIERE ARCHITETTONICHE Con l avvento della legge n. 13/1989 sono state introdotte modifiche normative che tra l altro hanno previsto come per l approvazione dell impianto di ascensore siano sufficienti le maggioranze previste dal secondo e terzo comma dell art c.c. e non quelle dei 2/3 dei millesimi ex quinto comma della stessa norma. Tale orientamento è stato reiterato con numerose pronunce (per esempio Trib. Milano 14 novembre 1991). Si noti che le norme della legge n. 13/1989 che prevedono una deroga alle maggioranze stabilite dal codice civile per le innovazioni consistenti nella realizzazione di un ascensore in un edificio condominiale al fine dell eliminazione delle barriere architettoniche, sono applicabili del tutto indipendentemente dalla presenza o meno di portatori di handicap nell immobile interessato, (Trib. Milano 19 settembre 1991 in Arch. loc. 1992, 138). Tuttavia l installazione dell ascensore anche se finalizzato all eliminazione delle barriere architettoniche, non può derogare comunque ai diritti personali dei singoli condomini. In tal senso la Corte di Appello di Napoli con sentenza 27 dicembre 1994 n ha statuito la nullità della delibera condominiale adottata secondo la maggioranza prevista dall art. 2 della legge n. 13/1989, relativa all installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, qualora una simile opera comporti un sensibile deprezzamento dell unità immobiliare di altro condomino. In senso analogo anche Tribunale di Napoli 16 novembre 1991, n che ha precisato come

16 l installazione dell ascensore non possa comportare un pregiudizio intollerabile o un danno comunque rilevante, relativamente anche ad un solo condomino, nel qual caso l innovazione non può essere considerata legittima, e ciò vale anche se l ascensore è installato, a norma dell art. 3 della L. 9 gennaio 1989, n ) LIMITAZIONI ALL USO DELL IMPIANTO Proprio in considerazione dell interesse comune all utilizzazione dell impianto di ascensore, rare sono le decisioni che ritengono legittima una limitazione all uso dell impianto stesso, salvo che queste non vengano contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Per esempio la Cassazione (n. 686/1982, n. 2117/1982) ha ritenuto che, in difetto di specifiche limitazioni, stabilite dal regolamento di condominio, l uso dell ascensore per il trasporto di materiale edilizio, possa essere legittimamente inibito al singolo condomino, soltanto qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione dell abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini. Va tenuto conto, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, sia delle frequenze giornaliere, della durata dell eventuale orario d esercizio del suddetto uso particolare, delle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, valutando ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possano derivare dal suddetto uso particolare dell ascensore. Analogamente si è ritenuta applicabile da parte del singolo condomino l azione di manutenzione, a tutela del compossesso delle parti comuni, allorché l amministratore senza delibera condominiale, faccia installare una chiave che inibisca l accesso dell ascensore o l utilizzo della pulsantiera, se non ai portatori della chiave. Viceversa allorché sussista una delibera condominiale assunta con la maggioranza qualificata prevista dal quinto comma dell art c.c., vengono meno i connotati della molestia e turbativa, ritenendosi legittimo l operato dell assemblea condominiale (Pret. G. 16 gennaio 1990 S./G.). Identiche considerazioni vanno effettuate per ciò che riguarda i locali macchina, anche se per accedere agli stessi sia necessario passare attraverso un seminterrato di proprietà di un condomino, sussistendo dunque il diritto di tutti gli altri e dell amministratore d avere copia delle chiavi d accesso a detto locale (Trib. Napoli 30 ottobre 1993, n ). 7) SUDDIVISIONE DELLE SPESE Salva l ipotesi sopra esaminata d installazione da parte di un singolo condomino e d accollo di tutte le spese a suo carico, in assenza di una richiesta di compartecipazione e di comunione degli altri condomini, di norma la ripartizione delle spese va effettuata secondo il criterio di cui all art c.c. Lo stesso principio si applica per ciò che riguarda le spese d installazione dell ascensore deliberate dall assemblea che quindi andranno suddivise in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, (Cass. 10 gennaio 1996, n. 165). Naturalmente anche sotto tale profilo deve ricordarsi la possibilità di deroga con patto negoziale, allorché tutti i condomini all atto d acquisto delle proprietà abitative, abbiano sottoscritto un regolamento di condominio di natura contrattuale, che sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto allorché tale regolamento preveda una diversa ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, le clausole ivi contenute devono ritenersi valide e operanti anche se in contrasto con la normativa del codice (Cass. 6 novembre 1986, n. 6499). Anche per ciò che riguarda gli interventi d adeguamento dell ascensore alle normative CEE, essendo tali opere dirette al conseguimento degli obiettivi di sicurezza della vita umana e dell incolumità delle

17 persone, proteggendo gli utenti ed i terzi, e non attenendo tali oneri all ordinaria manutenzione dell impianto, bensì alla straordinaria manutenzione dello stesso, le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra, (ex multis Trib. Parma 29 settembre 1994, n. 859 e Trib. Bologna 2 maggio 1995, n. 685). In sostanza le spese che inerenti al mantenimento e all uso dell ascensore vanno suddivise fra i condomini in ragione dell altezza dei diversi piani ai quali l ascensore è posto a servizio, mentre quelle che attengono all impianto come tale, per modificazioni o migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi (Trib. Bologna 27 febbraio 1986, n. 357 e Cass. 25 marzo 1999, n. 2833). L installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto, costituisce, ai sensi dell'art primo comma c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio". L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n L'art c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera

18 assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto. Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n L'installazione di un servizio in precedenza inesistente, suscettibile di uso separato ed a spese del solo condomino interessato non richiede l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni ex art cod. civ., trovando, in questo caso, applicazione l'art cod. civ. (nella fattispecie, trattavasi dell'installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore di handicap, il quale si era accollato l'intero onere delle spese). Trib. civ. Milano, Il maggio 1989 e cond. 1990, 325. Allorché l uso della cosa comune, pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue spese e non risulti alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito l'uso agli altri condomini, non è necessaria una preventiva delibera assembleare di approvazione (nella specie è stata accolta, in base al suddetto principio, la richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da soggetto affetto da incapacità deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto all'installazione di un impianto di ascensore nel condominio ove risiedeva). Pret. civ. Milano, ord. 19 maggio 1987, e cond. 1988, 197. La norma dell'art c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino per tutti i condomini delle spese, ripartite su base millesimale. Ove non si faccia questione di spese, torna applicabile la norma generale dell'art c.c. - che contempla anche le innovazioni - secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ed, a tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, come (nel caso di specie) applicare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione di tutti i condomini. Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n L'installazione dell'ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Pret. civ. Taranto, ord. 5 ottobre 1993 e cond Una modesta compressione del diritto di cui all'art c.c. deve ritenersi tollerabile quando sia giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio (fattispecie in tema di installazione di un ascensore comportante un limitato restringimento dello spazio di passaggio comune). Trib. civ. Milano, 9settembre 1991 e cond. 1992, 138.

19 L'installazione di ascensore nella tromba delle scale, pur comportando la riduzione o il venire meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nel modo originario, non contrasta con la norma dell'art comma 2 c.c., in quanto, pur se resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso e di contenuto migliore, anche alla luce della L. n. 13 del 1989, mentre la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. Pertanto non sussiste una vera alterazione della destinazione, né si compromette la facoltà di godimento della cosa comune da parte di tutti i condomini. Pret. civ. Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur. mer. 1993, 351. l) Pronunce della Cassazione che sono favorevoli all'installazione dell'opera (Cass. 12/02/93, n e Cass. 29/04/94, n. 4152) ciò quando al mutamento estetico, pur arrecando un pregiudizio economicamente valutabile, si accompagni una utilità che compensi l'alterazione architettonica (Cass. 15/05/87, n. '1474).