AREA FINANZA INNOVATIVA DIVISIONE PROJECT FINANCING. in qualità di ADVISOR DELL AMMINISTRAZIONE COMUNALE DI SAN VINCENZO (LI) per: BUSINESS PLAN

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1 AREA FINANZA INNOVATIVA DIVISIONE PROJECT FINANCING in qualità di ADVISOR DELL AMMINISTRAZIONE COMUNALE DI SAN VINCENZO (LI) per: PROGETTO DI AMPLIAMENTO DEL PORTO TURISTICO DI SAN VINCENZO (LI) BUSINESS PLAN 14 Luglio 2003

2 DISCLAIMER Il presente dossier è stato elaborato: a) per quanto riguarda le ipotesi di investimento, rilevando i dati tecnici e dimensionali dal progetto definitivo che è stato redatto da terzi professionisti incaricati dall Amministrazione Comunale di San Vincenzo e successivamente approvato dalla stessa Amministrazione Comunale. Su tali dati MPS Merchant non ha effettuato nessuna verifica, né attività di auditing; b) per quanto riguarda le ipotesi di ricavi e costi gestionali, esse sono state sviluppate sulla base delle assunzioni riportate nel piano economicofinanziario dell iniziativa fornitoci dall Amministrazione Comunale. Alla luce di tale processo di sviluppo, le ipotesi gestionali riflesse nel Business Plan sono pertanto ritenute generalmente congrue da MPS Merchant in relazione a situazioni similari mediamente espresse sul mercato nazionale. Il presente documento non può costituire una base informativa e valutativa finalizzata in qualunque modo alla sollecitazione del mercato. ~ ~ ~ ~ ~ ~ Il presente documento è riservato esclusivamente all Amministrazione Comunale di San Vincenzo. Le informazioni contenute nel presente documento potranno essere utilizzate dalla stessa Amministrazione Comunale a sua piena discrezione per la procedura di selezione del Concessionario del progetto di ampliamento e ristrutturazione del porto turistico, a norma dell art. 19 della legge 109/94.

3 DIVISIONE PROJECT FINANCING INDICE 1. OBIETTIVI DELLA PRESENTAZIONE IL PIANO DEGLI INVESTIMENTI BREVE SINTESI DEL PROGETTO IL PIANO DEGLI INVESTIMENTI IL BUSINESS PLAN LE IPOTESI Profilo temporale Investimenti Ricavi Costi di gestione Altre ipotesi di piano IL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO Financial Highlights Commento al Conto Economico Commento allo Stato Patrimoniale Commento al Cash Flow Statement L ANALISI DEGLI INDICI DI PROGETTO Il Valore Attuale Netto (VAN) Il Tasso Interno di Rendimento (TIR) ALLEGATI

4 1. OBIETTIVI DELLA PRESENTAZIONE In relazione all incarico conferitoci, sottoponiamo alla Vostra attenzione il presente Business Plan che rappresenta il risultato dell analisi effettuata al fine di verificare l equilibrio economico, patrimoniale e finanziario del Progetto di ampliamento del Porto Turistico di San Vincenzo (di seguito anche il Progetto). Il presente lavoro è finalizzato a fornire all Amministrazione Comunale di San Vincenzo (LI) (di seguito anche AC) elementi di valutazione del Progetto per eventuali decisioni future relative alla messa a bando del Progetto secondo l istituto della Concessione di costruzione e gestione, disciplinato dalla Legge 109/94 e successive modifiche e integrazioni. L utilizzo del presente lavoro, conseguentemente, è riservato all Amministrazione Comunale di San Vincenzo (LI) ed i suoi contenuti non potranno essere divulgati ed utilizzati con terzi, per qualsiasi finalità, senza la preventiva autorizzazione scritta della nostra Banca. Il presente lavoro va letto tenendo in considerazione quanto segue: - l elaborazione del Business Plan si è basata su ipotesi e formule valutative generalmente accettate e da noi applicate nella fattispecie; - le ipotesi del Business Plan sono state definite dall AC e condivise da MPS Merchant; - il Business Plan attesta l equilibrio economico, patrimoniale e finanziario del Progetto, date alcune fondamentali assunzioni che riportiamo all interno del presente lavoro; - i soggetti partecipanti al bando di gara per la Concessione di costruzione e gestione del Progetto eventualmente indetto dall AC potranno modificare le ipotesi di base, secondo proprie considerazioni derivanti, tra l altro, dalla loro forza contrattuale sul mercato e da proprie particolari attese ed interessi.

5 2. IL PIANO DEGLI INVESTIMENTI 2.1 BREVE SINTESI DEL PROGETTO Il progetto consiste nell ampliamento del Porto Turistico di San Vincenzo (LI) attualmente gestito dall Amministrazione Comunale. Il nuovo porto sarà dotato di 350 posti barca di diverse dimensioni (fino ad un massimo di 15 metri), di cui il 10% dovrà essere riservato agli utenti in transito. Oltre alla nuova darsena saranno realizzate strutture accessorie, quali parcheggi, box nautici, uno stabilimento balneare, edifici per i servizi portuali e per attività commerciali, opere stradali e di arredo urbano. Il soggetto concessionario dovrà farsi carico anche della realizzazione di un sovrappasso che sarà ceduto all Amministrazione Comunale al termine della costruzione.

6 2.2 IL PIANO DEGLI INVESTIMENTI Si riporta di seguito il piano di ripartizione temporale e di destinazione tecnica dei costi di realizzazione del progetto (al netto di IVA) totale Cantieri di progetto (opere murarie e impianti): Cantiere 1 Porto turistico: , , , ,81 - opere idrauliche e marittime ,04 - box nautici ,36 - torre di porto ,29 Cantiere 2 Cantiere nautico , ,45 Cantiere 3 Autorimessa nord , ,46 Cantiere 4 Autorimessa e piazza sud , ,75 Cantiere 5 - Stabilimento balneare , ,78 Cantiere 6 Edificio servizi portuali , ,24 Cantiere 7 Opere impiantistiche , ,17 Cantiere 8 Opere stradali e arredo urbano , ,74 Cantiere 9 Pontili e ormeggi (*) , ,97 Totale cantieri di progetto , , , ,25 Spese tecniche per progettazione esecutiva e direzione lavori , , , ,50 Fee per MPS Merchant , ,00 Acquisto mezzi da A. C , ,00 Analisi ambientali , , , ,90 Totale progetto , , , ,65 (*) Nella voce Pontili e ormeggi è compreso l acquisto da parte del Concessionario dei pontili attualmente in uso e di proprietà dell A.C. per un importo di ,00.

7 Nella precedente tabella non sono indicate le spese tecniche finora sostenute dall Amministrazione Comunale, pari ad ,00: nell elaborazione del Business Plan tali spese sono state ribaltate sul concessionario quale somma interamente dovuta all Amministrazione Comunale e spesate a conto economico nel primo anno della Concessione. Il Concessionario dovrà realizzare anche un sovrappasso, che, al termine della costruzione, dovrà essere restituito all Amministrazione Comunale. Riportiamo di seguito i costi di tale intervento (al netto di IVA): totale Realizzazione sovrappasso: - opere murarie e impianti , , , ,40 - spese tecniche (10%) , , , ,54 Totale sovrappasso , , , ,94

8 3. IL BUSINESS PLAN In allegato si riporta lo sviluppo del Business Plan. Il piano è stato elaborato in un orizzonte temporale di 30 anni e si compone di tre prospetti: Conto Economico, Stato Patrimoniale e Cash Flow Statement. Tali prospetti sono rappresentativi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria della società che costruirà e gestirà il nuovo porto di San Vincenzo. In particolare è stata ipotizzata la costituzione di una project company, in modo da tenere separati tutti i flussi del Progetto da altre eventuali attività dell aggiudicatario della Concessione. Il Business Plan è quindi il risultato fondamentale dell analisi finanziaria svolta sul Progetto, che permette di verificare e constatare l esistenza dell equilibrio sul piano economico, patrimoniale e finanziario. Il processo di analisi consiste nella costruzione di un modello ad hoc per il Progetto in esame, l inserimento delle ipotesi (o input) nel modello e la determinazione dell output finale che è appunto il Business Plan, secondo il seguente schema: IPOTESI (INPUT) MODELLO BUSINESS PLAN Riportiamo di seguito le ipotesi che stanno alla base del Business Plan e infine un commento ai tre prospetti del Business Plan con alcuni dati di sintesi. In allegato riportiamo, oltre ai tre prospetti di Business Plan, anche le tabelle di lavoro e di dettaglio del modello, in cui sono state sviluppate le ipotesi.

9 3.1 LE IPOTESI Profilo temporale durata concessione 30 anni primo anno concessione 2004 ultimo anno concessione 2033 durata costruzione 3 anni inizio costruzione 2004 fine costruzione 2006 inizio gestione 2007 fine gestione 2033 orizzonte temporale del piano: durata del piano 30 anni primo anno 2004 utlimo anno Investimenti Il prospetto degli investimenti è stato riportato nel precedente paragrafo 2.2 Tutti gli investimenti sono stati ammortizzati in base al criterio finanziario, per gli anni di durata della Concessione, tranne che i mezzi acquistati dall Amministrazione Comunale per il quali è stata applicata un aliquota del 20%.

10 3.1.3 Ricavi - Cessioni: CESSIONI incremento netto tariffe di cessione 10% Porto turistico Cessione posti barca: n posti transiti affitti p.b. prezzo cessione '04 cessione '05 cessione '06 disponibili cessione fino a 7 metri , da 7 a 9 metri , da 9 a 11 metri , da 11 a 13 metri , da 13 a 15 metri , TOTALE Parcheggi Cessione posti auto: n posti prezzo cessione '04 cessione '05 cessione '06 cessione posti auto da cedere , Box nautici Cessione box nautici: n posti prezzo cessione '04 cessione '05 cessione '06 cessione Tipo A - 5,00x2, , Tipo B - 2,80x1, , Si ipotizzano le seguenti cessioni dei posti barca: 20% il primo anno; 20% il secondo anno; 60% il terzo anno. Si ipotizza un incremento delle tariffe di cessione dei posti barca del 10% a partire dal secondo anno, secondo quanto comunemente si riscontra sul mercato. La vendita dei posti auto e dei box nautici si ipotizza avvenire proporzionale alla costruzione.

11 - Affitti: a) Locazioni immobiliari LOCAZIONI IMMOBILIARI mq /mq canone annuo anno a regime Area assistenza e rimessaggio Cantiere nautico , , Area esterna , , Edificio servizi edificio servizi - spazi commerciali , , Altri spazi commerciali altri spazi commerciali , , Stabilimento balneare Stabilimento balneare , , Distributore carburante Affitto distributore carburante , Per anno a regime si intende il primo anno dopo la fine della costruzione di ciascun lotto. b) Porto Turistico Porto turistico n posti tariffa media giorn. n mesi ricavo annuo Transiti: (senza IVA) % di occupazione fino a 7 metri 15 20, ,00 20% 80% 100% 100% da 7 a 9 metri 5 30, ,00 20% 80% 100% 100% da 9 a 11 metri 6 40, ,00 20% 80% 100% 100% da 11 a 13 metri 6 40, ,00 20% 80% 100% 100% da 13 a 15 metri 3 40, ,00 20% 80% 100% 100% TOTALE 35 30, ,00 Il piano non prevede l affitto di posti barca, se non per quelli riservati al transito. La percentuale di occupazione è stata stimata proporzionale alla realizzazione delle opere marittime.

12 - Altri ricavi: Servizi portuali: l anno a regime. Ricavi condominiali : sono dati dal ribaltamento sui proprietari dei posti barca del 70% dei costi di gestione (escluso il corrispettivo per l Amministrazione Comunale). Entrambe le voci si ipotizzano pari al 20% del valore a regime nel 2004, all 80% nel 2005, al 100% a partire dal Costi di gestione Costi di gestione annui a regime Materiali di consumo % 80% 100% Carburanti ed energia elettrica % 80% 100% Totale consumi Pulizia e vigilanza % 80% 100% Manutenzione ordinaria % 80% 100% Totale servizi Costo del personale Dipendenti: costo TFR annuo annuo - n 1 Direttore del Porto n 2 impiegati amministrativi n 3 operai TOTALE Oneri diversi % 80% 100% Corrispettivo per il Comune % 100% 100% Il primo anno, tra i costi di gestione, è inoltre previsto il pagamento di ,00 all Amministrazione Comunale a titolo di rimborso delle spese tecniche già sostenute in relazione al progetto. Durante la costruzione si ipotizza l impiego di un solo operaio (in quanto i lavori vengono appaltati).

13 3.1.5 Altre ipotesi di piano Manutenzione straordinaria: ogni 5 anni a partire dal quinto anno di gestione fino alla fine della concessione. Tassi di interesse: - tasso attivo: 1,00% - tasso passivo: 6,50% Circolante: - giorni clienti: 30 - giorni fornitori: 30 - giorni costruttori: 30 Aliquote IVA: - sulla costruzione: 20% - sulla realizzazione del sovrappasso: 10% -sui ricavi/vendite: 20% - sui costi di gestione: 20% Struttura Finanziaria: si è ipotizzato un apporto di equity pari ad (8% del costo dell investimento), suddiviso tra di capitale sociale e di finanziamento soci infruttifero. Il resto dell investimento è finanziato con indebitamento bancario e con il cash flow prodotto dall operazione. Imposte: normativa vigente per le persone giuridiche.

14 3.2 IL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO Financial Highlights FINANCIAL HIGHLIGHTS FATTURATO M.O.L. ( ) (93.580) RISULTATO OPERATIVO ( ) ( ) RISULTATO NETTO ( ) ( ) OPERATING FREE CASH FLOW ( ) ( ) ( ) (70.593) CAPITALE CIRCOLANTE NETTO (56.317) ( ) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) CAPITALE INVESTITO NETTO ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) POSIZIONE FINANZIARIA NETTA ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) PATRIMONIO NETTO TOTALE FONTI ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

15 FINANCIAL HIGHLIGHTS FATTURATO M.O.L RISULTATO OPERATIVO RISULTATO NETTO OPERATING FREE CASH FLOW (4.602) ( ) (2.000) (2.034) (2.068) (2.102) ( ) CAPITALE CIRCOLANTE NETTO (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) CAPITALE INVESTITO NETTO ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) POSIZIONE FINANZIARIA NETTA ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) PATRIMONIO NETTO TOTALE FONTI ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

16 FINANCIAL HIGHLIGHTS FATTURATO M.O.L RISULTATO OPERATIVO RISULTATO NETTO OPERATING FREE CASH FLOW (98.556) (92.907) CAPITALE CIRCOLANTE NETTO (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) (5.010) CAPITALE INVESTITO NETTO ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) POSIZIONE FINANZIARIA NETTA ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) PATRIMONIO NETTO TOTALE FONTI ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

17 3.2.2 Commento al Conto Economico Il Conto Economico è stato sviluppato in forma scalare con l evidenziazione di alcuni saldi significativi. Riportiamo tale schema in allegato. Il dettaglio delle singole voci è riportato nelle schede in allegato. I ricavi comprendono, tra l altro, la quota annua di competenza delle cessioni dei posti barca, dei posti auto e dei box nautici, il cui dettaglio è visibile nell allegata scheda Ricavi. I costi di costruzione dei beni da cedere rappresentano la quota di competenza del costo sostenuto dal Concessionario per la realizzazione dei beni che saranno ceduti al Comune a titolo di corrispettivo. Gli oneri diversi comprendono anche il corrispettivo annuo dovuto all Amministrazione Comunale, pari ad Il primo anno tale corrispettivo è aumentato fino a complessivi per il rimborso dovuto all Amministrazione Comunale delle spese di progettazione già sostenute ( ). Gli oneri finanziari sono stati determinati sulla posizione finanziaria netta media con quella dell esercizio precedente, come risulta dal prospetto di Stato Patrimoniale riclassificato a capitale investito. Come si può constatare nello schema di Conto Economico riportato in allegato, il margine operativo lordo, il risultato operativo e il risultato netto sono positivi già a partire dal terzo esercizio Commento allo Stato Patrimoniale Lo schema utilizzato (che riportiamo in allegato) è quello a capitale investito, che evidenzia alcuni saldi importanti. In primo luogo si determina il Capitale Circolante Commerciale, sommando algebricamente le voci relative ai crediti e ai debiti commerciali. Dal capitale circolante commerciale si giunge al Capitale Circolante Netto sommando algebricamente tutte le altre attività e passività non finanziarie di esercizio. Nel caso in esame l unica voce significativa è il credito IVA, presente nei soli primi due anni. Sull IVA è stata ipotizzata la sola compensazione e non si è previsto il rimborso. Sommando algebricamente al Capitale Circolante Netto le immobilizzazioni dell esercizio (in corso nei primi tre anni di costruzione) e i risconti attivi (relativi ai costi di realizzazione delle opere realizzate dal concessionario ma cedute all Amministrazione Comunale) si giunge alla definizione del Capitale Investito Lordo, al quale si

18 sottrae il TFR e i risconti passivi (riferiti alla ripartizione su tutta la durata della concessione dei ricavi derivanti dalle cessioni), per arrivare al Capitale Investito Netto, che rappresenta una misura del fabbisogno finanziario in ciascun esercizio. Tale fabbisogno sarà coperto con mezzi propri (Patrimonio Netto) e con indebitamento bancario (Posizione Finanziaria Netta). Si noti che il Capitale Investito Netto evidenzia quasi sempre un saldo negativo, che sta a significare che le fonti di natura operativa sono più che sufficienti per coprire il capitale investito in ciascun esercizio. Quindi l apporto di mezzi propri è ridotto al minimo (8% dell investimento complessivo) e, a parte il secondo anno, i saldi bancari saranno sempre attivi per il Concessionario. Le principali voci dello Stato Patrimoniale sono dettagliate in allegato Commento al Cash Flow Statement Il Cash Flow Statement si presenta in forma scalare con l evidenziazione di alcuni saldi significativi. Tutte le voci hanno origine o direttamente dal Conto Economico o dallo Stato Patrimoniale (variazioni rispetto all esercizio precedente). Il primo saldo significativo è il Cash Flow della Gestione Corrente, che rappresenta il flusso di denaro (positivo o negativo) derivante dalla gestione corrente dell attività. Successivamente, sommando algebricamente i flussi relativi agli investimenti e le voci di natura operativa (nel senso di non finanziaria ) si giunge all Operating Free Cash Flow. Questo flusso è molto importante perché rappresenta quanto denaro, in ciascun esercizio, si genera o si assorbe nell ambito della gestione operativa del Progetto. Su di esso si calcolano i principali indici quali il VAN e il TIR di Progetto (si veda più avanti il par. 3.3). Infine, sommando algebricamente all Operating Free Cash Flow i flussi relativi alle movimentazione del patrimonio netto e gli oneri finanziari netti si ottiene il flusso finale, il Free Cash Flow. Sommando tale flusso alla Posizione Finanziaria Netta Iniziale (uguale alla Posizione Finanziaria Netta Finale dell esercizio precedente) si ottiene la Posizione Finanziaria Netta Finale dell esercizio, come da Stato Patrimoniale.

19 3.3 L ANALISI DEGLI INDICI DI PROGETTO Sono stati calcolati due indicatori della redditività del Progetto: il Valore Attuale Netto (VAN) e il Tasso Interno di Rendimento (TIR). Entrambi sono stati calcolati sull Operating Free Cash Flow così come determinato nel Cash Flow Statement. In allegato riportiamo lo sviluppo del calcolo degli indicatori Il Valore Attuale Netto (VAN) E stato calcolato sui flussi di cassa (Operating Free Cash Flow) prodotti dal Progetto. E la somma algebrica di tutti i flussi (positivi e negativi) attualizzati generati dal Progetto per tutta la durata della concessione (30 anni). E un indicatore della ricchezza generata dall iniziativa. Un VAN positivo testimonia la capacità del Progetto di generare flussi di dimensione sufficiente a ripagare gli esborsi iniziali, lasciando ancora risorse residue per le altre destinazioni. Il tasso di attualizzazione utilizzato nel calcolo del VAN è il WACC (Weighted Average Cost of Capital o Costo Medio Ponderato del Capitale), il cui calcolo è riportato in allegato. Applicando un WACC pari a 6,06 %, abbiamo: VAN =

20 3.3.2 Il Tasso Interno di Rendimento (TIR) Il TIR del Progetto è un indice finanziario che rappresenta il tasso che uguaglia gli Operating Free Cash Flow attesi positivi attualizzati ai flussi negativi attualizzati. In pratica è quel tasso che rende il VAN uguale a zero. L indice esprime la redditività di Progetto, che il concessionario confronta con la redditività di altri investimenti alternativi. Nel caso del Progetto in esame, abbiamo: IRR = 28,77 %

21 ALLEGATI PROGETTO DI AMPLIAMENTO DEL PORTO TURISTICO DI SAN VINCENZO (LI) 14 Luglio 2003