Il leasing per comprare la prima casa, con super bonus per i giovani

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1 Il leasing per comprare la prima casa, con super bonus per i giovani Con il contratto di locazione finanziaria, la banca o l intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l immobile, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo che sarà modulato sulla base del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito. È questa una delle novità inserite negli ultimi giorni nella Stabilità 2016, che oggi approderà in Aula a Montecitorio. L emendamento in questione, presentato, in versione gemella, dai deputati Vignali e Petrini, è ormai già stato approvato dalla V Commissione Bilancio. Secondo le nuove previsioni, la cui applicazione è limitata nel tempo dal 2016 a fine 2020, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell utilizzatore, il concedente avrà diritto alla restituzione del bene e sarà tenuto a corrispondere quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotte alcune somme. L eventuale differenza negativa verrà corrisposta dall utilizzatore al concedente. A condizione che si verifichino specifici eventi, primo fra tutti la perdita del posto di lavoro per i dipendenti subordinati, sarà possibile chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, ma solo una volta e per

2 un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi. Le sospensioni faranno scattare la proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo. L intermediario, per il rilascio dell immobile, potrà agire con il procedimento per convalida di sfratto. Per quanto concerne il trattamento fiscale del contratto di leasing, l emendamento approvato prevede la detrazione ai fini IRPEF del 19% dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a euro, e del costo di acquisto dell immobile all esercizio dell opzione finale, per un importo non superiore a euro. I due tetti sono raddoppiati, a e euro, nel caso in cui le spese siano sostenute da giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a euro all atto della stipula del contratto, non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La detrazione spetta alle medesime condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l abitazione principale. L imposta di registro verrà applicata in misura proporzionale alle cessioni, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria, ancorché assoggettati a IVA. Sulle cessioni di leasing relative a immobili non di lusso verrà scontata l aliquota dell 1,5% quando sussistono le condizioni per l agevolazione cd. prima casa : sia nel caso di trasferimento da parte degli utilizzatori nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le menzionate condizioni (anziché il 4% come previsto per le cessioni di leasing di beni strumentali), sia nel caso di atti di trasferimento, nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario, di abitazioni non di lusso, acquisite in locazione finanziaria alle condizioni prima casa. Al di fuori delle descritte ipotesi, l aliquota sarà pari al 9%. FONTE:

3 Differenza tra prima casa e abitazione principale Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale? In questo articolo mettiamo in luce le reali differenze tra due concetti spesso confusi. Molto spesso i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi. In realtà così non è: sono due concetti profondamente differenti che fanno riferimento ad ambiti diversi. Cerchiamo di fare chiarezza, fornendo le definizioni ed evidenziando i vantaggi fiscali previsti dalla legge. Prima casa Il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo primo immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla prima dimora. Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente seconde case. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa. Da sottolineare che il concetto di prima casa viene

4 richiamato solo al momento dell acquisto dell immobile, in quanto consente all acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa). Requisiti prima casa I requisiti affinché un immobile sia considerato prima casa sono i seguenti: l acquirente deve essere una persona fisica l immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale A1, abitazioni di tipo signorile A8, abitazioni in ville A9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici l immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall acquisto, la propria residenza l acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l immobile oggetto dell acquisto agevolato l acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa Da notare che il punto 5. prevede che l acquirente non debba essere titolare di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale, mentre il punto 4. consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.

5 Ad esempio, sarà possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile, anche se si possiede già un altro immobile ubicato in un Comune differente, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del beneficio. Agevolazioni prima casa La legge consente una serie di agevolazioni in caso di acquisto della prima casa. Ad esempio, le imposte relative alla compravendita sono scontate nel seguente modo: nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva), l imposta di registro è pari al 2% in luogo del 9% nel caso di acquisto da impresa (compravendita soggetta a Iva), l Iva è al 4% in luogo del 10% Sempre nel caso di acquisto da privato, per determinare il valore catastale su cui calcolare le imposte, la rendita catastale va moltiplicata per un coefficiente pari a 110 in luogo di 120. Anche per le imposte sui mutui sono previste ulteriori agevolazioni in caso di acquisto prima casa, (ad esempio, imposta agevolata pari allo 0,25 dell importo erogato). Le agevolazioni prima casa si applicano anche per l acquisto delle pertinenze dell abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell abitazione per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta (tali agevolazioni si applicano anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato). Agevolazioni per pertinenze Anche in caso di pertinenze, il beneficio prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie: C/2, magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte

6 disgiunte dall abitazione e con rendita autonoma) C/6, box o posti auto C/7, tettoie ed è fruibile limitatamente ad una pertinenza per categoria catastale. Successioni Anche in caso di successione, sono previste agevolazioni: le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a 200 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% del valore dell immobile per l imposta ipotecaria e 1% per l imposta catastale), indipendentemente dal valore dell immobile caduto in successione, quando il beneficiario ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa. Considerazioni sul concetto di prima casa Tornando al concetto di prima casa, la legge specifica che per ottenere i benefici è necessario possedere la residenza o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare e non nell immobile stesso. Non è, quindi, strettamente necessario che sia la propria dimora (a differenza dall abitazione principale); occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si trova l immobile. Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto al momento dell acquisto. Abitazione principale Il concetto di abitazione principale si riferisce specificamente all ambito di gestione dell immobile ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l IMU). Agevolazioni abitazione principale

7 Anche per l abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio: l esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell ICI) la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l acquisto di una casa la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali Differenza prima casa e abitazione principale I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l acquisto dei quali non si è goduto dell agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente. In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni. FONTE: BibLus-net by ACCA biblus.acca.it. Mutui Prima Casa: online il

8 modulo per accedere al Fondo di garanzia statale Dal 27 novembre è disponibile la modulistica per richiedere in banca l accesso al Fondo di garanzia (previsto dal decreto Interministeriale 31 luglio 2014), volto a favorire l erogazione del credito per l acquisto della prima casa. Lo ha reso noto il MEF con il comunicato stampa n.269 del 27 novembre Il Fondo concede la garanzia dello Stato fino al 50% della quota capitale del mutuo per l acquisto o l acquisito e ristrutturazione in ottica di efficientamento energetico di un immobile, non di lusso, da adibire ad abitazione principale, purché il mutuo non superi l importo di 250mila euro. Il modulo dovrà essere presentato dal soggetto che richiede il mutuo direttamente in banca. Sarà poi la banca ad inviare a Consap Spa, società pubblica incaricata della gestione delle domande, la richiesta di accesso alle garanzie. Il modulo si può scaricare dal sito del Dipartimento del Tesoro alla pagina dedicata al Fondo e dovrà essere presentato dall interessato direttamente presso una banca che ha aderito all iniziativa. Le domande potranno essere presentate da fine dicembre, solo dopo che la banca abbia assicurato l operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall adesione della banca al Fondo). L elenco delle banche aderenti, che aumenta progressivamente, è disponibile sul sito di Abi o su quello di Consap.

9 FONTE: lavorofisco.it

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