IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l

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2 IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l VIALE FAMAGOSTA, MILANO COMUNE DI TREVIGLIO (BG) Apertura di media struttura di vendita P.A. ambito 10 Ex Foro Boario (Largo La Marmora Via Pasteur Viale Merisi) RAPPORTO DI COMPATIBILITA Sezione riferita alla componente di valutazione e sostenibilità commerciale DCR 2 ottobre 2006 n. VIII/215 Programma Triennale per lo sviluppo del Settore Commerciale 2006/2008 DGR 5 dicembre 2007 n. 8/6024 modificata con DGR 23 gennaio 2008 n. 8/6494 Medie strutture di vendita disposizioni attuative del Programma Triennale luglio 2015

3 PREMESSA Obiettivo Il presente studio ha per oggetto l apertura di una media struttura di vendita di mq 800, che sarà localizzata nel territorio comunale di Treviglio (P.A. ambito 10 ex Foro Boario). L analisi inerente le dinamiche commerciali, la consistenza dei servizi distributivi nonché la valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale costituisce una sezione del rapporto di compatibilità previsto dal punto 5 comma 3 dell Allegato A alla d.g.r. 5 dicembre 2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23 gennaio 2008 n. 8/6494. Caratteristiche del punto di vendita L istanza è relativa all attivazione di una media struttura di vendita - esercizio singolo che opererà nel settore non alimentare con una superficie di vendita di mq. 800 ed una superficie complessiva di mq Descrizione del sistema viario, di trasporti e di accesso riguardante l area interessata dal progetto La struttura commerciale è collocata in un edificio a destinazione commerciale nel quale sono ubicate, in modo del tutto autonomo, anche altre unità commerciali riconducibili alle tipologie commerciali media struttura di vendita ed esercizio di vicinato. Il sistema di accessibilità e la dotazione infrastrutturale (parcheggi e verde) come risultano dagli specifici elaborati progettuali risultano coerenti con le previsioni e le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici e congrui rispetto alla tipologia insediativa oggetto della presente analisi, costituita da una media struttura di vendita, settore non alimentare, la cui ammissibilità è attestata dalle norme del PGT vigente. Definizione del punto di vendita Preliminarmente all avvio dell analisi va stabilita la tipologia del nuovo insediamento in relazione alla dimensione del Comune e alla popolazione residente al fine di stabilire l eventuale natura sovracomunale dell insediamento. In tal caso infatti, ai fini del corretto espletamento della procedura autorizzativa, andrà richiesto il parere motivato dei Comuni contermini. La struttura, conformemente a quanto stabilito dal paragrafo 2.9 comma 3 dell allegato A alla DGR n. 8/6024 modificata con d.g.r n. 8/6494, assume carattere sovracomunale qualora il peso insediativo del Comune, costituito dal rapporto tra residenti più addetti e superfici di vendita di medie strutture, sia superiore o inferiore a 1,5. Nel caso in esame, come risulta dalla tavola sottoriportata. il punto di vendita ha carattere comunale (rapporto pari a 3,15) - residenti 2015 (29.494) + addetti 2001 (14.181) = superficie Msv esistenti (13.039) + superficie nuova Msv (800) = / = 3,15 > 1,5

4 Sistema commerciale locale 1) domanda commerciale locale Il sistema commerciale locale in esame è costituito dal Comune di Treviglio: gli abitanti al 2015 sono pari a unità (fonte Istat). Per quanto attiene la domanda (capacità di spesa della popolazione residente) la stima dei consumi medi annui pro-capite è stata effettuata utilizzando i valori di spesa procapite riportati dall Osservatorio sul Commercio della Regione Lombardia, sezione Dati utilizzati per la valutazione della componente socio-economica aggiornati; i dati di consumo annuo pro-capite indicizzati al 2015 risultano: per il settore alimentare e per il settore extra alimentare. La domanda commerciale degli abitanti di Treviglio è dunque pari a: spesa alimentare: abitanti per = spesa extra alimentare: abitanti per = per complessivi ) consistenza dei servizi commerciali del sistema locale Di seguito sono riportati i dati inerenti la consistenza distributiva del Comune di Treviglio con riferimento agli esercizi di vicinato, alle medie e alle grandi strutture di vendita (fonte: rilevazione statistica annuale Comune di Treviglio ). I dati forniti sono ripartiti oltre che per livello distributivo anche per tipologia merceologica. Alim. Bacino di gravitazione ESV MSV GSV Non alim. N Mq N Mq N Mq alim. Mq non alim. N Mq alim. Mq non alim Per quanto riguarda il settore merceologico non alimentare, al quale la presente relazione farà riferimento in considerazione della tipologia del punto di vendita in oggetto ai fini dell insediamento nel Comune, sono presenti 422 esercizi di vicinato per complessivi mq., medie strutture per mq. e grandi strutture per mq ; la superficie di vendita totale per tale comparto merceologico è pertanto pari a mq. Offerta delle strutture commerciali del Comune Per quantificare il fatturato degli esercizi ubicati nel Comune si utilizzano le soglie di produttività riportate dal previgente Regolamento Regionale 3/2000 per esercizi di vicinato, medie e grandi strutture del settore non alimentare dell unità territoriale a cui appartiene Treviglio (U.T. 3 di Bergamo):

5 Produttività regionale ( al mq) esercizi di vicinato medie strutture di vendita grandi strutture di vendita Con i valori di consistenza di superficie di negozi di vicinato, medie e grandi strutture di Treviglio e le relative soglie di produttività, si calcola il potenziale di fatturato degli esercizi locali: Superficie Produttività ( al mq) Fatturato ( ) Vicinato (mq) medie strutture di vend grandi strutture di vend TOTALE La rete distributiva di Treviglio sviluppa, nel settore non alimentare, un giro d affari quantificabile in totali ) Equilibrio domanda/offerta: evasione di spesa Confrontando i valori di offerta della rete distributiva del Comune con quelli di domanda degli abitanti dello stesso, si può pervenire alla quantificazione dell eventuale evasione di spesa: confrontando l offerta commerciale con la domanda, si ottiene la differenza tra i due valori e la valutazione della quota di consumi che gli abitanti di Treviglio soddisfano presso la rete commerciale presente in altri Comuni o al contrario la quota di consumatori di altri Comuni che si orienta sulla rete distributiva di Treviglio. Settore extra alimentare Domanda = mercato teorico Offerta = mercato reale Evasione di spesa (euro) Evasione di spesa (%) 29,83% Per quanto riguarda il comparto extra alimentare si rileva, per gli abitanti di Treviglio, un grado di evasione di spesa del 29,8%.

6 Il nuovo esercizio potrà contribuire, quindi, a colmare parte di tali evidenti vuoti distributivi e a ridurre l evasione di spesa che determina la necessità di spostamenti fuori comune. 4) Dinamiche commerciali del Comune di Treviglio Nel presente paragrafo viene esaminato il trend evolutivo della rete commerciale di Treviglio dal 2012 al La fonte di riferimento è costituita dalla rilevazione statistica annuale del Comune di Treviglio. Comune di Treviglio N Esercizi di vicinato Medie Grandi Alim. Non alim. strutture strutture Totale Come si può notare, nel corso del periodo preso in esame il numero complessivo degli esercizi aumenta di 23 unità. Analizzando nel dettaglio, gli esercizi di vicinato del settore alimentare passano da 88 del 2012 ai 98 del 2014, quelli del settore non alimentare aumentato da 407 ai 422 del Le medie strutture diminuiscono di 2 unità e le grandi strutture restano invariate. Mq. Esercizi di vicinato Alim. Non alim. Medie strutture Grandi strutture Totale Il trend è diverso se lo si analizza sotto il profilo dimensionale: la superficie di vendita registra infatti una diminuzione di mq in quanto passa dai mq del 2012 ai mq del L insediamento della nuova media struttura si inserisce dunque in un contesto di consolidamento della rete commerciale comunale ed è coerente con l obiettivo di recuperare sia alcune quote di mercato oggi indirizzate fuori comune per una carenza merceologica specifica dell offerta commerciale locale sia con quello di accrescere le potenzialità attrattive, oggi limitate, del sistema commerciale locale, mediante un insediamento innovativo e di alta specializzazione che determina una crescita quantitativa e qualitativa del commercio di Treviglio complessivamente considerato.

7 Valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale 1) Stima del fatturato della nuova media struttura Per la stima del fatturato del nuovo punto vendita si utilizzano come produttività ( al mq di superficie di vendita) i valori quantificati dalla regione Lombardia in sede del precedente regolamento regionale 3/2000. Il valore regionale di riferimento è quello delle medie strutture del settore extra alimentare che per l unità territoriale di appartenenza di Treviglio (U.T. 3 di Bergamo) risulta essere pari a al mq. Utilizzando tali valori si può quantificare il fatturato previsto per il nuovo esercizio che risulta: punto vendita extra alimentare: ( al mq x 800 mq) Questo valore costituisce l importo del fatturato stimato, dato sul quale si andrà a valutare l impatto sul sistema commerciale locale. 2) Stima degli addetti della nuova media struttura Il numero degli addetti stimato per il nuovo punto di vendita è proporzionale alla sua superficie di vendita: la stima di tale dato deriva dai parametri di riferimento indicati dall Osservatorio Regionale sul Commercio della Regione Lombardia. I valori occupazionali indicati sono: addetti per mq Settore alimentare Vicinato 26,18 add. 15,89 add. medie strutture 20,44 add. 7,18 add. grandi strutture 40,30 add. 10,17 add. La tipologia in oggetto è una media struttura non alimentare per la quale si può quindi stimare il seguente numero di addetti: - punto vendita non alimentare: 7,18 addetti ogni mq x 800 mq = 6 addetti. Pertanto il numero degli occupati del punto vendita in apertura può essere stimato in 6 nuovi addetti. 3) lla rete commerciale Il valore del fatturato stimato per la media struttura in oggetto rappresenta quello di impatto, dato col quale si andrà a valutare gli effetti generati sulla rete distributiva esistente. Provenienza del fatturato attratto rispetto alle tipologie del Comune: Considerate le caratteristiche del sistema distributivo di Treviglio, le abitudini di acquisto dei consumatori (l evasione di spesa nel settore non alimentare è pari al 15% circa) e la tipologia innovativa della nuova struttura sotto il profilo gestionale e di

8 servizio, il fatturato realizzato si dividerà equamente fra il recupero di quella quota di consumo oggi diretta fuori Comune e lo svolgimento di una concorrenzialità diretta sulla rete di vendita locale, generando pertanto un impatto sull attuale sistema commerciale locale Maggiori livelli di concorrenzialità saranno esercitati nei confronti della grande struttura e delle attività di media superficie, mentre una minima competitività è ipotizzabile rispetto agli esercizi di vicinato: Fatturato attratto ( ) Vicinato Medie strutture Grandi strutture Recupero evasione di spesa TOTALE IPOTESI DI IMPATTO: Sulla base dei valori di riferimento così calcolati, è possibile pervenire a diverse ipotesi di impatto caratterizzate da vari livelli di influsso sulla rete di vicinato, medie e grandi strutture. Ipotesi di massimo impatto: Con un calcolo puramente aritmetico si traducono gli importi sottratti alla rete commerciale locale in esercizi destinati a cessare: si divide pertanto il valore di ciascun importo per le soglie di produttività regionali già utilizzate in precedenza nella quantificazione del mercato reale. Il valore di impatto in termini di mq così ottenuto è trasformato in numero di negozi meditante l utilizzo di valori medi di superficie per tipologia. Fatturato di impatto ( ) Produttività ( al mq) superficie (mq) esercizi (n ) Vicinato Medie strutture Grandi strutture TOTALE

9 Impatto massimo: l apertura della nuova media struttura in progetto potrebbe generare, quale impatto massimo sulla rete commerciale comunale, la chiusura di un esercizio di vicinato non alimentare. Ipotesi di minimo impatto: Considerato che l attivazione in oggetto costituisce una tipologia nuova nel contesto delle medie strutture di vendita e quindi che il fatturato ipotizzato per il nuovo insediamento deriverà in massima parte da nuovi consumi e dal recupero di evasione di spesa ed in quota minore dalle altre strutture similari di media e grande distribuzione, dotate quindi di una elevata capacità di assorbimento degli impatti concorrenziali, si può ipotizzare che l apertura non generi alcuna chiusura di esercizi. Gli effetti potrebbero generarsi solo sui livelli occupazionali con la perdita di addetti. Impatto minimo: l apertura della nuova media struttura nell ipotesi di impatto minimo non genererà alcuna chiusura dei negozi del Comune. Ipotesi conclusiva: Rispetto alle ipotesi di massimo e minimo impatto, possono prefigurarsi ulteriori simulazioni che tengano conto del fatto che i negozi in esercizio possono sostenere una riduzione del proprio fatturato senza comunque dover chiudere. Sulla base delle considerazioni sopra riportate e volendo pervenire a un ipotesi più realistica rispetto a quelle massima e minima sopra descritte, si applica la metodologia normalmente utilizzata nelle conferenze di servizi della Regione Lombardia (d.d.g. 7 febbraio 2008 n. 970) di seguito descritta. La trasformazione della diminuzione di fatturato in numero di punti vendita prevedibilmente soggetti a chiusura avviene ipotizzando: - un esercizio di vicinato chiude se si verifica una perdita di fatturato del 50%; - una media struttura di vendita (e grande struttura) chiude se si verifica una perdita di fatturato del 60%. Dall applicazione di tali valori si calcola: Fatturato di impatto ( ) Quota percentuale assorbita da rete Quota fatturato assorbita da rete ( ) Quota residua fatturato che determina cassazioni ( ) Vicinato % Medie strutture % Grandi strutture % TOTALE

10 Successivamente si quantifica l impatto della media struttura conseguente alla quota di fatturato non assorbita dalla rete. Coi valori di superficie ottenuti si determina il numero degli esercizi potenzialmente destinati a cessare. Fatturato di impatto ( ) Produttività ( al mq) superficie (mq) esercizi (n ) Vicinato Medie strutture Grandi strutture TOTALE Tale prefigurazione intermedia cautelativa presuppone quindi che l apertura della media struttura in progetto andrà a determinare, oltre a una riduzione sostenibile del fatturato degli operatori locali, nessuna cessazione ma solo un ridimensionamento del dato occupazionale così come quantificato nel paragrafo successivo. E evidente che si tratta di un ipotesi del tutto sostenibile nel contesto in esame. 4) Valutazione del saldo occupazionale netto Oltre ai valori quantificati per l impatto sulla rete di vendita con apposita procedura si perviene al saldo occupazionale nell ipotesi conclusiva. La perdita di addetti è calcolata utilizzando i parametri regionali di riferimento, indicati nell Osservatorio e riportati nelle tavola precedente. E quindi partendo dai risultati ottenuti nell ipotesi conclusiva del paragrafo 3: superficie (mq) Parametro occupazionale (add/1.000 mq) addetti (n ) Vicinato 19 15,89 0,3 Medie strutture 43 7,18 0,3 Grandi strutture 58 10,17 0,6 TOTALE 120 1,2 La perdita degli addetti complessivi è quantificabile quindi in 1 unità. L attivazione di una nuova media struttura di 800 mq nel territorio di Treviglio porta pertanto ad un incremento occupazionale di 6 unità e contestualmente genera sulla rete di vendita un impatto che determina la perdita teorica di 1 addetto, con un saldo positivo di 5 addetti. SALDO OCCUPAZIONALE = 6 addetti 1 addetti = + 5 addetti

11 5) Valutazioni conclusive La nuova media struttura che verrà realizzata in un contesto a elevata vocazione commerciale, nasce da un analisi di dettaglio della situazione di mercato di Treviglio, che evidenzia spazi per un insediamento di tipologie che siano in grado di unire alla tradizionale funzione di presidio territoriale (vicinanza ai residenti) quelle di un elevata specializzazione merceologica (capacità concorrenziale verso i punti vendita despecializzati esistenti) in grado di svolgere un ruolo di recupero di attrattività sia verso le famiglie che oggi effettuano opzioni diverse di spesa in direzione di altri Comuni sia verso i residenti nei comuni limitrofi. La previsione gestionale propone condizioni di equilibrio economico, e quindi una valutazione positiva nel bilancio a medio termine del punto vendita; i dati di fattibilità, desunti dai parametri regionali, evidenziano altresì una compatibilità dell impatto generato dalla nuova struttura di vendita rispetto alla situazione commerciale in essere. La quota di fatturato che verrà attratto dal nuovo punto vendita rispetto alla rete commerciale esistente risulta compatibile con il mantenimento di un equilibrio del contesto commerciale locale, non generando chiusure di altri esercizi ed agendo, teoricamente, solo sui livelli occupazionali, peraltro in una misura molto contenuta. Infatti, mentre nel nuovo punto vendita saranno inseriti 6 nuovi addetti, la perdita determinando sulla base dei parametri regionali nella rete commerciale sarà pari ad 1 sola unità, con un saldo positivo di 5 unità.