Mensile di aggiornamento e approfondimento in materia di immobili, ambiente, edilizia e urbanistica

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1 Mensile di aggiornamento e approfondimento in materia di immobili, ambiente, edilizia e urbanistica Numero 5 - Dicembre 2013

2 Sommario n. 5 chiuso in redazione il 30 novembre 2013 Pagina NEWS Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili 4 RASSEGNA DI NORMATIVA Leggi, decreti, circolari: sintesi e classificazione 13 RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili 18 APPROFONDIMENTI Mediazione immobiliare PRESUPPOSTI PER IL RICONOSCIMENTO DELLA PROVVIGIONE AL MEDIATORE Qual è la differenza tra mediazione tipica e atipica? Quando all agente immobiliare deve essere riconosciuta la provvigione? Quali gli strumenti di tutela utilizzabili dall agente immobiliare per il recupero della provvigione? Paola Di Michele, Il Sole 24 ORE Ventiquattrore Avvocato 1 novembre 2013, n Mediazione immobiliare QUANDO LE PARTI SI INCONTRANO CON L INTERVENTO DEL MEDIATORE La compravendita difficilmente si conclude con il semplice incontro delle volontà di venditore e acquirente. Nella pratica, è il mediatore che raccoglie il consenso delle parti e le assiste sino al contratto definitivo. Augusto Cirla, Il Sole 24 ORE CASA Guida all'acquisto e alla vendita, novembre Fiscalità LA REGISTRAZIONE DEGLI ATTI NON SCONTA I TRIBUTI SPECIALI L annotazione di avvenuta registrazione in calce o a margine dell atto presentato per la formalità costituisce una fase della procedura stessa di registrazione e non un attività autonoma. Pertanto, non è soggetta ai tributi speciali. Alessandro Borgoglio, Il Sole 24 ORE Consulente Immobiliare, 15 novembre Immobili "RENT TO BUY" - PROFILI FISCALI - CHIARIMENTI DELLO STUDIO DEL NOTARIATO Il rent to buy è una delle forme contrattuali che negli ultimi anni, anche a causa della forte flessione del mercato immobiliare, sta riscontrando in maniera crescente le attenzioni degli operatori del settore. Questa forma contrattuale, che richiama la disciplina della locazione e della vendita, consente ad un soggetto di poter disporre da subito di un immobile a fronte del pagamento di un canone di locazione, con la possibilità di rinviare l'acquisto ad un momento successivo. Dal lato fiscale il rent to buy (cd. locazione-vendita), inteso come contratto di locazione finalizzato ad una successiva compravendita, sconta una doppia imposizione, sia quella diretta (disposizioni del Tuir) sia quella indiretta (Iva e imposta di registro). Vincenzo D'Andò, Il Sole 24 ORE La Settimana Fiscale, 8 novembre 2013, n FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

3 Proprietario ed Editore: Il Sole 24 Ore S.p.A. Sede legale e amministrazione: Via Monte Rosa Milano Redazione: Edilizia e PA, Il Sole 24 ORE Il Sole 24 ORE S.p.a. Tutti i diritti riservati. È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi strumento. I testi e l elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono comportare specifiche responsabilità per involontari errori e inesattezze. FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

4 Economia, fisco, agevolazioni e incentivi Tasse al rogito, si cambia Cambia in modo consistente dal 1 gennaio 2014 la tassazione dei contratti che hanno per oggetto il trasferimento a titolo oneroso di beni immobili, per effetto della presa di vigore dell'articolo 10 Dlgs 23/2011 (la legge istitutiva dell'imu "propria") e l'articolo 26 del decreto legge istruzione (il dl 104/2013, convertito in legge 128/2013). Anzitutto, si abbasserà l'imposta di registro per l'acquisto della "prima casa" dal 3 al 2 per cento (con un minimo di mille euro); cambieranno altresì i requisiti "di lusso" in presenza dei quali questa agevolazione non è concessa (oggi si guarda alle norme contenute in un decreto ministeriale del 1969; dal 1 gennaio prossimo invece saranno considerate "di lusso", e quindi non agevolabili, le unità immobiliari classificate in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Ogni altro trasferimento immobiliare a titolo oneroso verrà invece tassato con l'aliquota del 9 per cento (oggi si spazia dal 3 al 15 per cento, a seconda dei casi), anche qui con un minimo di mille euro; faranno eccezione i conferimenti di immobili strumentali in società che siano fuori campo Iva, che rimarranno soggetti all'odierna aliquota del 4 per cento. Inoltre, in tutti i casi in cui si applicheranno le nuove aliquote del 9 e del 2 per cento: a) le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella nuova misura fissa di 50 euro cadauna (al di fuori di questo perimetro, tutte le attuali imposte fisse di 168 euro e quindi l'imposta fissa di registro e ogni altra imposta fissa ipotecaria e catastale saranno dovute nella nuova misura di 200 euro); b) si avrà esenzione completa dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Se tutto quanto precede comporta, in linea di massima, un decremento della tassazione, un netto aumento del carico fiscale si avrà invece in tutte le ipotesi in cui oggi sia disposta una tassazione agevolata: con una misura di "taglio lineare", infatti, l'articolo 10, comma 4, Dlgs 23/2011, dispone la soppressione di «tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali» relative ai trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. Ad esempio, dovrebbe essere considerato come "agevolato" il trattamento oggi previsto per gli acquisti immobiliari delle Onlus le quali pagano l'imposta di registro fissa e che, dal 1 gennaio 2014, dovrebbero invece pagare il 9 per cento; identicamente, i trasferimenti che riguardano immobili di pregio storico e artistico e che oggi sono tassati con l'aliquota del 3 per cento di imposta di registro (oltre al 3 per cento per imposta ipotecaria e catastale) dal 1 gennaio prossimo dovrebbero essere soggetti all'aliquota di registro elevata al 9 per cento (con il parziale sollievo che le imposte ipotecaria e catastale degraderanno però alla complessiva misura fissa di cento euro). Si pensi, inoltre, al caso dei trasferimenti patrimoniali nell'ambito di un procedimento di separazione e di divorzio. L'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, sancì l'esenzione completa da ogni tributo per questo tipo di attività; la Corte Costituzionale, con sentenza n. 154 del 10 maggio 1999, estese questa previsione anche ai procedimenti di separazione coniugale, ritenendo illegittima la disparità di trattamento che invece si verificava tra il caso dello scioglimento del matrimonio e il caso della separazione dei coniugi. Ebbene, dal 1 gennaio 2014, dovrebbe accadere che da un regime di completo esonero da tassazione si dovrebbe passare (ipotizzando un valore imponibile di 100mila euro) a un carico fiscale di: a) = euro in caso di compravendita per la quale non si applica l'agevolazione "prima casa"; oppure: b) = se sia richiesta l'agevolazione "prima casa". (Angelo Busani, Il Sole 24 ORE Casa 24 plus, 14 novembre 2013) FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

5 Interventi antisismici, ai privati 74 milioni Nuovi bandi in arrivo Boom di domande nelle Regioni che sfruttato al massimo i fondi della Protezione civile: privilegiati i piccoli interventi con alta efficacia nella riduzione del rischio crolli. La media delle risorse assegnate per progetto è di 24mila euro. Molte Regioni sono però in ritardo e il controllo statale dovrà essere rafforzato Molte richieste in risposta ai bandi comunali, ma anche molto caos, nella prima annualità del Piano nazionale di prevenzione del rischio sismico che aveva a disposizione, oltre ai fondi per microzonazione (10 milioni) e per la messa in sicurezza di edifici pubblici (93,2 mln), anche una prima sperimentale quota di risorse per gli interventi sugli edifici privati (31 milioni di euro, concentrati sulle regioni a più alto rischio). IL BOOM DI DOMANDE Non esiste un monitoraggio dello stato d attuazione del programma (e anche questo è un problema: «Ci attrezzeremo meglio nei prossimi mesi» dicono alla Protezione civile), ma dalle otto regioni chiave da noi monitorate (per l annualità 2011, distribuita alle Regioni solo nell ottobre 2012 e assegnata quest anno ai beneficiari finali) emerge un vero boom di richieste, in media oltre dieci volte le risorse disponibili: domande in Puglia e 62 progetti finanziati, domande in Sicilia e 113 assegnazioni, in Veneto 349 richieste e 55 interventi beneficiati. Casi estremi invece la Calabria, che ha aumentato i fondi e allargato all eccesso la platea dei potenziali beneficiari ma poi non è riuscita a gestire le richieste, riuscendo ad approvare solo 27 progetti su una platea finanziabile di 528 (un vero flop programmatico e organizzativo, come si può leggere a pagina 4), e all opposto l Emilia Romagna, che ha ristretto a soli 4 comuni, ricevendo così 201 richieste e finanziandone 91. «Le domande dei privati confermano dalla Protezione civile sono state in media circa dieci volte rispetto a quanto finanziabile». LE REGIONI FLOP Oltre al caos della Calabria, fra le altre Regioni principali per livello di rischio sismico e finanziamenti ricevuti ce ne sono tre ancora ferme, per motivi diversi. La Campania è pesantemente frenata dal Patto di stabilità (si veda a pagina 4) e dunque ha del tutto congelato i 18,4 milioni che aveva a disposizione quest anno (3,5 milioni), e il blocco ci sarà probabilmente anche per l annualità 2012 (ripartita fra le Regioni con il decreto Gabrielli pubblicato il 10 luglio scorso). «Abbiamo più volte chiesto al Governo spiega l assessore campano Edoardo Cosenza come Regioni, una deroga al Patto per le spese di prevenzione sismica e difesa del suolo». Poi c è il sorprendente ritardo del Friuli, che dopo un inerzia di otto mesi solo nel giugno scorso ha mosso i primi passi per attribuire i fondi del E l Abruzzo, che ha deciso di concentrare le annualità 2011 e 2012, e dunque sbloccherà in un colpo solo 4,3 milioni di euro per gli interventi privati. IL PIANO DI PREVENZIONE È stato l articolo 11 della legge post-abruzzo (Dl 28 aprile 2009, n. 39, convertito nella legge 77/2009) a lanciare per la prima volta in Italia un piano di prevenzione del rischio sismico, con finanziamenti a crescere: 42,5 milioni nel 2010 (solo per microzonazione sismica ed edifici pubblici strategici), 145,1 nel 2011 (anche per edifici privati), poi tre anni a 195,6 milioni ( ), e poi di nuovo a scendere 145,1 mln nel 2015 e 44 nel In tutto 965 milioni. «È certamente una minima percentuale ammettono alla Protezione civile rispetto al fabbisogno di messa in sicurezza di un patrimonio edilizio, quello italiano, molto vecchio e fragile. Ma il Piano è importante per diffondere la cultura della prevenzione tra amministratori e cittadini». LE ANNUALITÀ Le tranche annuali vengono attribuite sempre con ritardo, a causa delle complesse procedure di intesa con le Regioni e poi il doppio passaggio dell Opcm (con le regole) e del decreto del capo della Protezione civile che distribuisce i fondi, entrambi da registrare e pubblicare in Gazzetta. I numeri sopra citati e i resoconti di queste pagine si riferiscono alla tranche 2011 (Opcm 4007/2012), fondi assegnati definitivamente alle Regioni il 3 ottobre La nuova FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

6 tranche (2012) da 195,6 milioni (Opcm 52/2013) è stata invece attribuita alle Regioni il 10 luglio scorso, e i bandi dei Comuni per assegnare i contributi ai privati sono stati in alcuni casi già pubblicati, in altri si prevede lo saranno tra la fine dell anno e l inizio del I COMUNI BENEFICIARI Spetta alle Regioni, per ogni annualità, scegliere la quota dei fondi di cui all articolo 2 c.1 lettere b) e c) (infrastrutture, edifici pubblici strategici, edifici privati) da assegnare ai privati, in un range dal 20 al 40%. Nell annualità 2011 quasi tutte le Regioni si sono fermate al 20% (tabella qui a destra), con le uniche eccezioni di Emilia Romagna (30%), Molise (30%), Basilicata (30%) e Calabria (40%). Con la nuova tranche anche il Veneto, che è la Regione più avanti di tutte, salirà al 40%, e metà dei suoi 2,8 milioni saranno assegnati agli edifici industriali. Le Regioni devono poi decidere i Comuni beneficiari, confermando il requisito minimo di pericolosità sismica fissato dalla ordinanze, una «accelerazione al suolo» di 0,125 ag (una soglia che si colloca a metà della classe 3), oppure restringere il campo, alzando la soglia. L Emilia Romagna, ad esempio, ha ristretto da 283 a soli 4 comuni, e ogni annualità cambierà comuni interessati, per fare campagne mirate di sensibilizzazione. Ma l ha fatto anche l Umbria (92 comuni teorici, assegnati fondi a 53 progetti privati su 5 comuni), la Toscana (247 teorici, 51 progetti su 14 enti locali), le Marche (239 teorici, 80 progetti approvati su 10). QUALI INTERVENTI I fondi possono essere assegnati ai privati per interventi di rafforzamento locale, miglioramento sismico e demolizione e ricostruzione degli edifici, ma di fatto le regole della Protezione civile (Opcm 52/2013 e Allegati), sia per il livello di finanziamento al mq sia per l entità totale a disposizione, privilegiano l assegnazione ai piccoli interventi, soprattutto quelli in grado di ridurre i danni alle persone con poca spesa. «Gli interventi spiegano i tecnici della Protezione civile per inserire catene o tirantature tra pareti sono i più tipici interventi a costo contenuto, euro al metro quadrato, che possono arrivare a comprese le finiture, e possono evitare i crolli più rovinosi». Per questo tipo di intervento i finanziamenti statali possono coprire il 60-70% del costo totale, e sulla quota residua possono essere utilizzate le detrazioni fiscali al recupero edilizio, attualmente al 65% per l antisismica in zone 1 e 2. Le regole delle Opcm privilegiano gli edifici più vecchi nelle graduatorie, e a quanto risulta alla Protezione civile «i progetti più frequenti tra quelli finanziati riguardano edifici mono o bifamiliari nei centri storici», soprattutto nei piccoli comuni. (Alessandro Arona, Il Sole 24 ORE Edilizia e Territorio, 11 novembre 2013, n. 44) Per i proprietari in affitto contestato lo sconto Irpef I contribuenti che avevano concesso in uso gratuito ai familiari il proprio appartamento, pagando contestualmente l'affitto per un'altra casa in cui dimoravano abitualmente, in questi giorni stanno ricevendo gli avvisi bonari da parte dell'agenzia delle Entrate, la quale disconosce la detrazione Irpef sui canoni di locazione indicata nel modello 730/2011. Si tratta di una contestazione, questa volta massiva, che era già stata sollevata da diversi uffici periferici della stessa Agenzia nell'ambito dei controlli del modello 730 e di Unico di anni precedenti. In buona sostanza, secondo l'amministrazione finanziaria, l'indicazione del codice 1 nel quadro B dei fabbricati della dichiarazione dei redditi, che fino all'anno d'imposta 2011 consentiva una deduzione dal reddito complessivo della rendita catastale dell'immobile, sarebbe comunque incompatibile con la fruizione delle detrazioni previste dall'articolo 16 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir). Al riguardo va sottolineato che i commi 01 e 1 dell'articolo 16 del Tuir riconoscono ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari «adibite ad abitazione principale», stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431 del 1998, una detrazione pari a 300 euro se il reddito complessivo non supera euro, che si riduce a 150 euro se il reddito è ricompreso tra e euro. Nel caso di contratti "convenzionati" la detrazione si eleva rispettivamente a 496 o a 248 euro, fermo restando gli stessi due scaglioni reddituali. Come si evince dalla norma, le condizioni indispensabili per poter fruire della detrazione, a parte l'ammontare del reddito complessivo, sono due: 1) il contratto di locazione deve essere redatto ai sensi della legge 431 del 1998; FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

7 2) il contribuente deve aver adibito ad «abitazione principale» l'alloggio locato. Con riguardo al secondo requisito va evidenziato come il comma 1-quinquies dello stesso articolo 16 del Tuir definisca «abitazione principale» quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari «dimorano abitualmente». Fuori discussione, quindi, che nel caso in cui il contribuente continui a risiedere nella casa di proprietà, pur detenendo in locazione un altro appartamento, non potrà fruire di nessuna delle detrazioni d'imposta previste dall'articolo 16. Ad opposta conclusione si dovrebbe, invece, giungere nell'ipotesi in cui il contribuente abbia posto la sua dimora abituale nell'immobile locato, concedendo in uso a familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) la casa di proprietà. Sarebbe, infatti, opinabile se l'agenzia delle Entrate negasse la detrazione facendo ricorso all'articolo 10, comma 3-bis, del Tuir, che definisce abitazione principale anche l'immobile in cui dimorano abitualmente i familiari del contribuente, cosicché, nel caso di specie, quest'ultimo si troverebbe con due abitazioni principali (una di proprietà e l'altra in locazione) e con un doppio beneficio. È evidente, invero, che nel caso di specie si tratta di una fictio iuris con la quale viene considerata «abitazione principale» anche quella casa in cui dimora un familiare del contribuente, purché quest'ultimo risieda in un'altro fabbricato non suo. Il che, però, non inficia assolutamente il requisito della "dimora abituale" richiesto dall'articolo 16. A ciò si aggiunga, in via dirimente, che né dal combinato disposto degli articoli 10, comma 3- bis, e 16 del Tuir, né tanto meno dalle istruzioni alle dichiarazioni dei redditi, si evince in alcun modo l'incompatibilità tra le due agevolazioni. (Maurizio Bonazzi, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi, 1 novembre 2013) Per la cedolare aliquota al 15% Un particolare calcolo a favore dei contribuenti, può riguardare la cedolare secca in quanto la riduzione dal 19 al 15%, sui canoni derivanti da contratti concordati, ha effetto dal I contribuenti possono perciò beneficiare della riduzione in sede di acconto per il 2013, ricalcolando l'acconto di novembre, in scadenza il 2 dicembre. Per determinare l'acconto per il 2013, sono previsti due metodi di calcolo: lo "storico" sui dati dellanno precedente, del 730/2013 o dell'unico 2013, e il "previsionale" sul minore imponibile o sulla minore imposta dell'anno per il quale si versa l'acconto. Può essere questo il caso dei contribuenti che possono fruire della riduzione dal 19 al 15% per cento. In sede di saldo per il 2013, in scadenza nel 2014, potranno poi eseguire i relativi conguagli. È l'articolo 4 del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, a disporre la riduzione dell'aliquota dal 19 al 15% con effetto dal 2013 della cedolare secca per i contratti a canone concordato. La diminuzione decorre dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013, in pratica, per l'intero anno 2013, considerato che, per le persone fisiche, il periodo d'imposta coincide con l'anno solare. L'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dispone che, dal 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti, cosiddetti contratti concordati, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o negli altri comuni ad alta tensione abitativa, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento, misura che, come si è detto, è ulteriormente ridotta al 15 per cento, per l'intero anno (Salvina Morina, Tonino Morina, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi Focus Gli acconti di novembre, 6 novembre 2013) Bonus energia con la vecchia Ace Per i bonus fiscali sugli interventi per il risparmio energetico sono arrivati dall'enea i chiarimenti su quale modulo compilare per l'ape e sulla spettanza dell'incentivo per la demolizione dell'edificio e la sua ricostruzione, anche infedele. Dal 4 agosto 2013, l'attestato di certificazione energetica è stato sostituito dall'attestato di prestazione energetica (decreto legge 4 giugno 2013, n. 63) e fino all'emanazione dei decreti FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

8 attuativi le modalità di calcolo da seguire continuano ad essere quelle del Dpr 2 aprile 2009, n. 59 (circolare del ministero dello Sviluppo economico 7 agosto 2013). Per l'enea (Faq 67), quindi, ai fini della detrazione del %, si deve continuare ad utilizzare lo stesso modulo dell'attestato di qualificazione energetica, che può essere compilato e sottoscritto anche da un tecnico abilitato coinvolto nei lavori di cui alla richiesta di detrazione. Il tecnico compilatore dell'attestato di prestazione energetica, invece, non deve essere coinvolto nei lavori (requisiti dei certificatori nel Dpr 75/2013). Per la detrazione Irpef e Ires sul risparmio energetico del 55% (65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014 o al 30 giugno 2015 per i condomini ovvero 50% per le spese sostenute dal 1 gennaio 2015 al 31 dicembre 2015 o dal 1 luglio 2015 al 30 giugno 2016 per i condomini), dal 21 agosto 2013, la nuova definizione di "ristrutturazione edilizia" comprende anche la demolizione e l'infedele ricostruzione (sagoma diversa, ma "con la stessa volumetria di quello preesistente"). Quindi, anche in questi casi è possibile beneficiare della detrazione Irpef ed Ires del % sugli interventi per il risparmio energetico. In caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento non spetta la detrazione in quanto l'intervento si considera "nuova costruzione" e non spetta il bonus del % agli «interventi relativi ai lavori di ampliamento». (Luca De Stefani, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi, 6 Novembre 2013) Acquisto di case restaurate, detrazione da confermare Per le ristrutturazioni edilizie la proroga dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2014 dell'incremento della detrazione Irpef dal 36% al 50% (40% per il 2015), per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012, potrebbe essere estesa anche agli acquisti di abitazioni di fabbricati interamente interessati a interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. Lo stesso potrebbe valere anche per l'importo massimo su cui calcolare la percentuale (pari al 25% del prezzo di acquisto), il quale per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013 è passato da 48mila a 96mila euro. Si arriva a questa conclusione basandosi sui chiarimenti forniti dalle Entrate nella circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, dove è stato trattato l'innalzamento della percentuale di detrazione dal 36% al 50%, per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013 (articolo 11, comma 1, decreto legge 22 giugno 2012, n. 83). In quest'ultimo caso, come per la più recente proroga dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2014 (articolo 6, disegno di legge di stabilità 2014), la norma riguarda solo degli «interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1», Tuir, escludendo quindi quelli del comma 3, relativi agli acquisti di abitazioni di fabbricati interamente ristrutturati. Una prima interpretazione a favore dell'innalzamento della detrazione anche per l'acquisto di case ristrutturate è arrivata dallo studio del Notariato 8 gennaio 2013, n T, pagina 7. Questa, poi, è stata definitivamente confermata dalle istruzioni al modello Unico PF 2013 e dalla circolare dell'agenzia delle Entrate 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 2.1. A differenza della proroga al 31 dicembre 2013 della detrazione maggiorata al 50%, però, quella fino al 31 dicembre 2014 (40% per il 2015) è stata attuata «ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell'articolo 16-bis», Tuir. Ecco che solo le Entrate, potranno estendere all'acquisto di immobili ristrutturati la maxi-detrazione del 50% al 2014 (40% per il 2015). Sempre sul fronte del bonus del 50% per il recupero edilizio va segnalato che le spese di trasloco e custodia dei mobili, per il periodo necessario all'effettuazione degli interventi di recupero edilizio, non possono essere detratte al 36-50%, in base all'articolo 16-bis, Tuir, relativo al bonus fiscale sulle ristrutturazioni edilizie. A chiarirlo è l'agenzia delle Entrate nelle Faq pubblicate nel sito del Governo il 4 novembre 2013, nell'ambito dell'iniziativa "Rimetti la casa al centro del tuo mondo". Va ricordato che in dottrina la vera "domanda frequente" riguarda la possibilità o meno di detrarre il 50% sull'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici dopo aver effettuato qualunque lavoro indicato nell'articolo 16-bis, Tuir, considerando che nella circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, l'agenzia delle Entrate, pur non dicendo mai di voler escludere qualcuno dei suddetti interventi, afferma che «in sintesi, la detrazione in esame è collegata agli interventi» di manutenzione straordinaria (e ordinaria, solo su parti comuni condominiali), di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali indicate alle lettere a) e b) del comma 1, di ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi (lettera c) e di acquisto di abitazioni facenti parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

9 (comma 3). La sintesi delle Entrate, quindi, ha tralasciato gli interventi che vanno dalle lettere da d) a l), dell'articolo 16-bis, comma 1, Tuir. (Luca De Stefani, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi, 6 Novembre 2013) Edilizia e urbanistica Patente «a punti» anche per l'edilizia Più vicina la patente a punti per l'edilizia. Come accade per chi guida si partirà da un punteggio base che sarà decurtato a ogni violazione delle misure di sicurezza. Chi perde tutti i punti non potrà partecipare ad appalti né ricevere finanziamenti pubblici. Il sistema di qualificazione per imprese e lavoratori autonomi, previsto dal Testo unico sicurezza (Dlgs 81/2008) comincia a prendere forma, grazie a uno schema di regolamento (un Dpr) che dovrà passare l'esame del Consiglio dei ministri su proposta del ministro del Lavoro. La "patente professionale a punti" riguarderà anche altri settori economici oltre all'edilizia (dai trasporti a i servizi sanitari pubblici). A gestire il meccanismo sarà una "Sezione speciale per l'edilizia" istituita presso le Camere di commercio. Spetterà a questo organismo verificare la sussistenza dei requisiti di qualificazione e la loro permanenza nel tempo. Quattro i requisiti inderogabili di qualificazione. Il primo è la designazione di un "responsabile tecnico in possesso di adeguate competenze in materia di salute e sicurezza sul lavoro" da individuare con un accordo in Conferenza Stato-Regioni entro sei mesi dalla pubblicazione del regolamento. Il possesso delle competenze in materia di sicurezza dovrà essere dimostrato anche dai lavoratori autonomi. Necessario poi dimostrare i "requisiti di onorabilità" relativi all'assenza di procedimenti in corso, misure di prevenzione, condanne per riciclaggio, insolvenza fraudolenta e usura. Ultimo punto è il possesso dell'attrezzatura tecnica necessaria alle attività di cantiere. La Sezione speciale per l'edilizia avrà 10 giorni di tempo per rilasciare il documento o rifiutare, motivando, l'iscrizione. In caso di ritardo l'impresa può cominciare a operare in via provvisoria. La patente viene rilasciata "in automatico" a imprese e lavoratori autonomi in possesso di qualificazione Soa e già iscritti alle Camere di commercio, purché in possesso di un regolare Durc. Il Durc assume anche la veste di attestato, visto che il punteggio della patente verrà segnato in un apposito riquadro del documento di regolarità contributiva. Da notare che l'azzeramento dei punti impedirà anche il rilascio del Durc, salvo che non sia in ballo il pagamento di lavori effettuati prima della revoca della patente. Per coprire le spese di funzionamento della Sezione speciale per l'edilizia è previsto il versamento di un "diritto di prima iscrizione" che verrà determinato con decreto del ministero del Lavoro. In via di prima applicazione però a tutte le imprese e gli autonomi operanti nel settore edile sarà richiesto il versamento una tantum di 10 euro. Nel dettaglio il funzionamento della patente a punti verrà precisato dal successivo decreto in cui saranno indicati sia il punteggio iniziale della patente, da attribuire tenendo conto del numero dell'organico medio annuo delle imprese, che il meccanismo di decurtazione dei punti, oltre alla previsione di un procedimento di sospensione della patente e della verifica periodica dei requisiti. Per ditte e lavoratori che operano nel settore dell'installazione e manutenzione di impianti sono previste procedure di qualificazione ad hoc, da mettere a punto con l'accordo di sindacati e imprese. (Mauro Salerno, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi, 6 Novembre 2013) In Italia il fisco più caro per i fabbricati È un'europa profondamente frammentata quella che emerge da un confronto sulla fiscalità immobiliare. Con differenze talmente pesanti in grado, da sole, di spostare l'ago della bilancia tra la convenienza o meno a mettere in piedi operazioni di sviluppo immobiliare. Ma anche con forti disparità di trattamento tra un cittadino, per esempio, italiano e uno tedesco. Più che di una fotografia, per ricostruire il trattamento fiscale legato all'immobiliare serve un vero e proprio puzzle. Il Sole 24 Ore ha chiesto di approfondire la materia ad Aspesi (l'associazione delle imprese di sviluppo immobiliare), la quale con l'apporto di un esperto di fiscalità immobiliare ha elaborato le tabelle riportate in questa pagina. La materia è ovviamente complessa, basti pensare che solo in Italia vi è un grossa differenziazione tra operazioni tra privati o con imprese, con l'applicazione o meno dell'iva. E tra prima e seconda casa. In proposito va sottolineato che l'italia, a differenza della maggior parte degli altri Paesi, si caratterizza per la predominanza di operazioni che riguardano l'acquisto della casa tra FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

10 privati, che rappresentano l'86,6% del mercato della casa nel suo complesso (il dato è del Centro studi sull'economia immobiliare). Mercato della casa che, a sua volta, rappresenta il 75% dell'intero mercato immobiliare italiano. Prima di entrare nel merito dei risultati dell'elaborazione, va poi precisato che il criterio base di distinzione tra "atti soggetti a Iva" e "non soggetti a Iva" (si vedano le tabelle) è la natura del soggetto venditore: se società/impresa di costruzione o trasformazione, l'atto è ivato; se altra società o privato, l'atto non è ivato. Questo è un principio che, con piccole differenze («Che non è assolutamente possibile descrivere in dettaglio per cinque Paesi in una tabella riassuntiva», precisa Stefano Baruzzi, esperto di fiscalità immobiliare che ha materialmente eseguito l'elaborazione) è lo stesso in tutti i Paesi considerati: Francia, Germania, Regno Unito, Spagna, Italia. Le differenze di trattamento fiscali sono particolarmente evidenti nel caso di un atto di compravendita riguardante un fabbricato intero. Si tratta di un'ipotesi importante, in quanto le indicazioni di tutti i principali Paesi europei vanno nella direzione di diminuire o cessare il consumo di nuovo suolo per riconvertire edifici prima adibiti ad altro uso o, perlomeno, ristrutturare e riqualificare building ormai datati. E la tassazione che ne deriva non è problema solo degli operatori che seguono lo sviluppo di tali operazioni, ma si riversa a cascata sul costo finale dei singoli appartamenti per i privati. Cominciamo dunque dall'esempio di un edificio del valore ipotetico di due milioni di euro. Ebbene, il risultato finale dell'imposizione fiscale nel caso di cessioni non soggette a Iva è di un esborso di euro in Francia; 90mila euro in Germania; 101mila euro se residenziale o 81mia euro se non residenziale nel Regno Unito; 120mila euro in Spagna e ben 200mila euro in Italia. In sostanza, nel nostro Paese l'esborso verso il Fisco è all'incirca il doppio rispetto a Francia e Regno Unito, più del doppio in rapporto alla Germania e un po' meno del doppio in comparazione con la penisola iberica. A portare al calcolo finale, la semplice applicazione dei diversi trattamenti indicati nella tabella riportata in pagina. In particolare, il corrispondente dell'imposta di registro in Francia è il 5,09%, in Germania (dove si chiama Grunderwerbsteuer) varia dal 3,5% al 5,5%, nel Regno Unito (stamp duty land tax) va da zero al 15% per gli edifici residenziali e da zero al 4% per quelli non residenziali, in Spagna (Ipt) è il 6 per cento. E in Italia arriviamo al 10% tra imposte di registro, catastali e ipotecarie. Ancora più complessa l'eventualità della cessione di un fabbricato (ipotizzato sempre di due milioni di euro) con aliquota Iva. In questo caso la situazione è molto più frammentata a livello europeo. Mentre in Francia l'imposizione fiscale finale sarebbe di 406mila euro, in Germania si scende a 90mila euro, per risalire a 420mila euro nel Regno Unito e ridiscendere a 200mila euro in Spagna (se residenziale) o 420mila se non residenziale. In Italia avremmo invece euro nel caso di un edificio residenziale, 520mila euro se non residenziale. Insomma, forse più che un puzzle è un vero rompicapo. Con effetti di forte discriminazione tra un Paese e l'altro. «Una tale complessità e un accanirsi fiscale sull'immobiliare non portano da nessuna parte spiega Federico Oriana, a.d. di Aspesi perchè se non si lavora non si produce gettito. Siamo sicuri, come anche parte del Governo ha dichiarato, che si dovrà intervenire in materia. E abbiamo già reincontrato il ministro Lupi per arrivare a una soluzione». (Evelina Marchesini, Il Sole 24 ORE Casa 24 plus, 14 novembre 2013) I pannelli fotovoltaici classificati tra i beni mobili Gli impianti fotovoltaici sono beni mobili; quantomeno questo è il pensiero della Commissione provinciale Tributaria di Milano che ha espresso tale giudizio con la sentenza n. 308/43/13 depositata lo scorso 17 ottobre. La natura di bene mobile o immobile dell'impianto fotovoltaico è un tormentone che non riesce a trovare un assetto definitivo. Nella risposta ad una question-time di qualche tempo fa il Governo si era impegnato ad attivare un gruppo di lavoro costituito dall'agenzia delle Entrate e del Territorio (oggi unico ente) per dirimere la questione; finora nessuna risposta. Invece ci sarebbe bisogno di chiarezza per molteplici ragioni. Per esempio, in caso di realizzazione dell'impianto su terreno o fabbricato altrui l'agenzia delle Entrate nega il rimborso Iva in quanto nella fattispecie la costruzione non è bene strumentale ma spesa pluriennale e quindi ai sensi dell'articolo 30, lettera C, del Dpr 633/72 non spetta il rimborso ma solo la detrazione (agenzia delle Entrate, risoluzione n. 175/E del 2005). Ai fini della determinazione del reddito minimo sulle società di comodo, se si tratta di bene immobile la percentuale da applicare al costo del bene è del 6% mentre come bene mobile il ricavo minimo è del 15%. Nell'ambito della cessione e comunque nel trasferimento FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

11 dell'impianto effettuato da società agricole diverse dalla società semplice, se si tratta di bene mobile non genera plusvalenza tassabile, mentre nel caso contrario il plusvalore viene assoggettato ad imposta (Dm 213 del 27 settembre 2007). Se la fornitura e la costruzione dell'impianto viene eseguita da un soggetto non residente mutano le modalità di applicazione dell'iva ai sensi dell'articolo 7 del Dpr 633/72. L'elenco delle conseguenti incertezze potrebbe continuare. Si ricorda che l'agenzia delle Entrate, con le circolari 46/E del 2007 e 38/E 2010, ha chiarito che «l'impianto fotovoltaico situato su un terreno non costituisce impianto infisso al suolo in quanto normalmente i moduli che lo compongono (i pannelli solari) possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità», quindi l'impianto fotovoltaico va classificato come bene mobile a meno che per separarlo dall'immobile (terreno o fabbricato), al fine di riutilizzarlo o semplicemente riposizionarlo, non debbano essere «effettuati antieconomici interventi di adattamento». Di parere contrario l'agenzia del Territorio, che con nota n del 22 giugno 2012 forniva le istruzioni per l'accatastamento dell'impianto fotovoltaico quale opificio (categoria catastale D1, ovvero D10 per gli impianti rientranti nel reddito agrario) e quindi assoggettabile a Imu salvo esenzioni specifiche; per gli impianti collocati sui tetti l'autonomo accatastamento scatta quando l'impianto incrementa il valore del fabbricato in misura superiore al 15%. La Commissione Tributaria provinciale di Milano ha sposato la tesi che l'impianto fotovoltaico è un bene mobile è ciò è avvenuto nell'ambito di una controversia riguardante il diniego di un rimborso Iva in quanto la costruzione era stata eseguita su terreni di proprietà di terzi. Concludono i giudici di Milano che l'impianto costruito su terreni in affitto mantiene la sua autonomia e non può essere ricompreso nell'alveo dei beni immobili ma bensì in quelli mobili ammortizzabili. Tale circostanza rende legittimo il rimborso Iva assolta per la sua costruzione. (Gian Paolo Tosoni, Il Sole 24 ORE Norme e Tributi, 6 novembre 2013) L'attestato di prestazione energetica nell'analisi operativa del Notariato Il Consiglio nazionale del notariato con lo studio 657/2013/C ha illustrato in una dettagliatissima analisi la disciplina della certificazione energetica. Lo studio evidenzia, preliminarmente, che con il Dl 63/2013 è stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell edilizia: da un lato, viene soppresso l attestato di certificazione energetica, definito come il documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio; dall altro, viene introdotto, in suo luogo, l attestato di prestazione energetica, definito come il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica. La finalità di tale attestato è quella di essere chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" del proprietario, dell acquirente (anche a titolo gratuito) e/o del locatario circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici. L attestato di prestazione energetica si differenzia dall attestato di qualificazione energetica per la necessità, prevista solo per il primo, dell attribuzione della classe di efficienza energetica. I due attestati si distinguono, inoltre, anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore: infatti mentre l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell edificio "non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente terzo, l attestato di prestazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da "esperti qualificati e indipendenti" o da "organismi" dei quali dovranno comunque essere garantiti "la qualificazione e l'indipendenza". I due attestati sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro fungibili. Gli atti traslativi a titolo oneroso. Il documento del Notariato analizza i casi in cui vi è l obbligo di allegazione dell Ape; la norma limita, testualmente, l obbligo di dotazione, tra gli atti traslativi a titolo non gratuito, alla sola vendita; tra questi rientrano certamente, anche la permuta. Con riferimento agli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione a quella che pare essere la finalità della disciplina in materia di efficienza energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno fare riferimento all effetto economico del negozio avente per oggetto edifici energeticamente rilevanti, per cui, secondo lo Studio del Notariato, si dovrà ritenere plausibile la sussistenza dell obbligo di dotazione e allegazione in occasione della FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

12 stipula di tutti quegli atti che comportino l immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edifici, comportanti un consumo energetico. Gli atti traslativi a titolo gratuito. Il documento del Notariato evidenzia le importanti novità introdotte: in virtù delle modifiche contenute nel Dl 63/2013, sono soggetti all obbligo di dotazione (nonché al connesso obbligo di allegazione) gli atti a titolo gratuito che comportino il trasferimento di immobili. Il riferimento agli atti a titolo gratuito, comporta, secondo lo studio del Notariato che la disciplina deve essere non solo riferita alla donazione o alle liberalità donative, ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito. In sostanza la nuova disciplina si applicherà in tutti quei casi in cui, a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una delle parti contrattuali a favore dell altra, quest ultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. Per converso, rimangono esclusi dalla novità gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi. Le locazioni. Il Dl 63/2013 ha apportato novità anche in materia di locazioni, prevedendo che, l obbligo di dotazione dell Ape e anche l obbligo di allegazione (del quale il primo è funzionale), sorgano nel caso di stipula di un contratto di locazione. Lo Studio del Notariato sottolinea, tuttavia, che deve trattasi di una nuova locazione. Non si applica la disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova locazione come, per esempio, in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l'attestato è prodotto a cura del proprietario dell'immobile. L obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica, tra l altro, sorge prima della stipula del contratto di locazione. Di conseguenza non si può attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l immobile dell attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a dotare l immobile nel momento stesso in cui decide di concederlo in locazione, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge. L attestato energetico deve, poi, essere allegato al contratto di locazione, pena la nullità del contratto medesimo. I contratti di locazione commerciali. Lo Studio del Notariato ritiene, inoltre applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione, fermo restando che si tratti di nuovi contratti: il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); l affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico). (Federico Gavioli, Il Sole 24 ORE Guida Normativa, 13 novembre 2013) FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

13 Legge e prassi (G.U. 30 novembre 2013, n. 28) Ambiente MINISTERO DELL'AMBIENTE E DELLA TUTELA DEL TERRITORIO E DEL MARE DECRETO 21 febbraio 2013 Modifica dell'allegato 5 del decreto legislativo 25 luglio 2005, n. 151 recante: «Attuazione delle direttive 2002/95/CE, 2002/96/CE e 2003/108/CE, relative alla riduzione dell'uso di sostanze pericolose nelle apparecchiature elettriche ed elettroniche, nonche' allo smaltimento dei rifiuti» (G.U. 8 novembre 2013, n. 262) MINISTERO DELL'AMBIENTE E DELLA TUTELA DEL TERRITORIO E DEL MARE CIRCOLARE DEL Circolare recante chiarimenti interpretativi relativi alla disciplina dell'autorizzazione unica ambientale nella fase di prima applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 13 marzo 2013, n. 59 Economia, fisco, agevolazione e incentivi MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE COMUNICATO Comunicato relativo al testo del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, coordinato con la legge di conversione 28 ottobre 2013, n. 124, recante: «Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici.». (G.U. 26 novembre 2013, n.276) DECRETO-LEGGE 30 novembre 2013, n. 133 Disposizioni urgenti concernenti l'imu, l'alienazione di immobili pubblici e la Banca d'italia (G.U. 30 novembre 2013, n. 281) NOTA Stop alla seconda rata dell'imu su prime case e terreni agricoli Con il Dl 133/2013, il Governo è intervenuto su uno degli argomenti di fiscalità locale più delicati e dibattuti di quest anno; quello riguardante l applicazione dell imposta municipale propria (Imu). Queste le novità. Per il 2013, salvo le precisazioni per il mini conguaglio, non è dovuta la seconda rata dell Imu: per l abitazione principale e le relative pertinenze, esclusi i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, nonché per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp, istituiti in attuazione dell articolo 93 del Dpr 616/1977; per la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; per l immobile, purché non censito in una delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia a ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall articolo 28, comma 1, del Dlgs 139/2000, dal personale appartenente alla carriera prefettizia. Il tutto, come previsto dalle lettere da a) a c) del comma 1 dell articolo 1 FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

14 del Dl 133/2013, con richiamo espresso all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del Dl 54/2013 convertito dalla legge 85/2013, all articolo 4, comma 12-quinquies, del Dl 16/2012 convertito dalla legge 44/2012, all articolo 2, comma 5, del Dl 102/2013 convertito dalla legge 124/2013. Ai sensi delle successive lettere d) ed e) del citato articolo 1, infine, il saldo non è dovuto per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, di cui all articolo 13, comma 5, del Dl 201/2011, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola e per i fabbricati rurali a uso strumentale di cui all articolo 13, comma 8, del Dl 201/2011. Il comma 2, per evitare dubbi, si preoccupa di precisare che l eliminazione del saldo non riguarda né i terreni agricoli né i fabbricati rurali che non rientrino nelle definizioni di cui sopra: è, quindi, confermato che si dovrà versare l Imu sia sui terreni non posseduti da agricoltori e sia sui fabbricati rurali non strumentali. I ristori delle minori entrate. Con i commi 3, 4 e da 6 a 8 dell articolo 1 del Dl 133/2013, è disciplinato il ristoro ai Comuni per il minor gettito riscosso a titolo di Imu. A tal fine, con il comma 3, è stanziato un aumento di risorse pari a ,99 euro per l anno 2013, di cui ,53 euro riferiti ai Comuni delle Regioni a statuto ordinario, della Regione Siciliana e della Regione Sardegna, e ,46 euro riferiti ai Comuni delle Regioni a statuto speciale Friuli-Venezia Giulia e Valle d Aosta e delle Province autonome di Trento e di Bolzano. Con il comma 4, una quota delle risorse stanziate dal comma 3, corrispondente a ,11 euro, è attribuita ai Comuni delle Regioni a statuto ordinario, della Regione Siciliana e della Regione Sardegna, direttamente dal ministero dell Interno. Le attribuzioni sono stabilite per ente; in altri termini, ogni Comune può verificare la propria quota di rimborso nell allegato A al Dl in esame e tale quota verrà attribuita dal ministero entro il 20 dicembre Ai sensi del comma 8, inoltre, per i Comuni delle Regioni a statuto speciale Friuli-Venezia Giulia e Valle d Aosta e delle Province autonome di Trento e di Bolzano, la compensazione del minor gettito Imu avviene attraverso un minor accantonamento, per l importo complessivo di ,15 euro, come evidenziato sempre nell allegato A al Dl n. 133, a valere sulle quote di compartecipazione ai tributi erariali, ai sensi dell articolo 13, comma 17, del Dl 201/2011. Il comma 6 coordina le disposizioni di cui ai commi 3, 4 e 8, stabilendo che con decreto del ministro dell Economia e delle Finanze, di concerto con il ministro dell Interno, da emanare entro il 28 febbraio 2014, sentita la conferenza Stato-città e autonomie locali, è determinato a conguaglio il contributo compensativo nell importo totale di ,73 euro. Tale conguaglio, infatti, sarà pari alla differenza tra le risorse di cui al comma 3 e quelle distribuite ai sensi dei commi 4 e 8, spettante a ciascun Comune. Con il comma 7, infine, è stabilito che nel caso in cui dal predetto decreto risulti un ammontare complessivo di importi riconosciuti al Comune superiori a quanto a esso spettante, l eccedenza dovrà essere destinata dal Comune medesimo a riduzione delle imposte comunali dovute relativamente ai medesimi immobili per l anno Si tratta di un vero e proprio vincolo di destinazione delle maggiori somme disponibili. Le unità abitative assimilate alle abitazioni principali e il mini conguaglio. Con il comma 9 dell articolo 1 del Dl 133/2013, è stabilito che l agevolazione Imu prevista per il saldo dal comma 1, si applica anche agli immobili equiparati all abitazione principale dai Comuni, ai sensi dell articolo 13, comma 10, del Dl 201/2011 e dell articolo 2-bis del Dl n. 102, per i quali non spettano le risorse di cui ai commi 3, 4 e 6, ovvero il minor accantonamento di cui al comma 8 del Dl 133/2013. In altri termini, l assimilazione porterà benefici ai soli contribuenti e non al Comune, che dovrà accollarsene i costi. Il comma 5 dell articolo 1 del Dl n. 133, invece, disciplina che l eventuale differenza tra l ammontare dell Imu risultante dall applicazione dell aliquota e della detrazione per ciascuna tipologia di immobile che accede all agevolazione del saldo deliberate o confermate dal Comune per l anno 2013 e, se inferiore, quello risultante dall applicazione dell aliquota e della detrazione di base previste dalle norme statali per ciascuna tipologia di immobile di cui al medesimo comma 1, è versata dal contribuente, in misura pari al 40%, entro il 16 gennaio Il decreto, dunque, anziché orientarsi verso i soli enti che hanno effettuato aumenti nel 2013, si riferisce a tutti quelli che hanno aliquote superiori a quelle di base (circa Comuni in Italia!). Le manovre di bilancio. Con i commi 11 e 12 dell articolo 1 del Dl n. 133, sono disciplinate alcune deroghe al Tuel, in merito alla contabilizzazione dei ristori, nonché di accesso al credito per il reperimento di liquidità. Precisamente, in deroga all articolo 175 del Tuel, i Comuni FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

15 beneficiari del trasferimento compensativo sono autorizzati ad apportare le necessarie variazioni di bilancio entro il 15 dicembre Inoltre, per il 2014, il limite massimo di ricorso da parte degli enti locali ad anticipazioni di tesoreria di cui all articolo 222 del Tuel è incrementato, sino alla data del 31 marzo 2014 da tre a cinque dodicesimi. Gli oneri per interessi che scaturiscono dall attivazione delle maggiori anticipazioni di tesoreria, saranno rimborsati a ciascun Comune dal ministero dell Interno, nel limite massimo complessivo di 3,7 milioni di euro, con modalità e termini che verranno fissati con decreto del ministero dell Interno, da adottare entro il 31 gennaio (Claudio Carbone, Il Sole 24 ORE Guida Normativa) Immobili ISTITUTO NAZIONALE DI STATISTICA COMUNICATO Indici dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, relativi al mese di ottobre 2013, che si pubblicano ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), ed ai sensi dell'art. 54 della legge 27 dicembre 1997, n. 449 (Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica) (G.U. 18 novembre 2013, n. 270) AGENZIA DELLE ENTRATE RISOLUZIONE 22 NOVEMBRE 2013 N. 83/E OGGETTO: Registrazione contratti di locazione a seguito dell introduzione dell obbligo di allegazione dell Attestato di prestazione energetica (APE) NOTA L'attestazione energetica non paga registro e bollo L'attestato di prestazione energetica (Ape) allegato ai contratti di compravendita o di locazione non è soggetto a imposta di registro né a imposta di bollo; per la confezione di una copia autentica dell'ape occorre invece scontare l'imposta di bollo di euro 16 per ogni facciata. È quanto stabilito dalla risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 83/e del 22 novembre L'Ape è stato introdotto dal Dl 63/2013 al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica); il Dl 63 ha inoltre sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'ape, a far tempo dal 6 giugno 2013: a) i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); b) i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; c) i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti). In considerazione della introduzione di questo obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica al contratto di locazione, a pena di nullità dello stesso (anche se si fa strada l'ipotesi di cancellare la nullità, come scritto ieri sul Sole 24 Ore), l'agenzia è stata richiesta di rispondere al quesito se tale obbligo di allegazione esplicasse effetti anche ai fini della registrazione del contratto di locazione. L'Agenzia risponde anzitutto che si deve procedere alla registrazione del contratto di locazione e dell'attestato allegato, senza autonoma applicazione dell'imposta di registro all'ape, in quanto l'attestato non rientra tra gli atti per i quali vige l'obbligo della registrazione. La situazione non cambia se il contratto di locazione sia registrato telematicamente (con l'utilizzo dei software "Locazioni web Siria" e "Iris"), caso nel quale non è prevista la possibilità di trasmettere al fisco anche gli allegati del contratto. Infatti, a parte il rilievo che, in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione, non grava un obbligo di produrre l'ape in sede di registrazione (dato che l'obbligo di allegazione dell'ape al contratto è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell'atto ma non ha riflessi sulla registrazione), qualora comunque il contribuente presentasse l'ape all'agenzia insieme all'attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita dal servizio telematico utilizzato dall'utente, non dovrebbe scontare alcuna imposta con riguardo all'ape. Qualora il contribuente peraltro lo desideri (caso assai improbabile), l'ape può essere registrato "volontariamente" con il pagamento dell'imposta di registro di 168 euro (200 dal 1 gennaio 2014). FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

16 Quanto infine all'imposta di bollo, essa non va applicata in base del presupposto che l'articolo 37, Dpr 445/2000 esonera da bollo le dichiarazioni sostitutive di atto notorio di cui agli articoli 46 e 47 del medesimo Dpr 445/2000 e che l'ape (ai sensi dell'articolo 15, comma 1, Dlgs 192/2005) deve essere prodotto appunto nella «forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'articolo 47» del Dpr 445/2000. L'imposta di bollo è invece dovuta se l'ape venga allegato al contratto di locazione in copia certificata conforme all'originale, ai sensi della nota 1 all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 642/1972; il bollo sulla copia è infatti dovuto a prescindere dal trattamento (in termini di imposta di bollo) del documento originale. (Angelo Busani, Il sole 24 ORE Norme e Tributi, 23 novembre 2013) AGENZIA DELLE ENTRATE RISOLUZIONE 8 NOVEMBRE 2013 N. 77/E OGGETTO: Interpello ordinario - Art. 11, legge 27 luglio 2000, n (Applicazione benefici previsti per la piccola proprietà contadina agli atti dell autorità giudiziaria che dichiarano l acquisto per intervenuta usucapione ordinaria di un terreno agricolo - Articolo 1 della legge 6 agosto 1954, n. 604). NOTA Sconti alla piccola proprietà contadina anche ai terreni avuti per usucapione Le agevolazioni in materia di imposte di bollo, di registro e ipotecaria contenute nell articolo 1 della legge 604/1954 per la formazione e l arrontondamento della piccola proprietà contadina sono applicabili anche ai terreni acquisiti con il possesso ventennale continuato. L Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 77/E del 2013 ha fornito una interessante risposta a seguito di una istanza di interpello, riconoscendo l agevolazione anche al caso dell acquisizione del terreno mediante usucapione. Le motivazioni dell istanza di interpello. Alla base dell istanza di interpello c è una ordinanza con la quale un soggetto è divenuto unico ed esclusivo proprietario di un terreno agricolo per intervenuta usucapione ordinaria ventennale. L istanza, avanzata dal legale del contribuente, è finalizzata a conoscere se la registrazione della suindicata ordinanza possa beneficiare delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina. L istante è del parere che, secondo quanto previsto dall articolo 1 della legge 604/1954, l elenco degli atti per i quali spettano i benefici per la piccola proprietà contadina non ha carattere tassativo e, pertanto, le agevolazioni devono ritenersi applicabili anche all acquisto per usucapione ordinaria ventennale, sempreché sussistano i requisiti previsti dalla legge. Le ultime novità sulla piccola proprietà contadina. Il Dl 194/2009, all articolo 2, comma 4-bis, successivamente modificato dalla legge 220/2010 (legge di stabilità 2011), ha introdotto in maniera definitiva nel nostro ordinamento l agevolazione in materia di imposta di registro e ipocatastale, denominata piccola proprietà contadina, che trae la sua origine dalla legge 604/1954, più volte prorogata nel corso degli anni. L agevolazione prevede che «gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti alla relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA) sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all imposta catastale nella misura dell 1 per cento.». Sia l Agenzia delle entrate sia il Consiglio nazionale del notariato hanno ribadito che l agevolazione in esame è da ritenersi non una messa a regime dell originaria legge del 1954 ma una nuova e propria disciplina in materia di imposta di registro, sui trasferimenti a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli. La legge 604/1954 riconosce particolari agevolazioni in materia fiscale, costituite dall applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa, anziché proporzionale, e dalla esenzione dall imposta di bollo, sugli atti inerenti la formazione e l arrotondamento della piccola proprietà contadina. Precisamente, si tratta degli atti: di compravendita; di permuta, quando per ambedue i permutanti l atto sia posto in essere esclusivamente per l arrotondamento della piccola proprietà contadina; di concessione di enfiteusi, di alienazione del diritto dell enfiteuta e di affrancazione del fondo enfiteutico, nonché di alienazione del diritto a usi collettivi inerenti alla piccola proprietà acquistata; FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

17 di affitto e compartecipazione a miglioria, con parziale cessione del fondo migliorato all affittuario o compartecipante; con i quali i coniugi, ovvero i genitori, e i figli acquistano separatamente, ma contestualmente, l usufrutto e la nuda proprietà; con i quali il nudo proprietario o l usufruttuario acquista, rispettivamente, l usufrutto o la nuda proprietà; di acquisto a titolo oneroso delle case rustiche non situate sul fondo, quando l acquisto viene fatto contestualmente in uno degli atti sopra elencati per l abitazione dell acquirente o dell enfiteuta e della sua famiglia. La soluzione delle Entrate. I tecnici delle Entrate, con riferimento ai requisiti relativi ai benefici fiscali applicabili secondo le disposizioni contenute nella legge 604/1954, rilevano come l istituto dell usucapione costituisce una modalità di acquisto della proprietà di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, a titolo originario, ossia in virtù del possesso continuato per 20 anni (articolo 1158 del Codice civile). L acquisto per usucapione avviene ope legis e, pertanto, le relative sentenze emesse dal giudice hanno efficacia meramente dichiarativa, volta ad accertare l avvenuta acquisizione del diritto immobiliare sul bene. Dalla lettura della disposizione recata dall articolo 1 della legge 604/1954, osservano i tecnici delle Entrate, si rileva che i provvedimenti del giudice che dichiarano l acquisto per usucapione non rientrano tra gli atti espressamente previsti dal Legislatore per i quali spettano le citate agevolazioni. Al riguardo, occorre, tuttavia, considerare che, con riferimento all applicazione della disposizione, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che all elenco degli atti per i quali operano i benefici fiscali per la piccola proprietà contadina, di cui all articolo 1 della legge 604/1954, non va attribuito carattere tassativo. I tecnici delle Entrate, in particolare, richiamano la sentenza della Corte di cassazione 25 marzo 2011 n che ha chiarito che «alla lettera della norma supplisce, invero la ratio legis, ravvisabile, inequivocabilmente, nell intenzione del legislatore di favorire gli atti posti in essere per la formazione o per l arrotondamento della piccola proprietà contadina (...). Ne consegue che, in via di interpretazione costituzionalmente orientata, l agevolazione fiscale in discussione deve ritenersi applicabile anche all acquisto per usucapione giudizialmente accertata di un fondo rustico». Le conclusioni. Con riferimento al caso in esame, l Agenzia delle entrate precisa, pertanto, che in relazione all ordinanza del tribunale con la quale è stato dichiarato l acquisto per intervenuta usucapione possono trovare applicazione, le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, sempre che sussistano i requisiti di legge. (Federico Gavioli, Il Sole 24 ORE - Guida Normativa, 26 novembre 2013) AGENZIA DELLE ENTRATE CIRCOLARE DEL , N. 32/E Aumento dell aliquota IVA ordinaria dal 21 al 22 per cento - Articolo 40, comma 1-ter, decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, come modificato, da ultimo, dall articolo 11, comma 1, lett. a) del decreto legge 28 giugno 2013, n. 76, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 99 Con circolare l Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sulle modalità di applicazione dell aumento dell aliquota IVA ordinaria dal 21 al 22 per cento. Il documento coordina, in via interpretativa, la nuova misura con le disposizioni del d.p.r. 633/1972 che fanno riferimento alla aliquota ordinaria e alla percentuale di scorporo da applicare al corrispettivo delle operazioni effettuate dai commercianti al minuto e dagli esercenti le attività indicate nell articolo 22 del d.p.r. 633/1972. Edilizia e urbanistica MINISTERO DELL'ISTRUZIONE, DELL'UNIVERSITA' E DELLA RICERCA DECRETO 10 ottobre 2013 Procedura di cofinanziamento di interventi di edilizia scolastica e messa in sicurezza delle scuole, in attuazione di quanto disposto dalla direttiva 1 agosto 2013 (G.U. 13 novembre 2013, n. 266) FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

18 Giurisprudenza Mediazione immobiliare TRIBUNALE VICENZA, SEZIONE 2 CIVILE, SENTENZA 26 MARZO 2013, N. 462 Mediazione e responsabilità del mediatore - art c.c. - responsabilità del mediatore - obbligo per il mediatore di riferire alle parti informazioni sulla valutazione e sulla sicurezza dell'affare - notizie incidenti sulla conclusione dell'affare - responsabilità contrattuale - estensione della stessa anche all'omessa informazione di circostanze che il mediatore avrebbe dovuto conoscere - riferimento a tutte le informazioni inerenti alla sicurezza dell'affare - generale obbligo di informazione - non necessità di uno specifico incarico - obbligo per il mediatore di agire con lealtà e diligenza - sussistenza della responsabilità - non conclusione dell'affare se il mediatore avesse agito con correttezza e lealtà - obbligo di adeguata e corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale - caso di specie - attività della società di mediazione - ruolo fondamentale per la conclusione sia del contratto di compravendita immobiliare che del successivo contratto di appalto - comportamento omissivo - rassicurazioni circa la bontà dell'affare e la solvibilità dell'impresa - accertamento di un grave inadempimento da parte della convenuta - risoluzione per inadempimento del contratto di mediazione L'art c.c., rubricato "Responsabilità del mediatore", sancisce che il mediatore deve riferire alle parti le circostanze a lui note in merito alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare e che possano incidere sulla conclusione dello stesso. Siffatta responsabilità, qualificata prevalentemente come contrattuale, deve estendersi anche all'omessa informazione di circostanze che il mediatore avrebbe dovuto conoscere. Ed infatti, occorre far riferimento a tutte le informazioni inerenti alla sicurezza dell'affare sicuramente rientranti nel generale obbligo di informazione che non avrebbero dovuto essere oggetto di specifico incarico. È, dunque, chiaro che la predetta disposizione pone a carico del mediatore un obbligo di agire con lealtà e diligenza ed è fonte di responsabilità allorché il contratto non sarebbe stato concluso se il mediatore avesse agito con correttezza e lealtà. Ne deriva che il mediatore è gravato dall'obbligo di adeguata e corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale. Ciò detto, nel caso di specie, è emerso come l'attività della società di mediazione-convenuta fosse stata fondamentale per indurre alla conclusione sia del contratto di compravendita immobiliare che del successivo contratto di appalto, non solo non avendo rilevato la situazione effettiva dell'immobile per cui è causa e le condizioni reali di scarsa affidabilità dell'impresa immobiliare, ma addirittura avendo fornito rassicurazioni agli attori circa la bontà dell'affare e la solvibilità dell'impresa. Ritenuto, pertanto, accertato un grave inadempimento da parte della convenuta, si è dichiarato risolto per inadempimento il contratto di mediazione. (http://www.diritto24.ilsole24ore.com, novembre 2013) TRIBUNALE ROMA, SEZIONE 10 CIVILE, SENTENZA 26 OTTOBRE 2012, N Mediazione immobiliare, provvigione, obblighi del mediatore - compravendita immobiliare - mediazione - obblighi del mediatore - specificazione - omesso riscontro della corrispondenza tra il bene posto in vendita con quello raffigurato nella planimetria consegnata al cliente - rifiuto di quest'ultimo di pagare la provvigione - legittimità - sussistenza In tema di mediazione, il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare, non potendo limitarsi a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà, dal momento che, anche per effetto della legge 2 marzo 1989, n. 39, chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

19 affidamento sul suo dovere di imparzialità, ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare. In mancanza del corretto adempimento di tali doveri, il contrante può rifiutarsi di corrispondere la provvigione e dunque, ove l'abbia già versata, può ripeterla dal mediatore stesso. (Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto che la diligenza esigibile dal mediatore avrebbe richiesto che il medesimo ponesse in vendita un bene previa verifica della corrispondenza del bene posto in vendita a quello raffigurato nella planimetria consegnata al proponente). (http://www.diritto24.ilsole24ore.com, novembre 2013) TRIBUNALE TRENTO, CIVILE, SENTENZA 9 OTTOBRE 2012, n. 850 Pagamento somma - mediazione - natura e caratteri del rapporto - diritto del mediatore alla provvigione - momento in cui sorge il diritto - messa in relazione delle parti In tema di mediazione immobiliare, il diritto alla provvigione va riconosciuto anche quando l'attività del mediatore non possa qualificarsi come il fattore esclusivo e determinante della conclusione dell'affare. Al fine del riconoscimento del diritto non rileva la necessità di un nesso eziologico esclusivo essendo sufficiente la messa in relazione tra le parti, quale condizione in assenza della quale la conclusione dell'affare non avrebbe avuto luogo. In sostanza l'affare concluso si pone quale conseguenza prossima o remota dell'opera del mediatore dando diritto alla percezione della provvigione anche la sola attività di reperimento dell'altro contraente ovvero la specifica indicazione dell'affare senza che sia necessaria la partecipazione attiva del mediatore alle successive trattative. La conclusione dell'affare fa sorgere il diritto alla provvigione per cui si sostanzia in una sorta di operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio che deve ritenersi concluso quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione in forma specifica del negozio o per il risarcimento del danno. a tal fine è sufficiente che l'opera del mediatore si ponga quale l'antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell'affare. Anche la stipula di un contratto preliminare rientra in tale definizione facendo sorgere il diritto alla provvigione. Alcuna rilevanza assume, poi, l'eventuale risoluzione del contratto, trattandosi si successive modifiche consensuali dell'accordo già raggiunto. (http://www.diritto24.ilsole24ore.com, novembre 2013) TRIBUNALE TARANTO, SEZIONE 2 CIVILE, SENTENZA 17 SETTEMBRE 2012, n Proposta di acquisto immobiliare - predisposizione da parte della società di mediazione - sottoscrizione da parte del promissario acquirente - previsione - mancata conclusione dell'affare per cause riconducibili all'acquirente - imputazione di una determinata somma di denaro - quantificazione - doppio delle provvigioni in caso di conclusione dell'affare - squilibrio contrattuale - vessatorietà della clausola - mancata trattativa ed approvazione per iscritto - nullità. La clausola della proposta di acquisto immobiliare predisposta dalla società di mediazione e sottoscritta dal promissario acquirente recante, in ipotesi di mancata conclusione dell'affare per cause imputabili al promissario acquirente medesimo, il pagamento di una determinata somma a titolo di penale e di risarcimento del danno, ha natura vessatoria e richiede, come tale, una specifica approvazione scritta, ex art c.c., nonché una preventiva conoscenza e trattazione da parte del consumatore. Costituiscono, invero, clausole vessatorie, ex art. 33, D.Lgs. n. 206 del 2005 quelle clausole determinanti a carico del consumatore un significativo squilibrio nei diritti e negli obblighi derivanti dal negozio. Nel caso concreto la previsione della proposta di acquisto, sottoscritta dal promissario acquirente, del pagamento di una penale irriducibile e di un forfettario risarcimento del danno pari al doppio delle provvigioni spettanti nel caso di conclusione dell'affare, presenta certamente caratteri di eccessività, tale da determinare uno squilibrio tra le parti contraenti che dà vita, tra l'altro, ad una situazione tale per cui sarebbe maggiormente redditizia per l'agenzia immobiliare una forma di inadempimento da parte del contrante che la conclusione dell'affare stesso. Stante quanto innanzi e difettando la prova, da parte della società attrice, in ordine all'avvenuta preventiva necessaria trattativa della clausola predetta, deve farsi luogo alla declaratoria di nullità della stessa ai sensi dell'art. 36 del Codice del Consumo, trattandosi di una forma di nullità di protezione, operante solo nei confronti del consumatore e rilevabile d'ufficio dal Giudice. (http://www.diritto24.ilsole24ore.com, novembre 2013) FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

20 TRIBUNALE PADOVA, SEZIONE 2 CIVILE, SENTENZA 12 LUGLIO 2012, N Mediazione immobiliare - pluralità di mediatori - divisione della provvigione - sussistenza - condizioni. II diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sussiste quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero abbiano operato autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo. Non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore. (ilsole24ore.com, 27 novembre 2013) Economia e fiscalità CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA n del 13 MARZO 2013 Imposta di registro agevolata per tutte le pertinenze La Corte di Cassazione, con la sent. n del 13 marzo 2013, ha statuito l importante principio secondo cui l imposta di registro, nella misura agevolata riservata alla prima casa, si applica a tutte le pertinenze dell abitazione principale e non è limitata a quelle rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. A norma dell art. 1, nota II-bis), comma 1, della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986, gli acquisti di pertinenze di abitazioni non di lusso, anche se con atto separato, possono fruire dell agevolazione prima casa al ricorrere di tutte le condizioni cui la stessa nota subordina la possibilità di applicare tale agevolazione (immobile ubicato nel territorio di residenza, non titolarità di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l immobile da acquistare, non titolarità su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa). Secondo tale comma «sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte, posti auto su aree private, posti auto coperti), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato». La norma è chiara nel porre un limite al numero delle pertinenze agevolabili, poiché si esprime nel senso di consentire l applicazione dell aliquota agevolata con riguardo a un solo immobile rientrante in ciascuna delle categorie previste. È quindi possibile ottenere l agevolazione in sede di acquisto di un abitazione con i requisiti prima casa per la quale si costituisca un vincolo pertinenziale con una cantina, un autorimessa e un posto auto coperto, mentre non è possibile ottenere l agevolazione per tutte le pertinenze quando il vincolo di pertinenzialità venga costituito tra la stessa abitazione e, per esempio, due autorimesse. La norma non è altrettanto chiara nello stabilire se le pertinenze acquistabili con l aliquota agevolata siano solo quelle rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7 oppure se possano fruire della stessa agevolazione anche altre tipologie di pertinenze, rientranti in categorie catastali diverse da queste, come i lastrici solari (terrazzi scoperti). A questo proposito, l Agenzia delle entrate, con la circ. n. 38 del 12 agosto 2005 (par. 7), si è espressa in senso restrittivo, affermando che l agevolazione si applica «limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7». Su questo punto, interviene ora la Corte di Cassazione con sent. n del 13 marzo 2013, la quale, rifacendosi alla nozione civilistica di pertinenza di un immobile di cui all art. 817 cod. civ., afferma che l inciso che riguarda le tipologie di pertinenze agevolabili di cui nota II-bis) serve a ricomprendere tra le varie pertinenze, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari specificate dallo stesso art. 817, senza alcuna esclusione della categoria generale. A parere della stessa sentenza, l espressione utilizzata dalla disposizione di cui alla nota II-bis «non ha (...) valore esaustivo delle pertinenze a cui può essere estesa l agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, FIAIP News24, Numero 5 - Dicembre

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