INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 27 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Carapelle presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante atto di compravendita rogato dal dott. Notaio Emilio Pennacchio repertorio n , raccolta n il CAP di Foggia acquistava nel Comune di Carapelle da Izzi Francesco e Traisci Carmela suolo edificatorio esteso per mq ,00, confinante con proprietà Festa Lorenzo, con proprietà Izzi Pasquale con strada statale Foggia Bari e con strada provinciale Carapelle Orta Nova. L atto venne registrato a Manfredonia il 16 Maggio del 1932 al n. 953 Mod. I Successivamente vennero realizzati gli immobili in data antecedente il 1967 come dichiarato dal CAP di Foggia. Mediante atto di convenzione registrato a Foggia l 11 Luglio 1972 n Mod. 71 il CAP di Foggia fece demolire e ricostruire, poiché pericolante, il locale adibito ad uso deposito e rimessa annesso al magazzino SO.CA.MA. Venne demolita la tettoia esistente e ricostruita delle stesse dimensioni e con identica struttura di quella precedente, previo rinforzo delle fondazioni con cordolo di ripartizione in cemento armato, calcolato in modo da eliminare eventuali cedimenti del terreno. La tettoia delle dimensioni di mt. 12,50 x 4,50, avente un altezza di mt. 4,00 dal piano del piazzale alla linea di gronda, venne realizzata mediante una copertura a falda inclinata costituita da grosse orditure di travi di legno di abete squadrate, piccola orditura di listelli di legno con sovrastante manto di tegole marsigliesi. 3

4 2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in Via della Repubblica in prosecuzione della Strada Statale 16 all ingresso di Carapelle. E posizionato in prossimità di edifici residenziali di recente costruzione, attività commerciali di vario tipo e uffici pubblici. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture L intero complesso risulta completamente recintato, l area di forma pressochè rettangolare è delimitata su due lati da una ringhiera in ferro profilato scatolare su muratura di base, mentre sugli altri due lati è presente una recinzione realizzata con paletti in ferro e rete metallica. I due magazzini granari hanno struttura portante in cemento armato, pareti con elementi ondulati in cemento armato, solaio di copertura in latero cemento a doppia falda ed occupano ognuno una superficie lorda rispettivamente di circa mq. 371,77 e di mq. 290,41. E presente una tettoia per rimessa motori agricoli di mq. 58,00 lordi posizionata tra un magazzino e il muro di cinta, realizzata con muratura di tufi e copertura con orditura in legno e manto di tegole. Il fabbricato è costruito su due piani fuori terra, realizzato in muratura di tufi su fondazioni continue di calcestruzzo cementizio, solaio divisionale e di copertura in latero cemento, con solaio di copertura a terrazzo. Il piano terra di due vani, della superficie lorda di mq. 115,64, è adibito ad ufficio - vendita e magazzino merci; il piano superiore di circa mq. 115,64 lordi è adibito ad alloggio, consta di tre vani utili, ingresso disimpegno, cucina e bagno. Il deposito carburanti agricolo è posizionato al centro del piazzale costituito da due vani attigui della dimensione lorda di mq. 14,56 complessivi, uno per deposito di oli minerali lubrificanti e l altro per sala travaso, sulla quale è stato realizzato un piccolo locale per l installazione del serbatoio polmone di un impianto a pesatura automatica. L impianto risale al 24 Aprile del 1965 è costituito da un serbatoio da 12 mc. uno da 20 mc. e uno da 30 mc. di gasolio agricolo e da un serbatoio di 12 mc. di benzina agricola. Il locale pesatura, della superficie di mq. 7,00, venne costruito a ridosso del deposito carburanti e ne costituì un unico corpo, non risulta presente né nelle visure, né nelle planimetria catastale, quindi necessita di accatastamento. 4

5 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Fabbricati: - Foglio 6, Particella 737, sub 1, cat. C/2,classe 5, consistenza 84,00 mq. - Foglio 6, Particella 737, sub 2, cat. C/2,classe 3, consistenza 267,00 mq. - Foglio 6, Particella 737, sub 3, cat. A/3,classe 1,consistenza 4,5 vani. - Foglio 6, Particella 737, sub 4, cat. E/3, - Foglio 6, Particella 737, sub 5, cat. C/2,classe 3, consistenza 343,00 mq. - Foglio 6, Particella 737, sub 6, cat. C/2,classe 1, consistenza 56,00 mq. E necessario allineare le planimetrie catastali allegate con la nuova particella assegnata la 737 e relativi sub, infatti esse sono identificate ancora con le vecchie particelle catastali. 3.2 Dati Urbanistici Il terreno distinto in catasto al foglio 6 p.lla 737 ricade interamente in zona B Sottozona B4 di ristrutturazione urbanistica ed edilizia così come normata dall art. 41 punto D delle norme tecniche di attuazione. L attuazione delle previsioni del P.R.G. in tale zona è subordinata a particolare studio di dettaglio ed alla redazione ed approvazione di uno strumento Urbanistico Esecutivo costituito dal Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica esteso all intera zona. L intera particella è interessata da vincolo idrogeologico ( P.A.I. ), A.P. area ad alta pericolosità di inondazione. 5

6 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Carapelle, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Carapelle, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 6

7 7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale commerciale nel Comune di Carapelle in Via della Repubblica, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 660,00 euro/mq - 880,00 euro/mq. In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione favorevole per un attività di tipo produttivo, dello stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica e dell area di pertinenza di proprietà esclusiva, il più probabile valore di mercato è pari a : 660,00 euro/mq Non è stato possibile considerare la possibilità di trasformare l area dove insiste il complesso, piuttosto che valutare lo stesso come locali ad uso produttivo e commerciale, per la presenza di un vincolo idrogeologico che classifica l intera zona come area ad alta pericolosità di inondazione. Dai rilievi effettuati il complesso occupa nella componente edificata una superficie lorda di circa mq. 966,00. Moltiplicando la superficie edificata 966,00 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 966,00 x Euro/mq 660,00 = Euro ,00 7

8 Il valore di mercato complessivo dell Immobile stimato risulta essere pari a: Euro ,00 euro seicentotrentasettemilacinquecentosessanta,00 Manfredonia, lì 11/10/2010 I TECNICI 8

9 Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.1 Carapelle sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Inoltre la particella di terreno riportata sia nel Catasto Terreni del Comune di Carapelle al Foglio 6, Particella 2837, classe Ente Urbano, sup. Ha. Are. Ca , che nel Catasto Fabbricati del Comune di Carapelle al Foglio 6, Particella 2837, Categoria Area Urbana, Consistenza mq 385, è esclusa dal bando Invito ad offrire e quindi non è in vendita. 9

10 Foto n. 1: 1 Carapelle via della Repubblica complesso immobiliare Foto n. 2: 1 Carapelle via della Repubblica accesso complesso immobiliare Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 10

11 Foto n. 3: 1 Carapelle complesso immobiliare primo magazzino e pesa a ponte in bilico Foto n. 4: 1 Carapelle complesso immobiliare deposito carburanti Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 11

12 Foto n. 5: 1 Carapelle complesso immobiliare secondo magazzino Foto n. 6: 1 Carapelle veduta interna del complesso ufficio P.T., alloggio P.Primo, magazzino, deposito carburanti e i due accessi di via della Repubblica Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 12

13 Foto n.7: 1 Carapelle complesso immobiliare interno magazzino Foto n. 8: 1 Carapelle complesso immobiliare deposito agrofarmaci Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 13

14 Foto n. 9: 1 Carapelle complesso immobiliare piccolo deposito 14