LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI BANCARI. Prof.ssa M. Intonti, Economia degli intermediari finanziari, Economia Aziendale, a.a.

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1 LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI BANCARI Prof.ssa M. Intonti, Economia degli intermediari finanziari, Economia Aziendale, a.a. 2015/2016

2 LA SCADENZA DEI PRESTITI BANCARI PRESTITI BANCARI A BREVE TERMINE diretti a finanziare gli investimenti in capitale circolante operativo (scorte, crediti v. clientela), finanziabili anche attraverso crediti di fornitura (l impresa concede dilazioni di pagamento ai clienti e ottiene dilazioni dai fornitori); rischio di utilizzo per finalità diverse da quelle per cui sono rilasciati; generalmente, non richiedono il rilascio di garanzie reali. PRESTITI A MEDIO-LUNGO TERMINE sono finalizzati alla copertura degli investimenti in capitale fisso (immobilizzazioni); rischio più elevato di inadempimento impresa quanto maggiore è la durata del prestito; richiedono il rilascio di garanzie.

3 TIPOLOGIE DI PRESTITI BANCARI PRESTITI BANCARI PER CASSA Prevedono uscita monetaria PRESTITI BANCARI DI FIRMA Prevedono uscita monetaria eventuale

4 LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI PER CASSA A BREVE TERMINE 1. Apertura di credito in conto corrente per elasticità di cassa ordinaria in conto corrente in conto corrente garantita 2. Operazioni di smobilizzo di crediti sconto di effetti anticipo salvo buon fine anticipo su fatture factoring 3. Le anticipazioni su pegno 4. Il finanziamento in valori mobiliari riporto pronti contro termine prestito di titoli

5 L APERTURA DI CREDITO IN CONTO CORRENTE La banca mette a disposizione del cliente una linea di credito che questi può liberamente utilizzare per la copertura dei propri fabbisogni finanziari. CARATTERISTICHE: regolata in conto corrente; copertura esigenze finanziarie temporanee; facoltà del correntista di utilizzare il credito in più riprese e di effettuare successivi versamenti in conto per ripristinare la disponibilità; alto grado di flessibilità; il cliente deve corrispondere alla banca commissioni e rimborsi a fronte della concessione; scadenza rimborso capitale fissa o indeterminata.

6 1. APERTURA DI CREDITO PER ELASTICITÀ DI CASSA Il titolare di un conto corrente di deposito viene autorizzato a prelevare in misura eccedente le proprie disponibilità. CARATTERISTICHE: lo scoperto di conto deve essere occasionale; di breve durata; di importo limitato; c/ccon saldi a debito della banca;

7 2. APERTURA DI CREDITO ORDINARIA IN C/C La banca fissa preventivamente un limite massimo di fido all interno del quale l affidato è autorizzato a prelevare e successivamente ripristinare in misura corrispondente la disponibilità originaria del credito ottenuto. CARATTERISTICHE: copertura di fabbisogni finanziari temporanei; scadenza breve o indeterminata; monitoraggio della banca sulle modalità utilizzo credito da parte del cliente;

8 3. APERTURA DI CREDITO IN C/C GARANTITA Caratterizzata dalla richiesta di garanzie collaterali da parte della banca nei casi in cui vi siano difficoltà nella valutazione dell affidabilità creditizia del cliente o se l apertura di credito è richiesta per finalità particolari. L apertura di credito in c/c garantita si può distinguere in: apertura di credito in bianco (comprese le garanzie personali di terzi) fideiussione o avallo apertura di credito assistita da garanzia reale: pegno o ipoteca

9 APERTURA DI CREDITO IN C/C COSTI: tassi di interesse superiori rispetto ad altre forme (dovuti ai benefici ottenuti dal cliente e ai maggiori rischi assunti dalla banca); interessi a carico del cliente proporzionali al credito utilizzato e non all'importo concesso;

10 LE OPERAZIONI DI SMOBILIZZO DI CREDITI Consentono alle imprese di disporre anticipatamente, rispetto alla naturale scadenza, delle somme derivanti dalle vendite con regolamento differito. TIPOLOGIE: Lo sconto di effetti; L anticipo salvo buon fine su ricevute bancarie; L anticipo su fatture; Il factoring.

11 LO SCONTO Contratto con il quale la banca, previa deduzione dell interesse, anticipa al cliente affidato l'importo di un credito verso terzi non ancora scaduto, mediante la cessione, salvo buon fine, del credito stesso L operazione di sconto richiede: l esistenza di un credito commerciale non scaduto incorporato in un titolo cambiario; il rispetto di requisiti formali (accettazione effetti cambiari, durata minima e massima, piazza di pagamento); il rispetto di requisiti sostanziali (esistenza e natura commerciale del credito).

12 LO SCONTO Dal punto di vista tecnico, lo sconto può essere: isolato (operazione occasionale); castelletto di sconto (fido utilizzato sistematicamente attraverso lo sconto cambiario). Simile allo sconto dal punto di vista formale ma senza cessione del credito è la sovvenzione cambiaria, ovvero lo sconto di pagherò emessi direttamente dall'impresa COSTI DELL OPERAZIONE: interesse anticipato; commissioni d incasso; spese fiscali.

13 ANTICIPO SALVO BUON FINE (SBF) Denominato anche castelletto sbf in virtù del rapporto continuativo che lo contraddistingue e che implica la definizione di un importo massimo di credito accordato. Consiste nell accreditare sul c/c del cedente l importo nominale degli effetti e delle ricevute nel momento stesso in cui vengono presentate per l incasso ma con valuta al dopo incasso. E' possibile che si formi uno scoperto per valuta (intenzionale) se il cliente utilizza le somme prima che la valuta sia matura. Operazione diffusasi a seguito della maggiore circolazione di strumenti di incasso dei crediti diversi dagli effetti cambiari (ricevute bancarie e documenti di natura non bancaria).

14 ANTICIPO SU FATTURE Detto anche castelletto anticipi su fatture. La banca anticipa l'importo di un credito commerciale risultante da fattura a fronte della cessione del credito pro solvendo. E concesso sottraendo dall importo complessivo delle fatture uno scarto di garanzia pari al 20-30%. L importo anticipato viene scritto in dare in un conto anticipi su fatture e in avere nel conto corrente del cliente. Il conto anticipi produce interessi passivi calcolati sull importo anticipato per tutta la durata dell anticipo (inferiori a tassi debitori c/c di corrispondenza e superiori agli anticipi su effetti sbf).

15 FACTORING Tecnica finanziaria con la quale il cliente instaura con una banca un rapporto continuativo in base al quale effettua la cessione dei propri crediti commerciali. L operatore specializzato si impegna a prestare dietro corrispettivo i seguenti servizi: gestione crediti; garanzia contro insolvenza debitore; regolamento anticipato partite cedute. Impresa cedente Rapporto fornitura Debitore ceduto Crediti Servizi e anticipazione crediti Factor Notifica cessione Pagamento del debito

16 LE ANTICIPAZIONI SU PEGNO Contratto di prestito monetario a breve termine, con scadenza determinata, garantito da pegno su merci, valori mobiliari o crediti, costituito dall azienda affidata a favore della banca finanziatrice. L operazione si compone di: 1. un contratto principale di prestito (polizza di anticipazione) contenente: l oggetto dell operazione l ammontare del prestito su pegno la forma la scadenza e procedure da adottare in caso di insolvenza i compensi spettanti alla banca 2. un contratto accessorio di costituzione del pegno

17 LE ANTICIPAZIONI SU PEGNO La banca ha diritto: al rimborso dell anticipazione; alla corresponsione degli interessi; a detenere il pegno per il periodo del prestito, la cui proprietà resta al debitore; a farlo vendere in caso di insolvenza del debitore; a rivalersi sul netto ricavo in opposizione agli altri creditori. Il bene può essere custodito: in banca; presso i Magazzini Generali o presso terzi (il pegno viene costituito mediante invio dei documenti rappresentativi) La garanzia deve essere proporzionata e proporzionale al credito ottenuto. Se il valore della garanzia si riduce sensibilmente (oltre 10%) la banca può chiedere supplementi di garanzia o la riduzione del credito. Con l estinzione totale o parziale del credito il debitore può richiedere la restituzione totale o parziale del pegno.

18 LE ANTICIPAZIONI SU PEGNO FORME TECNICHE: A) In conto corrente: il cliente può effettuare prelievi in più riprese fino al valore nominale dell anticipazione (valore corrente meno scarto di garanzia); può ripristinare le disponibilità con successivi versamenti; interessi conteggiati sulla base della quota realmente impiegata; scadenza determinata. B) Persomma e scadenzafissa: l accreditamento avviene per il valore nominale al netto degli interessi, calcolati in via anticipata, indipendentemente dagli utilizzi.

19 LE ANTICIPAZIONI SU PEGNO VALUTAZIONE MERCI CONFERITE IN PEGNO: idoneità alla conservazione in magazzino; non deperibilità; stabilità del valore nel tempo; possibilità di rilevare quotazioni ufficiali; esistenza di un mercato organizzato. Tendenzialmente, la banca tende a preferire: metalli preziosi; merci negoziate su mercati internazionali; semilavorati dell industria agroalimentare.

20 IL FINANZIAMENTO IN VALORI MOBILIARI E un operazione complessa incentrata sul trasferimento temporaneo di titoli contro denaro. In relazione alle finalità si classifica in: operazioni di natura bancaria, dove la motivazione principale è quella di ottenere un finanziamento per cassa per esigenze a breve termine. In questi casi il differenziale tra prezzo a termine e prezzo a pronti è il compenso che spetta alla banca per il finanziamento; operazioni di borsa, dove l operazione è realizzata per consentire la chiusura di operazioni di borsa. E il caso di chi, in regime di liquidazione, deve consegnare i titoli o vuole esercitare il diritto di voto in assemblea. Anche in questo casi il costo dell operazione pagato alla banca sarà dato dalla differenza tra i due prezzi (a pronti e a termine).

21 IL FINANZIAMENTO IN VALORI MOBILIARI Le forme tecniche con cui vengono effettuate queste operazioni sono riconducibili: 1. al riporto; 2. al pronti contro termine; 3. al prestito di titoli. IL RIPORTO Contratto nel quale contestualmente e in unicità contrattuale vengono giuridicamente chiuse due operazioni contrapposte di scambio titoli contro denaro, una a pronti ed una a termine. In questa operazione: il riportato trasferisce in proprietà al riportatore titoli di credito (in genere valori mobiliari) di una certa specie ad un certo prezzo (a pronti); alla scadenza il riportatore trasferisce al riportato la proprietà di altrettanti titoli della stessa specie, dietro rimborso del prezzo (a termine) che può essere aumentato o diminuito nella misura convenuta.

22 IL FINANZIAMENTO IN VALORI MOBILIARI IL PRONTI CONTRO TERMINE Contratto nel quale la banca acquista a pronti titoli dal cliente e si impegna a rivendere a termine titoli della stessa specie e di uguale ammontare. Caratteristiche: si hanno due contratti distinti; il prezzo a pronti è allineato al valore di mercato dei titoli, comprensivo del rateo di interessi maturato sino alla stipula del contratto; il prezzo a termine è superiore al prezzo a pronti perché comprende la remunerazione per la banca al tasso concordato.

23 IL FINANZIAMENTO IN VALORI MOBILIARI IL PRESTITO DI TITOLI Contratto unitario nel quale: A) il mutuante (lender/banca) trasferisce la proprietà di un titolo al soggetto mutuatario(borrower/cliente). B) il mutuatario: fornisce in cambio garanzie in contanti o in titoli di altra natura, di importo superiore al valore di mercato dei titoli oggetto del prestito e continuamente aggiornato rispetto ai corsi di questi ultimi; si impegna a restituire al primo titoli equivalenti più un corrispettivo, rientrando in possesso dei beni dati in garanzia. Sull importo del prestito, pari al valore corrente dei titoli, è calcolato un compenso, nella forma di tasso d interesse, spettante al mutuante.

24 LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI PER CASSA A MEDIO-LUNGO TERMINE I prestiti bancari a medio-lungo temine possono essere suddivisi principalmente in: mutuo leasing prestiti in pool

25 IL MUTUO E un prestito monetario, generalmente a media-lunga scadenza, attraverso il quale il beneficiario il beneficiario si obbliga alla restituzione periodica di quote del capitale mutuato con l aggiunta degli interessi secondo un piano di ammortamento prestabilito. Il piano di ammortamento per la restituzione del finanziamento può prevedere: il rimborso a rate posticipate decrescenti (quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti); il rimborso a rate posticipate costanti (quote di capitale crescenti e quote di interessi decrescenti). La scadenza dei rimborsi può essere fissata su base mensile, trimestrale, semestrale, ecc. Il tasso applicato può essere: fisso, per tutta la durata del finanziamento; variabile, in base all andamento del costo del denaro.

26 IL MUTUO Il mutuo può essere richiesto: 1. per il finanziamento dell edilizia abitativa - garantito da ipoteca di 1 grado sul bene oggetto dell operazione mutuo casa; - il finanziamento concesso non dovrebbe superare l 80% del valore di perizia dell immobile dato in garanzia. 2. per investimenti fissi nel settore industriale o commerciale - garantito da ipoteca di 1 grado sui fabbricati dell azienda mutuataria o dal privilegio sui macchinarioggetto del finanziamento. Il costo dell operazione si compone delle seguenti voci: interessi; parcelle notarili; spese di istruttoria; spese di perizia per la valutazione del bene in garanzia; premi di assicurazione.

27 IL MUTUO PREFINANZIAMENTO E una particolare forma di prestito, distinta, accessoria e preliminare rispetto all erogazione del mutuo, che consente di coprire il divario temporale tra l avvio dell iter di istruttoria e l erogazione del mutuo. MUTUI CHIROGRAFARI Sono prestiti, privi di garanzia reale, volti al miglioramento della struttura finanziaria dell impresa affidata.

28 IL LEASING Contratti caratterizzati dalla cessione in locazione a un altra azienda, per un periodo di tempo prefissato, di uno o più beni mobili o immobili, dietro il pagamento di un determinato canone. Può prevedere a fine rapporto la possibilità, da parte del locatario, di riscattare il bene dietro pagamento di una cifra convenuta. Il leasing si distingue in: operativo, caratterizzato dalla locazione di beni aventi caratteristiche standardizzate, per un periodo di tempo inferiore alla vita economica degli stessi. Utilizzato quando si vuole ottenere la disponibilità temporanea di un bene senza sopportare i rischi connessi alla proprietà; finanziario, ha per oggetto beni specializzati che il locatore (intermediario finanziario) acquista o fa costruire su indicazione del locatario, concedendolo in locazione a quest ultimo che è tenuto a pagare un canone di locazione comprensivo dell ammortamento del bene, dell interesse sul capitale investito e del ricarico dell intermediario. Al termine di solito il bene è acquistato al cosiddetto prezzo di riscatto.

29 IL LEASING fornitore bene prezzo disponibilità del bene locatore locatario canoni + riscatto Vantaggi: utilizzabile per un ampia gamma di beni (mobili o immobili); deducibilità fiscale dei canoni di locazione; assenza di richieste di garanzie reali sui beni di proprietà dell impresa (al contrario del mutuo).

30 I PRESTITI IN POOL finanziamenti di rilevante ammontare da parte di un insieme di banche verso l impresa cliente. Caratteristiche: sono diffusi nei mercati creditizi internazionali; sono volti a finanziare aziende particolarmente grandi e affidabili o progetti particolarmente rilevanti; permettono l erogazione di prestiti di elevato importo unitario; si prestano alla copertura di fabbisogni relativamente brevi o di durata indefinita; assenza di forme di garanzia personale che vengono sostituite dalle lettere di patronage; richiedono la definizione di vincoli e condizioni gestionali (covenants); possibilità di scelta della valuta di finanziamento;

31 I PRESTITI IN POOL Il pool è compostoda un gruppo di banchecon ruoli diversi: la banca capofila o più banche con compiti di manager o co-manager dell operazione (elevato standing e competenza nell organizzazione di queste operazioni) le altre banche partecipanti, con il compito di finanziare per la propria quota l operazione. Il prestito viene ripartito tra tutte le banche partecipanti secondo accordi predeterminati. Tra le banche partecipanti apposite convenzioni che definiscono: le quote di rischio di ciascuna banca; le modalità di erogazione dei fondi; le modalità di ripartizione di interessi e commissioni. VANTAGGI riduzione rischi riduzione costi operativi

32 I CREDITI DI FIRMA Sono impegni con i quali la banca assume o garantisce l obbligazione del soggetto richiedente Si distinguono in: credito di accettazione, la banca autorizza i clienti a spiccare tratte su se stessa e si impegna ad accettarle; credito di avallo, la banca garantisce l obbligazione assunta dal cliente, la garanzia è data firmando per avallo una cambiale; crediti di fideiussione, la banca garantisce l obbligazione assunta dal cliente quando la garanzia è data in altra forma. Caratteristiche: non hanno carattere monetario immediato; sono considerate operazioni di prestito gravate da rischio di credito; sono richiesti per garantire il buon fine di operazioni commerciali; la banca non percepisce interessi ma commissioni.

33 I CREDITI DI FIRMA IN FORMA CAMBIARIA Sono impegni destinati a favorire il finanziamento a breve termine delle imprese. Si articolano in tre principali operazioni: 1. le accettazioni bancarie 2. le polizze di credito commerciale 3. le cambiali finanziarie 1. LE ACCETTAZIONI BANCARIE Emissione di cambiali tratte con cui un impresa (traente) ordina ad una banca (accettante) di pagare una determinata somma di denaro ad una scadenza prestabilita al prenditore finale della tratta. La banca (trattario) accetta la tratta apponendo la propria firma sul titolo. In tal modo il titolo diviene obbligato principale e il titolo assume le caratteristiche di uno strumento finanziario altamente garantito e facilmente collocabile sul mercato;

34 I CREDITI DI FIRMA IN FORMA CAMBIARIA il traente si impegna a fornire alla banca i fondi con valuta utile per l estinzione dell accettazione; il prenditore finale acquista la tratta accettata dalla banca e finanzia l'impresa traente, rivalendosi alla scadenza sulla banca. Caratteristiche: scadenzabreve (tra i 3 e i 12 mesi); tagli elevati. VANTAGGI: per le imprese emittenti raccolta risorse a breve termine attraverso canale alternativo costi competitivi per le banche ricavi per commissioni copertura fabbisogni finanziari attraverso strumento non tradizionale

35 I CREDITI DI FIRMA IN FORMA CAMBIARIA 2. LE POLIZZE DI CREDITO COMMERCIALE Documento, emesso dall impresa bisognosa di fondi, che attesta l'esistenza di un debito a scadenza determinata nei confronti di un terzo soggetto ben definito (finanziatore). Tale documento deve contenere: la scadenza; l'ammontare degli interessi; la banca presso la quale il creditore otterrà il pagamento. E' accompagnata da una fideiussione bancaria a favore del creditore. Con la cessione della polizza l impresa emittente raccoglie risorse nel mercato finanziario. Colui che acquista la polizza (investitore) può trattenere il documento in portafoglio fino alla scadenza o girarlo a terzi.

36 I CREDITI DI FIRMA IN FORMA CAMBIARIA 3. LE CAMBIALI FINANZIARIE Strumento di indebitamento emesso con legge 43/1994. Sono titoli di credito all ordine emessi in serie ed aventi una scadenza non inferiore a 3 mesi e non superiore a 12 mesi dalla data di emissione. Permettono alle imprese di raccogliere risorse finanziarie a breve termine. Il ruolo delle banche consiste nel curarne il collocamento nel mercato e nella prestazione di garanzie fideiussorie.

37 IL CREDITO ALLE FAMIGLIE L accesso al credito da parte di famiglie e privati può avvenire attraverso i seguenti strumenti: credito al consumo, finalizzato all acquisto di beni di consumo durevole o di servizi; finanziamento per acquisto e ristrutturazione di abitazioni. Il segmento del mercato creditizio costituito da famiglie e privati è stato caratterizzato, negli ultimi anni, dai tassi di crescita più rilevanti. Motivazioni: maggior grado di educazione finanziaria da parte delle famiglie; estensione del credito a fasce di clientela più ampie; varietà nell offerta. Aspetti negativi: eccesso di indebitamento da parte delle famiglie; crescita delle insolvenze; deterioramento della qualità del credito.

38 IL CREDITO AL CONSUMO: I PRESTITI PERSONALI Possono essere classificati in: 1. credito finalizzato, prevede l erogazione da parte della banca di un finanziamento a destinazione libera a favore dell affidato; 2. credito non finalizzato, si ha nell ambito di una convenzione tra banca e venditore, il quale indirizza il potenziale compratore alla banca con cui è operante la convenzione. L istruttoria per l accertamento della capacità di rimborso del cliente richiede: informazioni oggettive fornite dal richiedente (dati anagrafico-professionali e reddituali); ulteriori informazioni reperibili presso la banca o da sistemi informatici esterni. CREDIT SCORING: sistema automatizzato basato sull applicazione di un modello statistico per la valutazione del merito creditizio.

39 IL CREDITO AL CONSUMO: I PRESTITI PERSONALI Caratteristiche: piano di ammortamento a rate costanti a scadenza mensile; scadenza tra 12 e 48 mesi; alternativa al pagamento rateale direttamente al venditore; generalmente non è previsto il rilascio di garanzie; possibilità di modificare nel tempo modalità rimborso; Costi: Il tasso di interesse applicato all operazione è per lo più fisso. La banca è obbligata a rispettare norme precise quanto alla trasparenza relativa al tasso corrisposto dal cliente. In particolare, ogni contratto deve indicare con chiarezza: il tasso annuo nominale (TAN), valore percentuale su base annua del costo per interessi passivi di ogni euro di capitale concesso in finanziamento; il tasso annuo effettivo globale (TAEG), rappresenta il costo complessivo dell operazione (corrispettivo e aspetti tecnici).

40 IL CREDITO AL CONSUMO: LE CARTE DI DEBITO E DI CREDITO Il credito personale destinato al consumo può essere concesso anche mediante: 1. Carteprepagate Costituiscono supporti per l erogazione di servizi a pagamento e non comportano la concessione di credito. 2. Carte di debito Bancomat: il cliente munito di codice PIN accede ai terminali self-service all interno o all esterno della banca per prelevare moneta legale, effettuare bonifici, ricariche telefoniche, verificare il saldo, esaminare le ultime operazioni transitate sul conto. Pagobancomat: utilizzata per effettuare pagamenti direttamente presso gli esercizi commerciali.

41 IL CREDITO AL CONSUMO: LE CARTE DI DEBITO E DI CREDITO 3. Carte di credito Consentono di effettuare acquisti presso negozi convenzionati senza esborso di moneta. Il regolamento della transazione è differito ad una data futura. Il possessore, pertanto, beneficia di un credito per il periodo che va dal momento dell acquisto al momento del regolamento della transazione. Prevede il pagamento di una commissione per il rilascio e il rinnovo annuale della carta. Le carte di credito possono essere di essere di due tipologie: carte a saldo: prevedono l utilizzo e il successivo addebito mensile nell ambito di un limite di spesa stabilito (fido); carte revolving: consentono, nell ambito di un massimale di credito concesso, di variare mensilmente l importo del credito utilizzato, ristabilendo la disponibilità con il pagamento delle rate.

42 IL CREDITO AL CONSUMO: LE CARTE DI DEBITO E DI CREDITO Tipologia carte ed operatori emittenti: carte Travel & Entertainment (T&E): emesse da grandi network internazionali, assumono la funzione di strumenti di pagamento di frequente utilizzo; carte bancarie: emesse da banche e società consortili, prevedono la rateizzazione dei pagamenti; carte Fidelity: emesse da società della grande distribuzione o da imprese di servizi, sono spendibili solitamente nei punti vendita dell emittente per finalità di promozione.

43 I PRESTITI IMMOBILIARI Complesso delle diverse forme di mutui o finanziamenti destinati a privati e famiglie finalizzati: all acquisto di un abitazione; alla ristrutturazione di un immobile; all acquisto e ristrutturazione dell immobile; all ottenimento di liquidità. Il contratto di mutuo si caratterizza per i seguenti elementi: 1. MODALITA DI EROGAZIONE Normalmente in un unica soluzione successiva alla stipula del contratto. Possibilità di ottenere prefinanziamenti. 2. DURATA CONTRATTO E MODALITA RIMBORSO Circa la durata, è possibile scegliere scadenze brevi (5-10 anni) o a lungo termine (30 anni o maggiore). Per quanto riguarda la modalità di rimborso, è possibile scegliere ammortamenti a rate costanti, decrescenti, crescenti o variabili in base alle esigenze del cliente o all andamento del costo del mutuo (formule flessibili).

44 I PRESTITI IMMOBILIARI 3. ESTINZIONE ANTICIPATA, SOSTITUZIONE O SURROGAZIONE Il cliente ha la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo pagando una penale che compensa la banca dei mancati proventi. Può, inoltre, sostituire il mutuo con un altro differente, chiedere la rinegoziazione o il trasferimento ad un altra banca (portabilità). 4. GARANZIE Il contratto di mutuo è garantito, di norma, da ipoteca di primo grado sull immobile oggetto dell operazione alla quale, talvolta, si aggiungono altre forme di garanzia (es. fideiussione di terzi). 5. DETERMINAZIONE TASSO DI INTERESSE Varia a seconda del tasso prescelto che può essere fisso, variabile o misto. I mutui a tasso variabile sono parametrati a tassi di mercato monetario (es. EURIBOR + spread). I mutui a tasso fisso hanno un tasso che non varia per tutta la durata del prestito (si basano sul tasso EURIRS + spread). Le formule a tasso misto offrono al mutuatario la possibilità di modificare a determinate scadenze il tasso prescelto.

45 I PRESTITI IMMOBILIARI 6. DETERMINAZIONE ONERI ACCESSORI La forte concorrenza ha spinto molte banche a rivedere le politiche riguardanti questo aspetto ed, in particolare, le spese di istruttoria, di perizia e le componenti minori che spesso non vengono addebitati. 7. QUOTA FINANZIATA RISPETTO AL VALORE CAUZIONALE DEL BENE (loan to value) Le tradizionali percentuali cautelative dell 80% vengono sempre più superate con la possibilità di ottenere finanziamenti che coprono il 100% del valore. 8. SERVIZI O PRESTAZIONI ACCESSORIE Riguardano in particolare, la copertura assicurativa dell immobile o della famiglia, che spesso viene offerta a costi contenuti in regime di convenzione con imprese assicurative e le iniziative promozionali collegate ai mutui.

46 I PRESTITI IMMOBILIARI FATTORI DI SVILUPPO: riduzione dei tempi di istruttoria grazie all applicazione di innovativi processi di valutazione (es. credit scoring); snellimento della documentazione da fornire alla banca; miglioramento capacità comunicative e elevata specializzazione personale. LIMITI: crescita del debito da parte delle famiglie; ingresso nel mercato di fasce di clientela con capacità di rimborso deboli.