RELAZIONE TECNICA DI PARTE Relativa all appartamento sito in Roma, via L. da Vinci 432 interno 10

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1 RELAZIONE TECNICA DI PARTE Relativa all appartamento sito in Roma, via L. da Vinci 432 interno 10 Causa R.G. n 8222/05 Tribunale Civile di Roma Sezione 7 Giudice Loasses 1.0 Premessa. Nel corso dell espletanda causa, in cui lo scrivente CTP aveva già prodotto scritti difensionali per il condominio è stato chiesto il supplemento CTU al fine di accertare l indennità di sopraelevazione, domanda già formulata dall avv. De Toma nell atto di citazione (cfr. pag. 4, primo capoverso). Il condominio ha ritenuto incaricare nuovamente lo scrivente al fine di fornire il necessario supporto tecnico all attività relativa al procedimento in corso. È bene precisare che qui vengono ribaditi tutti gli argomenti della relazione tecnica di parte redatta dallo scrivente già prodotta in atti (unitamente alle controdeduzioni alla CTU), da intendersi qui trascritta, anche in riferimento al pregiudizio del coefficiente di sicurezza delle strutture in conseguenza dei lavori eseguiti dalla convenuta. 2.0 Indennità di sopraelevazione principi applicativi ex art c.c. In occasione dell inizio delle operazioni peritali la convenuta rilevava l inapplicabilità dell indennità di sopraelevazione in quanto l appartamento di interesse non si trova all ultimo piano dell edificio e l ampliamento è avvenuto sotto il tetto a falde pre-esistente (cfr. Verbale di inizio delle operazioni peritali del , allegato per comodità alla corrente relazione). L eccezione della convenuta è priva di pregio e va respinta per i motivi illustrati nel prosieguo del corrente paragrafo. Preliminarmente occorre osservare che l appartamento dei convenuti si trova all ultimo piano ed è coperto in parte dal tetto condominiale, in parte da vani comuni. La superfetazione contestata è stata eseguita sul terrazzo esclusivo maggiorando la consistenza dell appartamento con una espansione orizzontale dell appartamento, occupando così parte del terrazzo esclusivo. Tale maggiore consistenza è pari a 15,13 mq / 49,93 mc in base alla domanda di condono prot. 2004/ (oblazione e oneri concessori versati in data ; cfr. allegati alla citazione). Il codice civile attribuisce al proprietario dell ultimo piano dell edificio condominiale e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di sopraelevare, cioè di elevare nuovi piani o nuove fabbriche (queste ultime non necessariamente al di sopra dell ultimo piano), per le quali devono versare agli CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO DEL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA ISCRITTO AL Nº DELL' ALBO DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA ARBITRO PRESSO LA CAMERA ARBITRALE DEI LAVORI PUBBLICI Roma - via Giulio Bas 15 ; tel cell fax

2 altri condomini una indennità. La sopraelevazione, però, è vietata quando le condizioni statiche dell edificio non lo consentono. Il concetto di nuove fabbriche richiama il concetto di costruzione del nuovo muro ex art. 885 c.c. fattispecie applicabile al caso in esame. In tale senso conforta anche la Suprema Corte: La nozione di sopraelevazione presa in considerazione dall'articolo 1127 del Cc trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto (fattispecie che non riguarda il caso in esame, n.d.r.) che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino. La ratio della norma che, sia pure a certe condizioni, conferisce al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale il diritto di sopraelevazione va ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio e occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto dell'edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva.. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2865). Inoltre, va evidenziato che sul medesimo manufatto contestato è stata pronunciata la sentenza n 8907 del Tribunale Ordinario di Roma, 9 Sezione Penale, Giudice Fortuni in merito all ampliamento contestato di consistenza pari a circa 11,91 mq e volume 32,15 mc che ha ordinato, tra l altro, la demolizione del manufatto abusivo (cfr. allegato, documento già prodotto nel corrente giudizio). Tale sentenza è in linea con la tesi già espressa dallo scrivente nelle relazioni tecniche già prodotte nel corso del corrente giudizio in sede civile e avvalora la tesi dell applicazione del 1127 c.c. in conseguenza dell ampliamento eseguito, sprovvisto di concessione edilizia trattandosi di nuova opera. In conclusione, non vi sono dubbi sull applicazione del 1127 c.c. al caso in esame in quanto la nuova fabbrica è nuova opera che ha trasformato il locale preesistente aumentandone la superficie e la volumetria residenziale, ancorché compresa entro la proiezione della soprastante copertura a falde. 2.1 Calcolo dell indennità di sopraelevazione ex art c.c. L art cod. civ. stabilisce che chi realizza la sopraelevazione ovvero una nuova fabbrica deve corrispondere agli altri condomini un indennità pari al valore attuale dell area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare, e detratto l importo della quota a lui spettante. Per la determinazione dell indennizzo si deve fare riferimento al valore del suolo su cui deve essere effettuata la sopraelevazione e poi dividere l importo relativo per il numero dei piani (compreso quello di nuova costruzione), detraendo infine dal quoziente ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che ha pagina 2 di 5

3 sopraelevato (Cass., sent. n. 1084, 26 marzo 1976). Per quanto riguarda il calcolo dell'indennità' di sopraelevazione, si divide il valore attuale del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si detrae dal quoziente così ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione; la somma residua va ripartita fra gli altri condomini (Cass. 24/4/1965, n. 725). Il "valore attuale" di cui parla il quarto comma dell'art c.c. è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione viene realizzata (Cass. 29/12/1962, n. 3453). Ai fini del calcolo non si deve tener conto delle cantine e delle soffitte, poiché esse non costituiscono un piano a sé stante, in considerazione della loro funzione di pertinenza dell'intero fabbricato (se comuni) o dell'ultimo piano (se appartengono al proprietario esclusivo di questo, Cass. 10/6/1997, n. 5164). Ininfluente anche la maggiore o minore vetustà dell'edificio, dovendosi fare esclusivo riferimento al valore del suolo (Cass. 5/12/1987, n. 9032). Nel quantificare l'indennità non si deve considerare neppure l'altezza del piano erigendo (Cass. 30/7/1981, n. 4861). Non si deve infine calcolare la porzione di terrazzo esterno, qualora sia protetta soltanto da tende o da altro materiale, ancorché riservata all'uso esclusivo di un condomino (Cass. 15/2/1999, n. 1263). La determinazione dell indennizzo deve essere operata con riferimento al tempo della sopraelevazione tenendo conto peraltro della svalutazione monetaria verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione (Cass., sent. n. 4861, 30 luglio 1981). L indennizzo di sopraelevazione costituisce un debito di valore soggetto alla rivalutazione monetaria (Cass., sent. n. 9032, 5 dicembre 1987). Per la decorrenza degli interessi sull indennizzo occorre la costituzione in mora ai sensi dell art cod. civ. (Cass., sent. n , 16 ottobre 1990). I dati a base del calcolo sono i seguenti: piani dell edificio... 5,5 consistenza di ciascun piano mq valore dell area ,00 anno esecuzione abuso consistenza nuova fabbrica... 11,9 mq quota spettante al convenuto... 85,23 In merito ai singoli fattori utilizzati per il calcolo dell indennità è possibile fornire le seguenti precisazioni: piani dell edificio si riferiscono solamente ai piani dove si trovano gli appartamenti; il valore 5,5 risulta dalla circostanza che esiste una porzione del fabbricato che dispone di un piano in più rispetto alla colonna dove si trova l appartamento della convenuta. In altri termini, il piano 6 è presente solamente sulla metà del fabbricato e, per questo motivo è stato adottato il valore indicato; consistenza di ciascun piano è stata stimata in considerazione degli appartamenti ivi presenti, misurazioni più accurate sono ovviamente possibili; pur pagina 3 di 5

4 tuttavia costose misurazioni possono aumentare la precisione di tale fattore senza però addurre beneficio al risultato del calcolo; valore dell area è stata stimata a partire dal prezzo di mercato al 2004 degli appartamenti nella zona di interesse ( /mq 6.000,00, ovvero /mc 2.000,00) e della circostanza che il costo di costruzione di un fabbricato residenziale medio, come quello in esame, è prudenzialmente di 250,00 /mc (costo per il costruttore). Tali importi sono desunti dall osservazione del mercato, estremamente dinamico nella zona di riferimento (un appartamento di 100 mq, in buono stato di conservazione, nel 2004 valeva mediamente ,00); dai valori indicati nelle riviste specializzate (cfr. n del periodico Il Consulente Immobiliare il cui stralcio è allegato alla corrente relazione) e dai dati desunti dalle operazioni di sviluppo immobiliare, anche in base alla diretta esperienza dello scrivente per operazioni di questo tipo. Detratte le spese generali (15%) e il margine dell imprenditore (10%) si ottiene il valore del terreno in base al seguente conteggio: A prezzo di mercato (2004) 2.000,00 /mc B costo costruzione 250,00 /mc C margine (10% di A) 200,00 /mc D spese generali (15% di A) 300,00 /mc A-B-C-D Valore unitario terreno 1.250,00 /mc K Cubatura mc K (A-B-C-D) Valore terreno (2004) ,00 anno esecuzione abuso accertato con la sentenza del Tribunale di Roma sezione 9 penale (doc. citato); consistenza nuova fabbrica accertato con la sentenza del Tribunale di Roma sezione 9 penale (doc. citato); quota spettante è la percentuale a base del calcolo per detrarre dall indennità la porzione spettante al condomino che ha realizzato la nuova fabbrica. Occorre precisare che il condominio attore non dispone di tabelle millesimali contrattuali, in quanto non esiste alcun regolamento di condominio depositato né allegato ai rispettivi atti di compravendita. Le tabelle millesimali esistenti sono meramente adottate al solo fine di fare fronte alle spese verso i creditori. Tenuto conto di quanto esposto, l aliquota di 1/12 (= 83,33 ; gli appartamenti nell edificio sono 12) è sostanzialmente allineata alla caratura della tabella A (85,23 ). Al fine del computo si adotta quest ultima aliquota. Pertanto, l indennità lorda per la nuova fabbrica è pari a: ,00 5, ,9 = ,23 la quota spettante al convenuto è: ,23 85,23 = 2.633,12 Sottraendo si ottiene l indennità spettante al condominio attore: pagina 4 di 5

5 30.894, ,12 = ,11 In conclusione, l indennità ex art spettante al condominio attore (escluso il convenuto) ammonta a , Conclusioni. L analisi dell argomento oggetto di supplemento dell espletanda CTU permette di riassumere le seguenti conclusioni: 3.1 l indennità ex art c.c. è dovuta per i motivi illustrati nella corrente relazione; 3.2 l indennità ex art spettante al condominio attore (escluso il convenuto) ammonta a ,12. Con riserva di ulteriori argomentazioni e precisazioni sui temi oggetto di accertamento. Allegati: 1. Verbale di riunione CTU del ; 2. Sentenza n del Tribunale di Roma sezione 9 penale; 3. stralcio rivista Il Consulente Immobiliare n 724 / Roma, 28 aprile pagina 5 di 5