PREMESSA. Nella procedura di cui alla presente perizia, il G. Es. del Tribunale di Lucera, dott.ssa

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1 PREMESSA Nella procedura di cui alla presente perizia, il G. Es. del Tribunale di Lucera, dott.ssa Giulia Stano, ha nominato Esperto il sottoscritto geom. Vincenzo Sacco, con Studio Tecnico in Torremaggiore alla Via XX Settembre n. 107 All udienza del 26 marzo 2013, ricevuto il giuramento di rito, ha disposto che l Esperto nominato: 1. Controlli la corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo ai debitori esecutati, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente ed accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento, fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari; 2. Previa ispezione dei luoghi, provveda: a) alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente si da poterlo inserire nell avviso di vendita (in ciascun lotto dovranno essere indicati: la descrizione dell immobile (tipologia, ubicazione, caratteristiche essenziali, come la suddivisione dei vari ambienti o del tipo di coltura, e superficie), i confini, i dati catastali, eventualmente aggiornati, ed il prezzo base determinato come specificato di seguito) e provvedendo, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Territoriale; 1

2 b) All elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell agibilità verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativi e ciò che è stato in concreto costruito, in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell art. 13 della legge n. 47/1985, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; c) all allegazione della certificazione di qualificazione energetica ex art. 6, comma 3 d.lgs. 192/2005, come modificato dall art. 2 d. lgs n 311/2006; d) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. 3) Rediga tante relazioni quanti sono i lotti individuati: l esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto e relativa tipologia; la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, oltre eventuali dotazioni; la valutazione di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti di informazioni utilizzate per la stima e il valore a mq.; nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura; Lo stato di possesso degli immobili; I vincoli giuridici gravanti sul bene; Fatti gli accertamenti ed esperite le indagini di rito, si redige la presente relazione. 2

3 L ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Per avv., che rappresenta e difende la, C.F.: e P. Iva:, con sede legale in San Severo, alla Via Tiberio Solis n. 40, in virtù di mandato a margine dell atto di precetto in narrativa, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Lucera c/o avv., visto il precetto di pagamento della somma di ,46 oltre interessi convenzionali così come liquidati in decreto fino al soddisfo, il costo di registrazione del decreto ingiuntivo di seguito descritto, ed oltre il costo di notifica dell'atto di precetto a margine segnato e spese successive, occorrenti e necessarie, notificato in data 25/10/2012 alla Sig.ra redatto in virtù di decreto ingiuntivo n 224/2010 emesso dal Giudice del Tribunale di Foggia - Sezione Distaccata di San Severo - in data 22/12/2010, regolarmente notificato e non opposto, munito di formula esecutiva apposta in data 03/10/2011 ed in corso di registrazione; poichè la richiesta di pagamento della somma suddetta non ha sortito esito alcuno, io sottoscritto Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Lucera, ho sottoposto a pignoramento immobiliare, con tutte le relative aderenze, sovrastante pertinenze, ampliamenti, sopraelevazioni nuove costruzioni, accessioni ed accessori e diritti inerenti, quando anche non fossero specificati nella descrizione sotto riportata e su tutto quanto sia comunque gravabile ai sensi di legge la quota parte, pari alla metà (1/2) della piena proprietà del seguente bene immobile di proprietà di (C.F.:, nata a (FG) il ed ivi residente alla : 3

4 - Quota parte pari alla metà (1/2) della piena proprietà dell unità immobiliare sita in (FG) alla, distinta al foglio 37 p.lla 1324 cat. A/4, cons. 4,5 vani. I SOPRALLUOGHI Premesso che a seguito di avviso raccomandato e faxato (all. a) inviato alle parti di cui alla presente esecuzione forzata, ove si comunicava l inizio delle operazioni peritali per l 8 aprile 2013, nonché richiesta di rinvio da parte dell avv. (all. b), legale della signora, il sottoscritto CTU, geom. Vincenzo Sacco, nel prendere atto, rifissava con lettera raccomandata e faxata (all. c) l inizio delle operazioni peritali per il giorno 22 aprile A seguito di istanza datata (all. d) rivolta all Agenzia del Territorio di Foggia, comunicava la mancanza della piantina catastale della u.i., prontamente inserita in atti e ritirata in data (all. e). In data , alle ore 9,30, avanti l abitazione di, in, è stato accolto dalla signora, delegata dalla signora, assente per motivi personali. La signora ha provveduto all apertura del portone d ingresso dell unità immobiliare esecutata, permettendo al sottoscritto, di procedere a rilievi metrici e fotografici. 4

5 In pari data il sottoscritto CTU (all. f) inoltrava istanza al Sindaco del Comune di, atta all estrazione delle copie progettuali inerenti l unità immobiliare esecutata. Confrontando tale piantina catastale con il rilievo dello stato di fatto, sono emerse delle difformità, ragion per cui, il sottoscritto CTU, a mezzo fax datato 23 aprile 2013 (all. g), metteva al corrente l on.le G. Es. chiedendone disposizioni in merito. In data 9 maggio 2013 ritirava presso l UTC del Comune di la pratica di costruzione relativa all unità immobiliare de qua (all. h). In data 3 giugno 2013, con istanza (all. i) sollecitava l on.le Giudice ad avere disposizioni in merito alle incongruenze catastali rilevate. Il redatto verbale, ritualmente firmato dalle parti presenti al sopralluogo, viene allegato in originale, alla presente relazione. LOTTO UNICO Il bene acquisito alla massa fallimentare consiste in un unica unità immobiliare, adibita ad abitazione economica per civile abitazione, per cui sarà oggetto di un unico lotto. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Il bene acquisito alla massa fallimentare è ubicato nel centro abitato del Comune di, (planimetria A ), e consiste nella quota di ½ di un appartamento per civile abitazione, con sovrastante soffitta, sito alla 5

6 , composto da cucina, soggiorno e camera da letto, oltre bagno e corridoio, al piano terra, e scala che mena al piano soffitta e terrazzo, sviluppando una superficie complessiva netta di mq. 140,00 e lorda di mq. 180,00, il tutto come meglio raffigurato nell allegata (planimetria B ). L appartamento oggetto della presente esecuzione, è identificato in catasto come segue: N.C.E.U. : Comune di, Foglio 37 (all. h) p.lla ub. Cat. cl. Cons. Rendita Intestazione catastale 1324 A/4 2 4,5 vani 227,76 ½ ½ PROPRIETA DEL BENE E PROVENIENZA DEL VENTENNIO Sulla scorta della documentazione ipo-catastale fornita dal creditore procedente e relativa alle iscrizioni e trascrizioni attinente a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio, non risultano carenze, anche se, mancante l atto di compravendita a favore dell esecutato che il sottoscritto è riuscito ad impossessarsene. Difatti, con atto di compravendita a ministero del dott. Michele De Filippis del (all. i) il sig. Antonio acquistava dal sig. Bramante Raffaele una zona di terreno per suolo edificatorio alla periferia di della superficie di mq. 98,00 in confine con Via Genova, contraddistinto in catasto al foglio 37 p.lla 824/b. 6

7 ATTUALI PROPRIETARI Gli attuali proprietari, giusta successione del de cujus Antonio, devoluta per legge, sono: Quota pari 1/2 nata a il C. F.: Quota pari 1/2 nato a il C. F.: Allibrato in catasto, come segue: N.C.E.U. : Comune di, Foglio 37 (all. m) p.lla Sub. Cat. cl. Cons. Rendita Intestazione catastale 1324 A/4 2 4,5 vani 227,76 ½ ½ Confinante ad ovest con Via Genova da cui trae accesso dal civico 27, ad est con area cortili zia, a nord con la p.lla 1435 in ditta Alfieri Lucia, e a sud con la p.lla 1326 in ditta germani D Addetta e Sammut Maria Dolores, salvo altri e migliori confini. REGOLARITA EDILIZIA DEL BENE Il bene oggetto d esecuzione forzata è stato realizzato in conformità della Concessione Edilizia prot. 5950, pratica n. 109/14 del 8 novembre 1962, rilasciata dal Comune di (all. h). 7

8 DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO Immobile ricadente nel P.R.G. del Comune di Poggio Imperiale Zona centrale, con ingresso dal civico 27 di Via Genova (foto n. 1). Esso è costituito da una unità immobiliare, sita in, e precisamente: - Quota parte pari a 1/2 di casa per civile abitazione composta al Piano Terra da due vani oltre accessori e da due vani al Primo Piano, intercomunicanti tramite scalinata che diparte dal piano terra. La struttura portante dell immobile de quo, elevato di due piani fuori terra, risale all anno 1962, ed è costituita in muratura in tufi cozzigni uniti con malta comune, mentre il solaio è del tipo latero cemento piano. Dalla forma rettangolare sviluppa a piano terra una superficie lorda di mq. 95,00 (planimetria B), avente altezza di mt. 3,20, ed è composto da un disimpegno di mt. 1,95 x mt. 9,20 (foto n 2), oltre il quale v è un bagno di mt. 1,95 x mt. 2,45, dotato delle necessarie apparecchiature sanitarie, quali, vasca, bidet, tazza e water (foto n 3). Sul lato sx del disimpegno è dislocato il soggiorno di mt. 4,33 x mt. 7,10 (foto n 4), nel cui angolo sx v è una piccola cucina (foto n 5), oltre una camera da letto di mt. 4,45 x mt. 4,33 (foto n 6). Sul lato sx della porta del bagno, diparte una scalinata costituita da alzate e pedate in marmo d Apricena (foto n 7) che mena al piano soffitta, composto da due vani adiacenti, rispettivamente di mt. 4,33 x mt. 3,53 (foto n 8) e mt. 6,68 x mt. 3,45 (foto n 9), aventi la copertura a tetto (foto n 10).in legno (foto n 11), oltre v è la terrazza 8

9 di mt. 4,65 x mt. 6,68 (foto n 12), il tutto come meglio raffigurato nella planimetria B. Il pavimento è costituito interamente da piastrelle di ceramiche (foto n 13), il bagno e la cucina hanno rivestimento verticale in ceramica, gli infissi interni sono in legno (foto n 14) mentre quelli esterni sono in anticorodal. L appartamento è dotato di impianto, idrico, fognante, ed elettrico, del tipo sottotraccia. Caratteristiche Trattasi di un immobile edificato negli anni 1962, con struttura portante in muratura di tufo e divisori in mattoni forati e malta cementizia. Allo stato attuale l immobile, risulta in condizioni discrete per quanto riguarda il piano terra, mentre per il primo piano (soffitta), necessita di piccoli interventi di ristrutturazione. STATO DI POSSESSO Allo stato attuale l appartamento è abitato dalla signora, in qualità di comproprietaria. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente 9

10 carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura fallimentare da ogni responsabilità al riguardo. L immobile non ha parti condominiali. PARTI COMUNI GRAVAMI Dall esame della documentazione ipotecaria in atti, sul bene esecutato, grava la seguente formalità: Verbale pignoramento immobili n 1410 del 29/11/2012 trascritto al n del registro generale e n del registro particolare, Tribunale di Lucera, a favore della di San Severo, e contro, nata a il, sulla quota di proprietà, pari ad ½ di immobile sito in, contraddistinto in catasto al foglio 37 p.lla IL VALORE VENALE DELL IMMOBILE Criterio di stima La determinazione del valore attuale degli immobili della presente stima, scaturisce da una indagine tendente ad individuare i criteri informatori e le metodologie più appropriate per formulare la richiesta di valutazione. 10

11 Si rende necessario in primo luogo, stabilire il criterio di stima che dovrà essere utilizzato al fine di espletare la soluzione logica ed obiettiva del problema. Il criterio di valutazione da adottare dovrà metterci in grado di conoscere il valore che, con maggiore probabilità, potrà verificarsi sul mercato, nell ipotesi di una libera contrattazione afferente la vendita degli immobili oggetto di valutazione. Caratteristiche fondamentali della stima è, pertanto, la previsione ed il mercato. La previsione è un procedimento operativo che tiene conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene; il mercato, invece, ha una sua precisa connotazione geografica, in quanto tiene conto della zona su cui il bene insiste perché, i valori risultano notevolmente influenzati dall economia della realtà sociale e produttiva nella quale si trova. Per poter individuare il valore oggettivo dell immobile, si è adottata dallo scrivente, la stima di valutazione sintetica per confronto cioè, quella normalmente utilizzata in questi casi, vale a dire quello di considerare il valore di mercato dei beni da stimare, riferendoli a beni analoghi, la cui attendibilità è condizionata dalla conoscenza dei dati relativi per le considerazioni sopra esposte. Quindi, considerato la natura del bene oggetto della presente stima, l'ubicazione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il trend generale del mercato immobiliare locale, le caratteristiche strutturali, lo stato manutentivo, l usura degli infissi, esterni ed interni, il parametro comune su cui si incerniera la valutazione è la superficie lorda. Fonti di informazione 11

12 - Banca dati quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Foggia (all. n); - Ufficio tecnico di. - Ricerche eseguite presso le Agenzie immobiliari locali; - Conoscenza diretta del mercato immobiliare locale. Prezzo a base d asta dell immobile I prezzi medi rilevati per simili immobili oscillano da un minimo di /mq. 750,00 ad un massimo di /mq 950,00, quindi si ritiene essere nel giusto assegnare all appartamento de quo, il valore di /mq. 800,00 per il Piano Terra ed /mq. 300,00 per la soffitta e terrazzo. Valore venale del lotto Nella fattispecie: Casa per civile abitazione composta al Piano Terra da due vani oltre accessori e da due vani al Primo Piano, intercomunicanti tramite scalinata che diparte dal piano terra. Superficie lorda abitazione a PT mq. 95,00 x /mq. 800,00 = ,00 Superficie lorda Piano Primo mq. 90,00 x 300, = ,00 Valore venale oggettivo dell immobile ,00 (centotremilaeuro/00). Valore venale oggettivo della proprietà pari ad ½ dell immobile ,00 (euro cinquantunomilaecinquecento/00). CONCLUSIONI 12

13 - Quota parte pari a ½ di casa per civile abitazione sita in abitato di alla, composta al Piano Terra da due vani oltre accessori e da due vani al Primo Piano, intercomunicanti tramite scalinata che diparte dal piano terra. N.C.E.U. : Comune di, Foglio 37 (all. m) p.lla Sub. Cat. cl. Cons. Rendita Intestazione catastale 1324 A/4 2 4,5 vani 227,76 ½ ½ ATTUALI PROPRIETARI La piena proprietà dell immobile pignorato, giusto successione del de cujus Antonio, appartiene a: Quota pari 1/2 nata a il C. F.: Quota pari ½ nato a il C. F.: Confinante ad ovest con Via Genova da cui trae accesso dal civico 27, ad est con area cortili zia, a nord con la p.lla 1435 in ditta Alfieri Lucia, e a sud con la p.lla 1326 in ditta germani D Addetta e Sammut Maria Dolores, salvo altri e migliori confini. L appartamento con rispettivo cortile possiede in pianta una superficie lorda di mq. 95,00. 13

14 Somma proposta come prezzo a base d asta, ,00 (cinquantunomilaecinquecento/00). Lucera, lì luglio 2013 L Esperto geom. Vincenzo Sacco Allegati: 1. Planimetria catastale; 2. Planimetria stato di fatto; Foto dal n 1 al n 14; a) Inizio Operazioni peritali; b) Richiesta rinvio operazioni peritali; c) Prosieguo operazioni peritali; d) Richiesta inserimento piantina catastale; 14

15 e) Piantina catastale; f) Richiesta atti progettuali al comune; g) Richiesta disposizioni all on.le Giudice; h) Concessione edilizia; i) Istanza di sollecito disposizioni all on.le Giudice; l) Atto di proprietà; m) Visura catastale; n) Banca dati quotazioni immobili; Verbale di sopralluogo. 15