GRUPPO BENI STABILI RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE

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1 GRUPPO BENI STABILI RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE 2011

2 I N D I C E Organi Societari ed Organi di Controllo 2 Lettera del Presidente agli Azionisti 4 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti 7 Convocazione dell assemblea degli Azionisti 27 BILANCIO CONSOLIDATO DI GRUPPO AL 31 DICEMBRE 2011 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 32 Prospetti contabili consolidati del Gruppo Beni Stabili: 69 1 Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 75 Allegati 152 Relazione della Società di Revisione 156 BILANCIO CIVILISTICO AL 31 DICEMBRE 2011 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 159 Prospetti contabili Beni Stabili S.p.A. SIIQ: Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 183 Allegati 269 Relazione della Società di Revisione 284 Relazione del Collegio Sindacale 287

3 Gruppo Beni Stabili Organi Societari ed Organi di Controllo

4 ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLO Consiglio di Amministrazione Comitato Esecutivo e di Invenstimenti Enrico Laghi Presidente Enrico Laghi Presidente Aldo Mazzocco Amministratore Delegato Aldo Mazzocco Membro Leonardo Del Vecchio Consigliere Leonardo Del Vecchio Membro Olivier Francois Joseph Esteve Consigliere Christophe Joseph Kullmann Membro Christophe Joseph Kullmann Consigliere Giacomo Marazzi Membro Jean Gaston Laurent Giacomo Marazzi Massimo Cavallo Comitato per la Remunerazione degli Amministratori Consigliere Consigliere Segretario Comitato per la proposta di nomina degli Amministratori Enrico Laghi Presidente Leonardo Del Vecchio Presidente Jean Gaston Laurent Membro Olivier Francois Joseph Esteve Membro Giacomo Marazzi Membro Enrico Laghi Membro Giacomo Marazzi Membro Comitato di Controllo Interno e per la Corporate Governance Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Giacomo Marazzi Presidente Maurizio Arena Presidente Olivier Francois Joseph Esteve Membro Ernesto Grandinetti Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Filippo Chemello Membro/ Internal Audit Enrico Laghi Membro Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Venegoni Gianluca Pivato Piero De Bei Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. 3

5 Gruppo Beni Stabili Lettera del Presidente agli Azionisti

6 Signori Azionisti, l anno appena trascorso ha visto Beni Stabili impegnata a operare in una situazione di mercato molto mutevole. Il 2011 è stato infatti caratterizzato da un primo semestre positivo sia per la crescita che per la redditività e da un secondo semestre segnato da un forte rallentamento delle economie dell Eurozona; nel quarto trimestre, la situazione si è ulteriormente aggravata e si è assistito a una fase di calo del prodotto interno nazionale, per via della contrazione dei consumi e degli investimenti e per la difficoltà nell accesso al credito. Pur in questo contesto macroeconomico, la Vostra Società ha ottenuto importanti risultati. Innanzitutto ha raddoppiato il proprio Risultato netto ricorrente di cassa rispetto al 2010 (+ 87,3 milioni), principalmente per gli effetti connessi all ingresso nel regime SIIQ e per i minori oneri finanziari ricorrenti di cassa; inoltre ha registrato un utile di 18,8 milioni, nonostante abbia registrato un mark-to-market negativo in misura pari a circa il 2% del proprio portafoglio immobiliare, dovuta essenzialmente alle condizioni economiche generali, di settore e di rischio paese parzialmente compensate dalla contenuta presenza, all interno del patrimonio, di immobili sottoposti a iniziative di sviluppo e dal fatto che il patrimonio immobiliare del Gruppo è ubicato prevalentemente nel Nord Italia, con particolare concentrazione in Lombardia e a Milano, aree nelle quali i valori immobiliari hanno mostrato una maggiore tenuta. Da un punto di vista operativo nel corso del 2011 Beni Stabili ha conseguito molti traguardi, tra questi: l attivazione di nuovi contratti per oltre metri quadri, corrispondenti a circa 10,4 milioni annui di nuovi affitti a regime (a questi vanno aggiunti circa metri quadri di rinegoziazioni per 0,3 milioni aggiuntivi rispetto al canone annuo precedente). Inoltre sono stati siglati contratti e preliminari di locazione per altri metri quadri circa ( 4,7 milioni di nuovi canoni annui a regime) che decorreranno nel corso dei prossimi mesi; a questi vanno aggiunti circa metri quadri di rinegoziazioni con un nuovo canone annuo sostanzialmente in linea con il canone precedente; la vendita di circa 96,2 m di immobili e la firma di preliminari di vendita per ulteriori 26,6 milioni; tali dismissioni riguardano principalmente immobili non core e immobili del portafoglio Telecom Italia; l acquisto, in un anno di investimenti comunque moderati e nell ottica dell assetrotation, di circa 111 milioni di immobili locati; il rimborso puntuale a scadenza di 263 milioni di obbligazioni convertibili Beni Stabili S.p.A. 2,5% 2011 Convertibile in Azioni Ordinarie, emesse nel 2006, oltre agli interessi maturati; il nuovo finanziamento per 155 milioni sul complesso Garibaldi (Milano), di cui 82 milioni a rifinanziamento di parte del debito in scadenza a dicembre Al 31 5

7 dicembre 2011 risultano già erogati 121 milioni e l importo rimanente sarà erogato a finanziamento dei lavori di ristrutturazione. Guardando al futuro, l'obiettivo del Gruppo, in questo sfidante contesto di mercato, è di mantenere o, dove possibile, migliorare la propria attività operativa e di contenere al massimo i costi e il capitale investito, proseguendo la politica di attenta selezione delle opportunità di investimento e di equilibrato finanziamento delle stesse anche per l anno Sul fronte del rifinanziamento dei mutui in scadenza, Beni Stabili è fiduciosa di conseguire buoni risultati, anche alla luce del solido valore dei portafogli immobiliari sottostanti. In definitiva, l anno appena iniziato sarà sicuramente all insegna del rigore nella selezione degli investimento e, più in generale, nella gestione dei flussi finanziari, ma sono fiducioso sulle prospettive della Vostra Società in quanto Beni Stabili ha creato in questi anni i giusti presupposti per avvantaggiarsi delle nuove opportunità che potranno verificarsi nel corso dei prossimi mesi. Un sentito ringraziamento va infine a tutti i dipendenti di Beni Stabili, che tanto hanno contribuito al raggiungimento dei risultati aziendali. Il Presidente Enrico Laghi 6

8 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti CB Richard Ellis Professional Services S.p.A. REAG Real Estate Advisory Group S.p.A.

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20 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 31 Dicembre 2011 Rif. n 5816,07 Spettabile BENI STABILI S.p.A. SIIQ Via Piemonte, Roma Alla cortese attenzione del Dott. Maurizio Ramogida OGGETTO: Servizi di consulenza relativi alla determinazione del Valore di Mercato dei 186 immobili appartenenti al Portafoglio Immobiliare IMSER 60, di Proprietà del Gruppo Beni Stabili SpA SIIQ. Egregi Signori, in conformità all incarico conferitoci REAG (Real Estate Advisory Group S.p.A.) ha effettuato la relazione di stima del Portafoglio Immobiliare IMSER 60, di proprietà del Gruppo Beni Stabili Spa SIIQ, al fine di determinarne il Valore di Mercato alla data del 31 dicembre In particolare l attività di REAG si è articolata nel seguente servizio: Determinazione del Valore di Mercato, in parte con sopralluogo interno ed esterno Full ed in parte senza sopralluogo Desktop, degli immobili costituenti il Portafoglio in oggetto, sulla base dello stato locativo fornito dal Cliente alla data di valutazione. 19

21 Definizioni Nel presente Rapporto ai termini di seguito elencati deve attribuirsi la corrispondente definizione, salvo sia diversamente indicato nel Rapporto stesso. Per la definizione di tutti gli altri termini tecnici e/o giuridici contenuti nel presente rapporto si rimanda al Codice Civile e leggi collegate, ovvero al significato di uso comune. Complesso Immobiliare (di seguito la proprietà ) indica l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della Valutazione, con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Valutazione indica la determinazione del (.) valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell incarico, l opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1 Marzo 2009). Valore di Mercato indica ( ) l ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni. (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1 Marzo 2009). REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

22 Criteri valutativi In sede di Valutazione REAG ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare ai criteri valutativi di seguito illustrati: Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali; Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici: 1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. 2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato: a) sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; b) sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto; c) sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa). Metodo della Trasformazione, basato sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dall operazione immobiliare (relativa alla proprietà), nell arco di tempo corrispondente alla sua durata. I criteri di valutazione sopra descritti sono stati utilizzati singolarmente e/o integrati l'uno con l'altro a discrezione di REAG, tenendo presente che gli stessi non sono sempre applicabili a causa delle difficoltà di individuare mercati di riferimento. REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

23 REAG ha determinato il valore nel presupposto del massimo e migliore utilizzo degli immobili, cioè considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle proprietà stesse il massimo valore. Va sottolineato che REAG ha determinato l highest and best use degli immobili, sulla base delle considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzative dell immobile, dal mercato immobiliare di riferimento verificato in sede di sopralluogo (quando effettuato) ed utilizzando le informazioni urbanistiche raccolte e verificate presso gli uffici comunali competenti. REAG inoltre ha: - considerato gli immobili appartenenti al portafoglio nell attuale situazione locativa; - effettuato un analisi delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà attraverso opportune elaborazioni statistiche; - in occasione della valutazione al 31/12/2011, ha effettuato sopralluoghi esterni ed interni di n. 30 asset (di cui 12 nel mese di novembre 2011 e 18 nel mese di giugno/luglio 2011), verificandone le caratteristiche tipologio-architettoniche e lo stato manutentivo; - esaminato i dati di mercato rilevati dai principali osservatori del mercato immobiliare italiano e dal proprio data base gestito dall Ufficio Ricerche e Sviluppo, costituito dai sale comparables e rent comparables rilevati dalle recenti maggiori transazioni concluse nel mercato immobiliare italiano e dalle ricerche giornalmente effettuate dai tecnici impegnati in attività di valutazione; - verificato la situazione urbanistica direttamente presso gli Uffici comunali competenti, ad esclusione delle valutazioni effettuate con protocollo desktop. - valutato gli immobili considerando le consistenze fornite dal cliente indicate all interno del data base Imser60_Riepilogo Superfici immobile e piano e da REAG verificate sulla base delle planimetrie in formato elettronico. Tale verifica è REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

24 stata effettuata relativamente alla superficie complessiva per piano di ogni singolo edificio e non alla singola ripartizione per destinazione d uso Si precisa che gli immobili appartenenti al Portafoglio, come convenuto con il Cliente, verranno sottoposti a sopralluogo interno ed esterno Full una sola volta nell arco della durata totale dell incarico (3 anni); l elenco degli immobili da sottoporre a sopralluogo interno ed esterno è stato convenuto con il Cliente ed sarà definito semestralmente in occasione degli aggiornamenti semestrali. L elenco e la tipologia dei sopralluoghi effettuali per il presente incarico è riportato nell Allegato A del presente Volume 0. REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

25 Contenuto del Rapporto Il presente rapporto comprende: Il Volume 0, contenente la relazione finale sulle conclusioni cui REAG è pervenuta, comprendente: Lettera di introduzione generale al lavoro, che identifica le Proprietà immobiliari, descrive il tipo di indagine svolta, e presenta, certificandole, le conclusioni di valore; Criteri e considerazioni valutative; Assunzioni e limiti della Valutazione; Condizioni generali di servizio. Le 186 Schede Valutative, relative all analisi ed alla Valutazione di ciascuna Proprietà immobiliare, sistematicamente riportano le informazioni relative a: Dati identificativi; Contesto; Descrizione dell immobile; Situazione Urbanistica; Mercato immobiliare di riferimento; Tabella consistenze; Situazione locativa; Tabelle di Valutazione REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

26 Conclusioni Le conclusioni di valore concernenti la Relazione di stima sono state tratte da REAG sulla base dei risultati ottenuti al termine di tutte le seguenti operazioni: sopralluoghi sulle Proprietà; raccolta, selezione, analisi e valutazione dei dati e dei documenti relativi alle Proprietà; svolgimento di opportune indagini di mercato; elaborazioni tecnico-finanziarie; nonché sulla base dei metodi e dei principi valutativi più sopra indicati. REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

27 Tutto ciò premesso e considerato è nostra opinione che, in base all indagine svolta e a quanto precedentemente indicato, il Valore di Mercato, degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare in esame, alla data del 31 Dicembre 2011, è pari a: Valore di mercato nell attuale situazione locativa Euro ,00 (Euro Unmiliardo Ottocentocinquantaquattromilioni Sessantaquattromila/00) Tale valore è da intendersi come mera sommatoria dei singoli valori asset by asset REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Piercarlo Rolando Direttore Generale Per una corretta comprensione dei risultati delle analisi si demanda alla lettura integrale del testo, che si compone di : Lettera Certificazione Valori con Criteri Valutativi, Assunzioni e Limiti, Condizioni generali (del servizio); N. 186 Schede valutative e relativi allegati ALLEGATI: Allegato A Perimetro immobiliare oggetto di analisi; Allegato B Tabella riepilogo valori; Allegato C Criteri e considerazioni valutative; Allegato D elenco documentale; N. 186 Schede Valutative per ciascun immobile. REAG S.p.A. per Beni Stabili S.p.A SIIQ Rif. N. 5816,07 Volume 0 31 dicembre

28 Convocazione dell Assemblea degli Azionisti

29 Beni Stabili S.p.A. SIIQ Sede legale in Roma, Via Piemonte n. 38 Capitale sociale deliberato ,60 sottoscritto e versato ,40 Codice fiscale e Iscrizione Registro Imprese di Roma n Partita IVA n CONVOCAZIONE ASSEMBLEA DEGLI AZIONISTI I Signori Azionisti sono convocati in Assemblea ordinaria e straordinaria presso la sala Auditorium di Beni Stabili S.p.A. SIIQ sita in Milano, Via Carlo Ottavio Cornaggia n. 8, in prima convocazione, per il giorno 18 aprile 2012, alle ore 11,00 e, occorrendo, in seconda convocazione, per il giorno 19 aprile 2012, stesso luogo ed orario nonché, occorrendo, in terza convocazione, per il giorno 20 aprile 2012, stesso luogo ed orario, per discutere e deliberare sul seguente ORDINE DEL GIORNO Parte ordinaria 1. Bilancio al 31 dicembre 2011 e relativa Relazione sulla gestione del Consiglio di Amministrazione. Relazione del Collegio Sindacale sull'esercizio chiuso il 31 dicembre Distribuzione di dividendo agli Azionisti. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 2. Nomina del Collegio Sindacale per gli esercizi 2012, 2013 e 2014 secondo la procedura del voto di lista prevista dall'articolo 20 dello Statuto sociale. Nomina del Presidente. Determinazione degli emolumenti. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 3. Esame della prima sezione della Relazione sulla Remunerazione: deliberazioni inerenti e conseguenti. Parte straordinaria 1. Modifiche statutarie agli articoli n. 13 (sub titolo V - Amministrazione) e n. 20 (sub titolo VII - Collegio Sindacale - Revisione legale dei conti), su proposta del Consiglio di Amministrazione e in adeguamento alle disposizioni della Legge n. 120 del 12 luglio 2011: deliberazioni inerenti e conseguenti. 2. Modifiche statutarie all articolo n. 20 (sub titolo VII - Collegio Sindacale - Revisione legale 28

30 dei conti), su proposta del Consiglio di Amministrazione e in adeguamento alle disposizioni della Legge n. 183 del 12 novembre 2011: deliberazioni inerenti e conseguenti. 3. Approvazione del nuovo testo di Statuto sociale aggiornato e coordinato con le modificazioni proposte: deliberazioni inerenti e conseguenti. * * * Partecipazione all Assemblea La legittimazione per intervenire in Assemblea e per esercitare il diritto di voto è attestata mediante una comunicazione alla Società, effettuata ai sensi di legge e di Statuto, dagli intermediari autorizzati in favore dei soggetti interessati, che dovrà pervenire alla stessa Società entro la fine del terzo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea in prima convocazione ovvero, al più tardi, entro l inizio dei lavori assembleari della singola convocazione. Si precisa che l attestazione da parte degli intermediari autorizzati è eseguita sulla base delle evidenze relative al termine della giornata contabile del settimo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea in prima convocazione, vale a dire entro il termine della giornata contabile del 5 aprile 2012 (record date), precisando che coloro che risulteranno titolari delle azioni successivamente a tale data non avranno diritto a partecipare e a votare in Assemblea. Ogni Azionista può farsi rappresentare da altra persona, anche non Azionista, mediante delega scritta, con le modalità e nei limiti di legge; presso gli intermediari abilitati o sul sito internet della Società, potrà essere reperito un modulo da utilizzare per l eventuale conferimento della delega per l intervento in Assemblea. Coloro che intendano partecipare all Assemblea in rappresentanza di Azionisti dovranno presentare la relativa documentazione al momento dell accreditamento per la partecipazione all Assemblea, oppure inviarla all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it. La Società, secondo quanto previsto dallo Statuto, non si avvale della facoltà di designare un rappresentante al quale gli Azionisti possano conferire la delega per esercitare il diritto di voto. Si segnala che non è previsto l intervento all Assemblea con l ausilio di mezzi elettronici, né la possibilità di esercitare il diritto di voto per corrispondenza o mediante l invio di una comunicazione tramite mezzi elettronici. Integrazione dell Ordine del Giorno Ciascun Azionista che, anche congiuntamente, rappresenti almeno un quarantesimo del capitale sociale può chiedere, entro dieci giorni dalla pubblicazione del presente avviso di convocazione, l'integrazione dell'elenco delle materie da trattare, indicando nella domanda gli ulteriori argomenti proposti. Le domande devono essere presentate per iscritto, a mezzo 29

31 raccomandata 1, alla sede legale della Società all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata unitamente alle certificazioni rilasciate da un intermediario autorizzato in conformità alle proprie scritture contabili, attestanti il possesso della partecipazione necessaria per presentare tale richiesta. Delle integrazioni all'ordine del giorno presentate è data notizia, nelle stesse forme prescritte per la pubblicazione dell avviso di convocazione, almeno quindici giorni prima di quello fissato per l'assemblea. L'integrazione dell'ordine del giorno non è ammessa per gli argomenti sui quali l'assemblea delibera, a norma di legge, su proposta degli Amministratori o sulla base di un progetto o di una relazione da essi predisposta. L Azionista che richiede l'integrazione dell'ordine del giorno predispone una relazione sulle materie di cui egli propone la trattazione e la consegna al Consiglio di Amministrazione, con le modalità sopra indicate per la richiesta di integrazione, entro il termine ultimo per la presentazione della stessa richiesta di integrazione. Il Consiglio di Amministrazione mette quindi a disposizione del pubblico la relazione, contestualmente alla pubblicazione della notizia dell'integrazione e nelle stesse forme previste per la documentazione relativa all Assemblea, accompagnata dalle proprie eventuali valutazioni. Diritto di porre domande Ogni Azionista ha il diritto di porre domande sulle materie previste all ordine del giorno, mediante l invio di una comunicazione alla sede legale della Società, all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it, anche prima dello svolgimento dell Assemblea, alle quali sarà data risposta al più tardi durante lo svolgimento della stessa, con la facoltà per la Società di fornire una risposta unitaria alle domande aventi lo stesso contenuto. Informazioni per gli Azionisti Si informa che il capitale sociale è suddiviso in azioni ordinarie del valore nominale di 0,10 Euro cadauna e che ciascuna azione ordinaria dà diritto ad un voto in Assemblea. Al momento della presente convocazione, la Società detiene, direttamente, n azioni proprie, pari allo 0,05% del capitale sociale, per le quali, ai sensi di legge, il diritto di voto e agli utili è sospeso. Con riferimento al secondo punto all ordine del giorno della Parte ordinaria, ai sensi degli articoli 148 del D.Lgs. n. 58/1998 ( TUF ) e 20 dello Statuto sociale, Il Collegio Sindacale viene nominato sulla base di liste presentate dagli Azionisti, nelle quali i candidati devono essere elencati mediante un numero progressivo. 30

32 Hanno diritto di presentare le liste soltanto gli Azionisti che, da soli o insieme ad altri Azionisti, rappresentino almeno il 2,5% del capitale sociale. Le liste devono essere depositate almeno venticinque giorni prima di quello fissato per l Assemblea in prima convocazione, presso la sede legale della Società, all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabilispasiiq@legalmail.it, unitamente ai documenti e/o alle informazioni previsti dalla normativa vigente in materia, tra i quali, in particolare, alle certificazioni rilasciate da un intermediario autorizzato, attestanti il possesso della partecipazione sopra indicata, ai curricula dei candidati e alle dichiarazioni con le quali gli stessi candidati accettano la candidatura e attestano, sotto la propria responsabilità, l inesistenza di cause di ineleggibilità e di incompatibilità, nonché la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente per ricoprire la carica in questione. Si precisa che la certificazione è attestata anche successivamente al deposito delle liste, purché almeno ventuno giorni prima della data dell'assemblea in prima convocazione. La Società metterà a disposizione del pubblico tale documentazione almeno ventuno giorni prima antecedenti la data dell Assemblea in prima convocazione, con le modalità di seguito indicate. La documentazione relativa agli argomenti posti all'ordine del Giorno sarà a disposizione, nei termini previsti dalle relative norme applicabili, presso la sede legale in Roma, Via Piemonte n. 38, presso la Borsa Italiana S.p.A. nonché presso NYSE Euronext di Parigi. Lo Statuto sociale vigente e i documenti richiesti dalla normativa vigente sono pubblicati sul sito Beni Stabili S.p.A. SIIQ p. il Consiglio di Amministrazione Il Presidente (prof. Enrico Laghi) 31

33 Gruppo Beni Stabili Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione

34 PRINCIPALI INDICATORI IMMOBILIARI E FINANZIARI Principali indicatori immobiliari 1 Canoni di locazione contabili Durata media dei contratti di locazione -2,3% a perimetro costante rispetto al (anni) 2010 (Euro milioni) 200,0 150,0 100,0 50,0 218,3 218,7 7,9 7,8 7,8 7,7 7,7 7, , Tasso di occupazione (portafoglio Core) Valore di mercato del portafoglio immobiliare -2,03% a perimetro costante rispetto al 31 dicembre 2010 (Euro milioni) 100,0% 50,0% 0,0% 98,2% 96,9% , , , , , , , , , Per maggiori dettagli sul patrimonio immobiliare si rimanda a quanto riportato al successivo paragrafo Aree di attività. 1 Il tasso di crescita Like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che deriva da; 1) l effetto dell indicizzazione all inflazione; 2) l effetto della crescita o riduzione della vacancy sul portafoglio; 3) l effetto della rinegoziazione dei canoni in scadenza o di nuovi canoni. Su base Like-for like (a perimetro costante) gli affitti lordi contabili si riducono di circa il 2,3% (relativamente al solo portafoglio Core si incrementano del +1%) principalmente per effetto della liberazione nel corso dei passati 12 mesi di immobili sui quali si prevede di eseguire importanti interventi di ristrutturazione a cura della divisione sviluppo interna alla Società. Se si escludono gli impatti relativi alla liberazione (e successiva rilocazione) di tali immobili, gli affitti lordi contabili si attestano al -0,1% (+0,3% relativamente al solo portafoglio Core). Il tasso di crescita Like-for-like relativo al valore del portafoglio è calcolato sul portafoglio stabilizzato, cioè sul portafoglio aggiustato per le vendite ed eventuali riclassifiche nelle categorie gestionali. 33

35 Principali indicatori economici finanziari e patrimoniali Risultato netto di competenza del Gruppo Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo +101% rispetto all'esercizio ,0 80,0 60,0 40,0 20,0-78,8 18, ,0 80,0 60,0 40,0 20,0-43,4 87, NNNAV su base diluita 0,997 per azione al ,971 per azione al , , , , , , , , , , , , , , , , INTEREST COVER RATIO EBITDA (esclusi margini delle vendite) / oneri finanziari netti di cassa LTV debiti finanziari netti/valore portafoglio immobiliare 1,85 1,80 1,75 1,70 1,65 1,60 1,55 1,50 1,63 1, ,0% 52,0% 51,0% 50,0% 49,0% 48,0% 47,0% 46,0% 48,2% 48,9% 51,4% 52,1% Deb. finanziari netti contabili/val. contabile portafoglio immobiliare Deb. finanziari netti nominali/valore di mercato portafoglio immobiliare Per maggiori dettagli sui dati sopra riportati (in milioni di Euro) si rimanda a quanto di seguito illustrato al paragrafo Informazioni economiche e finanziarie. 34

36 DATI RELATIVI ALL AZIONARIATO ED ALLA PERFORMANCE DI MERCATO 5% 40% 51% 2% 2% 5% 50,9% 40,1% Morgan Stanley Credit Agricole Foncière des Régions APG Market L azionariato della società è variato rispetto al 31 dicembre 2010 in relazione all aumento a circa il 2% di ciascuna delle partecipazioni detenute da Morgan Stanley Asset Management e APG tramite le relative gestioni del risparmio. Il flottante si è quindi ridotto dal 44% al 40%. Mentre nella prima parte dell anno l andamento del titolo è stato soddisfacente e lo sconto sul NAV, in particolare dopo l entrata nel regime SIIQ, si era ridotto in misura rilevante, l improvviso e grave deterioramento del quadro congiunturale italiano, a partire dal mese di luglio, ha nuovamente e pesantemente aumentato la pressione sul titolo. Dall inizio dell anno 35

37 2011) il titolo ha registrato una flessione del -35,1% (+2,2% nel primo semestre 2011), a fronte di una riduzione (maggiore incremento) dell indice EPRA del -7,6% (+3,4% nel primo semestre 2011) e di una riduzione dell indice FTSEMIB del -19,6% (-8,5% nel primo semestre 2011) (valori basati su prezzi e indici al 03 febbraio 2012). EVENTI RILEVANTI DELL ESERCIZIO Complesso immobiliare sito in Milano, Galleria del Corso- completamento dei lavori e locazione delle aziende In esecuzione degli accordi preliminari formalizzati già nel precedente esercizio e dei successivi atti modificativi, sono stati sottoscritti nel mese di maggio, con Coin S.p.A. e Oviesse S.p.A., i contratti di affitto di azienda, di durata pari a 12 anni, relativi alle due distinte aziende insistenti sul complesso immobiliare sito in Milano - Galleria del Corso, i cui lavori di ristrutturazione sono stati ultimati nei primi giorni di luglio, con la consegna dei locali agli affittuari. Si segnala che l apertura al pubblico dei punti vendita da parte dei due operatori è avvenuta nel mese di settembre 2011 e che da tale data sono decorsi gli effetti economici dei due contratti di affitto. Il corrispettivo annuo previsto da tali contratti è determinato in misura percentuale al fatturato realizzato da Coin S.p.A. e Oviesse S.p.A.. Attività di acquisto e vendita di immobili Nell esercizio sono state perfezionate le seguenti operazioni: i) l acquisto, in esecuzione del contratto preliminare sottoscritto nel mese di dicembre 2010, di un immobile locato situato in Milano, via Pergolesi. L acquisizione di tale immobile è avvenuta al prezzo di migliaia di Euro, oltre oneri accessori ed imposte di trasferimento pari complessivamente a 558 migliaia di Euro; ii) l acquisto di un immobile, interamente locato, situato in Milano - via Bernina al prezzo di migliaia di Euro, oltre oneri accessori ed imposte di trasferimento pari complessivamente a 745 migliaia di Euro, con l accollo di un mutuo per migliaia di Euro; iii) l acquisto di due immobili, entrambi locati, siti in Milano - via Verri al prezzo complessivamente pari a migliaia di Euro, oltre oneri accessori ed imposte di trasferimento per 764 migliaia di Euro. Tale acquisto si inserisce nell ambito di un più ampio accordo che prevede l acquisizione, perfezionatasi successivamente alla chiusura dell esercizio, di un terzo immobile situato in Milano via Verri, al prezzo di migliaia di Euro. L accordo ha inoltre previsto la definizione di un aggiustamento del prezzo corrisposto nel 2004 per l acquisizione dell immobile sito in Milano, via Scarsellini. Tale aggiustamento prezzo ha comportato il riconoscimento a favore del Gruppo di un importo pari a migliaia di Euro; iv) nel mese di dicembre, in esecuzione di accordi preliminari formalizzati nel 2009 e successive modifiche, si è perfezionata l acquisizione della galleria del centro commerciale Il 36

38 Ducale a Vigevano (Pavia) per una superficie lorda affittabile di circa mq. L acquisizione è avvenuta ad un prezzo pari a circa migliaia di Euro, oltre imposte di trasferimento e costi accessori per circa migliaia di Euro, ed ha comportato il trasferimento di finanziamenti in essere del valore nominale, alla data di acquisizione, di migliaia di Euro. Una parte del pagamento del prezzo, pari a migliaia di Euro, è stata differita e verrà corrisposta entro il 31 dicembre Il prezzo complessivo di acquisizione sarà inoltre soggetto ad un eventuale conguaglio, dovuto entro il primo trimestre 2013, in funzione dell evoluzione della redditività del centro. L attività di vendita immobiliare dell esercizio ha riguardato 15 immobili, oltre porzioni immobiliari, di cui 11 immobili appartenenti al portafoglio immobiliare di proprietà di Imser 60 SIINQ S.p.A., locato a Telecom Italia S.p.A.. Le restanti vendite si riferiscono principalmente ad un immobile situato in Milano, via Verri e a due immobili situati a Parigi facenti parte del portafoglio immobiliare acquisito dal Gruppo Prada nel Le vendite di tali immobili, del valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro, sono avvenute ad un prezzo che, al netto dei costi di vendita, ha portato il realizzo di margini per migliaia di Euro. Tali margini ammonterebbero a migliaia di Euro se scorporassimo dai valori di carico le rivalutazioni contabilizzate nel primo semestre Al 31 dicembre 2011 risultano inoltre in essere preliminari di vendita per un valore di carico pari a migliaia di Euro, dal perfezionamento dei quali è atteso un margine complessivo, al netto dei relativi costi di intermediazione, pari a circa 280 migliaia di Euro. Prestito obbligazionario convertibile emesso nel riacquisti e rimborso integrale dei titoli in circolazione al 27 ottobre 2011 L operazione di riacquisto dei titoli obbligazionari convertibili, già avviata nel corso del precedente esercizio, è stata sospesa con decorrenza 6 aprile 2011: i titoli obbligazionari riacquistati nel 2011 sono stati n , per un ammontare complessivo di migliaia di Euro. Considerando anche i riacquisti già effettuati nel precedente esercizio, i titoli obbligazionari complessivamente riacquistati sono stati pari a n , per un ammontare complessivo di migliaia di Euro, inclusi i costi di acquisizione. I titoli obbligazionari riacquistati sono stati portati a riduzione della relativa passività finanziaria, che alla data di scadenza della stessa, 27 ottobre 2011, era rappresentata da n titoli obbligazionari in circolazione. I titoli sono stati regolarmente rimborsati alla scadenza per un valore nominale di migliaia di Euro, oltre interessi nominali per migliaia di Euro. Ristrutturazione di strumenti derivati di copertura Nel corso dell esercizio si è provveduto ad estinguere anticipatamente alcuni strumenti derivati di copertura dal rischio di oscillazione del tasso di interesse, sottoscrivendo contestualmente 37

39 nuovi strumenti derivati con durate più elevate. L operazione è stata posta in essere al fine di allungare la durata media delle coperture, in un momento di mercato ritenuto favorevole in termini di condizioni. In particolare, sono stati estinti anticipatamente: i) un interest rate swap di nozionale pari a migliaia di Euro, con un tasso fisso del 4,12% ed una durata residua di circa 3 anni; ii) un collar di nozionale pari a migliaia di Euro con un tasso variabile compreso nell intervallo tra il 3,82% ed il 5% ed una durata residua di circa 2 anni;.iii) un interest rate swap di nozionale pari a migliaia di Euro, con un tasso fisso del 4,79% e scadenza a marzo 2012; iv) un interest rate swap di nozionale pari a migliaia di Euro con un tasso fisso del 4,73% e scadenza ad aprile Contestualmente a tali estinzioni sono stati accesi: i) due interest rate swap di nozionale complessivamente pari a migliaia di Euro, con un tasso fisso di circa il 2,5625% ed una durata di 5 anni; ii) due interest rate swap di nozionale complessivamente pari a migliaia di Euro, con un tasso fisso di circa il 2,56% ed una durata di 5 anni; iii) tre interest rate swap della durata di 5 anni, con nozionale pari a migliaia di Euro ciascuno, ed un tasso fisso rispettivamente pari al 2,49%, 2,4425% e 2,499%. Tali estinzioni anticipate hanno portato al pagamento del valore equo di tali strumenti alla data di estinzione pari complessivamente a migliaia di Euro. In applicazione delle regole dell hedge accounting, la riserva di patrimonio netto relativa a tali strumenti, sarà riversata a conto economico lungo la durata originaria degli stessi, non essendo venuti meno i sottostanti flussi di interesse coperti. Rifinanziamento del complesso immobiliare Torri Garibaldi Nel corso dell esercizio, a seguito del perfezionamento, nel secondo semestre 2010, del contratto di locazione del complesso Garibaldi, si è provveduto a rifinanziare tale progetto di sviluppo. Nel mese di luglio è stato infatti stipulato un nuovo finanziamento ipotecario, con un pool di banche italiane ed estere, per complessivi migliaia di Euro. Nell agosto 2011 è stata erogata la prima tranche di questo finanziamento, per un importo nominale di migliaia di Euro, con la quale si è rimborsato il finanziamento già in essere per un importo nominale di migliaia di Euro ed è stata rifinanziata una parte dei lavori svolti fino a quella data. Nel mese di dicembre 2011 è stata erogata una seconda tranche del valore nominale di migliaia di Euro. Conseguentemente, al 31 dicembre 2011 risultano erogati complessivamente migliaia di Euro, mentre l importo residuo del mutuo verrà erogato progressivamente in corrispondenza dell esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Il nuovo finanziamento ipotecario ha durata quinquennale, non prevede ammortamento e presenta uno spread a regime di 175 punti base, che appare molto favorevole se comparato con l attuale mercato di riferimento. 38