BARI NOTA TERRITORIALE. a cura dell Ufficio Provinciale di BARI Luigi Allegretta (referente OMI)

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1 BARI NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di BARI Luigi Allegretta (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 30 novembre

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato le... 5 Mercato del comune di Bari Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Bari, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale di Bari. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, della regione Puglia con approfondimenti sulla di Bari ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Si specifica che l intero territorio le è stato suddiviso in 10 macroaree più il capoluogo di in considerazione delle diverse caratteristiche geografiche, sociali ed immobiliari.

4 Mercato regionale La regione Puglia, nel I semestre, ha registrato transazioni immobiliari confermando un trend negativo (-5,1%) già evidenziatosi nei precedenti semestri, seppure in linea con la media nazionale che si è attestata al -5,3%. L esame del Numero di Transazioni Normalizzate del I semestre rispetto al I semestre 2010 (Tabella 1), mostra una flessione superiore alla media regionale per le province di Lecce (-9,7%) e Foggia (-7,4%). Assolutamente in linea sia con la regione Puglia che con la media nazionale è la riduzione del numero di transazioni per la di Bari (-5,2%), mentre in controtendenza appaiono i dati relativi alle province di Taranto e Brindisi, dove si sono verificati dei lievi aumenti (rispettivamente dello 0,6% e dello 0,2%). La quotazione media ponderata regionale pari a è superata soltanto nelle province di Bari con e Foggia con Le quotazioni hanno registrato sul mercato piccoli aumenti in tutte le province ad eccezione di quella di Foggia dove si è verificata una lieve riduzione. I capoluoghi di (Tabella 2), mostrano in generale una riduzione delle transazioni, con un valore di -7,6% della città di Bari seguita da quella di Lecce con il -6,0%, Brindisi con -2,4% e Taranto con il -2,0%; in controtendenza è risultata la città di Foggia dove si è verificato un forte incremento pari al 35,5%. Le quotazioni registrano tutte un segno lievemente positivo, compreso fra lo 0,2% di Bari e l 1,1% di Brindisi, con la città di Foggia che si presenta un dato negativo (-0,2%) e Taranto che rimane invariata. Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province I sem / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) BARI ,2% 2,44% ,1% 149,2 BRINDISI ,2% 0,63% ,5% 163,9 FOGGIA ,4% 0,95% ,2% 138,6 LECCE ,7% 1,14% 828 0,9% 135,1 TARANTO ,6% 0,94% 946 0,5% 169,3 Totale Puglia ,1% 6,09% ,4% 148,1 Totale Italia ,3% 100,00% ,5% 129,9 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi I sem / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) BARI ,6% 1,60% ,2% 160,1 BRINDISI 529-2,4% 0,55% ,1% 156,7 FOGGIA ,5% 0,82% ,2% 124,1 LECCE 636-6,0% 0,67% 992 0,6% 126,7 TARANTO 935-2,0% 0,98% ,0% 160,8 Totale Puglia ,1% 4,63% ,2% 149,6 Totale Italia ,9% 100,00% ,5% 130,7 2

5 Figura 1: Distribuzione I semestre per 15,4% 40,0% 18,7% 15,6% 10,3% Bari Brindisi Foggia Lecce Taranto La di Bari assorbe il 40,0% delle transazioni normalizzate della regione (Figura 1) seguita da quella di Lecce con il 18,7%, Foggia con il 15,6%, Taranto con il 15,4%, ed infine Brindisi con il 10,3%. Il grafico relativo al numero indice di transazioni normalizzate a partire dal I semestre 2004 (Figura 2 ) mostra un perfetto parallelismo fra le curve relative all Italia, alla regione Puglia, ai Capoluoghi e ai Non Capoluoghi, tutte con un sensibile calo nel periodo I semestre I semestre 2009 coincidente con la grande crisi del settore immobiliare ed un successivo andamento altalenante che non consente, visto l attuale scenario europeo, di ipotizzare un andamento unidirezionale. Per quanto concerne le variazioni delle quotazioni immobiliari, il grafico di Figura 3 mostra come ad un aumento notevole nel periodo I semestre II semestre 2007 sia seguita una stabilizzazione delle quotazioni immobiliari nel periodo successivo, che continua a protrarsi nell attuale scenario immobiliare. 3

6 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,0 109, ,2 103, ,0 100,9 101,3 102,7 107,8 103,6 101,0 101,0 98,3 98,2 96, ,9 92,9 92,8 87,9 90,0 89,2 85,3 83,8 82,6 86,0 78,2 82,0 81,1 80,4 81,4 Italia 80,1 76,4 Puglia 77,6 Capoluoghi 71,8 70,6 70,0 Non capoluoghi 77,7 77,1 73,1 77,3 71,9 68,4 60 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,8 131,7 148,2 148,4 149,3149,6 144,4 143,2 144,9 146,4 147,0 147,6 148,1 144,4 145,6 145,7 146,6 141,2 141,0 142,5 144,0 144,4 145,9 146,6 147,1147,6 137,8 140,0 136, ,5 124,4 124,3 124,2 116,4 112,1 114,4 113,8 109,0 105,9 Italia 104,5 108,0 Puglia 104,1 Capoluoghi 100 Non capoluoghi I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 4

7 Mercato le Per un analisi più sintetica del territorio le di Bari si è fatto riferimento alla già nota suddivisione dello stesso in dieci macroaree più il capoluogo, relativamente omogenee dal punto di vista geografico, sociale ed immobiliare, qui di seguito elencate e rappresentate: 1. Bari Capoluogo 5. Zona costiera nord (2 comuni) 9. Murgia sud-est (6 comuni) 2. B.A.T. Zona costiera (3 comuni) 6. Zona interna ovest (4 comuni) 10. Hinterland sud-est (8 comuni) 3. B.A.T. Zona interna (4 comuni) 7. Hinterland sud-ovest (6 comuni) 11. Zona costiera sud (4 comuni) 4. Corona Bari sud (6 comuni) 8. Murgia sud-ovest (4 comuni) Figura 4: Macroaree li Bari L analisi dei dati riportati in Tabella 3 mostra, per quasi tutte le macroaree in cui è suddivisa la di Bari, un sensibile calo delle transazioni normalizzate, compreso tra 0,3% della macroarea Murgia sud-est e 18,8% della macroarea B.A.T. zona interna. Le macroaree con variazioni positive Hinterland sud-ovest (+11,4%) e Corona Bari sud (+25,8), sono risultate in controtendenza rispetto alle altre. Entrambe sono costituite da comuni facenti parte della cintura del capoluogo e pertanto più appetibili per la relativa vicinanza alla città di Bari ma con un livello di prezzi assolutamente più abbordabile rispetto al capoluogo. Si osserva, altresì, come la macroarea Bari Capoluogo assorba da sola il 21,15% del totale di le e le macroaree B.A.T. zona costiera e Corona Bari sud interessano un altro 21% circa del mercato immobiliare le. Analogamente, la quotazione media più elevata si registra oltre che nel capoluogo nella stessa macroarea B.A.T. zona costiera, seguita dalle zone costiere nord e sud. Nelle variazioni delle quotazioni su base semestrale, si evidenziano piccole variazioni positive o negative ma sempre al di sotto dell 1%, ad eccezione della macroarea Zona costiera nord dove si registra una riduzione dell 1,6%. Il grafico di Figura 5 relativo all andamento delle quotazioni e dell dal I semestre 2004 conferma quanto già verificatosi nelle precedenti Figure 2 e 3 relativamente ai dati nazionali e regionali con quotazioni sostanzialmente stabili e transazioni altalenanti negli ultimi due semestri. 5

8 Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree li Macroaree li I sem / I sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) BARI CAPOLUOGO ,6% 21,15% ,2% 160,1 B.A.T. - ZONA COSTIERA 860-9,6% 11,89% ,2% 145,2 B.A.T. - ZONA INTERNA ,8% 7,10% ,9% 109,2 CORONA BARI SUD ,8% 9,64% ,0% 151,5 ZONA COSTIERA NORD 343-1,9% 4,75% ,6% 130,5 ZONA INTERNA OVEST ,6% 8,72% ,4% 154,8 HINTERLAND SUD-OVEST ,4% 4,41% ,0% 177,2 MURGIA SUD-OVEST ,8% 6,50% ,8% 155,9 MURGIA SUD-EST 626-0,3% 8,67% ,2% 142,1 HINTERLAND SUD-EST 693-2,5% 9,59% ,1% 149,9 ZONA COSTIERA SUD 550-1,3% 7,61% ,6% 170,2 Totale Bari ,2% ,1% 149,2 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto Quotazioni Bari 158,9 158,9 159,8160,1 Quotazioni Resto 155,2 155,2 155,5 156,8 152,1 Resto 147,6 144,7 145,7 145,7 Bari 142,5 143,7 141,4 137,1 135,0 133,0 130,6 124,4 120,9 120,5 118,5 110,8 114,2 104,5 107, ,1 103,1 101,4 108,3 96,9 106,3 98,8 87,8 93,3 93,9 93,6 85,0 81,7 83,2 79,5 86,9 79,4 85,1 81,1 80,8 82,0 71,8 71,2 75,7 72,6 64,9 69,6 68,6 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 6

9 Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree li 7,6% 9,6% 21,1% 8,7% 11,9% 6,5% 4,4% 7,1% 8,7% 4,7% 9,6% BARI CAPOLUOGO B.A.T. - ZONA COSTIERA B.A.T. - ZONA INTERNA CORONA BARI SUD ZONA COSTIERA NORD ZONA INTERNA OVEST HINTERLAND SUD-OVEST MURGIA SUD-OVEST MURGIA SUD-EST HINTERLAND SUD-EST ZONA COSTIERA SUD Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre 7

10 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media le Nella macroarea che comprende la città di Bari si registra una flessione del ( 7,6%), pur rimanendo sostanzialmente stabili i prezzi delle abitazioni. Questa macroarea è quella che presenta comunque il maggior differenziale rispetto alla quotazione media le. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA COSTIERA Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di BARLETTA ,3% 4,44% ,6% 1,26 BISCEGLIE 300-0,1% 4,14% ,6% 1,26 TRANI 239-5,4% 3,31% ,4% 1,17 Totale BAT zona costiera 860-9,6% 11,89% ,2% 1,23 Si evidenzia una riduzione del numero di transazioni normalizzate in tutti i comuni della macroarea, particolarmente accentuata per il comune di Barletta (-19,3%), in linea con il dato regionale per il comune di Trani (-5,4%) e molto più lieve per il comune di Bisceglie (-0,1%). Per quanto riguarda, invece, la variazione delle quotazioni su base semestrale, si registrano lievi aumenti per i comuni di Barletta e Trani (rispettivamente pari allo 0,6% e allo 0,4%) ed una riduzione per il comune di Bisceglie (-0,6%), dovuta anche al notevole stato di avanzamento del P.R.U. che ha consentito, tramite la realizzazione di mix di edilizia libera e convenzionata, di mettere sul mercato immobili nuovi a prezzi più contenuti. Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA INTERNA Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di ANDRIA ,1% 4,32% ,2% 0,79 CANOSA DI PUGLIA 127 3,6% 1,75% ,1% 0,73 MINERVINO MURGE 47-40,0% 0,65% 717 1,7% 0,52 SPINAZZOLA 27-22,7% 0,37% 637 1,4% 0,46 Totale BAT zona interna ,8% 7,10% ,9% 0,73 8

11 Nella macroarea B.A.T. zona interna si è rilevata una notevole e generalizzata riduzione del, compresa tra il 21,1% di Andria ed il 40,0% di Minervino Murge. Unico comune in controtendenza è risultato Canosa di Puglia dove si è registrato un incremento del 3,6% delle transazioni. Le quotazioni hanno avuto incrementi per tutti i comuni eccezion fatta per Canosa dove si è registrato una lieve riduzione del -0,1% rispetto al precedente semestre. Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea CORONA BARI SUD Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di ADELFIA 92 31,6% 1,27% ,0% 0,87 BITRITTO 71 6,1% 0,98% ,0% 0,99 CAPURSO ,7% 2,05% ,0% 0,88 MODUGNO 168 5,3% 2,33% ,0% 1,11 TRIGGIANO ,6% 1,82% ,0% 0,88 VALENZANO 86 62,8% 1,19% ,0% 1,16 Totale Corona Bari sud ,8% 9,64% ,0% 0,99 Particolarmente interessante risulta l analisi dei dati relativi alla macroarea Corona Bari sud: infatti in tutti i comuni si sono registrati notevoli incrementi del numero di transazioni, compresi tra il 5,3% del comune di Modugno ed il 50,7% di Capurso, a fronte di quotazioni rimaste invariate. Tale macroarea è stata oggetto di una forte richiesta da parte del compratore barese che ha potuto beneficiare di prezzi più contenuti senza allontanarsi troppo dal capoluogo. Inoltre alcuni dei comuni della macroarea (in particolare Capurso, Valenzano e Triggiano) sono stati oggetto di un buono sviluppo edilizio negli ultimi anni con edifici di tipo residenziale di buona qualità. Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA NORD Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di GIOVINAZZO 63-3,5% 0,87% ,0% 0,91 MOLFETTA 280-1,5% 3,88% ,0% 1,06 Totale Zona costiera nord 343-1,9% 4,75% ,6% 1,02 La macroarea Zona costiera nord presenta una riduzione delle transazioni normalizzate, pari al -3,5% per il comune di Giovinazzo e -1,5% per il comune di Molfetta, essendosi ormai stabilizzata l onda lunga di vari piani di lottizzazione che hanno portato alla realizzazione di notevoli volumetrie di tipo residenziale, assorbite dal mercato immobiliare nei precedenti semestri. La realizzazione di mix di edilizia residenziale libera e convenzionata, per il comune di Molfetta, ha portato anche ad una riduzione delle quotazioni immobiliari del comune. Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA INTERNA OVEST Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di BITONTO ,7% 2,35% ,0% 1,11 CORATO 244-7,9% 3,37% ,2% 0,96 RUVO DI PUGLIA ,5% 1,39% ,1% 1,04 TERLIZZI 116-4,4% 1,61% ,0% 0,83 Totale Zona interna ovest ,6% 8,72% ,4% 1,00 9

12 Nella macroarea Zona interna ovest si è rilevata una riduzione generalizzata del, compresa tra il 4,4% di Terlizzi ed il 34,7% di Bitonto, a fronte di quotazioni rimaste sostanzialmente stabili in tutti i comuni della macroarea ad eccezione di Corato dove si è registrato un lieve aumento. Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-OVEST Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di BINETTO 6-62,5% 0,08% 859 0,0% 0,62 BITETTO 57 30,4% 0,79% ,0% 0,84 GRUMO APPULA 63 7,2% 0,88% ,0% 0,80 PALO DEL COLLE 97-1,5% 1,34% ,0% 0,94 SANNICANDRO DI BARI 54 21,2% 0,75% 993 0,0% 0,71 TORITTO 41 70,4% 0,57% 852 0,0% 0,61 Totale Hinterland sud ovest ,4% 4,41% ,0% 0,80 Nella macroarea Hinterland sud ovest si osserva un quasi generalizzato aumento del numero di transazioni, compreso tra il 7,2% per il comune di Grumo Appula ed il 70,4% per il comune di Toritto. Unico comune in forte controtendenza è quello di Binetto dove si registra una riduzione del -62,5%, dovuto essenzialmente al numero complessivo di transazioni limitato, considerato lo scarso sviluppo edilizio nell ambito del territorio comunale. Anche per questa macroarea le quotazioni sono rimaste invariate. Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-OVEST Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di ALTAMURA ,6% 2,84% ,0% 0,74 GRAVINA IN PUGLIA ,3% 1,88% ,4% 0,83 POGGIORSINI 3 0,0% 0,04% 614-0,3% 0,44 SANTERAMO IN COLLE ,6% 1,75% ,0% 0,85 Totale Murgia sud ovest ,8% 6,50% ,8% 0,79 Nella questa macroarea Murgia sud ovest si osservano forti riduzioni del per i comuni di Altamura (-12,6%) e Gravina in Puglia (-26,3%), essendosi esaurito un ciclo di forte sviluppo edilizio residenziale concretizzatosi nei passati semestri con la realizzazione di complessi edilizi di buona qualità in zone periferiche dell abitato (in particolare la zona di via Selva nel comune di Altamura). Tale offerta di immobili nuovi ha portato ad una riduzione delle quotazioni verificatasi soprattutto nel comune di Gravina. Ottima performance si è registrata nel comune di Santeramo in Colle, con un incremento delle transazioni pari al 13,6% con quotazioni rimaste però invariate. Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-EST Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di ALBEROBELLO 50 35,8% 0,69% ,0% 0,73 CASTELLANA GROTTE ,8% 2,35% ,0% 0,73 GIOIA DEL COLLE 142-9,9% 1,96% ,9% 0,79 LOCOROTONDO 47-27,0% 0,65% ,0% 0,78 NOCI 67-18,0% 0,93% ,0% 0,82 PUTIGNANO 150 5,2% 2,08% ,3% 0,90 Totale Murgia sud est 626-0,3% 8,67% ,2% 0,81 10

13 Nella macroarea Murgia sud est, si assiste anche in questo semestre ad un notevole incremento di transazioni per il comune di Alberobello (+35,8%), dovuto alla notevole appetibilità di tale comune, i cui trulli sono patrimonio mondiale dell UNESCO e con una buona richiesta anche di abitazioni di tipo turistico-stagionale. Incrementi di si sono registrati anche per i comuni di Castellana Grotte (+17,8%) e Putignano (+5,2%). Tutti in riduzione gli altri comuni della macroarea. Stabili le quotazioni in tutti i comuni, ad eccezione di Gioia del Colle dove si è verificato un aumento del 1,9% e Putignano dove si è registrata una flessione del -2,3%. Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-EST Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di ACQUAVIVA DELLE FONTI 80-5,4% 1,11% 870 0,0% 0,63 CASAMASSIMA 94-31,4% 1,30% ,0% 0,74 CASSANO DELLE MURGE ,9% 1,49% 966 0,0% 0,70 CELLAMARE 34 52,3% 0,46% ,0% 0,88 CONVERSANO ,2% 1,99% ,6% 0,83 RUTIGLIANO 66-26,4% 0,91% ,0% 0,86 SAMMICHELE DI BARI 18-35,7% 0,25% 975 0,0% 0,70 TURI ,3% 2,07% 946 0,0% 0,68 Totale Hinterland sud est 693-2,5% 9,59% ,1% 0,74 Nella macroarea Hinterland sud est si verifica un forte aumento del numero di transazioni nel comune di Cellamare (+52,3%), dovuto al numero ridotto di transazioni complessivamente registrate nel periodo considerato e nei comuni di Conversano (+51,2%) e Turi (+29,3%), abbastanza richiesti il primo per la bellezza del suo centro storico ed il secondo per la presenza di nuove costruzioni a prezzi contenuti non lontani dalla viabilità di grande scorrimento (S.S. n 100) che lo collega al capoluogo di. Le variazioni del numero di transazioni per gli altri comuni della macroarea sono tutte negative. Invariate sono rimaste le quotazioni immobiliari. Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA SUD Comune I sem / I sem 2010 sem / II sem rispetto alla media di MOLA DI BARI 99-22,2% 1,37% ,0% 0,99 MONOPOLI ,6% 2,87% ,4% 1,06 NOICATTARO 105-3,5% 1,46% ,0% 1,01 POLIGNANO A MARE ,3% 1,91% ,2% 1,07 Totale Zona costiera sud 550-1,3% 7,61% ,6% 1,04 Nella Zona costiera sud si osservano riduzioni generalizzate del comprese tra il -3,5% del comune di Noicattaro ed il -22,2% del comune di Mola di Bari. In controtendenza, con un forte aumento del +77,3%, il comune di Polignano a mare dove si registra una buona espansione residenziale anche di abitazioni di tipo turistico-stagionale, vista la forte vocazione turistica del comune. Sostanzialmente invariate le quotazioni ad eccezione del comune di Monopoli dove si è verificato un aumento del 1,4%. 11

14 Mercato del comune di Bari Si è fatto riferimento alla già nota suddivisione del comune di Bari in 25 zone omogenee dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (zone OMI), oltre le cosiddette zone rurali, che sono però prive di quotazioni per i fabbricati residenziali. Le zone omogenee che hanno registrato nel I semestre del un maggior numero di compravendite sono nell ordine: B2, B7, C2, E9, B9, ed E11, come si evince sia dalla Tabella 14 che dalla mappa tematica di Figura 9. Si conferma, infatti, rispetto al II semestre 2010, il dato di nelle zone B2 con un incremento del 6,7% su base annua e C2, che rappresentano due tra le zone più appetibili della città per l acquisto di un immobile, sia per la loro vicinanza al centro vitale della città (zona B2) sia per la presenza al loro interno di quartieri residenziali di buon livello con la presenza di tutti i servizi essenziali, particolarmente richiesti dal mercato locale (in particolare il quartiere Poggiofranco della zona C2). Anche per questo semestre, inoltre, la zona B7 rientra tra quelle con maggior, seppure costituita per lo più da abitazioni di non recente costruzione di tipo economico-popolare ma con prezzi abbastanza accessibili. Fondamentale, poi, è la sua vicinanza al centro Murattiano. A seguire spicca ancora una volta il dato relativo alla zona E9, costituita dalla zona costiera nord della città con la presenza di abitazioni residenziali in villino, abbastanza richieste per le residenze turisticostagionali. Si confermano tra le zone con un maggior numero di transazioni le zone B9 ed E11 (seppure presentino un decremento rispettivamente del 21,7% e -53,2%), la prima che costituisce la parte più pregiata della città (Quartiere Murat e Zona Umbertina), con la presenza di immobili di prestigio e di rilevanza architettonica, ma con i valori delle quotazioni immobiliari più elevate del capoluogo, la seconda che comprende il Quartiere San Paolo, attualmente oggetto di un continuo sviluppo edilizio con la realizzazione di alcuni nuovi complessi residenziali sia a carattere civile che economico, in particolare nei pressi dell Ospedale e valorizzata anche dalla nuova fermata della metropolitana che consente il raggiungimento del centro cittadino in pochi minuti. Nella zona E4, che comprende le ex frazioni di Carbonara, Ceglie e Loseto, si è verificata una saturazione del mercato immobiliare soprattutto con la conclusione del quartiere S. Rita. Molto interessante è il forte incremento del numero di transazioni nella zona D1, triplicate in questo semestre, dovuto alla cantierizzazione del P.I.R.P. del quartiere Japigia nonché al buono sviluppo edilizio di tipo residenziale della zona di Sant Anna, particolarmente apprezzata per la localizzazione con vista mare. Le quotazioni, nelle varie zone che compongono il comune, sono rimaste pressoché invariate, ad eccezione di qualche piccolo aumento nella stessa zona D1 e nella B5 (Quartiere Madonnella). Come si evince sia dalla Tabella 15 che dalla Figura 10, le zone OMI con le quotazioni più alte risultano essere ancora una volta nell ordine B9, C2, B1, B2 e C1, nonostante alcune di esse siano anche quelle con maggiore numero di transazioni normalizzate. Da rilevare sono i dati che emergono dal grafico di Figura 11, da cui si desume l interesse degli acquirenti nella città di Bari premierebbe gli appartamenti di media grandezza, 33,8% di, a fronte di un offerta di disponibilità del 38,4% di stock. Seguono i tagli piccoli e medio-piccoli (entrambi con 22,8% di ), a fronte rispettivamente del 16,7% e 19,6% di stock presente in città. Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - Zone O.M.I. comune di BARI Zone OMI I sem I sem / I comune quotazione I sem / II sem rispetto alla media comunale B1- QUARTIERE MADONNELLA ZONA TRA LUNG. N. SAURO VIA ABBRESCIA CAPRUZZI OBERDAN RODI SPALATO 31 18,1% 2,01% ,0% 1,09 B2 -ZONA TRA VIA CAPRUZZI AMENDOLA OMODEO JACINI DE GASPERI MOREA BENEDETTO XII PIOXII FLACCO ENNIO 249 6,7% 16,29% ,0% 1,07 B3 - VILLAGGIO LAVORATORI 3-40,0% 0,20% ,0% 0,56 B4 - QUARTIERE JAPIGIA 39-2,0% 2,52% ,0% 0,91 12

15 Zone OMI I sem I sem / I comune quotazione I sem / II sem rispetto alla media comunale B5 ZONA COMPRESA TRA LUNGOMARE N. SAURO VIA SPALATO RODI OBERDAN JAPIGIA CADUTI DI TUTTE LE GUERRE 44-15,2% 2,89% ,8% 1,00 B6 - QUART. SAN PASQUALE ZONE COMPRESE TRA VIA AMENDOLA OBERDAN CALDAROLA FERROVIA 13 nd 0,85% ,0% 0,94 B7 - QUARTIERE LIBERTA 149-4,4% 9,75% ,0% 0,94 B8 - QUARTIERE MARCONI STADIO DELLA VITTORIA 28 25,8% 1,83% ,0% 0,86 B9 QUARTIERE MURAT C.SO V. EMANUELE CAVOUR ITALIA VIA MANZONI ,7% 6,38% ,0% 1,51 B10 - CENTRO STORICO 33 5,3% 2,19% ,0% 0,88 C1 ZONA TRA VIA AMENDOLA VIA CALDAROLA PEZZE DEL SOLE 8-20,0% 0,52% ,0% 1,05 C2 ZONA TRA VIA ENAUDI POGGIOFRANCO VIA SAN GIORGIO MARTIRE ,0% 9,71% ,0% 1,33 D1 - SACRARIO CADUTI OLTREMARE S. MARCO ,7% 2,96% ,4% 0,87 D2 - MUNGIVACCA STADIO S.NICOLA STRADA VICINALE PER MODUGNO E CEGLIE 22 64,2% 1,45% ,0% 0,71 D3 - QUARTIERE S. GIROLAMO 52-7,8% 3,43% ,0% 0,79 D4 - FESCA 3 200,0% 0,20% ,0% 0,61 E1 - ZONA INDUSTRIALE 6-60,0% 0,39% nd nd nd E4 - QUARTIERI: CARBONARA CEGLIE LOSETO, VIA FANELLI, VIE PER CAPURSO DA CARBONARA E CEGLIE, VIA VECCHIA CEGLIE-VALENZANO 84-4,1% 5,49% ,0% 0,73 E6 - ZONA INDUSTRIALE COMMERCIALE DA SOPRAMARZO GLOMERELLI F.S. BARI TARANTO S. GIORGIO MARTIRE 8 100,0% 0,52% 998 0,0% 0,49 E7 - S. GIORGIO TORRE A MARE 41-19,6% 2,69% ,0% 0,94 E8 - QUARTIERE LOSETO OLTRE IL CENTRO URBANO VERSO VIA BITRITTO 0 nd 0,00% ,0% 0,56 E9 PALESE: ZONA TIRO AL VOLO ZONA COSTIERA ,0% 6,63% ,0% 0,79 E10 - PALESE - S. SPIRITO ,3% 0,92% ,0% 0,69 E11 - QUARTIERE S. PAOLO 95-53,2% 6,19% ,0% 0,74 E12 - ZONA S. PAOLO VIALE EUROPA AEROPORTO MILITARE 0 nd 0,00% ,0% 0,73 R1 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI TRIGGIANO 0 nd 0,00% nd nd nd R2 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI MODUGNO 0 nd 0,00% nd nd nd R3 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI TRIGGIANO 2 nd 0,13% nd nd nd R4 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI MODUGNO 1 nd 0,07% nd nd nd R5 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON TERRITORIO DI MODUGNO E BITONTO 2-62,5% 0,10% nd nd nd R6 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON TERRITORIO DI VALENZANO E CAPURSO 1-48,0% 0,07% nd nd nd R7 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITRITTO 0 nd 0,00% nd nd nd R8 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI VALENZANO 0 nd 0,00% nd nd nd R9 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI ADELFIA E BITRITTO 0 nd 0,00% nd nd nd R10 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITONTO 0 nd 0,00% nd nd nd R11 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITONTO 0 nd 0,00% nd nd nd N.D ,7% 13,64% nd nd nd BARI ,6% 100,00% ,1% 1,00 1 per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 13

16 Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 14

17 Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari 38,4% 33,8% Stock 22,8% 22,8% 16,7% 19,6% 12,4% 12,1% 13,0% 8,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 15

18 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). 16

19 Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio con l introduzione di nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e manutenzione degli immobili). media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione,, macroarea le) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. Zona OMI: La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 17

20 Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 2 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 2 Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree li... 6 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA COSTIERA... 8 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA INTERNA... 8 Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea CORONA BARI SUD... 9 Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA NORD... 9 Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA INTERNA OVEST... 9 Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-OVEST Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-OVEST Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-EST Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-EST Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA SUD Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - Zone O.M.I. comune di BARI Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre 2010 per... 3 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 4: Macroaree li Bari... 5 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto... 6 Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree li... 7 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre... 7 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media le... 8 Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari