TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 308/11 PERIZIA DESCRITTIVA-ESTIMATIVA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 308/11 PERIZIA DESCRITTIVA-ESTIMATIVA Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data nminava l'arch. Pal Ferrari iscritt all'ordine degli Architetti della N. 308/11 R.G. ESEC. Udienza Ore 9,10 Prvincia di Blgna al n. 2037, cn studi in Blgna Via Scipine Inncenti 37, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del gli dava l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli art. 567 II c. c.p.c. (Es. Relazine ntarile, c.d.u., dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al giudice quelli mancanti inidnei). 2. Descrivere i beni ggett della esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussitenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali; 3. accertare l stat di pssess e l'indicazine del titl in base al quale

2 2 l'immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin della funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3.; 7. redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui ICI a titl di esempi) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per

3 3 gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testé cnsegnat, stat di pssess, l'esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, gravanti sul bene, che resterann a caric dell'acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sulla attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l'esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale, che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all'acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l'esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza del settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. depsitare una relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre a un CD in frmat Wrd e PDF entr il girn 7 Settembre 2012 facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Mnghidr e l Agenzia del Territri di Blgna (Servizi Catastali), espne quant segue: PREMESSA

4 4 I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE SITUAZIONE OCCUPAZIONALE RAPPORTI COL CONDOMINIO DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà alla

5 5 riduzine percentuale richiesta dalle particlari circstanze in cui si trvan il mercat immbiliare e i beni pignrati (almen il 40%). DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 19/05/2011 all art /13671 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: N.C.E.U. del Cmune di Mnghidr, Fgli 16, Mapp. 354: - appartament: sub 25, Categria A/3, Cnsistenza 3,5 vani, Via IV Nvembre 6; - pst aut: sub 38, Categria C/7, Cnsistenza 13 metri quadri. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di fabbricat ad us civile abitazine cstituita da un appartament al pian secnd e terz cmpst da ingress su sggirn cn angl cttura, camera, bagn e balcne al pian secnd; disimpegn e stttett al pian terz, cn annessi cantina e pst aut cpert esclusiv al pian interrat. Sita in Cmune di Mnghidr, Via IV Nvembre 6, per una superficie cmmerciale ttale di circa mq 67,89, pignrat per la piena prprietà. I beni cmprendn anche la cmprprietà pr-quta su tutte le parti cmuni del fabbricat quali risultan per legge, destinazine titl, in particlare quelli individuati al N.C.E.U. di Mnghidr al Fgli 16, mappale 354: - sub 1: crte cmune a tutti i subalterni; - sub 2: atri, van scale, ascensre, crridi cantine, cmune a tutti i subalterni; - sub 4: crsell cmune ai subalterni da 36 a 41 inclusi.

6 6 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: N.C.E.U. del Cmune di Mnghidr, Fgli 16, mapp. 354: - appartament: sub 25, Zna Censuaria 1, Categria A/3, Classe 2, Cnsistenza Vani 3,5, rendita eur 198,84, Via IV Nvembre n. 6, Pian 2-3-S1; - pst aut: sub 38, Zna Censuaria 1, Categria C/7, Classe U, Cnsistenza 13mq, rendita eur 26,18, Via IV Nvembre n. 6, Pian S1. Le planimetrie catastali dei beni pignrati risultan sstanzialmente cnfrmi all stat rilevat, cn la parziale eccezine dell altezza indicata per la cantina e il pst aut, 240 cm anziché i 220 cm rilevati. Piché ciò nn muta né la cnsistenza catastale dei beni, né le lr rendite, l scrivente ritiene che sia sufficiente chiedere all Agenzia del Territri la crrezine di tale dat. Ciò può essere fatt direttamente dall aggiudicatari. CONFINI Beni cmuni, mura perimetrali dell edifici, salv altri cme megli in fatt. PROVENIENZA DEL BENE Alla debitrice esecutata: Att di cmpravendita a rgit del Ntai XXXX XXXX di Blgna, rep /22986 del 31/07/2008, trascritt a Blgna il 06/08/2008. Al mment dell acquist la debitrice esecutata dichiarò di essere cniugata in regime di separazine dei beni. Ai precedenti prprietari: Att di cmpravendita a rgit del Ntai YYYY YYYY di Blgna, rep.

7 /4535 del 14/04/2000, trascritt a Blgna il 18/04/2000. Al mment dell acquist i precedenti prprietari dichiararn di essere cniugati in regime di cmunine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedi l'allegata relazine ntarile ventennale del Ntai ZZZZ ZZZZ del 18/07/2011. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA A seguit delle indagini svlte press l Uffici Tecnic del Cmune di Mnghidr risulta che il fabbricat in cui sn siti i beni di stima è stat edificat in virtù delle seguenti pratiche edilizie: - Cncessine edilizia n.564 Prt. n. 2421, rilasciata il 12/10/1992, relativa a cstruzine di un edifici ad us civili abitazini ed autrimesse, cn recuper dell esistente ; - Cncessine edilizia per variante in crs d pera n. 564/V/ 95 Prt. n. 1345/ 95, rilasciata il 22/07/1995, relativa a Variante in crs d pera alla cncessine edilizia n. 564 del 12/10/1992 ; - Denuncia di Inizi Attività n.48/96 Prt. 4395/96, presentata il 02/07/1996, relativa a mdifiche in crs d pera; questa pratica riguarda anche la cantina e il pst aut ma nn l appartament; - Cnvalida di Cnfrmità Edilizia n.156/2008 Prt. n /3/5 rilasciata il 21/06/2008. L stat attuale dell appartament pignrat presenta alcune diffrmità rispett all elabrat grafic allegat alla Cncessine edilizia per variante

8 8 in crs d pera n. 564/V/ 95 Prt. n. 1345/ 95 del 22/07/1995. Le diffrmità cnsistn nel divers psizinament delle pareti divisrie al pian secnd, per cui il bagn risulta più crt e più larg rispett a quant prgettat, mentre la camera risulta separata dal sggirn anziché cstituire un unic mnlcale; nella traslazine del sppalc di circa un metr vers la finestra; nella maggire altezza del clm sul sppalc e sul stttett (rispettivamente 223 cm e 193 cm anziché 210 cm e 180 cm); nella mancanza di slai di cpertura del bagn, per cui quest risulta a dppi vlume; nella diversa cnfrmazine della scala interna, a L anziché rettilinea. La cantina e il pst aut, invece, risultan cnfrmi all elabrat grafic allegat alla Denuncia di Inizi Attività n.48/96 Prt. 4395/96 del 02/07/1996. Le diffrmità di cui spra pssn essere reglarizzate mediante la presentazine di una pratica edilizia a sanatria, fatte salve le altre verifiche di rispndenza dell immbile alla nrmativa urbanistica ed igienicsanitaria. Detta pratica a sanatria può essere addssata all'aggiudicatari, cn un prevedibile nere di eur fra sanzine, spese tecniche e neri previdenziali, fiscali e amministrativi, cifra da decurtare dal valre dei beni pignrati. CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE Press il Cmune di Mnghidr sn state reperite le certificazini di cnfrmità dei seguenti impianti: - termidric gas (relativa al sl appartament); - elettric (relativa all inter fabbricat).

9 9 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile è liber da persne e/ cse ed è nella dispnibilità del Custde giudiziari, Avv. Pal Vitale di Blgna. RAPPORTI COL CONDOMINIO Il fabbricat in cui sn siti i beni pignrati è cstituit cme Cndmini Il Brg di Via IV Nvembre 6, Mnghidr. La Prcedura esecutiva è stata prmssa dal Cndmini per recuperare spese rdinarie e strardinarie nn pagate. Alla data del 25/07/2012 il debit ttale era pari a eur 4.938,94. DESCRIZIONE DEL BENE I beni ggett di stima sn situati in un fabbricat residenziale plurifamiliare di sette piani, di cui un interrat, sit in Via IV Nvembre 6, Mnghidr (BO). A causa della frte pendenza del terren su cui è cstruit il fabbricat, l ingress cndminiale principale è sit al secnd pian (quart strutturale), dve si trva un ampi atri da cui sn disimpegnati gli altri piani mediante le scale e l ascensre. Il fabbricat è una cstruzine cn struttura in mista in cement armat e muratura di laterizi, dalla vlumetria mlt articlata cn diversi crpi di fabbrica giustappsti, cn cpertura a falde, mant in tegle marsigliesi e facciate intnacate e tinteggiate. Il fabbricat è situat nel caplug di Mnghidr, in ambit residenziale, a breve distanza dal centr del paese. La zna risulta cmda ai cllegamenti stradali e ben servita per quant riguarda i servizi cmmerciali. Il fabbricat è raggiungibile dalla strada tramite la crte cndminiale, parte pavimentata (per raggiungere l atri di ingress, pst sul frnte lat mnte le autrimesse, pste sul retr, lat valle), parte a giardin cn alberature

10 10 ad alt fust. L appartament pignrat, pst al secnd pian, cn access direttamente dall atri cndminiale, è cstituit da ingress su sggirn cn angl cttura, camera, bagn e balcne al livell inferire (secnd pian); sppalc e stttett al livell superire (terz pian). Il pst aut cpert esclusiv e la cantina sn psti al pian interrat; la cantina è accessibile direttamente dal pst aut. Gli affacci sn lat valle; l appartament risulta quindi mlt panramic e silenzis. Il grad delle finiture è discret: Pareti ad intnac tinteggiat Pavimenti in ceramica mncttura (al livell inferire) in parquet di legn (livell superire) Rivestimenti in ceramica Prte interne tamburate impiallacciate in legn, ad anta cieca Serramenti delle finestre in legn di pin mrdenzat cn vetrcamera + scuri in legn massell verniciat Scala interna a girn in legn massell Bagn cn sanitari ceramici e rubinetteria bicmand Impiant elettric dtat di certificazine di cnfrmità Impiant di riscaldament autnm cn caldaia murale stagna a gas e crpi scaldanti in lamiera stampata Allacciament all acquedtt cmunale Smaltiment liquami in fgnatura cmunale. L stat di cnservazine e di manutenzine dell appartament è generalmente bun. Si segnala sl la presenza di macchie alla base del

11 11 manufatt che spita la canna fumaria della caldaia, versimilmente riginate dalla mancata canalizzazine di racclta della cndensa del vapre cntenut nei fumi di scaric della caldaia. CONSISTENZA COMMERCIALE Di seguit sn frnite le superfici calpestabili e la superficie cmmerciale ttale. La superficie calpestabile del pian secnd cmprende anche la superficie della priezine a terra della scala. La superficie calpestabile del pian terz (stttett) cmprende sl la przine di sppalc cn altezza pari e/ superire a 180 cm (senza tenere cnt dell ingmbr delle travi). La superficie cmmerciale è calclata al lrd delle murature, cnsiderand metà dell spessre dei muri di cnfine cn le unità immbiliari di altra prprietà, è cmprensiva del 25% della superficie del stttett e della przine di sppalc cn altezza cmpresa fra 150 cm e 180 cm, del 30% della superficie del balcne e del 25% delle superfici della cantina e del pst aut cpert esclusiv. Le superfici, puramente a titl indicativ, sn le seguenti: Appartament, superficie netta calpestabile... mq 51,70 Balcne, superficie netta calpestabile mq 9,20 Cantina, superficie netta calpestabile..... mq 4,65 Pst aut, superficie netta calpestabile mq 12,46 Superficie cmmerciale ttale... mq 67,89 STIMA DEI BENI Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di fabbricat ad us civile abitazine, sit in Cmune di Mnghidr, Via IV Nvembre 6. Attualmente nel caplug di Mnghidr le unità immbiliari appartenenti a fabbricati

12 12 residenziali plurifamiliari, di tagli analg (60-80 mq cmmerciali), di livell qualitativ analg (ecnmic), di vetustà analga (10-20 anni) e di stat cnservativ nrmale sn fferte in vendita intrn ai eur a metr quadrat cmmerciale, a secnda del grad di finitura. Quest valre è cnfermat anche dall Osservatri del Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, il quale per abitazini di tip ecnmic di stat cnservativ nrmale nella fascia/zna Centrale/Caplug e frazini del Cmune di Mnghidr indica valri di mercat pari a eur a metr quadrat di superficie lrda. Tuttavia, l scrivente CTU ha sservat sia l alt numer di unità immbiliari in vendita, sia la lunga permanenza delle stesse fferte sui siti internet delle agenzie immbiliari, segni evidenti che alle richieste dei prprietari nn fa riscntr una dmanda adeguata (quella che, in definitiva, fa il prezz finale). Per quant riguarda le qutazini dell Osservatri del Mercat Immbiliare, l scrivente CTU sserva che queste sn riferite al 2 semestre 2011 ciè a circa un ann fa e che da allra le qutazini, già in caduta libera dalla fine del 2008, sn ulterirmente calate. Cnsiderat quindi il fatt che il fabbricat presenta finiture di livell medi e un usuale stat cnservativ, pur cn qualche carenza nell stat manutentiv di alcune parti cmuni, è dtat di cnvalida di cnfrmità edilizia, è dtat di crte pertinenziale adeguatamente dimensinata ma di nn facile fruibilità, data la pendenza del terren, si può assumere cme valre di partenza un valre un p inferire a quell intermedi fra quelli di cui si è fatt cenn spra, pari a eur a metr quadrat cmmerciale. Pertant: eur 1.050/mq x mq 67,89 = eur ,50, ai quali è pprtun sttrarre i

13 ,00 eur preventivabili per la pratica edilizia a sanatria di cui si è parlat nel capitl Indagine amministrativa : eur ,50 eur 4.000,00 = eur ,50 arrtndati a eur ,00. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva. Valre dell inter bene: eur ,00 (eur sessantasettemila/00), di cui eur ,00 per l appartament cn cantina ed eur 5.000,00 per il pst aut cpert. Tenut cnt della attuale situazine del mercat immbiliare, cn i prezzi in cntinua sensibile diminuzine, e dei tempi della Prcedura a causa dei quali la vendita nn ptrà essere esperita prima della primavera 2013 l scrivente CTU ritiene pprtun e cautelativ prprre un abbattiment del prezz stimat pari ad almen il 40%, per cui il prezz prpst per la vendita è di eur ,00 (eur quarantamila/00). *.*.* Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 7 settembre 2012

14 14 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Arch. Pal Ferrari Allegati - Estratt di mappa catastale - Visure per immbile del N.C.E.U. del Cmune di Mnghidr - Visure striche per immbile del N.C.E.U. del Cmune di Mnghidr - Planimetrie catastali - Cncessine edilizia n.564 Prt. n rilasciata il 12/10/ Cncessine edilizia per variante in crs d pera n. 564/V/ 95 Prt. n. 1345/ 95, rilasciata il 22/07/1995, cn stralci dell allegat grafic - Denuncia di Inizi Attività n.48/96 Prt. 4395/96 del 02/07/1996, cn stralci dell allegat grafic - Cnvalida di Cnfrmità Edilizia n.156/2008 Prt. n /3/5 rilasciata il 21/06/ Att di cmpravendita Ntai XXXX XXXX, rep /22986 del 31/07/ Att di identificazine catastale Ntai YYYY YYYY, rep /4535 del 14/04/ Relazine ntarile ventennale del Ntai ZZZZ ZZZZ - Dichiarazine sul regime fiscale da applicare alla vendita dei beni pignrati - Racclta ftgrafie - Planimetria di riliev dei beni pignrati