ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 542/98. Perizia C.T.U.

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1 TRIBUNALE DI SALERNO Terza Sezione Civile Ufficio esecuzioni immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 542/98 Perizia C.T.U. Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio - Stima dei beni pignorati PARTE RICORRENTE (Creditore): Banca Nazionale del Lavoro S.p.a CONTROPARTE (Debitore): Omissis nato a omissis Omissis nata a omissis Esperto incaricato Dott. Arch. Francesco Avagliano Via Nicola Pastore Cava de Tirreni (SA) Tel: 089/ / GENNAIO2010

2 INDICE DEGLI ARGOMENTI Premessa e dichiarazione di conformità normativa; Documentazione acquisita ed organizzazione della relazione periziale; Dati immobile; Cronologia principali operazioni periziali; LOTTO 1 Introduzione; Dati catastali ; Confini ; Descrizione stato dei luoghi; Computo superfici; Identificazione dell essere l immobile libero o occupato; Identità dei debitori e titolo di proprietà; Indicazione dell esistenza di oneri condominiali; Ubicazione ed accessibilità toponomastica dei luoghi; Regolarità edilizia ed urbanistica e dichiarazione di agibilità; Dati urbanistici; Rilievo fotografico; Criteri estimativi adottati e stima; Stima sintetica dell immobile attraverso le valutazioni elaborate delle agenzie immobiliari di zona; Stima sintetica dell immobile per valori unitari attraverso i dati dell Osservatorio dei beni immobiliari; Stima analitica dell immobile; Conclusioni del processo estimativo; Riepilogo o descrizione finale; Congedo esperto; 2 GENNAIO2010

3 All ill.mo Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Salerno Terza Sezione Civile -Ufficio Esecuzioni Immobiliari- OGGETTO: Esecuzione immobiliare n. 542/98 (Su istanza della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A con sede in Roma, rappresentata e difesa dall avv. Luigi Adinolfi nei confronti di Omissis). PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA NORMATIVA Il sottoscritto Dott. Arch. Avagliano Francesco nato a Battipaglia il 27/01/1983, C.I. n. AO , C.F. VGLFNC83A27A717U, P. IVA. n iscritto all Albo degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservativi della Provincia di Salerno sez. A (laurea in Architettura conseguita presso l Università degli Studi di Napoli Federico II) col n. d ordine 2576, domiciliato in Cava de Tirreni (SA) alla via Nicola Pastore 29 tel. 089/ / AVENDO RICEVUTO In data 13/10/2009 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Salerno dr. ssa Ornella Teresa Dezio, relativamente all istanza di cui all oggetto, con la precisazione di procedere alla stima degli immobili riportati in N.C.E.U. al foglio 8, particella 1036 (sub 67) e foglio 8 particella 1036 (sub 34) siti in Calvanico (SA). SI ATTENEVA Scrupolosamente alle disposizioni della nomina ed alle raccomandazioni generali per l attività di esperto per le stime immobiliari. Esperto incaricato Dott. Arch. Francesco Avagliano Via Nicola Pastore Cava de Tirreni (SA) Tel: 089/ / GENNAIO2010

4 DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI Ciò doverosamente premesso l esperto, successivamente al conferimento dell incarico ACQUISIVA ed analizzava la seguente documentazione riportata in allegati: CARTELLA 0 ALLEGATO 1: Decreto di nomina dell esperto per la stima dei beni pignorati e contestuale fissazione dell udienza per la determinazione delle modalità di vendita; ALLEGATO 2: Documentazione notarile; ALLEGATO 3: Raccomandazioni generali per l attività di esperto per la stima di immobili; ALLEGATO 4: Dati collaboratore; CARTELLA 1 ALLEGATO 1: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzi verificati presso l Ufficio cancelleria Trib. Via Papio; ALLEGATO 2: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente; ALLEGATO 3: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente; ALLEGATO 4: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Acerra (NA) mezzo fax dell indirizzo della sig.ra Omissis; ALLEGATO 5: Certificato di residenza della sig.ra Omissis; ALLEGATO 6: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Santa Maria la Carità (NA) mezzo fax dell indirizzo del sig. Omissis; ALLEGATO 7: Certificato di residenza del sig. Omissis mezzo fax; ALLEGATO 8: Certificato di residenza del sig. Omissis mezzo posta; 4 GENNAIO2010

5 ALLEGATO 9: Trasmissione mezzo fax al legale rappresentante del creditore copia certificati di residenza; ALLEGATO 10: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, al rappresentante legale del creditore ed ai debitori agli indirizzi ottenuti dai certificati di residenza dei rispettivi comuni. ALLEGATO 11: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente per avvenuta giacenza; ALLEGATO 12: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente perché trasferita; ALLEGATO 13: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente perché trasferita; ALLEGATO 14: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, alla famiglia Omissis locataria dell immobile; ALLEGATO 15: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Acerra (NA) mezzo fax dell indirizzo della sig.ra Omissis; ALLEGATO 16: Certificato di residenza della sig.ra Omissis; ALLEGATO 17: Richiesta al giudice Ornella Teresa Dezio ed autorizzazione della stessa, di avvalersi di un collaboratore per l espletamento della perizia ; ALLEGATO 18: Verbale di sopralluogo del 5/11/2009; ALLEGATO 19: Richiesta al giudice Ornella Teresa Dezio ed autorizzazione della stessa, di procedere forzando la porta del box per completare rilievo metrico e fotografico; ALLEGATO 20: Copia del contratto di locazione del sig. Omissis; ALLEGATO 21: Certificato di residenza del sig. Omissis; ALLEGATO 22: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, al rappresentante legale del creditore, ai debitori ed al locatario; ALLEGATO 23: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogo ritornata al mittente; ALLEGATO 24: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogo 22/12/2009 ritornata al mittente per avvenuta giacenza; ALLEGATO 25: Verbale di sopralluogo del 22/12/2009 ALLEGATO 26: Comunicazione della consegna presso l ufficio Cancelleria Trib. Via Papio della serratura sostituita presso il box nel sopralluogo del 22/12/2009; 5 GENNAIO2010

6 CARTELLA 2 ALLEGATO 1: Richiesta documentazione necessaria al responsabile dell ufficio tecnico del Comune di Calvanico (SA); ALLEGATO 2: Concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n. 27/87 protocollo n del 17/12/1987; ALLEGATO 3: Trasferimento di concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n.27 protocollo n del 21/04/1988; ALLEGATO 4: Trasferimento di concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n. 27 protocollo n del 17/12/1990; ALLEGATO 5: Concessione in variante per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n. 27 protocollo n del 28/10/1992 e grafici allegati; ALLEGATO 6: Autorizzazione di abitabilità (né timbrata, né protocollata e né firmata); ALLEGATO 7: Stralcio aerofotogrammetrico Calvanico (SA) copia scala 1:1000; ALLEGATO 8: Stralcio Tav. 14 P.R.G. Comune di Calvanico Zonizzazione quadro d unione; ALLEGATO 9: Stralcio Tav. 16 P.R.G. Comune di Calvanico Zonizzazione area Urbana; ALLEGATO 10: Dati catastali, estratto di mappa, visura catastale e visura storica dell immobile; ALLEGATO 11: Planimetria e visura catastale dell immobile oggetto di perizia con individuazione delle particelle, dei subalterni, numero vani, accessori, piano; ALLEGATO 12: Rilievo metrico del 5/11/2009, Planimetria scala 1:100; ALLEGATO 13: Rilievo fotografico del 5/11/2009; ALLEGATO 14: Rilievo metrico del 22/12/2009, Planimetria scala 1:100; ALLEGATO 15: Rilievo fotografico del 22/12/2009; ALLEGATO 16: Agenzia del Territorio- Banca dati quotazioni immobiliari- ALLEGATO 17: Pubblicazioni di agenzia tecnocasa 6 GENNAIO2010

7 CARTELLA 3 ALLEGATO 1: Fattura n. 11 emessa il 20/10/2009 per acconto di 400,00 15/12/2009; e saldata il ALLEGATO 2: Diritti di segreteria Comune di Calvanico; ALLEGATO 3: Spese di falegnameria, fattura omissis; ALLEGATO 4: Fattura spese cancelleria Copy Art; ALLEGATO 5: Fattura spese cancelleria Print Office ; ALLEGATO 6: Fattura collaboratore; ALLEGATO 7: Ricevute raccomandate A/R; 7 GENNAIO2010

8 DATI IMMOBILE L immobile oggetto all'esecuzione e della stima è sito in Calvanico (SA) ed è così individuato: DATI TOPONOMASTICI: Appartamento sito in Calvanico (SA), Via Tasso 4 piano rialzato,comprensivo di box garage; DATI CATASTALI: N.C.E.U.: Fl. 8 part.1036 sub.34(box) e sub.67(appartamento) Calvanico(SA). Esperto incaricato Dott. Arch. Francesco Avagliano Via Nicola Pastore Cava de Tirreni (SA) Tel: 089/ / GENNAIO2010

9 CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI 13/10/2009: Nomina Esperto, giuramento di rito- verbale di conferimento di incarico di stima acquisizione documentazione; 19/10/2009: Presa visone degli indirizzi dei debitori pignorati e dell avvocato rappresentante del creditore pignorante presso Ufficio cancelleria Trib. Via Papio; 20/10/2009: invio comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata A/R, al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzi reperiti in cancelleria; 21/10/2009: Richiesta certificazione Destinazione d uso e Copia Concessione edilizia ed Agibilità presso Ufficio protocollo Comune Calvanico; 26/10/2009: Restituzione delle raccomandate all esperto, inviate ai debitori pignoranti a causa di irreperibilità degli stessi; 26/10/2009: Trasmissione mezzo fax e mail ai Comuni di residenza dei soggetti debitori richiesta di accertamento di residenza per comunicare data del sopralluogo; 26/10/2009: Ritiro di parte della documentazione presso l Ufficio Tecnico del Comune di Calvanico; 27/10/2009: invio comunicazione data nuovo sopralluogo, tramite raccomandata A/R, al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzi reperiti dopo indagine anagrafica ai nuovi Comuni di residenza dei debitori; 29/10/2009: invio comunicazione data nuovo sopralluogo, tramite raccomandata A/R, alla famiglia omissis, famiglia occupante l appartamento oggetto del pignoramento; 5/11/2009: inizio operazioni peritali di accesso con il sopralluogo in località Calvanico (SA) in via T. Tasso n.4, per l immobile in oggetto di cui al foglio 8, particella 1036 sub 67. Rilievo metrico e fotografico digitale dell immobile; 6/11/2009: Ritiro della documentazione presso l Ufficio Tecnico del Comune di Calvanico; 17/11/2009: Restituzione perché trasferita della raccomandata inviata alla Sig.ra Omissis che dopo accertamenti anagrafici risulta residente in Acerra; 23/11/2009: Conferma mezzo fax da parte del Comune di Acerra della residenza della signora Omissis nel suddetto Comune; 26/11/2009: Richiesta al giudice di procedere forzando la porta del box per effettuare rilevamento metrico e fotografico; 01/12/2009: Autorizzazione da parte del giudice a procedere; 09/12/2009: Restituzione delle raccomandata inviata il giorno 27/10/2009 al Sig. Omissis per computa giacenza; 09/12/2009: Invio comunicazione ai Signori Omissis, Omissis, Omissis ed Avv. Adinolfi di sopralluogo per effettuare rilevazioni metriche e fotografiche del box il giorno 22/12/2009; 17/12/2009: Acquisizione copia planimetrie catastali; 9 GENNAIO2010

10 22/12/2009 : Continuazione operazioni peritali di accesso con il secondo sopralluogo in località Calvanico (SA) in via T. Tasso n.4, per l immobile in oggetto di cui al foglio 8, particella 1036 sub 34. Rilievo metrico e fotografico digitale dell immobile; 11/01/2010 : Ricognizione presso agenzie immobiliari dell area; 16/01/2010 : Indagine internet al sito 17/01/2010 : Indagine internet al sito 04/02/2010 : Consegna relazione in cancelleria 10 GENNAIO2010

11 LOTTO N.1 INTRODUZIONE Il sottoscritto esperto dava inizio alle operazioni peritali di accesso comunicando al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori pignorati tramite raccomandata A/R in data 20/10/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1 all.1 ), la data del primo sopralluogo all immobile in oggetto fissata per il giorno 29/10/2009. Tale sopralluogo non è stato eseguito a causa della restituzione al mittente delle raccomandate A/R inviate ai debitori per cambiato indirizzo di residenza. Dopo accertamenti fatti presso l ufficio anagrafe del Comune di Calvanico il tecnico veniva a conoscenza della nuova città di residenza dei debitori. Procedeva a richiedere mezzo fax certificati di residenza al Comune di Acerra (NA) per la sig.ra Omissis, ed al Comune di Santa Maria la Carità (NA) per il signor Omissis. (Cart. 1 all. 4 e all. 6). Ottenuti i certificati di residenza dei debitori (Cart. 1 all. 5 e all. 7) mezzo fax, presso il proprio studio, il tecnico procedeva ad inviare nuovamente comunicazioni mezzo raccomandata A/R in data 27/10/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1 all.10) ad entrambe le parti fissando il sopralluogo per il giorno 5/11/2009. Recatosi presso il Comune di Calvanico per inoltrare richiesta per ottenere certificati necessari per l espletamento del proprio incarico il tecnico veniva a conoscenza che l appartamento era occupato dalla famiglia Omissis. Provvede quindi ad inviare raccomandata A/R in data 29/11/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart.1 all.14) alla famiglia Omissis informandola del sopralluogo fissato per il giorno 5/11/2009. In tale data, l esperto ha costatato che l appartamento era occupato dal sig. Omissis, nato a omissis che ha fornito contratto di locazione (Cart. 1 All. 20) dal quale risulta essere affittuario di metà dell abitazione e bel box in oggetto per la parte spettante alla sig. Omissis. Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor omissis, padre dell inquilino omissis, l esperto e il collaboratore Dott.ssa Langella Marianna. Gli altri soggetti precedentemente avvisati non erano presenti. In tale sopralluogo non è stato possibile accedere all interno del box auto in quanto il locatario non ha mai ottenuto le chiavi dai proprietari. 11 GENNAIO2010

12 In data 9/12/2009 veniva restituita al mittente la raccomandata inviata al sig. Omissis il 27/10/2009, per avvenuta giacenza (Cart. 1 All. 11); il giorno 17/11/2009 veniva restituita al mittente la raccomandata inviata alla signora Omissis perché trasferita (Cart. 1 All. 12). L esperto procedeva ad inoltrare nuovamente richiesta di certificato di residenza presso il Comune di Acerra (Cart. 1 all. 15). Ottenuta conferma della residenza della sig.ra Omissis ( Cart. 1 all. 16), l esperto richiedeva al giudice di procedere forzando la porta del box per poter accedere all interno (Cart. 1 all. 19). Ottenuta autorizzazione dal giudice, l esperto comunicava al rappresentante legale del creditore pignorante, ai debitori pignorati ed al locatario tramite raccomandata A/R in data 9/12/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart.1 All.22), la data del sopralluogo al box in oggetto fissata per il giorno 22/12/2009. In tale data, vista nuovamente l assenza dei proprietari, si procedeva, forzando la porta, ad espletare il proprio incarico. Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor omissis, padre dell inquilino omissis, l esperto ed il falegname sig. omissis (Cart.1 All.25). I debitori pignoranti non erano presenti in nessuna delle due occasioni. 12 GENNAIO2010

13 Vista del fabbricato, lato viale privato d accesso, sito in via T. Tasso 4, censito presso il N.C.E.U. Foglio 8 particella 1036 sub 67 e sub 34 Calvanico - SA- L immobile oggetto dell esecuzione immobiliare n. 542/98 è ubicato al piano rialzato (appartamento) ed al piano seminterrato (box). 13 GENNAIO2010

14 DATI CATASTALI (Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali) Come da indagini catastali effettuate dal tecnico in data 14/12/2009, i beni pignorati dall esecuzione immobiliare in oggetto risultano attualmente censiti al N.C.E.U. come da subalterni (sub 67 e 34) foglio 8 particella I dati catastali reperiti risultano coincidere con quelli forniti dalla documentazione consegnata all esperto. LOTTO 1 Particella 1036 (sub 67) : appartamento al piano terra composto da due vani, cucina, bagno e ripostiglio: Comune Calvanico Indirizzo Via Torquato Tasso 4 Particella 1036 Foglio 8 Subalterno 67 Piano Terra Categoria A/2 (abitazione di tipo civile) Classe 7 Consistenza catastale 4 vani Superficie catastale non riportata Rendita catastale 309,87 Particella 1036 (sub 34) : box garage in piano seminterrato Comune Calvanico Indirizzo Via Torquato Tasso 4 Particella 1036 Foglio 8 Subalterno 34 Piano 1/S Categoria C/6 (scuderie, stalle, rimesse ed autorimesse) Classe 7 Consistenza catastale 57 mq Superficie catastale non riportata Rendita catastale 83,87 14 GENNAIO2010

15 NOTE CATASTALI ESPERTO: (Punto 4, quesito 4 raccomandazioni generali) Le consistenze catastali coincidono sostanzialmente con le consistenza superficiali rilevate in loco in data 5/11/2009 e 22/12/2009, per quanto attiene al garage a fronte di una consistenza catastale di 57 mq è stata rilevata in loco una consistenza di 62,7 mq. O meglio è stata rilevata la presenza di un piccolo vano di 6,2 mq ad uso deposito non presente nella planimetria catastale (cart. 2 all.11) (area evidenziata nell immagine di seguito). Inoltre il locale che dovrebbe essere adibito a box, secondo atto notarile e confermato dalla visura catastale, risulta essere suddiviso in due parti. Una adibita a box ed un altra adibita a taverna con servizi igienici autonomi. (cart. 2 all. 14 e 15) quindi difforme dalla destinazione catastale. 15 GENNAIO2010

16 CONFINI LOTTO 1: (Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali) LOTTO 1: particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e piano seminterrato, cat A/2 e C/6. Come desunto sia dalle planimetrie catastali che dai sopralluoghi del 5/11/2009 e del 22/12/2009 Il sub. 67 (civile abitazione) confina : A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro appartamento A SUD: con il viale comune di accesso pedonale A NORD: con viale comune di accesso ai box A OVEST: con appartamento sub. 22 Il sub. 34 (autorimessa) confina: A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro box A SUD: con il terrapieno al di sotto del viale comune di accesso pedonale A NORD: con viale comune di accesso ai box A OVEST: con altro box Per altri dettagli si rimanda agli allegati grafici. 16 GENNAIO2010

17 DESCRIZIONE STATO DEI LUOGHI: (Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali) Il tecnico procedeva ad inviare comunicazione di sopralluogo in data 5/11/2009 mezzo raccomandata A/R in data 27/10/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1 all.10) ad entrambe le parti. Venuto a conoscenza che l appartamento era occupato dalla famiglia omissis, provvedeva quindi ad inviare raccomandata A/R in data 29/11/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1all.14) alla famiglia Omissis informandola del sopralluogo fissato per il giorno 5/11/2009. In tale data, identificato l immobile oggetto di esecuzione, contestualmente venivano effettuate le necessarie misurazioni con l ausilio di rollina metrica tradizionale successivamente sviluppate in rilievo metrico digitale in versione Autocad (cfr. rilievo metrico in Cart. 2 Allegato n 12). In tale data, come si può riscontrare nel verbale allegato, (Cart.1 all.18 ) l esperto ha costatato che l appartamento era occupato dal sig. Omissis, nato a omissis che da contratto di locazione allegato (Cart. 1 All. 20) risulta essere affittuario di metà dell abitazione in oggetto. Infatti il contratto è stato stipulato tra la sig. Omissis ed il sig. Omissis. Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor Omissis, padre dell inquilino omissis, l esperto ed il collaboratore Dott. ssa Langella Marianna. Gli altri soggetti precedentemente avvisati non erano presenti. In tale sopralluogo non è stato possibile accedere all interno del box auto in quanto il locatario non ha mai ottenuto le chiavi dai proprietari. L esperto comunicava al rappresentante legale del creditore pignorante, ai debitori pignorati ed al locatario tramite raccomandata A/R in data 9/12/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart.1 All.22), la data nuovo sopralluogo al box in oggetto fissata per il giorno 22/12/2009. In tale data, vista nuovamente l assenza dei proprietari, si procedeva con l ausilio del sig. Omissis a forzare la porta interna del box, come da autorizzazione ottenuta dal giudice. Contestualmente venivano effettuate le necessarie misurazioni con l ausilio di rollina metrica tradizionale successivamente sviluppate in rilievo metrico digitale in versione Autocad (cfr. rilievo metrico in Cart. 2 All. n 14). Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor Omissis, padre dell inquilino omissis, l esperto ed il falegname il sig. Omissis (Cart.1 All.25). 17 GENNAIO2010

18 IL FABBRICATO di cui fa parte il Lotto n.1, è dotato di cortile privato dal quale si accede alle varie scale (da A ad E). Il fabbricato si sviluppa in modo perpendicolare rispetto alla strada, come tipologia edilizia si presenta come un fabbricato in linea. Il condominio non risulta essere provvisto di amministratore, a quanto affermato dal signor Omissis, padre del locatario, mio unico interlocutore a causa della mancata presenza ad entrambi i sopralluoghi dei debitori. Pertanto non è stato possibile verificare eventuali pendenze relative agli oneri condominiali. L APPARTAMENTO periziato risulta essere in buone condizioni in quanto interessato da recenti lavori di manutenzione da parte dell inquilino. Esso presenta una superficie interna netta di mq 72 con una terrazza di 10,36 mq e due balconi rispettivamente di 4 e ½ mq 4mq. L appartamento consta di una zona giorno e una zona notte, la prima costituita da un unico ambiente cucina, soggiorno, pranzo di 28,8 mq con annessa terrazza di10 mq, un corridoio di 5,2 mq ed una zona notte costituita da due camere da letto. La camera da letto 1 presenta una superficie interna di 16,8 mq con annesso balcone di 4 mq, mentre la camera letto 2 presenta una superficie interna di 16,00 mq con un balcone di 4 e ½mq. E presente un unico wc in buone condizioni di 5,2 mq. Essendo inserito in un fabbricato in linea, l appartamento, presenta due pareti aderenti con altre proprietà e due libere dove sono presenti i balconi che si affacciano su altri fabbricati ubicati ad una distanza considerevole. Le condizioni di esposizione, aerazione ed illuminazione sono dunque ottimali, sono assenti tracce di umidità. Intonaci, pavimenti ed infissi con persiane alle romana sono in buone condizioni. Gli impianti idrico ed elettrico sono in condizioni discrete. L appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo ed è provvisto di caldaia. 18 GENNAIO2010

19 Il BOX presenta una superficie interna netta pari a 62,7 mq. Esso è destinato ad autorimessa e risulta essere diviso in due zone. Una con accesso dall esterno tramite una saracinesca destinato ad autorimessa di 18,7 mq ed una destinata a tavernetta (in difformità con la destinazione catastale) con accesso dal vano scala condominiale di 33,8 mq. Tale zona risulta essere completamente arredata ed intonaci, pavimenti ed infissi risultano essere in buone condizioni. Tra queste due zone è presente un piccolo corridoio di 1,4 mq che permette l accesso al bagno di 2, 6 mq. Il wc è dotato di scaldabagno e la cucina è alimentata con una bombola a gas. In difformità rispetto alla planimetria catastale è presente un piccolo vano deposito di 6,2 mq al quale si accede attraverso la tavernetta. 19 GENNAIO2010

20 COMPUTO SUPERFICI (Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali) Le superfici dei singoli ambienti (computate successivamente sulla base del rilievi metrici) Appartamento Soggiorno-Cucina: 28,8 mq Corridoio: 5,2 mq Camera da letto 1: 16,8 mq Camera da letto 2: 16,00 mq Bagno: 5,2 mq Balcone camera letto 1: 4,00 mq Balcone camera letto 2: 4,50 mq Balcone zona giorno: 10,36 mq Superficie utile netta interna: 72,00 mq Superficie lorda: 82,33 mq Superficie balconi: 18,86 mq Locale box Autorimessa: 18,7 mq Taverna: 33,8 mq Corridoio: 1,4 mq Bagno: 2,6 mq Superficie utile netta interna: 56,5 mq Superficie lorda: 62,7 mq Deposito 6,26 mq - Tale vano, al quale si accede dal box, come si può vedere da grafici allegati, non è presente nei dati catastali, né nell atto notarile, né nei grafici della concessione edilizia. Inoltre è realizzato su un area che non risulta essere oggetto dell esecuzione immobiliare. Per tali motivi nel rispetto di quanto previsto al punto 12 delle raccomandazioni generali, nell elaborazione della stima il deposito non è stato considerato facente parte dell immobile. 20 GENNAIO2010

21 IDENTIFICAZIONE DELL ESSERE L IMMOBILE LIBERO O OCCUPATO (Punto 8, quesito 5 raccomandazioni generali) L immobile di cui alla particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e piano seminterrato, cat A/2 e C/6, risulta essere occupato. L intestatario del contratto di locazione è il sig. Omissis nato a omissis e residente a omissis. Il sig. Omissis risulta coniugato con la sig.ra omissis con la quale ha due figli minorenni. Il contratto è stato stipulato tra il sig. Omissis, locatario e la sig.ra Omissis. Registrato presso l Agenzia delle Entrate Ufficio di Mercato San Severino il al n La sig. ra Omissis concede in locazione al conduttore l esatta metà dell appartamento e del box. (Cart. 1 All. 20). IDENTITA DEI DEBITORI E TITOLO DI PROPRIETA (Punto 8, quesito 6 raccomandazioni generali) Signora Omissis nata a omissis residente nel Comune di omissis dal 1/9/2008 Signor Omissis nato a omissis residente nel Comune di omissis dal 06/05/2003. INDICAZIONE DELL ESISTENZA DI ONERI CONDOMINIALI (Punto 8, quesito 7 raccomandazioni generali) Da colloqui con residenti nel condominio e con il locatario non è presente un amministratore all interno del condominio quindi non è stato possibile accertare l assenza di oneri condominiali. Non essendo venuti i debitori a nessuno dei due incontri fissati non mi è stato possibile verificare anche con loro la presenza di eventuali oneri condominiali. 21 GENNAIO2010

22 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA TOPONOMASTICA DEI LUOGHI (Punto 8 quesito 8 raccomandazioni generali) Il lotto n.1 è situato in via T. Tasso 4, dunque in zona centrale, a circa 300m dal Municipio della città. REGOLARITA EDILIZIA e URBANISTICA e DICHIARAZIONE di AGIBILITA (Punto 8, quesito 8 raccomandazioni generali) Dalle concessioni edilizie e successive varianti ritirate all Ufficio Tecnico del Comune di Calvanico il progetto presentato risulta conforme con l immobile visionato, a meno delle opere per l utilizzazione di parte del box come tavernetta e della realizzazione del deposito. Negli archivi è stata trovata da personale dell Ufficio Tecnico comunale solo una Autorizzazione di Abitabilità che non risulta timbrata, né firmata, né protocollata. (Cart. 2 All. 6). 22 GENNAIO2010

23 DATI URBANISTICI (Punto 8, quesito 9 raccomandazioni generali) L immobile oggetto dell esecuzione immobiliare n. 542/98, sito in via T. Tasso,4, si sviluppa al piano rialzato (appartamento) ed al piano seminterrato (box). E individuato nel vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Calvanico SA- in un area ricadente nella zona omogenea B.1 (Residenziale Attuale). Sono state allegate anche le concessioni ottenute per l edificazione del fabbricato dalle quali, grazie a disegni allegati, è stato possibile verificare la conformità del progetto con il fabbricato. (Cart.2 All ) 23 GENNAIO2010

24 RILIEVO FOTOGRAFICO (Punto 8, quesito 12 raccomandazioni generali) 1 2 Foto esterno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

25 Foto esterno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

26 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

27 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

28 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

29 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

30 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

31 Foto interno sopralluogo 5/11/ GENNAIO2010

32 PIANTA CON CONI OTTICI 32 GENNAIO2010

33 Foto box sopralluogo 22/12/ GENNAIO2010

34 Foto box sopralluogo 22/12/ GENNAIO2010

35 Foto box sopralluogo 22/12/ Foto box sopralluogo 22/12/ GENNAIO2010

36 9 36 GENNAIO2010

37 Foto box sopralluogo 22/12/ Locale deposito non oggetto di stima 37 GENNAIO2010

38 PIANTA CON CONI OTTICI Locale deposito non oggetto di stima 38 GENNAIO2010

39 Il rilievo fotografico è stato realizzato contestualmente al rilievo metrico nelle date 5/11/2009 e 22/12/2009. Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica digitale Sony DSC-W30 di proprietà dell esperto. Tutte le fotografie sono salvate in formato JPEG. Per effettuare il rilievo fotografico si è proceduto: PER L ESTERNO: Inquadramento dell immobile visto nel suo insieme, individuando gli accessi pedonale e carrabile. PER L INTERNO: individuazione dei diversi locali e dell accesso al box prima della forzatura della porta. Sono state inserite 28 fotografie stampate su carta ad alta risoluzione, esse sono state corredate di una planimetria dove sono stati individuati i punti di intervisibilità. Le rimanenti fotografie saranno inserite nel cd allegato. 39 GENNAIO2010

40 CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI E STIMA (Punto 8, quesito 10 raccomandazioni generali) Valutata la consistenza dei luoghi ed esaminato lo stato dell immobile si è proceduto: 1. Mediante le valutazioni sintetiche comparative dirette sull immobile stesso elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona. A causa della assenza di agenzie nel Comune di Calvanico è stato necessario rivolgersi alle agenzie del vicino Comune di Fisciano; 2. Controllare tale risultato mediante l utilizzo della banca dati quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio; 3. Controllare nuovamente i due risultati precedenti con una terza valutazione sull immobile ottenuta per via analitica (sulla base dei canoni di locazione); Con l utilizzo della prima metodologia è stato possibile svincolarsi dal parere dell esperto, conoscere meglio alcune caratteristiche del posto dialogando con gli operatori immobiliari e chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo e quindi portare in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed eccessivamente standardizzata, quali ad esempio: Poca richiesta di appartamenti a Calvanico, anche se la pezzatura media-piccola del Lotto1 ha un discreto mercato; Tendenza all acquisto di immobili con caratteristiche analoghe al Lotto 1, non per uso diretto ma come fonte di investimento immobiliare; Con l utilizzo della seconda metodologia è stato possibile controllare eventuali sbilanciamenti del primo risultato, collegando la reale consistenza metrica del bene ad un valore unitario frutto di una più estesa indagine (non solo locale) implementata da un modello statistico frutto delle analisi ufficiali dell Agenzia del Territorio. Con la terza metodologia è stato possibile collegare il valore dell immobile alla redditività considerandone l accumulazione iniziale dei redditi. I dettagli di calcolo dei 3 procedimenti sono illustrati nei paragrafi seguenti. Nota Nella descrizione dell immobile e nel computo delle superfici è evidente che consistente parte del box è attrezzato per uso abitativo. Nel calcolo della stima la superficie a piano seminterrato è stata considerata totalmente come box nel rispetto della destinazione prevista da atto notarile, dati catastali e grafici della concessione edilizia. 40 GENNAIO2010

41 STIMA SINTETICA DELL IMMOBILE Attraverso le valutazioni elaborate dalle agenzie immobiliari di zona Di seguito si riportano le valutazioni immobiliari dell immobile oggetto di stima eseguite dalle agenzie immobiliari operanti nel vicino Comune di Fisciano (SA) in quanto non ci sono agenzie immobiliari a Calvanico. A ciascuna delle agenzie consultate sono state sottoposte: Le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell immobile oggetto di stima; La planimetria toponomastica di Calvanico con l individuazione dell ubicazione del lotto 1; I dati della superficie netta e lorda delle varie parti costitutive del bene immobiliare da valutare; Indicazioni delle condizioni interne ed esterne dell immobile. Le valutazioni delle agenzie sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all agente immobiliare e dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato. Dalle valutazioni delle quattro agenzie è stata effettuata una media aritmetica. 41 GENNAIO2010

42 Risultati delle ricognizioni delle 4 agenzie nel Comune di Fisciano 1. Nome agenzia: Centro immobiliare casa Indirizzo: Piazza Achille de Gasperi Valutazione: ,00 Tecnica di valutazione: A corpo 2. Nome agenzia: Servizi Immobiliari Universal Universal Servizi Immobiliari di Sessa Ugo & C. Sas Indirizzo: Via I Maggio, 2 Valutazione : 145,000 Tecnica di valutazione: A corpo 3. Nome agenzia: Frimm Indirizzo: Via Tenente Nastri 169 Valutazione : 140,000 Tecnica di valutazione: A corpo 4. Nome agenzia: Tecnocasa Indirizzo: Via Tenente Nastri 32 Valutazione : 150,000 Tecnica di valutazione: A corpo , , , ,00 TOT ,00 MEDIA ,00 42 GENNAIO2010

43 STIMA SINTETICA DELL IMMOBILE Un ulteriore valutazione è stata effettuata utilizzando i parametri dell Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (Cart. 2 All. 16) accessibili tramite il sito la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime interne, atti di compravendita indicanti un valore significativamente diverso dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie coperta). I valori unitari rilevati dall osservatorio dei beni immobiliari, sono riferiti al metro quadro di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta). I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad un spessore massimo di 50cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25cm. La superficie viene arrotondata a mq per difetto o per eccesso ( D.P.R. 138 /98). La rilevazione viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. I valori unitari di mercato son espressi in euro/mq, e possono far riferimento alla superficie netta ( N) ovvero lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell immobile ottimo, normale o scadente. Considerando i dati dell Osservatorio risulta che il valore di mercato in euro /mq per abitazioni civili con destinazione residenziale in provincia di Salerno, ubicate nel Comune di Calvanico in stato conservativo normale in zona centrale oscilla tra un valore min. di 1050 /mq ed un valore max di 1200 /mq, e che il valore di mercato in euro/mq per i box auto oscilla tra un valore min di 570 /mq ad un valore max di 620 /mq,in riferimento alla superficie coperta lorda. Essendo discreti lo stato di conservazione dell immobile ed il contesto di ubicazione, non essendo presenti finiture di pregio ed essendo l appartamento non di grande metratura, quindi più facilmente vendibile,si decide di utilizzare come valore di riferimento quello medio tra il max e il min. Abitazione: /mq /mq / 2 = /mq Box : /mq /mq 620 / 2 = /mq GENNAIO2010

44 ABITAZIONE SUP LORDA = 82,33mq BALCONI = 18,86mq computati al 30% = 5,6mq VALORE MEDIO PER ABITAZIONE = /mq TOTALE 87,9mq x /mq = BOX SUP LORDA = 62,7mq VALORE MEDIO PER BOX = 595 /mq TOTALE 62,7mq x 595 /mq = VALORE LOTTO 1 = = ,00 44 GENNAIO2010

45 STIMA ANALITICA DELL IMMOBILE ATTRAVERSO I CANONI DI LOCAZIONE Una terza valutazione sui beni pignorati è stata eseguita sulla base delle redditività mensili (canoni di locazione) di beni analoghi al bene esecutato, capitalizzando per accumulazione iniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria. Utilizzando il valore medio di locazione fornito dall agenzia del territorio ( Cart.2 all.16) l esperto ha desunto i seguenti dati per la stima analitica: LOCAZIONE /mq : civili abitazioni valore min 3,6 /mq valore max 4 /mq valore medio 3,8 /mq: 3,8 /mq x 82,33 mq = 312,85 box valore min 3,1 /mq valore max 3,9 /mq l esperto ritiene di utilizzare il valore minimo in quanto un box di dimensioni considerevoli come quello in oggetto ha un mercato inferiore rispetto ad uno nella stessa zona di dimensioni inferiori: 3,1 /mq x 62,33 mq = 193,22 VALORE DI LOCAZIONE : 312, ,22 = 506,07 Il valore così determinato appare sufficientemente congruo con il valore del contratto di locazione che è pari ad 260,00 al mese per la metà dell appartamento ed il box. Peraltro in questi casi è certamente più attendibile il valore fornito dall Agenzia del Territorio. 45 GENNAIO2010

46 Si ha per capitalizzazione del reddito annuo netto, il seguente: 1. Fitto mensile R m lordo =554 /mese (comprensivo di box ed appartamento) 2. Saggio annuo di capitalizzazione: r = 4 % (investimento ad uso residenziale) 46 GENNAIO2010

47 CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO: VALORE IMMOBILE OGGETTO DELL ESECUZIONE 542/98 Riepilogando quindi i tre risultati dei tre criteri estimativi adottati, che peraltro presentano valori numerici molto vicini tra loro, si ha: Valore risultante dalla stima sintetica dell immobile attraverso la media delle valutazioni eseguite dalle Agenzie Immobiliari: ,00 Valore risultante dalla stima per i valori unitari dell immobile attraverso i dati desunti dall Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari : ,00 Valore risultante dalla stima analitica dell immobile attraverso i canoni di locazione: ,00 Da cui, eseguendo la media aritmetica dei tre valori, risulta: A detto valor capitale (medio ordinario) non vanno praticate detrazioni, in quanto già si è tenuto conto delle peculiarità del bene esecutato e, dunque, è da considerarsi conclusivamente il valore dell immobile oggetto di esecuzione in: ,00 al fine della determinazione del prezzo base di vendita. 47 GENNAIO2010

48 ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 542/98 CONCLUSIONI All ill.mo Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Salerno Terza Sezione Civile -Ufficio Esecuzioni Immobiliari- Punto 8, quesito 11 raccomandazioni generali Riepilogo e descrizione finale 48 GENNAIO2010

49 RIEPILOGO Appartamento sito in Calvanico SA- in zona centrale, alla via T.Tasso 4 piano rialzato, compressivo di box al piano terra. Si presentano in discrete condizioni di conservazione e di manutenzione, facente parte di un fabbricato in linea di recente costruzione. Il palazzo è circondato da una zona esterna recintata in parte destinata al passaggio delle auto ed in parte pedonale. CONFINI DEL LOTTO 1: particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e piano seminterrato, cat A/2 e C/6. Come desunto sia dalle planimetrie catastali che dai sopralluoghi del 5/11/2009 e del 22/12/2009 Il sub. 67 (civile abitazione) confina : A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro appartamento A SUD: con il viale comune di accesso pedonale A NORD: con viale comune di accesso ai box A OVEST: con appartamento sub. 22 Il sub. 34 (autorimessa) confina: A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro box A SUD: con il terrapieno al di sotto del viale comune di accesso pedonale A NORD: con viale comune di accesso ai box A OVEST: con altro box 49 GENNAIO2010

50 COMPUTO SUPERFICI Le superfici dei singoli ambienti (computate successivamente sulla base del rilievi metrici) Appartamento Soggiorno-Cucina: 28,8 mq Corridoio: 5,2 mq Camera da letto 1: 16,8 mq Camera da letto 2: 16,00 mq Bagno: 5,2 mq Balcone camera letto 1: 4,00 mq Balcone camera letto 2: 4,50 mq Balcone zona giorno: 10,36 mq Superficie utile netta interna: 72,00 mq Superficie lorda: 82,33 mq Superficie balconi: 18,86 mq Locale box Autorimessa: 18,7 mq Taverna: 33,8 mq Corridoio: 1,4 mq Bagno: 2,6 mq Superficie utile netta interna: 56,5 mq Superficie lorda: 62,7 mq 6,26 mq (tale vano, al quale si accede dal box, come si può vedere da grafici allegati, non è presente nei dati catastali, né nell atto notarile, né nei grafici della concessione edilizia. Inoltre è realizzato su un area che non risulta essere oggetto dell esecuzione immobiliare. Per tali motivi e per quanto previsto al punto 12 delle raccomandazioni generali, nella elaborazione della stima il deposito non è stato considerato facente parte dell immobile) 50 GENNAIO2010

51 DATI CATASTALI (Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali) Come da indagini catastali effettuate dal tecnico in data 14/12/2009, i beni pignorati dall esecuzione immobiliare in oggetto risultano attualmente censiti al N.C.E.U. come da subalterni (sub 67 e 34) foglio 8 particella I dati catastali reperiti risultano coincidere con quelli forniti dalla documentazione consegnata all esperto. LOTTO 1 Particella 1036 (sub 67) : appartamento al piano terra composto da due vani, cucina, bagno e ripostiglio: Comune Calvanico Indirizzo Via Torquato Tasso 4 Particella 1036 Foglio 8 Subalterno 67 Piano Terra Categoria A/2 (abitazione di tipo civile) Classe 7 Consistenza catastale 4 vani Superficie catastale non riportata Rendita catastale 309,87 Particella 1036 (sub 34) : box garage in piano seminterrato Comune Calvanico Indirizzo Via Torquato Tasso 4 Particella 1036 Foglio 8 Subalterno 34 Piano 1/S Categoria C/6 (scuderie, stalle, rimesse ed autorimesse) Classe 7 Consistenza catastale 57 mq Superficie catastale non riportata Rendita catastale 83,87 51 GENNAIO2010

52 NOTE CATASTALI ESPERTO: Le consistenze catastali coincidono sostanzialmente con le consistenza superficiali rilevate in loco in data 5/11/2009 e 22/12/2009, per quanto attiene al garage a fronte di una consistenza catastale di 57 mq è stata rilevata in loco una consistenza di 62,7 mq. O meglio è stata rilevata la presenza di un piccolo vano di 6,2 mq ad uso deposito non presente nella planimetria catastale (cart. 2 all.11). Inoltre il locale che dovrebbe essere adibito a box, secondo atto notarile e confermato dalla visura catastale, risulta essere suddiviso in due parti. Una adibita a box ed un altra adibita a taverna con servizi igienici autonomi. (cart. 2 all. 14 e 15) quindi difforme dalla destinazione catastale. 52 GENNAIO2010

53 Valore di mercato lotto 1: PREZZO BASE D ASTA ,00 53 GENNAIO2010

54 CONGEDO ESPERTO Fermo restando dunque a giudizio del sottoscritto il valore del Lotto 1 così come espresso nel riepilogo precedente, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni ed accertamenti tecnici che il Giudice dell Esecuzione e/o le parti chiamate a giudizio ritenessero opportuni. Esperto incaricato Dott. Arch. Francesco Avagliano Via Nicola Pastore Cava de Tirreni (SA) Tel: 089/ / GENNAIO2010