A E D E S S.p.A. Relazione Trimestrale 31 marzo 2003

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1 A E D E S S.p.A. Relazione Trimestrale 31 marzo 2003 AEDES S.p.A. Sede : Via Sant Orsola, MILANO Uffici : Via Monte di Pietà, MILANO Tel Fax Cap.Soc. sottoscritto e versato Euro ,46 R.E.A. Milano N Registro delle Imprese di Milano e C.F P.IVA n

2 I n d i c e 1. Cariche sociali pag Informazioni Generali pag Prospetti contabili pag Note di commento ai prospetti contabili pag Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale pag.10 2

3 1. Cariche sociali Consiglio di Amministrazione Presidente Alfio Noto (*) Vice Presidente Carlo Garavaglia (*) Amministratore Delegato Luca Castelli (*) Consiglieri Cesare Brugola Tommaso Cartone Maurizio Dallocchio Franco Girard Emilio Ettore Gnech Thomas Kabisch Pio Giovanni Scarsi (*) Massimo Segre Frank Rainer Vaessen (*) (*) Membri del Comitato Esecutivo Collegio Sindacale Presidente Sindaco effettivo Sindaco effettivo Angelo Fornasari Giuseppe Bonardi Giovanni Rovetta Sindaco supplente Sindaco supplente Sindaco supplente Marco Sguazzini Visconti Giuseppe Levi Oreste Bellet 3

4 2. Informazioni generali. La presente Relazione Trimestrale è stata predisposta ai sensi dell art.82 della delibera CONSOB 14 maggio 1999, n ed in conformità con i criteri stabiliti nell allegato 3D di tale delibera. Dal momento che Aedes S.p.A. detiene partecipazioni di controllo, la relazione trimestrale è stata redatta su base consolidata; così come per le precedenti trimestrali, pertanto, tutte le informazioni incluse nella presente relazione sono relative ai dati consolidati del Gruppo Aedes. La relazione trimestrale è stata redatta in migliaia di Euro. 3. Prospetti contabili Nelle tabelle seguenti vengono sintetizzati i principali dati economici, patrimoniali e finanziari del Gruppo riferiti al primo trimestre 2003, comparati con i dati del corrispondente periodo del 2002 e con i dati relativi all intero esercizio Conto economico Voce Descrizione I I 31 dicembre 2002 Trimestre Trimestre (12 mesi) A. Valore della produzione B. Costi della produzione (5.981) (4.320) (20.266) C. Variazione delle rimanenze (1.252) (2.512) (24.412) D. Ammortamenti e svalutazioni (6.247) (4.289) (20.041) E.=A.-B.-C.- D. Differenza F. Proventi (oneri) finanziari (8.316) (4.237) (21.627) G. Proventi ed oneri straordinari (47) (28) 792 H. Rettifiche di valore di attività finanziarie I.= E.-F.-G.- H. (271) (2.768) Risultato ante imposte (228) L. Risultato di competenza degli azionisti di minoranza M.=I.+L. Risultato ante imposte di competenza del gruppo (253) (485) (1.730) (481)

5 3.2 Stato patrimoniale Voce Descrizione 31-mar mar dic-02 A. Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti B. Immobilizzazioni nette C. Capitale circolante netto D=A+B+C Capitale investito E.1 Patrimonio netto di competenza del gruppo E.2 Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza E=E1+E2 Totale patrimonio netto F. Fondo trattamento di fine rapporto e fondi per rischi ed oneri G. Indebitamento finanziario netto-quote a medio lungo termine H. Indebitamento finanziario netto-quote a breve termine I. Disponibilità liquide ( ) (57.907) (74.178) L.= G+H-I Totale indebitamento finanziario netto M.=E+F+L Totale fonti di finanziamento Note di commento ai prospetti contabili 4.1) Principi contabili e di consolidamento Nella redazione della presente relazione non sono stati utilizzati dati di natura stimata in misura significativamente maggiore di quanto effettuato in sede di predisposizione dei conti annuali e sono stati applicati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2002 e della relazione trimestrale al 31 marzo Nei prospetti economici riportati nella relazione è stato evidenziato esclusivamente il risultato prima delle imposte, in quanto ci si è avvalsi della facoltà concessa dalla CONSOB di non calcolare le imposte di competenza del periodo nella predisposizione dei conti infrannuali. 5

6 Come dettagliatamente illustrato nei fatti più significativi del periodo, nel trimestre conclusosi il 31 marzo 2003 sono entrate nell area di consolidamento le seguenti società: Società Quota di partecipazione - Mercurio S.r.l. 100% - Prime Properties S.r.l. 100% - Milano Est S.p.A. 65,7% In data 27 marzo 2003 la capogruppo Aedes SpA, che già deteneva il 50% del capitale sociale della Prime Properties Srl, ha acquisito il rimanente 50% di proprietà di M.S.M.C. Srl Conseguentemente, nella situazione trimestrale si è proceduto a consolidare con il metodo integrale il solo stato patrimoniale di Prime Properties Srl al 31 marzo 2003, mentre il conto economico del periodo 1 gennaio - 31 marzo 2003 non è stato consolidato in quanto antecedente all acquisizione. Anche nel caso della Milano Est SpA, acquisita dalla controllante Aedes SpA il 31 marzo 2003, si è proceduto a consolidare nella situazione trimestrale esclusivamente lo stato patrimoniale al 31 marzo La Milano Est è una holding che detiene come unica attività una partecipazione del 23,18% nel capitale sociale della società di sviluppo immobiliare Rubattino 87 Srl, che viene valutata nel bilancio consolidato con il metodo del patrimonio netto. La Mercurio Srl è stata acquisita dalla capogruppo Aedes il 13 marzo 2003 per essere utilizzata come veicolo nell operazione di acquisto di un centro commerciale a Napoli, che si è perfezionata nei primi giorni dell aprile La società, che alla data del 31 marzo aveva ricevuto dalla controllante Aedes SpA i finanziamenti necessari per l esecuzione dell acquisto sopra citato, è stata consolidata nella relazione trimestrale dalla data della sua acquisizione. Le situazioni trimestrali delle società controllate utilizzate per la redazione della situazione trimestrale consolidata sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificate per renderle omogenee con quella della controllante. 4.2) Commento al contenuto ed alle variazioni delle principali poste: conto economico Il valore della produzione del primo trimestre è stato pari a migliaia di Euro, contro un valore di migliaia di Euro del primo trimestre L aumento di circa il 35,5% del valore della produzione rispetto allo stesso trimestre dell esercizio precedente è dovuto, principalmente, all incremento dei ricavi per affitti e riaddebiti ai conduttori legato alla crescita del patrimonio immobiliare. 6

7 La seguente tabella mostra in dettaglio la composizione del valore della produzione, suddiviso per tipologia di ricavo o provento: I trimestre 2003 I trimestre dicembre 2002 (12 mesi) Ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori Ricavi lordi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante (al lordo della variazione delle rimanenze di cui al punto C. del prospetto a pag. 4) Variazione delle rimanenze di cui al punto C. del prospetto a pag. 4 Ricavo netto realizzato nella vendita di immobili iscritti nell attivo circolante Proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato (1.252) (2.512) (24.412) Altri ricavi e proventi Valore della produzione I dati in corsivo non sono inclusi nel valore della produzione I ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori risultano in aumento del 55,9% rispetto al primo trimestre 2002 grazie soprattutto alle nuove acquisizioni effettuate nel corso del I ricavi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante si riferiscono alle vendite effettuate da Piemongest S.p.A. e da Dixia S.r.l.. Il margine medio realizzato nel trimestre su tali vendite è stato pari al 21,4% circa del valore di costo (24,6% nel primo trimestre 2002, 18,4% nell intero esercizio 2002). I proventi netti registrati nel trimestre per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato si riferiscono alla plusvalenza realizzata nella cessione di un immobile commerciale sito nel comune di Albenga (SV) al prezzo di migliaia di Euro. Il dettaglio dei costi della produzione è riportato nella tabella seguente: I I 31 dicembre 2002 Trimestre 2003 Trimestre 2002 (12 mesi) Acquisti e prestazioni per immobili di proprietà Prestazioni di servizi Godimento beni di terzi Personale ICI Oneri diversi di gestione Costi della produzione

8 L incremento dei costi della produzione rispetto al primo trimestre 2002 è imputabile alla crescita della struttura societaria verificatasi nel 2002 e continuata nel primo trimestre 2003 in corrispondenza con la crescita del patrimonio immobiliare. L incidenza dei costi della produzione sui ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori presenta comunque una significativa riduzione rispetto al corrispondente periodo dell anno precedente, passando dal 33,3% del primo trimestre 2002 al 29,6% del primo trimestre 2003 (33,9% nell intero esercizio 2002). Gli ammortamenti presentano una riduzione della loro incidenza sui ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori principalmente a causa della crescita del peso relativo degli immobili ad uso ufficio, che vengono ammortizzati utilizzando aliquote inferiori rispetto a quelle usate per gli immobili commerciali. Gli oneri finanziari netti ammontano complessivamente a migliaia di Euro e risultano composti per migliaia di Euro da interessi passivi maturati a favore di banche, istituti finanziari ed altri finanziatori (4.618 migliaia di Euro nel primo trimestre 2002) e per 255 migliaia di Euro all adeguamento al valore di mercato degli strumenti derivati considerati non di copertura, al netto di interessi attivi per 724 migliaia di Euro (381 migliaia di Euro nel primo trimestre 2002). Gli oneri finanziari del trimestre presentano un incremento in valore assoluto rispetto al corrispondente periodo dell anno precedente a causa dell aumento dell indebitamento connesso ai nuovi investimenti e, soprattutto, a seguito della contabilizzazione, a partire dal 1 gennaio 2003, degli interessi passivi sul debito verso la Investimenti e Gestioni SpA (di seguito INGEST S.p.A.), così come previsto dal contratto di acquisto della Piemongest SpA stipulato in data 29 dicembre I suddetti interessi, pari a migliaia di Euro nel trimestre, sono stati calcolati, in accordo con il testo contrattuale, al tasso del 3%. L incidenza degli interessi passivi netti sui ricavi per affitti e riaddebiti ai conduttori passa pertanto dal 32,7% del primo trimestre 2002 al 39,9% del primo trimestre Senza tenere conto degli interessi passivi maturati a favore di INGEST S.p.A., non presenti nel saldo 2002, l incidenza degli interessi passivi scenderebbe al 31,5% segnando quindi un miglioramento rispetto al corrispondente dato del primo trimestre Il costo medio dell indebitamento passa invece dal 3,15% calcolato su base annua per l esercizio 2002 al 3,84% del primo trimestre 2003 (3,09% senza tenere conto degli interessi verso INGEST S.p.A.). Le Rettifiche di valore di attività finanziarie si riferiscono alla valutazione con il metodo del patrimonio netto delle collegate Trixia S.r.l., Immobiliare Prizia S.r.l. e Induxia S.r.l., che hanno generato un effetto positivo di 324 migliaia di Euro, e della società Prime Properties S.r.l., che ha generato invece un effetto negativo di 321 migliaia di Euro. Come già evidenziato, la società Prime Properties S.r.l. è entrata nell area di consolidamento solo in data 27 marzo 2003 a seguito dell acquisizione del 50% di proprietà di terzi. Nella relazione trimestrale si è provveduto pertanto a recepire gli effetti della valutazione con il metodo del patrimonio netto solo della quota del 50% posseduta nel corso del trimestre. La voce include inoltre 274 migliaia di Euro di svalutazione delle azioni proprie presenti nel portafoglio della capogruppo a fine periodo. Il saldo netto dei proventi straordinari è composto da proventi per 94 migliaia di Euro e da oneri per 141 migliaia di Euro. Gli Oneri straordinari includono 50 migliaia di Euro di buonuscite pagate ai conduttori di immobili nel corso del trimestre. I Proventi straordinari sono riferibili, principalmente, a differenze positive su stanziamenti effettuati in anni precedenti. 8

9 Il Consiglio d Amministrazione del 13 maggio 2003 prenderà in esame l opportunità di aderire al condono fiscale introdotto dalla legge 289/2002 e successive modifiche. Qualora il Consiglio d Amministrazione decidesse di aderire, l onere relativo, stimabile in circa 800 migliaia di Euro, verrà addebitato al conto economico consolidato del secondo trimestre ) Commento al contenuto ed alle variazioni delle principali poste: Stato patrimoniale L incremento del capitale circolante netto rispetto al 31 dicembre 2002 è dovuto, principalmente, alla crescita del magazzino immobili conseguente all ingresso nell area di consolidamento di Prime Properties S.r.l., i cui immobili di proprietà, che presentano un valore di libro di migliaia di Euro, vengono classificati nelle rimanenze in quanto destinati alla valorizzazione e successiva vendita. I movimenti del patrimonio netto nel trimestre possono essere così riassunti: Gruppo Terzi Totale Saldo al 31 dicembre Risultato ante imposte (481) 253 (228) Variazione del patrimonio di competenza degli azionisti di minoranza Saldo al 31 marzo La variazione delle quote di competenza degli azionisti di minoranza è imputabile all ingresso nell area di consolidamento della Milano Est SpA, posseduta dal Gruppo al 65,7%. I fondi per rischi ed oneri sono rappresentati principalmente da fondi per imposte differite, pari a migliaia di Euro, e per migliaia di Euro da fondi per oneri futuri costituiti a fronte della valutazione al valore di mercato degli strumenti derivati considerati non di copertura. Il saldo residuo si riferisce al fondo Trattamento Fine Rapporto per 389 migliaia di Euro e ad altri fondi per rischi ed oneri futuri per 667 migliaia di Euro. Le variazioni dell indebitamento finanziario netto nel trimestre possono essere così riassunte: Posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2002 (Debiti)/Disponibilità liquide ( ) Variazione del capitale circolante netto ( ) Autofinanziamento gestionale (Risultato ante imposte e ammortamenti) Investimenti in immobilizzazioni (10.653) Variazione delle quote degli azionisti di minoranza ed altre variazioni dei fondi Posizione finanziaria netta al 31 marzo 2003 (Debiti)/Disponibilità liquide ( ) 9

10 Come già evidenziato, la variazione del capitale circolante netto è imputabile essenzialmente all ingresso nell area di consolidamento di Prime Properties S.r.l.. La composizione della posizione finanziaria netta al 31 marzo 2003, comparata con i periodi precedenti, è la seguente: 31 marzo marzo dicembre 2002 Debiti verso banche con scadenza entro 12 mesi ( ) ( ) (44.388) Debiti verso altri finanziatori con scadenza entro 12 mesi (27.228) (210) (27.374) Debiti verso banche con scadenza oltre 12 mesi ( ) ( ) ( ) Debiti verso altri finanziatori con scadenza oltre i 12 mesi ( ) ( ) ( ) Disponibilità liquide Posizione finanziaria netta alla data di ( ) ( ) ( ) riferimento - (Debiti) /Disponibilità liquide L incidenza dell indebitamento finanziario netto sul capitale investito risulta incrementata di 3,5 punti percentuali rispetto al 31 dicembre 2002, passando dal 69,0% al 72,5%. Tale crescita è dovuta, principalmente, all ingresso nell area di consolidamento di Prime Properties Srl, che presenta debiti verso banche al 31 marzo per migliaia di Euro, nonché agli utilizzi di linee di credito a breve termine non ipotecarie effettuati nel periodo, al fine di finanziare i nuovi investimenti completati nel trimestre e nell aprile L aumento dei debiti verso altri finanziatori con scadenza oltre i 12 mesi si riferisce, essenzialmente, all emissione di un prestito obbligazionario di migliaia di Euro finalizzato all acquisto della partecipazione in Milano Est SpA. L incremento delle disponibilità liquide rispetto all analogo dato del 31 dicembre 2002 si riferisce a temporanee giacenze di liquidità che sono state in buona parte impiegate nell aprile 2003 per completare le acquisizioni iniziate nel primo trimestre. 5) Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale Gli eventi più significativi del trimestre, di cui si è fatto in parte già menzione nella presente relazione, possono essere così riassunti: Vendite Nel corso del primo trimestre le società Piemongest S.p.A. e Dixia S.r.l. hanno venduto n 24 unità appartenenti al patrimonio iscritto nell attivo circolante, realizzando un utile netto di 268 migliaia di Euro. 10

11 Nel mese di febbraio è stato firmato un contratto preliminare di vendita di 10 immobili del patrimonio a destinazione commerciale ad un prezzo complessivo di migliaia di Euro. Dalla vendita, che dovrà essere perfezionata entro il 31 maggio 2003, scaturirà una plusvalenza complessiva di migliaia di Euro. Nell ambito di tale operazione, uno dei suddetti immobili, situato ad Albenga (Savona), è stato venduto il 28 marzo 2003 al conduttore al prezzo di migliaia di Euro, in esecuzione del diritto di prelazione a questi spettante. Acquisizioni In data 27 marzo 2003 Aedes SpA ha acquisito da M.S.M.C. Srl il 50% del capitale sociale della Prime Properties Srl al prezzo di migliaia di Euro. La società è proprietaria di quattro immobili di prestigio situati nel centro di Milano e di Roma che dovranno essere valorizzati, attraverso interventi di miglioria e di rinegoziazione degli affitti, per poi essere rivenduti nell arco di 3-4 anni. In data 31 marzo 2003 Aedes SpA ha acquisito per migliaia di Euro il 65,7% della Milano Est SpA, società proprietaria del 23,18% della società di sviluppo immobiliare Rubattino 87 Srl. La Rubattino 87 sta attualmente sviluppando, direttamente ed attraverso sue controllate, alcune aree situate a Milano, in Via Paleo, Via Rubattino e Via Adriano. L acquisizione è stata effettuata attraverso l emissione di un prestito obbligazionario di migliaia di Euro al portatore non quotato. Il prestito obbligazionario verrà rimborsato in unica soluzione alla sua scadenza fissata per il 31 marzo Su tale prestito maturano interessi ad un tasso pari all Euribor sei mesi. Nel gennaio 2003 Aedes SpA ha acquisito al prezzo di 47 migliaia di Euro il 100% del capitale sociale della Foxy SA, società di diritto lussemburghese che è stata utilizzata per la sottoscrizione, nel febbraio 2003, di una quota del 19% del fondo immobiliare chiuso Logistis II per un corrispettivo iniziale di 2 migliaia di Euro. La società non è stata consolidata in quanto al 31 marzo 2003 non risultava significativa, non avendo il fondo Logistis II ancora iniziato ad operare. Eventi successivi alla chiusura del trimestre Il 1 aprile 2003 la Mercurio Srl ha acquisito, in esecuzione del contratto preliminare firmato nel mese di febbraio, la disponibilità di un centro commerciale situato a Napoli attraverso il subentro in un contratto di leasing finanziario della durata residua di 13 anni. Il prezzo pattuito per l acquisto dell immobile e delle connesse licenze commerciali, pari a migliaia di Euro, è stato pagato quanto a migliaia di Euro attraverso il subentro nel contratto di leasing sopra citato e, per il residuo, attraverso pagamento per cassa. Il rendimento iniziale del centro commerciale è pari all 8,2%. Il 3 aprile 2003 Aedes SpA ha acquisito, al prezzo di migliaia di Euro, il 48% della Sergrup Srl, società attiva nella fornitura di servizi di Project Management. Aedes SpA dispone inoltre di un opzione call per l acquisto di un ulteriore 4% da esercitarsi entro il 31 dicembre Scopo dell acquisizione è quello di dotare il Gruppo di una struttura in grado di fornire servizi di Project Management sia alle iniziative di sviluppo in cui possiede quote di minoranza qualificata che a clienti terzi. 11

12 Il 4 aprile 2003 è stato firmato un contratto preliminare per la cessione di altri cinque immobili del patrimonio a destinazione commerciale ad una joint venture paritetica tra Aedes SpA ed altri operatori del settore. Dalla vendita, che dovrà essere perfezionata entro il 30 giugno 2003, scaturirà una plusvalenza di migliaia di Euro, di cui il 50% realizzato con terzi. In data 14 aprile 2003 Foxy SA, utilizzando la liquidità fornita dalla capogruppo, ha versato al fondo Logistis II l importo di migliaia di Euro, in proporzione alla propria quota di partecipazione, per finanziare i primi investimenti del fondo e le sue spese di funzionamento. In data 10 aprile 2003 Aedes SpA ha ceduto a terzi la propria partecipazione del 100% nel capitale sociale di Plutonia Srl, proprietaria dell immobile commerciale di Bordighera (IM), chiudendo contestualmente tutti i rapporti infragruppo esistenti con la controllata. Il risultato del primo trimestre 2003 è stato influenzato negativamente dalla svalutazione di azioni della capogruppo in portafoglio per 274 migliaia di Euro e dagli accantonamenti effettuati per 255 migliaia di Euro a fronte della valutazione a mercato degli strumenti derivati non di copertura. Al netto di tali perdite, non attinenti alla gestione caratteristica, il risultato di competenza del Gruppo prima delle imposte sarebbe risultato in equilibrio. Il confronto con il primo trimestre dell anno precedente evidenzia, comunque, un miglioramento della redditività operativa del Gruppo derivante essenzialmente dalle nuove acquisizioni effettuate nel 2002; miglioramento che ha permesso di assorbire l incremento degli oneri finanziari dovuto all inizio della maturazione degli interessi passivi sul debito verso INGEST S.p.A.. Per quanto riguarda l evoluzione prevedibile della gestione, si evidenzia che gli effetti positivi derivanti dalle trattative di vendita in corso, di cui alcune già formalizzate nei contratti preliminari descritti nella presente relazione, inizieranno a manifestarsi a partire dal secondo trimestre dell anno in corso. Milano, 13 maggio 2003 Il Consiglio di Amministrazione 12